ООО и уполномоченный орган муниципального образования заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого обществу передан в аренду земельный участок под нежилое строение (магазин). После чего общество обратилось к арендодателю с заявлением о разделе арендованного земельного участка на две зоны: производственную, то есть зону под магазином с исключением дороги, ведущей к зданию на другом участке, а также иную неиспользуемую площадь. Посчитав, что раздел земельного участка исключает арендные обязательства на неиспользуемую землю, общество стало выплачивать арендную плату только за используемый участок. Арендодателем направлено письмо обществу с требованием погасить задолженность и уплатить пени за несвоевременную уплату арендных платежей. Правомерны ли указанные действия уполномоченного органа? Является ли перераспределение земельных участков основанием для прекращения арендных обязательств?

Ответ: Действия арендодателя в рассматриваемом случае правомерны, законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, в связи с чем договор аренды земельного участка является действующим, так как арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ установлено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По правилам ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 4 ст. 11.8 ЗК РФ закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Исходя из смысла приведенных положений следует, что раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договоры аренды, однако самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении земельных участков не является.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 N А70-2196/2012 указано, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, в связи с чем договор аренды земельного участка является действующим, так как арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался.

Раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договоры аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.

Таким образом, считаем, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, в связи с чем договор аренды земельного участка является действующим, так как арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

27.02.2013