Распоряжением администрации муниципального образования ООО был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок для строительства здания. На основании указанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке. Общество не приступило к строительству объекта в связи с отсутствием разрешения на строительство, но совершило необходимые действия по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций, выполнило иные подготовительные работы, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду. ООО обратилось в уполномоченный орган местного самоуправления с просьбой продлить распоряжение о предоставлении в аренду земельного участка. Указанный орган отказал в продлении срока аренды в связи с неиспользованием земельного участка в течение трех лет и отсутствием разрешения на строительство, а также указал, что при осмотре земельного участка установлено, что строительство объекта не начато. Правомерны ли действия уполномоченного органа местного самоуправления?

Ответ: Исходя из того, что в законодательстве не определено основание для непредоставления участка в аренду по причине отсутствия разрешения на строительство, а также учитывая то, что Земельный кодекс РФ устанавливает исключение, в связи с которым в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения земельного участка, действия уполномоченного органа местного самоуправления неправомерны.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Исходя из пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, кроме случаев, указанных в п. 1 ст. 46, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с ч. 4 - 6 указанной статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию. Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с ч. 4 - 6 рассматриваемой статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются документы согласно установленному перечню.

Из рассмотренных положений можно сделать вывод, что проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению, то есть в трехлетний срок не включаются. Вследствие чего неправомерно говорить о неиспользовании участка в течение трех лет.

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2012 N А33-17013/2011 указано, что действующее законодательство, в том числе ЗК РФ и принятые в соответствии с ним нормативные правовые акты, не предусматривают обязанность лица, претендующего на получение в аренду земельного участка для строительства, представлять органам, поименованным в ст. 29 ЗК РФ, разрешение на строительство, также не предусматривают такое основание отказа в продлении срока предоставления земельного участка для строительства. При этом судом указано, что в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения земельного участка.

Из приведенных положений следует заключить, что отказ в продлении аренды (то есть прекращение аренды) может быть осуществлен при его неиспользовании в указанных целях в течение трех лет, однако ст. 46 ЗК РФ предусмотрено исключение, согласно которому в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Из чего можно сделать вывод, что проводимые работы по разработке проектной документации для получения разрешения на строительство и прокладке инженерных коммуникаций, а также иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

27.02.2013