Может ли условие договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов об обязанности участника долевого строительства по внесению платы по договору до момента его государственной регистрации быть признано недействительным?

Ответ: Условие договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов об обязанности участника долевого строительства по внесению платы по договору до момента его государственной регистрации может быть признано недействительным.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из изложенного участниками долевого строительства могут быть как юридические, так и физические лица.

Пунктом 1 ст. 16 Гражданского кодекса РФ определено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, до момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве такой договор является незаключенным и, следовательно, не порождает прав и обязанностей для сторон такого договора, в том числе и обязанности по оплате цены договора.

Частью 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

А ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ установлено: уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что договор долевого участия в строительстве вступает в силу с момента его государственной регистрации и, соответственно, обязанность по уплате цены договора возникает у участника долевого строительства только после государственной регистрации договора.

При этом, как указал ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 24.02.2010 N А78-5437/2009, право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем следует отметить, что положениями Закона N 214-ФЗ не предусмотрена возможность признания договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов недействительным в случае указания в тексте договора условия, в соответствии с которым уплата цены договора производится до момента государственной регистрации договора.

Более того, ст. 180 ГК РФ прямо установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов, содержащий положение об уплате цены договора до момента его государственной регистрации, не является недействительным, так как недействительным будет признаваться лишь положение, устанавливающее обязанность участника долевого строительства внести денежные средства до момента государственной регистрации договора.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

14.03.2013