Организация, применяющая УСН (объект "доходы минус расходы"), заключила договор аренды помещений в недавно построенном объекте недвижимости. У арендодателя на момент заключения договора отсутствует регистрация права собственности. Вправе ли организация-арендатор учитывать в целях исчисления налога по УСН расходы в виде арендных платежей за арендуемые нежилые помещения?

Ответ: Принимая во внимание складывающуюся арбитражную практику и разъяснения Минфина России, считаем, что организация-арендатор, применяющая УСН (объект "доходы минус расходы") и заключившая договор аренды помещений в недавно построенном объекте недвижимости, на который у арендодателя не зарегистрировано право собственности, вправе учитывать в целях исчисления налога по УСН расходы в виде арендных платежей. Вместе с тем, учитывая более позднюю противоположную позицию Минфина России, велика вероятность того, что такая точка зрения приведет к спору с налоговым органом.

Обоснование: На основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ налогоплательщик по УСН с объектом "доходы минус расходы" вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. В соответствии с п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

Кроме того, как указано в п. 2 ст. 346.16 НК РФ, расходы должны соответствовать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть быть обоснованными, документально подтвержденными, направленными на получение дохода.

Таким образом, расходы по договору аренды для налогоплательщика УСН признаются по правилам, установленным в гл. 25 НК РФ для налога на прибыль организаций с учетом дополнительного условия для признания расходов для УСН (оплата расходов).

Как следует из положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По мнению Минфина России, договор аренды помещения, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о регистрации его прав, не является документом, подтверждающим расходы арендатора (Письма от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791 и от 04.04.2012 N 03-03-06/1/180).

Согласно данной позиции до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства РФ.

Отметим, что, хотя указанные разъяснения давались для плательщиков налога на прибыль, эти выводы могу быть применены и для налогоплательщиков по УСН.

Однако ранее в Письме Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193 (направлено Письмом ФНС России от 14.09.2010 N ШС-37-3/11158@) чиновники пришли к такому выводу: если объектом аренды выступает вновь построенный объект недвижимости, который принят госкомиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В таком случае арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. В этом случае арендатор имеет полное право учесть в расходах арендную плату по такому договору аренды.

В большинстве случаев учет в расходах арендной платы, если право собственности арендодателя на переданную в пользование недвижимость не зарегистрировано, приведет к спору с налоговым органом.

Анализ судебной практики по этому вопросу для плательщиков налога на прибыль показывает, что судьи при решении таких споров отмечают, что отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на объект аренды не должно влиять на признание расходов арендатором, поскольку налоговое законодательство не ставит возможность признания в расходах арендных платежей в зависимость от правомерности заключения договора аренды. Если у арендатора имеется пакет подтверждающих документов, то есть договор аренды, акт приема-передачи помещения и платежные поручения, то он вправе включить арендную плату в расходы. Примеры подобных судебных решений - Постановления ФАС Московского округа от 06.10.2011 по делу N А40-1866/11-20-10, от 26.08.2011 N КА-А40/9333-11.

Таким образом, в случае заключения договора аренды с арендодателем, который не может представить свидетельство о праве собственности на сдаваемый в аренду объект недвижимости, арендатор должен быть готов к спорам с налоговым органом. Возможно, что за защитой интересов ему придется обратиться в арбитражный суд.

Л. С.Карпухина

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

31.03.2013