Предприниматель на УСН с объектом налогообложения "доходы" продал нежилое помещение, которое находилось в его собственности менее трех лет. Помещение куплено еще до регистрации в качестве предпринимателя с целью защиты денежных средств от инфляции. Помещение сдавалось в аренду, с дохода уплачивался налог в связи с применением УСН. Затем договор аренды был расторгнут и помещение последние 6 месяцев в предпринимательской деятельности не использовалось. При продаже предприниматель уплатил НДФЛ по ставке 13 процентов с разницы между доходами от продажи и затратами на покупку. В ходе проверки налоговый орган сделал вывод, что доходы от продажи помещения должны облагаться в рамках УСН. Правомерна ли позиция налогового органа?

Ответ: В большинстве случаев суды признают позицию налогового органа, квалифицировавшего доходы предпринимателя от продажи нежилого помещения, которое куплено физическим лицом до его регистрации как предпринимателя, а продано после регистрации, в качестве полученных от предпринимательской деятельности. Вместе с тем есть судебное решение, согласно которому такие доходы являются доходами от реализации личного имущества и поэтому не учитываются при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН. Следовательно, физическое лицо вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости.

Обоснование: Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, освобождены от обязанности по уплате НДФЛ (п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ). Передача права собственности на товары на возмездной основе признается реализацией (ст. 39 НК РФ). Доходы от реализации учитываются плательщиками УСН при определении объекта налогообложения (ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

В то же время при продаже личного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, если такие доходы облагаются НДФЛ по ставке, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ (13%), налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. В частности, при продаже нежилого помещения вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком от продажи, но не превышающих в целом 250 000 руб. за налоговый период (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вместо использования права на получение такого вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При этом положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Как следует из п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В Минфине России не возражают против обложения НДФЛ и применения имущественных вычетов в отношении доходов, полученных от продажи предпринимателями недвижимого имущества, не использовавшегося в целях осуществления предпринимательской деятельности. Как считают специалисты финансового ведомства, это возможно, если предприниматель при регистрации не указывал виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества (Письма от 28.01.2013 N 03-04-05/3-70, от 21.01.2013 N 03-04-05/3-46, от 15.01.2013 N 03-04-05/3-24). Если нежилое помещение использовалось для осуществления предпринимательской деятельности, то, по мнению Минфина России, доходы от продажи учитываются в рамках предпринимательской деятельности. Следовательно, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется (Письмо от 06.10.2011 N 03-04-05/3-711). Такая же точка зрения отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09. Правда, в данном споре физическое лицо приобрело нежилое помещение после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя с целью использования в предпринимательской деятельности (магазины). Реализовано имущество также было предпринимателю.

В то же время по данному вопросу возможна и другая точка зрения. В частности, по мнению ФНС России, если предприниматель, применяющий УСН, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, а потом продал его, то он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письмо ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@).

В ситуации, когда имущество приобретено физическим лицом до момента регистрации в качестве предпринимателя, ФАС Уральского округа поддержал налогоплательщика. Было учтено и то, что на момент продажи в здании уже не велась предпринимательская деятельность, в договоре купли-продажи отсутствует указание на статус предпринимателя, деньги получены не на предпринимательский расчетный счет, сделка носила разовый характер. На этом основании судьи решили, что доходы от продажи нельзя рассматривать как доходы, полученные в рамках предпринимательской деятельности. Следовательно, у налогового органа отсутствовали основания для доначисления налога, уплачиваемого при применении УСН, соответствующих пеней и привлечения к ответственности в виде взыскания штрафа (Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12).

Однако большинство судов в ситуации, когда имущество приобретено физическим лицом до момента его регистрации в качестве предпринимателя, поддерживают налоговые органы (Постановления ФАС Уральского округа от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.08.2011 N А27-16739/2010).

Таким образом, в большинстве случаев суды признают позицию налогового органа, квалифицировавшего доходы от продажи нежилого помещения, которое куплено физическим лицом до его регистрации как предпринимателя, в качестве полученных от предпринимательской деятельности. Вместе с тем есть судебное решение, из которого следует, что физическое лицо учитывает данные доходы как доходы от реализации личного имущества и не учитывает при исчислении налога на УСН. Следовательно, физическое лицо вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. Предлагаем использовать выводы этого решения при отстаивании своей позиции.

М. Г.Наринов

Издательство "Главная книга"

03.04.2013