Российская организация планирует приобрести недвижимое имущество, расположенное на территории Российской Федерации, принадлежащее организации - резиденту Республики Кипр. Кипрская организация на территории РФ представительств не имеет, а также не имеет расчетных счетов в российских банках. Должна ли российская организация при перечислении денежных средств кипрской организации по договору купли-продажи недвижимого имущества исполнить обязанности налогового агента по налогу на доходы и НДС?

Ответ: При приобретении российской организацией находящегося в РФ недвижимого имущества, принадлежащего иностранной организации (резиденту Кипра), не имеющей постоянного представительства на территории РФ, российская организация должна будет исполнить обязанности налогового агента по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость.

Обоснование: Налог на прибыль

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

В соответствии с п. 1 ст. 310 НК РФ налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в РФ, исчисляется и удерживается российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате доходов, в валюте выплаты доходов.

Сумма налога, удержанного с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет в валюте РФ.

Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в Российской Федерации при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения согласно п. 1 ст. 312 НК РФ.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 13 Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Кипр от 05.12.1998 "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал" доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от отчуждения недвижимого имущества, находящегося в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в таком другом государстве.

Следовательно, если кипрская организация не имеет на территории РФ постоянного представительства, при перечислении российской организацией денежных средств в счет оплаты приобретенной недвижимости российская организация обязана удержать налог на прибыль и перечислить его в бюджет.

Аналогичная позиция была высказана Минфином России в Письме от 29.09.2011 N 03-03-06/1/602.

Следует также учитывать, что при определении налоговой базы по доходам от реализации недвижимого имущества на территории РФ из суммы таких доходов могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном ст. ст. 268, 280 НК РФ (п. 4 ст. 309 НК РФ).

Понесенные иностранной организацией расходы будут учитываться налоговым агентом при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов налоговому агенту, удерживающему налог с таких доходов, будут представлены иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах (абз. 2 п. 4 ст. 309 НК РФ).

НДС

При реализации товаров, местом реализации которых является территория РФ (ст. 147 НК РФ), налогоплательщиками - иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ).

Налоговая база определяется в данном случае налоговым агентом. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории РФ товары у иностранных лиц. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога.

Следовательно, если недвижимость, расположенная на территории РФ, приобретается у организации - резидента Кипра, не имеющей представительства на территории РФ, российская организация должна исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС с суммы сделки (см. также Письмо Минфина России от 07.08.2008 N 03-07-08/196). Вместе с тем отметим, что иностранная организация подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества (п. 1 ст. 83, п. 4 ст. 85 НК РФ, п. 14 Особенностей учета в налоговых органах иностранных организаций, не являющихся инвесторами по соглашению о разделе продукции или операторами соглашения, утвержденных Приказом Минфина России от 30.09.2010 N 117н) и в некоторых случаях, по мнению налоговых органов, такая иностранная организация будет уплачивать налог самостоятельно (Письмо ФНС России от 07.11.2011 N ЕД-4-3/18476@).

Н. В.Абакумова

Палата налоговых консультантов

Российской Федерации

08.04.2013