Между ООО (арендатором) и индивидуальным предпринимателем (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества (офисного помещения). По решению участников ООО оно было реорганизовано в форме присоединения к другому ООО. Реорганизация была зарегистрирована, однако правопреемник арендодателя не обращался в адрес предпринимателя с предложением о внесении изменений в договор аренды (в части сведений об арендодателе)

Имеются ли у предпринимателя, пользующегося арендуемым имуществом, правовые основания не уплачивать арендную плату до момента переоформления договора аренды с новым ООО?

Ответ: В случае пользования арендуемым имуществом индивидуальный предприниматель не вправе ссылаться на не переоформленный с правопреемником арендодателя договор аренды недвижимого имущества как на основание, позволяющее предпринимателю не уплачивать арендную плату.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Согласно п. 2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Правовые отношения, возникающие между сторонами по вопросам аренды, регулируются гл. 34 ГК РФ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения имеет место универсальное правопреемство, при котором к правопреемнику переходит вся совокупность прав и обязанностей, принадлежащих на момент правопреемства правопредшественнику (Постановления ФАС Уральского округа от 10.02.2009 по делу N А07-8518/08, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу N А50-12389/2008).

При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2007 по делу N А33-23699/04-С2).

Следует учитывать, что смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды, а также не может служить оправданием несвоевременной выплаты арендных платежей (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2009 по делу N А82-14312/2008-72, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2008 по делу N А27-2088/2008-1).

На основании изложенного можно сделать вывод, что невнесение изменений в договор аренды в части указания правопреемника арендодателя не отменяет обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендуемым имуществом.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

10.04.2013