Организация (покупатель) заключила с другой организацией (продавцом) предварительный договор, согласно которому после государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры. При этом покупателем уплачены деньги в размере стоимости квартиры. Право требования по предварительному договору покупатель планирует уступить физическому лицу. Цена уступки превышает сумму, уплаченную по предварительному договору

Обязана ли организация-покупатель при уступке права требования физическому лицу исчислить и уплатить в бюджет сумму НДС? Если обязана, то с какой суммы?

Ответ: Передача имущественного права, связанного с заключением в будущем договора купли-продажи жилого помещения, признается объектом налогообложения по НДС. Организация-покупатель при передаче указанного имущественного права обязана исчислить НДС по ставке 18%. При этом налоговая база будет определяться как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из договорной цены, без включения в нее НДС.

Обоснование: Согласно п. п. 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Пунктом 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

При уступке организацией права, вытекающего из предварительного договора, имеет место передача права, связанного с заключением в будущем договора купли-продажи между физическим лицом и собственником квартиры. В соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ передача имущественных прав (в том числе и уступка права требования) признается объектом налогообложения по НДС. В силу п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных гл. 21 НК РФ. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав регулируются ст. 155 НК РФ.

Налоговая база при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ (п. 5 ст. 155 НК РФ). Согласно ст. 154 НК РФ налоговая база определяется как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в них налога. Момент определения налоговой базы при передаче прав, связанных с заключением договора, определяется как день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).

В рассматриваемом случае налоговая база при уступке организацией права, вытекающего из предварительного договора, должна определяться в соответствии с п. 5 ст. 155 НК РФ. Налоговой базой по НДС будет являться стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из договорной цены, без включения в нее НДС.

В. И.Суколенова

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

11.04.2013