Арендодатель расторг договор аренды с арендатором в одностороннем порядке по предусмотренному данным договором основанию - ненадлежащее исполнение арендатором его обязательств по уплате арендной платы, о чем арендатор был извещен путем направления уведомления. Арендатор считает, что у него отсутствуют обязательства по уплате арендной платы, поскольку он не имел возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отсутствием в нем воды и электричества

Подлежит ли удовлетворению иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы, в случае если в договоре аренды оговорено, что арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет мероприятия по подключению энергоносителей и проведению водоснабжения к арендуемому помещению?

Ответ: Иск арендодателя, который расторг договор аренды с арендатором в одностороннем порядке по предусмотренному данным договором основанию - ненадлежащее исполнение арендатором его обязательств по уплате арендной платы, о чем арендатор был извещен путем направления уведомления, о взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы подлежит удовлетворению. Довод арендатора о том, что у него отсутствуют обязательства по уплате арендной платы, поскольку он не имел возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отсутствием в нем воды и электричества, не является обоснованным, так как в договоре аренды оговорено, что арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет мероприятия по подключению энергоносителей и проведению водоснабжения к арендуемому помещению.

Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 указанной статьи).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 указанной статьи).

В рассматриваемом случае отсутствие воды и электричества было оговорено при заключении договора аренды. То есть арендодатель не отвечает за указанные недостатки объекта аренды. Поэтому доводы арендатора об отсутствии у него обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с договором аренды со ссылкой на непригодность арендованного помещения для использования по назначению не являются обоснованными.

Как следует из п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, полагаем, что в рассматриваемом случае иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы подлежит удовлетворению.

Данная точка зрения подтверждается выводами, изложенными в Постановлении ФАС Московского округа от 13.09.2012 по делу N А40-128837/11-29-1166.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

15.04.2013