В соответствии с условиями конкурсной документации для целей исполнения условий государственного контракта на выполнение работ предусмотрена обязанность заказчика (органа государственной власти) заключить с победителем конкурса договор аренды помещений (нежилых помещений, находящихся в государственной собственности), необходимых для выполнения указанных работ. Проектом договора аренды помещений (приложением к конкурсной документации) предусмотрен срок указанного договора, равный двум годам. При этом срок исполнения государственного контракта составляет три года. Правомерно ли по окончании срока договора аренды указанных помещений заключение его на новый аналогичный срок без проведения торгов?

Ответ: По окончании срока договора аренды указанных помещений заключение его на новый аналогичный срок без проведения торгов в рассматриваемой ситуации неправомерно, поскольку будет превышен предельный срок такого договора (при рассматриваемых обстоятельствах он не может составлять срок более трех лет).

Обоснование: В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 22 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) конкурсная документация должна содержать сведения о месте, условиях и сроках (периодах) поставки товара, выполнения работ, оказания услуг.

Согласно положениям п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Законом N 94-ФЗ, если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.

Следует отметить, что для включения в документацию о размещении государственного заказа положений, предусматривающих заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными государственными учреждениями, в обязательном порядке необходимо получение письменного согласования Росимущества или его территориального органа (Письмо Росимущества от 20.04.2010 N ЮП-03/9884 "О порядке реализации пункта 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").

Положениями ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрены условия и порядок заключения на новый срок договоров, в том числе предусмотренных в ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Так, на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу ч. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, за исключением следующих случаев:

1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, по основаниям, не предусмотренным ч. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Таким образом, положениями Закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность заключения в том числе договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества не только по результатам проведения конкурса или аукциона, но и с победителем конкурса или аукциона для целей исполнения государственного или муниципального контракта, если это предусмотрено конкурсной документацией или документацией об аукционе. При этом при соблюдении порядка и условий, установленных ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, возможно заключение договора аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, однако за исключением случаев, когда иное установлено договором и если срок действия договора ограничен законодательством Российской Федерации. Исходя из толкования вышеприведенных положений п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ правомерно относить к таким ограничениям законодательства.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Следовательно, правомерным в такой ситуации будет только заключение такого договора на новый срок (не более срока действия государственного контракта) при условии соблюдения порядка, предусмотренного ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и только в том случае, если законодательством РФ в отношении рассматриваемого договора аренды помещений не установлен предельный срок, превышающий срок действия контракта.

Этот вывод подтверждают Разъяснения ФАС России от 05.06.2012 "Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 N 203)". Согласно п. 13 названных Разъяснений договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен в порядке, установленном ч. 9 - 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, в случаях, если такой договор был заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. При этом в силу п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ срок предоставления прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта. Таким образом, максимальный срок договора аренды, заключенного по основаниям, установленным п. п. 9 - 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным ч. 9 - 11 указанной статьи.

Следовательно, продление договора аренды помещений на аналогичный срок без проведения торгов считается неправомерным, так как в рассматриваемой ситуации общий срок аренды будет составлять более трех лет, а также будет превышать срок действия государственного контракта.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

23.04.2013