Организация в качестве соинвестора заключила соглашение с инвестором, согласно которому в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору часть нежилого здания, строительство которого силами заказчика-застройщика является предметом инвестиционного контракта. Инвестиционный контракт является смешанным договором, который содержит в себе элементы договора простого товарищества и договора подряда. Строительство здания фактически завершено, но право собственности инвестора на него (или его часть) не зарегистрировано. Вправе ли организация-соинвестор требовать от инвестора выдела доли в натуре из данного имущества?

Ответ: Организация-соинвестор не вправе требовать от инвестора выдела доли в натуре из имущества (здания), построенного в рамках инвестиционного контракта, поскольку у соинвестора право общей долевой собственности на объект инвестиций не возникает.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

На основании п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Как указано в п. 2 ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Исходя из п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В Письме ФСФР России от 29.12.2004 N 04-ВС-01/12692 указано, что привлечение средств на строительство нередко осуществляется на основе договоров долевого участия в инвестировании строительства, договоров соинвестирования и других подобных договоров, по которым лицо, финансирующее строительство (инвестор), получает ряд имущественных прав, в том числе право требовать передачи ему по окончании строительства права собственности на построенный объект недвижимости или его часть.

Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон N 1488-1), ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ)) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

ФАС Московского округа в Постановлении от 19.03.2013 N А40-134380/11-82-1093 рассмотрел ситуацию, в которой был заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация строительства объекта недвижимости. В свою очередь, инвестор заключил соглашение о финансировании с соинвестором.

Инвестиционный контракт был квалифицирован как смешанный договор, который содержит в себе элементы договора простого товарищества и договора подряда.

Суд отметил, что согласно нормам Законов N N 1488-1 и 39-ФЗ инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Согласно ст. 9 Закона N 39-ФЗ финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование.

В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Суд заключил, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возведенное за их счет недвижимое имущество, соинвестор не является участником общей долевой собственности и у него не возникает прав собственника на создаваемый объект.

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации организация-соинвестор не вправе требовать от инвестора выдела доли в натуре из общего имущества.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 15.11.2012 N А40-6235/12-77-62.

Суд указал, что возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций. Соинвестор, не обладая правом общей долевой собственности на объект инвестирования, не вправе требовать выдела доли в натуре из общего имущества. Право соинвестора требовать от инвестора своих долей в объекте инвестиций возникает лишь после определения доли инвестора как участника инвестиционного контракта и регистрации прав собственности инвестора на данную долю после фактической передачи ему указанной доли в виде конкретного имущества от заказчика-застройщика.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

17.05.2013