Организация заключила с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи жилых помещений, получила предоплату. По окончании строительства организация не оформила права собственности на помещения и не заключила основные договоры купли-продажи. Физические лица обратились в суд с исковыми требованиями о признании права собственности, которые были удовлетворены. Поскольку организация не заключала с физическими лицами договоры купли-продажи, налоговый орган при проверке квалифицировал передачу квартир как передачу имущественных прав и доначислил организации НДС. Правомерна ли позиция налогового органа?

Ответ: Реализация жилых помещений не облагается НДС, даже если право собственности на жилые помещения перешло к покупателю на основании судебных актов. Есть судебное решение, подтверждающее такой подход.

Обоснование: Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Реализацией признается передача на возмездной основе (а в случаях, предусмотренных НК РФ, на безвозмездной основе) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). При этом реализацией для целей НК РФ является как переход права собственности по воле сторон, так и по решению суда.

Необходимо отметить, что предварительный договор о продаже недвижимого имущества, в соответствии с которым покупатель до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, рассматривается судами как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации"). Таким образом, нет никаких оснований рассматривать предварительные договоры купли-продажи жилых помещений как договоры передачи имущественных прав.

К такому выводу в аналогичной ситуации приходил ФАС Московского округа (Постановление от 08.02.2013 N А40-48135/12-91-275).

Ю. А.Иноземцева

Издательство "Главная книга"

22.05.2013