Организации заключили договор аренды недвижимого имущества, в котором отсутствует подробное описание объекта аренды. Указанное недвижимое имущество арендодатель передал арендатору, и договор фактически исполнялся. Через 6 месяцев с момента передачи объекта аренды арендатору арендодатель обратился с иском о признании договора аренды незаключенным по причине несогласования сторонами объекта договора. Влечет ли факт неуказания в тексте договора аренды подробного описания объекта аренды признание такого договора незаключенным?

Ответ: Отсутствие в договоре аренды подробного описания объекта аренды при условии, что недвижимое имущество было передано арендодателем арендатору и договор фактически исполнялся, само по себе не является основанием для признания такого договора незаключенным.

Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 433 ГК РФ определено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п. 2 этой же статьи ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Из изложенного следует, что договор является заключенным при согласовании сторонами всех существенных условий договора, наличии акцепта, полученной оферты и в случаях, если это предусмотрено законом, реального исполнения условий договора.

При этом следует отметить, что незаключенный договор не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом п. 3 ст. 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вместе с тем Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 дополнил Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" п. 15 следующего содержания: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

ВАС РФ в Определении от 09.04.2008 N 4849/08 по делу N А55-12210/2007 также отмечал: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции с учетом положений ст. 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта субаренды и идентификации автомобиля. Условия оспариваемого договора сторонами длительное время исполнялись: арендная плата в течение трех лет уплачивалась без возражений платежными поручениями и соглашениями о зачете встречных требований.

Таким образом, из правовой позиции ВАС РФ следует, что отсутствие в договоре аренды подробного описания объекта аренды при условии, что недвижимое имущество было передано арендодателем арендатору и договор фактически исполнялся, само по себе не является основанием для признания такого договора незаключенным.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

22.05.2013