По мнению собственников помещений в многоквартирном доме, подвальные помещения их дома (1917 г. постройки) незаконно переданы в процессе приватизации в индивидуальную собственность организаций, использующих эти помещения в своей предпринимательской деятельности. В силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, все подвалы в доме, в которых имеются инженерные коммуникации, являются общим имуществом собственников помещений и не могут принадлежать иным лицам. Правы ли собственники помещений в многоквартирном доме, указывая на незаконность владения, пользования и распоряжения подвальными помещениями дома иными лицами?

Ответ: В данном случае с учетом года постройки многоквартирного дома правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества (то есть не являлись техническими), то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает.

Обоснование: Правовая природа общего имущества многоквартирного дома состоит в том, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме (для обеспечения возможности пользования этими помещениями) (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, подвальные помещения в МКД действительно отнесены к составу общего имущества, но только в части технических подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Именно технические подвалы соответствуют назначению общего имущества, сформулированному Конституционным Судом РФ.

Основным признаком технических подвалов является то, что они изначально спроектированы в качестве обслуживающих помещений, не имеющих самостоятельного назначения и не предназначенных для самостоятельного использования.

Как указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 N 11401/12, от 02.03.2010 N 13391/09, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества (то есть не являлись техническими), то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает.

Таким образом, однозначное решение данного вопроса и подобных ему требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Об этом сообщает Конституционный Суд РФ, в частности, в Определении от 24.02.2011 N 137-О-О).

М. О.Денисова

Консалтинговая группа "Аюдар"

26.06.2013