В акте выездной налоговой проверки указано, что договор, по которому организация получила право в течение пяти лет использовать участок передней стены здания, где она разместила свою рекламу, не вступил в силу, так как не прошел государственную регистрацию. Организация указала на то, что согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" данный договор не является договором аренды и в государственной регистрации не нуждается. Кто прав?

Ответ: Позиция налоговой инспекции о том, что договор, по которому организация получила право в течение пяти лет использовать участок передней стены здания, где она разместила свою рекламу, не вступил в силу, так как не прошел государственную регистрацию, правомерна. Описанный договор - это договор аренды, заключенный на пять лет. А такой договор считается заключенным после государственной регистрации.

Обоснование: Сложившаяся судебная практика по рассматриваемому вопросу довольно противоречива. Так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сделаны следующие выводы:

- договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды;

- крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды;

- если предметом договора является возможность на возмездной основе размещать рекламу на крыше здания, то такой договор не противоречит Гражданскому кодексу РФ. Отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Однако в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" делаются иные выводы:

- допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы;

- к таким договорам применяются по аналогии положения о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Наконец, в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. от 25.01.2013) сделаны следующие выводы:

- в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения, оборудование и другие объекты;

- это положение ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть;

- на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации (если он заключен на год и более).

Как видим, судебная практика непоследовательна. Однако анализ самого закона (ст. 606 ГК РФ) показывает, что по договору аренды арендатору имущество за плату предоставляется:

- или (одновременно) и во владение, и в пользование;

- или только в пользование (например, пользование частью стены здания, как в вопросе).

И в том и в другом случае налицо именно договор аренды. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 6 ГК РФ (она предусматривает нормы об аналогии закона) положения ст. ст. 606, 651 ГК РФ распространяются и на случаи аренды части здания (кровли, стены и др.).

А. Н.Гуев

Директор

Юридическая фирма "ЮКАНГ"

01.07.2013