Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве
(Дикун А. В.) ("Правовые вопросы строительства", 2011, N 1) Текст документаПРОБЛЕМА СООТНОШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА И ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
А. В. ДИКУН
Дикун А. В., главный специалист юридического отдела Муниципального учреждения "Департамент координации строительства и перспективного развития" Администрации города Ростова-на-Дону.
В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон о долевом строительстве, Закон) устанавливается исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов. При этом ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве устанавливает, что действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
В свою очередь, ч. 2 ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности (в ред. Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ) выводит за сферу правового регулирования данного правового акта отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Как видно, норма ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве предоставляет юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), а следовательно, отношения с участием указанных субъектов могут быть оформлены различного рода гражданско-правовыми договорами. Данная позиция подтверждается складывающейся судебной практикой. Так, например, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 3 июля 2007 г., вынесенном по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13), указал, что, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры <2>. Отсюда вытекает, что Законом о долевом строительстве не устанавливается единственный способ привлечения денежных средств юридических лиц или индивидуальных предпринимателей для строительства (создания) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов). Вывод о том, что инвестиционная деятельность предполагает совокупность действий по вложению и реализации инвестиций, в том числе путем размещения денежных средств, следует из действующего законодательства <3>, а также обосновывается в юридической литературе <4>. -------------------------------- <2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 г. N Ф04-4297/2007(35726-А70-13) // Система "КонсультантПлюс". <3> В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций, которые этим же Законом определены как денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности. <4> См., например: Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н. И. Клейна. М., 1993. С. 143.
Учитывая изложенное, можно предположить, что в данном случае законодатель, допуская возможность существования отношений между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, связанными с вложением денежных средств в строительство (создание) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), которые опосредуются не только инвестиционными договорными формами, но и договором участия в долевом строительстве, признает сущностное сходство сравниваемых правовых конструкций. При таких обстоятельствах предложенный законодателем подход к применению положений Гражданского кодекса РФ, инвестиционного законодательства и Закона о долевом строительстве выводит нас на проблему соотношения договора, заключаемого сторонами в соответствии с инвестиционным законодательством, и договора участия в долевом строительстве. В юридической литературе в последнее десятилетие проблеме сравнительно-правового анализа инвестиционного договора и законодательно закрепленных гражданско-правовых договоров уделяется значительное внимание <5>. Кроме того, как уже было ранее отмечено, действующее инвестиционное законодательство не раскрывает содержания правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью ее участников, подчеркивая лишь их договорный характер. Так, в соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Пункт 1 ст. 8 этого же Закона развивает указанную норму: "Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". -------------------------------- <5> См., например: Муравьев Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 80; Козлова Е. Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 74 - 83; Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С. 113 - 117; Целовальникова И. Ю. Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2005. С. 126; Павлодский Е. Правовая природа "инвестиционного контракта" // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73 - 74; Щербинин С. С. Комментарий к Закону об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. М., 2003. С. 66; Сокол П. В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М., 2004. С. 92; Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 171 - 172; Ласковый В. А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 142 - 151; Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007 // Справочная система "КонсультантПлюс".
Таким образом, в специальном законодательстве об инвестиционной деятельности не содержится не только четких требований к форме и содержанию договора об инвестиционной деятельности (инвестиционного контракта), но и четкой отсылки к виду договора, который бы регулировал правоотношения в связи с инвестициями в строительство объектов недвижимости. Отсутствует единство взглядов на природу договора об инвестиционной деятельности и в юридической литературе. Можно отметить несколько основных подходов к решению данной проблемы. Как было отмечено в одной из ранних работ по этой проблеме, "инвестиционный договор - это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект" <6>. Пытаясь осмыслить природу инвестиционных отношений, автор также приходит к выводу, что между субъектами инвестиционной деятельности могут существовать различные договорные отношения, "реализуемые обычно в правовых формах, соответствующих договорам подряда на капитальное строительство, проектирование, поставки и других. Инвестирование может происходить путем приобретения акций акционерного общества, вступления в товарищество с вложением пая. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения патента или прав пользования по лицензионному договору, приобретения товарного знака. Словом, все вложения уже имеют свою собственную правовую форму" <7>. Т. В. Шадрина, в целом разделяя указанную позицию, выделяет следующие признаки инвестиционного договора: "...предпосылка заключения договора - инвестиционный проект, долгосрочный характер отношений сторон, коммерческая заинтересованность, целевое использование средств инвестора, а следовательно, возможность инвестора влиять на производственную деятельность другой стороны, письменная форма договора, общая долевая собственность на вложенное имущество и на результат инвестиционной деятельности". Кроме того, автор указывает, что "система инвестиционных договоров может включать в себя договоры купли-продажи (в частности, продажи недвижимости, продажи предприятия, продажи ценных бумаг), финансовой аренды (лизинга), строительного подряда, возмездного оказания услуг, коммерческой концессии, доверительного управления имуществом, простого товарищества (в том числе учредительный договор)" <8>. Солидарны с таким подходом А. Г. Богатырев, М. М. Богуславский и Н. Н. Вознесенская, определяющие инвестиционный договор путем прямого отнесения того или иного гражданско-правового договора к правовым формам инвестиционной деятельности <9>. Указанные исследователи при определении инвестиционного договора, с одной стороны, характеризуют его признаками, отличными от существующих гражданско-правовых договоров, а с другой - при построении системы инвестиционных договоров называют в качестве ее звеньев конкретные модели договоров, предусмотренных действующим законодательством. -------------------------------- <6> Хозяйственное право: Учебник для вузов / Отв. ред. проф. В. С. Мартемьянов. М., 1994. Т. 2. С. 170. <7> Там же. С. 152. <8> Шадрина Т. В. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1999. С. 13 - 14. <9> См.: Богатырев А. Г. Инвестиционное право. М., 1992. С. 41 - 42; Богуславский М. М. Иностранные инвестиции: правовое регулирование. М., 1996. С. 5; Вознесенская Н. Н. Иностранные инвестиции: Россия и мировой опыт (Сравнительно-правовой комментарий). М., 2001. С. 54 - 65.
Другие ученые сходятся во мнении о том, что инвестиционный договор представляет собой новый вид (тип) гражданско-правового договора, не поименованный в законодательстве. В частности, Б. В. Муравьев считает "наиболее правильно понимать под инвестиционным обязательством не всякое предпринимательское обязательство, а только лишь то, участниками которых являются инвестор и заказчик, в соответствии с которым инвестор обязан передать, а заказчик обязан принять инвестиции и за счет них в интересах инвестора обеспечить строительство, а после его окончания и принятия объекта в эксплуатацию передать его инвестору" <10>. По мнению автора, "основанием возникновения инвестиционного обязательства в строительстве может служить договор между инвестором и заказчиком" <11>. Кроме того, Б. В. Муравьев отмечает, что "инвестиционный договор в строительстве характеризуется двумя существенными условиями. Одно из них, устанавливающее обязанность заказчика обеспечить вложение инвестиций в строительство объекта недвижимости, характерно для описанного в законодательстве обязательства из договора на оказание возмездных услуг. Второе же условие об обязанности заказчика передать построенный объект недвижимости инвестору не характерно ни для одного из предусмотренных в законодательстве видов договорных обязательств. Поэтому инвестиционный договор в строительстве, специфическим образом сочетающий в себе два вышеуказанных условия, во-первых, не может считаться смешанным договором, а во-вторых, не может отождествляться с каким-либо иным типом или видом договорных конструкций, предусмотренных ГК РФ, в других законах или в иных нормативных актах" <12>. П. В. Сокол отмечает, что "инвестиционный договор можно определить как сделку, по которой одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта для инвестора и по окончании передать полученный результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги" <13>. Автор полагает, что основанием выделения инвестиционного договора как отдельного договорного вида в первую очередь необходимо считать "инвестиционную цель, охватывающую реализацию инвестиционного проекта, состоящую в помощи инвестору в выработке конечных характеристик объекта недвижимости (если это необходимо), осуществлении контроля за ходом строительства объекта и его передаче инвестору" <14>, субъектный состав договора и "содержание обязательства" <15>. В. Лисица приходит к выводу, что "инвестиционным следует считать не любой договор, заключенный в целях реализации инвестиционного проекта, а лишь договор, обязательным участником которого является инвестор" <16>. Данный подход, как отмечает автор, "позволит использовать термин "инвестиционный договор" не как собирательное понятие, а как "самостоятельный не поименованный в настоящее время тип гражданских договоров" <17>. Подобную точку зрения в настоящее время также отстаивают В. А. Ласковый и Н. В. Бунина <18>. -------------------------------- <10> Муравьев Б. В. Указ. соч. С. 80. <11> Там же. С. 87 - 91. <12> Там же. С. 126. <13> Сокол П. В. Указ. соч. С. 92. <14> Там же. С. 90. <15> Там же. С. 92. <16> Лисица В. Указ. соч. С. 113. <17> Там же. С. 114. <18> См.: Ласковый В. А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 142 - 151; Бунина Н. В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1.
Еще одна группа исследователей отмечает, что инвестиционный контракт - это экономическое понятие. Отношения с таким содержанием (инвестиции) могут существовать в различных правовых формах. Л. Г. Сайфулова в этой связи пишет, что "инвестиционным можно по большому счету считать любой договор, связанный с вложением денег: учредительный договор, простое товарищество, заем, подряд, купля-продажа и т. д. Объединяет эти виды договоров только их экономическое содержание - вложение средств, как правило, с целью получения в дальнейшем прибыли" <19>. Та же позиция прослеживается в работе Е. В. Лапутевой, отметившей, что "инвестиционный договор не может существовать как самостоятельный договорный тип - он подразумевает различные виды гражданско-правовых договоров, общим для которых является регулирование инвестиционной деятельности" <20>. По сути дела, на этом же настаивают О. М. Антипова и Е. В. Резцова <21>, указывая, что инвестиционный договор - термин, являющийся собирательным именованием гражданско-правовых договоров, в рамках которых реализуются инвестиционные правоотношения. -------------------------------- <19> Сайфулова Л. Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2001. С. 84. <20> Лапутева Е. В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 86. <21> См.: Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007 // Справочная система "КонсультантПлюс"; Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 58 - 59.
Мнения авторов, обосновывающих выделение инвестиционного договора не в качестве самостоятельного договорного вида (типа), а в качестве характеристики договоров, имеющих инвестиционную экономическую направленность, представляют особый интерес применительно к высказанному в свое время суждению Ю. Романца относительно инвестиционной природы договора долевого строительства. Как точно отметил в свое время автор, понятие "договор участия в долевом строительстве" отражает в большей степени экономическую, нежели правовую его сущность, оно определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости <22>. Разделяя точку зрения Ю. Романца, представляется возможным согласиться с подходом, предложенным последней группой исследователей и позволяющим рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве одной из правовых конструкций инвестиционного договора, опосредующей инвестиционную деятельность в сфере строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, с целью последующего приобретения права собственности на помещения в таких объектах. Стало быть, в этом случае инвестиционный характер исследуемого договора не имеет решающего значения для целей его правового регулирования и в том числе правовой квалификации. -------------------------------- <22> См.: Романец Ю. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 75.
Думается, в дальнейшем данный подход будет более отчетливо проявляться при совершенствовании инвестиционного законодательства, тем более что в настоящее время такие попытки уже находят отражение в некоторых правовых актах. Так, Постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. N 505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества" <23>, являющееся единственным актом, содержащим дефиницию инвестиционного договора, определяет его как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию бюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.). Как видно, предложенный термин инвестиционного договора не может считаться определением самостоятельного договорного обязательства, так как зафиксированное понятие инвестиционного договора в данном случае дано как собирательное, объединяющее различные правовые конструкции исходя из единой экономической цели участников инвестиционной деятельности. В этом плане вполне логично выглядят нормы инвестиционного законодательства, определяющие правовую форму взаимодействия участников инвестиционной деятельности, отсылая к общим положениям ГК РФ об обязательствах, сделках и договоре и не устанавливая при этом, элементы каких обязательств следует применять. -------------------------------- <23> СЗ РФ. 2007. N 34. Ст. 4239.
Вместе с тем некоторые возражения вызывает позиция, согласно которой любой гражданско-правовой договор, связанный с вложением средств с целью получения выгоды, следует признавать инвестиционным <24>. Конечно, бесспорным является вывод о том, что целью участия в инвестиционной деятельности является получение в будущем дохода от вложения средств, в том числе в виде приобретения права собственности на помещения в возведенных объектах недвижимости. Однако, на наш взгляд, не менее важной предпосылкой инвестирования следует также считать источник получения такого дохода. Это обстоятельство учел и подробно обосновал в своей работе А. В. Майфат. Руководствуясь указанным признаком, автор справедливо указывает на то, что "инвестор не принимает участия в деятельности, которая приносит или должна принести доход...", "источником возможного дохода является деятельность лица, получившего инвестиции, как предпринимательская деятельность, так и иная, приносящая доход" <25>. -------------------------------- <24> См.: Сайфулова Л. Г. Указ. соч. С. 84. <25> Майфат А. В. Указ. соч. С. 11 - 12.
Специфика участия в долевом строительстве состоит в том, что участник такого строительства приобретает в собственность помещение в здании не в силу факта участия в его строительстве (создании), а потому что он состоит в правоотношении с застройщиком (организатором деятельности по привлечению денежных средств для долевого строительства). Таким образом, с учетом указанных признаков договор участия в долевом строительстве следует рассматривать в качестве одной из разновидностей инвестиционного договора, опосредующей инвестиционную деятельность, направленную на сохранение и получение в будущем дохода от произведенных вложений путем передачи денежных средств организации, основной профессиональной деятельностью которой является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с последующим приобретением права собственности на помещения в таких объектах.
Название документа