Комментарий к статье Е. Кирилловой "Банкротство застройщика"
(Зайцев Р.)
("Жилищное право", 2012, N 8)
Текст документа
КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ Е. КИРИЛЛОВОЙ
"БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА"
Р. ЗАЙЦЕВ
Зайцев Р., к. ю.н., член группы разрешения споров ЗАО "Саланс".
С учетом важности обеспечения конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, в последние годы немало усилий было направлено государством на упорядочивание отношений в сфере строительства жилья через совершенствование законодательного регулирования. Общеизвестно, что проблемы у дольщиков могут возникнуть на всех этапах взаимоотношений с застройщиком, начиная от оформления договорных отношений и заканчивая регистрацией прав на недвижимое имущество, если оно в итоге было передано.
Значимым шагом на пути предоставления дополнительных гарантий участникам строительства жилья было внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", устанавливающих императивный запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в обход данного Закона. Изменения эти были внесены Законом N 119-ФЗ от 17.06.2010, который одновременно ввел ограничения на оспаривание сделок по привлечению денежных средств граждан со стороны недобросовестных застройщиков. Тем самым были приняты дополнительные меры по защите дольщиков на этапе оформления отношений с застройщиком в целях предотвращения возникновения у них проблем в будущем.
Последовавшее примерное через год введение в главу IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" параграфа 7, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, также было в первую очередь направлено на содействие решению проблем дольщиков, но уже тех, которые столкнулись с банкротством застройщиков.
Как видно, в указанной сфере совершенствование законодательства происходит перманентно. Например, только в Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ с момента его принятия разного рода изменения вносились уже семь раз. Тем не менее проблемы обманутых дольщиков, обсуждаемые на самом высоком уровне, не становятся менее острыми, а число пострадавших, к сожалению, увеличивается.
Причиной тому может быть не столько несовершенство законодательного регулирования, сколько общая культура ведения бизнеса в России и особенности функционирования государственного аппарата. Следует признать, что во многих случаях причиной банкротства застройщика выступает не столько неблагоприятная рыночная ситуация, сколько умышленные недобросовестные действия. Не случайно обсуждаемая тема традиционно обозначается именно как проблема обманутых дольщиков. Однако там, где имел место обман, по нашему мнению, правильнее разбираться правоохранительным органам, действующим в уголовно-правовой плоскости. Гражданско-правовые инструменты, к которым относится и банкротство, часто не в состоянии обеспечить защиту от недобросовестных действий, поскольку просто не приспособлены для этого.
Несмотря на изложенное, установление законом особых правил банкротства для застройщиков, безусловно, заслуживает всецелой поддержки и, несмотря на имеющиеся практические проблемы, может быть оценено только положительно. Особый режим банкротства застройщиков, хотя и не способен предотвратить возникновение у дольщиков проблем в будущем, тем не менее может помочь сгладить их остроту.
Название документа