Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве
(Евсегнеев В. А.) ("Право и экономика", N 11, 2004) Текст документаРЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, ВОЗНИКАЮЩЕЙ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В. А. ЕВСЕГНЕЕВ
Евсегнеев Владимир Алексеевич Адвокат Санкт-Петербургской коллегии адвокатов. Специалист по земельному и международному праву. Кандидат юридических наук, доцент. Родился 17 октября 1959 г. в с. Сула Большесолдатского р-на Курской обл. Автор публикаций о защите территорий и населения от наводнений.
Строительные площадки и трассы строительства
Закон не требует специальной государственной регистрации строительных площадок и трасс строительства. Это вытекает из того положения, что занимаемые под застройку земельные участки, кто бы ни был их собственником, формально считаются остающимися во владении заказчиков работ. Хотя заказчики заключают договоры с приглашаемыми ими для выполнения работ строительными организациями, но передачи земли во владение последним этими договорами не предусматривается. Поэтому подрядные строительные организации никакими земельными титулами не наделяются и никакой госрегистрации в этом качестве не проходят. Однако такой порядок, по крайней мере в ряде случаев, представляется спорным. Некоторые стройки ведутся так называемым хозяйственным способом. При этом строительная бригада не является юридическим лицом, поскольку она состоит из работников, находящихся в трудовых отношениях с организацией-застройщиком. По действующему законодательству она не является юридическим лицом также в том случае, если приглашается застройщиком в качестве артели в гражданско-правовом порядке. При этих условиях нет оснований признавать право на застраиваемую землю за кем-либо, кроме застройщика. Но многие стройки, особенно крупные, ведутся силами подрядных строительных организаций (так называемый подрядный способ строительства). Генеральные подрядчики являются юридическими лицами, поэтому они сами отвечают за допущенные ими земельные, экологические, гражданско-правовые или иные нарушения при выполнении работ на земельных участках, предоставленных им заказчиками. За такими строительными организациями соответственно фактически признается ряд важных земельных прав и обязанностей. Так, они могут (или даже должны) оградить место стройки (не допуская на нее посторонних), выставить информационные и предупредительные знаки, ввести режим охраны. Генеральный подрядчик вправе размещать на территории стройки приглашаемые им субподрядные организации и контролировать их деятельность. Фактически именно он является хозяином стройплощадки или трассы строительства - как в плане коренного преобразования земли, так и в части фактического владения ею. По окончании строительства генподрядчик сдает выстроенный им объект заказчику, а нередко - еще и государственной приемочной комиссии. Объект сдается вместе с относящейся к нему землей. При таких условиях нет оснований игнорировать фактический "владельческий" статус подрядной строительной организации (генподрядчика) в отношении того земельного участка или отрезка трассы, на котором она производила работы. Этот статус желательно закреплять в подрядном строительном договоре, заключаемом между заказчиком работ и строительной организацией - генподрядчиком. Возможно, для такого договора подошла бы юридическая форма передачи земли от заказчика подрядчику в доверительное управление. Такой договор следовало бы регистрировать (возможно - в упрощенном порядке и в особом реестре) наравне с земельными сделками. Тем самым и фактическая, и легальная картина распределения застраиваемых земель между организациями строительного комплекса получили бы адекватное отражение в системе государственного земельного, а в пределах населенных пунктах - градостроительного учета. В ряде случаев на уже застроенных участках ведутся не чисто строительные, а строительно-ремонтные работы. Если такие работы выполняют организации, имеющие статус юридического лица, то имеет смысл проводить государственную регистрацию также этих организаций в качестве временных владельцев земель, на которые они приглашены заказчиками. Было бы не лишним дополнить законодательство о капитальном строительстве особой нормой относительно обязанности генерального подрядчика проверять право заказчика на ту землю, на которую тот его приглашает. Этим путем можно получить дополнительный инструмент для предупреждения случаев, когда стройка незаконно занимает земельный участок, не отведенный и не закрепленный за заказчиком. Закон должен предусмотреть солидарную ответственность заказчика и генподрядчика за неблагоприятные последствия в случае, если стройка ведется на захваченной земле. Для генеральных подрядчиков это правило должно означать, что если они, "доверяя заказчикам", не будут осуществлять проверки прав последних на землю, то тем самым автоматически примут на себя возможные неблагоприятные последствия своей беспечности или неуместной доверчивости. Указанную проверку удобно совместить с процедурой принятия генеральным подрядчиком от заказчика участка или трассы будущего строительства по акту.
Строительные объекты, принимаемые в эксплуатацию государственными комиссиями
Законодатель облегчил процедуру госрегистрации прав на недвижимость, признав ее необязательной для прав, возникших до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ними". Вместе с тем он упустил возможность придать законную силу уже существующей (специальной) процедуре признания прав на недвижимость, действующую в капитальном строительстве. Эта процедура связана с вводом в эксплуатацию законченного строительством (обычно крупного) объекта. По сложившейся в капитальном строительстве традиции крупные объекты, воздвигаемые с участием государственных средств, принимает в эксплуатацию специальная государственная приемочная комиссия, которая создается каждый раз приказом заинтересованного ведомства. Эта комиссия проверяет готовность строительного объекта; наряду с этим она обращает внимание на отведенный для него земельный участок. Правда, последняя процедура сводится обычно к затребованию от заказчика документации, подтверждающей законность произведенного для стройки земельного отвода. Комиссия не обязана сверять фактические размеры земельной площади, занимаемой объектом, с теми цифрами, которые содержатся в правоустанавливающих документах, проверять наличие граничных знаков, фиксировать посторонние пользования, отмечать состояние земли (наличие растительности и почвы, водных источников, элементов благоустройства). "Не принято" также выяснять сервитутные отношения и их юридическое оформление, выявлять претензии соседей. Комиссия зачастую не вникает в вопрос о том, на каком праве застроенный участок или трасса принадлежит заказчику работ и какой земельный титул желателен для организации, которая будет эксплуатировать выстроенный объект. Заказчик стройки не обязан представлять госкомиссии надлежаще составленный и утвержденный земельный план объекта, а если б и представил, то от госкомиссии не требуется сверять его данные с тем, что она видит в натуре. Правда, для крупных строек полагается иметь Генеральные планы; но они представляют скорее технические, чем юридические, документы; кроме того, они могут расходиться с реальной ситуацией. Этой практике отвечает и то (отрицательное) обстоятельство, что в состав Комиссии не входят специалисты земельного хозяйства - если только принимаемый в эксплуатацию объект не относится к разряду защитных, мелиоративных или же не представляет собою рекультивированную по особому проекту площадь <*>. -------------------------------- <*> Такая традиция сложилась, по-видимому, со времен форсированной индустриализации СССР, когда задачи сохранения природы и благоустройства местности (не говоря уже об эстетических требованиях) приносились в жертву установке по скорейшему созданию тяжелой индустрии.
Акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию после утверждения его ведомством, создавшим комиссию, получает юридическую силу. На его основании объект вместе с относящимся к нему земельным участком автоматически передается (без особого акта приемки-передачи) той организации, которой поручается эксплуатация объекта. При этом запись в акте комиссии о передаче недвижимости имеет основополагающую (правоустанавливающую) силу - в смысле возникновения имущественных прав на объект у эксплуатационной организации. Все изложенное позволяет сделать вывод, что на практике существует специфический способ закрепления за эксплуатационными предприятиями и организациями прав на комплексы вновь создаваемой недвижимости, будь то промышленные предприятия, автомобильные дороги, военные объекты и др. Этот способ - утверждение акта приемки, составленного государственной комиссией в отношении выстроенного объекта, с одновременной передачей его в эксплуатацию выбранной для этой цели организации. Поскольку состав передаваемой недвижимости и (до некоторой степени) ее правовой режим проходят государственный контроль, есть основание процедуру приемки-передачи считать государственной проверкой законности как самого возникновения недвижимости, так и прав на нее. При этом процедура, предусмотренная по Закону 1997 г., для такой недвижимости могла быть значительно упрощена. В частности, в упрощенном порядке могли бы происходить уточнение прав эксплуатационной организации и запись прав на такую недвижимость в соответствующем госреестре. Но перед принятием такого общего решения было бы оправданно внести некоторые дополнения в законодательство о капитальном строительстве, с тем чтобы оно получило необходимую стыковку с гражданским и земельным законодательством. Так, следовало бы признать полномочие государственной комиссии устанавливать, на каком праве (титуле) она передает недвижимость в управление выбранной ею эксплуатационной организации и какие специфические обязательства при этом на нее налагает (например, в части сохранения проходящих по территории коммуникаций, принадлежащих другим организациям). В соответствии с законом госкомиссии следует принять решение, должна ли эта организация вносить земельный платеж, по какому расчету, сколько и кому или же получает право пользоваться землей бесплатно. Если земля под выстроенным объектом передается эксплуатационной организации в аренду, то соответствующие указания должны содержаться в акте комиссии (или в отдельном документе); при этом должно быть предусмотрено заключение арендного договора с собственником земли. Все подобные вопросы, требующие кроме всего прочего правильного выбора эксплуатационной организации, целесообразно рассматривать и решать еще на стадии проектирования объекта (к сожалению, в настоящее время законодательство о капитальном строительстве о них умалчивает, и поэтому проектировщики ими обычно не занимаются). Тогда принимающая объект государственная комиссия должна либо согласиться с проектными предложениями, либо изменить их в соответствии с новыми обстоятельствами, выявленными как в ходе строительства, так и после его окончания. В любом случае целесообразно, чтобы в состав государственной комиссии входили представители той организации, которой будет поручена эксплуатация объекта. Естественно, должна быть усилена земельно-хозяйственная направленность работы государственной комиссии. Для этого в ее состав следует включать специалистов земельного хозяйства. Тем самым будет преодолена застарелая и небезвредная традиция, по которой земля в капитальном строительстве толком не учитывается, не ценится и вообще рассматривается как нечто сугубо второстепенное и не заслуживающее особого внимания.
Строительные объекты, не подлежащие приемке в эксплуатацию госкомиссиями
Государственные приемочные комиссии создаются для приемки лишь крупных объектов и при условии, что в их финансировании участвовали государственные средства. Но государственный и муниципальный контроль осуществляется также в отношении менее крупных объектов, поскольку они создаются в соответствии с надлежаще утвержденными проектами. Эти объекты находятся, как правило, под контролем местных служб архитектуры и градостроительства. После окончания строительства возведенные объекты вместе с относящимися к ним земельными участками принимаются в эксплуатацию по акту и регистрируются этими службами. Такая регистрация имеет важный технический характер, обычно она служит основанием для последующей государственной (юридической) регистрации вновь возникшей недвижимости. Однако немалое количество объектов возводится без проектов - как в частном, так и в публичном (государственном и муниципальном) секторах. Но для надзорных органов отсутствие проектов делает эти объекты как бы несуществующими. Для такой позиции есть некоторые основания, поскольку значительное количество строительных объектов рассматривается как "времянки" из-за непродолжительного срока их службы <*>. Это касается, например, вспомогательных сооружений (типа сараев), сделанных из отходов древесины или других недолговечных материалов. Некоторые такие объекты считаются "инвентарными", т. е. подлежат демонтажу и повторному использованию после того, как исчезла в них надобность на данном участке (например, это относится к так называемым бытовкам, которыми пользуются рабочие на стройках и которые принадлежат строительным организациям). Стоимость таких объектов обычно невелика, кроме того, их постройка нередко финансируется (если речь идет о публичном секторе) не за счет капитальных вложений, а за счет оборотных средств предприятий и организаций-застройщиков, а равно строительных подрядчиков. -------------------------------- <*> Понятие "временные строения и сооружения" присутствует во многих строительных нормах и правилах; оно хорошо известно строителям-профессионалам.
Тем не менее без утвержденных проектов иногда возводят и капитальные объекты: индивидуальные жилые дома, зимние дачи, гаражи. Обычно застройщик осуществляет такое строительство на своей земле, в отношении которой он обладает определенным титулом. Но бывает и так, что беспроектное строительство осуществляется на не отведенной застройщику земле, т. е. является захватным. В ряде крупных городов, например в Москве, во дворах многоэтажных домов жильцы-автовладельцы самовольно заняли многочисленные участки под капитальные гаражи и так называемые ракушки - процесс, который по своим последствиям сравним с небольшим стихийным бедствием для благоустроенного города. Беспроектные объекты могут возникать и другими способами. Производственные организации и предприятия нередко осуществляют благоустройство своих участков, оснащают наличные здания и сооружения пристройками и дополнительными коммуникациями. Если производственный объект по какой-то причине принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией с недоделками, с невыполненными работами по благоустройству, то многие необходимые работы по его "доводке" производятся силами эксплуатационной организации, часто без дополнительных проектов. При этом иногда возникают новые небольшие сооружения или перестраиваются старые, производится восстановление плодородия и озеленение свободных площадей, обслуживающих основной объект. Однако все такие работы и их результаты нередко не пользуются вниманием ни земельных органов, ни служб архитектурно-строительного надзора. В результате новые капитальные объекты или улучшенные старые, а равно объекты благоустройства вместе с занимаемыми ими земельными участками не проходят государственной регистрации. Более того, поскольку речь идет о предприятиях и организациях, указанные объекты обычно не отражаются также в ведомственном учете - ни в так называемых паспортах предприятий, ни в бухгалтерских записях. Такого рода практика влечет за собой следующие вопросы. 1. Как следует проводить техническую (не государственную) регистрацию беспроектных объектов и капитальных улучшений земли, выполненных физическими (не юридическими) лицами? 2. Как организовать технический и бухгалтерский учет таких объектов на предприятиях и в организациях (юридическими лицами)? 3. Как отражать непроектные объекты и улучшения при государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью? 4. Как быть с госрегистрацией строений, которые самовольно возникли на чужой земле? Во всех этих случаях наряду с объектами строительства одновременно подлежит уточнению статус обслуживающих их земельных участков. Дело осложняется тем, что все эти вопросы необходимо решать, имея в виду две несовпадающие государственные задачи: а) не препятствовать созданию полезных капитальных объектов и земельных улучшений, даже если они возникают без проектов; б) облагать такие объекты и улучшения по линии взимания налога на землю или налога на недвижимость в целом (когда последний получит свое законодательное оформление). Очевидно, что совместить обе эти задачи можно только в том случае, если налоговые правила будут учитывать заслугу того лица, которое в инициативном порядке улучшило переданный ему в эксплуатацию строительный объект и (или) земельный участок. При этом следует иметь в виду, что в порядке правопреемства РФ унаследовала законодательство РСФСР, которое признавало необходимым взимать положенные налоги и сборы не только с зарегистрированных, но и не зарегистрированных объектов недвижимости. Нелегальные объекты. От объектов, возводимых без проектов, но на своей земле, следует отличать нелегальные постройки, возникающие на захваченной земле. Статья 222 ГК РФ, которая регулирует подобные случаи, не проводит четкого различия между ними, объединяя те и другие под шапкой "Самовольная постройка". Однако юридическое различие существует. Одно дело, когда лицо возводит без надлежащего административного разрешения постройку на своей земле, и другое - когда такая постройка возникает на чужой земле без разрешения ее собственника. Узаконение первой возможно путем оформления соответствующего разрешения, но легализация второй требует к тому же согласия собственника (а иногда и владельца) земли, чьи права нарушил застройщик. Понятно, что эти процедуры не совпадают, а по своим юридическим и материальным результатам могут оказаться даже "разнонаправленными". Поэтому необходимость различать те и другие в праве не вызывает сомнения. О государственной регистрации нелегальных построек на своей и на чужой земле закон умалчивает. Это можно объяснить тем, что судьба такой постройки находится под вопросом. Так, она может быть снесена как незаконная, но может быть и закреплена за ее фактическим владельцем. Если она воздвигнута на чужой земле, то возможен вариант передачи ее собственнику земли с условием, что он вознаградит застройщика; или же она может быть оставлена за застройщиком, с передачей ему "в установленном порядке" фактически занятого им участка земли. После прояснения юридического статуса постройки (если она сохранится) и земли под ней вновь созданный комплекс недвижимости должен подлежать госрегистрации в обычном порядке. Однако процедура определения этого статуса может продолжаться достаточно долгое время. Бывает так, что за это время меняется фактический владелец строения. Если в этот период занятый земельный участок будет вовлечен в планировочные разработки, то принятое планировочное решение может оказаться в противоречии с определившейся в конце концов юридической судьбой комплекса недвижимости. Это соображение говорит в пользу того, чтобы нелегальное строение с относящейся к нему землей вовремя прошло государственную регистрацию. Кроме того, встает немаловажный вопрос о том, должен ли неузаконенный застройщик вносить причитающиеся с недвижимости налоги и местные сборы. Этот вопрос был урегулирован еще в 1955 г., когда Совет Министров РСФСР принял Постановление "О налоговом обложении граждан, самовольно возведших строения на не отведенных им участках..." <*>. Согласно этому Постановлению фактический владелец самовольно воздвигнутого строения обязан уплачивать с него и занятой для этого земли все положенные налоги и сборы наравне с законопослушными гражданами. При этом указанные выплаты не предрешают юридическую судьбу постройки. Правило об обязательном внесении всех положенных платежей должно было предотвратить такое положение, при котором нарушитель, в случае легализации его постройки, оказался бы в выигрыше по сравнению со своими соседями; уместно только пожелать, чтобы это мудрое правило применялось не только в отношении "граждан", но также всех физических, а равно юридических лиц. -------------------------------- <*> Постановление N 1378 от 4 ноября 1955 г. См.: Хронологическое собрание законов, указов Президиума Верховного Совета и постановлений Правительства РСФСР. Том 5. 1954 - 1956. М., 1959. С. 305. Надо полагать, что в силу преемственности между РСФСР и РФ это Постановление остается в силе и поныне.
Вместе с тем, как представляется, при взимании с самовольного застройщика указанных платежей должны возникнуть технические трудности с определением размеров этих платежей, а также с оформлением платежных документов. Все такие препятствия легче преодолеть, если незаконно возведенное строение будет зарегистрировано надлежащим образом, хотя бы и в особом государственном реестре <*>. -------------------------------- <*> До некоторой степени это наблюдается в Москве в отношении самовольно воздвигнутых гаражей. Они подлежат официальной регистрации, хотя последняя не предрешает вопроса о легализации земельных захватов, совершенных "инициативными" автомобилистами.
Высказанные соображения позволяют выдвинуть предложение о соответствующем дополнении Закона 1997 г. о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею.
Дополнение строительного законодательства
Независимо от сказанного Госстрою России следовало бы уточнить такие понятия, как "строительный объект", "земельное улучшение", "временное сооружение". Правда, существует Общероссийский классификатор основных фондов, утвержденный Госстандартом России 26 декабря 1994 г., но он относится в основном к хозяйственным объектам; объекты же благоустройства, а тем более капитальные улучшения, сливающиеся с землей, в нем отражены слабо. Указанный Классификатор следовало бы дополнить особым Определителем объектов капитального строительства, в котором был бы уточнен перечень этих объектов. Без такого уточнения иной раз "расплывается" сам предмет учета и госрегистрации. Как представляется, подобную работу надлежало выполнить еще в ходе принятия Закона 1997 г., но, к сожалению, в этой части Закон остался без детального понятийного сопровождения. Закон 1997 г. целесообразно дополнить указанием на способы госучета беспроектных объектов, проектных и беспроектных земельных улучшений, а равно объектов, возведенных без разрешения на своих и чужих землях. В этом направлении одно из универсальных мероприятий видится в периодической инвентаризации недвижимости (в хозяйственной практике больше известна инвентаризация движимых вещей). Такая инвентаризация могла бы проводиться как на муниципальном уровне, так и в рамках отдельных предприятий (организаций). С санкции закона результаты надлежаще проведенной инвентаризации следовало бы считать достаточным основанием для выполнения соответствующих записей как в Государственном реестре прав на недвижимость, так и в документах учета недвижимости на уровне предприятий и организаций. При этом, хотя бы при первом приближении, необходимо определять тот земельный участок, который обслуживает строительный объект, и его правовой статус. Независимо от этого следовало бы потребовать от предприятий и других юридических лиц, выполнивших на своих землях проектные и непроектные капитальные работы, создающие объекты недвижимости, осуществлять приемку последних с помощью специально организуемых комиссий. При этом должны документально фиксироваться результаты приемки, с тем чтобы появилось основание официально учитывать вновь образуемые объекты недвижимости, в том числе в бухгалтерских документах. Для непроектных объектов последующую процедуру их легализации должен определить особый закон; возможно, для такой легализации достаточным основанием будет служить надлежаще составленный акт приемки нового объекта. В любом случае о выполнении указанных работ должны быть извещены местные земельные органы и органы архитектурно-строительного надзора. Выполнение комплекса таких мероприятий должно уменьшить возможность появления неучтенных и безнадзорных капитальных объектов, неизвестно кому принадлежащих, - как полезных обществу, так и не лишенных физических (и юридических) недостатков, могущих нести угрозу людям и окружающей среде. Одновременно это послужило бы сокращению числа обслуживающих такие объекты юридически "серых" земельных участков - с неясными границами и неопределенным правовым статусом. Земельно-правовые резервы проектов капитального строительства. Крупный резерв в деле упорядочения земельных отношений в области капитального строительства заключается в совершенствовании земельно-хозяйственной части проектов строительства. В настоящее время традиция такова, что проектировщики, на основе полученного от заказчика задания, выбирают подходящий для застройки участок (или трассу), составляют обоснование своего выбора, проводят по поручению заказчика необходимые согласования, а также, если это требуется, делают расчеты выплаты компенсации потревоженным владельцам и собственникам. От имени заказчика стройки они обращаются к компетентным органам и обеспечивают отвод или изъятие (в случае необходимости) выбранных ими участков у прежних владельцев, передачу их заказчику, а также землеустроительное их оформление. В "хороших" проектах дополнительно предусматриваются меры охраны природы на строительной площадке или трассе. На этом земельно-хозяйственное обеспечение проекта, по существу, завершается. В ходе авторского надзора за стройкой проектировщики имеют возможность проверять, как строители выполняют требования проекта. Однако перечисленные мероприятия далеко не всегда достаточны для урегулирования всех возникающих земельных отношений. Так, нет правила, по которому проектировщики были бы обязаны (от имени заказчика) обеспечить государственную регистрацию переданной заказчику земли в ее новом качестве. В ходе застройки правовой режим этой земли оказывается недостаточно определенным, т. к. в госучете она не фигурирует в качестве "застраиваемой". Поэтому нет гарантии, что она будет учтена в качестве таковой, например, в ходе проводимой районной планировки. Неполнотой страдают правоотношения не только между заказчиками и проектировщиками, но также между проектировщиками и строителями. Так, не всегда отлажено то, что можно назвать землеуказанием в линейном строительстве. Практика такова, что проектировщики оставляют для строителей на местности знаки, указывающие, в каком направлении вести канал, дорогу, линию связи. Иногда они "передают трассу" (по акту) строительной организации. Но если такой передачи не произошло, а знаки оказались утраченными до начала строительных работ, то между сторонами иногда возникают препирательства относительно их возобновления, либо строители ведут работы, руководствуясь "здравым смыслом". Еще хуже обстоит дело с указанием на местности тех границ, в пределах которых строители могут располагать свою технику, склады материалов, бытовки для рабочих и т. п. Нередко этих границ в натуре не наводится, и рабочие-строители занимают столько земли, сколько они считают нужным (правда, у руководителей стройки на руках должен быть генплан осуществляемой ими стройки, но для исполнителей важнее иметь не план, а знаки на местности). В результате нередки случаи, когда стройки "расползаются", занимая не принадлежащие им участки, нарушая права соседних владельцев и собственников, выводя из строя продуктивные земли. До отвода земли под застройку на ней могли "лежать" некоторые обременения (сервитуты), установленные в пользу соседних владений. Если по участку застройки протекает ручей, то владельцы нижележащих земель обычно заинтересованы в сохранении его полноводности и чистоты воды. Нередко проектировщики выявляют заранее такие обстоятельства и учитывают их в ходе последующего проектирования. Однако правовой обязанности поступать таким образом в законе не установлено. Поэтому не исключено, что стройка нарушит некоторые сложившиеся земельные и водные отношения и вызовет конфликтные ситуации. Такой результат тем более не исключен после окончания стройки, когда на участке появится организация, эксплуатирующая возведенный объект. Дело в том, что ей обычно не известно о тех земельно-водных отношениях, которые существовали до момента строительства и в которые был вовлечен занимаемый стройкой (или трассой строительства) участок земли. Вовлекаемый в застройку участок, а тем более трасса могут иметь важное значение в жизни дикой природы. Так, некоторые построенные в южных районах каналы пересекли пути миграции сайгаков, а трубопроводы в тундре - диких северных оленей. Поэтому законодательство об охране животного мира потребовало от участников капстроительства учитывать такие обстоятельства при назначении трасс каналов, дорог, трубопроводов и их оборудовании. Однако эта общая норма не получила пока подкрепления ни в земельном, ни в водном законодательстве, ни в законодательстве о капстроительстве. Поэтому ее нельзя признать полноценной - оказывающей прямое положительное воздействие на капстроительство. Но независимо от назначения в проекте соответствующих приспособлений и устройств для диких животных одной этой меры недостаточно; нужно еще обеспечить, чтобы она была выполнена в натуре. Надлежащее выполнение проектных мероприятий должно быть зафиксировано государственной комиссией в ходе приемки выстроенного объекта. Правила капстроительства требуют от этих комиссий отказывать в приемке "готовых" объектов, если там не выполнены, не опробованы и не пущены в ход очистные сооружения; но о таком же отказе в случае невыполнения мер по защите диких животных они не упоминают. Поэтому в правилах капитального строительства следовало бы иметь общую норму относительно того, что госкомиссия должна требовать наличия и принимать в эксплуатацию все природоохранные сооружения и устройства, как предусмотренные в проекте, так и не предусмотренные, но необходимые в силу предписания законов об охране природы. Законодательство о капстроительстве пока не заботится о выборе оптимального земельного титула на застраиваемый участок для заказчика, а следовательно, и для той организации, которая в будущем начнет эксплуатировать выстроенный объект. Такой пробел есть дань традиции. Исторически земля под застройку отводилась заказчику только в "пользование". Особого вопроса здесь не возникало, потому что собственником всей земли в стране было государство. Ныне положение изменилось. Заказчик, если он принадлежит к частному сектору, обычно заинтересован получить землю в собственность; но по характеру эксплуатации создаваемого объекта могут быть и другие варианты приемлемых для него земельных титулов. Разумно, чтобы в самом задании на проектирование заказчик указал, на каком титуле ему желательно приобрести землю под застройку. Это указание не должно мешать проявлению активной позиции проектной организации, которая нередко имеет больший опыт, чем заказчик, и может рекомендовать ему иное решение. При этом следует учитывать, что по сложившейся практике опытная проектная организация сама составляет "болванку" задания на проектирование (самой себе), которое и утверждает заказчик будущей стройки. Таким образом, в состав проектных проработок должен вклиниваться вопрос о земельном титуле заказчика стройки, а следовательно, и о его земельных платежах (например, для собственника земли - в форме поземельного налога). Заказчику может потребоваться кредит банка на достройку объекта под залог этого объекта и обслуживающего его земельного участка; при этом ему надо выступать в качестве собственника земли. В этом случае проектная организация должна "подсказать" заказчику, какой земельный титул (только собственника!) ему необходим. Она же может проинструктировать заказчика, может ли он сэкономить (и сколько) на размерах отводимого ему земельного участка и как это отразится на стоимости строительства, а равно на стоимости эксплуатации будущего объекта. От особенностей выбранного участка (или трассы) застройки могут зависеть будущие издержки по эксплуатации выстроенного объекта; например, это касается размера поземельного налога, затрат по содержанию и ремонту природоохранных объектов и т. п. Варианты решения этих вопросов также желательно отобрать и обосновать заранее, в проекте строительства. Почти каждому новому объекту требуется вода. Если забор воды предполагается из водоема общего пользования или из подземного источника, то это "тянет" за собой оформление права на воду для эксплуатационной организации (при пользовании водой из городского водопровода следует согласовать этот вопрос с городскими коммунальными службами). Если же возводится водохозяйственное сооружение (например, строится канал или водохранилище), то у затронутых лиц должен возникнуть целый "букет" дополнительных прав и обязанностей как по воде, так и по земле. Между тем нормативные документы Госстроя России не требуют, чтобы проектные организации занимались решением этих вопросов в полном объеме. В результате многие проекты избегают детально касаться будущих земельных и водных прав и обязанностей затронутых лиц (включая заказчика работ или будущую эксплуатационную организацию), молчаливо предполагая, что участники земельных и водных отношений "сами разберутся" в них впоследствии. В некоторых случаях так и происходит - однако не без трений и конфликтов, решение которых к тому же затягивается на годы. Разумеется, проще и надежнее такие вопросы было бы ставить и решать заранее в водохозяйственных (или иных) проектах; но такой подход требует повышения правовой культуры составляемых проектов и дополнительной законодательной регламентации проектного дела. Таким образом, новые реалии в земельном хозяйстве страны требуют дополнения состава проектов капстроительства. Получается, что они должны содержать специальный раздел "Земельно-хозяйственное обоснование и правовое обеспечение проекта", а в необходимых случаях "Земельно-водное обоснование и правовое обеспечение проекта". Это требует повышения уровня правовых знаний проектировщиков, а равно улучшения регулирования природно-хозяйственных отношений, возникающих между участниками капитального строительства. Поэтому желательно внести соответствующие дополнения как в законодательство о капстроительстве, так и в нормы земельного и водного права.
Название документа