Договор долевого участия: убытки за просрочку

(Дубровская И.) ("ЭЖ-Юрист", 2013, N 13) Текст документа

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ: УБЫТКИ ЗА ПРОСРОЧКУ

И. ДУБРОВСКАЯ

Ирина Дубровская, юрист, г. Санкт-Петербург.

Довольно часто застройщики не передают в срок жилые помещения по договорам долевого участия. Какие убытки могут взыскать дольщики в случае просрочки и что под ними понимать?

Право дольщика

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой. Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.

За аренду заплатит застройщик

В тех случаях, когда дольщик был вынужден нести расходы по аренде жилого помещения, вызванные просрочкой со стороны застройщика, суд может отнести такие расходы к убыткам и взыскать их с застройщика (Определения Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012, Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012). Помимо взыскания арендной платы и коммунальных услуг в качестве убытков можно рассматривать также расходы, которые дольщик понес и для того, чтобы найти жилое помещение, например посредством обращения к агенту (Определение Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012). Однако, если у дольщика имелось жилое помещение в собственности, а он арендовал иное помещение, суд может отказать в возмещении убытков в виде арендной платы за аренду жилого помещения, в том числе и в оплате коммунальных услуг, так как отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, которые понес дольщик. В данном случае необходимо доказать, что именно в результате просрочки дольщик вынужден был арендовать помещение, то есть у него отсутствовало какое-либо другое жилье. Так, в Определении от 08.11.2012 N 33-15367/2012 Санкт-Петербургский городской суд указал: "Требования истицы о взыскании убытков, связанных с арендой квартиры, суд первой инстанции обоснованно посчитал не подлежащими удовлетворению, поскольку истицей, имевшей на тот период место постоянного проживания, не доказано наличие необходимости для такой аренды". В Определении от 04.07.2012 N 33-9444/2012 Санкт-Петербургский городской суд отметил: "Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков за наем жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде арендной платы за жилье и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства и места работы и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома. Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен (дата), то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность аренды иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в арендуемом жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются". В Определении Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу N 33-3118/2012 сказано: "Отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков (расходов на аренду жилья) за период с 02.03.2009 по 24.11.2009 и с 02.02.2010 по 08.04.2011, суд исходил из недоказанности истицей необходимости аренды жилья в указанные периоды, поскольку в этот период истица была зарегистрирована по месту жительства <...>, соответственно, имела право пользования иным, кроме арендованного, жилым помещением. Судебная коллегия с учетом конкретных обстоятельств полагает возможным согласиться с таким выводом суда. Оснований для изменения решения суда и увеличения взысканных в пользу истицы сумм по доводам кассационной жалобы, которые сводятся к несогласию с выводом суда, направлены на иную оценку обстоятельств дела и представленных доказательств и иное толкование закона, судебная коллегия не усматривает. Наличие у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, доказательств невозможности использования которого истица не представила, исключает возможность отнесения расходов, понесенных истицей на аренду в указанный период другого жилого помещения, к категории убытков и возложения на ответчика обязанности по возмещению истице таких расходов, поскольку отсутствует один из элементов гражданско-правовой ответственности: причинная связь между нарушением ответчиком договорного обязательства и указанными расходами истицы. При этом разница между площадью жилого помещения, которое истица должна была получить по договору долевого участия в строительстве, и помещения, в котором истица была зарегистрирована и которое арендовала, не имеет правового значения для разрешения спора, вопреки основанной на ошибочном субъективном толковании положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации позиции апеллятора. Данный довод жалобы не опровергает правильности вывода суда об отсутствии нуждаемости истицы в арендуемом жилом помещении в спорный период. Поскольку истица заключила договор долевого участия в строительстве с целью удовлетворения личной потребности в жилье, задержка в передаче объекта долевого строительства истцу нарушала право последней на жилище. При этом такое право не может быть признано нарушенным при наличии у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, принадлежащим Б.". В Апелляционном определении от 21.03.2012 по делу N 33-654/2012 Астраханский областной суд разъяснил: "Доводы истца о незаконности решения суда в части отказа во взыскании с ответчика убытков, связанных с несением расходов по найму жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям. В обоснование исковых требований о взыскании убытков истцом представлен договор найма жилого помещения, заключенный ДД. ММ. ГГГГ между З. и Е., согласно которому истцу передана во временное пользование квартира на срок до ДД. ММ. ГГГГ. Согласно договору плата за проживание составляет xx рублей в месяц. В договоре имеются отметки об исполнении договора в части внесения платы за проживание за четыре месяца в размере xx рублей. Между тем, как установлено судом, истец имеет регистрацию в г. Астрахани по месту жительства по адресу... Данный адрес указан истцом при заключении договора об участии в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, а также в дополнительном соглашении к нему от ДД. ММ. ГГГГ, акте приема-передачи квартиры. В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих нуждаемость в пользовании жилым помещением и необходимость несения расходов по найму жилой площади в период нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства и тем самым причинение ему убытков".

А проценты по кредиту?

Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации - пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом свидетельствует судебная практика. Так, в Апелляционном определении от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012 Ярославский областной суд указал: "Кроме того, ошибочным является расчет суммы переплаченных С. процентов по кредитному договору, произведенный судом. Как следует из материалов дела, по состоянию на 12 марта 2012 года (исходя из уточненных требований л. д. 32 том 2) по кредитному договору от 15 октября 2010 года, заключенному с ОАО "Сбербанк России", С. уплачены проценты за пользование кредитом в сумме xx рублей (исходя из ставки, предусмотренной договором, 15% годовых). Пунктом 1.1 кредитного договора предусмотрена процентная ставка за пользование кредитом в размере 13,50% годовых после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости. В случае своевременного завершения строительства и передачи объекта недвижимости проценты за пользование кредитом за указанный период составили бы xx рублей, исходя из ставки 13,5% годовых. Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в сумме процентов, которая составляет xx рублей. Расчет суммы переплаченных процентов, произведенный истцом в апелляционной жалобе, не соответствует фактически понесенным ею расходам". В Апелляционном определении от 16.08.2012 по делу N 33-16447/12 Краснодарский краевой суд уточнил: "Ввиду нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику и, как следствие, невозможности государственной регистрации ипотеки М. была вынуждена погашать кредитный договор по установленной процентной ставке в размере 14,5% годовых. Вместе с тем в случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит в том числе сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходы по перечислению денежных средств". В Кассационном определении от 13.10.2011 по делу N 33-13829 Ростовский областной суд также указал: "Поскольку на момент подачи иска квартира истцу передана не была, просрочка составила 484 дня, он просил суд взыскать неустойку. По условиям ипотечного кредита, заключенного истцом, до сдачи дома в эксплуатацию заемщик выплачивает повышенный процент - 14,45% годовых на сумму долга, после сдачи дома в эксплуатацию - 12,45% годовых. Поскольку срок сдачи дома нарушен, процентная ставка не снижена, то истец несет убытки". Суд также может отнести к убыткам одновременно и расходы по арендной плате, и расходы по уплате процентов по кредитному договору. Так, в Определении от 20.04.2011 по делу N 33-3914 Пермский краевой суд отметил: "При разрешении спора суд правильно применил материальный Закон (Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") и исходил из того, что в результате нарушения ответчиком сроков передачи квартиры нарушены права истца как потребителя, кроме того, Г. понесла убытки в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору, оплаты арендованного жилого помещения в г. Перми, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению".

Неоднозначность судебной практики

Судебная практика по таким делам неоднозначна. Есть и противоположные судебные решения. В Апелляционном определении от 03.05.2012 по делу N 33-920/2012 Липецкий областной суд указал: "Суд, отказывая истице во взыскании с ответчика убытков в виде понесенных ею расходов на уплату процентов по кредиту, исходил из того, что прямой причинно-следственной связи между заключением договора о строительстве жилья и получением кредита на его строительство не имеется. То обстоятельство, что у истицы не имелось достаточных личных денежных средств для оплаты договора, не является виной ответчика, а поэтому убытки в виде разницы в уплате процентов по договору от 26 июля 2010 года, заключенному с ОАО "С", в виде 13,750% до момента передачи квартиры и 12,40% при своевременной передаче квартиры истице не могут возлагаться на ОАО "Л". При этом судебной коллегией также учитывается и то обстоятельство, что согласно п. 1.2 заключенного кредитного договора снижение процентной ставки не связано с датой передачи квартиры, данное снижение происходит с даты, указанной банком в уведомлении о принятии положительного решения по заявлению истицы, а потому довод истицы о том, что за период задержки передачи ей квартиры она понесла убытки по вине ответчика, несостоятелен". Или в Апелляционном определении Томского областного суда от 21.09.2012 по делу N 33-2435/2012 указано: "Суд первой инстанции правильно указал, что обязанность по возмещению убытков в данном случае возникает при наличии прямой причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением причинителя вреда и наступившими последствиями. Действительно, истец заключил с банком кредитный договор от 07.02.2008 N _______ в целях инвестирования строительства жилого дома по адресу: ____________ (условный строительный адрес), однако суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что по условиям данного кредитного договора уплата процентов и их размер не ставятся в зависимость от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, начисление процентов связано с периодом использования кредитных средств. Таким образом, прямая причинно-следственная связь между несвоевременным выполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве и обязанностью истца по выплате процентов за пользование кредитными средствами отсутствует". Таким образом, в качестве убытков дольщик может взыскать стоимость аренды, коммунальные услуги, услуги риелтора. Но возможность взыскания процентов за пользование кредитом зависит от условий кредитного договора.

Название документа