Редевелопмент и реновация производственных территорий. В начале пути
(Савич Е. Н.)
("Правовые вопросы строительства", 2006, N 2)
Текст документа
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕНОВАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ.
В НАЧАЛЕ ПУТИ...
Е. Н. САВИЧ
Савич Е. Н., редакция Бюллетеня "RWAY".
Во многих странах мира значительная доля доходов местных бюджетов поступает за счет налога на недвижимое имущество. Вполне естественно, что со временем стоимость объектов недвижимости и доходы от их использования могут снижаться как за счет ухудшения характеристик этих объектов, так и за счет изменения внешних условий и требований.
Например, жизненный цикл крупного торгового центра составляет в среднем от 5 до 10 лет, после чего полностью меняется концепция использования этого объекта. Для логистических комплексов потребность в реновации может возникнуть еще раньше, через 4 - 7 лет.
Все это приводит к сокращению доходов города и собственников недвижимости. Чтобы минимизировать негативное влияние этого процесса на развитие городов и иных населенных пунктов, вот уже много десятилетий в мире существует институт редевелопмента.
Редевелопмент - это реконструкция или реновация отдельных объектов недвижимости, комплексов зданий (например заводов и фабрик), районов или отдельных территорий, а также целых населенных пунктов с целью их более эффективного использования для собственников и других лиц, в том числе и для публичных образований, то есть властных структур.
С экономической точки зрения городу выгодно стимулировать редевелоперскую деятельность, что и происходит во многих странах мира, как правило, с помощью льготного налогообложения лиц, участвующих в этой деятельности, а также предоставления ряда других преференций.
Редевелопмент городских территорий в мегаполисах развитых стран практически всегда осуществляется по инициативе муниципальных или даже центральных властей. Именно так исчез знаменитый лондонский портовый район Доклендз, а на его месте возник офисный городок с 1 млн. кв. метров бизнес-центров. Сейчас власти Нью-Йорка проводят редевелопмент Гарлема: расчищают трущобы и приглашают инвесторов строить на их месте объекты light industrial, на которых было бы занято местное афро-американское население.
Механизм работы редевелоперских агентств примерно следующий.
Городские власти создают редевелоперское агентство, которое получает карт-бланш на определенное время, в течение которого фактически не работают рыночные механизмы на определенной территории: агентство разрабатывает план, в соответствии с которым отдельные элементы инфраструктуры района (или всего населенного пункта) преображаются, некоторые упраздняются, какие-то создаются заново. Многие здания сносятся для возведения более современных или больших по размеру. Предприятия сферы услуг (избыточные или вредные для города, по мнению агентства) выкупаются и упраздняются либо переносятся на другую территорию. Непосредственным исполнением плана занимается нанимаемый высокопрофессиональный девелопер с безупречной репутацией, а контроль за деятельностью агентства лежит в рамках компетенции местных властей, жителей района и работников предприятия (если редевелопмент затрагивает преимущественно одно предприятие).
На данном этапе неизбежно возникновение трудностей с владельцами упраздняемых предприятий - ведь фактически происходит насильственное нарушение их прав, хоть и с благими целями. Интересы мелкого бизнеса, по сути, вообще не рассматриваются как препятствие. В любом случае, при несогласии с действиями агентства любой пострадавший может обратиться в суд - правда, практика показывает, что шансов на победу у него немного, чаще всего речь идет о размерах компенсации: приоритеты личного над общественным расставлены довольно жестко, и судьи это понимают. В результате проводимых мероприятий (в том случае, если этот процесс сопровождает грамотный менеджмент и последовательные действия) район преображается: появляются современные здания, хорошие дороги, реконструированные строения; налаживается инфраструктура, коммунальные службы. Улучшается экологическая и социальная обстановка(в том случае, если такая цель ставилась). Появляется большое количество новых рабочих мест - в транспорте, сфере услуг и других отраслях. Улучшается деловой климат, растут офисные строения. Жителями района становятся более благополучные граждане, падает уровень преступности.
У российской столицы есть несколько перспективных направлений для редевелопмента, основным из которых является редевелопмент промышленных предприятий в черте города. Напомним, что на территории города расположено более 1300 крупных и средних промышленных предприятий и более 1000 организаций науки и научного обслуживания, более 80% которых сосредоточено в промзонах. Несмотря на то что есть утвержденный план по выводу большинства предприятий за МКАД, решение этой проблемы - довольно сложный вопрос, упирающийся не столько в бюрократические проволочки (хотя их тоже предостаточно), сколько в неясные гарантии для предприятий, которым необходим переезд.
Напомним также, что в пределах МКАД городской администрацией было сформировано 66 производственных зон. За пределами МКАД на территориях Новоподрезково, пос. Северный, Косино, Бутово, Солнцево, Митино и в Зеленограде размещено пять и формируется шесть новых промзон.
В ходе реализации Целевой программы реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004 - 2006 гг., утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 24 февраля 2004 г. N 107-ПП, в 2004 г. на реорганизованных производственных территориях построено объектов общей площадью более 500 тыс. кв. м. С начала реализации Целевой программы реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004 - 2006 гг. были приняты распорядительные документы Правительства Москвы о строительстве объектов общей площадью свыше 1700 кв. метров.
По мнению городской администрации, анализ выполненных в 2004 - 2005 гг. мероприятий Целевой программы реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004 - 2006 гг. показал, что "для наиболее эффективной модернизации промышленности, создания новых и стабильных рабочих мест, обеспечения градостроительных условий развития промышленности в городе Москве необходимо первоочередное решение следующих задач:
- максимально использовать производственный и градостроительный потенциал сохраняемых промышленных зон;
- привести земельно-правовые отношения в соответствие с разрабатываемой и утверждаемой градостроительной документацией и обеспечить использование территорий предприятий в соответствии с Генеральным планом города Москвы;
- сохранить потенциал рабочих мест предприятий промышленности и науки;
- обеспечить при формировании сохраняемых промышленных зон необходимый уровень защиты от негативных техногенных и природно-техногенных воздействий".
Для решения этих задач профильными ведомствами городской администрации были подготовлены предложения, позволяющие повысить эффективность реорганизации производственных территорий, создать необходимый потенциал для развития промышленных предприятий и реализации городских целевых программ.
Правительством Москвы были утверждены объемные показатели реорганизации производственных территорий, включенных в Базовый адресный перечень производственных территорий города Москвы для обследования и первоочередной разработки предпроектной и конкурсной документации на период 2004 - 2006 гг., утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 24 февраля 2004 г. N 107-ПП:
- площадь территорий, сохраняющих производственные функции, - 5,7 тыс. га (порядка 5,2% общей площади столицы);
- площадь территорий с изменением функционального назначения - 1,9 тыс. га, в том числе:
под жилищные функции - 0,7 тыс. га;
общегородские центры - 0,4 тыс. га;
многофункциональные зоны - 0,3 тыс. га;
- строительство жилья общей площадью не менее 800 тыс. кв. м начиная с 2006 г.
В Москве пока не создано системы стимулирования девелоперов, ведущих строительство и реконструкцию в уже сложившихся зонах. Хотя подобные меры (налоговые льготы или предоставление дополнительного финансирования) являются существенными для инвестора при определении инвестиционной привлекательности проекта.
При редевелопменте сложных объектов неизменно возникают проблемы, связанные с перерасходом средств, с получением прав собственности на объект, со строительным законодательством, с плохой инфраструктурой улиц и инженерных сетей. Именно поэтому за редевелопмент берутся опытные профессионалы. Как обычно, при принятии принципиального решения о вхождении в инвестиционно-строительный проект тщательному взвешиванию подвергаются плюсы и минусы проекта.
Несмотря на все трудности внедрения качественного редевелопмента, московское Правительство и крупнейшие московские застройщики стремятся к воплощению в Москве наиболее прогрессивных мировых технологий строительства и эффективной организации городского пространства.
Одной из негативных проблем развития редевелопмента в Москве является рейдерство. В этом случае никакого вывода предприятий не происходит - они просто прекращают свое существование. Площадка застраивается бизнес - или торговыми центрами. Плохо в этом случае всем, кроме рейдеров и их покровителей во власти (скорее всего федеральной), поскольку наиболее сильная региональная власть столицы не может остановить передел собственности в городе ("стихийный редевелопмент"). По оценке ряда экспертов, при недружественных поглощениях прибыль достигает от 100 до 500%. А при силовых захватах рентабельность доходила до 1000%. При таких показателях доходности остановить процесс "стихийного редевелопмента" достаточно сложно...
В заключение необходимо отметить, что к настоящему времени в Москве уже существует ряд профессиональных девелоперов, специализирующихся на приобретении прав и последующем развитии бывших производственных территорий, и со временем их число будет увеличиваться...
Название документа