Долевое строительство
(Дикусар В. М., Смирнов К. Н.) ("Жилищное право", 2009, N 6) Текст документаДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
В. М. ДИКУСАР, К. Н. СМИРНОВ
Дикусар В. М., заместитель президента Гильдии российских адвокатов, проректор - ученый секретарь РААН, заведующий кафедрой международного права и иностранных языков РААН, доктор юридических наук.
Смирнов К. Н., аспирант Российской академии адвокатуры и нотариата, стажер адвоката коллегии адвокатов "Московский юридический центр".
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Закон установил единственно допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, который должен обеспечить надлежащую защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Договор долевого участия в строительстве относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее востребованными практикой <*>. -------------------------------- <*> Дикусар В. М. О договоре долевого участия в строительстве // ЭЖ-Юрист. 2007. N 9.
Закон подробно регулирует возможности вложения денег частными лицами в строительство жилья для удовлетворения личных нужд и ужесточает надзор над застройщиками, в том числе усиливает их ответственность. С принятием данного Закона коренным образом изменилась схема вовлечения частного капитала в финансирование жилищного строительства. Если раньше застройщик продавал почти треть квартир еще до получения необходимых разрешительных документов для строительства, то в настоящее время все изменилось. "Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство" <1>. -------------------------------- <1> Ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Сейчас для начала строительства застройщик вынужден либо привлекать свои денежные средства, либо брать кредиты в банке под высокие проценты, что, соответственно, не является выгодным мероприятием, так как приводит к удорожанию строительства и снижению спроса на построенные квартиры. За прошедшие четыре года Закон "совершенствовался", в него вносились новые поправки, но он так и не решил важнейшей задачи, ради которой принимался. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, слабо защищают инвестора при банкротстве компании-застройщика. Дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию практически последними после конкурсного управляющего, банка, сотрудников компании и бюджетных платежей. С принятием Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ строительные компании задались вопросом о поиске новых вариантов организации финансово-юридических отношений с дольщиками таких схем, чтобы Закон не нарушать и себе в убыток не работать. В результате появилась и прижилась на современном рынке строительства жилья одна из самых популярных схем - вексельная. Будучи вполне законной схемой привлечения денежных средств для строительства жилья, она далека от совершенства, так как практически не защищает частных инвесторов-потребителей. Суть вексельной схемы в следующем. Частные инвесторы приходят к застройщику с желанием купить квартиру в строящемся, а не в готовом доме, так как квадратные метры жилой площади на данной стадии строительства значительно дешевле, чем в уже построенном здании. В таком случае частный инвестор приобретает у застройщика вексель на определенную денежную сумму и одновременно заключает с ним предварительный договор купли-продажи. По условиям предварительного договора бронируется право покупки квартиры, только не на стадии строительства, а по факту сдачи дома. В таком договоре есть все: условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, - кроме упоминания о финансовом отношении клиента к строящемуся объекту. Однако по предварительному договору гражданин не является обладателем конкретного объекта строительства. Предварительный договор - это только "подступы" к главному документу - основному договору купли-продажи квартиры. Следовательно, принимая решение о приобретении жилья по вексельной схеме, частный инвестор должен четко понимать, что и на каких условиях он покупает. Действующее российское гражданское законодательство содержит нормы, регламентирующие отношения вексельного обязательства <2>. Вексель - это документ, соответствующим образом оформленный и составленный с соблюдением необходимых условий, в котором удостоверено ничем не обусловленное обязательство выдавшего его лица (векселедателя) или иного указанного в нем плательщика возвратить держателю данной ценной бумаги определенную денежную сумму в назначенный срок. Он представляет собой своего рода долговую расписку (ценную бумагу), составленную в строго установленной форме. Переводной и простой вексель должны быть составлены только на бумаге (бумажном носителе) <3>. Предметом такого обязательства согласно российскому законодательству являются только деньги. Еще один существенный момент: требование о получении суммы, упомянутой в векселе, равно как и принятие обязанности оплатить ее, не могут быть ограничены никакими условиями. -------------------------------- <2> Ст. 815 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон N 48-ФЗ от 11 марта 1997 г. "О переводном и простом векселе". <3> Ст. 4 Федерального закона N 48-ФЗ от 11 марта 1997 г. "О переводном и простом векселе".
В то же время следует учитывать особенности такого объекта гражданского права, как ценная бумага. Само по себе составление векселя как документа не влечет никаких правовых последствий. Ценной бумагой, особой вещью, т. е. предметом гражданско-правовых сделок, он может стать только после появления по нему обязанного и управомоченного лица. Это происходит только в том случае, если вексель находится в руках не векселедателя, а векселедержателя, поэтому неправомерной представляется практика судов первой инстанции квалифицировать выдачу векселя как договор купли-продажи, к которому не применяется вексельное законодательство <4>. -------------------------------- <4> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 9486/00 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.
К особенностям ценных бумаг относится возможность их передачи третьим лицам. По названному признаку различают простые и переводные векселя. В простом векселе содержится обязательство должника уплатить кредитору оговоренную сумму от своего имени и за свой счет. В таком обязательстве всегда только две стороны: векселедатель (лицо, выпускающее вексель, то есть должник) и векселедержатель (первый и единственный получатель векселя, кредитор). Тратта - это приказ векселедержателя (трассанта) должнику (трассату) оплатить в указанный срок обозначенную в векселе сумму третьему лицу (ремитенту). Передача векселя происходит путем совершения на нем передаточной надписи - индоссамента. Количество таких надписей не ограничено, то есть каждый следующий держатель векселя вправе передавать его дальше, однако получателем платежа может быть только последний владелец этой ценной бумаги. Если на оборотной стороне векселя места для очередного индоссамента оказалось недостаточно, то для дальнейших записей используют добавочный лист - аллонж. Аллонж должен быть надежно прикреплен к вексельному бланку. Лицо, совершающее индоссамент, называется индоссантом. По закону все индоссанты несут солидарную ответственность перед последним ремитентом, если в индоссаменте заранее не была сделана соответствующая оговорка, например: за акцепт не отвечаю. При этом векселедатель всегда отвечает за осуществление платежа и никакие оговорки на него распространяться не могут. На практике принято, что должник-трассант обязан письменно подтвердить свое согласие произвести платеж по векселю в назначенный срок, то есть совершить акцепт тратты. Акцепт совершают в виде надписи на лицевой стороне ценной бумаги. Хотя законом это не предусмотрено, при передаче векселя обычно составляют акт приемки-передачи. Он пригодится при различных спорах между сторонами. Для того чтобы вексель был действительным он должен содержать определенный набор реквизитов, в противном случае плательщик имеет право отказаться от его оплаты. Требования к форме документа закреплены на законодательном уровне и являются крайне жесткими, недаром в юридической литературе они получили название "вексельная строгость". Самое главное - вексель составляют только на бумажном носителе. Слово "вексель" обязательно следует включать в текст документа (это называется вексельной меткой). Иначе эта ценная бумага становится обычной долговой распиской. Также требуется наличие простого и ничем не обусловленного предложения уплатить оговоренную сумму денег. В документе нужно указать наименование и адрес должника; наименование ремитента; дату и место составления векселя, сумму, место и срок совершения платежа. Разумеется, необходима также подпись векселедателя, выполненная им собственноручно рукописным способом. Использование каких-либо механических или технических средств воспроизводства подписей, например факсимиле, делает документ недействительным. Срок осуществления платежа устанавливают точно, как период времени с самой ранней и самой поздней датой предъявления, а также просто обозначают "по предъявлении" или не указывают вообще. В последних двух случаях вексель можно предъявить к оплате только в течение года со дня его оформления. По желанию должника отмечают, что срок оплаты векселя наступает через определенное количество дней после предъявления или составления ценной бумаги. При просрочке владелец векселя теряет право на требование платежа по нему. Плательщику надлежит исполнить свое обязательство немедленно после предъявления названного документа к оплате. Векселедатель не должен досрочно производить оплату, а кредитор - принимать платеж, однако такая возможность может быть предусмотрена соглашением сторон. Место осуществления платежа - важный реквизит переводного векселя, так как по нему не должник является с платежом к кредитору, а кредитор сам приходит за платежом к должнику. Обычно таковым считается место нахождения плательщика. Вексель недействителен, если на нем обозначено несколько мест платежа. Если в векселе не отмечены ни место платежа, ни местонахождение плательщика, вексель также считают недействительным. В качестве получателя денежной суммы (ремитента) следует указать конкретное лицо, выставление векселей на предъявителя не допускается. В случае если должник исполняет свое обязательство в полном размере и точно в срок, никаких проблем у кредитора не возникает. Однако, имея дело с векселями, необходимо знать, как поступать в случае их неоплаты. Под вексельным протестом понимают официально удостоверенное требование возврата денежной суммы и ее неполучение. Для этого неоплаченный вексель следует предъявить в нотариальную контору на следующий день после истечения срока совершения платежа. В день принятия векселя к протесту нотариус обращается к должнику с требованием об оплате или акцепте векселя и в случае положительного решения проблемы (то есть совершения платежа или акцепта) возвращает документ кредитору без отметки о протесте. Если же плательщик отвечает отказом или установить его местонахождение нельзя, нотариус составляет акт по установленной форме <5>. -------------------------------- <5> Ст. 95 Основ законодательства о нотариате в Российской Федерации от 11.02.1993 N 4462-1.
Если протест совершен своевременно, то векселедержатель вправе подать соответствующий иск в суд, причем как ко всем обязанным лицам, так и к одному из них вне зависимости от хронологического порядка сделанных на векселе индоссаментов. Кроме того, кредитор может взыскать не только указанную в векселе денежную сумму и проценты, если они были предусмотрены, но и издержки, связанные с неполучением платежа и совершением протеста. Подводя итоги, следует обратить внимание на возможные неблагоприятные последствия для частных инвесторов при "покупке" квартиры у застройщика по вексельной схеме. При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т. е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство дома нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще формально денег не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор о приобретении квартиры часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии, и т. п.), также могут быть проблемы и с взысканием убытков гражданина. Соглашаться на данные схемы можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания-застройщик надежна <6>. -------------------------------- <6> Как обманывают при покупке квартиры: руководство для противодействия / О. А. Щеславская, С. Ю. Сапрыкин. ГроссМедиа; РОССБУХ, 2007.
Покупатель находится в подвешенном состоянии, приобретая квартиру по векселю: деньги уплачены, а квартира не куплена. Если у риелторской компании возникнут проблемы, то она не сможет исполнить свои обязательства и в лучшем случае предложит погасить стоимость векселя и оставить человека без квартиры. Когда по такой схеме оформляется покупка недвижимости, то у потребителя нет возможности требовать ту квартиру, которую он изначально выбрал. Основные судебные споры связаны с тем, что во многих случаях гражданин, заключая договор инвестирования по вексельной схеме, заключает ряд предварительных договоров с различными организациями, не имеющими никаких прав на объект строительства. Например, когда физическое лицо, желающее приобрести квартиру, обращалось к застройщику, то ему предлагалось заключить договор инвестирования (об оплате прав на квартиру) на строительство жилья с зависимой от застройщика организацией, а также приобрести у заявителя его собственные векселя и передать их в качестве оплаты по договорам инвестирования. Вексельная схема опасна еще и тем, что в случае изменения цен застройщиком у потребителя есть риск не приобрести квартиру за эти деньги. Если будет обращено взыскание на имущество застройщика, то в этом случае имущество может не достаться дольщику. У застройщика перед гражданином по векселю только финансовые обязательства: векселедатель обязан только оплатить векселедержателю стоимость проданного векселя, но предоставить недвижимость, равную стоимости векселя, он не обязан (!), поэтому нет никаких гарантий, что в будущем застройщик вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги, которые вы потратили на приобретение векселя, будучи абсолютно уверены, что приобрели квартиру. За время строительства деньги частного инвестора "съест" инфляция, квартиру, которую он якобы приобрел, застройщик может продать другому покупателю и уже за другие деньги. Получится, что потребителя использовали как кредитора, а затем на вполне законных основаниях выкинули за борт. Судиться с таким застройщиком бесполезно - все в рамках закона. Взывать к заступничеству государства бессмысленно, так как государство не несет ответственности за договоренности частного инвестора с застройщиком. Также могут быть проблемы и с взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Возвращаясь к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", можно утверждать, что содержащиеся в нем положения об обеспечении обязательств по договору не соответствуют требованиям действующего российского законодательства. Они являются явно несправедливыми по отношению к гражданам-потребителям. Закон содержит безальтернативное правило о том, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (ч. 2 ст. 9). Необходимо учитывать, что с момента заключения договора до передачи в собственность потребителю жилища может пройти не менее 2 лет. Процедура расторжения договора (через суд) и взыскания денежных средств займет 1,5 - 2 года. В итоге пройдет 4 - 5 лет, а гражданин вместо удовлетворения своих жилищных потребностей получит (или не получит - при банкротстве организации-застройщика, так и не начавшей строительство) лишь денежное возмещение, которое станет фикцией в связи с постоянным существенным увеличением стоимости жилья. Видится, что в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" необходимо внести альтернативную обеспечительную меру. Нужно закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства. В науке сложилось мнение о том, что "в договоре может быть предусмотрено несколько предметов обязательства, из которых исполнено оно должно быть только одним". При этом такое право должно быть предусмотрено и для тех организаций - долевых участников, которые являются заказчиками строительства жилья для удовлетворения жилищных потребностей своих сотрудников <7>. -------------------------------- <7> Дикусар В. М. Защита прав долевых инвесторов // Жилищное право. 2006. N 8.
В настоящее время в Государственной Думе находится на рассмотрении законопроект о внесении изменений в Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разработанный комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам. Вышеуказанным законопроектом предусмотрено уточнение ряда положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", касающихся применения договора долевого строительства к отношениям по строительству объектов недвижимости между юридическими лицами, деятельности застройщика, а также размера штрафных санкций, предусмотренных за ненадлежащее исполнение договора. С учетом положений законодательства о ценных бумагах и нового Жилищного кодекса Российской Федерации законопроектом предлагается дополнить перечень случаев, когда допускается привлечение физическими и юридическими лицами средств граждан в целях осуществления строительства многоквартирных домов, возможностью привлечения средств граждан путем выпуска облигаций, закрепляющих право на предоставление имущественного эквивалента. Законопроектом предлагается уточнить соотношение применения положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ с применением норм Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В законопроекте указывается, что отношения между юридическими лицами, связанными совместным участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, могут осуществляться на основании других договоров, предусмотренных соответствующим законодательством. В целом законопроект направлен на усиление защиты законных интересов участников долевого строительства и застройщиков. Однако каким он окажется в окончательном варианте и как сложится дальнейшая правоприменительная практика, покажет время.
Название документа