Региональное законодательство в сфере индивидуального жилищного строительства (на примере Рязанской области)
(Колоскова Н. А.) ("Государственная власть и местное самоуправление", 2009, N 10) Текст документаРЕГИОНАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (НА ПРИМЕРЕ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ)
Н. А. КОЛОСКОВА
Колоскова Н. А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.
Актуальность проблем, и прежде всего правовых проблем индивидуального жилищного строительства, в России не вызывает сомнения. Для регионов страны они также ощутимы и требуют скорейшего решения. Жилищная проблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем в Рязанской области. Правовое регулирование индивидуального жилищного строительства осуществляется в большей степени на основе правовых актов органов местного самоуправления, так как основная часть вопросов связана со строительством жилых домов частного сектора, в том числе в сельской местности. Например, вопрос предоставления участков для индивидуального жилищного строительства, выдача разрешений на строительство и другие. Поэтому важно обратиться именно к подобного рода актам, позволяющим осуществлять сложную строительную деятельность. Анализ жилищной ситуации в Рязанской области показал, что за последнее десятилетие в области заметно обострилась ситуация с обеспечением населения благоустроенным жильем. Если проанализировать сложившуюся обстановку, то можно сказать, что в 1995 г. из 359,1 тыс. построенных квадратных метров общей площади жилья на индивидуальное строительство пришлось только 28,1 тыс. кв. метров; в 1996 г. из 268,4 тыс. кв. метров - 38,3 тыс. кв. метров. Последующие годы индивидуальное строительство осуществлялось по Программе "Свой дом". Прослеживая динамику строительства в последние годы, надо отметить, что строительство жилых домов, в том числе и индивидуальных жилых домов, увеличилось. Однако в условиях кризиса, начавшегося в 2008 г., ситуация по строительству ухудшилась. Значительное увеличение ввода жилья в сельской местности Рязанской области достигнуто благодаря принятой в 1996 г. Областной программе "Свой дом" <1>, в рамках которой в 1997 - 2001 гг. в сельской местности области введено 84,7 тыс. кв. метров жилья. Основное назначение Программы - сделать жилье доступным за счет реального внедрения практики кредитования под залог недвижимости (ипотеки). -------------------------------- <1> См.: Закон Рязанской области от 3 июня 2003 г. N 33-ОЗ "Об утверждении Областной целевой программы "Свой дом" (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 21 мая 2003 г. N 322-III РОД) // Рязанские ведомости. 2003. 18 июня. N 116.
Основой регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством жилых домов, несмотря на местный уровень проблем, по-прежнему являются: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы", Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах", Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов", Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" <2>. -------------------------------- <2> Нормативные правовые акты и официальные документы, если не указано иное, приводятся по справочно-правовой системе "КонсультантПлюс" (на 1 июня 2009 г.).
Для строительства индивидуального жилого дома застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для строительства дома; разрешение на строительство и производство строительно-монтажных работ; архитектурно-строительный проект и справку о сметной стоимости дома. Для приобретения или для строительства жилого дома гражданин может использовать собственные средства. Типичны ситуации, что их не хватает. При их нехватке он может использовать заемные средства, предоставляемые гражданам на основе специальных региональных программ, разработанных в соответствии с федеральным законодательством. Необходимость привлечения денежных средств для строительства позволяет говорить о тесной взаимосвязи правоотношений в сфере строительства и кредитных правоотношений. В связи с этим региональным законодательством установлены требования для договора займа. В нем должны быть указаны: цель получения займа; срок возврата и размер займа; порядок использования заемщиком средств первоначального взноса; порядок выдачи займа; порядок погашения займа; величина процентной ставки за пользование займом, условия изменения процентной ставки; условия страхования рисков; обеспечение обязательства заемщика; способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования займа; ответственность за нецелевое использование и несвоевременный возврат займа и другие условия по соглашению заимодавца и заемщика. Специфика займа в данных правоотношениях очевидна. Он в любом случае является целевым. Заимодавец имеет право осуществлять контроль над использованием денежных средств заемщиком. Возможна в строительных правоотношениях и такая схема оплаты, когда гражданину предоставляется финансирование поэтапно. Этапы финансирования согласовываются с застройщиком. Учету подлежит в данном случае и сметная документация. Окончание отдельного этапа строительства дома удостоверяется актом приемки законченного этапа строительства, подписываемым заемщиком и уполномоченным представителем заимодавца. Областная целевая программа "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003 - 2010 годы" имеет своей основной задачей предоставление молодым семьям социальных выплат, в том числе на строительство индивидуального жилого дома. Отдельно следует затронуть вопрос о праве собственности на индивидуальный жилой дом. Здесь есть специфика. В соответствии с положениями Программы приобретаемый индивидуальный жилой дом оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. Что касается свидетельства, то в качестве его рассматривается именной документ, удостоверяющий право молодой семьи на получение социальной выплаты. Допускается оформление приобретенного жилого дома в собственность одного из супругов или обоих супругов в случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту или уплату основного долга или процентов по ипотечному жилищному кредиту. Установлено, что при этом молодая семья заключает с органами местного самоуправления соглашение, в котором обязуется переоформить приобретенный с помощью социальной выплаты жилой дом в собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве, после снятия обременения с жилого помещения. В соответствии с Постановлением Администрации города Рязани от 25 марта 1999 г. N 1662 "О реализации Программы "Наш дом" в г. Рязани" <3> основной целью названной Программы является разработка и утверждение проекта по внедрению механизма индивидуального жилищного строительства. -------------------------------- <3> См.: Постановление Администрации города Рязани от 5 августа 1999 г. N 4055 "О реализации программы "Свой дом" в г. Рязани" // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс".
Учитывая актуальность проблемы развития массового малоэтажного строительства индивидуальных домов, Программа разделена на два этапа, каждый из которых преследует свои цели. К ним относятся: совершенствование правового и финансово-кредитного механизмов, разработка и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 30 - 35 тыс. кв. метров жилья ежегодно, а также массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов с вводом в эксплуатацию не менее 40 - 50 тыс. кв. метров индивидуального малоэтажного жилья ежегодно. В качестве застройщиков могут выступать отдельные физические лица (индивидуальные застройщики) и группы лиц, в том числе юридические лица (коллективные застройщики). Не исключено участие в качестве застройщиков заказчиков и органов местного самоуправления. В свою очередь, органы местного самоуправления могут создавать организации, в том числе фонды. Так, например, создан фонд поддержки индивидуального жилищного строительства, являющийся исполнителем на территории Рязанской области как в сельской местности, так и в городах и рабочих поселках по реализации Областной целевой программы "Свой дом" <4>. -------------------------------- <4> См.: Закон Рязанской области от 3 июня 2003 г. N 33-ОЗ "Об утверждении Областной целевой программы "Свой дом" (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 21 мая 2003 г. N 322-III РОД) // Рязанские ведомости. 2003. 18 июня. N 116.
Развитие строительства в сельской местности сейчас особенно важно. Прежде всего для того, чтобы закрепить на селе кадры, уменьшить отток рабочей силы, что, в свою очередь, обеспечит развитие сельского хозяйства. С учетом этого принято Постановление Рязанской областной Думы от 21 февраля 2005 г. N 1470-III РОД "О проекте Закона Рязанской области "Об утверждении Областной целевой программы "Жилищное строительство в сельской местности Рязанской области до 2010 года", внесенном Губернатором Рязанской области" <5>. -------------------------------- <5> См.: Постановление Рязанской областной Думы от 21 февраля 2005 г. N 1470-III РОД "О проекте Закона Рязанской области "Об утверждении Областной целевой программы "Жилищное строительство в сельской местности Рязанской области до 2010 года" // Рязанские ведомости. 2005. 3 марта. N 45.
Согласно Областной целевой программе в качестве субъектов индивидуального жилищного строительства выступают граждане, проживающие в сельской местности Рязанской области, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Отдельно выделяется категория лиц (специальные субъекты), которые обладают льготами (прежде всего в получении субсидий на строительство). К ним относятся: молодые специалисты, выпускники вузов и средних специальных учебных заведений, работающие в агропромышленном комплексе; иные граждане, постоянно проживающие в сельской местности и работающие не менее 3 лет в агропромышленном комплексе; врачи, медработники, педагогические работники и некоторые другие. Граждане - получатели субсидии заключают с администрацией муниципального образования договор на строительство жилья собственными силами, договор подряда или договор долевого участия, предусматривающий условия и взаимные обязательства при осуществлении строительства жилья по выполнению, принятию и оплате работ. Делая краткий обзор регионального законодательства, необходимо отметить важнейший нормативный правовой акт - Градостроительный кодекс Рязанской области, предусматривающий особенности выдачи разрешений на строительство применительно к объектам индивидуального жилищного строительства <6>. -------------------------------- <6> См.: Градостроительный кодекс Рязанской области (утвержденный Постановлением Рязанской областной Думы от 29 ноября 2006 г. N 676-IV РОД) // Рязанские ведомости. 2006. 14 дек. N 330 - 331.
В целом же надо отметить, что проанализированные правовые акты Рязанской области направлены на регулирование процесса выделения средств гражданам для осуществления строительства с целью обеспечения сельскохозяйственного производства, привлечения и закрепления в сельском хозяйстве профессионально подготовленной молодежи, а также формирования в области стабильного, высококвалифицированного кадрового потенциала, способного к освоению высокоэффективных технологий.
Название документа