К вопросу о правовом регулировании строительства многоквартирных домов

(Васькин В. В., Мустафин Р. Р.) ("Жилищное право", 2010, N 7) Текст документа

К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН

Васькин В. В., практикующий юрист.

Мустафин Р. Р., практикующий юрист.

Двадцать второго декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания РФ был принят Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу 01.04.2005 (в дальнейшем - Закон "Об участии в долевом строительстве"). Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование отношений по строительству объектов недвижимости с привлечением средств граждан и юридических лиц. Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, вступившим в силу 20.07.2006, в указанный Закон был внесен ряд изменений, в частности касающихся отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости. Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ, в редакции от 18.07.2006, "действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности". Таким образом, отношения по созданию объектов недвижимости с участием юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей выведены из-под действия Закона "Об участии в долевом строительстве", разумеется, если они не основаны на договоре долевого участия <1>. -------------------------------- <1> Получается, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предоставлено право выбора, как строить свои отношения: либо с использованием института договора долевого участия, либо используя механизмы инвестиционного и гражданского законодательства.

Как показывает практика, при оформлении отношений по созданию объектов недвижимости с участием юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей используются и договоры участия в долевом строительстве, и инвестиционные договоры (договоры инвестирования, инвестиционные контракты и т. п.). При этом указанные типы договоров используются при возведении одного объекта, например при строительстве многоквартирного дома инвесторами могут выступать граждане - физические лица, с ними заключаются договоры участия в долевом строительстве, с инвесторами - юридическими лицами заключаются договоры инвестирования, на которые Закон "Об участии в долевом строительстве" не распространяется. В таких ситуациях возникает вопрос: как соотносятся нормы Законов "Об участии в долевом строительстве" и "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и нет ли между ними противоречий? Как известно, Закон "Об участии в долевом строительстве" принимался с целью упорядочивания отношений при создании объектов недвижимости с привлечением средств граждан и в первую очередь был направлен на защиту интересов дольщиков-потребителей. Одной из гарантий защиты указанных лиц является часть 1 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве", где указано, что все строящееся здание оказывается в залоге у первого же участника долевого строительства. Кроме того, следует отметить, что, исходя из части 1 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве", предметом ипотеки в силу закона, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При этом согласно части 1 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т. е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства. Часть 2 статьи 15 Закона "Об участии в долевом строительстве" устанавливает правило о пропорциональном распределении между названными участниками долевого строительства и залогодержателями в зависимости от размеров их требований к моменту удовлетворения таких требований денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, при их недостаточности. В свою очередь, согласно пункту 3 статьи 7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. То есть объект недвижимости, являющийся предметом договора инвестирования, является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Складывается ситуация, когда у части строящегося здания уже есть собственники, отличные от застройщика. Соответственно, имущество, принадлежащее инвесторам, заключившим инвестиционный договор на праве общей долевой собственности, попадает в силу закона (т. е. без ведома и согласия собственников) в залог под обязательства третьего лица. Тогда права участников по договорам долевого участия в строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников по инвестиционным договорам <2>. -------------------------------- <2> Постановление ФАС Уральского округа от 20.05.2009 N Ф09-2430/09-С4 по делу N А34-7110/2007 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, налицо противоречие между нормами Закона "Об участии в долевом строительстве", который не предусматривает прав собственности на объект долевого строительства, предоставляя участникам долевого строительства обязательственные права требования, и Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Необходимо отметить, что некоторые авторы считают, что объект незавершенного строительства является собственностью застройщика в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" <3>. С такой позицией вряд ли можно согласиться, так как пункт 1 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" говорит лишь о праве залога у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Закон "Об участии в долевом строительстве" не говорит о праве собственности на объект незавершенного строительства у застройщика, он всего лишь говорит о регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства <*>. -------------------------------- <3> Бунина Н. В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1. <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что привлекательным для потенциальных дольщиков является пункт 2 статьи 5 Закона "Об участии в долевом строительстве", в соответствии с которым цена договора об участии в долевом строительстве может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Эта норма лишает застройщика возможности произвольно, в одностороннем порядке увеличивать цену на объект долевого строительства. Закон "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" аналогичных норм не содержит.

Данное право в соответствии со статьей 219 ГК РФ возникнет лишь с момента государственной регистрации, до момента такой регистрации права собственности у застройщика нет и быть не может, потому что для объектов недвижимости возникновение права собственности поставлено в зависимость от государственной регистрации <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, как верно отмечают авторы, право собственности на объекты недвижимости возникает с момента регистрации (в г. Москве право собственности регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве). При этом хотелось бы обратить внимание на достаточно длительный срок, в течение которого застройщиком (как показывает практика, обязанность по регистрации права собственности возлагается именно на застройщика) не регистрируется право собственности граждан-дольщиков на жилые помещения в уже построенном многоквартирном доме. Задержки в оформлении права собственности после утверждения акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией связаны, например, с невозможностью застройщика в короткий срок подписать акты об исполнении инвестиционного контракта (который заключается между застройщиком и органом исполнительной власти субъекта), иными обстоятельствами (не связанными с исполнением договоров о привлечении денежных средств граждан в строительство жилья), но которые тем не менее не являются препятствиями для признания права собственности в судах общей юрисдикции.

Представляется, что можно говорить о праве собственности застройщика на материалы, из которых возводится объект недвижимости, однако это вовсе не то же самое. Также ошибочным представляется обоснование права собственности застройщика через статью 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок или право пользования им, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства <4>. -------------------------------- <4> Бунина Н. В. Указ. соч.

Необходимо отметить, что ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит процедурный (процессуальный) характер и регулирует процесс регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливая требования к регистрации прав на те или иные объекты, следовательно, он не носит материально-правового характера, то есть не определяет момент возникновения прав в отношении объектов гражданского оборота. Статья 25 Закона всего лишь устанавливает набор необходимых документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Для преодоления сложившейся ситуации, по нашему мнению, необходимо внести изменения в пункт 3 статьи 7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР": исключить возникновение права долевой собственности у субъектов инвестиционного процесса, в случае если в отношении строящегося многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости заключен хотя бы один договор участия в долевом строительстве. Учитывая различные цели Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Закона "Об участии в долевом строительстве", законодателем по-разному определены и условия, при которых субъект строительной деятельности вправе привлекать денежные средства третьих лиц. Принимая во внимание рисковый характер инвестиционной деятельности, законодатель не установил четких условий для привлечения денежных средств инвесторов для строительства объектов недвижимости, следовательно, инвестиционный договор может быть заключен на любом этапе строительства объекта, даже до получения прав на земельный участок и разрешения на строительство. Законом об участии в долевом строительстве в пункте 1 статьи 3 однозначно определены условия, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, к ним относятся: - получение в установленном порядке разрешения на строительство; - опубликование, размещение и (или) предоставление проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве; - государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договоры аренды такого земельного участка. Данные правила направлены на гарантию прав дольщиков, так как до вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве" некоторые застройщики начинали привлекать денежные средства граждан, не имея вообще никаких документов, зачастую разрешение на строительство получалось тогда, когда дом был уже построен <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Введение в Закон положений, гарантирующих права дольщиков, было произведено после обнаружения неисполнения многими застройщиками своих договорных обязательств и привлечения к этому обстоятельству внимания общественности. При этом с целью защиты интересов дольщиков недостроенные многоквартирные дома передавались, в частности, государственным жилищным фондам путем уступки прав граждан. При этом оценочная стоимость доли гражданина рассматривалась как первоначальный взнос на завершение фондом строительства. После завершения строительства граждане возмещают фондам денежные средства, затраченные на строительство, на достаточно льготных условиях (например, предоставляется рассрочка платежа сроком до 15 лет под 7% годовых). Однако и по состоянию на сегодняшний день "обнаруживаются новые обманутые дольщики" <*>. Численность граждан, чьи права нарушены, только в Северо-Западном округе Москвы составляет 1460 человек. -------------------------------- <*> В Москве обнаружились новые обманутые дольщики // http://www. help. su/press/news_3896.php (18.06.2010).

Различный подход у законодателя и к субъектам, привлекающим денежные средства. Так пункт 2 статьи 2 Закона об инвестиционной деятельности предусматривает, что в качестве субъектов инвестиционной деятельности могут выступать как физические, так и юридические лица. Следовательно, привлекать денежные средства для строительства объектов недвижимости могут и индивидуальные предприниматели. Закон "Об участии в долевом строительстве" указывает, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2). Скорее всего, законодатель в данной ситуации предполагал, что обеспечить права кредиторов-дольщиков имуществом юридического лица будет эффективнее, нежели имуществом гражданина-предпринимателя, хотя каких-либо специальных правил, повышающих требования к уставному капиталу застройщика, законодательство не содержит, застройщиком может выступить и общество с ограниченной ответственностью с уставным капиталом в десять тысяч рублей. Интерес представляет и вопрос, связанный с уступкой прав, возникших из договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора. Отношения по уступке прав, возникших из инвестиционного договора, Законом об инвестиционной деятельности не регулируются, следовательно, они подчинялись общим правилам, содержащимся в главе 24 ГК РФ. Однако Федеральным законом от 30.06.2006 N 111-ФЗ статья 1 Закона об участии в долевом строительстве была дополнена частью 3, в соответствии с которой передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Однако на практике появились различные точки зрения относительно действия данной нормы. Рассмотрим несколько возможных ситуаций. 1. Разрешение на строительство объекта получено до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. В данном случае уступка прав из инвестиционного договора гражданину допустима, поскольку подчиняется общим правилам о перемене лиц в обязательстве. Закон "Об участии в долевом строительстве" в данных условиях применению не подлежит (пункт 2 статьи 27 Закона "Об участии в долевом строительстве"). 2. Разрешение на строительство получено после вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве", инвестиционный договор заключен после получения разрешения на строительство, но до введения части 3 статьи 1 Закона. Полагаем, что в этой ситуации уступка прав по инвестиционному договору невозможна, поскольку сделка по уступке будет совершаться уже после введения в действие части 3 статьи 1 Закона "Об участии в долевом строительстве". 3. Разрешение на строительство получено после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, инвестиционный договор заключен после получения разрешения на строительство и после введения части 3 статьи 1 Закона "Об участии в долевом строительстве". При указанных условиях передача прав по инвестиционному договору также невозможна. Сделки, направленные на передачу прав, возникших из инвестиционных договоров, и совершенные в нарушение части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в силу статьи 168 ГК РФ будут ничтожными. Интересен вопрос о действительности сделки по уступке прав из инвестиционного договора, если инвестиционный договор был заключен между застройщиком и юридическим лицом или гражданином-предпринимателем в отношении объекта, разрешение на строительство которого получено после вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве", а сделка по передаче прав из этого договора гражданину, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, совершена до введения части 3 статьи 1 указанного Закона, т. е. до 20 июля 2006 года. Представляется, что такая сделка будет действительной, поскольку Закон допускал заключение инвестиционных договоров и запрет на передачу прав, возникших из них, отсутствовал <5>. -------------------------------- <5> Хотя косвенно здесь все-таки получается финансирование строительства и, следовательно, должен действовать запрет части 3 статьи 1 Закона, но напрямую запрета нет (некий "черный" ход для застройщиков).

В заключение хотелось бы отметить, что действующее законодательство предоставляет субъектам предпринимательской деятельности альтернативные способы участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, при этом наибольшие гарантии предоставлены тем субъектам, которые строят свои отношения с застройщиком на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Законом "Об участии в долевом строительстве", однако в конечном счете выбор типа договора зависит от целей инвестора и конкретных обстоятельств его заключения. Для граждан-потребителей наиболее приемлемым с точки зрения допустимости и гарантированности их прав является договор участия в долевом строительстве.

Название документа