Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений

(Матиящук С.) ("Жилищное право", 2013, N 11) Текст документа

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: НОВЫЕ ПОДХОДЫ К ПРАВОВОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ ОТНОШЕНИЙ

С. МАТИЯЩУК

Матиящук Светлана, доктор юридических наук, доцент.

Недавно в России произошло очередное обновление законодательства в сфере регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов, направленное на усиление его эффективности, а также изменение порядка и условий финансирования. Особенно обращают на себя внимание содержащиеся в Федеральном законе от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации..." положения, определяющие формирование и использование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных с созданием новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, необходимо вначале обратиться к истории развития законодательства в этой сфере. В советский период капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся за счет государственных централизованных средств (например, ведомственными строительными нормами ВСН 58-88р "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, определены порядок и условия государственного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов). Коренная ломка государственного устройства в 90-е гг. XX в. повлекла существенные изменения в регулировании отношений по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Особую актуальность этот вопрос приобрел в связи с принятием Жилищного кодекса РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 г. Согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и т. п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. При любом способе управления многоквартирным домом плата на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира и сколько человек в ней проживает. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников помещений. До 2014 г. собственники помещений в многоквартирном доме по общему правилу самостоятельно определяют размер платы на капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения, что породило немало проблем на практике. В качестве иллюстрации можно привести следующие примеры. Иск заявлен о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что муниципальное образование обязано нести бремя содержания своего имущества, вносить обязательные взносы, связанные с оплатой расходов на капитальный ремонт доли в праве общей собственности на общее имущество домов, входящих в состав ТСЖ, в порядке и размере, которые установлены общим собранием членов товарищества <1>. -------------------------------- <1> Определение ВАС РФ от 21.09.2009 N ВАС-7325/08 по делу N А57-14630-2006-19 // СПС "КонсультантПлюс".

При рассмотрении другого дела о признании незаконными действий администрации муниципального образования и об устранении допущенных ею нарушений суд пришел к иному выводу: товарищество собственников жилья утверждает, что действия администрации, а именно ее отказ в финансировании работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и в заключении договора о предоставлении бюджетных средств на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, незаконны. В удовлетворении требования отказано, поскольку факт проведения капитального ремонта имущества многоквартирного дома не доказан <2>. -------------------------------- <2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2012 по делу N А29-5869/2011 // СПС "КонсультантПлюс".

Кроме того, нередки случаи обращения в Конституционный Суд РФ с жалобами об оспаривании конституционности положения п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, согласно которому плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату по капитальному ремонту общего имущества в доме. По мнению заявителей, оспариваемое положение не соответствует ст. 18 и 57 Конституции РФ, поскольку предусматривает взыскание данной платы за не произведенный в доме капитальный ремонт <3>. -------------------------------- <3> См., например: Определение Конституционного Суда РФ от 19.10.2010 N 1329-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Песковацкова Владимира Васильевича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Еще одна проблема, на которую хотелось бы обратить внимание, касается широко обсуждаемого вопроса о том, что на граждан, ставших собственниками помещений в результате массированной и не всегда осознанной по последствиям приватизации, не должны быть возложены все затраты по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, включая накопленные за предыдущие годы долги государства и муниципальных образований <4>. -------------------------------- <4> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 12. Ч. II.

С целью урегулирования этого вопроса 21.07.2007 Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который закрепил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ. Кроме того, для многоквартирных домов, не попавших в адресную программу по проведению капитального ремонта согласно вышеназванному Федеральному закону, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями предоставляются соответствующие субсидии. Однако всех этих мер оказалось недостаточно, и, как следствие, отсутствие должного регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов стало настолько масштабной проблемой, что ее можно назвать одной из основных практически для всех регионов России. Для разрешения создавшейся ситуации формируется новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов посредством основания соответствующих фондов. К основным причинам формирования и использования фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах можно отнести следующие. Во-первых, собственники квартир не лучшим образом, как правило, справляются с этими функциями. Специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов, связанных с размером платы за капитальный ремонт общего имущества. Объясняется это прежде всего тем, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно устанавливают размер платы и порядок ее внесения коллективно-договорным способом, что имеет отрицательные стороны, в частности трудности достижения взаимопонимания. Во-вторых, с целью экономии средств собственники жилых помещений стремятся не проводить капитальный ремонт многоквартирных домов. И, в-третьих, нецелесообразно на государство возлагать дополнительную обязанность по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду. В 2014 г. собственники квартир будут уплачивать обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику. Как следствие, собственникам как квартир, так и нежилых помещений в таком доме будут принадлежать имущественные права на уплаченные денежные средства (ст. 36.1 ЖК РФ). Доля в праве на общие денежные средства, предназначенные на проведение капитального ремонта, является неотъемлемой частью права собственности на квартиру или нежилое помещение в таком доме. Другими словами, доля в праве на указанные денежные средства следует судьбе права собственности на такое помещение, т. е. при продаже квартиры новый собственник приобретает в собственность не только квартиру, но и долю в праве на общие денежные средства, которая равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника. Доля в праве на общие денежные средства у нового собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме. По мнению реформаторов, создается механизм некой "системы коллективного инвестирования", когда собственники квартир при поддержке государства будут совместно проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Будет ли формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при участии государства способствовать развитию рынка жилищно-коммунального хозяйства? Сторонники реформы полагают, что в идеале такая организация рынка должна привести к более строгому контролю над проведением капитального ремонта. По мнению противников, это противоречит цивилистическим началам. Кроме того, угрозой для новой системы финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов является вероятность появления финансовой пирамиды. В любом случае, как бы мы ни относились к нововведениям в сфере регулирования отношений по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, они уже приняты, и с этим придется считаться. В целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в каждом субъекте Российской Федерации должны быть подготовлены и утверждены соответствующие региональные программы, которые формируются на долгосрочный период (на срок от 20 до 30 лет) с указанием очередности и сроков проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов, находящихся на территории субъекта РФ, вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений в таких домах и вне зависимости от того, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Следует также иметь в виду, что региональная программа капитального ремонта подлежит ежегодному пересмотру. В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, содержание региональной программы капитального ремонта должно включать в себя: 1) наименование муниципального образования субъекта Российской Федерации, на территории которого находится многоквартирный дом; 2) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 3) информацию об износе общего имущества многоквартирного дома, определяемом по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома на момент включения такого дома в региональную программу капитального ремонта; 4) дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию; 5) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 6) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе сроки выполнения каждого вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 7) дату проведения и вид последнего капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в региональной программе капитального ремонта определяется исходя из следующих критериев: износ общего имущества многоквартирного дома, определяемый по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома; год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; дата и вид проведения последнего капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; наличие угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. А теперь более подробно остановимся на порядке формирования и использования фонда капитального ремонта. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников, в том числе субсидий Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В бюджет фонда капитального ремонта подлежат зачислению следующие поступления: а) взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме; б) проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт; в) проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете. В настоящее время в законодательстве предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта: - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете; - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Первый способ предназначен в первую очередь для собственников квартир, имеющих намерение принимать активное участие в проведении капитального ремонта своего многоквартирного дома. Необходимо учитывать, что решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (ст. 44, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). За такое решение должно проголосовать квалифицированное большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом, в котором отражается следующее: 1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъектом Российской Федерации; 2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта; 3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта; 4) владелец специального счета (региональный оператор, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив); 5) банк, в котором будет открыт специальный счет. При этом кредитная организация должна соответствовать требованиям, указанным в ч. 2 ст. 176 ЖК РФ. Органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается срок, в течение которого должно быть принято и реализовано решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в противном случае данный фонд будет сформирован региональным оператором. Еще раз подчеркнем, что для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете требуется согласие квалифицированного большинства (не менее двух третей голосов от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме. Второй способ - формирование фонда капитального ремонта региональным оператором - предназначен для собственников квартир, не желающих или не имеющих возможности принимать активное участие в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Суть данного способа заключается в следующем: в течение длительного периода (от 20 до 30 лет) собственники помещений, расположенных в многоквартирных домах, уплачивают ежемесячные обязательные взносы, за счет которых будет осуществляться финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с очередностью, установленной региональными программами. В роли координатора деятельности по проведению капитального ремонта многоквартирных домов выступает региональный оператор - специализированная некоммерческая организация, которая образована в форме фонда. На территории одного субъекта Российской Федерации может быть создано несколько региональных операторов. Деятельность регионального оператора осуществляется за счет средств субъекта Российской Федерации, платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и иных незапрещенных источников, установленных федеральным законодательством, регулирующим деятельность некоммерческих организаций. Одна из основных обязанностей регионального оператора состоит в осуществлении функций технического заказчика работ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Помимо функций, предусмотренных ч. 1 ст. 180 ЖК РФ, функциями регионального оператора также являются: 1) субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; 2) оказание бесплатной консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также реализации иных программ в сфере модернизации жилищно-коммунального хозяйства, повышения энергоэффективности и энергосбережения, функционирования жилищно-коммунального хозяйства; 3) привлечение лиц, уполномоченных действовать от имени собственников помещений в многоквартирных домах, к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ; 4) иные предусмотренные уставом регионального оператора функции. В целях осуществления функций, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, региональный оператор: 1) заключает договоры с собственниками помещений, принявшими решение о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации; 2) организует начисление, сбор и учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; 3) размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет информацию, предусмотренную ч. 2 ст. 183 Жилищного кодекса Российской Федерации, ежемесячно в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным; 4) открывает на свое имя счет, счета в кредитной организации для аккумулирования взносов собственников помещений, принявших решение о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; 5) открывает на свое имя специальный счет и совершает операции по этому счету в случае, если собственники помещений на общем собрании собственников помещений выбрали регионального оператора в качестве владельца счета. Частью 1 ст. 173 ЖК РФ установлено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует иметь в виду, что по общему правилу решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ). Созданный фонд капитального ремонта вне зависимости от способа его формирования обладает рядом особенностей: - строгое целевое расходование его средств (на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома (ст. 166 ЖК РФ)); - средства из фонда капитального ремонта по общему правилу не подлежат возврату, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе. Таким образом, предполагается усиление государственного регулирования в сфере проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Государство, сохраняя за собой рычаги контроля, взаимодействует с участниками этого рынка через региональных операторов, и именно им предоставляется возможность решать большинство вопросов. Вместе с тем собственникам квартир, имеющим возможность и желание принимать активное участие в проведении капитального ремонта только своего многоквартирного дома, можно дать следующие рекомендации. Во-первых, следует иметь в виду, что ч. 5 ст. 170 ЖК РФ установлены ограниченные сроки для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. Органом государственной власти субъекта Российской Федерации определяется срок, в течение которого должно быть принято и реализовано решение о формировании фонда капитально ремонта на специальном счете. Решение, принятое после истечения установленного законом срока, исполнению не подлежит. Во-вторых, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен, однако решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ). При этом взносы, перечисленные ранее в фонд капитального ремонта на счет регионального оператора, не подлежат возврату. В-третьих, следует иметь в виду, что основное отличие формирования фонда капитального ремонта на специальном счете от формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора заключается в том, что на специальном счете могут аккумулироваться денежные средства, уплаченные собственниками помещений только в одном многоквартирном доме, и, соответственно, только эти средства и будут расходоваться на проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома.

Название документа Интервью: Необходимо привести действующие законы к "общему знаменателю" ("Жилищное право", 2013, N 11) Текст документа

НЕОБХОДИМО ПРИВЕСТИ ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЗАКОНЫ К "ОБЩЕМУ ЗНАМЕНАТЕЛЮ"

А. ГЕРАСИМОВ

Герасимов Александр, юрист ОАО "ЦНИИС".

Как повлияли на правоотношения в сфере жилищного права последние нововведения законодательства и какие еще новеллы следовало бы принять, мы поговорили с Александром Герасимовым, юрисконсультом ОАО "ЦНИИС".

- Какие изменения в законодательстве в последнее время Вы считаете важными и почему? - Во-первых, это изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся отмены регистрации сделок по купле-продаже жилья (квартир, жилых домов). Теперь законодатель установил только одну регистрацию при переходе прав на жилые объекты - это регистрация самого права на недвижимость нового приобретателя. С одной стороны, такая процедура сокращает время оформления договоров купли-продажи жилой недвижимости, но в то же время исключается дополнительное "сито" проверки чистоты сделки и возможности двойных продаж. Однако эти изменения касаются только купли-продажи объектов жилой недвижимости. Договоры аренды жилья и участия в долевом строительстве (N 214-ФЗ) по-прежнему подлежат государственной регистрации. За последний год законодатель принял ряд положений, обеспечивающих, с одной стороны, возможность получать гражданами информацию о застройщиках, а с другой - способствующих получению помощи в реализации их прав на оплаченное жилье. О чем здесь идет речь? Прежде всего о дополнениях в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства", предусматривающих ведение реестра недобросовестных застройщиков. В реестр попадают те застройщики, которые уклоняются от заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков, где они рассчитывают строить жилые дома, либо застройщики, с которыми договоры на земельные участки были расторгнуты в связи с существенными нарушениями ими условий этих договоров. Отсутствие договоров на землю воспрепятствует в дальнейшем застройщику оформить разрешение на эксплуатацию построенного объекта. Реестр размещается на официальном сайте федеральных органов и потому доступен для всех потенциальных дольщиков, желающих своими средствами участвовать в строительстве жилищных объектов. В реестр заносятся застройщики по представлению Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. То есть теперь, прежде чем выбрать того или иного застройщика и принести ему свои деньги, физические лица могут открыть реестр недобросовестных застройщиков и определить, с кем следует подписывать договор, а с кем рискованно. Далее Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." введено понятие "пострадавшие граждане". Это граждане, вложившие денежные средства в строительство жилых домов, но чьи права впоследствии оказались нарушенными. Законом предписано ведение контролирующими органами реестра таких граждан. Критерии определения граждан пострадавшими определяет контролирующий государственный орган, который, кстати, вправе обратиться в суд в защиту таких граждан. В Москве, например, контролирующим органом является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, положение о котором утверждено Постановлением Правительства г. Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП. Федеральным законом N 189-ФЗ от 02.07.2013 внесены изменения и в § 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующие банкротство застройщиков. При возбуждении в отношении застройщика дела о банкротстве пострадавшие граждане могут просить включить в реестр требований кредиторов требование о предоставлении им жилой площади или (если это не возможно) денежных средств. При этом выбор правильной квалификации материально-правового требования лежит на арбитражных судах. При необходимости суд должен исправить допущенную заявителем ошибку в выборе способа защиты (в формулировке заявления) с целью не допустить ситуации, когда в результате этой ошибки участник строительства будет лишен возможности удовлетворения требований из-за закрытия реестра требований должника. Такой вывод сделан Президиумом ВАС РФ по ряду конкретных дел, рассмотренных в 2013 г. (Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-13239/12 и Постановление ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12). И последнее. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию введен дополнительный документ, именуемый техническим планом. В соответствии со ст. 41 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в техническом плане объекта недвижимости воспроизводятся сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а именно записывается информация о построенном здании или объекте незавершенного строительства. Технический план объекта капитального строительства представляет собой графическую и текстовую части документа. Форма технического плана утверждается Правительством РФ.

- Что бы Вы предложили радикального в смене законодательства? - Прежде всего необходимо привести действующие законы к "общему знаменателю", т. е. исключить какие-либо разночтения и разногласия в формулировках отдельных законов, регламентирующих общие вопросы. Например, по условиям ч. 2 п. 6 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лиц, принявших от застройщика по передаточному акту или иному документу жилое помещение, с момента такой передачи - независимо от времени регистрации этим лицом права собственности на приобретенную недвижимость. В то же время согласно правилу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, а по условиям ст. 219 и 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации права на это имущество. То есть по Жилищному кодексу обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента получения этого помещения от застройщика или заказчика, а по Гражданскому кодексу - с момента регистрации права собственности на это помещение. И таких нестыковок можно найти много.

- Судебная система. Что даст объединение судов? - Считаю, что объединение судов (общей юрисдикции и арбитражных) - правильное решение. Не только потому, что это удешевит содержание судов, но главное - приведет к единообразному применению судами норм материального права. Сегодня можно увидеть совершенно различные подходы судов к решению споров, имеющих одни и те же основания и предмет. Судьи по-разному оценивают обстоятельства дела и соответственно своему мнению применяют различные нормы права по аналогичным делам. Кроме того, рекомендации по применению материального права одних судов не распространяются и не учитываются в практике применения этих же норм другими судами. Приведу пример. ТСЖ обращается в суд о взыскании с владельца квартиры платы за коммунальные услуги и расходов на содержание многоквартирного дома с момента образования товарищества и внесения им платы на содержание дома поставщикам коммунальных услуг. Районный суд г. Москвы удовлетворяет исковые требования истца, но с момента передачи физическому лицу по акту квартиры, а не с момента образования ТСЖ, как просит истец. В решении суд пишет, что до передачи квартиры в эксплуатацию физическому лицу по акту бремя расходов на содержание дома и оплату коммунальных услуг несет заказчик, построивший дом и передавший квартиру физическому лицу. Мосгорсуд переписывает данное решение районного суда и оставляет его в силе. ТСЖ, вооружившись сделанными районным и Московским городским судами выводами, обращается в арбитражный суд с иском о взыскании с застройщика стоимости коммунальных услуг за эту квартиру до передачи ее физическому лицу с момента образования товарищества. Арбитражный суд г. Москвы, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011, делает другой вывод, отказывая истцу в удовлетворении иска. В решении АС указывает, что по нормам ст. 210, 219, 223 ГК РФ бремя расходов на содержание вновь построенного дома несет лицо, зарегистрировавшее право собственности на него, а поскольку застройщик не регистрировал на себя право собственности на квартиры, то он не может быть лицом, обязанным оплачивать коммунальные услуги. Вот вам пример разного подхода судов к одному и тому же вопросу. (Я приводил это дело в своей статье.)

- Что самое главное в договорах переуступки прав? - Самое главное, чтобы в договоре цессии отражались все конкретные характеристики объекта недвижимости, права на которые передаются цессионарию. Необходимо проверять правоустанавливающие документы на передаваемые права, т. е. насколько цедент имеет возможность уступать свое право требования другому лицу. Если уступка прав осуществляется на основании Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", то такой договор цессии подлежит регистрации в ЕГРП, когда проверяется правомерность лица передавать свое право. Впрочем, проверять правоустанавливающие документы на передаваемую недвижимость надо при заключении любых сделок, чтобы потом нельзя было их оспорить.

- Что более всего затрудняет процесс разрешения конфликтов интересов сторон сегодня? - Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Причин здесь много: и незнание спорящими сторонами законов, когда кто-то считает себя обиженным и ущемленным в правах, и несоответствие действующих законов, и различная судебная практика по аналогичным делам, и неправильная оценка судами обстоятельств дела. Ведь когда при пересмотре дела отменяется решение суда на том основании, что суд не исследовал какие-либо доказательства, имеющие существенное значение для разрешения спора, неправильно применил нормы материального права или не применил подлежащие применению нормы права, и когда при новом рассмотрении дела суд принимает другое решение - это явное упущение суда. Здесь можно говорить о недостаточном опыте судей, разрешающих спор. Я бы предложил ввести норму в процессуальное законодательство, по которой новое рассмотрение дела передавалось бы другому составу суда.

- Какие темы следует чаще освещать в журнале? - Поскольку журнал рассчитан на широкий круг читателей, в том числе профессионалов, хотелось бы, чтобы поднятые авторами темы подкреплялись судебными делами. Причем авторы должны показывать различные подходы судов по изложенной теме, чтобы сориентировать всех заинтересованных лиц в перспективах своих замыслов. Прежде чем идти в суд, надо быть уверенным в правильности взглядов инициаторов. И журнал должен быть подсказчиком в этом деле. Кроме того, на мой взгляд, авторы должны делать анализ рассмотрения судами отдельных дел, комментировать судебные акты. Вот тогда, думаю, журнал вызовет интерес у читателей. А среди тем, думаю, будут полезны и оплата коммунальных платежей, и управление жилыми объектами, и применение Закона N 214-ФЗ, и защита прав на жилье, и раздел жилых помещений, и возврат недвижимости из чужого незаконного владения (виндикация). По всем этим темам возникает обилие судебных дел. Поэтому и надо показывать квалификацию судами различных обстоятельств дела и соответственно этой квалификации применение той или иной нормы права.

- Есть ли у Вас радикальный план по минимизации и обузданию мошенников на рынке недвижимости? - Привлекать к строительству жилых объектов за счет денежных средств дольщиков можно только тех застройщиков, которые имеют все документы, разрешающие начать строительство, и обладают финансовой устойчивостью. Нормативы оценки финансовой устойчивости застройщиков утверждены Постановлением Правительства РФ N 233 от 21.04.2006. Если объект только начал строиться без соответствующей разрешительной документации, его строительство сразу следует прекратить, чтобы не было вовлечено большее число дольщиков. Ведь в последнее время можно часто наблюдать, что дом уже построен, но разрешение на его эксплуатацию получено быть не может или из-за отсутствия права застройщика на земельный участок, или из-за нарушения застройщиком проекта строительства дома, или вследствие каких-либо иных нарушений. А раз разрешения на эксплуатацию нет, то и дольщики не смогут оформить право на оплаченную ими часть объекта. Вот и начинается у дольщиков "хождение по мукам". Если застройщик намеревается строить объект за счет привлечения средств дольщиков, то необходимо обязать его заключать с участниками строительства только договор долевого участия в строительстве. Такой договор в наибольшей степени защищает права дольщиков и минимизирует их риски во взаимоотношениях с застройщиком.

Название документа