Надо ли регистрировать право аренды торгового места?

(Сергеев В.)

("Российская юстиция", N 7, 2000)

Текст документа

НАДО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО АРЕНДЫ ТОРГОВОГО МЕСТА?

В. СЕРГЕЕВ

В. Сергеев, член Межреспубликанской коллегии адвокатов.

В юридические консультации столицы в последнее время стали обращаться граждане с просьбой дать разъяснение - правомерны ли действия местных властей, требующих регистрировать договоры аренды торгового места на городских рынках, заключаемые на срок от 5 дней до 2 - 3 месяцев (но в любом случае не более года).

Среди обратившихся "челноки" с китайскими или турецкими вещами, крестьяне с собственной продукцией, рабочие с заводскими изделиями, которые выдаются им вместо заработной платы. Они оказались привлеченными к ответственности за то, что не зарегистрировали свои арендные договоры.

На обращения в Государственную городскую инспекцию по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве (Госгоринспекция) они получили устные ответы. Суть их - согласно ст. ст. 2, 4, 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такой регистрации подлежит право аренды нежилого помещения или его части в любом случае, независимо от сроков, на которые заключен договор об аренде.

Поскольку торговые места на рынках столицы являются частью помещений, право их аренды, по мнению специалистов указанного органа, подлежит такой же регистрации, как и любые иные права на недвижимое имущество, предусмотренные Законом о регистрации. Получается, что не только какая-либо коммерческая организация, которая арендует торговый павильон на рынке, но даже бабуся, торгующая яблоками из собственного сада, обязана в любом случае зарегистрировать право аренды торгового места. В подтверждение своей позиции инспекция сослалась на распоряжение мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от сроков" и комментарии к указанному ранее Закону, содержащиеся в юридической литературе.

Но, на мой взгляд, подобное толкование норм о государственной регистрации прав является не только расширительным и противоправным, но и совершенно непонятным с точки зрения экономических законов и здравой логики. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 164 ГК. Согласно же ч. 1 ст. 131 ГК иные права на недвижимость (имеется в виду и аренда помещения или части его) регистрируются в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Известно, что основанием возникновения права аренды является договор. Однако договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК).

Казалось бы, закон достаточно ясно определяет ситуацию и двойного толкования здесь не может быть: право аренды не может возникнуть иначе как через договор, а последний подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 651 ГК. В законе подразумевается, что тем самым регистрируется и право аренды. Регистрация же права аренды без регистрации договора ни ГК, ни Законом о регистрации не предполагается. Однако использование в Законе о регистрации нового по сравнению с ГК понятия "регистрация права", как видно, ввело в заблуждение не только многих руководителей управленческих органов, но и органы юстиции, а также всевозможные инспекции и контролирующие органы.

В настоящее время только в Москве насчитывается более двух тысяч больших и малых рынков, в том числе продовольственных. На каждом из них имеется от пятидесяти до пятисот и более павильонов и торговых мест. За месяц их арендуют десятки, если не сотни тысяч предпринимателей и обычных граждан. Если все это начать регистрировать в том процессуальном порядке, который предусмотрен Законом от 21 июля 1997 г., с представлением множества всевозможных справок и подтверждений и выстаиванием по 3 - 4 дня в очереди на регистрацию, то более абсурдную ситуацию вряд ли можно представить.

Думается, требования об обязательной регистрации прав аренды, возникшие из соответствующих договоров, заключенных на срок до одного года, противоречат как основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК), так и общим принципам свободы предпринимательства. Применение Закона от 21 июля 1997 г. к таким сделкам, независимо от срока аренды, создает излишние препятствия в предпринимательской деятельности, связанные с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный налог на рыночную торговлю (называемый "регистрационным сбором").

Такие действия властей наряду с массовыми нарушениями прав человека порождают многочисленные злоупотребления чиновников, которые только по личному разумению (или произволу) определяют, кого "карать", а кого "миловать". В конечном итоге всех приезжающих в Москву для сбыта своей продукции на рынках просто невозможно заставить регистрировать арендные права на торговые места, как бы того ни хотели власти. Да и сил таких нет, чтобы всех сосчитать, зарегистрировать или привлечь к ответственности. Значит, эти действия заведомо нацелены на выборочное применение, что противоречит основным конституционным гарантиям равенства прав и обязанностей.

Кроме того, эти меры приводят к резкому оттоку из столицы многих иногородних товаропроизводителей, которые не решаются вступать в конфликт с московскими властями. Получается так, что честному человеку в столице как бы и нет места. Кроме того, создается нездоровая конкуренция, приводящая к доминирующему положению спекулянтов - перекупщиков на товарных рынках Москвы. С помощью чиновников, создающих излишние препоны, в том числе и требованиями о регистрации аренды торговых мест и павильонов, они вытесняют с рынка действительных производителей товаров. Те вынуждены сбывать им свою продукцию по навязанным бросовым ценам.

Перекупщики же, пользуясь неформальными связями с чиновниками, без труда бронируют (регистрируют) торговые места на длительные сроки и таким образом монопольно завладевают ситуацией, после чего взвинчивают цены и диктуют свои условия. Тем самым деформируется экономическая политика и возникают различные негативные последствия.

Издавая распоряжение N 911-РМ от 7 сентября 1998 г., мэр Москвы Ю. М. Лужков учитывал при этом "необходимость наиболее полного учета данных об использовании объектов нежилого фонда и размещении в них юридических и физических лиц". Целью же введения регистрации названо "информационное обеспечение государственных органов управления, налоговых и правоохранительных служб". Казалось бы, благая цель.

Однако в этом документе просматривается ярко выраженный конфликт интересов и приоритеты отданы мерам административным в ущерб экономическому регулированию. Вновь и вновь, все чаще и чаще в нашу вроде бы рыночную экономику вмешиваются административные начала. А ведь у нас, образно говоря, должен быть лишь один "рыночный начальник" - это Гражданский кодекс РФ. И только с ним нужно сверять любые иные регулятивные действия и документы. Не знаю, насколько тщательно чиновниками мэрии прорабатывалось распоряжение мэра перед его подписанием. Но то, что оно наверняка не визировалось ни юристами, ни экономистами, чувствуется чуть ли не по каждой его фразе. Полагаю, о возможных отрицательных моральных, правовых и экономических последствиях этого документа просто не подумали. Но, может быть, не поздно подумать сейчас и снять совершенно надуманные ограничители и флажки, которыми обставили, как загнанного зверя, несчастного российского предпринимателя.

Думается, уже настало время вмешаться в создавшееся положение самому мэру, городской Думе, да и Государственной Думе Федерального Собрания РФ. Именно последняя могла бы издать официальное толкование сути Закона о государственной регистрации, разъяснить соотношение понятий "регистрация права" и "регистрация договора" применительно к праву аренды торговых мест на рынках.

В заключение хочется напомнить, что учиться торговать нас уже призывали. А вот не мешать торговать другим - такой науки многие не проходили. А она, оказывается, из всех нынешних наук в сфере управления одна из самых профилирующих.

Название документа

"О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона