Порядок меняется, регистрация остается

(Киндеева Е.)

("Бизнес-адвокат", N 21, 2003)

Текст документа

ПОРЯДОК МЕНЯЕТСЯ, РЕГИСТРАЦИЯ ОСТАЕТСЯ

Е. КИНДЕЕВА

Елена Киндеева, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов.

С 17 сентября 2003 г. Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действует с учетом изменений, внесенных в него ФЗ N 69-ФЗ от 9 июня 2003 г.

Изменения в законодательстве коснулись порядка проведения государственной регистрации и требований к документам, представляемым на государственную регистрацию. И что немаловажно, несоблюдение новых требований в ряде случаев влечет за собой отказ в государственной регистрации. Рассмотрим некоторые изменения Закона и последствия несоблюдения новых требований.

Регистрация ранее возникших прав

Значительное изменение претерпел подход к решению вопроса об обязательности регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество. Напомним, что ранее возникшим правом признается право, которое возникло до вступления в силу Закона, т. е. недвижимое имущество было приобретено правообладателем до 31 января 1998 г. в соответствии с требованиями действующего законодательства. До внесения изменений в Закон регистрация ранее возникшего права являлась обязательной, только когда с объектом недвижимого имущества собственник совершал сделку, требующую обязательной государственной регистрации. В настоящее время регистрация ранее возникшего права требуется во всех случаях, когда объект недвижимого имущества поступает в гражданско-правовой оборот и с ним совершается сделка.

Так, например, до 17 сентября 2003 г. регистрация ранее возникшего права была обязательной в случае, если объект недвижимости нежилого назначения передавался в аренду, и не требовалась, если этот объект продавался. Сейчас для регистрации перехода права на этот объект по сделке купли-продажи потребуется регистрация ранее возникшего права. Такая регистрация должна быть проведена учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции): бесплатно, если объект отчуждается (продается), и с взиманием 50% от платы, установленной субъектом РФ, если регистрируется сделка, не связанная с переходом права на это имущество или иное ограничение (обременение). При этом заявление на регистрацию ранее возникшего права и сделки и (или) перехода права может быть представлено в учреждение юстиции одновременно, и все регистрационные действия (при условии, что нет оснований для приостановления или отказа в регистрации) осуществляются в пределах общего месячного срока регистрации (п. 2 ст. 6, п. п. 2, 3 ст. 13 Закона).

В случае если требование Закона о регистрации ранее возникшего права не выполнено (правообладатель не представил заявление о государственной регистрации ранее возникшего права и иные необходимые правоустанавливающие документы, свидетельствующие о наличии права), то на основании абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона учреждение юстиции обязано отказать в регистрации сделки и (или) перехода права на объект.

Однако это требование Закона не может распространяться на документы, принятые на регистрацию до 17 сентября 2003 г.

Итак: отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о праве на объект недвижимого имущества, возникшем до 31 января 1998 г., является основанием для отказа в совершении любых регистрационных действий по этому объекту на основании заявления, поступившего в учреждение юстиции после 17 сентября 2003 г.

Порядок представления документов

Ранее действовавшая редакция Закона позволяла при наличии нотариально удостоверенного договора обратиться за государственной регистрацией сделки и (или) перехода права любой (одной) из сторон договора. В настоящее время это положение не действует, и независимо от формы договора (нотариальная или простая письменная) государственная регистрация сделки и (или) перехода права будет осуществляться только при наличии заявления всех сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона). Это изменение в основном касается сделок с объектами жилого фонда, совершаемых гражданами, поскольку именно граждане предпочитали оформлять договор в нотариальной форме, а не в простой письменной, не в последнюю очередь из-за того, что такая форма договора упрощала обращение в учреждение юстиции и позволяла осуществить регистрацию сделки и регистрацию перехода права по заявлению покупателя (продавец в учреждение юстиции не обращался).

Следует заметить, что п. 1 ст. 16 Закона не применяется к таким сделкам, как аренда и ипотека, поскольку в данном случае приоритет имеют специальные нормы (ст. ст. 26, 29 Закона), регулирующие вопрос обращения за государственной регистрацией, а также к иным ограничениям (обременениям) права, регистрируемым по инициативе правообладателя (п. 2 ст. 13 Закона).

Государственная регистрация проводится на основании:

- заявления правообладателя (регистрация прав на основании односторонних сделок, наследство, преобразование юридического лица, регистрация права на вновь созданные объекты недвижимости);

- заявления сторон договора (регистрация всех сделок, связанных с отчуждением имущества, и (или) переход права по сделке);

- заявления уполномоченного правообладателем или (и) стороной договора, лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Нельзя не обратить внимание на требование к доверенности, представляемой лицом, уполномоченным правообладателем или стороной договора на представление заявления и необходимых для регистрации документов в учреждение юстиции, такая доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Представление нотариальной доверенности не требуется, если в соответствии с требованиями действующего законодательства полномочия лица действовать от имени правообладателя или стороны договора основаны на положениях закона. Например: интересы юридического лица представляет его руководитель, действующий в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ); интересы малолетнего ребенка представляют его родители, являющиеся законными представителями (ст. ст. 28, 32 ГК РФ).

В отношении имущества, переданного в доверительное управление, интересы учредителя управления представляет доверительный управляющий (п. 2 ст. 1012 ГК РФ), если его права на представление заявления и документов на государственную регистрацию не ограничены законом или договором.

При несоблюдении требований, установленных п. 1 ст. 16 Закона, на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона в регистрации права может быть отказано в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо.

Требования к документам, представляемым

на государственную регистрацию

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Закона), и документ об оплате регистрации (п. 4 ст. 16 Закона).

Условно документы, необходимые для проведения государственной регистрации, можно разделить на три группы.

Документы о субъекте права. Для юридического лица - это учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от его имени (приказ о назначении директора, протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров (участников) общества об избрании единоличного исполнительного органа), иные документы.

Документы об объекте права. Для регистрации права на земельный участок - кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Для регистрации права на здания, строения, сооружения, нежилые помещения - план объекта недвижимости, удостоверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости.

Следует обратить внимание на то, что если Закон в старой редакции позволял осуществить государственную регистрацию прав на землю при наличии любого плана земельного участка, не только кадастрового, то новая редакция Закона содержит требование обязательного предоставления именно кадастрового плана земельного участка (п. 4 ст. 18 Закона). При этом если кадастровый план земельного участка ранее уже предоставлялся в учреждение юстиции, например при регистрации права, и был помещен в дело правоустанавливающих документов по данному земельному участку, то предоставления кадастрового плана повторно, например при регистрации сделки или перехода права, не требуется (п. 1 ст. 17 Закона). Исключение из этого правила составляет регистрация договора аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 Закона). При регистрации такого договора кадастровый план земельного участка прилагается к договору.

Документы, являющиеся основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17 Закона).

По общему правилу документы представляются в двух экземплярах, один из которых - подлинник - после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Однако изменения, внесенные в п. 5 ст. 18 Закона, к ряду документов предъявляют иные требования.

Так, необходимые для государственной регистрации документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации, предоставляются не более чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй остается в учреждении юстиции. Это требование касается всех договоров, заключенных в простой письменной форме: купли-продажи, аренды, доверительного управления, мены, договоров на участие в строительстве, инвестиционных договоров и т. д. Требование о предоставлении на регистрацию двух подлинных экземпляров договоров касается только договоров, заключенных после вступления в силу ФЗ N 69-ФЗ от 9 июня 2003 г., т. е. после 17 сентября 2003 г.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, предоставляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.

Непредставление документов, необходимых в соответствии с требованиями Закона для государственной регистрации прав, является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации (абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона).

Название документа