Как создать недвижимость, ничего не строя
(Бекленищева И.)
("ЭЖ-Юрист", N 18, 2004)
Текст документа
КАК СОЗДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ, НИЧЕГО НЕ СТРОЯ
И. БЕКЛЕНИЩЕВА
И. Бекленищева, магистр частного права, аспирантка кафедры гражданского права УрГЮА.
Нежилые помещения наиболее часто выступают объектом сделок с недвижимостью. В то же время вопросы, связанные с их оборотом, являются одними из наиболее спорных в правоприменительной практике. Одним из них является порядок отчуждения нежилого помещения владельцем здания.
Положения действующего гражданского законодательства не позволяют рассматривать нежилые помещения, права на которые не были оформлены, в качестве объекта гражданского оборота. Следовательно, сделки по отчуждению таких помещений недействительны, как ничтожные (ст. 168 ГК РФ). Сделанный вывод основывается на следующих положениях.
Во-первых, каждый объект недвижимости на территории РФ имеет кадастровый номер, позволяющий идентифицировать данный объект недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Регистрация права собственности на здание в целом означает, что в качестве объекта недвижимости выступает все здание в целом, а не входящие в его состав нежилые помещения. Зданию в целом присваивается соответствующий кадастровый (условный) номер. Если же право собственности регистрируется на нежилое помещение, то в качестве объекта недвижимости выступает указанное нежилое помещение, но не здание.
Во-вторых, при регистрации права на часть здания свидетельство о регистрации права выдается именно на указанный объект недвижимости - часть здания. Нежилые помещения, поименованные в свидетельстве о регистрации права, являются не самостоятельными объектами права, а единицами описания объекта недвижимости, право собственности на которое было зарегистрировано. Это не самостоятельные объекты прав, а лишь мера объекта недвижимости, которая позволяет идентифицировать его границы и состав.
В-третьих, если за лицом зарегистрировано право собственности на отдельный объект недвижимости, соответствующий части здания, в состав которого входят помещения, то такое лицо не вправе отчуждать указанные помещения.
Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права в силу п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Юридически существующий объект недвижимости находится в гражданском обороте в силу особого акта - его государственной регистрации в качестве такового. Нежилые помещения, составляющие площадь данного объекта, не являются самостоятельными объектами гражданского оборота до момента регистрации прав на них.
Необходимо отметить, что регистрация права на объект недвижимости, входящий в состав другого ранее зарегистрированного объекта, является составляющей правомочий собственника на определение судьбы принадлежащего ему имущества. Однако в ряде случаев собственник не только вправе, но и обязан зарегистрировать право собственности на отдельный объект недвижимости. Так, для того чтобы у собственника возникла возможность произвести отчуждение нежилых помещений, входящих в часть здания, требуется государственная регистрация права на такие новые объекты.
В-четвертых, поскольку нежилые помещения, входящие в состав другого объекта недвижимости, не зарегистрированы и не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут участвовать в обороте, то возникает вопрос: какова процедура оформления прав на такие объекты?
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, для того чтобы внести изменения в подраздел I-3 соответствующего раздела ЕГРП, необходимо заявление собственника об изменении объекта (в данном случае здания). Регистратор на основании заявления собственника ликвидирует существующий объект и регистрирует новые объекты недвижимого имущества, присваивает им новые кадастровые (условные) номера. Только с этого момента лицо приобретает право на нежилое помещение как отдельный объект недвижимости (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ) и с этого же момента лицо вправе произвести отчуждение такого объекта. Все эти положения следуют из п. 23 - 36 Правил ведения ЕГРП. Аналогичная позиция высказана в Постановлении ФАС СЗО от 5 августа 2002 г. по делу N А56-8577/02.
В-пятых, существует основной - практический момент, на котором хотелось бы заострить внимание. При конкретизации помещений в свидетельстве о регистрации права на часть здания невозможно определить, какие именно помещения уже отчуждены, а какие остаются в собственности лица. У собственника сохраняется "на руках" свидетельство, данные которого не позволяют определить, на какую конкретно площадь объекта недвижимого имущества, указанного в свидетельстве, за лицом сохраняется право собственности.
Таким образом, можно сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (несколько нежилых помещений) как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот и невозможность его отчуждения. Следовательно, и переход права собственности на такие нежилые помещения зарегистрирован быть не может.
Название документа
"Обзор практики рассмотрения споров федеральными арбитражными судами округов (за I квартал 2004 года)"
(Карасева С. Ю., Киселева З. Т.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2004)
Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ
ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ
(ЗА I КВАРТАЛ 2004 ГОДА)
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 28 апреля 2004 года
С. Ю. КАРАСЕВА, З. Т. КИСЕЛЕВА
Карасева С. Ю., специалист АО "Консультант Плюс".
Киселева З. Т., специалист АО "Консультант Плюс".
Споры, связанные с деятельностью акционерных обществ
1. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска о признании недействительным решения общего собрания акционеров, поскольку список акционеров был составлен по данным реестра закрытого акционерного общества; на момент проведения собрания все размещенные обществом акции (в том числе и дополнительного выпуска) оплачены акционерами, внесены соответствующие записи в реестр; акции дополнительного выпуска размещены по закрытой подписке среди акционеров общества. При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации выпуска не лишало акционеров права голосовать этими акциями при проведении собрания. Решения по вопросам об одобрении сделок по размещению дополнительного выпуска, в совершении которых имеется заинтересованность, и итогов закрытой подписки приняты большинством голосов без учета акций дополнительного выпуска (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.2004 дело N А43-10899/2003-8-52/А43-10900/2003-8-51).
2. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью об обязании акционерного общества принять участие в регистрации договора аренды нежилых помещений удовлетворены правомерно, так как истец (арендатор) неоднократно обращался к ответчику (арендодателю) с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора, однако арендодатель не передал эти документы (договор заключен на срок более года, сторонами исполняется), и суд обоснованно квалифицировал такие действия как уклонение от государственной регистрации договора аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2004 дело N А33-2989/03-С2-Ф02-4784/03-С2).
3. В удовлетворении иска о признании недействительным договора долевого участия в строительстве как крупной сделки отказано правомерно, поскольку сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности. В соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах" крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. На такие сделки не распространяются нормы, определяющие порядок заключения акционерным обществом крупных сделок, независимо от стоимости имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.2004 дело N Ф04/260-1292/А70-2003).
4. Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Судом первой и апелляционной инстанций правомерно установлено, что стоимость проданного имущества по отношению к балансовой стоимости активов по бухгалтерскому балансу на дату совершения каждой отдельной сделки составляет менее 25 процентов, поэтому каждая из оспариваемых сделок купли-продажи недвижимого имущества в отдельности не может быть определена как крупная для продавца (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2004 дело N А05-2874/03-117/17).
5. Суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске о признании недействительным дополнительного соглашения к договору возмездного оказания услуг, поскольку лицо, подписавшее соглашение от имени истца, на дату его подписания не занимало руководящую должность в организации-ответчике и не может быть признано заинтересованным в совершении этой сделки. А в соответствии с п. 1 ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" лицами, заинтересованными в совершении сделки, в частности, признаются лица, осуществляющие функции единоличного исполнительного органа общества, если они занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной по сделке (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.03.2004 дело N Ф09-376/04-ГК).
6. Суд правомерно отказал в иске о признании недействительным договора купли-продажи помещения и применении последствий недействительности сделки в связи с пропуском срока исковой давности. В соответствии с ч. 1 ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, может быть признана недействительной по иску общества или акционера, то есть является оспоримой (ст. 166 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.01.2004 дело N Ф09-3948/03-ГК).
7. Суд правомерно отказал в иске о признании кредитных договоров недействительными в связи с нарушением порядка заключения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность. В силу п. 1 ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, предусмотренных настоящим Федеральным законом, может быть признана недействительной по иску общества или акционера. Суд правильно установил, что генеральный директор акционерного общества не имел полномочий на совершение оспариваемых сделок, однако договоры в последующем были одобрены решениями совета директоров ОАО. Учитывая их одобрение советом директоров, сделки имеют юридическую силу и создают вытекающие из них права и обязанности (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.01.2004 дело N Ф09-3895/03-ГК).
Споры, возникшие из договора строительного подряда
1. Исковые требования о взыскании долга за выполненные по договору строительные работы удовлетворены правомерно, так как суд признал доказанным факт приема заказчиком от подрядчика выполненных работ; ссылка заказчика на отсутствие финансирования не влияет на разрешение дела (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.2004 дело N А33-5435/03-С2-Ф02-296/04-С2).
2. В удовлетворении исковых требований о взыскании долга за выполненные по договору строительно-монтажные работы отказано правомерно, так как акт приема-передачи выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затрат не являются доказательствами передачи работ ответчику, поскольку не подписаны полномочным представителем заказчика, как это предусмотрено условиями договора; в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что подрядчик извещал заказчика об окончании работ, а заказчик уклонился от подписания акта приема-передачи (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.02.2004 дело N А33-7345/03-С2-Ф02-53/04-С2).
3. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору строительного подряда отказано правомерно, так как истцом не представлено доказательств извещения заказчика о необходимости принятия выполненных работ, в связи с чем акт приема-передачи выполненных работ, подписанный в одностороннем порядке, не может служить основанием к оплате (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.02.2004 дело N А33-7216/03-С2-Ф02-49/04-С2).
4. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору строительного подряда отказано правомерно, так как односторонний акт приемки работ может служить основанием для возникновения обязательств по оплате только в случае нарушения заказчиком обязательств по принятию работ от подрядчика, однако доказательств соблюдения установленного договором порядка сдачи подрядчиком результата работ истцом не представлено; доказательств извещения заказчика об окончании работы, отказа заказчика от принятия результата работ и доказательств направления актов приемки работ заказчику истцом также не представлено (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.02.2004 дело N А33-8181/03-С2-Ф02-17/04-С2).
5. В удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании задолженности и договорной неустойки по договору строительного подряда отказано правомерно, так как в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения истцом работ по договору в установленный договором срок; истцом в подтверждение своих требований не представлены справки о стоимости выполненных работ, а также акты приема-передачи выполненных работ, подписанные сторонами в установленном договором порядке. Встречные исковые требования о взыскании суммы аванса правомерно удовлетворены, поскольку срок, установленный договором для выполнения работ, истек, и у истца отсутствуют правовые основания для удержания аванса (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2004 дело N Ф04/417-2049/А46-2004).
6. В удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости выполненных работ и затрат по договору строительного подряда отказано правомерно, так как истец не представил в суд подписанного сторонами акта приемки-сдачи работ; представленная в обоснование иска справка о стоимости выполненных работ не является основанием для оплаты ответчиком не переданных ему работ (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2004 дело N Ф04/336-1236/А75-2003).
7. В удовлетворении исковых требований о взыскании долга по договору подряда на капитальное строительство отказано правомерно, так как подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ; подрядчик не может ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, поскольку фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2004 дело N Ф04/255-1132/А75-2003).
8. В удовлетворении исковых требований об уплате пени за просрочку окончания строительства по договору строительного подряда отказано правомерно, так как существенным условием применения предусмотренной договором неустойки является доказанность вины генподрядчика, а поскольку нарушение срока окончания работ произошло не по вине последнего, оснований для начисления неустойки не имеется (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.01.2004 дело N КГ-А40/11087-03).
9. В удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы в возмещение убытков, причиненных в результате завышения оплаты выполненных по договору строительного подряда работ, отказано правомерно, так как смета была согласована сторонами, работы выполнены в соответствии со сметой, расчеты произведены по указанным в смете расценкам; доказательств причинения убытков истцом не представлено (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.01.2004 дело N КГ-А41/10741-03).
10. Исковые требования о взыскании задолженности по договору на выполнение субподрядных работ и неустойки за просрочку платежа удовлетворены правомерно, так как судом установлен факт выполнения истцом работ в оговоренном объеме, а доказательств надлежащей оплаты указанных работ ответчиком не представлено (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.02.2004 дело N А56-22254/03).
11. Исковые требования о взыскании долга за выполненные по договору строительного подряда работы и суммы пени удовлетворены правомерно, так как просрочка генподрядчиком начала выполнения подрядных работ вызвана нарушением инвестором условия договора о выплате аванса, заказчик в нарушение условий договора передал проектно-сметную документацию к названному договору лицу, не уполномоченному генподрядчиком на ее получение; доказательств оплаты выполненных работ в полном объеме инвестор не представил (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.02.2004 дело N Ф09-286/04-ГК).
12. Исковые требования о взыскании задолженности за выполненные работы по договору субподряда на капитальное строительство удовлетворены правомерно, так как приемка работ произведена в соответствии с условиями договора, иной порядок приемки работ (подписание актов приемки работ особой формы) договором не предусмотрен (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.02.2004 дело N Ф09-264/04-ГК).
13. Исковые требования о взыскании основного долга за выполненные по договору строительного подряда работы и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены правомерно, так как принятие заказчиком результата работ в соответствии с Гражданским кодексом РФ является основанием для оплаты выполненных по договору строительного подряда работ (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.02.2004 дело N Ф09-194/04-ГК).
14. Исковые требования о взыскании задолженности по оплате выполненных по договору субподряда работ и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены правомерно, так как между сторонами фактически сложились отношения подряда, основанием для возникновения обязательств по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику, в период строительства ответчик производил промежуточные платежи, подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться, в силу чего у ответчика возникла обязанность по оплате выполненных истцом работ (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2004 дело N Ф09-93/04-ГК).
15. Исковые требования о взыскании убытков, возникших в связи с затратами на устранение выявленных недостатков выполненных по договору строительного подряда работ, удовлетворены правомерно, так как исполнитель, выполнивший работы с недостатками, должен нести ответственность перед заказчиком в виде возмещения заказчику расходов (убытков) на устранение недостатков (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2004 дело N Ф09-69/04-ГК).
16. В удовлетворении исковых требований об обязании ответчика завершить работы по договору строительного подряда и передать исполнительную документацию на газопровод отказано правомерно, так как во исполнение указанного договора подрядчиком выполнены в соответствии с проектом и заказчиком приняты вместе с прилагаемой исполнительной документацией все виды строительно-монтажных работ по строительству газопровода, что подтверждается представленным в деле актом приемки законченного строительством объекта (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.01.2004 дело N Ф09-12/04-ГК).
17. Исковые требования о взыскании задолженности за выполненные работы по договору строительного субподряда и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены правомерно, так как при отсутствии обоснованных мотивов отказа ответчика от подписания акта сдачи-приемки суд правомерно принял указанный акт в качестве доказательства выполнения субподрядчиком своих обязательств по договору (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2004 дело N Ф09-4057/03-ГК).
Название документа