Ипотечные правоотношения в Российской Федерации

(Фоков А. П.) ("Юрист", 2005, N 6) Текст документа

ИПОТЕЧНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А. П. ФОКОВ

Фоков А. П., доктор юридических наук.

Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) осуществляется целым рядом законодательных актов, как-то: Гражданским кодексом РФ (ч. 1 и ч. 2); Федеральным законом от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изм. и доп.); Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" (в ред. Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002 г. N 302). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретаемое на средства по ипотечному жилищному кредиту, соответственно регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.), Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения (утв. Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290). Оценка недвижимого имущества по ипотечному жилищному кредиту регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". В регионах Российской Федерации ипотечное кредитование жилья осуществляется в соответствии с вышеперечисленными нормативными актами. При этом могут учитываться не только местные условия, но и нормативная база субъекта Федерации, например: Закон Московской области от 19 сентября 2001 г. N 144/2001-ОЗ "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области" несколько отличается от Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве". Исторически ипотечный заем давно знаком российской теории и практике, т. к. лучшие его черты были заимствованы из римского права VI века до н. э. (закладные на землю), которые впоследствии стали применяться в России в XIII в., а затем распространены на строения (1881 - 1918 гг.). На сегодняшний день свыше 60 процентов граждан России, или 28 миллионов семей, желали бы улучшить свои жилищные условия. Такие данные со ссылкой на экспертов привел руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. Аверченко на заседании "круглого стола" по проблемам развития ипотеки <*>. По другим данным, от 6 до 27 миллионов семей нуждаются в улучшении жилищных условий, т. е. "в отдельных благоустроенных квартирах, соответствующих установленным законодательством санитарным нормам" <**>. -------------------------------- <*> Тверская, 13. 2005. 3 марта. <**> Наумова И. Л., Михаленко Я. С., Рогожин М. Ю., Чипуренко Е. В. Как приобрести квартиру. СПб.: Питер, 2005. С. 39.

В. В. Аверченко довольно категорично утверждает, что "состояние жилищного фонда РФ на сегодняшний день является довольно сложным. Степень износа жилых домов в нашей стране очень велика, причем тенденция состояния жилого фонда является неблагоприятной: количество ветхого жилья увеличивается, а его износ возрастает". В. Аверченко отмечает, что платежеспособный спрос населения в нашей стране, даже в Москве, остается неудовлетворительным. По его данным, в развитых странах в среднем строится от 0,7 до 1 кв. м жилья в год на человека. "В США возводятся 250 миллионов кв. м жилья, Китай вышел на 1,3 млрд. кв. метров жилья, в России же в 2004 году был построен лишь 41 миллион кв. метров жилой площади", - отметил В. Аверченко. Он добавил, что при численности населения 144 миллиона человек в нашей стране необходимо строить 144 миллиона кв. метров жилья в год. "Очевидно, что капиталов для обеспечения таких объемов строительства нет ни в бюджете, ни у банковских структур", - подчеркнул В. Аверченко. По его мнению, единственный источник, который способен аккумулировать средства для обеспечения строительства, - это население, у него такие деньги есть. Вместе с тем, со слов В. Аверченко, ипотека в РФ так и не стала массовой. "В нашей стране доля ипотечных кредитов составляет менее одной десятой процента ВВП", - сказал глава федерального агентства. За 2003 г. по ипотечным схемам было построено лишь 100 тысяч квартир, или 6,3% от их общего количества. Действительно, в мировой практике существуют две схемы ипотечного кредитования - банковская и небанковская. По мнению главы агентства, на первоначальном этапе в РФ необходимо отдать предпочтение второй форме ипотечного кредитования. При этом В. Аверченко убежден, что небанковские механизмы предоставления ипотечных кредитов должны получить государственную поддержку. В целом отметим, что органы СМИ, дискутируя по вопросам "ипотеки в России" и публикуя по этому поводу мнения ученых, политиков, банкиров и даже представителей судебных органов, отмечают больше положительных изменений в законодательной базе, чем отрицательных <*>. Заметим, что в советский период развития российского общества в ипотеке не было необходимости. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. в примечании к ст. 21 было четко прописано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. -------------------------------- <*> Приходько В. Жилищный синдром // МК. 2005. 21 февраля; Кучер Н. Рынок жилья доступен не всем // Парламентская газета. 2005. 25 февраля; Лужков Ю., Ресин В. "Жилье" от слова жизнь // Тверская, 13. 2005. 3 марта; Невинная И. Жилищный кодекс // Российская газета. 2005. 2 марта.

Действительно, лишь реформирование экономики России и появление рынка недвижимости привело к выработке механизмов рефинансирования, основанных на производных от залога недвижимости имущественных ценностях - ипотечных ценных бумагах (ипотечные облигации, закладные листы...). Выработка эффективной законодательной базы для разрешения жилищной проблемы в масштабах всей страны "Об ипотеке" началась в 1993 г., задолго до принятия ч. 1 ГК РФ, и завершилась принятием Закона РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*>, а затем Постановления Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" (в ред. Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002 г. N 302). -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области привела к дальнейшему усовершенствованию Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" путем внесения дополнений и изменений (в редакции Федеральных законов от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ, от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ, от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ). Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" задолго до его принятия заложил правовые основы ипотечных отношений в гражданское законодательство: Закон РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Гражданский кодекс РФ (часть 1) <*>, Закон РФ от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ Гражданский кодекс РФ (часть 2) <**>, Закон РФ от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ Гражданский кодекс РФ (часть 3) <***>. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. <**> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. <***> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.

Помимо гражданского законодательства ипотечные отношения были урегулированы в Законе РФ от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" <*>, а также нашли отражение в Законе РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.) <**> и Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения (утв. совместным Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290). -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448. <**> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставленные по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <*>, который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращения взыскания на имущество должника. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

Недавно премьер-министр М. Фрадков обещал выйти к 2010 г. на 1 млн. ипотечных кредитов ежегодно, сделав их доступными всем слоям населения. С нашей стороны заметим, что если правовое обеспечение ипотечного жилищного кредита более или менее урегулировал законодатель, то, как показывает складывающаяся судебная практика, довольно много вопросов, которые требуют законодательной доработки, например: право продажи заложенной квартиры, отношения между несколькими залоговыми кредиторами на одну и ту же квартиру, ипотечное преемство, прекращение залогового права. В этой связи нам необходимо историческое понимание этих правовых вопросов с позиции римского права, о чем существуют довольно интересные работы как юристов далекого прошлого, так и ученых-правоведов сегодняшних дней <*>. -------------------------------- <*> Дождев Д. В. Римское частное право / Под ред. академика РАН, докт. юрид. наук, проф. В. С. Нерсесянца. М.: Норма, 2003. С. 514; Гриб В. В., Тоцкий Н. Н. Залоговое право. М.: ИГ "Юрист", 2002; Базанов. Происхождение современной ипотеки. СПб., 1900; Победоносцев. Русское гражданское право. Т. 1. С. 577; Дывдынский. Залог по римскому праву. 1872; Сопов. Ипотека по римскому праву и по новейшим законодательствам. 1889; Минервин. Исходные моменты залогового права. 1874 и др.

Так, современные ученые очень тщательно прописали механизм современной ипотеки, что вполне согласуется с римскими источниками права. В то же время современная судебная практика при разрешении отдельных споров об ипотеке не может ссылаться на теоретические выкладки, а законодательство переживает несогласованность отдельных норм права. Наконец, осмыслим, что же нового появилось в законодательном урегулировании "ипотеки" (залоге недвижимости). Во-первых, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Федерального закона). Во-вторых, сделку по ипотечному кредиту не обязательно нотариально удостоверять и соответственно оплачивать до 1,5% от суммы сделки, достаточно государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и оплаты 20 руб. за госрегистрацию (ст. 19, 20 Федерального закона). В-третьих, ограничение вмешательства органов опеки и попечительства в сделки с жильем (изменения в ГК РФ и Закон об ипотеке). Ранее ни одна семья, где есть несовершеннолетние дети, не могла ни продать, ни купить, ни взять кредит на квартиру, не получив согласия органов опеки и попечительства. В настоящее время данное условие действует лишь тогда, когда родители лишены родительских прав, а дети находятся под опекой. В-четвертых, в новом законодательстве вводится институт ипотечного страхования. Благодаря такой страховке первоначальный взнос за квартиру может быть снижен с 30 до 10% от стоимости жилья. По прогнозам ИЭГ, предложенные в "жилищном пакете" меры позволят уже к 2007 г. полностью удовлетворить спрос на ипотечные кредиты. А к 2010 г. за счет снижения ставок рефинансирования банки смогут выдавать займы под 7 - 10% в рублях вместо 18% сегодняшних кредитных ставок. По данным специалистов, сейчас ипотечное кредитование на 93% ориентировано на вторичный рынок жилья, т. е. на уже готовые, а не на вновь возводимые дома (квартиры). По данным социологического исследования, проведенного по инициативе Администрации Президента РФ и при поддержке Внешторгбанка, 61% населения России хотел бы улучшить свои жилищные условия. Из всех способов приобретения жилья более половины опрошенных предпочли бы воспользоваться долгосрочным ипотечным кредитом. В-пятых, благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций. На самом деле, определяясь с размером ипотечного кредита, следует иметь в виду, что работа с заявлением о предоставлении кредита, услуги оценщика, страховые взносы, комиссионные за выдачу кредита в разных банках разные и могут значительно уменьшить банковский счет ипотечного кредита. Также если ипотечный кредит рассчитывается в валюте, то за счет выплаты процентов общая стоимость квартиры увеличивается минимум вполовину (как правило, на 60 - 80%). При рублевом кредите "квартира по ипотеке" обходится почти вдвое дороже покупной цены. В заключение отметим, что российское законодательство "Об ипотеке", с одной стороны, дает большие возможности гражданам реализовать права на жилище путем получения долгосрочного кредита, а с другой - предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, продав с этой целью кредитуемое жилье. В то же время Гражданский кодекс РФ исключает возможность обращения взыскания по исполнительным документам на жилье, если оно является для заемщика единственным пригодным для постоянного проживания. На наш взгляд, молодые ученые ставят довольно интересные предложения о совершенствовании действующего законодательства об ипотеке <*>. Яшенков К. А., проведя исследования в области правового регулирования ипотеки, пришел к выводу о том, что нынешняя формулировка закона предоставляет кредитору только право требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Данный механизм представляется недостаточным для должной защиты прав кредиторов. Указанное ограничение противоречит ГК РФ, и поэтому совершенно правильно ученый обращает внимание на то, а какая же норма права должна применяться к регулированию данных отношений - ГК РФ или Закона об ипотеке. -------------------------------- <*> Яшенков К. А. Ипотечные правоотношения в России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.

Кроме всего прочего, Закон об ипотеке необоснованно расширяет права залогодержателя об изменении договора об ипотеке, если залогодатель без согласия залогодержателя возвел здание (сооружение) на заложенном участке, но только в том случае, если возведенное здание может повлечь ухудшение обеспечения. Совершенно обоснованно положение о том, что законодателю следовало бы более четко определить, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения. Нынешняя формулировка не может служить критерием, позволяющим должным образом оценить действия залогодателя. Полагаем, что если договор не запрещает возведения строения, то и нарушения ипотечного обязательства со стороны залогодателя нет, т. е. ст. 65 (абз. 2 п. 1) Федерального закона "Об ипотеке" излишняя и подлежит исключению. В этой ситуации и иных подобных было бы полезно обратиться к зарубежному опыту разрешения возникающих коллизий, связанных с применением законодательства об ипотеке. Например, механизм погашения ипотечного жилищного кредита тщательно описан и проработан в законодательстве США, Германии, Франции, когда заемщику в зависимости от конкретных обстоятельств дается возможность от нескольких месяцев до нескольких лет разрешить жилищную проблему иным, более доступным для него, способом, не разрушая сложившуюся систему правоотношений сторон. В Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебными, прокурорскими и иными органами власти. Следует признать, что позитивная судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища.

Название документа