Роль нотариата в сфере оборота недвижимости

(Репин Н. В.)

("Юридический мир", 2006, N 4)

Текст документа

РОЛЬ НОТАРИАТА В СФЕРЕ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ

Н. В. РЕПИН

Репин Н. В., нотариус г. Москвы.

Сделки с недвижимым имуществом, и прежде всего договоры отчуждения недвижимости, имеют определяющее значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности большой стоимости.

Это обусловлено тем, что недвижимость составляет основу благополучия как отдельных граждан, так и всего государства в целом. Она является базой многочисленных экономических и социальных прав граждан и юридических лиц.

После распада Советского Союза в результате восстановления в России института частной собственности, массовой приватизации жилья возник и бурно развивается рынок недвижимости. Собственниками значительных материальных ценностей (квартир, строений, предприятий, земельных участков и т. п.) стали миллионы граждан, что обусловило значительный количественный рост сделок с недвижимостью. При этом собственники в большинстве случаев не обладают необходимыми знаниями при заключении сделок и остро нуждаются в услугах профессиональных юристов.

Поэтому очень важно, что уже на первом этапе развития рынка недвижимости к его обслуживанию был привлечен институт нотариата, как это принято в подавляющем большинстве стран мира.

Необходимо отметить, что именно развитие рынка недвижимости повлекло возрождение в стране нотариата латинского типа, существовавшего в России до 1918 г.: в 1993 г. были приняты Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. За восемь лет существования в России небюджетного нотариата этот институт полностью оправдал доверие государства и общества, обеспечивая надлежащую защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Вместе с тем отсутствие единой системы государственной регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с ним сдерживало развитие рынка недвижимости. Поэтому в 1998 г. был введен в действие Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающий создание такой системы государственной регистрации.

В настоящее время система эта практически сложилась, начала работать и в значительной степени является еще одним гарантом прав частной собственности со стороны государства.

Следует отметить, что оба института - и нотариата, и государственной регистрации - имеют общие черты. У них одна цель: защита прав участников рынка недвижимости, они руководствуются одними и теми же нормами материального и процессуального права, имеют дело с одними и теми же субъектами гражданского оборота (гражданами и юридическими лицами) и, наконец, входят в одну систему органов юстиции, возглавляемую Министерством юстиции Российской Федерации и Федеральной регистрационной службой.

Однако здесь нельзя не отметить, что, как это у нас часто бывает при проведении крупных реформ, на первом этапе становления органов государственной регистрации не обошлось и без издержек. Так, институт нотариата был практически вытеснен из своей традиционной сферы - оформления сделок с недвижимостью. Это объяснялось наличием иллюзии о том, что органы государственной регистрации могут заменить собой нотариат. Это привело к ряду негативных последствий, а именно:

- была существенно ограничена возможность, прежде всего для граждан, получить квалифицированную правовую помощь от уполномоченного государством лица - нотариуса, несущего как юридическую, так и имущественную ответственность (в отличие от адвокатов, регистраторов прав и иных практикующих юристов) за свою профессиональную деятельность;

- в силу того что органы по государственной регистрации прав не занимаются подготовкой документов и их сбором, в том числе составлением проектов сделок, эти функции приняли на себя риелторы и иные коммерческие структуры, нередко взимающие за свои услуги значительную плату, намного превышающую нотариальный тариф, и нередко незаконно выводящие эти доходы из-под налогообложения;

- расширилось поле для преступных посягательств на собственность со стороны криминальных структур, пользующихся недостаточной правовой подготовкой граждан, особенно социально незащищенных слоев населения (одиноких престарелых граждан, инвалидов, несовершеннолетних), а также тем, что в компетенцию регистрирующих органов не входят в отличие от нотариусов проверка дееспособности граждан и выявление действительных намерений сторон при заключении сделки. В результате значительно увеличилась нагрузка на суды.

Таким образом, практика показала, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своей природе не может выполнять функции нотариата, так же как и нотариату не свойственны функции государственной регистрации. В настоящее время можно уже говорить о достаточно тесном взаимодействии, взаимосвязи и взаимодополнении этих родственных институтов и продумать на будущее, как развиваться им далее, дополняя друг друга и, естественно, не конфликтуя. Указанное взаимопонимание должно отразиться в том числе и в изменениях Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Во всех странах и во все времена ведется борьба за так называемый рынок недвижимости. Нотариусы всегда были связаны с оформлением прав на недвижимость. Это обусловлено прежде всего тем, что эта работа требует от специалистов определенной профессиональной подготовки, практических навыков и высокой правовой культуры. И именно нотариусы во всех странах с латинской системой права с их сложной и многоступенчатой системой подготовки и повышения квалификации, с одновременным достаточно жестким контролем со стороны государства, прежде всего, отвечают этим требованиям. Одновременно они несут всю полноту ответственности, в том числе материальной, за соответствие закону оформляемых ими документов.

На этом рынке обращаются большие ценности, поэтому другие заинтересованные лица зачастую, несмотря на отсутствие профессиональной квалификации, претендуют на эту часть правового рынка, приводя для этого всевозможные надуманные обоснования и занимаясь недобросовестной конкуренцией. Единственное (и самое главное), чего они не хотят брать на себя, - это ответственность за свою профессиональную деятельность.

Нередко утверждают, что плата за нотариальные услуги крайне высока и непосильна для простых граждан.

В среднем плата за нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом в соответствии с действующими ставками государственной пошлины (тарифа) максимально снижена и составляет 0,3 - 0,5% от суммы договора и охватывает весь комплекс правовых услуг (консультирование, правовая экспертиза, составление проекта сделки, техническая работа, проверка дееспособности и правоспособности, разъяснение сторонам последствий заключаемой сделки, собственно нотариальное удостоверение). Для сравнения: десять лет назад ставка госпошлины за такое нотариальное удостоверение составляла 3% от суммы сделки.

Оплата же услуг адвокатов и других практикующих юристов производится по договоренности, как правило, не поддается контролю и значительно превышает нотариальный тариф. Плата же за услуги нотариусов является публичной, общеизвестной и контролируемой, поскольку устанавливается и жестко контролируется государством, при этом не превышая аналогичные тарифы во многих других государствах.

В США, например, где отсутствует нотариат латинского типа и вся юридическая помощь оказывается адвокатами, расходы общества на правовую помощь составляют 3% от общественного совокупного продукта, без учета сделок с недвижимостью, по которым эти расходы возрастают до 5% от стоимости недвижимости. Эти расходы несут все налогоплательщики независимо от того, обращались ли они за указанной помощью.

В государствах, где существует нотариат латинского типа (Германия, Франция, Италия, Россия и др.), соответствующие расходы составляют до 0,8%. К тому же государство не отвечает за деятельность нотариусов, которые самостоятельно финансируют свою деятельность и возмещают причиненные их деятельностью убытки. Нотариат в этих государствах практически содержится зажиточной частью населения, у которой есть что продать и имеются средства на приобретение недвижимого имущества. Для большой части населения России - участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пенсионеров и некоторых других категорий граждан нотариусы совершают нотариальные действия бесплатно или по льготным тарифам.

В итоге можно смело утверждать, что нотариальное удостоверение сделок в целом обходится значительно дешевле для общества, чем аналогичная деятельность других правовых систем. Поэтому необходимость восстановления обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом сомнений не вызывает, что должно отвечать не только интересам государства, но и всего общества в целом.

Название документа