Что нужно знать при защите и регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, садовый домик, офис)
(Максимов Е. А.)
("Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 1)
Текст документа
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ЗАЩИТЕ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(КВАРТИРУ, ГАРАЖ, САДОВЫЙ ДОМИК, ОФИС)
Е. А. МАКСИМОВ
Гражданским законодательством в качестве особого объекта имущественного оборота принимается недвижимое имущество: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В силу закона право собственности и другие вещные права на объекты недвижимого имущества: возникновение, ограничение, переход и прекращение права собственности - подлежат государственной регистрации.
Для защиты права собственности от неправомерных действий третьих лиц обычно используется:
- иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
- иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск).
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник вправе истребовать имущество от лица, у которого этот недвижимый объект фактически находится в незаконном владении.
Предъявление того или иного вида иска находится в прямой зависимости от того, какой результат предполагается получить при его удовлетворении.
В настоящее время в судебной практике абсолютно точно различаются понятия оспаривания права собственности и результатов регистрации права собственности. Однако со стороны истцов такой нюанс не всегда понимается.
Следует пояснить, что сама по себе государственная регистрация права собственности никак не связана с основаниями возникновения права собственности на недвижимое имущество, и потому выяснение судом неправомерности отказа в государственной регистрации не означает того, что не признается само по себе основание возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Аналогичной позиции придерживается ФАС ВВО (Постановление ФАС ВВО от 17 июля 2002 г. N А11-6810/2001-К1-1/99/24).
В силу основ гражданского права иск о признании права собственности, например на недвижимое имущество, является вещно-правовым, и при его рассмотрении со стороны истца необходимо выполнение ряда условий:
- наличие субъекта права;
- наличие спорного недвижимого имущества (объекта);
- наличие определенных доказательств.
Такой иск может быть предъявлен для установления факта, имеющего юридическое значение, а также при наличии спора между истцом и ответчиком в отношении права на недвижимое имущество.
Обычно наличие субъекта права в судебном заседании выясняется путем исследования его учредительных документов: для ОАО - устава, для ЗАО, ООО - устава и учредительного договора, для региональных местных образований - положения, утвержденного вышестоящей организацией. Для физических лиц - путем исследования документов, устанавливающих личность.
Наличие объекта (недвижимого имущества) и право на его отчуждение устанавливаются документами, представленными в табл. 1 и 2.
Таблица 1. Документы, представляемые на государственную
регистрацию права собственности
на используемый объект недвижимости
N Документы
1 Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
2 Договор купли-продажи, мены, дарения, безвозмездной передачи в
собственность (приватизации) либо решение суда о признании права
собственности, вступившее в законную силу.
3 Справка о полном внесении паевого взноса членом ЖСК, ЖК.
4 Справка садоводческого, гаражного, гаражно-строительного
кооператива.
5 Письменное согласие получателя ренты, если объект недвижимости был
передан дарителю в обеспечение пожизненного содержания.
6 Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение, если объект
недвижимости находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно
дееспособных или недееспособных лиц.
7 Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение, если в
квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.
8 Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на
отчуждение объекта недвижимости, если объект находится в общей долевой
собственности супругов.
9 Отказ собственника от преимущественного права покупки, если объект
принадлежит на праве общей долевой собственности и отчуждается на
возмездной основе постороннему лицу.
10 Акт приема-передачи объекта недвижимости, если он предусмотрен
договором.
11 Выписка из технического паспорта БТИ.
12 Паспорт объекта культурного наследия, если объект является
объектом культурного наследия.
13 Справка об отсутствии запретов (арестов).
14 Справка об отсутствии обременений со стороны третьи лиц.
15 Справка об отсутствии залогов.
Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права
собственности для вновь созданного объекта недвижимости
N Документы
1 Постановление главы муниципального образования на землеотвод
земельного участка под строительство жилого дома.
2 Договор аренды земельного участка под строительство жилого дома.
3 Разрешение на строительство.
4 Проектная декларация.
5 Экспертиза проекта.
6 Проект строительства объекта недвижимости.
7 Исполнительная документация.
8 Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, п. 1 ст.
55 Градостроительного кодекса РФ.
9 Постановление главы муниципального образования об утверждении акта
государственной приемочной комиссии.
10 Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию
законченного строительством объекта недвижимости.
11 Договор подряда на строительство объекта недвижимости.
12 Выписка из технического паспорта БТИ.
13 Протокол распределения жилых помещений или соглашение о
распределении долей в строительстве.
14 Лицензия от Министерства регионального развития РФ для
строительной компании, строившей жилой дом.
Предъявляя иск об истребовании объекта недвижимости у приобретателя имущества, собственник должен знать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).
В этом случае приобретатель объекта недвижимости не может быть признан добросовестным, так как на момент совершения отчуждения имущества имелись права третьих лиц, о которых покупателю было известно.
Доказательством права собственности на объект недвижимости у собственника является его регистрация в ЕГРП.
Другим не менее важным требованием закона является исковая давность (срок защиты права).
Исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре. Таким образом, заявление ответчика о пропуске исковой давности имеет лишь то значение, что позволяет суду исследовать вопрос о соблюдении истцом исковой давности.
Целью требования о признании права собственности на объект недвижимости является доказательство неправомерности возникновения права у приобретателя.
Защита нарушенного права собственности на объект недвижимости с помощью требования о признании права собственности применяется, если неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией объекта недвижимости. В этом случае определение начала момента течения срока исковой давности начинается тогда, когда собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права на объект недвижимости другого лица на предмет спора.
В основу регистрационных действий при регистрации перехода права собственности на здания, сооружения, жилые и нежилые помещения положены ст. 131, 164, 250, 275, 317, 346, 350, 549 - 558 ГК РФ и нормы Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
В силу вышеуказанных нормативных актов обязательной государственной регистрации подлежат:
- договоры купли-продажи жилых помещений и долей в праве общей собственности (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
- договоры мены жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
- переход к покупателю права собственности на недвижимость независимо от того, имеет ли она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, а не с момента подписания его сторонами или нотариального удостоверения.
Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним производится путем внесения записи о зарегистрированном праве или сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Следовательно, при отчуждении недвижимого имущества совершается два регистрационных действия:
- регистрация договора (сделки) купли-продажи, мены и др.;
- регистрация перехода права к покупателю.
Так как договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его.
После подписания договора продавца и покупателя возникает обязанность совершить действия по его государственной регистрации, последствия уклонения от которой предусмотрены в п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ.
Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию сделки, определен в соответствии с учетом законности сделки.
В силу закона сделка с недвижимым имуществом признается законной, если выполняются следующие условия:
- стороны обладают гражданской право - и дееспособностью;
- представители сторон имеют надлежаще оформленные полномочия;
- отчуждаемое имущество находится в собственности продавца;
- договор содержит существенные условия и заключен в требуемой форме;
- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке.
В договоре купли-продажи, мены недвижимого имущества должны быть определены следующие условия.
Стороны договора:
для физических лиц (фамилия, имя, отчество, место регистрации), для юридических лиц (организационно-правовая форма, полное наименование). Рекомендуется указание в договоре юридического и фактического адреса, свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет.
Предмет договора:
- объект недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, квартира, гараж, садовый дом, комната, доля в праве общедолевой собственности, долевое участие в строительстве;
- местонахождение недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе другого объекта, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность, другие параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора;
- цена договора в рублях (допускается указание цены за единицу площади);
- для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома необходимо указать проживающих там лиц и их право пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо указать на отсутствие таких лиц;
- при продаже недвижимого имущества с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры оплаты.
Вышеуказанные условия являются существенными, их отсутствие либо указание не в полном объеме может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора.
В договоре также указывается:
- основания возникновения права собственности у продавца, ограничение его прав, обременение имущества арестом, залогом, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых условий;
- сроки передачи недвижимого имущества;
- обязательства сторон по государственной регистрации перехода права собственности.
В договорах купли-продажи также указываются дополнительные условия, приведенные в табл. 3.
Таблица 3. Дополнительные условия, указываемые
при составлении договора купли-продажи
N Предмет договора и другие Дополнительные условия Нормы
условия права
1 Жилой дом Выписка из домовой книги,
справка из КТОС
2 Квартира в многоквартирном Справка ф. N 3 о
жилом доме зарегистрированных в квартире
3 Квартира, если От их имени договор Ст. 28,
собственниками являются подписывается родителями, 29 ГК РФ
несовершеннолетние, не (усыновителями
достигшие возраста 14 лет, удочерителями), опекунами
или недееспособные
4 Квартира, если собственниками Договор подписывается Ст. 26,
являются несовершеннолетние самостоятельно. При этом 30 ГК РФ
в возрасте от 14 до 18 лет необходимо выполнение
следующих условий:
- письменное одобрение или Ст. 26 ГК
согласие родителей, РФ
усыновителей, попечителей;
- письменное согласие органов Ст. 37 ГК
опеки и попечительства РФ
5 Квартира, если в ней Письменное согласие органов Ст. 292
проживают несовершеннолетние опеки и попечительства ГК РФ
члены семьи
6 Квартира (комната) находится Письменный отказ от права Ст. 250
в общей долевой собственности преимущественной покупки ГК РФ
отчуждаемой доли другими
собственниками
7 Квартира (комната) находится Письменное согласие общих Ст. 253
в общей долевой собственников. ГК РФ
собственности, в том числе Нотариально удостоверенное Ст. 35
общей собственности супругов согласие супруга или участие Семейного
в сделке обоих супругов кодекса
РФ
8 Квартира (комната) Согласие получателя ренты Ст. 604
обременена правами на отчуждение. ГК РФ
получателя ренты Сохранение прав получателя Ст. 586
ренты после отчуждения ГК РФ
9 Квартира (комната) или Согласие залогодержателя. Ст. 353
другой объект недвижимости ГК РФ
находится в залоге Сохранение залога при Ст. 346
переходе права ГК РФ
10 Заложенный объект продается Объявление публичных торгов Ст. 350
залогодателем несостоявшимися ГК РФ
залогодержателю в связи с
невыполнением обеспеченного
залогом кредитного договора
11 Продажа жилых помещений МУП Согласие комитета по Ст. 295
или ГУП имуществу ГК РФ
12 Крупная сделка, заключаемая Решение совета директоров. Ст. 78,
ОАО: от 25% до 50% балансовой Решение общего собрания 79 Закона
стоимости активов ОАО на дату акционеров об АО
принятия решения о сделке
13 Продажа объекта недвижимости После государственной Ст. 488
с рассрочкой платежа регистрации сделки у продавца ГК РФ
возникает право залога
Рассмотрим более подробно вопрос о праве регистрирующего органа, принимающего заявления, отказывать в регистрации только потому, что решения суда противоречат нормам ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
Вопрос состоит в правомерности принятия решения суда как правоустанавливающего документа для регистрации права собственности регистрирующим органом.
Прокомментируем ряд оснований для отказов в государственной регистрации в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ), наиболее часто принимаемых регистрационным органом.
Например, суд вынес решение о признании права собственности у истца на объект недвижимости. У прежнего собственника право собственности на объект недвижимости имелось до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Истец обратился с решением суда, используемым в качестве правоустанавливающего документа для регистрации своего права, в регистрирующий орган.
Однако в силу абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) (правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества) регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права.
Таким образом, норма абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) должна быть уточнена, чтобы исключить создавшуюся ситуацию.
Рассмотрим следующий пример. Истцом получено решение о признании права собственности на объект недвижимости. В судебное заседание истцом была представлена выписка, что право собственности в ЕГРП зарегистрировано за другим лицом. В судебном заседании суд исследовал данный документ и дал ему правовую оценку.
В этом случае при принятии решения о регистрации регистрирующий орган не имеет права на отказ в регистрации права в соответствии с абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) несмотря на то, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Рассмотрим другой пример, в котором в судебном порядке за истцом признано право собственности на земельный участок. Принимая такое решение, суд установил все обстоятельства по делу, в том числе то, что регистрируемый земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (например, участок недр, имеющий стратегическое значение).
Таким образом, решение суда как правоустанавливающий документ должно приниматься регистрирующим органом для выдачи свидетельства об установлении права собственности.
Отказ регистрирующего органа в регистрации объекта недвижимости по основаниям абз. 12 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) является неправомерным.
Рассмотрим пример, в котором Управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Московской области было отказано истцу в государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном жилом доме.
При рассмотрении дела о государственной регистрации регистрирующим органом было установлено, что договор аренды земельного участка для строительства объекта недвижимости подлежал государственной регистрации, однако она проведена не была. В этом случае построенный многоквартирной жилой дом на незарегистрированном земельном участке квалифицируется как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ).
Истец обжаловал решение ФРС об отказе в судебном порядке. Суд признал решение регистрирующего органа незаконным.
В мотивировочной части решения суда отмечено, что, хотя договор аренды земельного участка не был зарегистрирован на момент ввода жилого дома в эксплуатацию, истец приобрел по договору об уступке права требования право на долевое участие в строительстве.
Истец, приобретший по договору об уступке права требования право на долевое участие в строительстве, предоставил для государственной регистрации необходимый пакет документов в соответствии с требованием Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
О ненадлежащем оформлении договора аренды земельного участка во вновь построенном многоквартирном жилом доме он не знал. Это препятствие является для него непреодолимым.
В порядке, установленном требованием Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ), граждане могут зарегистрировать право собственности на долевое участие в строительстве в доме, готовом к сдаче в эксплуатацию, даже если у застройщика имеются нарушения в предоставлении земельного участка. Долевики в многоквартирном доме не несут ответственности за действия застройщика.
Суд в своем решении исходил из того, что регистрирующий орган не вправе оценивать законность и обоснованность действий государственных и муниципальных органов власти, выдавших постановление о предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома.
Рассмотрим пример, в котором решением Арбитражного суда Челябинской области признан незаконным отказ регистрирующего органа (Управления ФРС) обществу с ограниченной ответственностью в государственной регистрации договора аренды земельного участка, описанного в кадастровом плане как единое землепользование. В обоснование принятого решения суд отметил, что земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых становится самостоятельным земельным участком после совершения раздела и оформления новых земельных участков (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ). В соответствии с Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г., кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Наоборот, несколько самостоятельных земельных участков, представляющих собой единое землевладение, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением ему единого кадастрового номера.
Суд отклонил довод регистрирующего органа о том, что государственная регистрация прав на земельный участок, сформированный в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования, возможна только при наличии государственной регистрации прав на обособленные земельные участки, входящие в состав единого землепользования, так как отсутствие государственной регистрации таких прав не позволяет определить объект регистрируемого права в соответствии с ст. 6 Земельного кодекса РФ.
Суд в своем решении исходил из того, что отказ в регистрации был бы ограничением прав собственника земельного участка (ст. 209, 218, 244, 245 ГК РФ). Собственник по своему усмотрению вправе отчуждать доли в праве общей собственности даже при отсутствии у него зарегистрированного права долевой собственности на земельный участок.
Название документа