Доверительное управление недвижимым имуществом: минимизация рисков владения активами

(Утка В. И.) ("Законодательство и экономика", 2009, N 3) Текст документа

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ: МИНИМИЗАЦИЯ РИСКОВ ВЛАДЕНИЯ АКТИВАМИ

В. И. УТКА

Утка В. И., юрист.

Преимущества, предоставляющие возможность использования договора доверительного управления участникам оборота (прежде всего пункт 2 ст. 1018 ГК РФ), делают данную форму организации предпринимательских отношений все более востребованной в текущей экономической ситуации. Вместе с тем множатся и вопросы практического применения отдельных норм законодательства о доверительном управлении, что находит свое закономерное отражение в судебной практике и доктрине.

Управление проектами в сфере недвижимости: вводные замечания

Широкое распространение в экономическом обиходе такого вида предпринимательской деятельности, как "девелопмент", придает актуальность вопросу о соотношении подобного бизнеса с иными формами осуществления интересов хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости и его адекватному правовому регулированию, в том числе с использованием возможностей доверительного управления соответствующим имуществом. Что же такое девелопмент? В отсутствие легального определения данного явления в российском законодательстве (пожалуй, единственным исключением на федеральном уровне является узкоспециализированное определение девелопмента как "рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктурой", данное в Подпрограмме "Обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы в ред. Постановления Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. N 99) представляется допустимым использовать наиболее объемную, на наш взгляд, дефиницию, согласно которой девелопмент - это профессиональная, в том числе предпринимательская, деятельность по реализации оптимального проекта создания и (или) изменения объекта недвижимости в соответствии с целями и исходя из критериев, установленных обладателем прав на соответствующий объект. Итак, девелопмент - прежде всего деятельность, направленная на достижение заранее определенного результата в отношении объекта. Учитывая отсутствие правовой нагрузки понятия "управление", во всяком случае в контексте обязательственных отношений, необходимо отметить, что девелоперская деятельность в ее простейшем наборе операций вполне может обходиться инструментарием договора доверительного управления имуществом, отраженным в главе 53 ГК РФ. Во всяком случае, это справедливо (с учетом реального характера договора доверительного управления) при реализации проектов "развития" существующего имущества, которым учредитель управления владеет на момент совершения сделки. Вместе с тем необходимо отметить: в случае если участниками реализации девелоперского проекта подписано соглашение, по своим условиям предусматривающее фактически доверительное управление недвижимостью, то независимо от используемой сторонами терминологии, а также наименования сделки необходимо устанавливать соответствующие обязательственные отношения с учетом требований к форме договора и государственной регистрации передачи имущества в управление, предусмотренных законом (ст. 1017 ГК РФ). Аналогичные проблемы возникают и при заключении девелопером так называемых смешанных договоров, содержащих в себе элементы различных правовых конструкций. В случаях, когда в них предусмотрены обязательства по доверительному управлению, требования о надлежащей форме и государственной регистрации всей сделки также должны быть соблюдены под страхом недействительности договора полностью или в части доверительного управления недвижимостью. Возможно, "девелоперский договор" - особая конструкция, не оговоренная законом, но и не запрещенная им, существующая автономно от классических вариантов, предусмотренных законодательством? Представляется, что это не так. По сути, любая сделка, опосредующая реализацию проекта развития недвижимости, сводится к использованию в более или менее полном наборе возможностей, заложенных договорами долевого участия, доверительного управления, подряда, поручения и иными договорами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ (схожая ситуация уже возникала в контексте соотношения так называемого "траста" и ограниченных вещных прав, сделок инвестирования и договоров купли-продажи "будущей вещи", а также при иных попытках придать обновленную форму правовым явлениям без изменения их содержания). В связи с изложенным несколько преждевременным представляется вывод, сделанный Т. М. Саитгалиевым. По его мнению, девелопмент - это особая предпринимательская деятельность, существующая самостоятельно как в рыночной экономике, так и в праве <1>. -------------------------------- <1> Саитгалиев Т. М. Девелопмент и право // Предпринимательское право. 2007. N 2.

Экономическая составляющая девелопмента как деятельности, направленной на увеличение капитализации недвижимости, позволяет рассматривать его как обособленный вид бизнеса - качественно отличный и от посредничества, и от строительно-инвестиционного блока как элемента реального сектора экономики. Комплексность и вариативность деятельности девелопера изначально делают проблематичными рассуждения на предмет обособления девелопмента в отдельный правовой институт. Профессиональная деятельность девелопера предполагает использование разнообразных институтов частного и публичного права, с достаточной полнотой нашедших отражение в законодательстве Российской Федерации, и не нуждается в применении каких-либо вновь "образуемых" правовых конструкций. Не может быть отождествлен девелопмент и с доверительным управлением имуществом, хотя комплексность соответствующих институтов делает доверительное управление, пожалуй, наиболее адекватной отправной точкой в регулировании деятельности по реализации девелоперских проектов, хотя, конечно же, не исчерпывается этим. Допустимо и заключение договоров, содержащих элементы обязательств по возмездному оказанию услуг, а также доверительному управлению имуществом, что долгое время вызывало обоснованные споры в теории и на практике <2>. Подобные сделки получили наибольшее распространение в сфере управления многоквартирными домами. -------------------------------- <2> См.: Беневоленская З. Э. Принцип свободы договора и его реализация применительно к договору возмездного оказания услуг // Цивилист. 2006. N 1.

Представляется, что в пределах отечественного законодательства девелопмент подобно трасту лишен собственной юридической оболочки и как институт права, и (тем более) как институт законодательства, что делает бесперспективными поиски некой особой конструкции девелоперского договора в российском праве <3>. -------------------------------- <3> Об иной точке зрения см.: Гарушин Д. В. Соотношение и правовая квалификация договоров простого товарищества, инвестиционного и девелоперского в гражданском праве Российской Федерации // Юрист. 2007. N 8.

Особо необходимо отметить следующее. По справедливому замечанию А. Б. Новикова ключевой процедурой, придающей завершенность процессу девелопмента, является регистрация объекта и прав на него <4>. -------------------------------- <4> См.: Новиков А. Б. Девелопмент и государственные услуги // Правовые вопросы недвижимости. 2007. N 1.

В случаях, когда результатом деятельности девелопера является возникновение, изменение либо прекращение вещных прав или обязательств, запись о которых вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), все договорные конструкции, используемые в данном сегменте рынка недвижимости, должны обеспечивать достаточность сведений, необходимых для внесения в ЕГРП в соответствии с Правилами его ведения. При рассмотрении проблем, связанных с доверительным управлением недвижимым имуществом как таковым (ст. 1013 ГК РФ), особо хотелось бы остановиться на следующих вопросах.

Заключение договора доверительного управления и передача имущества во владение управляющего

Согласно пункту 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление (при этом сам договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации). Данному обстоятельству не всегда уделяется должное внимание. Так, недоразумением выглядит указание на государственную регистрацию договора доверительного управления имуществом г. Москвы, содержащееся в пунктах 4.2 и 4.3 Регламента подготовки, подписания и выдачи Департаментом имущества города Москвы договоров доверительного управления имуществом города Москвы (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 29 мая 2007 г. N 407-ПП). Безусловно, вряд ли возможно осуществить регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление без предоставления в регистрирующий орган экземпляров соответствующего договора (на одном из которых проставляется штамп, подтверждающий регистрацию передачи имущества) (но сама регистрация договора при этом, конечно же, не производится). Законодатель особо предусмотрел, что несоблюдение формы договора или требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст. 1017 ГК РФ). Однако зачастую отношения сторон складываются так: договор подписан, акт приема-передачи составлен, документы поданы на регистрацию и передача имущества прошла регистрацию (о чем сделана необходимая отметка на договоре), а само имущество по факту не передано и продолжает оставаться во владении собственника или третьего лица. Какова судьба подобного договора? Требования к форме сделки и регистрации соблюдены, но по существу договор не заключен, поскольку реальное выбытие имущества во владение управляющего не произошло. Сама же по себе регистрация передачи имущества в управление всего лишь создает презумпцию (причем опровержимую) заключенности договора доверительного управления, которая может быть опровергнута заинтересованным лицом с использованием любых средств доказывания (исключая, пожалуй, только свидетельские показания), предусмотренных процессуальным законодательством. Еще в 2001 г., рассматривая более общий вопрос (о критериях добросовестности при приобретении недвижимого имущества), Высший Арбитражный Суд РФ особо отметил необходимость разграничения наличия регистрационных действий и записей в реестре как вещей производных и фактической передачи имущества во владение контрагента как сущностного критерия для оценки правового эффекта сделки <5>. -------------------------------- <5> См. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00.

В случае если имущество несмотря на наличие документального оформления фактически не передано, договор является незаключенным и какие-либо обязательства сторон по нему не возникают. Надлежащий способ защиты права в подобной ситуации - требования из неосновательного обогащения, а не признание сделки недействительной и реституция, поскольку подобная ситуация не подпадает под перечень нарушений, установленный в пункте 3 ст. 1017 ГК РФ. В связи с изложенным представляется дискуссионной позиция отдельных судов, наиболее емко сформулированная в Постановлении ФАС Уральского округа от 23 января 2008 г. N Ф09-10967/07-С4, в соответствии с которой ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что договор доверительного управления имуществом следует считать заключенным не с момента регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление (3 октября 2006 г.), а с момента его подписания и передачи недвижимого имущества доверительному управляющему (26 июня 2006 г.) при условии, что такая передача удостоверяется государственной регистрацией, отклоняется судом кассационной инстанции как противоречащая вышеизложенным нормам права. Возможность согласования сторонами договора доверительного управления иных условий, устанавливающих срок возникновения взаимных обязательств, возникающих из правоотношений доверительного управления, законом не предусмотрена. Договор доверительного управления считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи имущества (п. 1.3 Примерного договора доверительного управления имуществом, утвержденного распоряжением комитета управления государственным имуществом Санкт-Петербурга от 20 января 2005 г. N 10-р) при условии передачи имущества во владение управляющему. Несколько иной подход получил распространение в практике органов по управлению государственным имуществом. Согласно их позиции договор вступает в силу со дня его подписания. Правомочия доверительного управляющего по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом наступают с момента государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление (п. 8.4 примерной формы договора доверительного управления государственным имуществом, утв. распоряжением Леноблимущества от 3 апреля 1998 г. N 56). Подобные документы и практика их применения должны быть приведены в соответствие с требованиями федерального законодательства. Регистрация же передачи имущества должна производиться только после фактической передачи недвижимости (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 сентября 1998 г. по делу N А56-16255/98). Процедура заключения договора доверительного управления недвижимостью может быть осложнена и предшествующими ей обязательствами из так называемых предварительных договоров. Рассмотрим их.

О предварительных договорах доверительного управления

Поскольку договор доверительного управления является реальной сделкой (ст. 1012 ГК РФ) и считается заключенным с момента передачи имущества управляющему, момент заключения сделки и начала ее исполнения совпадают. Не бесспорен вопрос о возможности заключения предварительных договоров доверительного управления. Можно ли понудить собственника к заключению договора доверительного управления недвижимостью, т. е., по существу, к передаче имущества? Судебная практика по этому поводу разноречива. Действительно, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Необходимо учитывать: если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента такой передачи (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Для того чтобы считать договор доверительного управления заключенным, необходима как письменная форма сделки, так и передача имущества управляющему. Предварительный договор доверительного управления заключается в письменной форме, сам по себе не подлежит государственной регистрации (поскольку требования о ее проведении не относятся к форме сделки) и должен содержать условие о передаче имущества управляющему как существенное для доверительного управления. Предварительные договоры доверительного управления допустимы, во всяком случае, закон не дает оснований исключать данную форму установления правовых отношений сторон для обязательств, осложненных передачей имущества, наряду с приданием сделке соответствующей формы. Другой вопрос - последствия незаключения основного договора в оговоренные сроки. Представляется допустимым судебное требование о понуждении к передаче имущества в доверительное управление как элемент понуждения к заключению основного договора. Наряду с изложенным с необоснованно уклоняющейся от заключения основного договора стороны могут быть взысканы убытки, причиненные контрагенту подобным уклонением, но лишь убытки, вызванные именно уклонением от заключения основной сделки, а не от исполнения иных обязательств, отраженных в предварительном договоре, на что было обращено особое внимание в Постановлении ФАС Московского округа от 9 сентября 2003 г. N КГ-А40/6830-03 (данный судебный акт вообще может быть приведен в качестве хрестоматийного примера с позиций как анализа отношений по доверительному управлению, так и проблематики возмещения убытков в целом). Затронута в Постановлении и еще одна значимая проблема договорного права - вопрос включения в текст договора условий, характеризующих иные обязательства (как договорные, так и деликтные). Вышеупомянутое Постановление ФАС МО особо отмечает возможность наличия в тексте договора, поименованного сторонами в качестве предварительного, иных обязательств, не связанных прямо с обязательством заключения основной сделки: по обеспечению сохранности потенциальным управляющим имущества, подлежащего передаче после заключения основного договора, несению эксплуатационных издержек по объекту и т. п. При незаключении основного договора данные затраты подлежат возмещению понесшему их лицу при условии доказанности последним всех оснований возмещения убытков, предусмотренных статьей 15 ГК РФ, и выборе потерпевшим надлежащего способа защиты своих прав. Не менее важен вопрос исчисления сроков не только при оценке возможности понуждения к заключению основного договора на основании договора предварительного, но и в доверительном управлении имуществом.

Срок доверительного управления

Общее правило, установленное законом в отношении договора доверительного управления, следующее: договор заключается на срок, не превышающий пяти лет; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Как уже отмечалось, передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, что с учетом правила об автоматической пролонгации договора предопределяет актуальность вопроса о надлежащем оформлении заявления о прекращении договорных отношений. Так, согласно практике регистрирующих органов, поддерживаемой и судебными инстанциями, прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2005 г. N КГ-А40/9390-05). Вместе с тем закон не устанавливает требования о государственной регистрации договора доверительного управления недвижимостью, не требует он и подачи заявления о его прекращении в регистрирующий орган. Продление срока действия договора (равно как и прекращение обязательств по нему) происходит в подобных случаях независимо от отражения соответствующих сведений в ЕГРП в силу прямого указания закона на "отсутствие заявления одной из сторон о прекращении договора". Какие-либо особые заявления ни контрагенту по сделке, ни тем более в регистрирующий орган подавать при этом не требуется. По справедливому замечанию Л. Ю. Михеевой, "проблема обеспечения достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остается нерешенной. Фактически нормы ГК РФ в части договора доверительного управления недвижимым имуществом и положения о государственной регистрации прав и сделок функционируют автономно" <6>. -------------------------------- <6> См.: Михеева Л. Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. N 4.

Возникающая при этом задача актуализации сведений реестра должна стать предметом законодательного решения, а не практически безусловно целесообразных, но не всегда выверенных примеров судебной практики. Таким образом, условие о сроке является существенным для данного вида договоров, и его несогласованность влечет незаключенность договора. Подписание договора, содержащего указание на срок, превышающий пять лет, влечет отказ в государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, так как на государственную регистрацию представлен документ, по содержанию не соответствующий закону (п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Арендное пользование имуществом, переданным в доверительное управление

В большинстве случаев деятельность по доверительному управлению недвижимостью сводится к созданию управляющим системы сбора платы от сдачи имущества в аренду, а оптимизация договорной работы с арендаторами рассматривается как базовый критерий эффективности управления имуществом. С учетом системообразующего значения арендных сделок (обстоятельное сопоставление договора доверительного управления со "смежными обязательствами", в том числе договором аренды, приведен З. Э. Беневоленской <7>, где сравнение проведено по 14 базовым показателям) в комплексе отношений доверительного управляющего с третьими лицами заслуживают внимания следующие вопросы. -------------------------------- <7> См.: Беневоленская З. Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. М.: Волтерс Клувер, 2005.

Возможность заключения предварительного договора аренды лицом, действующим на основании предварительного договора доверительного управления

Подобная "предварительность в квадрате" представляется недопустимой, поскольку, не имея каких-либо прав, в том числе обязательственных, в отношении имущества, потенциальный управляющий вообще не может совершать в отношении его какие-либо юридически значимые действия. Изложенное не исключает для собственника имущества возможности обязываться по предварительным договорам аренды, хронологически обусловленным сроками, указанными в предварительном договоре доверительного управления, с последующей переменой стороны в обязательстве после регистрации передачи имущества в доверительное управление.

Заключение доверительным управляющим договора аренды на срок больший, чем срок доверительного управления соответствующим имуществом

Закон не устанавливает какие-либо особые правила, обусловливающие сроки арендных договоров, заключенных управляющим, сроками доверительного управления имуществом. При отсутствии ограничений собственника, указанных в договоре доверительного управления, договор аренды может быть заключен управляющим на любой срок, что при недобросовестности управляющего может вывести имущество из владения собственника на весьма продолжительный срок.

Несоблюдение управляющим ограничений, установленных договором доверительного управления, ограничений по сдаче имущества в аренду, в том числе неполучение предварительного согласия собственника

Являются ли подобные сделки ничтожными (ст. 168 ГК РФ), либо правовые последствия таких сделок определяются в соответствии со статьей 183 ГК РФ (как сделок, совершенных с превышением полномочий, ответственность по которым несет управляющий лично)? В судебной практике последних лет небезосновательно довлеет вторая позиция. Вместе с тем добросовестный арендатор имеет возможность ознакомиться с договором доверительного управления и узнать о любых ограничениях, установленных собственником по использованию имущества, что предполагает оценку поведения сторон арендной сделки, совершенной в ущерб интересам собственника имущества, помимо прочего и с позиций статьи 10 ГК РФ.

Досрочное прекращение арендных обязательств при досрочном расторжении договора доверительного управления

Как уже отмечалось, законодатель не предусматривает синхронизацию обязательств по доверительному управлению с арендными обязательствами, что исключает автоматическое прекращение договора аренды при расторжении договора доверительного управления, на основании которого действовал управляющий, сдавший имущество в пользование третьему лицу.

Передача в доверительное управление арендованного имущества

Заключение договора аренды в отношении недвижимости, ранее переданной в арендное пользование третьему лицу, ничтожно. Вместе с тем заключение договора доверительного управления не предполагает пользование арендованным имуществом управляющим, что не влечет изменения в арендных отношениях и не влияет само по себе на права арендатора. Передача в доверительное управление имущества, обремененного арендными обязательствами, допустима. При этом управляющий должен быть, во всяком случае, уведомлен об обременении имущества арендными правами, в том числе не отраженным в ЕГРП (например, по договорам аренды, заключенным на неопределенный срок). Несоблюдение данного требования может быть расценено как основание признания договора доверительного управления недействительным.

Особенности заключения доверительным управляющим сделок с недвижимым имуществом

Может ли доверительный управляющий привлекать для совершения действий по управлению имуществом иных лиц, в частности заключать договоры комиссии или поручения, предусматривающие возможность отчуждения привлеченным лицом переданного в управление имущества? Закон допускает такую возможность (п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Сторонам договора доверительного управления следует согласовать не только перечень действий, совершение которых управляющий вправе перепоручить иному лицу, но также условия и порядок получения согласия учредителя на подобные действия (на что, например, обращено особое внимание в статье 6 Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. N 334-51 "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга"). Не менее важен вопрос определения стороны в сделках, совершаемых доверительным управляющим с третьими лицами. Так, О. Р. Зайцев, рассматривая проблему определения надлежащей стороны в договорах, совершаемых управляющим в интересах учредителя, небезосновательно отмечал: "В случаях двух других договоров, по которым одно лицо совершает сделки в интересах другого, ГК РФ четко регулирует интересующий нас вопрос: в договоре поручения права приобретает доверитель (п. 1 ст. 971), а в договоре комиссии - комиссионер (п. 1 ст. 990). Как видно, в этих двух случаях субъектом прав становится тот, от чьего имени совершалась сделка. Казалось бы, раз договоры во исполнение доверительного управления совершаются от имени управляющего, он и должен становиться носителем этих прав. Но тогда часть управляемого имущества (переданная управляющему при заключении договора учредителем) принадлежала бы учредителю, а часть (приобретенная управляющим в процессе управления) - управляющему. Такая ситуация явно внутренне противоречива. В связи с этим правильнее считать, что раз переданное самим учредителем в ДУ имущество остается в его собственности, то и все приобретаемые в связи с ДУ права также должны принадлежать учредителю..." <8>. -------------------------------- <8> Зайцев О. Р. О стороне в договорах, заключенных доверительным управляющим // Законодательство и экономика. 2005. N 10.

Обстоятельство, что права на имущество возникают непосредственно у учредителя управления, делает возможным практическое решение наиболее проблемного вопроса затронутых отношений - государственной регистрации прав на недвижимость, приобретаемую или отчуждаемую посредством использования конструкции доверительного управления. При этом следует руководствоваться подходом, выработанным судебной практикой касательно комиссионных сделок: "...Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер" (п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии, приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85). Таким образом, при проведении государственной регистрации перехода прав на недвижимость заявителем может выступать учредитель доверительного управления или иное лицо по его специальному полномочию, оформленному в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переход права собственности на имущество к управляющему

Актуален и вопрос о возможности приобретения управляющим права собственности на имущество, переданное в доверительное управление. Действительно, сама суть доверительного управления предполагает возврат имущества собственнику по истечении срока договора, в чем, по образному замечанию судебных инстанций, заключается "правовая природа института" (Постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. N КГ-А41/112-01). Цели управления не предполагают отчуждение имущества собственником (хотя переход права собственности к иным лицам, безусловно, возможен, но лишь в случаях, особо оговоренных законом, например в силу пункта 3 ст. 1022 ГК РФ). Пункт 3 ст. 1024 ГК РФ предусматривает, что при прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное. Совсем иное дело - передача имущества выгодоприобретателю, третьим лицам либо возможность оставления имущества управляющим за собой (причем безотносительно к наличию задолженности учредителя перед управляющим по обязательствам из доверительного управления). Подобный переход прав возможен только по истечении срока управления (в случае если контекст сделки указывает на возмездное отчуждение по договору недвижимости, а не на передачу ее в управление (как длящееся пользование имуществом в интересах собственника), речь идет о сделке притворной), и лишь в случае, если при этом учитываются установленные законодательством ограничения. Показательно следующее дело. В доверительное управление было передано государственное имущество. По условиям договора по окончании его срока имущество переходит в собственность управляющего в качестве вознаграждения. Суд признал данный пункт договора ничтожным, особо отметив, что "условие, предусматривающее переход имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации и переданного в доверительное управление после окончания срока, на которое оно введено, в собственность юридического лица, фактически означает его приватизацию в скрытой форме. Однако статья 13 Закона о приватизации не предусматривает такой способ приватизации, как передача государственного имущества в частную собственность по договору доверительного управления в качестве вознаграждения доверительного управляющего. Осуществление приватизации государственного и муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных Законом о приватизации, не допускается, а соответствующие сделки приватизации являются ничтожными" (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2007 г. N Ф08-7825/07).

Вопросы корпоративного права

Крупная сделка. Может ли доверительное управление рассматриваться как крупная сделка - отчуждение имущества? Действительно, сущностная характеристика управления изначально не предполагает отчуждение имущества в собственность иных лиц. Срок доверительного управления ограничен: соответствующий договор может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ), что даже с учетом положений о его возможной пролонгации "на тот же срок и на тех же условиях" не может свидетельствовать о его долгосрочном характере и возможном при этом доводе о фактически осуществленном отчуждении имущества (как это зачастую отмечается, например, в отношении аренды). При этом широкая диспозитивность, предоставляемая законом сторонам при формулировании контрактных условий, делает возможным для доверительного управляющего распоряжаться недвижимостью и отчуждать ее третьим лицам в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Именно в ситуациях, когда сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные управляющим в отношении переданного в управление имущества, могут быть квалифицированы как крупные для учредителя управления, при их совершении необходимо соблюдение со стороны учредителя всех корпоративных процедур, предусмотренных законом для крупных сделок. С иском о признании сделок, совершенных с нарушением указанных требований, вправе обратиться учредитель управления и (или) его участники как заинтересованные лица. Сам управляющий, по нашему мнению, такого права лишен как лицо незаинтересованное (ст. 4 АПК РФ). Сама же передача имущества в доверительное управление несмотря на потенциальную возможность его отчуждения соблюдения усложненной корпоративной процедуры не требует. Иная ситуация, если условия сделки указывают на такое последствие передачи имущества в управление, как прекращение деятельности учредителя либо негативное влияние последствий договора на его финансово-хозяйственную деятельность. В подобных случаях имеются все основания применять подход, выработанный судебной практикой относительно договоров аренды, и исходить из того, что сама по себе передача имущества в доверительное управление (независимо от последующих действий управляющего по распоряжению вверенным имуществом) может расцениваться как крупная сделка (применительно к аренде подход изложен в пункте 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Необходимо также учитывать, что учредительными документами собственника имущества могут быть особо оговорены случаи, при которых на совершенные сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, в том числе исходя из их видовой классификации. При оценке последствий нарушения подобных ограничений следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ (п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 18 ноября 2003 г. N 19, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. N 9), а не исходить из оснований недействительности, предусмотренных законом собственно для крупных сделок.

Управляющая компания как участник договора доверительного управления

Отличия договорной структуры доверительного управления имуществом (объектом) и использования в целях оптимизации корпоративного управления конструкции управляющей компании, принимающей функции исполнительного органа коммерческой организации, уже давно не вызывают каких-либо дискуссий и были освещены в судебной практике. При этом в стороне остается немаловажный вопрос синхронизированного использования договоров доверительного управления имуществом и договора о передаче полномочий исполнительного органа хозяйствующего субъекта при структурировании системы корпоративного управления. Договор о передаче полномочий единоличного исполнительного органа профессиональному управляющему является гражданско-правовым по своей природе <9>. -------------------------------- <9> См.: Новоселова Л. Передача полномочий профессиональному управляющему // Корпоративный юрист. 2007. N 4.

Исходя из допустимости заключения сторонами сделки, содержащей элементы различных договорных конструкций (п. 3 ст. 421 ГК РФ), следует признать допустимыми встречающиеся на практике соглашения, по которым единым документом оформляется как передача полномочий исполнительного органа юридического лица управляющей компании, так и передача имущества в доверительное управление этому же профессиональному управляющему (с учетом обстоятельства, что запись в ЕГРЮЛ об исполнительном органе юридического лица не имеет правоустанавливающего значения: он наделяется полномочиями с момента принятия решения об этом уполномоченным органом общества). Единственный фактор, способный сдерживать развитие подобной практики, пожалуй, необходимость соблюдения требований о совершении сделок с заинтересованностью, в первую очередь для лица, осуществляющего функции исполнительного органа, как стороны договора доверительного управления имуществом. Особо следует остановиться на следующем вопросе корпоративной составляющей доверительного управления имуществом. Согласно статье 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" местонахождение организации определяется адресом постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (общеизвестна коллизия этой нормы с положениями законов о хозяйственных обществах, определяющих местонахождение через место регистрации юридического лица; разрешение этого вопроса - одна из перспективных проблем, стоящих перед законодателем). При передаче имущества в доверительное управление передача полномочий по управлению юридическим лицом и, соответственно, изменение адреса исполнительного органа учредителя не происходит (если при этом не передаются полномочия исполнительного органа управляющей компании, в том числе в рамках заключения смешанного договора). Встречающееся зачастую и в настоящее время отождествление доверительного управления имуществом и управления юридическим лицом, способное привести к противоположным выводам, не только не соответствует закону, но и создает предпосылки для недобросовестной корпоративной практики в сфере государственной регистрации юридических лиц. Так, согласно позиции Управления государственной регистрации и учета юридических и физических лиц ФНС России "в соответствии со статьей 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана отметка "Д. У.". Кроме того, согласно гражданскому законодательству договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право сторон заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами. Согласно абзацу пятому пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) при государственной регистрации юридического лица заявителями могут быть руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени этого юридического лица, в том числе управляющий (физическое лицо) или управляющая компания. Исходя из вышеизложенного, заявителем при государственной регистрации изменений, вносимых или не вносимых в учредительные документы юридического лица в случае, когда функции единоличного исполнительного органа организации переданы управляющей компании, может быть руководитель постоянно действующего исполнительного органа управляющей компании" (письмо ФНС России от 29 октября 2004 г. N 09-1-03/4284@). Конечно же, руководитель управляющей компании может быть заявителем при государственной регистрации юридических лиц, но вовсе не в результате доверительного управления имуществом организации, а в силу полномочий, предоставленных одному из органов управления юридического лица.

О сделках, совершенных вопреки интересам собственника

При поиске оптимальных критериев оценки эффективности деятельности управляющего заинтересованные лица могут помимо прочего руководствоваться и разработанными в отдельных субъектах Федерации нормативными актами, отражающими вопросы использования публичной собственности, но в силу своей детальной проработанности и экономической обоснованности представляющими несомненный интерес и для иных участников оборота. В качестве примера можно привести Постановление Правительства Москвы от 13 марта 2007 г. N 153-ПП "О критериях оценки деятельности доверительных управляющих по управлению находящимся в собственности города Москвы недвижимым имуществом", в котором не только обозначены критерии эффективного использования переданного в управление имущества, но и приведены методики оценки деятельности управляющего, в том числе по минимизации рисков при управлении активами. Как справедливо отмечалось в литературе, "чтобы свести вероятные споры об эффективности управления к минимуму, сторонам нужно в договоре... установить четкие оценочные критерии... но прежде стороны должны в договоре... закрепить цели управления, например получение максимально высокой доходности, обеспечение сохранности имущества, приобретение конкретных выгод и т. п." <10>. -------------------------------- <10> Покидова Е. "Прививка" от кредиторов, или как приобрести иммунитет // Корпоративный юрист. 2006. N 8.

За этим весьма общим и на первый взгляд достаточно банальным тезисом скрыта ключевая проблема доверительного управления - вопрос фидуциарности отношений при использовании управляющим чужого имущества в чужих же интересах при соблюдении общего принципа возмездности данной сделки и ее предпринимательского характера. Действительно, основа управления чужим имуществом - доверие собственника к профессионализму и более широко - к деловой репутации управляющего. Подобное доверие подкреплено в первую очередь повышенной ответственностью управляющего за убытки, причиненные ненадлежащим исполнением своих обязанностей (ст. 1022 ГК РФ). Значительно большая конфликтность в отношениях сторон наступает, когда доверительное управление не только ведет к убыткам для собственника и управляющий несанкционированно совершает сделки, ведущие к прекращению права собственности на вверенное имущество. По существу, единственной эффективной мерой, способной минимизировать риски учредителя при недобросовестном осуществлении управляющим своих обязанностей, является использование при заключении договора доверительного управления обеспечительных мер, предусмотренных гражданским законодательством, а также страхование риска ущерба от деятельности доверительного управляющего, как это предусмотрено, например, пунктами 3.10, 10.13 Временного положения о порядке передачи объектов недвижимого имущества, принадлежащего городу Москве на праве собственности в доверительное управление (приложение 6 к Постановлению Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. N 843-ПП). Своим соглашением стороны вправе установить, что недостижение управляющим конкретных показателей в управлении вверенным имуществом является существенным нарушением условий договора и основанием к его досрочному расторжению.

Название документа