Прокуратура и судебная власть
(Байкин И. М.) ("Российская юстиция", 2009, N 10) Текст документаПРОКУРАТУРА И СУДЕБНАЯ ВЛАСТЬ
И. М. БАЙКИН
Байкин И. М., помощник прокурора г. Кушвы Свердловской области.
Автор работы рассматривает специфику полномочий и организацию деятельности судебной власти и прокуратуры как независимых по отношению друг к другу органов власти и в обоснование своей позиции приводит теоретические и практические соображения.
Научные исследования и прокурорская практика свидетельствуют, что закрепленный в действующей Конституции РФ статус прокуратуры не соответствует ее фактическому месту и роли в системе государственно-правовых институтов. В ст. 129 Конституции лишь в самых общих чертах определен статус прокуратуры с указанием на то, что она является централизованной системой, организация и порядок деятельности которой определяются федеральным законом. Практика показала, что такого определения явно недостаточно для всестороннего и полномасштабного раскрытия роли прокуратуры в системе разделения властей России. Более того, однозначно признано, что помещение в Конституции ст. 129 о прокуратуре в разделе "Судебная власть" не соответствует правовому статусу прокуратуры и приводит к ненужным дискуссиям о взаимоотношениях прокуратуры с судебной властью. Вполне очевидно, что прокуратура не является механизмом судебной власти, ибо она не осуществляет правосудия, ее полномочия совершенно не укладываются в прерогативы судебной власти; прокуратура - самостоятельный государственный орган, основной функцией которого является надзор за соблюдением Конституции и исполнением законов на территории РФ <1>. -------------------------------- <1> Викторов И. Прокуратура: статус на рубеже тысячелетий // Законность. 2000. N 12. С. 22.
Например, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 марта 2001 г. N ГКПИ2001-526 <2> установлено следующее: "Д. обратился в Верховный Суд РФ с жалобой, в которой изложил просьбу о вынесении "...судебного постановления, обязывающего Генеральную прокуратуру Российской Федерации исполнить свою основную государственную функцию - защитить Конституцию Российской Федерации и законы Российской Федерации, обязывающие обеспечить меня и членов моей семьи бесплатным жильем вне всякой очереди". -------------------------------- <2> СПС "КонсультантПлюс".
Верховный Суд РФ указал на то, что "в соответствии со ст. 10 Конституции Российской Федерации органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны. В соответствии с данным конституционным принципом суд не вправе выносить решения, обязывающие органы законодательной и исполнительной власти совершать либо не совершать какие-либо действия, запрещать или разрешать принимать какие-либо решения" <3>. -------------------------------- <3> Там же.
Таким образом, Верховный Суд РФ не придерживается позиций отнесения прокуратуры к судебной ветви власти. В ходе проведения анкетирования 295 судьям российских регионов был задан вопрос: "Как Вы относитесь к мнению ряда ученых о том, что прокуратура входит в судебную систему?" Только 15,5% опрошенных ответили - "полностью поддерживаю", "частично поддерживаю" - 6,2% и "полностью не поддерживаю" - 65,9% <4>. -------------------------------- <4> См.: Бессарабов В. Г. Организация и деятельность российской прокуратуры. Нальчик: Эль-Фа, 2006. С. 46.
Согласно статье 1 Закона от 26 июня 1992 г. N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" <5>, судебная власть в Российской Федерации принадлежит только судам в лице судей и привлекаемых в установленных законом случаях к осуществлению правосудия представителей народа. -------------------------------- <5> Российская газета. 29.07.1992. N 170.
Судебная власть представлена в Российской Федерации судебной системой и осуществляется посредством судопроизводства. Основу судебной власти составляют совокупность судебных органов <6> и судебная деятельность по осуществлению правосудия (в соответствии с ч. 1 ст. 118 Конституции РФ осуществление правосудия - исключительная компетенция судов). -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному конституционному закону "О судебной системе Российской Федерации" (постатейный) (под ред. В. И. Радченко, В. П. Кашепова) включен в информационный банк согласно публикации - ИНФРА-М-НОРМА, 1998. ------------------------------------------------------------------ <6> Комментарий к Федеральному конституционному закону "О судебной системе Российской Федерации" / Отв. ред. первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ В. И. Радченко. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Норма", 2003. С. 3.
Как отмечает Д. Лукоянов, "если прокуратура будет включена в судебную власть, то это будет нарушать принцип состязательности, действующий в процессуальном праве" <7>. -------------------------------- <7> Лукоянов Д. Место прокуратуры в государственном механизме // Законность. 2006. N 11; СПС "КонсультантПлюс".
Так, профессор В. П. Божьев, проведя анализ активной деятельности Конституционного Суда РФ по реформированию уголовно-процессуального законодательства, которую он назвал "тихой революцией", отмечает, что "Конституционный Суд постепенно и последовательно в своих постановлениях проводит тенденцию на расширение действия принципа состязательности в уголовном процессе" <8>. По мнению Е. А. Зайцевой, "принятие Конституционным Судом РФ ряда постановлений и определений было направлено либо на укрепление равноправия сторон, либо на создание такого режима осуществления судебной деятельности, который бы исключал любую возможность выполнения судом несвойственной ему функции обвинения" <9>. -------------------------------- <8> Божьев В. П. "Тихая революция" Конституционного Суда в уголовном процессе Российской Федерации // Рос. юстиция. 2000. N 10. С. 9. <9> Более подробно об этом см.: Зайцева Е. А. Понятие принципа состязательности сторон и его соотношение с состязательными началами уголовного производства // "Черные дыры" в российском законодательстве. 2005. N 3. С. 249 - 259.
Согласно ст. 1 Федерального закона "О прокуратуре РФ" <10> прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации. -------------------------------- <10> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 20.02.1992. N 8. Ст. 366.
В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов и соблюдением прав и свобод человека и гражданина федеральными министерствами, федеральными агентствами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов. Исходя из содержания вышеизложенных норм, прокуратуре в большей мере свойственны функции исполнительной ветви власти <11>. -------------------------------- <11> См.: Байкин И. М. Взаимоотношения прокуратуры и судебной власти в системе разделения властей России // Российский судья. 2008. N 7. С. 7 - 8
Как верно заметил Н. М. Коркунов, "вся организация административных учреждений построена на внутренней иерархической зависимости отдельных органов, так что низший действует по прямым указаниям высших. Судебные же установления все, даже самые низшие, постановляют свои решения совершенно самостоятельно, ничьим указаниям не подчиняясь" <12>. -------------------------------- <12> См. Коркунов Н. М. Лекции по общей теории права. 2-е изд. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2004. С. 326 - 327.
Так, согласно ч. 2 ст. 13 ФЗ "О прокуратуре РФ", прокуроры городов и районов, прокуроры специализированных прокуратур назначаются на должность и освобождаются от должности Генеральным прокурором Российской Федерации, подчинены и подотчетны вышестоящим прокурорам и Генеральному прокурору Российской Федерации. Тогда как согласно ч. 1 ст. 120 Конституции РФ судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону. По мнению М. Ориу, "судья начинает действовать, лишь когда возникает конфликт по поводу применения положительного права к какому-либо определенному случаю или когда возникает вопрос о том, соответствует ли положительному праву то, что было совершено в каком-либо определенном случае. Он никогда не начинает действовать сам собой" <13>. -------------------------------- <13> Теория государства и права: Хрестоматия: В 2 т. Т. 1. Государство / Автор-составитель М. Н. Марченко. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2004. С. 407 - 408.
Аналогичное суждение встречается и у Г. Еллинека, который пишет: "Отсутствует же в судебной деятельности момент инициативы, свойственный деятельности правительственной; судья может приступить к отправлению своих функций только в силу внешнего побуждения" <14>. -------------------------------- <14> Еллинек Г. Общее учение о государстве СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2004. С. 591.
В соответствии с ч. 2 ст. 21 ФЗ "О прокуратуре РФ" при осуществлении надзора за исполнением законов органы прокуратуры не подменяют иные государственные органы. Проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором. Органы прокуратуры, так же как и контролирующие органы исполнительной ветви власти, могут действовать в силу внутреннего побуждения, т. е. самостоятельно инициировать плановые проверки. Как правило, основанием для проведения подобных проверок служат указания вышестоящей прокуратуры. Кроме того, основанием для проведения проверки прокурором служит получение информации не только в письменной форме, но и в устной. Это также может быть информация из СМИ, материалы судебного и административного дела и иные данные, свидетельствующие о нарушении законов. Поэтому прав С. Г. Буянский, утверждая, что "судебный контроль не обладает свойством инициативности и не может обладать по объективным причинам. Судья, с каким бы нарушением закона, прав и свобод человека и гражданина ни сталкивался, сам, по своей инициативе ничего сделать для устранения этих нарушений не в состоянии до тех пор, пока ущемленная в правах сторона или прокурор в ее интересах не обратятся в суд. Следует также учитывать и другой существенный момент: есть немало нарушений закона, по которым ни одна из сторон не заинтересована обращаться в суд, а следовательно, без инициативного вмешательства прокурора данные нарушения не могут быть устранены в судебном порядке. К таким нарушениям можно отнести незаконные решения органов власти и местного самоуправления о предоставлении необоснованных льгот отдельным организациям, предпринимателям, гражданам, где отсутствует "ущемленная сторона", которая может возбудить судебное дело; незаконные решения следователя о прекращении уголовного дела (например, о хищении государственного имущества, злоупотреблении властью и т. п.), а также о необоснованном освобождении от уголовной ответственности лиц, причинивших ущерб. В этом заключается объективная ограниченность судебного контроля, которому не присуща проверочная деятельность, а значит, способность не только фиксировать и устранять нарушения закона, но и выявлять, и пресекать их. Прокурор, исходя из постоянного и непрерывного характера надзора, обязан самостоятельно, по собственной инициативе проверять законность действий и решений поднадзорных объектов и лиц с целью выявления, пресечения и устранения нарушений закона, восстановления нарушенных прав" <15>. -------------------------------- <15> Буянский С. Г. Прокуратура в условиях административно-правовой реформы: Монография. М.: Издательский дом "Буквовед", 2006. С. 107.
Однако прокуратура представляет собой независимую от других систему государственных органов - она не входит в систему органов судебной власти, по существу являясь самостоятельной ветвью государственной власти. С учетом изложенного представляется целесообразным при принятии новой Конституции РФ или внесении в нее изменений учесть отмеченный недостаток и вынести прокуратуру из главы "Судебная власть" в отдельную главу Конституции.
Название документа Интервью: Каждый день изобретаются новые способы "сравнительно честного отъема денег у граждан" ("Жилищное право", 2009, N 10) Текст документа
КАЖДЫЙ ДЕНЬ ИЗОБРЕТАЮТСЯ НОВЫЕ СПОСОБЫ "СРАВНИТЕЛЬНО ЧЕСТНОГО ОТЪЕМА ДЕНЕГ У ГРАЖДАН"
Н. ПЕТРУСЕВ
Петрусев Николай, адвокат адвокатского бюро г. Москвы "Вашъ юридический поверенный".
- Какие важные изменения в законодательстве за год Вы можете выделить? Что мешает? Что бы Вы изменили? - На данный момент в Российской Федерации отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются фактически единственным нормативным актом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также Гражданским кодексом РФ в части, не урегулированной указанным Федеральным законом. Для начала необходимо пояснить, какая ситуация в жилищном строительстве существовала до принятия данного Закона, в 90-е и в начале 2000-х годов. В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках - это: - поэтапная оплата (в большинстве случаев); - затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10 - 30%; - возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения. Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как он позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т. д. Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство до недавнего времени имела ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождали ошибки и недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, вело к значительному увеличению судебных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникала вторая, основная проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. После принятия такого основополагающего нормативно-правового акта в этой сфере, как рассматриваемый нами Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", был устранен значительный пробел, существовавший до этого в российском законодательстве, - отсутствие нормативного регулирования данной хозяйственной деятельности, и в первую очередь отсутствие самого понятия "договор участия в долевом строительстве" в гражданском законодательстве. Не секрет, что многие недобросовестные организации - участники рынка долевого строительства пользовались таким положением в законодательстве, тем самым ущемлялись права и законные интересы граждан - участников долевого строительства. Необходимо отметить, что после принятия в 2004 году данный Закон постоянно совершенствовался и претерпел множество существенных изменений, направленных в основном на обеспечение защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства. В частности, в сферу регулирования данного Закона были также включены отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. В Законе было уточнено понятие "инвестиционная деятельность" (распространяется на отношения юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве) и введен запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по таким договорам. Такие и многие другие аналогичные им схемы широко практиковались в начале 2000-х годов, как до введения в действие указанного Закона, так и некоторое время после, с целью уклонения застройщика от исполнения в полной мере своих обязательств по договору перед участниками долевого строительства, а также от ответственности за их неисполнение. Скорректирована в сторону уменьшения ответственность участника долевого строительства перед застройщиком в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа (вместо изначально введенной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки теперь участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации). Приняты и другие, менее существенные поправки, на которых мы не будем подробно останавливаться. Вместе с тем в Законе остается ряд слабых, недостаточно проработанных мест, которые по-прежнему мешают как нормальной работе застройщиков, так и ущемляют права потребителей - участников долевого строительства. Самыми, на мой взгляд, важными и актуальными на сегодняшний день являются даже не какие-то конкретные недоработки Закона, недостаточная ответственность застройщика и т. п. Самая главная проблема, касающаяся напрямую граждан, решающих стать участниками долевого строительства, - это категорическое нежелание абсолютного большинства организаций-застройщиков заключать с инвесторами именно договоры участия в долевом строительстве, как того требует закон, со всеми закрепленными в нем механизмами защиты дольщиков от недобросовестного застройщика. На сегодняшний день, по самым примерным подсчетам, более половины (а некоторые источники называют цифру 80 - 90%) жилья как в Москве, так и в других регионах приобретается у застройщиков по различного рода договорам, не являющимся договорами участия в долевом строительстве. Названия их могут быть самыми разными: всевозможные расчеты с использованием векселей, предварительные договоры продажи, договоры уступки прав требований и т. п., но суть всегда одна: застройщику крайне невыгодно заключать вышеназванный договор, как того требует закон, поскольку это порождает для него целый ряд дополнительных обременений и в случае нарушения запланированного хода строительства влечет существенные финансовые потери в виде неустоек и штрафов. В соответствии с рассматриваемым нами Законом договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенными условиями такого договора являются: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, дополнительной гарантией для участника долевого строительства служит предусмотренное Законом обеспечение исполнения обязательств застройщика залогом либо поручительством банка. В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома либо иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Это же правило распространяется на объект незавершенного строительства, а также любые жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Вот далеко не полный перечень тех обязательств, которые принимает на себя застройщик в случае заключения "полноценного" договора участия долевого строительства в соответствии с Законом. На сегодняшний день, насколько мне известно, в Государственной Думе РФ рассматривается пакет законопроектов, вносящих изменения в Закон о долевом строительстве и ряд других нормативных актов, регулирующих отношения в области соинвестирования при строительстве жилья. Предполагается, что после их вступления в силу застройщиков будут штрафовать за применение схем строительства жилья в обход 214-го Закона, например при продаже жилья с помощью векселей или заключения предварительных договоров. В то же время в законопроекте предусмотрены и своего рода льготы для "честных" застройщиков, в частности отмена НДС при работе по Закону о долевом строительстве, право регистрировать право на земельный участок, который находится в субаренде, и вести на нем строительство.
- Ваше мнение о криминале в сфере недвижимости? - На мой взгляд, несмотря на все вышеперечисленные недостатки законодательной базы в сфере долевого строительства и недвижимости в целом, в настоящее время количество преступлений, связанных с незаконным присвоением денежных средств дольщиков, значительно снизилось по сравнению с теми же 90-ми годами. Во многом это связано с принятием и постепенным совершенствованием вышеупомянутого Закона. Однако полностью искоренить проблему мошенничества в строительной сфере не удается и, думаю, в ближайшее время не удастся, и связано это не только с недостатками Закона. Многие наши граждане по-прежнему не уделяют должного внимания детальному изучению всех условий и нюансов подписываемых ими договоров с застройщиками. Мешает и повальная, к сожалению, юридическая неграмотность общества. Не хватает и разъяснительной работы со стороны государства и местных органов власти. Это не означает, разумеется, что всем в обязательном порядке необходимо иметь юридическое образование. Однако я бы настоятельно рекомендовал гражданам, не сведущим в подобных правовых вопросах, не полениться и перед заключением договоров и передачей денежных средств организации-застройщику, какой бы известной и раскрученной она ни была, сходить предварительно на консультацию к адвокату либо юристу, специалисту в соответствующей области, взяв с собой комплект документов, предлагаемых вам на подпись. Поверьте, что время и деньги, затраченные на изучение ваших документов юристом, не идут ни в какое сравнение с возможными негативными последствиями, которые, к сожалению, мы, практикующие юристы, наблюдаем предостаточно, причем зачастую люди обращаются к нам тогда, когда уже практически не остается шансов на исправление ситуации. Схемы же, по которым работают мошенники, постоянно меняются, каждый день изобретаются новые способы "сравнительно честного отъема денег у граждан", и единственным общим правилом может быть только внимание и бдительность.
- Регистрация объектов недвижимости, в чем отличия в России и на Западе? Что обязан знать юрист в сфере недвижимости? - В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок и основания проведения государственной регистрации устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Гражданину в первую очередь необходимо помнить о том, что любая сделка по отчуждению (приобретению) жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, другого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенной лишь с момента такой регистрации. Что касается отличий между российскими и западными органами, осуществляющими регистрацию, то принципиальный механизм практически везде в Европе одинаков, различаются лишь названия органов, учреждений, осуществляющих данную процедуру, и требования по комплектации документов, подаваемых на регистрацию. Конечно, если сравнивать с Западом, у нас во многом еще сохранилась советская система получения и подачи документов, когда изготовления любой бумаги необходимо ждать по месяцу, в каждом госоргане требуется максимально большое количество справок по любому поводу, причем за каждую приходится платить. В отличие от Европы, где, подав заявление в один орган, гражданин избавляет себя от необходимости тратить время на сбор других сопутствующих документов, зачастую получаемых в том же здании, но в другом кабинете, в России чиновник старается максимально разгрузить себя и переложить всю бумажную работу на плечи обращающихся к нему граждан, что, конечно, недопустимо в любом развитом правовом государстве. Хочется надеяться, что призыв Президента РФ к введению электронного оборота документов и упрощению процедуры регистрационных действий найдет свое практическое воплощение и граждане забудут все эти кошмарные очереди в регистрационных органах, БТИ и прочих учреждениях.
- Что юрист в сфере недвижимости обязан знать? - Очень хороший вопрос. Не покривлю душой, если скажу, что все! Практически сфера недвижимости затрагивает прямо или косвенно большинство областей права: это и жилищное право, и семейные правоотношения, и права несовершеннолетних, договорное право, налоги и даже иногда уголовное право. Плюс ко всему необходимо постоянно отслеживать наше достаточно часто меняющееся законодательство, а практикующему юристу в обязательном порядке изучать судебную практику. Хочу также напомнить, что большинство граждан часто путают юристов, адвокатов и риелторов. Обращаясь к риелторам, они рассчитывают получить полноценную юридическую помощь и сопровождение сделки. Между тем, к сожалению, в нашей стране сложилась такая практика, что риелтор даже не обязан иметь юридического образования и все его функции зачастую сведены к простому показу объекта недвижимости покупателю, сбору необходимых документов и регистрации сделки. Все риски, связанные с возможными неблагоприятными последствиями сделки, лежат по-прежнему на сторонах, никакой ответственности за ее последствия риелтор, как правило, не несет.
- Расскажите о нюансах применения Законов об ипотеке, о долевом строительстве жилья, положения о том, должно ли заново регистрироваться право собственности в случае реконструкции объекта, и т. д. - Вопрос об ипотеке сам по себе достаточно объемный, и рассказать о всех нюансах его применения в рамках нашей беседы будет сложно, но попробуем остановиться на основных моментах. Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, то есть одним из способов обеспечения обязательств. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. То есть если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Что может быть предметом договора об ипотеке? Практически любое недвижимое имущество, перечисленное в статье 130 ГК РФ (кроме, разумеется, имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание). Это могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты и т. п. Кроме того, предметом ипотеки могут быть незавершенные строительством объекты недвижимого имущества, а также право аренды недвижимого имущества. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются, кроме того, к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Необходимо помнить, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрации также подлежит сама ипотека, одновременно с регистрацией права собственности на объект недвижимости. Особенностью ипотеки, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, является то, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Любые условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Кроме того, залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть закон не запрещает, к примеру, сдавать приобретенную в ипотеку квартиру внаем с целью получения дохода. Ну и последний вопрос на тему ипотеки, на который хотелось бы обратить внимание, - особенности обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке. Итак, по общему правилу, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В ряде случаев залогодержатель также вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это касается, например, случаев грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, невыполнения обязанностей по его страхованию или продажи заложенного имущества другому лицу без согласия залогодержателя и в некоторых других случаях. По общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Исключение составляют случаи, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд, на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем. Необходимо помнить, что даже в случае обращения залогодержателя в суд в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона. Граждане также должны помнить и о том, что по заявлению залогодателя-гражданина суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию имущества на срок до одного года, и если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Что касается вопроса о том, должно ли заново регистрироваться право собственности в случае реконструкции объекта, то необходимо отметить, что любое существенное изменение объектов капитального строительства или их частей, даже не затрагивающее несущих конструкций, влечет за собой внесение изменений в технический паспорт объекта, что, в свою очередь, подразумевает необходимость регистрации этих изменений. В противном случае при совершении сделки с таким объектом вы столкнетесь с необходимостью узаконить проведенную реконструкцию, возможно что и через суд, в том случае если она осуществлялась без предварительного согласования или без получения разрешения на строительство.
- Расскажите о рисках работы на рынке недвижимости. Как их избежать? - Как уже отмечалось выше, любая работа на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях права. Если говорить о рисках для конечного потребителя - гражданина, приобретающего недвижимость, то подводных камней в этой области, как уже упоминалось, очень много. Поскольку тема нашего разговора в основном касается участия граждан в долевом строительстве жилья, ипотеки, то общие рекомендации могут быть следующими. Риски при вступлении в долевое строительство жилья сами по себе достаточно велики, и необходимо понимать, что, приобретая пока еще несуществующее жилье на уровне фундамента, пусть и по цене намного ниже рыночной, гражданин в любом случае достаточно сильно рискует, даже при условии максимальной прозрачности и открытости деятельности застройщика. Одна из проблем может заключаться в том, что в случае возникновения финансовых трудностей и приостановления строительства у гражданина практически не остается законных способов воздействия на строительную организацию. Как правило, подача исков в суд о расторжении договоров с застройщиком и возврате уплаченных денег проблему не решает, поскольку за время строительства квартиры уже успевают существенно подорожать, да и взыскание денег зачастую становится настоящей проблемой, поскольку зачастую организаций, осуществляющих строительство конкретного объекта, несколько, и нередко именно организация, несущая материальную ответственность перед участником долевого строительства, оказывается наименее платежеспособной, и предъявление к ней финансовых требований хотя бы несколькими кредиторами приводит компанию к банкротству. Поэтому, на мой взгляд, вступление в долевое строительство с использованием, например, ипотеки дает гражданину больше шансов на благоприятное завершение строительства объекта и получение квартиры в собственность, поскольку сделку перед заключением проверяют специалисты банка и в случае возникновения сомнений в финансовой состоятельности застройщика или по каким-либо другим основаниям сделку попросту не одобрят. Ну и, повторюсь еще раз, разумеется, не лишним будет, перед тем как решиться на приобретение квартиры или иного объекта недвижимости, побывать на консультации у юриста с тем комплектом документов, который предлагается вам на подпись, так как зачастую гражданин даже не подозревает, какие риски могут настигнуть его в процессе исполнения подписанного им договора, какие обязанности он несет и какими правами обладает.
Название документа Интервью: Продажу недвижимости с использованием векселей можно было квалифицировать как уход от налогов, т. е. криминал ("Жилищное право", 2009, N 10) Текст документа
ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ВЕКСЕЛЕЙ МОЖНО БЫЛО КВАЛИФИЦИРОВАТЬ КАК УХОД ОТ НАЛОГОВ, Т. Е. КРИМИНАЛ
Е. Н. МИТРОФАНОВА
Митрофанова Елена Николаевна - адвокат, Адвокатская палата г. Москвы.
- Какие важные изменения в жилищном законодательстве за этот год Вы могли бы выделить? - На мой взгляд, в последнее время серьезных изменений в жилищное законодательство внесено не было. Основные принципы, формы и порядок реализации прав граждан на жилище определены в Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу 1 марта 2005 года. Однако у судов часто возникают вопросы в связи с практическим применением норм Жилищного кодекса. В целях обеспечения единства судебной практики и законности Пленум Верховного Суда РФ принимает постановления, в которых разъясняются вопросы практического применения жилищного законодательства. Поскольку обзоры судебной практики Верховного Суда РФ появляются сравнительно редко, каждый из них вызывает интерес со стороны правоприменительных структур и судов. Так, например, в последнем Постановлении Верховный Суд РФ разъяснил вопросы подведомственности дел, связанных с применением норм жилищного законодательства, вопросы соотношения норм ЖК РФ и других правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения, подчеркнул приоритет ЖК РФ перед другими правовыми актами, в том числе перед актами субъектов Российской Федерации. В Постановлении также подробно разъяснены многочисленные аспекты правопользования жилым помещением членов семьи собственника жилого помещения, вопросы изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, вопросы предоставления жилого помещения по договору социального найма, найма специализированных жилых помещений. Вместе с тем данное Постановление оставило неразрешенными многие проблемы правоприменительной практики, поскольку содержит достаточное количество оценочных категорий. В частности, о том, как определять состав семьи собственника и пр. Вновь внимание судов было обращено на принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Последний предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). В среде практикующих юристов это положение до сих пор вызывает неоднозначную оценку. Речь идет о случаях, когда жилое помещение находится в собственности нескольких лиц, причем одно из них обладает большей долей в праве общей собственности, а другое - меньшей, незначительной долей (например, 10/1). До 2008 года собственник большей доли при обращении в суд с иском о прекращении права второго собственника на его незначительную долю с выплатой компенсации за нее мог рассчитывать на удовлетворение своих требований, в случае если второй собственник был обеспечен другим жилым помещением, если у него не было существенного интереса в пользовании этой долей и эта доля незначительна. Таким образом, права собственника, обладающего большей долей и имеющего существенный интерес в пользовании жилым помещением, были реально защищены. Кроме того, таким решением суда исчерпывался, как правило, иногда годами длящийся конфликт между обладателями общей собственности. В настоящее время с учетом положений вышеназванного Постановления Верховного Суда РФ собственник меньшей доли, зная, что без его согласия он не будет лишен доли в праве общей собственности, получил возможность навязывать второму собственнику свои условия при решении вопросов, связанных с осуществлением права общей собственности (оплата коммунальных услуг, ремонт и реконструкция жилья и др.). Конфликт при этом не будет разрешен, а лишь разгорится с новой силой.
- Практика, естественно, неразрывно связана с законодательством. Что в законодательстве мешает Вам работами на Западе требуется в десятки раз меньше, чем в России. При этом нет необходимости при каждом посещении терять время в очередях; 3) в части западных стран регистрация отдана конкурирующим частникам. Регистрацией прав на недвижимость занимаются независимые агенты, которые заинтересованы в клиенте и выполняют свою работу качественно и быстро.
- Полагаю, что на практике Вам часто приходится сталкиваться с профессиональной безграмотностью. На Ваш взгляд, что обязан знать юрист, работающий в сфере недвижимости? - При урегулировании вопросов, связанных с недвижимостью, невозможно ограничиться знанием только лишь жилищного законодательства. Это, как правило, сложный, часто судебный процесс, требующий глубокого и практического изучения наследственного, семейного, договорного права, процессуального законодательства и многих других отраслей права. Сегодня возникает много вопросов в связи с образованием и деятельностью товариществ собственников жилья. Это уже отдельно сформировавшаяся подотрасль, специфику которой юрист также обязательно должен знать.
- Поделитесь, пожалуйста, практическим опытом рассмотрения дел, связанных с использованием ипотеки и пресловутой вексельной схемы. Могли бы Вы дать нашим читателям совет, как лучше вести себя в таких сложных ситуациях? - Единственный совет, который вам даст любой юрист: прежде чем подписать договор об ипотеке, о долевом строительстве, потребуйте предоставить вам проект этого договора и обратитесь к независимому правовому советнику, адвокату или юристу, которые уберегут вас от возможных неприятностей.
- Мы всегда просим рассказать об интересных судебных спорах в рамках жилищного законодательства. Что встречалось в Вашей практике нестандартного, сложного? - Каждый судебный спор интересен по-своему. Могу привести такой пример: граждане обратились в суд с иском о прекращении права пользования спорной квартирой их дочери и ее несовершеннолетнего ребенка, их внучки. Суд первой инстанции удовлетворил требования истцов. Кассационная инстанция оставила решение в силе, мотивируя это тем, что дочь перестала быть членом семьи своих родителей, поскольку совместного хозяйства с ними не ведет. И только суд надзорной инстанции, отменив решения судов первой и второй инстанций, принял новое судебное постановление, указав при этом, что, исходя из содержания частей 1 и 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, дети сохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являются родители, независимо от того, ведут они совместное хозяйство или нет. В частности, этот вопрос разъясняется в последнем Постановлении Верховного Суда РФ, о котором мы говорили ранее.
Название документа