Соотношение понятий "объекты незавершенного строительства" и "не завершенные строительством объекты" как проблема гражданского законодательства

(Сидорова В. Н., Черная Н. В.) ("Гражданское право", 2010, N 3) Текст документа

СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ "ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" И "НЕ ЗАВЕРШЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТЫ" КАК ПРОБЛЕМА ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА <*>

В. Н. СИДОРОВА, Н. В. ЧЕРНАЯ

Сидорова Валентина Николаевна, доцент кафедры гражданского и трудового права СПбГУП, кандидат юридических наук.

Черная Наталия Валерьевна, аспирант кафедры гражданского и трудового права Санкт-Петербургского гуманитарного университета профсоюзов.

В статье на основе системного исследования теории, действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики авторами анализируется правовая природа объектов незавершенного строительства (не завершенных строительством объектов) и делается вывод о необходимости внесения изменений в п. 1 ст. 130 ГК РФ в части определения недвижимых вещей с целью устранения существующего противоречия в действующем законодательстве.

Ключевые слова: строительство, недвижимость, государственная регистрация, объекты гражданских прав, объекты незавершенного строительства.

On the basis of systemic research of theory, current legislation, judicial and law-application practice the authors analyze legal nature of objects of carry-over construction (unaccomplished construction objects) and make a conclusion on the necessity of introduction of changes into point 1 of Article 130 of the Civil Code of the RF in a part of definition of unmovable things for the purpose of elimination of existing controversy in the current legislation.

Key words: construction, immovable property, state registration, objects of civil rights, objects of carry-over construction.

В процессе комплексного исследования проблем гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства (не завершенных строительством объектов) авторы приходят к следующим обоснованным выводам. В настоящее время в российской цивилистике существует несколько подходов к пониманию правовой природы объектов, не завершенных строительством, в основе которых лежат не только противоречия действующего законодательства, но и противоречия, сложившиеся в правоприменительной и судебной практике. Одним из наиболее распространенных является подход, сторонники <1> которого, ссылаясь на ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), склонны полагать, что наличие действующего договора строительного подряда не влияет на объективные свойства объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости и на признание его недвижимым имуществом. В этой связи некоторые из авторов <2> приходят к выводу, что в период действия договора строительного подряда заказчик (собственник) может без каких-либо ограничений как зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, так и распоряжаться им, в том числе путем отчуждения <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <1> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2005. С. 149 - 150; Захаров Ю. Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004; Козырь О. М. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 2 / Под ред. Л. А. Новоселовой, М. А. Рожковой. М., 2007. С. 190; Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007. С. 154; Захарова А. Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2007. С. 412; Дубровина Н. А. Регистрация объектов незавершенного строительства // Закон. 2006. N 2. С. 31; Некрестьянов Д. С., Петров Д. В., Скороходов Г. Б. Взгляд со стороны: круглый стол. В какой момент возникает объект незавершенного строительства как объект права? // Арбитражные споры. 2005. N 2. С. 104; Некрестьянов Д. С. Понятие и правовая природа объекта незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001. N 12. С. 18; Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Дис. ... к. ю.н. СПб., 2005. С. 74. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <2> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 150; Антипова О. М. Указ. соч. С. 154; Захарова А. Е. Указ. соч. С. 412; Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. С. 78; Ильин Д. И. Указ. соч. С. 147 - 149. <3> См.: Антипова О. М. Указ. соч. С. 169; Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. С. 106 - 108, 190; Некрестьянов Д. С. Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства // Правоведение. 2004. N 4. С. 66; Шалагинов К. Рождение права в процессе стройки // ЭЖ-Юрист. 2007. N 48. С. 13.

Руководствуясь указанными положениями, некоторые учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключили из перечня документов, необходимых при регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (не завершенные строительством объекты), документ, подтверждающий, что объект не является предметом действующего договора подряда. Такое требование отсутствует в перечне документов, предоставляемых на государственную регистрацию права собственности на не завершенные строительством объекты в Управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области <4>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве <5>, по Республике Коми <6>, по Владимирской области <7>, по Ростовской области <8>, по Красноярскому краю <9> и т. д. -------------------------------- <4> URL: http://www. gbr. ru. <5> URL: http://www. to77.rosreestr. ru. <6> URL: http://www. to11.rosreestr. ru. <7> URL: http://www. to33.rosreestr. ru. <8> URL: http://www. to61.rosreestr. ru. <9> URL: http://www. to24.rosreestr. ru.

Однако данная точка зрения не является бесспорной, и ряд ученых, также отмечающих, что независимо от того, являются объекты незавершенного строительства (не завершенные строительством объекты) предметом действующего договора строительного подряда или нет, они признаются недвижимым имуществом, но государственная регистрация права собственности на указанные объекты возможна при условии приостановления <10> либо прекращения действия договора строительного подряда <11>, приостановления строительства <12> либо "предварительного принятия части работ от подрядчика, не прерывая с подрядчиком обязательственных отношений" <13>. -------------------------------- <10> См.: Плотникова И. Н. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2003. С. 353. <11> См.: Алексеев В. А. Указ. соч. С. 79 - 80; Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. N 8. С. 128. <12> См.: Гонгало Б. М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. научных статей / Институт частного права. Екатеринбург, 2002. С. 6; Гонгало Б. М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11. С. 12; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 2001. С. 14. <13> Ломидзе О., Ломидзе Э. Распоряжение вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004. С. 47.

Рассматривая каждый из указанных подходов и соглашаясь с утверждением авторов о том, что в ст. 130 ГК РФ критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, следует отметить, что не завершенный строительством объект - недвижимое имущество - это результат частичного исполнения договора строительного подряда. В период действия договора строительного подряда овеществленного результата, предусмотренного договором, еще нет, поскольку результат появляется лишь в тот момент, когда прекращается процесс работ в связи с их полным исполнением в объеме, предусмотренном договором. Именно поэтому в период действия договора строительного подряда невозможно говорить об объекте незавершенного строительства как недвижимом имуществе - объекте вещных прав. И дело не в том, что "ст. 130 ГК РФ не предусматривает в качестве квалифицирующего признака недвижимой вещи отсутствие в отношении ее каких-либо договорных отношений" <14>, а в том, что в данном случае самой недвижимой вещи - не завершенного строительством объекта - в период действия договора строительного подряда еще не существует, возникает лишь обязательственное правоотношение между подрядчиком и заказчиком, в предмет которого входит объект незавершенного строительства, деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ), а нормы вещного права к предмету договора строительного подряда неприменимы <15>. -------------------------------- <14> Антипова О. М. Указ. соч. С. 154. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <15> См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. М., 2005. С. 245; Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М., 2006. С. 293; Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 83.

Именно с указанными выше обстоятельствами связана невозможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Поскольку, исходя из смысла п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и Закона о государственной регистрации, право собственности на процесс выполнения строительных работ (элемент обязательственных правоотношений) не подлежит регистрации. И приостановление строительства в данном случае не решает вопроса о возможности регистрации права собственности, поскольку, если строительство приостановлено, но договор строительного подряда продолжает действовать, объект незавершенного строительства продолжает оставаться предметом указанного договора, элементом обязательственных отношений. Только после прекращения договора строительного подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, можно говорить об объекте как недвижимом имуществе (недвижимости), элементе вещно-правовых отношений, при условии соответствия его объективным критериям, предусмотренным в ст. 130 ГК РФ. Именно с этого момента заказчик (собственник) может зарегистрировать право собственности на не завершенный строительством объект и распоряжаться им. На невозможность распоряжения объектом незавершенного строительства неоднократно указывалось и в судебной практике. Так, в п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 <16> отмечено, что, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. -------------------------------- <16> См.: п. 21 информационного письма от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда".

В другом деле ФАС Восточно-Сибирского округа, отказывая в удовлетворении искового требования о передаче объекта незавершенного строительства, отметил, что истребуемый объект является предметом действующего договора строительного подряда, соответственно, "поскольку договор подряда не расторгнут, у сторон сохраняются обязательства, связанные со строительством объекта" <17>. -------------------------------- <17> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2005 г. по делу N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2.

В юридической литературе Н. Мельников также отмечает, что "до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу..." <18>. -------------------------------- <18> Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 59.

В подтверждение данных выводов и опровергая указанные выше точки зрения, позиция, изложенная в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов. Так, В. В. Витрянский пишет, что данная позиция в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Автор отмечает, что, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, "о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимости, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам" <19>. В случае же если "обязательство по каким-либо причинам прекращено... незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота" <20>. "Таким образом, - делает вывод И. А. Алещев, - в зависимости от наличия действующего договора подряда в отношении отчуждаемого объекта незавершенного строительства следует различать его правовой статус как объекта недвижимого имущества (если такого договора нет) и как части комплекса прав и обязанностей подрядчика" <21>. -------------------------------- <19> Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 240. <20> Там же. С. 240. <21> Алещев И. А. Сделки с недвижимостью // ЭЖ-Юрист. 2000. N 30. С. 3.

Исходя из разъяснений, данных ВАС РФ, С. П. Гришаев делает похожие выводы, указывая, "что до тех пор, пока договор строительного подряда не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства" <22>. Аналогичной точки зрения придерживаются К. И. Скловский <23>, Е. А. Киндеева <24>, Е. С. Болтанова <25>, Е. Б. Козлова <26> и др. <27>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья С. П. Гришаева "Правовой режим объектов незавершенного строительства" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <22> Гришаев С. П. Правовой режим объектов незавершенного строительства // Жилищное право. 2006. N 2. С. 13. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <23> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 410 - 411. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <24> См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. С. 245; Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 293; Киндеева Е. А. Указ. соч. С. 83. <25> См.: Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д, 2002. С. 55. <26> См.: Козлова Е. Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 1. С. 118. <27> См.: Беленькая А. Я. Проблемы квалификации прав на объект строительства: Автореф. дис. ... к. ю.н. М., 2004. С. 14; Скиба П. В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис. ... к. ю.н. М., 2001. С. 11.

На данных принципах базируется и практика федеральных арбитражных судов, которые, несмотря на включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, и внесение изменений в ст. 25 Закона о государственной регистрации, относят не завершенные строительством объекты к недвижимому имуществу лишь в том случае, если они не являются предметом действующего договора строительного подряда <28>. -------------------------------- <28> Так, в Постановлении от 7 сентября 2006 г. по делу N А43-5013/2005-12-152 ФАС Волго-Вятского округа указал, что "в рамках действующего договора строительного подряда возможна лишь передача прав, а не вещи. ООО "Фирма "Либе" не вправе была передавать объект в качестве паевого взноса в гаражный кооператив, следовательно, устраняются основания возникновения у ГСПК "Волга-НН" вещного права на спорный объект". В другом Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 25 июня 2008 г. по делу N А28-10112/2007-331/25 также отметил, что "спорный объект незавершенного строительства продолжает оставаться объектом обязательственных отношений и вещные права на него отсутствуют, а потому право собственности на него не может быть зарегистрировано". К похожим выводам приходит и ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27 февраля 2008 г. N А57-2295/07-34: "Системный анализ ст. 130, 219 ГК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что не завершенное строительством строение в период производства строительных работ по его созданию не может признаваться объектом недвижимости".

Данный подход в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства (не завершенных строительством объектов). Поскольку из сопоставления п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 2, 3, 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации очевидно, что, несмотря на то что и в первом, и во втором случае речь идет об объекте недвижимого имущества, для его определения законодатель использует различные правовые категории: "не завершенные строительством объекты" (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8) и "объекты незавершенного строительства" (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 2, 3, 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации). При этом в юридической литературе без должного внимания остался достаточно важный, как с точки зрения теории, так и с точки зрения практики, вопрос - о соотношении указанных категорий. Для уяснения сущности каждой из них необходимо обратиться к предмету договора строительного подряда. Классификационная группа гражданско-правовых договоров по выполнению работ, в том числе договоров строительного подряда, имеет сложный предмет, включающий в себя процесс выполнения работ и овеществленный материализованный результат, подлежащий передаче, достижение которого является конечной целью выполнения этих работ. Пока выполняется процесс работ, нет конечного результата. Как только появился конечный результат, прекращается процесс выполнения работ. Такой подход к определению предмета договора строительного подряда позволяет выделить: - объект, не завершенный процессом строительства, или объект, не завершенный строительством. В данном случае речь идет об объекте как недвижимом имуществе, которое является элементом вещно-правовых отношений; - объект незавершенного строительства, т. е. процесс выполнения строительных работ. Процесс выполнения строительных работ является элементом обязательственных правоотношений, вытекающих из договора строительного подряда. В этой связи представляется, что в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 дается более точное определение недвижимого имущества - "не завершенные строительством объекты" <29>, нежели в ст. 130 ГК РФ - "объекты незавершенного строительства". -------------------------------- <29> См.: п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Очевидно, что в рассматриваемом вопросе законодателем допущена досадная юридическая и смысловая (лингвистическая) ошибка, в результате которой произошла подмена понятий "объект" (статика) и "процесс" (динамика). Это, в свою очередь, приводит к возникновению практической проблемы: регистрации объекта незавершенного "строительства" - в рамках действующего договора подряда (динамика, процесс - обязательственное право) в качестве не завершенного строительством "объекта" (статика - вещное право). В связи с изложенным представляется необходимым на законодательном уровне внести изменение в п. 1 ст. 130 ГК "Недвижимые и движимые вещи", заменив слова "объекты незавершенного строительства" (процесс) словами "не завершенные строительством объекты" или "объекты, не завершенные строительством" (объект) <30>. -------------------------------- <30> См.: Сидорова В. Н. Правоотношения банкротства юридических лиц. СПб., 2008.

Название документа