Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства при банкротстве застройщика
(Крушевская М. В.) ("Правовые вопросы строительства", 2010, N 2) Текст документаПРОБЛЕМЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
М. В. КРУШЕВСКАЯ
Крушевская М. В., аспирантка кафедры гражданского права ФГАОУ ВПО "Южный федеральный университет".
Развитие рыночных отношений в России привело к расширению негосударственного сектора в экономике, в частности в строительстве жилья. В связи с тем что государство перестало активно участвовать в решении жилищных проблем, строительство многоквартирных домов стало осуществляться на долевых началах, что не всегда приводит к желаемым результатам. Одной из причин такого финала часто является объявление банкротом застройщика, осуществляющего строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. В связи с этим возникают проблемы обеспечения интересов не только кредиторов-дольщиков, но и других заинтересованных лиц. На практике часто имеют место случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект. В качестве иллюстрации можно привести следующий пример. Фабула дела такова. ЗАО "Интерстройкорд" было получено разрешение на производство строительных работ объекта капитального строительства на ранее предоставленном земельном участке. Позже им были заключены договоры с третьими лицами о долевом строительстве квартир. 20 декабря 2005 г. решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-7398/2005-С2-7 ЗАО "Интерстройкорд" признано несостоятельным. В отношении должника было открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника включил спорный объект незавершенного строительства в конкурсную массу и передал его на торги. При этом право собственности на данный объект не было зарегистрировано. Специализированная организация - Фонд имущества г. Ростова-на-Дону - 25 декабря 2006 г. провела торги, победителем которых стало ООО "МЕГА Строй". Должник и общество на основании результатов торгов 26 декабря 2006 г. заключили договор купли-продажи незавершенного строительства. Общество приняло и оплатило указанное недвижимое имущество. Покупатель обратился в Арбитражный суд с иском о признании права собственности за ним на объект незавершенного строительства. Решением Арбитражного суда от 25 апреля 2008 г. было признано право собственности за истцом. Кредиторы-дольщики обжаловали данное решение <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2008 по делу N А53-4721/2008-С2-11. Документ опубликован не был // СПС "КонсультантПлюс".
Затем последовала череда обжалований, которые заканчивались одинаково: признанием недействительным договора купли-продажи в силу отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и отказом в признании права собственности за покупателем. И наконец, ФАС Северо-Кавказского округа, рассматривая дело в кассационной инстанции, пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства <2>. -------------------------------- <2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2009 по делу N А53-25934/2008. Документ опубликован не был // СПС "КонсультантПлюс".
Проведение торгов в рамках конкурсного производства является особым порядком заключения договора купли-продажи недвижимости. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" <3>, описывая порядок проведения торгов, не предусматривает требования обязательной регистрации права собственности на момент проведения торгов и не предусматривает возможности проверки ее наличия на данный момент участниками торгов. Поэтому проверка регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возможна после заключения договора на торгах, когда возникнет вопрос о регистрации перехода права собственности. Регистрация права собственности может быть парализована обеспечительными мерами, введенными при процедуре банкротства. Так, конкурсный управляющий 3 мая 2007 г. не мог зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку решением Ленинского суда была введена обеспечительная мера в виде запрета на совершение регистрационных действий. Только 20 октября 2008 г. конкурсный управляющий смог зарегистрировать право собственности на недвижимый объект. -------------------------------- <3> См.: Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Исходя из п. п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации <4> (далее - ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может существовать до государственной регистрации перехода права собственности. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости по общему правилу является собственник недвижимости. -------------------------------- <4> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
При долевом строительстве многоквартирных домов создается новый объект недвижимости. Создание вещи является первоначальным основанием приобретения права собственности. Поскольку отсутствует легальное определение права собственности, следует обратиться к доктрине. В юридической литературе нет единого подхода к определению общего понятия права собственности. В теории выделяют экономическое и юридическое содержание права собственности. Так, А. В. Венедиктов, отталкиваясь от понятия права собственности как присвоения, давал ему следующее определение: право собственности есть "право индивида или коллектива использовать средства и продукты производства своей властью и в своем интересе на основе существующей в данном обществе системы классовых отношений и в соответствии с нею" <5>. -------------------------------- <5> Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность / Академия наук СССР. М.-Л., 1948. С. 34.
Ученый трактует понятие присвоения в широком и в узком смыслах. В широком смысле под присвоением понимается совокупность производственных отношений в их полном объеме, а в узком - отношения собственника к средствам и продуктам производства "как к своим". Только в узком смысле присвоение опосредуется нормами о праве собственности <6>. -------------------------------- <6> См.: Там же. С. 32.
О. С. Иоффе указывал на то, что право собственности с точки зрения его экономической сущности может быть "охарактеризовано как право присвоения. Но право собственности - юридический институт. Ввиду этого его анализ не может быть исчерпан только характеристикой его экономической сущности. Задача заключается в том, чтобы выявить также и юридическое содержание права собственности" <7>. "Юридическое содержание права собственности и образуют правомочия, которыми закон наделяет собственника" <8>. О. С. Иоффе критикует подход А. В. Венедиктова к понятию присвоения. Он считает, что нет необходимости в широком и узком подходах в понятии присвоения. -------------------------------- <7> Иоффе О. С. Советское гражданское право. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1958. Ч. 1. С. 271 - 272. <8> Там же. С. 272.
Это все относится к экономической сущности права собственности. Что же касается юридического содержания, то А. В. Венедиктов считает, что юридическое содержание не ограничивается тремя правомочиями. Он вводит понятие "использование" продуктов и средств производства. При этом собственник не только использует имущество, а использует его в "своей власти и в своем интересе" <9>. О. С. Иоффе считает это указание ценным "потому, что оно как раз и позволяет разграничить право собственности и смежные имущественные правоотношения по их юридическому содержанию" <10>. -------------------------------- <9> Венедиктов А. В. Указ. соч. С. 34. <10> Иоффе О. С. Указ. соч. С. 276.
Ю. К. Толстой, в свою очередь, критикует А. В. Венедиктова и полагает, "что в трех правомочиях собственника юридическое содержание права собственности выражается полнее и конкретнее, чем понятие "использование". Ю. К. Толстой фактически использует аналогичные критерии, когда особенность права собственности он усматривает в том, что в пределах, указанных в законе, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом "вполне свободно, по собственному усмотрению, в целях удовлетворения своих интересов" <11>. -------------------------------- <11> Там же. С. 276.
Поэтому видится необходимость ввести общее определение права собственности в Гражданский кодекс. В данном определении должен быть отражен помимо трех правомочий такой признак, как "наиболее полное господство лица над вещью, включающее возможность совершения в отношении вещи любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и законные интересы других лиц" <12>. Данный признак должен быть отражен в определении, поскольку он является одним из характерных признаков имущественной автономии гражданина, а она, в свою очередь, неотъемлемым условием для признания общественного отношения гражданским. -------------------------------- <12> Концепция развития законодательства о вещном праве. С. 23.
Создание вещи является первоначальным основанием приобретения права собственности. В ст. 8 ГК РФ "Основания возникновения гражданских прав и обязанностей" законодатель дает легальную классификацию юридических фактов. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является исходя из ст. 218 изготовление или создание вещи для себя. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Юридическим фактом, с которым связано возникновение права собственности на вещь, является факт создания данной вещи. Таким образом, "если застройщик ведет строительство для себя и своими силами и средствами, то все права на объект застройки все время принадлежат ему, и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые договоры долевого участия, по которым дольщикам принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строительства - путем продажи всего здания или его частей в порядке, установленном для распоряжения недвижимостью" <13>. -------------------------------- <13> Скловский К. И. Право на объект строительства // Журнал российского права. 1997. N 11. С. 108.
Документом, фиксирующим факт создания вещи, является разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Он будет являться правоустанавливающим документом. В силу договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязуется передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Учитывая то, что разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, так как объект недвижимости не достроен, право собственности у дольщиков не возникло. В силу специфики объекта гражданских прав в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Это предусматривается также ст. ст. 12 и 25 Федерального закона "О государственной регистрации" <14>. Но если объект незавершенного строительства не имеет разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, то какой документ может являться правоустанавливающим? Можно ли запись в ЕГРП считать способом фиксации факта создания не завершенного строительством объекта? -------------------------------- <14> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Факт создания объекта, не завершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах: 1) документах, подтверждающих право пользования земельным участком, отведенным для строительства объекта недвижимости; 2) разрешении на строительство; 3) проектной документации; 4) документах, описывающих данный объект <15>. Ответ же на вопрос, является ли запись в ЕГРП способом фиксации факта создания объекта, не завершенного строительством, непосредственно связан с проблемой правовой природы акта государственной регистрации на недвижимое имущество. -------------------------------- <15> См.: п. п. 2 - 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В литературе существуют различные подходы к правовой природе государственной регистрации. Одни авторы <16> считают государственную регистрацию правопорождающим актом. Другие авторы <17> признают государственную регистрацию не правопорождающим, а правоподтверждающим актом. -------------------------------- <16> См.: Пискунова М. Г., Киндеева С. А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С. 254; Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 48. <17> См.: Шейнин Л. Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 57; Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. ... к. ю.н. Ростов н/Д, 2009. С. 10.
В ст. ст. 8 и 218 ГК РФ государственная регистрация не предусматривается в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Но в п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ законодатель связывает момент возникновения прав с государственной регистрацией. В силу п. п. 1, 2 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Анализируя данные положения закона, следует согласиться с Л. Б. Шейниным, что "буквальное его толкование дает основание считать, что эти права существовали и раньше, то есть до обращения заинтересованного лица за их регистрацией. Таким образом, и появляется известное несоответствие (или даже противоречие) между ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации" <18>. Это происходит потому, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить не правопорождающий характер, а правоподтверждающий. -------------------------------- <18> Шейнин Л. Б. Указ. соч. С. 58.
Поскольку юридическим содержанием субъективного права собственности на данный момент является совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения, то с момента создания объекта незавершенного строительства у застройщика возникает право владения, заключающееся в фактическом отношении лица к вещи, связанное с юридическими последствиями. Что же касается правомочия распоряжения, то оно юридически возникает в силу особенностей оборота недвижимых вещей только с момента государственной регистрации. Если считать, что право собственности возникает с момента регистрации, то какими правами на объект незавершенного строительства обладает застройщик до регистрации права собственности и имеет ли он вообще какие-либо права на него? Застройщик может являться только законным владельцем, поскольку он находится в непосредственном фактическом отношении к объекту незавершенного строительства. Если следовать разграничению владения и держания, то застройщик является владельцем, а не держателем. В юридической литературе имеются различные подходы к пониманию владения. Д. И. Мейер понимал под владением фактическое отношение лица к вещи, связанное с юридическими последствиями, удержание - фактическим отношением лица к вещи, не связанное ни с какими юридическими последствиями <19>. -------------------------------- <19> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 1997. Ч. 2. С. 7.
Г. Ф. Шершеневич понимал под владением "обеспеченное объективным правом фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе". Это определение имеет субъективный и объективный признаки. Субъективный признак заключается в желании иметь вещь для себя, а объективный - во внешнем отношении лица к вещи. Различие между держанием и владением заключается в отсутствии субъективного признака у первого <20>. -------------------------------- <20> См.: Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 198.
Исходя из вышесказанного возникает необходимость обратиться к сущности владения: является ли оно фактом или правом? Относительно данного вопроса среди ученых нет единства мнений. Так, Г. Ф. Шершеневич считал, что владение следует признать правом и предлагал причислить его к категории вещных прав <21>. -------------------------------- <21> См.: Там же. С. 201.
Д. И. Мейер признавал, что "всякое владение, не вытекающее из права собственности, есть факт" <22>. -------------------------------- <22> Мейер Д. И. Указ. соч. С. 9.
К. И. Скловский, анализируя действующее законодательство, считает владение фактом <23>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <23> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 292.
Таким образом, можно выделить два подхода к этой проблеме. Согласно первому подходу владение является фактом (Савиньи, Рудорф, Виндшейд, Дернбург, Мейер). Согласно второму подходу владение есть право (Ганс, Пухта, Иеринг, Шершеневич). По данному вопросу следует солидаризироваться с К. И. Скловским и рассматривать владение в качестве факта. Так как юридически в силу действующего законодательства у застройщика не возникло право собственности, то данное право собственности не могло возникнуть и у покупателя, поскольку никто не может передать другому больше прав, чем сам имеет. Исходя из вышеизложенного ЗАО "Интерстройкорд" в установленном законом порядке не приобрело права собственности. Следовательно, оно не признается собственником. Но поскольку застройщик владел объектом незавершенного строительства, то он передал покупателю владение. Так как владение является фактической позицией, а не субъективным правом, для его передачи необходимы были фактические, а не юридические действия. Поэтому сделку купли-продажи можно было не совершать, а ограничиться актом приема-передачи с указанием лица, которому передается владение. В силу общего учения о недействительности сделок сделка с пороком содержания признается недействительной. При этом под содержанием сделки понимается совокупность всех ее условий. Любой договор содержит три вида условий: существенные условия (т. е. те, которые необходимы и достаточны для заключения договора); обычные (обычно встречающиеся в подобных договорах) и случайные (те, которые изменяют и дополняют обычные условия). В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет - недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в ЕГРП для объектов недвижимости после государственной регистрации. В нашем деле суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое ЗАО "Интерстройкорд" недвижимое имущество оно не может быть предметом гражданско-правовой сделки, и признавали договор купли-продажи недвижимости недействительной сделкой, так как до государственной регистрации и создания специального раздела в ЕГРП, содержащего записи об объекте недвижимого имущества, юридически объект незавершенного строительства не был объектом гражданских прав. С выводом суда ФАС Северо-Кавказского округа относительно того, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, не следует соглашаться. Поэтому верно признавать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Государственная регистрация влияет на действительность сделки как основание возникновения соответствующего обязательства. Регистрация имеет значение также и для второй части: для переноса права собственности на покупателя. Пункт 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что право на незавершенный строительный объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. В соответствии с п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 <24> право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. То есть когда объект незавершенного строительства становится предметом сделки в гражданском обороте. Из этого следует, что регистрирующие органы проверяют наличие права на этот объект незавершенного строительства в реестре, а затем регистрируют переход права собственности. Следовательно, прежде регистрируется право продавца, а затем - переход прав. Исходя из ст. 223 ГК РФ право собственности покупателя на объект недвижимости возникает с момента его регистрации. -------------------------------- <24> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "КонсультантПлюс".
После заключения и исполнения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, а также после включения денежных средств в состав имущества должника при его банкротстве, при признании договора недействительным, с чем же остается покупатель? Ведь он является добросовестным владельцем. В этот же момент появляются кредиторы-дольщики, желающие возвратить свои денежные средства. В соответствии с п. 3 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника. В соответствии с действующим на момент рассмотрения вышеприведенного дела законодательством в силу п. 1 ст. 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" <25> исполнение обязательств застройщика должно было обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства объектов недвижимости, либо залогом, либо поручительством. В силу п. 2 ст. 13 данного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считался находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. В соответствии с п. 5 ст. 13 данного Закона застройщик обязан был зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При его уклонении от государственной регистрации она осуществлялась на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Но до открытия процедуры конкурсного производства собственник (ЗАО "Интерстройкорд") не зарегистрировал свое право собственности, и, таким образом, право залога у кредиторов-дольщиков не возникло до конкурсного производства. Реализация данного обеспечения исполнения обязательств застройщиком во время процедуры конкурсного производства не могла быть осуществлена, и кредиторы-дольщики были признаны текущими кредиторами. Скорее всего, это произошло потому, что они обратились после того, как сформировался реестр кредиторов. -------------------------------- <25> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 дек. N 292.
Чтобы избежать лишних сложностей и проблем на практике, необходимо четко обозначить на законодательном уровне момент возникновения права собственности у застройщика. На наш взгляд, необходимо закрепить положение о том, что право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его создания. Вопрос относительно момента создания объекта незавершенного строительства в юридической литературе является дискуссионным. Так, О. М. Козырь, признавая объект незавершенного строительства движимым имуществом, допускает возможность "законодательного решения, когда не завершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта" <26>. Таким образом, автор связывает момент возникновения объекта незавершенного строительства с определенной стадией его готовности. -------------------------------- <26> Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. С. 278.
На наш взгляд, более правильной является привязка момента возникновения объекта незавершенного строительства к моменту "соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства" <27>. -------------------------------- <27> Шалагинов К. К. Указ. соч. С. 9 - 10.
Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости. А с возведением объекта недвижимости должно возникать право собственности на него. В соответствии с Концепцией совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации принцип внесения (один из принципов, на котором строится любая регистрация прав) "понимается в действующем российском законодательстве крайне широко - право считается возникшим только с момента его государственной регистрации. При этом законодатель не проводит различия между разными основаниями возникновения права - основанными на законе или на сделке" <28>. -------------------------------- <28> Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 12.
На наш взгляд, принцип внесения понимается в действующем законодательстве довольно узко, поскольку право может считаться возникшим не только с момента его государственной регистрации (например, право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его создания). Составители Концепции ссылаются на систему поземельных книг Германии, на базе которой в основном построена отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество, и указывают на тот факт, что в соответствии с этой системой регистрация права является обязательной предпосылкой его возникновения только в случае совершения сделки по поводу указанного права. В случаях, когда право возникает у лица в силу закона, оно возникает независимо от государственной регистрации <29>. -------------------------------- <29> См.: Там же. С. 12.
На наш взгляд, на законодательном уровне необходимо внести ясность относительно правовой природы государственной регистрации и признать за ней силу правоподтверждающего акта. На основании вышеизложенного в законодательство необходимо внести следующие изменения. Статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации следует изложить в следующей редакции: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его создания, подтвержденного необходимыми документами. Моментом создания объекта незавершенного строительства является момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства". Пункты 1 и 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изложить в следующей редакции: "1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества подтверждается регистрацией, осуществляемой на основании документов, подтверждающих факт его создания. 2. Право собственности на объект незавершенного строительства подтверждается регистрацией, осуществляемой на основании документов, указанных в настоящей статье".
Название документа