Дачная амнистия пять лет спустя

(Кирпикова Н.)

("ЭЖ-Юрист", 2011, N 13)

Текст документа

ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ ПЯТЬ ЛЕТ СПУСТЯ

Н. КИРПИКОВА

Наталья Кирпикова, г. Екатеринбург.

Называемый в просторечье "дачной амнистией" Закон N 93-ФЗ был принят 30 июня 2006 года. Но, несмотря на почти пять лет, прошедших с момента его появления, вопросы применения возникают как у граждан, так и у практикующих юристов. Так какие же документы необходимы для регистрации в упрощенном порядке домовладения?

Возможно ли зарегистрировать в упрощенном порядке (по дачной амнистии) жилой дом, построенный после выхода Закона N 93-ФЗ? Можно ли зарегистрировать по дачной амнистии дом, который будет построен через год? Эти вопросы вызваны, возможно, тем, что в отношении земельных участков, право собственности на которые можно регистрировать в упрощенном порядке, Законом N 93-ФЗ предусмотрено четкое ограничение: земельные участки должны быть предоставлены до введения в действие Земельного кодекса, то есть до 2001 года. В отношении же индивидуальных жилых домов какие-либо ограничения Законом N 93-ФЗ не предусмотрены.

Закон N 93-ФЗ дает четкие основания, по которым право собственности на индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки может быть зарегистрировано в упрощенном порядке. На регистрацию необходимо представить:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта и содержащие его описание. До 1 марта 2015 года такими документами являются кадастровый паспорт объекта или декларация;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок уже зарегистрировано.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации не допускается.

Таким образом, гражданам, которые построили индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки после введения в действие Закона о "дачной амнистии", на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство или личное подсобное хозяйство в пределах населенных пунктов, не требуется получать разрешение на строительство и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. Закон N 93-ФЗ не делает разграничений между объектами, построенными до введения в действие Земельного кодекса и после. Он ограничивает лишь срок действия упрощенного порядка регистрации, а именно до 1 марта 2015 года.

Название документа

"Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ"

(Карасева С. Ю.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ

ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 31 марта 2011 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Постановление от 25 января 2011 г. N 13905/10

Банк и А. (заемщик) заключили кредитный договор от 15.08.2008 о предоставлении кредита в сумме 5990000 руб. для оплаты заемщиком строительства однокомнатной квартиры. Предоставленные денежные средства были использованы А. на оплату по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса от 04.12.2008, согласно которому ООО "Н" (застройщик) обязуется передать дольщику жилое помещение, расположенное в жилом комплексе. Договор зарегистрирован 24.12.2008.

Согласно кредитному договору исполнение обязательств заемщика по возврату кредита обеспечивается залогом ряда объектов, в том числе залогом права требования по договору участия в долевом строительстве данной однокомнатной квартиры и ее ипотекой в силу закона.

Банк обратился к УФРС с письмом, в котором указал, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве управление не зарегистрировало одновременно (без представления отдельного заявления и уплаты госпошлины) залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить регистрацию. Письмом от 28.04.2009 управление отказало в регистрации ипотеки в силу закона.

Банк обратился с заявлением о признании незаконным уклонения управления от регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса и об обязании произвести регистрацию.

Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты в силе.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Пунктом 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". При этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из данной нормы, а также иных положений Закона N 102-ФЗ не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона N 102-ФЗ, в том числе и ст. 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В данном случае, поскольку стороны не договорились об ином, права требования участника долевого строительства, вытекающие из заключенного в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве.

Установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды указали, что в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона N 102-ФЗ, которая подлежит государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты госпошлины в момент регистрации договора.

Президиум ВАС РФ оставил все судебные акты по делу без изменения.

Постановление от 25 января 2011 г. N 10661/10

Администрация муниципального образования обратилась с иском об обязании предпринимателя А. освободить земельный участок общей площадью 15 кв. м., привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю (администрации); а также о погашении в судебном порядке записи в ЕГРП о государственной регистрации права аренды А. на данный участок.

Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил, указав, что в случае неисполнения судебного акта администрация вправе осуществить соответствующие действия за счет А. с взысканием с него понесенных расходов. ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

По договору аренды от 28.12.2000 администрация (арендодатель) предоставила А. (арендатор) во владение и пользование земельный участок общей площадью 15 кв. м. для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Договор заключен на срок до 30.11.2005, зарегистрирован в установленном порядке.

По истечении срока действия договора А. в отсутствие возражений со стороны администрации продолжил пользоваться участком, что в силу ст. ст. 610 и 621 ГК РФ послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок.

В связи с принятием решения о реконструкции квартала администрация, реализуя право, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, 27.03.2008 направила А. уведомление об отказе от исполнения договора аренды. А. участок не освободил и не возвратил его арендодателю.

Суд первой инстанции исходил из того, что освобождение участка от принадлежащего А. павильона невозможно без разрушения соседних магазинов, находящихся в собственности других лиц; принадлежащий А. павильон обладает признаками недвижимого имущества, поэтому возврат участка администрации невозможен по правилам, которые регулируют правоотношения, возникающие из договора аренды. Выводы суда основаны на заключении судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отметил, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекратил свое действие в результате отказа администрации от его исполнения. Следовательно, А. обязан освободить арендуемый участок от принадлежащего ему объекта вне зависимости от технических характеристик данного имущества. Не отрицая того, что снос павильона затрагивает права третьих лиц, суд отклонил доводы А. о невозможности демонтажа без нанесения ущерба имуществу смежных собственников. Суд счел, что эти обстоятельства относятся к вопросу исполнения судебного акта об освобождения участка и не имеют значения при рассмотрении дела по существу.

Распоряжением администрации от 23.12.1998 разрешено строительство торгово-бытового комплекса в соответствии с разработанным и согласованным с управлением архитектуры и градостроительства проектом.

Комплекс состоит из строений, помещения в которых используются физическими и юридическими лицами для осуществления торговой деятельности. При этом, как видно из заключения эксперта и справки, составленной по итогам технического обследования, принадлежащий А. павильон является одним из таких помещений и имеет единые со смежными помещениями комплекса стены, бетонный фундамент, кровлю, металлический каркас. Данный павильон в соответствии с техническим паспортом внесен в Единый государственный реестр объектов капитального строительства в качестве нежилого помещения - магазина.

Строительство комплекса осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления в соответствии с утвержденной ими проектной документацией, что свидетельствует о согласии истца с возведением объекта недвижимого имущества на земельном участке, из состава которого ответчику впоследствии был выделен спорный участок.

Таким образом, последующие эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости, построенного при непосредственном участии органов местного самоуправления, возможны только на едином участке, специально сформированном для этих целей.

Администрация, по существу, требовала от А. произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что, поскольку при предоставлении участка А. на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к данным отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка. Так как договор аренды был заключен с А. после окончания строительства комплекса, прекращение его действия с учетом подлежащей применению ст. 36 ЗК РФ само по себе не порождает у А. обязанности освободить участок и вернуть его администрации. Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Кроме того, освобождение и возврат участка повлекут за собой разрушение смежных павильонов, принадлежащих другим лицам, и повреждение общих инженерных элементов торгово-бытового комплекса, на что прямо указывается в заключении эксперта.

Следовательно, иск не может быть предъявлен администрацией лишь к А. без привлечения в качестве соответчиков собственников иных помещений в комплексе.

Президиум ВАС РФ отменил постановления кассационной и апелляционной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление от 25 января 2011 г. N 8624/10

Решением суда от 21.08.2007 МУП признано несостоятельным (банкротом). В отношении его открыто конкурсное производство, определением от 11.09.2007 утвержден конкурсный управляющий.

Банком с расчетного счета МУП произведено списание денежных средств по инкассовым поручениям, выставленным налоговой инспекцией.

Решением суда от 04.06.2009, оставленным без изменения апелляционным судом, установлена необоснованность списания со счета МУП 646868,10 руб., эта сумма взыскана с банка в пользу МУП.

Спорная сумма перечислена банком на счет МУП (платежное поручение от 23.09.2009).

Банк, полагая, что восстановление на счете МУП необоснованно списанных денежных средств и, как результат, неосновательное обогащение соответствующего бюджета произошли за счет его собственных средств, обратился с иском о взыскании с инспекции 646868,10 руб. неосновательного обогащения.

Решением суда иск удовлетворен. ФАС округа решение оставил без изменения.

По мнению инспекции, спорная сумма не поступала в ее распоряжение, а в порядке распределения налоговых доходов была направлена в бюджет соответствующего публичного образования, следовательно, неосновательное обогащение могло возникнуть только у публичного образования, а не у государственного органа; инспекция не обладает полномочиями главного распорядителя средств данного бюджета, а также не является финансовым органом, в силу чего не уполномочена представлять публичное образование по искам о взыскании неосновательного обогащения.

Суд руководствовался ст. ст. 15, 393, 1102 ГК РФ и исходил из следующего.

В результате исполнения банком требований инспекции денежные средства МУП поступили в бюджет в нарушение порядка, определенного ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и ГК РФ, что повлекло обязанность инспекции возвратить их МУП из бюджета в соответствии с НК РФ. Денежные средства по решению суда были возмещены МУП банком, а не инспекцией. Следовательно, неосновательное обогащение соответствующего бюджета возникло за счет собственных средств банка и он, выступая потерпевшим в спорных правоотношениях, вправе потребовать возврата инспекцией неосновательно приобретенного имущества.

Однако суды не учли следующее.

Как видно из судебных актов, спорная сумма, квалифицируемая банком как неосновательное обогащение, была взыскана с него на основании ст. ст. 15, 393 и 401 ГК РФ как убытки, причиненные МУП - клиенту банка в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору банковского счета.

Денежные средства были списаны банком со счета МУП в нарушение положений абз. 7 п. 1 ст. 126 и ст. 134 Закона N 127-ФЗ в отсутствие в инкассовых поручениях сведений, дающих основания для списания указанных в них денежных сумм как текущих платежей.

Между тем в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 25 "О некоторых вопросах, связанных с квалификацией и установлением требований по обязательным платежам, а также санкциям за публичные правонарушения в деле о банкротстве" разъяснено, что банк осуществляет проверку правомерности взыскания по формальным признакам, квалифицируя подлежащее исполнению требование как текущее на основании имеющихся в инкассовом поручении данных. При отсутствии соответствующих данных инкассовое поручение подлежит возврату банком налоговому органу.

Обязанность по восстановлению на счете клиента незаконно списанных денежных средств является мерой гражданско-правовой ответственности банка за нарушение условий договора банковского счета, основанного на риске повышенной ответственности банка. Следовательно, перечисленная банком МУП во исполнение решения суда сумма составляет убыток, возникший в результате неправомерных действий самого банка.

Из ст. 1102 ГК РФ не следует, что факт привлечения банка к такой ответственности создает условия для квалификации спорной суммы как неосновательного обогащения третьих лиц (в данном случае - инспекции) за счет его собственных средств. Иное толкование этой нормы допускало бы возможность возложения на третьих лиц обязанности по возмещению убытков, возникающих из ненадлежащего исполнения банком договора банковского счета.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и в иске отказал.

Постановление от 25 января 2011 г. N 11143/10

ОАО "Н" обратилось с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства о привлечении к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Решением суда требование удовлетворено. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Инспекцией проведена проверка соблюдения ОАО "Н" градостроительного законодательства при строительстве объекта капитального строительства, которой установлено, что эксплуатация АЗС на 250 заправок легковых автомобилей в сутки осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию.

По результатам проверки составлен протокол об административном правонарушении от 30.11.2009 и вынесено постановление от 08.12.2009 о привлечении к ответственности в виде 15000 руб. штрафа.

Суды сделали вывод, что АЗС подпадают под действие п. 4 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, исключающего необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации и, соответственно, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако суды не учли следующее.

Частью 5 ст. 9.5 КоАП РФ предусмотрена ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план участка; разрешение на строительство; документы, подтверждающие соответствие параметров, технических условий, технических регламентов реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; заключение органа государственного строительного надзора.

Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

ОАО "Н" выдано разрешение от 20.08.2009 на реконструкцию объекта капитального строительства - автозаправочной станции.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса по окончании реконструкции объекта ОАО "Н" обязано было обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложив к нему необходимый пакет документов.

Невыполнение этих требований образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Вывод судов о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию АЗС не требуется, так как экспертиза проектной документации таких объектов не проводится, является неосновательным.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получения разрешения на строительство, а также в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства, которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса установлены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется (строительство гаража, строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительство строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности).

АЗС, представляющие единый технологический комплекс зданий и сооружений капитального строительства, под эти исключения не подпадают.

Следовательно, проектная документация этих объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе и получение разрешений как на строительство, так и на ввод их в эксплуатацию обязательно.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в удовлетворении требования отказал.

Постановление от 30 ноября 2010 г. N 10478/10

Росимущество обратилось с иском к Правительству Москвы и ЗАО "Б" об обязании солидарно возместить в натуре вред, причиненный Российской Федерации: восстановить незаконно снесенное нежилое двухэтажное здание - памятник архитектуры в тех же границах на том же земельном участке и передать его Российской Федерации в лице Росимущества.

Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Правительством Москвы издано Постановление от 14.05.2002 N 340-ПП "О воссоздании, реконструкции памятника архитектуры "Городская усадьба конца XVIII - начала XIX веков", из п. 1 которого следует, что Правительством Москвы было принято предложение главного управления охраны памятников г. Москвы и ЗАО "Б" об осуществлении ЗАО "Б" за счет собственных и привлеченных средств работ по восстановлению здания усадьбы. В постановлении указано, что ЗАО "Б" является собственником подлежащего реконструкции объекта.

Пунктом 3.6 Постановления N 340-ПП ЗАО "Б" предписано после завершения работ по воссозданию памятника заключить с управлением охраны памятников охранный договор. В п. 6 Постановления управлению охраны памятников поручено оформить в установленном порядке планово-реставрационное задание на воссоздание и реконструкцию памятника архитектуры.

Согласно сведениям, представленным по запросу Росимущества УФРС, спорный объект перешел в собственность ЗАО "Б" по договору купли-продажи от 30.05.2002, заключенному со специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества г. Москвы.

Росимущество ссылается на то, что Правительство Москвы неправомерно распорядилось находящимся в федеральной собственности памятником архитектуры путем заключения договора купли-продажи с ЗАО "Б", а ЗАО "Б" незаконно произвело его снос, возведя на месте памятника новый объект недвижимости.

Суд исходил из того, что Росимущество не доказало, что здание усадьбы на момент его отчуждения ЗАО "Б" находилось в собственности РФ. Суд пришел к выводу, что данный памятник архитектуры не входил в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утвержденный Указом Президента РФ от 20.02.1995 N 176, поэтому не являлся федеральной собственностью. Росимущество также не представило доказательств, подтверждающих принадлежность Российской Федерации участка, на котором размещался данный памятник.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР" утвержден Список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения.

Советом Министров РСФСР 04.12.1974 было принято Постановление N 624 "О дополнении и частичном изменении Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", которым в Список памятников культуры государственного значения наряду с иными подлежащими охране объектами включен жилой дом конца XVIII века, расположенный по данному адресу.

Пунктом 2 Указа Президента РФ от 20.02.1995 N 176 к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения отнесены памятники истории и культуры, подлежащие охране как памятники государственного значения в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 с учетом принятых к нему дополнений.

В числе таких дополнений в Указе Президента РФ от 20.02.1995 N 176 названо и Постановление Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624, включившее в состав охраняемых памятников истории и культуры памятник архитектуры конца XVIII века, находящийся по данному адресу.

Согласно п. 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в приложении N 1 к этому Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий относятся исключительно к федеральной собственности.

В соответствии с п. 3 раздела I приложения в состав имущества, находящегося исключительно в федеральной собственности, входят объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения, расположенные на территории РФ.

Судами установлено, что здание усадьбы Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624 включено в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.

Между тем суды, исходя из Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, не дали этому обстоятельству правовой оценки, отклонив доводы Росимущества о принадлежности объекта на праве собственности РФ. Суды также не приняли во внимание тот факт, что Постановление Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624, которым городской усадьбе конца XVIII - начала XIX веков присвоен особый статус, прямо указано в Указе Президента РФ от 20.02.1995 N 176 в числе правовых актов, которые определяют состав памятников, подлежащих охране как памятники государственного значения. Последующее изменение почтового адреса объекта по сравнению с тем, который был первоначально указан в Постановлении Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624, не влечет за собой изменения его правового статуса и режима охраны.

В паспорте памятника истории и культуры, содержащем его описание, а также историческое обоснование отнесения к особо охраняемым объектам культурного наследия, указано, что статус памятника государственного значения был присвоен этому объекту Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327.

Согласно справкам БТИ от 26.03.2009 и от 30.03.2009 данный объект недвижимости имеет альтернативный адрес. Ни ЗАО "Б", ни Правительство Москвы не оспаривают тот факт, что здание, в отношении которого Росимуществом заявлено требование, и здание, приобретенное ЗАО "Б" по договору купли-продажи от 30.05.2002, являются одним и тем же объектом.

Указания на историческую и культурную значимость объекта имеются и в подписанном ЗАО "Б" и управлением охраны памятников акте технического состояния памятника истории и культуры от 16.07.2001, который также был представлен истцом в подтверждение своей позиции.

При таких обстоятельствах вывод судов о принадлежности здания усадьбы к собственности г. Москвы является неверным, не соответствующим материалам дела, однако он не повлиял на результат рассмотрения спора.

Обращаясь с требованием о возмещении вреда, причиненного Российской Федерации, истец, ссылаясь на ст. 1082 ГК РФ, заявил о восстановлении здания памятника архитектуры, а также о передаче его Российской Федерации.

Согласно ст. 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (передать вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т. п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В данном случае требование о возмещении причиненных убытков истцом не заявлялось. Однако и возмещение вреда в натуре по обстоятельствам дела также не представляется возможным.

Правила ст. 1082 ГК РФ не предполагают создание нового объекта и передачу его в качестве возмещения вреда. Возмещение вреда в соответствии с данной нормой предусматривается посредством передачи вещи, определяемой родовыми признаками. Однако памятник характеризуется уникальностью, в связи с чем возмещение вреда в натуре посредством передачи вещи того же рода и качества исключается.

Более того, поскольку на момент передачи памятника ЗАО "Б" он находился в разрушенном состоянии, требование о восстановлении памятника по существу представляет собой требование о приведении его в прежнее аварийное состояние, что не соответствует цели сохранения объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах избранный истцом способ защиты и восстановления нарушенных прав не может быть признан надлежащим.

Президиум ВАС РФ оставил судебные акты по делу без изменения.

Название документа

"Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с предварительными договорами (четвертый квартал 2010 года)"

(Карасева С. Ю.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ

ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМИ ДОГОВОРАМИ

(ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2010 ГОДА)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 31 марта 2011 года

С. Ю. КАРАСЕВА

1. Суд удовлетворил иск о взыскании неосновательного обогащения, поскольку ни одна из сторон предварительного договора не направила контрагенту предложение о заключении основного договора купли-продажи, в связи с чем у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом в качестве задатка по предварительному договору денежных средств (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2010 по делу N А79-13435/2009).

ООО "Коммунальные технологии" обратилось с иском к МУП "Коммунальный комплекс" о взыскании 91267432,36 руб. неосновательного обогащения, образовавшегося в результате незаключения ответчиком основного договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества и 16883207,38 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано 91267432,36 руб. неосновательного обогащения и 8092378 руб. процентов (с применением ст. 333 ГК РФ). Суд исходил из того, что в связи с тем, что ни одна из сторон предварительного договора не направила контрагенту предложение о заключении основного договора купли-продажи, у ответчика в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ отпали основания для удержания перечисленных истцом в качестве задатка по предварительному договору денежных средств. Суд отклонил доводы ответчика о пропуске срока исковой давности. Апелляционный суд оставил решение без изменения.

По мнению ответчика, суды необоснованно приняли устное заявление истца о допущенной технической ошибке при оформлении платежных документов, в связи с чем неправильно учли перечисленные спорные денежные средства в качестве задатка по предварительному договору. Доводы истца о технической ошибке в наименовании платежей несостоятельны и не подтверждены конкретными доказательствами. Статья 310 ГК РФ и п. 5 ст. 9 ФЗ от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" не предусмотрена возможность изменения назначения платежа плательщиком в одностороннем порядке. Срок исковой давности по требованию истца пропущен. Выводы судов о том, что поступающие от истца платежи принимались ответчиком в качестве задатка за имущество, указанное в приложении N 2 к предварительному договору, также не подтверждены доказательствами. Из имеющихся в материалах дела документов невозможно достоверно установить намерение сторон по перечислению и принятию спорных денежных средств в качестве задатка по предварительному договору. В этой связи у ответчика не возникло оснований для возврата спорных денежных средств.

Кроме того, ответчик считает, что, согласно существовавшей схеме отношений сторон, не было получено согласие собственника и иного законного правообладателя (МУП "Управление ЖКХ и благоустройства") на заключение предварительного договора с целью последующего отчуждения имущества, находящегося в муниципальной собственности и переданного в хозяйственное ведение МУП "Управление ЖКХ и благоустройства". Это имущество было передано последним истцу в аренду. При таких обстоятельствах истец изначально был осведомлен об отсутствии на балансе ЧМУППП "Теплосеть" (правопредшественник ответчика) имущества в связи с его изъятием. Целью заключения предварительного договора было исполнение распоряжения главы администрации города, согласно которому при получении спорного имущества в аренду истец обязан был оплатить все долги ЧМУППП "Теплосеть". При таких обстоятельствах ответчик полагает, что предварительный договор является ничтожным, как притворная сделка и сделка, совершенная без одобрения собственника.

Он также считает, что предварительный договор ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку в нарушение ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стороны не произвели оценку имущества.

ЧМУППП "Теплосеть" (продавец) и ООО "Коммунальные технологии" (покупатель) заключили предварительный договор от 25.07.2006, по условиям которого стороны обязались не позднее 31.12.2007 заключить договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества на условиях, указанных в приложении N 1. Перечень имущества, передаваемого в собственность покупателя по договору, содержится в приложении N 2.

Общая рыночная стоимость передаваемого в собственность истца имущества составила 152074175 руб. Стоимость определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 30.01.2006 ЗАО "Аудиторская компания "Бизнес Партнер". Эта стоимость может быть скорректирована по результатам оценки рыночной стоимости продаваемого имущества, проведенной независимым оценщиком на момент заключения основного договора купли-продажи. Имущество принадлежит муниципальному образованию г. Чебоксары на праве собственности и находится на балансе МУП "Управление ЖКХ и благоустройства" в хозяйственном ведении.

Продавец обязался получить письменное согласие собственника на реализацию имущества и до заключения основного договора купли-продажи осуществить мероприятия по постановке имущества на свой баланс в хозяйственное ведение.

В договоре стороны предусмотрели, что покупатель до получения продавцом согласия от собственника на реализацию имущества обязан внести в качестве задатка на расчетный счет продавца до 25.08.2006 денежные средства в размере 20% от общей суммы договора в качестве подтверждения своих намерений. При получении согласия собственника на реализацию имущества покупатель обязался перечислить оставшуюся сумму в течение года.

Платежными поручениями истец перечислил ответчику 93850432,36 руб. В двух платежных поручениях в назначении платежа указано "согласно предварительному договору купли-продажи имущества от 25.07.2006", в остальных - "по договору от 25.08.2006 б/н продажи непрофильного имущества".

Письмом от 15.05.2007 ООО "Коммунальные технологии" уведомило ЧМУППП "Теплосеть" об изменении назначения платежа на "предварительный договор от 25.07.2006" в указанных платежных поручениях.

ЧМУППП "Теплосеть" платежным поручением от 23.11.2006 возвратило истцу излишне перечисленные денежные средства в размере 1000000 руб. Денежные средства в размере 1583000 руб. были зачтены ЧМУППП "Теплосеть" в счет погашения кредиторской задолженности МУП "ЗТУ ЖКХ" на основании письма ООО "Коммунальные технологии" от 21.09.2009.

Распоряжением администрации г. Чебоксары от 05.06.2009 N 2-50-р "О реорганизации муниципальных унитарных предприятий" ЧМУППП "Теплосеть" было реорганизовано в МУП "Коммунальный комплекс", которое являлось правопреемником реорганизуемого предприятия.

В связи с тем что в установленный предварительным договором срок (31.12.2007) основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен, ООО "Коммунальные технологии" 24.08.2009 обратилось с претензией к ЧМУППП "Теплосеть" о возврате перечисленных по предварительному договору денежных средств. Денежные средства в размере 91267432,36 руб. возвращены не были.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429).

Основной договор не был заключен потенциальными партнерами в оговоренные сроки (до 31.12.2007), предварительная договоренность утратила силу. Следовательно, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились.

Оплата по платежным поручениям на сумму 91267432,36 руб. произведена истцом во исполнение предварительного договора. Ответчик не представил доказательств перечисления спорных денежных средств в счет оплаты по договору продажи непрофильного имущества от 25.08.2006 или в счет исполнения истцом обязательств ответчика по существующим у него кредитам и займам на основании распоряжения администрации г. Чебоксары от 17.11.2005 и соглашения о взаимных расчетах от 29.12.2005.

Доводы ответчика о ничтожности предварительного договора отклонены по следующим основаниям.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Следовательно, на предварительный договор не могут распространяться правила о крупных сделках, совершенных без одобрения собственника. Основной договор по отчуждению имущества не был заключен.

Ссылка ответчика на ничтожность предварительного договора в части непроведения сторонами оценки передаваемого имущества подлежит отклонению, так как материалы дела с учетом положений договора не дают оснований предполагать, что предварительный договор был бы подписан сторонами без выполнения этого условия.

Этот довод не влияет на обязанность ответчика возвратить без законных оснований удерживаемые денежные средства, поскольку согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Кроме того, целью предварительного договора передачи имущества является юридическое оформление обязательств сторон и условий, необходимых для заключения в будущем основного договора, поэтому нахождение в период заключения предварительного договора спорного имущества в аренде у истца не влечет его ничтожности. Материалами дела подтверждается, что соглашением от 16.04.2007 МУП "Управление ЖКХ и благоустройства" и истец расторгли договор аренды, и истец вернул арендованное имущество. Следовательно, до 31.12.2007 у ответчика существовала возможность получить согласие собственника имущества на его отчуждение и направить проект договора купли-продажи истцу.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. Суд отказал в иске о понуждении заключить договор ипотеки, сделав вывод о незаключенности предварительного договора, который должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, стороны не согласовали существенные условия договора ипотеки (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.11.2010 по делу N А29-12130/2009).

Сбербанк РФ обратился с иском к предпринимателю М. о понуждении заключить договор ипотеки и передать в залог Сбербанку нежилое помещение и о взыскании штрафных санкций в размере 54000 руб. Иск основан на ст. ст. 309 и 421 ГК РФ и мотивирован неисполнением обязательства по кредитному договору о заключении договора ипотеки.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Руководствуясь п. 1 ст. 339 и п. 3 ст. 429 ГК РФ, суд посчитал дополнительные соглашения к кредитному договору незаключенными ввиду несогласованности существенных условий договора. Кроме того, суд указал, что истец взыскал с ответчика задолженность по кредитному договору, следовательно, воспользовался правом, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, и расторг кредитный договор в одностороннем порядке, поэтому не вправе требовать возмещения штрафных санкций и понуждать к заключению договора.

Истец считает, что суды сделали неправомерный вывод о незаключенности дополнительных соглашений. Ответчик в соответствии с дополнительным соглашением N 2 добровольно принял на себя обязательство по заключению договора ипотеки, следовательно, в силу ст. 309 ГК РФ должен его исполнить. Вывод суда об одностороннем расторжении кредитного договора ошибочен, поскольку истец обращался в суд с иском о взыскании текущей задолженности и не заявлял требований о расторжении кредитного договора на основании ст. 450 ГК РФ.

Сбербанк (кредитор) и М. (заемщик) заключили договор об открытии возобновляемой кредитной линии от 22.10.2008, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств, приобретения движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов на срок до 16.10.2009 под 14,8% годовых, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора.

Стороны предусмотрели, что выдача кредита производится после соблюдения заемщиком ряда условий, в том числе надлежащего оформления указанного в договоре обеспечения по кредиту.

Согласно договору в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных договором, заемщик обязался предоставить кредитору имущество в залог - товары в обороте и помещение магазина, а также поручительство Ж. и ООО "Престиж-Техно".

В целях обеспечения исполнения обязательств, возникших на основании кредитного договора, Сбербанк (залогодержатель) и М. (залогодатель) заключили договор ипотеки от 28.10.2008, согласно которому предметом залога является помещение магазина.

Соглашением от 04.12.2008 Сбербанк и М. расторгли договор ипотеки от 28.10.2008.

Дополнительным соглашением от 04.12.2008 N 1 к кредитному договору стороны внесли изменения в договор в части периода действия лимита, из договора в качестве меры обеспечения исключен залог недвижимого имущества, договор дополнен пунктами о том, что заемщик обязан предоставить в срок до 02.03.2009 (не включительно) в залог помещение магазина в случае, если в срок до 01.02.2009 (включительно) договор купли-продажи помещения магазина между М. и ОАО "Ростелеком" (либо с дочерними или зависимыми предприятиями) не будет заключен. В случае невыполнения этих условий заемщик уплачивает Банку штрафную санкцию в размере 300 руб. за каждый день со 02.03.2009 (включительно) по дату предоставления в Банк зарегистрированного договора ипотеки (не включительно). Плата за составление договора ипотеки составляет 3000 руб., вносится не позднее составления договора ипотеки. Плата за внесение изменений в условия кредитной документации составляет 3000 руб. и вносится заемщиком не позднее даты заключения дополнительных соглашений к кредитному договору.

Дополнительным соглашением от 13.03.2009 N 2 стороны внесли изменения в п. 7.4 и изложили его в следующей редакции: "Заемщик обязан предоставить в срок до 01.06.2009 (не включительно) в залог помещение магазина, принадлежащее М., в случае, если в срок до 01.05.2009 (включительно) договор купли-продажи помещения магазина между М. и ОАО "Ростелеком" (либо с дочерними или зависимыми предприятиями) не будет заключен. В случае невыполнения этих условий заемщик уплачивает Банку штрафную санкцию в размере 300 руб. за каждый день с 01.06.2009 (включительно) по дату предоставления в банк зарегистрированного договора ипотеки (не включительно). Плата за составление договора ипотеки составляет 3000 руб., вносится не позднее даты составления договора ипотеки".

Письмом от 14.08.2009 Сбербанк направил М. для подписания проект договора ипотеки от 07.08.2009 и уведомил о необходимости уплаты штрафных санкций.

Городской суд решением от 24.11.2009 взыскал в солидарном порядке с М. и его поручителей (Ж. и ООО "Престиж-Техно") задолженность по кредитному договору от 22.10.2008 в размере 4172419,11 руб.

Невыполнение М. требований истца по заключению договора ипотеки и уплате штрафных санкций в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность заключения договора ипотеки, право понуждения к заключению договора возникает при принятии контрагентом добровольного обязательства.

Суд посчитал, что дополнительные соглашения к кредитному договору по своей сути являются предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 339 ГК РФ следует, что в договоре о залоге должны указываться предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Суд, исследовав содержание дополнительных соглашений от 04.12.2008 и от 13.03.2009 к кредитному договору, пришел к выводу, что стороны не согласовали существенные условия договора ипотеки. В дополнительных соглашениях указано только наименование будущего предмета залога, при этом отсутствуют его качественные характеристики, стоимость предмета залога, срок исполнения обязательств.

На основании этого суд посчитал предварительный договор незаключенным, а потому у истца отсутствует право требования понуждения к заключению договора ипотеки.

Отсутствие у ответчика обязанности по заключению договора ипотеки исключает возможность привлечения его к ответственности за ее неисполнение.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

3. Суд отказал в иске о взыскании денежных средств, потраченных при исполнении предварительного договора купли-продажи, поскольку истец не исполнил обязанность по возврату спорного имущества по решению суда и в связи с умышленным удержанием имущества, подлежащего возврату, утратил право на возмещение произведенных затрат (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 N А33-1030/2010).

Предприниматель Б. обратилась с иском к предпринимателю С. о взыскании 163564,86 руб., потраченных на павильон во исполнение предварительного договора купли-продажи павильона, 20000 руб. двойного задатка, 10000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 800 руб. расходов по выдаче доверенности представителю.

Решением суда иск удовлетворен частично в размере 62726,19 руб. неосновательного обогащения и 10000 руб. задатка. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал.

По мнению Б., условиями предварительного договора предусмотрено, что все расходы, связанные с оформлением документов для продажи павильона, производятся покупателем за счет причитающегося с него платежа по договору купли-продажи.

18.11.2006 между С. (продавец) и Б. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи павильона, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю павильон по цене 160000 руб. после сбора необходимых согласований и договоров, обязанность по выполнению которых возложена на покупателя, для чего ему выдана нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями.

Решением арбитражного суда от 22.12.2009 по другому делу на Б. возложена обязанность по передаче торгового павильона С.

Б. указывает, что она как покупатель по предварительному договору купли-продажи 18.11.2006 в процессе оформления документов на павильон понесла расходы.

Суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку основной договор купли-продажи сторонами в установленный срок заключен не был, обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, в связи с чем денежные средства Б., потраченные на павильон, являются для С. неосновательным обогащением.

Апелляционный суд установил, что актом о возврате павильона от 26.03.2010 подтверждается неисполнение Б. обязанности по возврату спорного павильона по решению суда от 22.12.2009. В связи с умышленным удержанием имущества, подлежащего возврату в силу ст. 1108 ГК РФ, истец утратил право на возмещение произведенных затрат. Кроме того, произведя затраты на оформление необходимых для заключения основного договора купли-продажи договоров и согласований, но не выполнив данные обязательства в полном объеме и не уведомив продавца о готовности заключить основную сделку, истец фактически произвел действия, которые квалифицируются как обеспечение исполнения обязательств затратами, не подлежащими возмещению.

Принимая во внимание, что права истца действиями ответчика не нарушались, требуемые им в качестве убытков суммы не подлежат возмещению, руководствуясь ст. ст. 15, 307, 309, 310, 381, 408, 421, 429, 454 ГК РФ, апелляционный суд признал требования Б. необоснованными.

Вывод об умышленном удержании Б. павильона документально подтвержден. Ответчиком в подтверждение этого представлены доказательства предъявления им требования о возвращении имущества и отказа истца выполнить это требование.

ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

4. Суд отказал в иске о взыскании убытков, поскольку истец не представил доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и причинно-следственной связи между действиями лица, нарушившего право, и расторжением предварительного договора (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.10.2010 по делу N А70-2046/2010).

Предприниматель С. обратился к Департаменту имущественных отношений с иском о взыскании убытков, в том числе упущенной выгоды в размере 1840000 руб., расходов за проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения в размере 15000 руб.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано.

Между С. и Департаментом было заключено соглашение о распределении долей от 29.12.2004, которым стороны определили доли в неделимом нежилом помещении площадью 145,1 кв. м после окончания его реконструкции.

Размер доли ответчика составляет 1604000 руб., или 67/100 доли в праве общей долевой собственности; размер доли истца - 773859 руб., или 33/100 доли.

Впоследствии стороны заключали соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью от 15.06.2005 и от 05.06.2006.

С. указывает на то, что в декабре 2006 г. узнал о том, что согласно плану приватизации муниципального имущества г. Тюмени на 2006 год доля Департамента в размере 67/100 подлежит приватизации на аукционе, начальная цена продажи - 2600000 руб. С. подал заявку на участие в торгах, внес задаток, однако аукцион не состоялся.

19.03.2007 на основании договора купли-продажи муниципального имущества посредством публичного предложения доля в праве общей долевой собственности в размере 67/100 была продана ответчиком Н., подписан передаточный акт от 11.04.2007.

С. обратился в районный суд с иском к Н. и Департаменту о признании преимущественного права покупки доли и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. Решением районного суда от 07.03.2008, оставленным без изменения областным судом от 16.04.2008, в иске отказано.

Постановлением президиума областного суда от 15.08.2008 судебные акты были отменены, иск удовлетворен.

На основании соглашения от 27.10.2008 к договору купли-продажи от 19.03.2007 ответчик обязался возвратить Н. уплаченные им денежные средства в размере 2600000 руб., а истец обязался перечислить эту сумму на расчетный счет ответчика.

10.12.2008 С. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное в пристрое к жилому дому, общей площадью 145,1 кв. м.

Между С. и ООО "Тюменьстройдизайн" 16.01.2007 заключен предварительный договор на аренду нежилого помещения, стороны договорились о том, что часть помещения в размере 67/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (97,2 кв. м.) будет приобретена/оформлена истцом в собственность в течение трех месяцев с момента заключения предварительного договора.

Соглашением от 26.03.2007 предварительный договор был расторгнут сторонами.

По договору от 01.10.2009 спорное нежилое помещение было сдано истцом в аренду ООО "ТюменьБизнесСтрой" до 30.09.2010.

С. полагает, что в результате незаконных действий Департамента понес убытки, поскольку был вынужден расторгнуть предварительный договор на аренду нежилого помещения от 16.01.2007 и был лишен возможности получить доход в виде арендных платежей.

В силу ст. ст. 15 и 393 ГК РФ и ст. 65 АПК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства ответчиком, возникновение убытков и их размер, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право.

Пунктом 4 ст. 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Факт противоправных действий Департамента при продаже своей доли в спорном нежилом помещении с нарушением преимущественного права истца на выкуп этой доли установлен Постановлением Президиума Тюменского областного суда от 15.08.2008, и в силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ установленный факт обязателен для арбитражного суда.

Суды, установив, что С. не являлся собственником доли ответчика на момент заключения предварительного договора, поскольку право на распоряжение спорным имуществом у него объективно возникло только с момента государственной регистрации права на нежилое помещение (с 10.12.2008) и С. не вправе был рассчитывать на распоряжение имуществом к определенному сроку, исходя из отсутствия доказательств того, что допущенное Департаментом нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями лица, нарушившего право, и расторжением предварительного договора.

Довод истца о том, что суд не дал должной оценки отчету об оценке рыночной стоимости от 16.10.2009, отклонен судом ввиду того, что отчет рыночной стоимости годовой арендной платы может подтвердить только размер возможных убытков, но не доказывает причинно-следственной связи между ущербом и действиями лица, нарушившего право, наличие которой истец должен был доказать.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

5. Суд удовлетворил иск о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку во исполнение предварительного договора истец внес на расчетный счет продавца депозитную сумму, а основной договор заключен не был (Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 N КГ-А40/14809-10).

ООО "Пробизнес-Девелопмент" обратилось с иском к ООО "Стрейв" о взыскании 4881266,96 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано 259302,14 руб., в остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

Между ООО "Пробизнес-Девелопмент" (покупатель) и ООО "Стрейв" (продавец) 08.08.2007 был подписан предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Абакумово-2".

Основной договор должен был быть заключен в течение пяти месяцев со дня заключения предварительного договора при условии выполнения продавцом определенных условий в отношении земельного участка.

В соответствии с предварительным договором условиями, необходимыми для заключения сторонами основного договора, является обеспечение/выполнение продавцом перевода земельного участка из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли поселений", а также государственной регистрации права собственности на земельный участок в УФРС с указанием категории "земли поселений".

В качестве способа обеспечения обязательства (подтверждения намерения) покупателя заключить основной договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Абакумово-2" стороны определили его обязанность в срок не позднее 5 дней с момента подписания предварительного договора внести на расчетный счет продавца депозитную сумму в размере 10% от стоимости доли.

Истец перечислил ответчику депозитную сумму в размере 19600000 руб., что подтверждается мемориальным ордером от 09.08.2007.

10.12.2007 стороны заключили дополнительное соглашение N 2, на основании которого истец платежным поручением от 20.06.2008 также перечислил ответчику депозитную сумму в размере 13475000 руб.

В связи с недостижением оговоренных условий основной договор купли-продажи доли сторонами заключен не был.

На основании дополнительного соглашения N 2 продавец по письменному требованию покупателя в срок, не превышающий 10 банковских дней с момента истечения срока для заключения основного договора, обязуется вернуть покупателю сумму депозитного платежа.

Истец претензией от 18.12.2008 потребовал у ответчика возврата депозитной суммы. Ответчик свои обязательства по возврату исполнил с нарушением установленного дополнительным соглашением N 2 срока.

Суд первой инстанции, производя перерасчет процентов, указал, что моментом начала начисления процентов на основании ст. 395 ГК РФ нужно считать 12.01.2009, поскольку срок возврата депозитной суммы, с учетом претензии от 18.12.2008 и дополнительного соглашения N 2, истек 11.01.2009.

С учетом перерасчета процентов за период с 12.01.2009 по 24.05.2010, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 13% годовых, их размер составил 259302,14 руб.

Довод о том, что у продавца было неосновательное обогащение, судом отклонен.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Стороны договорились обеспечить обязательство заключить основной договор посредством обеспечительной меры, названной в договоре депозитной суммой, что не противоречит действующему законодательству.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

6. Суд удовлетворил иск о возврате аванса в виде неосновательного обогащения в связи с отсутствием у ответчика оснований для его удержания, поскольку договоры аренды не были заключены, и у истца обязательств по уплате арендных платежей не возникло; соглашение сторон в предварительном договоре об обеспечении уплатой аванса обязательств истца перед ответчиком по внесению арендной платы по основному договору до заключения основного договора аренды помещений признано ничтожным, что влечет недействительность предварительного договора (Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2010 N КГ-А41/16288-10).

ООО "Ожерелье-Плюс" обратилось с иском к ФГУП "Отдел рабочего снабжения Московско-Павелецкого отделения Московской железной дороги" МПС РФ (ФГУП "ОРС") о признании недействительными договоров аренды, предварительного договора и взыскании неосновательного обогащения в размере 3500000 руб.

ФГУП "ОРС" заявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 3543725 руб.

Решением суда первоначальный иск удовлетворен в части признания недействительным предварительного договора и взыскания неосновательного обогащения, в удовлетворении встречного иска отказано. Производство по делу в части требования о признании недействительными договоров аренды прекращено. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

01.03.2007 стороны подписали предварительный договор, в соответствии с которым ФГУП "ОРС" выразило намерение оформить с истцом долгосрочный договор аренды с правом выкупа в отношении нежилых помещений (торговой палатки общей площадью 25,7 кв. м, проходной - 8,5 кв. м, мастерских - 88,5 кв. м, склада - 105,4 кв. м, здания хлебозавода - 935,6 кв. м), а ООО "Ожерелье-Плюс" обязалось оплатить 3500000 руб. в качестве оплаты выкупной цены этого имущества в счет договора купли-продажи и предстоящих арендных платежей. Во исполнение условий предварительного договора ООО "Ожерелье-Плюс" перечислило ФГУП "ОРС" по платежному поручению от 22.03.2007 3500000 руб.

01.03.2007 стороны подписали договоры аренды, в соответствии с которыми ФГУП "ОРС" (арендодатель) сдает, а ООО "Ожерелье Плюс" (арендатор) принимает в аренду под производственно-складскую деятельность данные нежилые помещения.

Сославшись на ст. ст. 209, 429 ГК РФ, суд пришел к выводу о недействительности предварительного договора при отсутствии согласия собственника имущества - Российской Федерации на заключение договоров аренды, в связи с чем ФГУП "ОРС" не имело права принимать на себя обязательства по распоряжению данным имуществом, в том числе посредством заключения с третьими лицами предварительных договоров, порождающих обязательства по распоряжению им.

Удовлетворяя требование о возврате аванса в размере 3500000 руб. в виде неосновательного обогащения, суд исходил из отсутствия у ФГУП "ОРС" оснований для его удержания ввиду того, что договоры аренды не были заключены, у истца обязательств по уплате арендных платежей не возникло, невозникшее обязательство не могло быть обеспечено авансом.

При таких обстоятельствах суд признал соглашение сторон в предварительном договоре об обеспечении уплатой аванса обязательств истца перед ответчиком по внесению арендной платы по основному договору, до заключения основного договора аренды помещений, ничтожным, как противоречащее ст. ст. 380, 429 ГК РФ.

Ничтожность обязательства по уплате аванса влечет недействительность предварительного договора как сделки в части уплаты истцом аванса в силу ст. 168 ГК РФ.

При прекращении производства по делу в части суд принял во внимание вступившие в законную силу решения арбитражного суда по искам ГУП "ОРС" к ООО "Ожерелье-Плюс", УФРС по Московской области, которыми договоры аренды от 01.03.2007 были признаны недействительными.

Суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения.

ФГУП "ОРС" обратилось со встречным иском о взыскании денежных средств за фактическое пользование объектами недвижимого имущества, переданными арендатору во исполнение недействительных сделок, в период с 01.01.2008 по 31.03.2009.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.

Доказательств того, что ФГУП "ОРС" передало ООО "Ожерелье-Плюс" арендованное имущество в состоянии, возможном для использования для осуществления производственно-складской деятельности, не представлено.

Ссылаясь на экспертное заключение и пояснения эксперта, суд установил, что спорные объекты недвижимости, переданные истцу по договорам аренды от 01.03.2007, использоваться под производственно-складскую деятельность без ремонта не могли, а из переписки сторон следует, что использование помещений возможно только после ремонта, в проведении которого арендатором было отказано вследствие отсутствия у него денежных средств со ссылкой на отказ от взыскания с арендатора платы за пользование помещениями в период их технической непригодности.

Суд сделал вывод о доказанности невозможности использования истцом арендуемых помещений в период с 01.01.2008 по 31.03.2009 по причинам, от него не зависящим, и, соответственно, отсутствии оснований для взыскания с ООО "Ожерелье-Плюс" платы за фактическое пользование спорными объектами.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

7. Суд частично удовлетворил иск о взыскании задолженности по возврату задатка в связи с неисполнением обязательств по соглашению, поскольку произведенный ответчиком платеж уменьшает размер его ответственности за неисполнение обязательства по возврату денежных средств, полученных от истца на основании предварительного договора (Постановление ФАС Московского округа от 29.11.2010 N КГ-А40/14691-10).

ООО "Мечел-Сервис" обратилось с иском к ООО "Управляющая компания "Бизнес Альянс" о взыскании задолженности по возврату задатка в двойном размере в сумме 20200000 руб. в связи с неисполнением ответчиком обязательств по дополнительному соглашению к соглашению о расторжении предварительного договора.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен частично - в размере 19700000 руб. Суды пришли к выводу, что произведенный ответчиком в установленный дополнительным соглашением срок платеж в размере 500000 руб. уменьшает на эту сумму размер его ответственности за неисполнение в полном размере обязательства по возврату суммы денежных средств, полученных от истца на основании ранее заключенного предварительного договора.

По предварительному договору от 17.08.2008 стороны обязались в срок не позднее 19.01.2009 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества с необходимыми для его эксплуатации оборудованием и инженерными сетями. Цена имущества - 135000000 руб.

По условиям предварительного договора подлежащая уплате покупателем в течение пяти банковских дней с момента его заключения сумма в размере 13500000 руб. является задатком и в случае незаключения продавцом основного договора купли-продажи недвижимого имущества в установленный срок он осуществляет возврат этой суммы в двойном размере.

13500000 руб. перечислены истцом платежным поручением от 19.08.2008.

Соглашением от 19.01.2009 стороны расторгли предварительный договор в связи с неисполнением продавцом обязательств по приватизации земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, снятию с них обременений и установили срок для возврата продавцом покупателю суммы задатка.

Дополнительным соглашением от 19.03.2009 к соглашению от 19.01.2009 стороны изменили сроки возврата продавцом полученной суммы, а также установили, что продавец обязан в срок до 15.05.2009 выплатить покупателю проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2008 по 15.05.2009 в сумме 899160 руб., а в случае неисполнения обязательств по возврату задатка и процентов в установленные сроки - возвратить полученную сумму в двойном размере без уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

В счет погашения обязательств по возврату полученных от истца денежных средств ответчик перечислил 500000 руб. по платежному поручению от 04.05.2009.

На основании письма ответчика от 18.12.2009 истец зачел в погашение его обязательств по возврату ранее полученных денежных средств свои встречные обязательства по арендным платежам по договору аренды от 01.04.2009 в размере 6300000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соглашении от 19.01.2009 о расторжении предварительного договора от 17.08.2008 и в дополнительном соглашении от 19.03.2009 стороны уже не рассматривают произведенный истцом платеж на сумму 13500000 руб. в качестве задатка и не устанавливают обязанность ответчика возвратить двойную сумму задатка; установление твердого размера неустойки в сумме, равной размеру неисполненного денежного обязательства, само по себе не противоречит действующему законодательству, поэтому суды отклонили доводы ответчика об отсутствии у него обязательства в размере, установленном в дополнительном соглашении от 19.03.2009, и в отсутствие других возражений ответчика частично удовлетворили требования истца с учетом погашения обязательств ответчиком и зачета встречных обязательств.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Суд отказал в иске о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным и о взыскании неосновательного обогащения, поскольку все существенные условия по договору между сторонами достигнуты, в связи с чем его нельзя считать незаключенным, и между сторонами существуют обязательственные отношения (Постановление ФАС Поволжского округа от 20.12.2010 по делу N А55-6775/2010).

ЗАО Финансово-строительная компания "Лада-дом" обратилось с иском к ООО "Сп-Системы" о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным и о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 34000000 руб.

Решением суда в иске отказано.

Между сторонами 18.03.2008 был подписан предварительный договор, по условиям которого ООО "Сп-Системы" обязалось продать истцу имущество по цене 260000000 руб. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в течение 120 дней с момента передачи всей суммы задатка в размере 60000000 руб., соглашения о котором они достигли, подписав приложение N 1 к предварительному договору. Истец обязался оплатить задаток в полном размере в течение двух месяцев с момента заключения договора. Оставшуюся сумму в размере 200000000 руб. по предварительному и основному договору истец обязался оплачивать начиная с июня 2008 года по 20000000 руб. ежемесячно.

При заключении сторонами основного договора задаток, внесенный истцом, засчитывается в счет оплаты основного договора.

Во исполнение соглашения о задатке истец платежным поручением от 19.03.2008 перечислил 8000000 руб., от 24.03.2008 - 12000000 руб., от 19.03.2008 - 3000000 руб., от 04.05.2008 - 11000000 руб. Всего перечислено 34000000 руб.

Согласно протоколу совещания руководителей ЗАО ФСК "Лада-дом", ООО "Сп-Системы" и ЗАО ИК "Инвестпром" от 18.06.2008 стороны приняли решение об уточнении предмета предварительного и основного договоров и о продлении действий по исполнению предварительного договора, а ЗАО "Инвестпром" обязалось предоставить гарантийные письма об исполнении со своей стороны условий предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком.

Истцом и ответчиком 19.06.2008 было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, которым они уточнили предмет основного договора, указав состав имущества, содержание имущественных прав, подлежащих передаче, и их стоимость. Цена каждого из них была согласована сторонами и отражена в приложениях N 2, 3 к предварительному договору.

Ответчик 02.07.2008 направил истцу письмо с требованием об исполнении обязательств по предварительному договору и дополнительному соглашению от 19.06.2008, оплате задатка в полном объеме и заключении основного договора купли-продажи. Письмо было вручено исполнительному директору ЗАО ФСК "Лада-дом" и содержит его подпись.

Истец 25.09.2009 обратился к ответчику с предложением расторгнуть предварительный договор и соглашение о задатке и возвратить перечисленные по предварительному договору денежные средства в размере 34000000 руб., на что ответчик ответил отказом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащие передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Суд пришел к выводу, что сторонами были согласованы условия, позволяющие установить имущество и имущественные права, подлежащие передаче по основному договору, и их цену.

Заключение договора купли-продажи от 19.06.2008 между ответчиком и третьим лицом свидетельствует о том, что ответчик предпринял действия, направленные на оформление права собственности на имущество и имущественные права, подлежащие передаче истцу на условиях предварительного договора.

Довод истца о незаключенности договора ввиду несогласованности срока заключения основного договора суд признал несостоятельным, поскольку из текста предварительного договора следует, что заключение основного договора определено периодом времени, исчисляемым с момента совершения действий, указанных в предварительном договоре. Таким образом, в предварительном договоре указан срок исполнения обязательства по заключению основного договора, исчисление которого не противоречит ст. ст. 190, 191 ГК РФ.

Таким образом, все существенные условия по договору между сторонами достигнуты, в связи с чем его нельзя считать незаключенным.

Предложение о заключении основного договора со стороны ответчика было направлено письмом от 02.07.2008, то есть своевременно, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, нельзя считать прекратившимися в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку доказательств расторжения договора в порядке, предусмотренном указанным условием, не имеется и между сторонами существуют обязательственные отношения на момент рассмотрения спора, суд пришел к выводу, что нормы о неосновательном обогащении в данном случае неприменимы.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

9. Из предварительного договора возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а поскольку из заключенного сторонами договора не вытекает обязательство продавца передать покупателю имущество, являющееся предметом основного договора, условия о перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора, противоречат природе предварительного договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 по делу N А13-16676/2009).

Предприниматель К. обратился с иском к предпринимателю В. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка и здания гаража на условиях и по цене, которые определены в предварительном договоре; о взыскании на основании предварительного договора 2936000 руб. задолженности, 416666,68 руб. договорных процентов, 900000 руб. неустойки и 93645,17 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда на В. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с К. договор купли-продажи на условиях и по цене, определенных в предварительном договоре купли-продажи, взыскано 2936000 руб. задолженности, 416666,68 руб. процентов, 100000 руб. неустойки и 25729,17 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение в части взыскания с В. задолженности и процентов отменил, в иске в этой части отказал.

Между К. (продавец) и В. (покупатель) 08.08.2008 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 4085 кв. м и гаража мастерской площадью 611,9 кв. м. Цена земельного участка - 2000000 руб., гаража - 2500000 руб. Общая стоимость - 4500000 руб.

Согласно договору В. выплачивает К. 1300000 руб. при заключении предварительного договора, факт получения денег должен быть подтвержден распиской продавца; дальнейшие платежи вносятся по согласованию сторон в соответствии с графиком платежей с 30.09.2008 по 15.09.2009. Окончательная сумма в размере 1500000 руб. уплачивается покупателем при заключении основного договора.

Основной договор купли-продажи имущества должен быть заключен не позднее 15.09.2009. До этой даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении имущества, указанного в предварительном договоре.

Стороны установили, что отказ от заключения основного договора возможен только по взаимному согласию сторон. Сторона, необоснованно отказавшаяся от заключения основного договора, обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 20% от суммы сделки и все причиненные отказом убытки. Уплата неустойки и убытков виновной стороной не лишает другую сторону права на обращение в суд с иском о понуждении заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Сторонами подписан график платежей от 08.08.2008, в соответствии с которым покупатель обязан производить оплату по договору в определенное число каждого месяца по 100000 руб., начиная с 30.09.2008 и заканчивая 31.08.2009, и перечислить 1500000 руб. 15.09.2009, всего в сумме 2700000 руб., а также перечислять проценты по 41666,66 руб. ежемесячно, начиная с 30.09.2008 и заканчивая 31.07.2009, а 31.08.2009 перечислить проценты в сумме 41667,67 руб., всего - 500000 руб. процентов.

Общая сумма определенных графиком платежей - 3200000 руб.

С учетом авансового платежа 1300000 руб. общая сумма оплаты по договору составляет 4500000 руб. и равна стоимости продаваемого имущества.

Во исполнение предварительного договора в период с мая 2008 года по январь 2009 года ответчик оплатил истцу 1147333,32 руб.

К. направлены в адрес В. претензии от 16.09.2009 и от 09.11.2009, в которых он просил заключить основной договор и погасить задолженность по предварительному договору в сумме 3052666 руб.

В письме от 25.08.2009, направленном в адрес К., В. просил устранить технические недостатки в гараже мастерской либо расторгнуть договор.

К. ссылается на то, что В. уклоняется от заключения основного договора и не исполняет условия предварительного договора.

Суд первой инстанции сослался на то, что постановлением апелляционного суда от 18.05.2010 по другому делу установлено уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи. Суд указал, что основной договор не заключен не по вине К., поэтому нет оснований считать предварительный договор прекращенным в связи с тем, что не заключен основной договор. Суд применил ст. ст. 429 и 445 ГК РФ и пришел к выводу, что требования истца о понуждении заключить основной договор и о взыскании задолженности, процентов по договору и договорной неустойки подлежат удовлетворению. При определении размера неустойки суд применил ст. 333 ГК РФ и уменьшил сумму неустойки до 100000 руб.

Суд первой инстанции посчитал правомерными требования истца о взыскании 25729,17 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 16.09.2009 по 19.11.2009, отказав во взыскании остальной части процентов (за период с 09.08.2008 по 15.09.2009, до установленного предварительным договором срока заключения основного договора), сославшись на то, что применение двойной ответственности за одно и то же правонарушение законом не предусмотрено.

Апелляционный суд посчитал неправомерным взыскание с ответчика процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 16.09.2009 по 19.11.2009. При этом суд сослался на п. 5 ст. 429 ГК РФ и указал в постановлении, что какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Суд пришел к выводу, что предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ.

Суд считает необоснованным довод К. о том, что договор от 08.08.2008 помимо того, что по своей правовой природе является предварительным договором, содержит также элементы договора купли-продажи (условия о внесении продавцу покупателем периодических предварительных авансовых платежей, в результате чего полная оплата по договору производится покупателем до истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора). При таких условиях покупатель обязан до заключения основного договора купли-продажи исполнить в полном объеме условия договора об оплате товара, а обязанность продавца произвести встречное предоставление - передать товар покупателю - не возникает. Апелляционный суд пришел к выводу, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ из предварительного договора возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не вытекает обязательство продавца передать имущество, являющееся предметом основного договора, покупателю, предусмотренные предварительным договором условия о перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора, противоречат природе предварительного договора.

Несостоятельным является и довод К. о неразрешенной ситуации по поводу произведенной В. добровольно частичной оплаты по предварительному договору в сумме 1147333,32 руб. Препятствий для зачета этой суммы в счет оплаты по основному договору купли-продажи, заключенному во исполнение судебного акта по настоящему делу, не имеется.

ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

10. Суд отказал во взыскании с ответчика штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, заключенного истцом с третьим лицом, поскольку, устанавливая в предварительном договоре и соглашении к нему точные даты заключения основного договора, истец согласовывал данное условие на свой риск (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2010 по делу N А56-38511/2009).

ООО "Антарес" обратилось с иском к ОАО "Головной проектный научно-исследовательский институт-5" о взыскании 324500 руб., уплаченных истцом ответчику в качестве аванса по договору подряда, 38123 руб. затрат на проведение санитарно-эпидемиологических экспертиз предпроектной документации и 2000000 руб. ущерба, образовавшегося у истца вследствие невозможности своевременного исполнения обязательства перед ПК ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс".

ОАО "Головной проектный научно-исследовательский институт-5" заявило встречный иск о взыскании 36000 руб. задолженности по договору подряда.

Решением суда первоначальный иск удовлетворен в сумме 26995 руб., встречный - в полном объеме. Путем проведения зачета взаимных требований суд взыскал с ООО "Антарес" в пользу ОАО "Головной проектный научно-исследовательский институт-5" 9365,20 руб. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

ООО "Антарес" указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ответчиком работ по договору в полном объеме; подготовленная Институтом предпроектная документация не была согласована им со всеми компетентными органами; суды необоснованно не приняли в качестве доказательства несения истцом расходов в сумме 2000000 руб. имеющийся в деле вексель, переданный ООО "Антарес" ПК ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс" в счет уплаты штрафа по предварительному договору купли-продажи здания; в силу действующего законодательства ответчик обязан возместить истцу причиненные убытки.

03.05.2006 ООО "Антарес" (заказчик) и Институт (подрядчик) заключили договор подряда, в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить по заданию заказчика предпроектные предложения здания с перепрофилированием под мини-гостиницу, заказчик обязался принять и оплатить эти работы.

Стоимость работ определена в сумме 360000 руб., из которых 180000 руб. заказчик должен перечислить подрядчику в качестве аванса в течение 5 банковских дней с момента подписания договора.

Во исполнение договора заказчик платежным поручением от 25.05.2006 перечислил подрядчику 180000 руб. аванса. Еще 144000 руб. он уплатил 09.10.2006 после того, как получил от подрядчика письмо от 04.10.2006 о выполнении работ по созданию предпроектных предложений здания.

Как указывает ООО "Антарес", несмотря на полученное от подрядчика уведомление о выполнении работ, подготовленное предпроектное предложение не смогло пройти согласование в компетентных государственных органах к 23.04.2007 - сроку, который был установлен в письме Комитета по градостроительству и архитектуре от 26.04.2006.

Последний подлежащий согласованию документ - санитарно-эпидемиологическое заключение - был получен подрядчиком только 20.11.2008.

Ссылаясь на то, что просрочка Института в выполнении работ повлекла за собой невозможность использования результатов этих работ в связи с тем, что Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 введен иной порядок разработки и утверждения проектной документации, ООО "Антарес" письмом от 24.04.2009 известило подрядчика об отказе от исполнения договора и потребовало возмещения убытков. Это требование Институтом выполнено не было.

Институт указал на несостоятельность предъявленных ООО "Антарес" требований, поскольку работы по договору от 03.05.2006 были выполнены в полном объеме. Он полагает, что в данной ситуации ООО "Антарес", в свою очередь, обязано оплатить стоимость всех произведенных работ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Статья 758 ГК РФ в качестве обязательства, возлагаемого на подрядчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, установлена обязанность такого подрядчика разработать по заданию заказчика техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы; встречное обязательство заказчика заключается в необходимости принятия результата работ и его оплаты.

В соответствии со ст. 760 ГК РФ подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ обязан выполнить работы в соответствии с заданием и исходными данными на проектирование и договором.

Как видно из условий договора от 03.05.2006 и приложенного к нему календарного плана, Институт обязался выполнить в рамках этого договора два этапа работ: разработку предпроектных предложений здания с перепрофилированием под мини-гостиницу, а также согласование предпроектных предложений в городских инстанциях. Такое согласование в силу задания на выполнение предпроектных предложений должно было быть осуществлено подрядчиком в соответствии с письмом Комитета, к которому истец в исковом заявлении относит письмо от 26.04.2006.

Судом установлено, что эти этапы работ были в полном объеме выполнены подрядчиком: разработанная Институтом предпроектная документация прошла все необходимые согласования, предусмотренные письмом от 26.04.2006.

Учитывая, что в договоре, заключенном сторонами, не предусмотрено каких-либо иных согласований, на которые в обоснование неполного выполнения работ подрядчиком ссылается ООО "Антарес", суд счел обоснованным предъявление заказчику требования уплатить задолженность в сумме 36000 руб.

Суд отклонил довод ООО "Антарес" о том, что в спорном случае обязанность по выплате денежных средств лежит не на нем, а на Институте, который должен возместить ему 324000 руб., полученных в счет оплаты работ. Обосновывая этот довод тем, что Правительством РФ введены новые правила разработки и утверждения проектной документации, повлекшие за собой невозможность использования результата работ в связи с допущенной ответчиком просрочкой в их выполнении, ООО "Антарес" не представило доказательств того, что в связи с данными нововведениями оно заявляло Институту отказ от дальнейшего исполнения договора.

Фактически такой отказ был заявлен им только в апреле 2009 года, спустя почти год после принятия Постановления от 16.02.2008 N 87 и через полгода после прохождения ответчиком всех необходимых согласований.

Поскольку до окончания работ ООО "Антарес", несмотря на факт его осведомленности о невозможности их завершения в срок, ход выполнения работ не прерывал, уведомлений об отсутствии надобности в прохождении необходимых согласований ответчику не направлял, ссылка в качестве основания возврата ему 324000 руб. на п. 3 ст. 723 ГК РФ не принята во внимание судом.

Суд учел, что ООО "Антарес" вследствие получения Институтом в ходе выполнения обязательств по договору ряда отрицательных заключений санитарно-эпидемиологических экспертиз понесло необоснованные расходы на оплату этих экспертиз и вправе претендовать на возмещение убытков только в связи с этими расходами.

Суд счел несостоятельной ссылку на то, что Институт, помимо этих расходов, должен возместить также 2000000 руб., уплаченных ООО "Антарес" в качестве штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора купли-продажи здания от 06.12.2006.

Как следует из данного договора, условием наступления ответственности ООО "Антарес" в виде уплаты 2000000 руб. штрафа являлось незаключение с данной организацией до конца 2007 года основного договора купли-продажи здания.

ООО "Антарес" полагает, что неисполнение им данного обязательства к согласованному с ПК ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс" сроку явилось следствием просрочки ответчиком исполнения обязательства по согласованию в компетентных органах предпроектных предложений.

ООО "Антарес" заключило предварительный договор от 06.12.2006 с ПК ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс" еще до того, как Институт получил все необходимые согласования. При этом в договоре от 03.05.2006 отсутствовало точное указание на дату получения в полном объеме таких согласований - они должны были согласовываться по срокам городских служб.

Учитывая, что у истца отсутствовали точные сведения о дате получения ответчиком всех необходимых согласований, суд пришел к выводу, что, устанавливая в предварительном договоре и соглашении к нему точные даты заключения основного договора купли-продажи здания, истец согласовывал данное условие на свой риск.

В такой ситуации суд указал на недоказанность истцом в соответствии со ст. 15 ГК РФ причинно-следственной связи между действиями ответчика и понесенными убытками.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

11. Суд отказал во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, отклонив ссылку истца на обязательства, возникшие у ответчика из условий предварительного договора, поскольку правовой режим спорного земельного участка был изменен только с даты передачи его в аренду (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 по делу N А32-34751/2009).

Управление по вопросам имущественных и земельных отношений обратилось с иском к ООО "Зернопродукт" о взыскании 189526,77 руб. неосновательного обогащения и 60427,88 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда взыскано 48537,72 руб. неосновательного обогащения и 56389,34 руб. процентов, в остальной части иска отказано. Установив факт использования ответчиком земельного участка в спорном периоде, суд частично удовлетворил иск с учетом срока исковой давности. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, указав на отсутствие оснований для взыскания неосновательного обогащения в размере арендной платы, поскольку в спорный период прежний собственник объектов недвижимости, приобретенных ответчиком по договору купли-продажи и расположенных на спорном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, являлся плательщиком налога на землю.

Управление указывает, что между сторонами заключен предварительный договор от 17.04.2006, по условиям которого ООО "Зернопродукт" обязалось уплачивать арендную плату за земельный участок с 01.01.2006 по 01.12.2006. По мнению Управления, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения противоречит принципу платности пользования землей.

06.08.2001 ООО "Зернопродукт" по договору купли-продажи приобрело объекты недвижимости госпредприятия "Автоколонна N 1314" - здания автомастерской площадью 765,7 кв. м и конторы площадью 65,3 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 34969 кв. м. Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован 17.01.2002.

По другому делу установлено, что ООО "Зернопродукт" приобрело арестованное имущество предприятия на торгах. Согласно государственному акту земельный участок площадью 13,68 га предоставлен предприятию в постоянное (бессрочное) пользование.

17.04.2006 администрация и ООО "Зернопродукт" заключили предварительный договор аренды, в соответствии с которым ООО "Зернопродукт" обязано оплатить за пользование спорным участком, предоставленным для размещения мукомольного производства, арендную плату за период с 1 января по 1 декабря 2006 г. Размер арендной платы рассчитан в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 и составил 193594 руб.

15.10.2007 администрация (арендодатель) и ООО "Зернопродукт" (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка, государственная регистрация произведена 28.12.2007. В договоре аренды предусмотрено, что арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется со дня передачи участка. Передача участка произведена 24.11.2006.

Поскольку за период с 1 января по 24 ноября 2006 года ООО "Зернопродукт" не оплатило пользование участком, Управление обратилось с иском, ссылаясь на предварительный договор аренды от 17.04.2006.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Новый собственник приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 (согласно ФЗ от 27.12.2009 N 342-ФЗ - до 01.01.2012) надлежит по своему выбору переоформить это право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Суд апелляционной инстанции указал, что к ООО "Зернопродукт" как приобретателю объектов недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком от прежнего собственника - предприятия.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ эти права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что ООО "Зернопродукт" приобрело в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оно ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации его прав на этот участок не могло для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога.

Плательщиком земельного налога являлось предприятие. Между тем за пользование участком в спорный период ООО "Зернопродукт" уплатило земельный налог.

При таких обстоятельствах апелляционный суд указал, что, поскольку плата за пользование участком за спорный период подлежала взысканию с предприятия в виде уплаты земельного налога, оснований для взыскания неосновательного обогащения по иску собственника земельного участка за тот же период, но по иному основанию и с другого лица, не имеется (аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 11401/09).

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Управления на обязательства, возникшие у ООО "Зернопродукт" из условий предварительного договора от 17.04.2006, поскольку правовой режим спорного участка был изменен только с 24.11.2006 (даты передачи участка в аренду).

ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

12. Суд удовлетворил иск о взыскании долга и процентов, поскольку распиской подтверждено получение ответчиком по предварительному договору платы за земельный участок, подлежащий отчуждению в собственность иного лица; участок в срок, указанный в расписке, истцу в собственность не передан, денежные средства не возвращены (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2010 по делу N А32-885/2010).

Предприниматель К. А. обратился с иском к предпринимателям Д. О. и Д. Л. о взыскании 900000 руб. долга, 241650 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца привлечена предприниматель К. Р.

Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано 900000 руб. долга, 241425 руб. процентов, 6034,79 руб. в возмещение оплаты услуг представителя, в остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что распиской Д. О. от 25.04.2006 подтверждено получение 900000 руб. за земельный участок, принадлежащий его жене Д. Л., подлежащий отчуждению в собственность иного лица и переданный при получении денег во владение К. Р. Земельный участок в срок, указанный в расписке, истцу в собственность не передан, денежные средства не возвращены. Проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитаны за период с 26.12.2006 (момент наступления обязанности ответчика возвратить денежные средства согласно расписке) по 18.12.2009 исходя из банковской ставки рефинансирования, действовавшей на дату предъявления иска. Довод ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности суд отклонил.

Апелляционный суд решение оставил без изменения, указав, что представленный истцом ничтожный договор купли-продажи части земельного участка площадью 10000 кв. м от 25.04.2006 не породил взаимных прав и обязанностей сторон, поскольку предметом сделки указана часть участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании Д. Л., договор ничтожен в силу его противоречия закону. Сумма долга и процентов подлежит взысканию по правилам гл. 60 ГК РФ. Не принято в качестве основания для отказа в удовлетворении иска утверждение Д. О. о том, что денежные средства получены им не от истца, а от третьего лица на стороне истца - К. Р. Расписка должника не содержит указания о конкретном заимодавце, но предоставлена в качестве обоснования иска без возражений К. Р. Апелляционный суд указал, что факт нахождения расписки в распоряжении К. А. свидетельствует о несостоятельности доводов ответчика о ненадлежащем истце.

Д. О. указывает, что по расписке от 25.04.2006 кредитором является К. Р., ввиду чего удовлетворение иска в пользу истца К. А. может в последующем повлечь за собой двойное взыскание долга и процентов, так как в подтверждение обязанности возврата денежных средств К. Р. позже должником выдавались иные расписки. Кроме того, по мнению ответчика, истцом пропущен срок исковой давности.

Д. Л. на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок площадью 30202 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В обоснование иска представлен предварительный договор купли-продажи от 25.04.2006, по условиям которого К. А. и Д. Л. обязались в течение 6 месяцев заключить договор купли продажи земельного участка площадью 10000 кв. м, составляющего часть участка площадью 30202 кв. м, принадлежащего Д. Л. В договоре указаны кадастровый номер участка, его местонахождение, цена сделки - 900000 руб.

Одновременно Д. Л. и К. А. подписан договор купли-продажи от 25.04.2006, по условиям которого К. А. передается в собственность земельный участок площадью 10000 кв. м, в состав которого входят заборные плиты в количестве 84 штук. Предмет сделки является частью земельного участка площадью 30202 кв. м, принадлежащего Д. Л. на праве постоянного (бессрочного) пользования. В договоре указано, что цена подлежащего отчуждению земельного участка составляет 900000 руб., уплачена покупателем в соответствии с предварительным договором.

По расписке от 25.04.2006 Д. О. получил денежные средства в сумме 900000 руб. за участок площадью 10000 кв. м, принадлежащий его жене Д. Л. В расписке указано, что участок передан во владение К. Р. Согласно расписке Д. О. в случае независящих от него обстоятельств по оформлению данного участка в собственность обязался вернуть 900000 руб. в течение 8 месяцев с момента подписания договора от 25.04.2006.

Апелляционный суд правильно указал, что договор купли-продажи участка площадью 10000 кв. м в силу ст. ст. 168, 166 ГК РФ является ничтожным в связи с его несоответствием закону (ст. ст. 209, 269 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ), поскольку землепользователь не вправе осуществлять отчуждение участка, находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Отношения сторон судом квалифицированы правильно. Согласно ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, подлежат применению как к требованиям о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного без правовых оснований имущества, так и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Содержание договоров купли-продажи участка и предварительного договора, расписки Д. О. о целевом предназначении полученных им денежных средств свидетельствуют о взаимосвязи подписанных К. А. и Д. Л. ничтожных договоров.

Устное утверждение Д. О. о получении им денежных средств от К. Р. в связи с намерением заключить с ней договор передачи в ее собственность иного участка отклонено судами. В ст. 160 ГК РФ предусмотрена обязательность заключения юридическими лицами (и предпринимателями) сделок в письменной форме (за исключением сделок, которые в силу закона могут быть совершены в устной форме). В отношении сделок с недвижимостью, к которой относятся и земельные участки (ст. 130 ГК РФ), соблюдение письменной формы договора обязательно (ст. ст. 550, 567, 574, 584, 609 ГК РФ). Статья 162 ГК РФ в качестве последствия несоблюдения письменной формы сделки предусматривает недопустимость ссылки сторон в случае спора на свидетельские показания.

В связи с тем что Д. О. не предоставил иного правового обоснования получения денежных средств, к отношениям сторон применены нормы о неосновательном обогащении.

Полученное по ничтожной сделке одним лицом является неосновательным обогащением за счет другого лица, подлежит взысканию в порядке, предусмотренном ст. 1102 ГК РФ. Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, подлежат начислению на сумму неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1107 ГК РФ.

Заявление о пропуске срока исковой давности отклонено.

Довод о нарушении прав Д. О. взысканием денежных средств и процентов в пользу К. А., а не в пользу фактически передавшей ему денежные средства К. Р. также отклонен.

К. Р., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, самостоятельные требования на предмет спора не заявила. Повторное взыскание долга на основании расписки, имеющейся в деле, исключено в связи с тем, что надлежащим кредитором при взыскании долга по расписке признан К. А.

Ссылки Д. О. на иные расписки, выданные им К. Р. относительно этого же займа, документально не подтверждены.

Довод ответчиков о возможности повторного взыскания этого же долга и процентов по иному иску К. Р. к Д. О. основан на предположениях. Обстоятельства, установленные судебными актами по настоящему делу, имеют преюдициальное значение.

В иске К. А. к Д. Л. отказано правомерно, поскольку доказательства того, что Д. О. при получении денежных средств действовал по ее поручению, в дело не представлены.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

13. Суд частично удовлетворил иск о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, отклонив ссылку истца на то, что моментом, с которого ответчик узнал о неосновательности обогащения, следует считать дату зачисления денежных средств на его расчетный счет, поскольку это правило применяется при ошибочности зачисления денежных средств на расчетный счет приобретателя, а в данном случае денежные средства были перечислены в рамках предполагаемых сторонами правоотношений (Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2010 N Ф09-2224/10-С6).

ООО "Гралица" обратилось с иском к ООО "СК "НИКС" о взыскании 18868850 руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1666224,24 руб.

Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано 18868850 руб. неосновательного обогащения и 1637396,87 руб. процентов. Апелляционный суд решение изменил, снизив размер процентов до 100000 руб. ФАС округа отменил судебные акты в части взыскания процентов и дело в этой части передал на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении истец изменил размер иска и просил взыскать с ответчика 2147583,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано 950834,22 руб. процентов, в остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

Истец ссылается на то, что, поскольку договор между сторонами не заключен, моментом, с которого ответчик узнал о неосновательности обогащения, следует считать дату зачисления денежных средств на его расчетный счет.

ООО "Гралица" (покупатель) и ООО "СК "НИКС" (продавец) подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2008, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя 10 квартир.

Запланированный срок окончания строительства дома - I квартал 2009 года. В случае принятия органом власти решения об изменении сроков об окончании строительства или подписания приказа об утверждении акта комиссии, срок, установленный в договоре, изменяется в соответствии с решением органа власти.

Стороны установили, что в срок до 30.05.2009 продавец обязуется закончить оформление в соответствии с действующим законодательством своего права собственности на указанные в договоре квартиры.

Покупатель обязуется заключить основной договор не позднее 01.06.2009.

ООО "Гралица" перечислило в адрес ответчика 18868850 руб., что подтверждается платежным поручением от 01.10.2008 и не оспаривается ответчиком.

ООО "Гралица" ссылается на неисполнение ООО "СК "НИКС" условий предварительного договора и полагает, что перечисленные им денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, установив незаключенность договора от 12.09.2008 по причине несогласования сторонами его предмета, взыскали с ООО "СК "НИКС" 18868850 руб. неосновательного обогащения.

При новом рассмотрении, взыскивая с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 950834,22 руб., суды исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Судами установлено, что решение арбитражного суда, которым предварительный договор от 12.09.2008 признан незаключенным, исполнено ответчиком в период с 29.01.2010 по 04.02.2010, что подтверждается мемориальными ордерами: от 29.01.2010 на 611000 руб., от 29.01.2010 на 10857201,03 руб., от 01.02.2010 на 1731020 руб., от 02.02.2010 на 250000 руб., от 03.02.2010 на 3818788,73 руб., от 04.02.2010 на 86105,24 руб., от 04.02.2010 на 1614735 руб.

При этом суды приняли во внимание, что до обращения ООО "Гралица" с иском и признания судом предварительного договора незаключенным стороны исходили из наличия между ними обязательственных отношений, вытекающих из данного договора.

Из переписки сторон следует, что незаключение до определенной в указанном договоре даты основного договора купли-продажи квартир между ООО "СК "НИКС" и ООО "Гралица" явилось основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии от 04.06.2010 о возврате уплаченных денежных средств в сумме 18868850 руб. в срок до 11.06.2009.

С учетом этого суды пришли к выводу, что ответчик, получивший претензию истца, узнал о неправомерном удержании денежных средств с 11.06.2009, следовательно, с этой даты подлежат начислению проценты.

Суды, руководствуясь ст. 395 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", принимая во внимание факт оплаты ООО "СК "НИКС" 106000 руб. в счет погашения процентов, обоснованно взыскали с ответчика 950834,22 руб. процентов, исходя из учетной ставки банковского процента в размере 8,75% годовых на момент погашения задолженности 29.01.2010 и периода просрочки возврата неосновательного обогащения с 11.06.2009 по 29.01.2010 и до 04.02.2010 включительно, отклонив довод ответчика о применении ст. 333 ГК РФ ввиду отсутствия оснований.

Ссылка истца на п. 26 Постановления N 13/14, в соответствии с которым, по его мнению, моментом, с которого ответчик узнал о неосновательности обогащения, следует считать дату зачисления денежных средств на его расчетный счет - 02.10.2008, является несостоятельной, поскольку в данном пункте речь идет об ошибочности зачисления денежных средств на расчетный счет приобретателя. Учитывая, что в данном случае денежные средства были перечислены в рамках предполагаемых сторонами правоотношений, основания для применения этого пункта у судов отсутствовали.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

14. Поскольку предварительный договор признан незаключенным, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания денежных средств, полученных от истца, и удовлетворил иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, начислив их с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора незаключенным (Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2010 по делу N А36-2248/2009).

КФХ "Кентавр" обратилось с иском к КФХ "Долгое" о взыскании 1126400 руб. неосновательного обогащения, 293059 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с требованием взыскать проценты до момента фактического исполнения обязательства.

КФХ "Долгое" подало встречный иск о взыскании с КФХ "Кентавр" в качестве оплаты по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения 40000 кг зерна фуражного (ячмень, пшеница) и неосновательного обогащения в размере 1245312 руб.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, первоначальный иск удовлетворен частично: с КФХ "Долгое" в пользу КФХ "Кентавр" взыскано 1126400 руб. неосновательного обогащения, 30850,85 руб. процентов за период с 12.08.2009 по 07.12.2009, суд указал, что проценты взыскиваются с 08.12.2009 по день фактического исполнения обязательства, исходя из суммы задолженности по ставке рефинансирования 8,5% годовых. В удовлетворении встречного иска отказано.

25.04.1994 на основании постановления местной администрации создано КФХ "Кентавр".

Решением президиума районного Совета народных депутатов от 25.09.1991 образовано КФХ "Долгое", зарегистрированное в ЕГРЮЛ. Главой КФХ является В.

23.10.1991 В. администрацией выдан государственный акт на право бессрочного пользования 85 га земли для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.

На основании постановления администрации от 05.09.1994 В. выдан государственный акт о предоставлении 85 га земли в собственность для сельскохозяйственного использования.

16.12.2006 КФХ "Долгое" и КФХ "Кентавр" подписали предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 80 га.

КФХ "Кентавр" ссылается на то, что по этому договору КФХ "Долгое" переданы денежные средства, однако договор признан в судебном порядке незаключенным.

В свою очередь, КФХ "Долгое" ссылается на неисполнение КФХ "Кентавр" обязательств по договору аренды от 01.10.2005 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 80 га, принадлежащего КФХ "Долгое".

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 09.04.2009, имеющим в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что подписанный сторонами предварительный договор от 16.12.2006 является незаключенным. Также установлено, что КФХ "Кентавр" перечислило в безналичном порядке и передало наличными В. денежные средства в качестве оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 16.12.2006 на общую сумму 1126400 руб.

Факт получения КФХ "Долгое" по первоначальному иску от КФХ "Кентавр" денежных средств на эту сумму подтвержден и первичными документами.

Исходя из того что предварительный договор не заключен, суды пришли к выводу об отсутствии у КФХ "Долгое" оснований для удержания денежных средств, полученных от КФХ "Кентавр", в связи с чем удовлетворили первоначальный иск в части взыскания с КФХ "Долгое" 1126400 руб. неосновательного обогащения.

Частично взыскивая с КФХ "Долгое" проценты, суды руководствовались п. 2 ст. 1107 ГК РФ, в соответствии с которым на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Придя к выводу о том, что КФХ "Долгое" узнало о неосновательности получения денежных средств от КФХ "Кентавр" с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда, т. е. 11.08.2009, суды указали, что проценты следует начислять с 12.08.2009, и частично удовлетворили требования КФХ "Кентавр" в сумме 30850,85 руб. за период с 12.08.2009 по день фактического исполнения обязательств, исходя из суммы задолженности за каждый день просрочки по ставке рефинансирования 8,5% годовых.

Отказывая во встречном иске, суды исходили из того, что договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, поскольку заключен с нарушением п. 1 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. С учетом того что на момент подписания договора аренды от 01.10.2005 кадастровый учет спорного участка произведен не был, его границы органом местного самоуправления не утверждены, право собственности на этот участок в качестве имущества КФХ "Долгое" зарегистрировано 17.06.2008, суды указали на отсутствие у главы КФХ "Долгое" правовых оснований требовать арендную плату за пользование участком.

Отказывая во встречном иске в части взыскания с КФХ "Кентавр" неосновательного обогащения в размере 1245312 руб. за 2006 - 2007 годы, возникшего, по мнению КФХ "Долгое", в результате использования принадлежащего ему участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 80 га, суды сослались на отсутствие доказательств фактической передачи спорного участка в пользование КФХ "Кентавр". Также суды отметили, что при рассмотрении другого дела судом установлено, что глава КФХ "Долгое" не доказал факт пользования КФХ "Кентавр" участком, принадлежащим КФХ "Долгое", в связи с чем в удовлетворении виндикационного иска КФХ "Долгое" было отказано.

Ссылка главы КФХ "Долгое" В. на необходимость в силу ст. 167 ГК РФ применить двустороннюю реституцию несостоятельна, поскольку предметом встречного иска являлось взыскание неосновательного обогащения. Кроме того, в данном случае реституция невозможна ввиду отсутствия в деле доказательств, подтверждающих наличие у КФХ "Кентавр" земельного участка, принадлежащего КФХ "Долгое".

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

15. Суд удовлетворил иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку предварительный договор при отсутствии заключенного основного договора купли-продажи исключает законность пользования предметом купли-продажи, лишь при его передаче продавцом по заключенному договору покупатель становится законным владельцем имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 09.11.2010 по делу N А08-10098/2009-19).

З. А. обратился с иском к И. о взыскании 1953503 руб. убытков в виде упущенной выгоды и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение частично отменил, взыскав 458160 руб. неосновательного обогащения и 99027,47 руб. процентов, в остальной части решение оставил без изменения.

01.06.2006 между З. Н. и И. подписан предварительный договор, согласно которому стороны обязались в срок до 01.11.2006 подготовить и заключить основной договор купли-продажи доли нежилого помещения общей площадью 530,3 кв. м и договор купли-продажи 1/2 доли прилегающего к нему земельного участка. Однако основной договор подписан не был.

В настоящее время З. А. согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 21.12.2007 является собственником 1/2 доли пристроенного нежилого здания площадью 308,8 кв. м (складское) и земельного участка для его эксплуатации площадью 2860 кв. м.

Другим участником общей долевой собственности на эти объекты с такой же долей является его жена - З. Н.

З. А. ссылается на то, что И. использует принадлежащее истцу недвижимое имущество незаконно.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 15 ГК РФ, исходил из того, что истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что ответчик в период с 21.12.2007 по 21.11.2009 и в настоящее время занимал и занимает спорные помещения.

Суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции неверно истолкован предмет иска и в связи с этим применены нормы об убытках.

Учитывая, что истец при предъявлении требований ссылался на обстоятельства безвозмездного пользования ответчиком имуществом истца без каких-либо правовых оснований и просил взыскать упущенную выгоду в размере существующих в городе ставок арендной платы аналогичного имущества и процентов исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, применению в данном случае подлежат нормы о неосновательном обогащении.

Согласно ст. 1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает в случае, когда лицо приобрело или сберегло имущество за счет другого лица без установленных законом или договором оснований.

Из данной нормы следует, что обязательство по возврату неосновательно полученного возникает при наличии факта приобретения или сбережения имущества приобретателем за счет другого лица (потерпевшего).

Дав оценку письму И. от 20.07.2007 и его заявлению в отделение милиции от 26.07.2007, из которых следует, что ответчик занимал спорные помещения на дату их оформления и в последующем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности факта завладения ответчиком имуществом (строением) истца.

Поскольку после завладения пользование имуществом выражалось в размещении в строении имущества ответчика и носило длящийся характер, при доказанности истцом факта завладения, на ответчика возлагается обязанность доказать возвращение имущества или его освобождение от имущества.

Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ им таких доказательств не представлено.

Доказательства того, что ответчик пользовался имуществом истца на законных основаниях, также не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что требование истца подлежит удовлетворению в части пользования ответчиком имуществом истца, соответствующим его доле в общей собственности - 124,5 кв. м за период с 21.12.2007 по 21.11.2009 с применением ставки арендной платы - 160 руб. за 1 кв. м, что составляет 458160 руб., соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 99027,47 руб., исходя из того, что ответчик изначально с момента завладения и использования имущества истца знал о неосновательности пользования имуществом и, соответственно, о неосновательности сбережения им денежных средств за счет его использования без законных оснований. При этом предварительный договор при отсутствии заключенного основного договора купли-продажи исключает законность пользования предметом купли-продажи, так как лишь при его передаче продавцом по заключенному договору купли-продажи покупатель становится законным владельцем имущества.

ФАС округа оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Название документа