Правомерно ли заключение нескольких договоров аренды с разными лицами, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии различного использования этого участка?

(Обризанова А. С.)

("Жилищное право", 2011, N 2)

Текст документа

ПРАВОМЕРНО ЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ НЕСКОЛЬКИХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

С РАЗНЫМИ ЛИЦАМИ, ОБЪЕКТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ ОДИН

И ТОТ ЖЕ ЛЕСНОЙ УЧАСТОК, ПРИ УСЛОВИИ РАЗЛИЧНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТОГО УЧАСТКА?

А. С. ОБРИЗАНОВА

Обризанова А. С., юрисконсульт ДВ "Лоджистик".

Вопрос правомерности заключения нескольких договоров аренды с разными лицами, объектом которых является один и тот же лесной участок, долгое время оставался неясным, поскольку Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ в отличие от Лесного кодекса Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ не предусматривает возможность предоставлять один лесной участок для одного или нескольких видов использования лесов нескольким лесопользователям. При этом ни нормы Лесного кодекса РФ от 04.12.2006, ни нормы Гражданского кодекса РФ, ни положения иных нормативных актов также не содержат императивного запрета на предоставление участков лесного фонда нескольким арендаторам.

Среди юристов проводились жаркие дискуссии на данную тематику, и поспорить было о чем. Основная сложность в этом вопросе состояла в том, какие именно нормы следует применять: нормы Гражданского кодекса, Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) или Лесного кодекса. Согласно земельному законодательству нет арендаторов, только пользующихся участками. В части 3 статьи 5 ЗК РФ регламентировано: "Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды", а значит, отдать один и тот же участок во владение и пользование нескольким арендаторам нельзя. Но в соответствии со статьей 71 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные именно Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не установлено ЛК РФ. Смотрим дальше. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что не все, что есть в ГК РФ, допустимо применять к ЛК РФ и ЗК РФ. К примеру, ни земельный, ни лесной участок нельзя передать в оперативное управление хозяйствующего субъекта, хотя ГК РФ допускает такую передачу недвижимости. Делая вывод из вышесказанного и опираясь на статью 25 ЛК РФ, которая указывает, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, вполне логично предположить, что один и тот же лесной участок может быть сдан в аренду нескольким лицам, но для разных видов использования.

После вступления в силу нового ЛК РФ первым такой вывод сделал М. Д. Гиряев в письме Федерального агентства лесного хозяйства Министерства природных ресурсов РФ от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198. В данном письме указано, что, по мнению Рослесхоза, норма части 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации подразумевает предоставление лесного участка для одной или нескольких целей использования лесов одному арендатору.

Однако в судебной практике до недавнего времени этот вывод не находил отражения (за редкими исключениями, например в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78), чаще всего органы Федеральной регистрационной службы отказывали в государственной регистрации договора аренды лесного участка, руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 28.05.2007 N 324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности", в котором пункт 16 гласит: "Заявление и прилагаемые к нему документы рассматриваются арендодателем в течение 30 календарных дней с даты их получения. По результатам рассмотрения выносится решение о предоставлении лесного участка в аренду (далее - решение) либо указанные документы возвращаются заявителю со следующими обоснованиями причин возврата:

а) осуществление использования лесов на лесном участке, на который претендует заявитель, другими гражданами и (или) юридическими лицами, за исключением случаев заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43 - 46 Лесного кодекса Российской Федерации".

Тем не менее 27.07.2010 Президиум Высшего Арбитражного Суда (ВАС) РФ признал недействительным отказ органов Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды лесного участка на том основании, что у этого участка уже есть другой арендатор.

ВАС РФ отменил судебные акты трех инстанций и удовлетворил надзорную жалобу ООО "Фирма "Бобровский рейд" (Архангельская область, поселок Боброво).

По мнению судов, Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 в отличие от Лесного кодекса РФ от 29.01.1997 не предусматривает возможность предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам.

Коллегия из трех судей ВАС, рассмотрев надзорную жалобу ООО "Фирма "Бобровский рейд", посчитала такой вывод ошибочным.

"Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности", - отметила коллегия в определении о передаче дела на рассмотрение Президиума ВАС.

По мнению коллегии, одним из основных принципов лесного законодательства является обеспечение "многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах".

Коллегия рекомендовала Президиуму ВАС удовлетворить заявление ООО "Фирма "Бобровский рейд".

Подводя итоги, можно сделать вывод, что заключение нескольких договоров аренды с разными лицами, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии различного использования этого участка правомерно.

Название документа

Вопрос: Каков порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Должны быть проведены торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ.

Обоснование: Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Предоставление участка с предварительным согласованием места размещения объекта не предполагает проведения торгов, поскольку предварительное согласование осуществляется не только в отношении конкретного объекта строительства, но и по отношению к конкретному субъекту строительства.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в случае наличия нескольких заявок частных лиц Земельным кодексом РФ не предусмотрен.

Однако существует устойчивая судебная практика, согласно которой в указанном случае участок должен предоставляться на торгах (Постановления ФАС Поволжского округа от 10.06.2010 по делу N А55-4681/2009, ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2010 по делу N А66-12957/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2007 N Ф08-3454/2007, от 30.01.2007 N Ф08-6589/2006, ФАС Уральского округа от 02.09.2010 N Ф09-5983/10-С6, от 26.05.2010 N Ф09-3823/10-С6, от 13.04.2010 N Ф09-1698/10-С6, от 09.03.2010 N Ф09-1355/10-С6, ФАС Центрального округа от 24.01.2007 по делу N А68-АП-150/5-06).

Для обоснования вышеприведенной позиции суды ссылаются на один из принципов земельного законодательства - сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 4 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как указывается в вышеперечисленных судебных актах, при несоблюдении этого принципа у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

Доводы сторон о необходимости предоставления земельного участка лицу, которое первым подало соответствующее заявление, отклоняются судами. При этом суды ссылаются на то, что проведение торгов является открытой процедурой, в то время как при предварительном согласовании места размещения объекта заявители могут не знать о поданных другими лицами заявлениях.

Однако до недавнего времени при рассмотрении некоторых дел суды не учитывали, что с заявлением о выборе земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта обращалось несколько лиц (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А45-2890/2010, ФАС Уральского округа от 03.12.2009 N Ф09-8530/09-С6 по делу N А76-4758/2009-63-92, отмененное Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10).

Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела N А76-4758/2009-63-92 поддержал первую позицию по приведенному вопросу (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10).

По мнению Президиума ВАС РФ, если с заявлением о выборе земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта обратилось несколько лиц, право на заключение договора аренды этого участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления участка.

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что по смыслу положений п. 3 ст. 31 ЗК РФ предусмотрено обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения. Зная об этом, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже при существовании иных претендентов.

Земельный кодекс РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Следовательно, предоставление земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, должно осуществляться путем проведения торгов по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ.

О. Е.Поминова

Адвокат,

адвокатское бюро "А. Серков и Партнеры"

(Адвокатская палата г. Москвы)

Подписано в печать

25.01.2011

Название документа

Blog