Часть земельного участка как объект гражданских прав и гражданско-правовой охраны
(Болдырев В. А., Сысоев В. А.) ("Вестник арбитражной практики", 2013, N 6) Текст документаЧАСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОХРАНЫ
В. А. БОЛДЫРЕВ, В. А. СЫСОЕВ
Болдырев Владимир Анатольевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России, научная специализация - участие публичных образований и юридических лиц - несобственников в отношениях, регулируемых гражданским правом; деликтные и страховые обязательства, кандидат юридических наук, доцент. Родился 15 августа 1979 г. в г. Омске. В 2000 г. окончил Омскую академию МВД России, в 2003 г. защитил диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Автор (соавтор) трудов: "Конструкция юридического лица - несобственника: опыт цивилистического исследования" (2012); "Правовое положение юридических лиц - несобственников" (2012); "Юридические лица - несобственники в системе субъектов гражданского права" (2010); "Возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина" (2006); "Трудовое право России" (2006).
Сысоев Валентин Алексеевич, полковник милиции в отставке, научная специализация - гражданское право, семейное право, предпринимательское право, международное частное право, кандидат юридических наук, доцент, заслуженный юрист Российской Федерации. Родился 24 сентября 1949 г. в г. Златоусте Челябинской обл. В 1976 г. окончил Омскую высшую школу милиции МВД СССР. Автор (соавтор) следующих основных трудов: "Жилищное законодательство и практика его применения" (Омск, 1994); "Трудовое право России" (М., 2006), а также более 50 научных статей по проблемам регулирования отношений с участием юридических лиц, праву собственности, жилищному праву.
Дается оценка части земельного участка как объекту гражданских прав и гражданско-правовой защиты. Определяются категории сделок, объектом которых может быть часть земельного участка. Доказывается, что часть земельного участка не является полноценным объектом гражданского оборота. Исследуется вопрос о допустимости применения срока исковой давности к искам об освобождении части земельного участка и сносе самовольной постройки. Делается вывод, что иски об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки, если истец не лишен владения другой частью участка, являются по своей природе негаторными.
Ключевые слова: недвижимое имущество, земельный участок, часть земельного участка, нежилое помещение, кадастровый учет, виндикационный иск, негаторный иск.
Part of a land plot as an object of civil rights and of legal protection V. A. Boldyrev, V. A. Sisoev
The article provides an assessment of a part of a land plot as an object of civil rights and legal protection. It defines the categories of deals which a part of a land plot may be an object of. The authors argue that a part of a land plot is not a full object of civil transactions. They also explore the question of admissibility of the limitation period with regard to claims concerning vacation of a part of a land plot and demolition of unauthorized constructions. The authors conclude that those claims are inherently negatory if the plaintiff is not deprived of possession.
Key words: real estate, land plot, part of land plot, commercial premises, cadastral registration, claim for recovery, negatory claim.
Категорию оборотоспособности объектов гражданских прав традиционно рассматривают позиции подразделения таковых на оборотоспособные, ограниченно оборотоспособные и исключенные из гражданского оборота. Так сложилась научная традиция, первоначально получившая поддержку в кодифицированном гражданском законодательстве. Новая редакция ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <1> не называет объекты гражданских прав, исключенные из гражданского оборота, как следствие, с легальной точки зрения правильно говорить об их подразделении на полностью оборотоспособные и ограниченно оборотоспособные. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3434.
Приведенные рассуждения касаются способности вещи к гражданскому обороту, т. е. принципиальной оборотоспособности. Соглашаясь с новым подходом законодателя, мы сознательно не углубляемся в причины происшедших изменений, поскольку это может увести от тех задач, решение которых соответствует теме данной работы. Способность к обращению различных объектов гражданских прав в содержательном плане существенно отличается: к ним применяются различные, отличающиеся по своей сути договорные конструкции. Например, нематериальные блага передать нельзя вовсе, потребляемые вещи нельзя сдать в аренду, а индивидуально-определенные вещи - получить по договору займа. Справедливости ради следует отметить, что с учетом содержания действующего законодательства сложно понять, можно ли говорить при передаче имущества в пользование о его обороте, поскольку слова "отчуждаться" и "переходить", содержащиеся в п. 1 ст. 129 ГК РФ, могут пониматься по-разному. Однако трудно отрицать, что содержательная оборотоспособность - возможность быть объектом договорных обязательственных отношений разных типов - неодинакова для различных объектов гражданских прав. Содержательная оборотоспособность вещей и их частей также неодинакова: число договорных конструкций, применимых к части вещи, меньше, чем к вещи в целом. В результате анализа норм ряда законодательных актов И. А. Колесниковой сделаны представляющие для нас интерес выводы: "Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Формирование части земельного участка в кадастре должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить означенную часть правом аренды, сервитутом или залогом" [1, с. 62]. Учитывая, что сервитут является ограниченным вещным правом в силу прямого и правильного, на наш взгляд, по сути, указания законодателя (ст. 216 ГК РФ), а залог земельных участков в развитых правопорядках (например, в германском праве) образует ограниченное вещное право, вывод о том, какие права могут возникнуть, а какие не могут в отношении части земельного участка, необходимо сразу скорректировать. Часть земельного участка не может быть объектом наиболее полного вещного права - права собственности. Лицо, владеющее земельным участком на праве собственности, не является собственником его части, иначе пришлось бы предположить, что собственник обладает данным титулом в отношении и вещи, и ее части, т. е. наделен одним титулом дважды. Другое лицо также не может быть собственником части земельного участка, поскольку это не согласуется с законом. Судебная практика подтверждает, что нельзя быть собственником лишь части сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка <2>. -------------------------------- <2> Определение об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2010 г. N ВАС-15109/10 по делу N А68-11892/09. URL: http://kad. arbitr. ru/PdfDocument/84b150aa-a50a-4fa7-a46a-1ae043806022/A68-11892-2009_20101119_Opredelenie. pdf (дата обращения: 25.05.2013).
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектами земельных отношений являются части земельного участка. Законодательство прямо не называет их объектами гражданских прав. Однако коль скоро части земельного участка могут быть объектами правоотношений, основанных на сделках, т. е. гражданских правоотношений, неизбежно приходится считать их объектами чьих-то гражданских прав. Из норм действующего законодательства следует, что рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданских прав прямо связано с конструкциями аренды, сервитута и залога. При этом заметим, что часть земельного участка может быть только объектом права аренды. Нельзя не отметить закономерность, со всей отчетливостью проступающую сквозь массив законодательных актов, содержащих нормы гражданского права: нормы о возможности частей земельных участков быть объектами конкретных субъективных имущественных прав отражены в различных федеральных законах, но только не в ГК РФ. Последнее означает, что рассмотрение части вещи (земельного участка) как объекта гражданских прав слабо согласуется с концепцией, на которой основан подход разработчиков кодифицированного гражданского закона. Отметим, что внимание со стороны законодателя к категориям вещи и части вещи возросло, что выражается в продемонстрированном стремлении уточнить определение неделимой вещи: "Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части" (п. 1 ст. 133 ГК РФ в новой редакции). На стремление нормотворца примирить различные теории вещи в гражданском праве и систематизировать нормы об объектах гражданских прав указывает также введение новых правил о замене частей и наложении взыскания на части вещи (п. 2 и 3 ст. 133 ГК РФ). Рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданского права является вынужденной уступкой законодателя, отходом от юридической теории к экономической практике. Неделимая без проведения специальных, регламентированных государством процедур вещь (земельный участок, прошедший кадастровый учет) в действительности является делимой, причем "фактические" части такой вещи постоянно являлись и являются объектами сделок о передаче имущества в пользование. Легализуя такие сделки - прямо называя их в отдельных законах, нормотворец заставляет искать компромисс сторонников различных правовых теорий - вещи как явления юридического порядка и вещи как явления фактического порядка. Пункт 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> устанавливает: "Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду". Приведенная норма носит процедурный характер: определяет, какие конкретно документы должны быть представлены для проведения обязательной в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации договора аренды земельного участка на срок год и более. Однако она же неоспоримо дает основания утверждать, что часть земельного участка также может быть передана в аренду и что соответствующий договор требует регистрации (если он заключен на срок не менее года). -------------------------------- <3> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Близкую по содержанию норму находим относительно права ограниченного пользования чужим земельным участком в п. 2 ст. 27 того же Закона: "Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута". И. А. Колесникова совершенно верно отмечает, что "...часть земельного участка не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, в то время как учтенная в кадастре часть участка только указывает границы пользования сервитуарием" [1, с. 61]. Несмотря на то что сфера постоянного действия сервитута может быть связана лишь с небольшой по площади частью земельного участка, само право ограниченного пользования чужим земельным участком зачастую не реализуемо без хотя бы кратковременного доступа ко всему земельному участку или его значительной части. Законодатель прямо говорит о возможности установления сервитутов для "...прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов" (ст. 274 ГК РФ). Часть земельного участка, необходимая для физического размещения названных коммуникаций, всегда меньше, чем часть, необходимая для их прокладки и эксплуатации. Следовательно, отнесение законодателем сервитута как права ко всему земельному участку даже в том случае, если сфера его действия относится только к части участка, можно назвать правильным. Такой подход предотвращает споры о правомерности разовых и периодических действий по установке и обслуживанию коммуникаций, совершаемых обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Пунктом 2 ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> установлена норма-запрет: "Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования". Из данного правила, представляется, следует некая общая позиция законодателя, согласно которой ипотека части земельного участка принципиально возможна. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
"Возможен ли залог части земельного участка, площадь которой соответствует минимальному размеру, установленному соответствующими нормативными актами? - задается вопросом А. В. Фиошин и предлагает ответ. Буквальное прочтение текста рассматриваемой нормы Закона об ипотеке гласит, что да. Однако думается, что часть земельного участка не может быть предметом ипотеки, поскольку, для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать" [2]. На наш взгляд, с индивидуализацией части земельного участка вопросов как раз не возникает, поскольку законом предусмотрена возможность ее государственного кадастрового учета, о чем будет сказано далее. Проблема кроется в ином. В судебной практике оценка вопроса об ипотеке части земельного участка с учетом ранее приведенной нормы п. 2 ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - явление редкое. Во всяком случае, нам такой квалификации найти не удалось, хотя случаи ипотеки права субаренды части земельного участка установлены <5>. Из этого мы сделали вывод, что норма о возможности осуществить залог части земельного участка фактически не действует и действовать в существующих условиях не может. -------------------------------- <5> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 января 2012 г. по делу N А10-784/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
Обычным итогом наложения взыскания на имущество, составляющее объект залога, является полное или частичное прекращение обязательства перед кредитором, с одной стороны, и переход права собственности на имущество от залогодателя к третьему лицу - с другой. Однако совершение сделок, которые влекли бы переход права собственности на часть земельного участка, законом не предусмотрено, т. е. часть земельного участка не является полноценным объектом гражданского оборота. С экономической позиции залог части земельного участка был бы возможен, если бы существовала процедура принудительного раздела участка на самостоятельные земельные участки, на которые в конечном итоге и налагалось бы взыскание. Но что тогда было бы объектом залога части земельного участка в юридическом смысле: право требовать обособления одного участка из состава другого и ожидать преимущественного исполнения за счет выделенного? Учитывая также, что законодательством не устанавливаются особенности регистрации договоров залога части земельного участка, можно прийти к выводу о декларативности нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", посвященной запрету залога части земельного участка, меньшей установленной нормы. Следует также определиться с условиями, при которых возникает возможность рассматривать часть земельного участка в качестве объекта гражданских прав. Приводя содержание норм ст. 27 ЗК РФ, ст. 607 ГК РФ и ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <6> и говоря о необходимости индивидуализации предмета договора аренды недвижимого имущества, И. А. Колесникова приходит к выводу, "...что при указании в договоре аренды учетного номера части земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, предмет договора будет определен" [1, с. 59]. С данным выводом можно согласиться, однако острее стоит вопрос: обязателен ли государственный кадастровый учет части земельного участка для констатации действительности (заключенности) договора аренды? -------------------------------- <6> СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.
О возможности учета части земельного участка говорится в ряде норм Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости": при описании состава необходимых для кадастрового учета документов (ст. 22), установлении особенностей учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости (ч. 10 ст. 25), нормах о передаче результатов кадастровых работ и межевом плане (ст. 37 и 38). При этом следует отметить терминологическую разницу: в Законе говорится о "постановке на учет земельного участка" и об "учете части земельного участка", чем, на наш взгляд, подчеркивается нетождественность и даже неравнозначность соответствующих процедур. Судебная практика признает объектами гражданских прав не только части земельных участков, прошедшие кадастровый учет. Мы уже обращали внимание на содержание п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязывающего представить для регистрации договора аренды части земельного участка кадастровый паспорт с указанием соответствующей части. Представляется, законодателю следовало прямо указать, что представлению подлежит кадастровый паспорт земельного участка с указанием координат части земельного участка, прошедшей процедуру кадастрового учета и передаваемой в аренду. Так или иначе понятно, что существующая норма относится исключительно к долгосрочным договорам аренды, т. е. заключенным на срок год и более. Интересно, что, обращая внимание на содержание приведенной ранее нормы п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФАС Поволжского округа в другом деле подчеркнул, что присвоение кадастрового номера части земельного участка не обязательно для того, чтобы иметь возможность на законных основаниях передать ее в аренду <7>. -------------------------------- <7> Постановление ФАС Поволжского округа от 27 апреля 2009 г. по делу N А72-4569/2008. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
По-видимому, такой же точки зрения придерживается А. В. Ходырев, отмечая, что "...для аренды части помещения или части земельного участка ни законодатель, ни судебная практика не требуют, чтобы данная часть была обязательно выделена и зарегистрирована собственником как самостоятельный объект недвижимости и только после этого передана в аренду" [3]. На наш взгляд, то, каким способом будет осуществлена идентификация передаваемой части земельного участка в договоре аренды, заключенном на срок менее года, или бессрочном договоре, юридически безразлично, лишь бы с учетом его содержания (текстового или графического) можно было точно установить (индивидуализировать) не только площадь, но и координаты части земельного участка на местности. Постановки части земельного участка на кадастровый учет, чтобы считать его объектом гражданского права (субъективного права аренды), по нашему мнению, не требуется. Часть земельного участка становится объектом права аренды с момента, когда можно констатировать заключенность соответствующего договора. Подчеркнем, что судебная практика по данному вопросу не устоялась. Есть диаметрально противоположные примеры, относящиеся к современному периоду (который можно условно отсчитывать с момента появления государственного кадастра недвижимости), когда части земельных участков рассматриваются юрисдикционными органами как объекты гражданских прав при условии их постановки на учет в кадастре недвижимости <8>. -------------------------------- <8> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 февраля 2013 г. N Ф03-91/2013 по делу N А73-8780/2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 июля 2010 г. N Ф03-5160/2010 по делу N А73-16705/2009.
Отметим, что нормы о частях земельных участков как объектах государственного кадастрового учета появились позже, чем норма ст. 6 ЗК РФ, согласно которой части земельных участков являются объектами земельных правоотношений. Заметим также, что первоначальная редакция ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не оставляла сомнений в возможности аренды части земельного участка. Иными словами, российскому законодательству второй половины 90-х гг. XX в. часть земельного участка была известна как объект гражданских прав и сделок еще до момента введения учета частей земельного участка. Неоднозначное содержание объективного права (в том числе исторический контекст) заставляет суды по возможности воздерживаться от оценки влияния прохождения частью земельного участка кадастрового учета на квалификацию договора аренды (как заключенного или незаключенного). Изложенное выше относится, прежде всего, к регулятивным отношениям по поводу части земельного участка. Вместе с тем гражданское право регулирует и отношения охранительные (отношения-притязания) [4]. Вопрос о части земельного участка как объекте гражданско-правовой охраны является актуальным по следующим причинам. В судебной практике рассматриваются виндикационные иски об освобождении (истребовании) нежилых помещений, право собственности на которые отдельно не зарегистрировано (являющихся частью здания как объекта названного вещного права). Следствием этого является применение к таким требованиям срока исковой давности. В данном случае часть вещи рассматривается как объект владения, а право собственности на часть вещи - как объект защиты. Впрочем, следует заметить, что до конца проблема такой оценки помещения как объекта виндикации (а не объекта негаторного иска) не разрешена. Свидетельством тому является предложение в п. 2 проекта Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения <9>, двух вариантов оценки нежилого помещения в составе здания - как объекта виндикационного и как объекта негаторного иска. Окончательный вариант Обзора <10> не содержит описания вышеприведенной ситуации и ее квалификации. Скорее всего, дело в неоднозначности и различной оценке правовой проблемы составом юрисдикционного органа. -------------------------------- <9> URL: http://arbitr. ru/_upimg/A4907501E725F0D4C3703D2C3236672C_pract. pdf (дата обращения: 24.05.2013). <10> Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, направленный с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 2.
Более ясная ситуации складывается с оценкой исков об освобождении частей сформированных земельных участков или сносе самовольных построек, занимающих часть таких участков, когда собственник не лишен возможности владеть и пользоваться другой частью этого участка. Такие иски однозначно оцениваются как негаторные, к ним, руководствуясь ст. 208 ГК РФ, суды не применяют срок исковой давности. В данном случае суды, по сути, исходят из того, что владеть частью вещи (земельного участка) нельзя. Объектом защиты для таких исков считают право на земельный участок в целом. Пунктом 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" <11> разъяснено: "Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком". -------------------------------- <11> Вестник ВАС РФ. 2011. N 2.
Данную позицию поддерживают А. Ф. Бакулин и А. В. Петухова: "Для иска о сносе недвижимости, как и для негаторного иска, не имеет значения, кто был первоначальным нарушителем, когда началось и превышает ли трехлетний срок нарушение права собственности или законного владения. Важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохранились на момент рассмотрения спора арбитражным судом, нахождение строения на земельном участке противоречит публичному или частному ограничению по ст. 222 ГК РФ" [5]. Итак, в чем причина различного отношения правоприменителя к частям различных вещей (земельных участков и зданий), причина различной оценки правовой природы исков об освобождении этих частей? Первая причина (условно ее можно назвать фактической) кроется в характере данных объектов гражданских прав, параметры которых в одном случае (в случае с помещением) могут быть определены даже дилетантом визуально, а в другом случае (в случае с земельным участком) могут быть установлены только специалистом в области геодезии и только с использованием технических средств. Очевидность и неочевидность посягательства на чужое имущество, по-видимому, в данном случае влияет на оценку природы иска. Кроме того, если исходить из того, что к требованиям об освобождении земельного участка (его части) следует применять срок исковой давности, то при отказе в удовлетворении такого иска ответчик получит возможность рассчитывать на признание его права собственности на данную часть земельного участка в будущем. Какую именно часть земельного участка он сможет потребовать в собственность, например, под самовольно возведенную постройку, вопрос совершенно не праздный. Четкость границ помещения сказывается на оценке природы иска. Вторая причина (условно назовем ее формально-юридической) кроется в различной способности части земельного участка и части здания (помещения) быть объектом гражданского оборота. Часть земельного участка не может быть объектом права собственности. Переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому возможен по сделкам только в случае, если земельный участок прошел кадастровый учет. Часть помещения в здании также не является объектом вещных прав, пока право собственности не зарегистрировано на отдельное помещение. Однако практика регулирования гражданского оборота (обязательственных отношений) развилась в данном случае иным образом: помещение может выступать как объект сделки, когда право собственности на него отдельно не зарегистрировано, т. е. когда оно является частью здания или более крупного помещения как объектов права собственности <12>. -------------------------------- <12> Определение ВАС РФ от 14 ноября 2011 г. N ВАС-14876/11 по делу N А73-11656/2010. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
Часть здания (помещение) является полноценным объектом гражданского оборота, часть земельного участка полноценным объектом гражданского оборота не является. Если принять во внимание, что задача норм о сроках исковой давности заключается именно в обеспечении стабильности гражданского оборота, можно предположить, что избранные в практике различные подходы к гражданско-правовой охране части здания и части земельного участка являются обоснованными. Впрочем, ситуация неоднозначна, объективно и здесь возникают трудности: в одном случае (при истребовании помещения в здании как объекте права собственности) мы признаем часть вещи объектом владения, в другом случае (при иске о сносе или освобождении земельного участка, частично занятого самовольной постройкой) - не признаем, что препятствует формированию единого представления о владении как таковом. Принятие изложенных выше суждений о земельных участках как объектах гражданско-правовой защиты за основу в арбитражном судопроизводстве должно быть гибким, учитывающим смысл, вкладываемый в понятие владения. Представляется, судам следует давать оценку тому обстоятельству, какая по площади часть земельного участка была обособлена в результате незаконных действий ответчика и использовалась последним. Если та часть земельного участка, которая оказалась в пользовании ответчика, по площади больше, чем та часть, которая используется истцом, можно говорить, что земельный участок в целом находился во владении ответчика. В последнем случае иск об истребовании части земельного участка, на наш взгляд, следует оценивать как виндикационный и применять к нему по требованию участника судопроизводства срок исковой давности. На основании изложенного можно сделать следующие выводы. 1. Комплексный анализ норм законодательства позволяет утверждать, что часть земельного участка может являться объектом права аренды, но не может являться объектом права залога (ипотеки) и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Указание в законодательстве об ипотеке на возможность залога части земельного участка следует исключить. 2. Возможность передачи части земельного участка в аренду напрямую не связывается законодателем с его постановкой на кадастровый учет. Часть земельного участка становится объектом права аренды с момента появления возможности констатировать заключенность договора аренды, в том числе определить координаты границ (как следствие - и площадь) соответствующей части участка. 3. Требуется унификация правоприменительной практики, выработка согласованных норм законодательства по вопросу об условиях передачи части земельного участка в аренду. Такая унификация будет наиболее эффективной, если в ЗК РФ ввести прямое указание, что часть земельного участка может быть объектом права аренды, если договор позволяет точно установить координаты границ такой части. При этом договор аренды на срок не менее года может быть заключен лишь при условии прохождения такой частью процедуры кадастрового учета. 4. Являются теоретически обоснованными и практически оправданными оценка исков об освобождении части земельного участка и сносе самовольной постройки (если истец не лишен возможности владения другой частью данного участка) как негаторных и отказ применять к таким отношениям срок исковой давности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Колесникова И. А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. 2. Фиошин А. В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. 2012. N 3. С. 16. 3. Ходырев А. В. Ипотека помещений, права на которые как на самостоятельные объекты недвижимости не зарегистрированы // Юридическая работа в кредитной организации. 2008. N 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". 4. Илларионова Т. И. Система гражданско-правовых охранительных мер. Томск: Изд-во Томского ун-та, 1982. С. 4. 5. Бакулин А. Ф., Петухова А. В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. 2011. N 6. С. 131.
Название документа