Особенности правового регулирования изъятия (выкупа) земель сельскохозяйственного назначения в общественных интересах: сравнительный анализ законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС
(Симонова Е. С.) ("Юридический мир", 2012, N 1) Текст документаОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ОБЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСАХ: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СТРАН - УЧАСТНИЦ СНГ И ЕВРАЗЭС <*>
Е. С. СИМОНОВА
Симонова Екатерина Сергеевна, доцент кафедры "Гражданское право и процесс" ФГБОУ ВПО "Государственный университет - учебно-научно-производственный комплекс", кандидат юридических наук.
В статье анализируется правовое регулирование изъятия земель сельскохозяйственного назначения в общественных интересах. По мнению автора, в России стоимость участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки используемых для производства входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, изъятие, СНГ, ЕврАзЭС, общественный интерес.
Peculiarities of legal regulation of seizure (redemption) of agricultural lands in public interests: comparative analysis of legislation of the countries - members of the CIS and EurAsEC E. S. Simonova
The article analyses legal regulation of seizure of agricultural lands in public interests. The author believes that in Russia the cost of an agricultural land plot is determined on the basis of evaluation of agricultural areas and lands occupied by buildings, constructions and structures.
Key words: agricultural lands, seizure, CIS, EurAsEC, public interest.
Землям сельскохозяйственного назначения в сфере правового регулирования отводится особое значение. Механизм изъятия земельных участков этой категории в общественных интересах, в свою очередь, обладает рядом специфических черт. Анализ гражданских и земельных кодексов России, Азербайджана, Армении, Беларуси, Казахстана, Кыргызской Республики, Молдовы, Таджикистана, Туркменистана, Узбекистана, Украины <1> показал, что законодательством сравниваемых стран не устанавливается специальный порядок отчуждения земель сельскохозяйственного назначения в общественных интересах. Вместе с тем специфика процесса отчуждения земель сельскохозяйственного назначения для удовлетворения публичных потребностей, отраженная в законодательствах стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС, связана во многом с той ценностью, которую относят к этой категории земель. Правом закрепляются определенные ограничения, связанные с целью использования данной категории земель. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Республики Азербайджан // Qanunvericilik Toplusunda d rc edilmiedir. 30 aprel 2000-ci il. N 4. madd 250; Земельный кодекс Республики Азербайджан // Az rbaycan Respublikasenen Qanunvericilik Toplusunda d rc edilmiedir.1999-cu il. N 8. madd 478; Гражданский кодекс Республики Армения // http:// www. parliament. am/ legislation. php? sel= show&ID= 1556&lang=rus; Земельный кодекс Республики Армении // http:// www. parliament. am/ legislation. php? sel= show&ID= 1361&lang=rus; Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года // Ведамасцi Нацыянальнага сходу Рэспублiкi Беларусь. 1999. N 7 - 9. Ст. 101; Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2008. N 187. 2/1522; 2010. N 120. 2/1672; Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть) // Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1994. N 23 - 24 (приложение); Ведомости Парламента Республики Казахстан. 2010. N 1 - 2. Ст. 2; Земельный кодекс Республики Казахстан // Казахстанская правда. 26.06.2003; Юридический вестник. 2003. N 13. С. 1; Гражданский кодекс Кыргызской Республики // Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1996. N 6. Ст. 80; Земельный кодекс Кыргызской Республики // Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1999. N 9. Ст. 440; Гражданский кодекс Республики Молдова // Monitorul Oficial. 2002. N 82 - 86. Ст. 661; Земельный кодекс Республики Молдова // Monitorul Oficial. 2001. N 107. Ст. 817; Гражданский кодекс Республики Таджикистан (часть первая) // Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1999. N 6. Ст. 153; 2007. N 5. Ст. 356; Земельный кодекс Республики Таджикистан // Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 351; Гражданский кодекс Туркменистана // Ведомости Меджлиса Туркменистана. 1998. N 2. Ст. 39; Кодекс Туркменистана "О земле" // Ведомости Меджлиса Туркменистана. 2004. N 4(978). Ст. 33; Гражданский кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996. N 2. Ст. 1; Собрание законодательства Республики Узбекистан. 2007. N 50 - 51. Ст. 506; Земельный кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1998. N 5 - 6. Ст. 82; Собрание законодательства Республики Узбекистан. 2011. N 1 - 2. Ст. 1; Гражданский кодекс Украины // Вiдомостi Верховноi Ради Украiни (ВВР). 2003. N 40 - 44. Ст. 356; Земельный кодекс Украины // Вiдомостi Верховноi Ради Украiнi (ВВР). 2002. N 3 - 4. Ст. 27.
В ряде случаев законом определяется специальный орган, уполномоченный принимать решение об изъятии земельных участков сельскохозяйственного назначения для удовлетворения публичных потребностей. Например, в Республике Беларусь изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с назначением этих земель, а также перевод таких земель в иные категории и виды производятся областными и Минским городским исполнительными комитетами (ст. 38 Кодекса Республики Беларусь о земле). В Республике Узбекистан изъятие земель сельскохозяйственного использования и других угодий сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, учреждений и организаций в городах, поселках утверждается решениями хокима района, города, области (ст. 61 ЗК Республики Узбекистан). В Республике Молдова изъятие особо ценных сельскохозяйственных земель из сельскохозяйственного оборота для государственных и общественных нужд производится в исключительных случаях постановлением правительства (ст. 83 ЗК Республики Молдова). Законодательство стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС устанавливает принцип, согласно которому при отчуждении земельных участков для государственных, муниципальных, общественных нужд необходимо учитывать соответствие интересов, для которых изымается недвижимое имущество, его целевому назначению. Как правило, законом не устанавливается специальный перечень возможных случаев изъятия земель сельскохозяйственного назначения в общественных интересах, ограничивая возможность отчуждения принципом целевого использования земельных участков из земель названной категории. Изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения для удовлетворения нужд несельскохозяйственного назначения возможно в исключительных случаях путем предоставления наименее ценных земель и требует их предварительного перевода в другую категорию. Дополнительным условием возможного отчуждения в большинстве случаев является невозможность размещения объектов недвижимого имущества несельскохозяйственного назначения на землях иных категорий. Аналогичная ситуация характерна и для Российской Федерации. Отчуждение земель сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд осуществляется в том же порядке, что и для участков из иных категорий земель (ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. 49, 55, 63 ЗК РФ). В то же время, несмотря на то, что как принудительное изъятие, так и выкуп земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в общем порядке, следует учитывать особый правовой режим и правила оборота этой категории земель, а также цели, для которых осуществляется отчуждение, предусмотренные специальным законом - Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <2>. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Тем не менее законодательства некоторых стран определяют специальные случаи, при наличии которых возможно изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения для удовлетворения публичных потребностей. Например, Земельный кодекс Республики Молдова определяет, что в целях охраны особо ценных сельскохозяйственных земель запрещается изъятие их из сельскохозяйственного оборота, использование их не по назначению, проведение на них технологических и других работ, приводящих к деградации почв, за исключением случаев выделения их под строительство линейных сооружений (дорог, линий электропередачи и связи, трубопроводов), нефтяных и газовых разработок и необходимых для их эксплуатации производственных сооружений. Особые условия отчуждения земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены законодательством Республики Беларусь (Кодексом Республики Беларусь о земле, Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" <3>). В соответствии с вышеназванными актами изъятие земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с назначением этих земель, а также перевод таких земель в иные категории и виды допускаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, в следующих случаях: -------------------------------- <3> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2008. N 6. 1/9264.
1) для размещения объектов недвижимого имущества, в случаях, когда такое размещение предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, государственными программами, утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь, градостроительными проектами, генеральными планами городов, иных населенных пунктов и (или) градостроительными проектами детального планирования - в населенных пунктах, схемами землеустройства районов, проектами внутрихозяйственного землеустройства с учетом государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей - вне населенных пунктов; 2) для размещения объектов недвижимого имущества, предусмотренных выше, в исключительных случаях, когда отсутствует возможность размещения таких объектов на земельных участках из иных категорий и видов земель; 3) в иных случаях, предусмотренных законами или решениями Президента Республики Беларусь. Кроме того, принятие решений о размещении объектов недвижимого имущества несельскохозяйственного и нелесохозяйственного назначения, связанных с изъятием земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, допускается только при невозможности размещения этих объектов на земельных участках несельскохозяйственного назначения, или непригодных для ведения сельского хозяйства, или на сельскохозяйственных землях худшего качества. Особый механизм изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, направленный на его временное занятие в целях удовлетворения общественных интересов, предусмотрен законодательством Республики Молдова. Так, согласно ст. 74 Земельного кодекса Республики Молдова допускается временное изъятие земель из сельскохозяйственного или лесохозяйственного оборота в целях проведения геологоразведочных работ, прокладки линий связи и электропередачи, газопроводов, водопроводов и других подобных сооружений, которое утверждается органами местного публичного управления с согласия обладателей земель. Занятие земельных участков в случае необходимости ликвидации последствий аварий и выполнения неотложных работ по содержанию вышеуказанных объектов осуществляется с согласия обладателей земель, а в случае их отказа - с разрешения органа местного публичного управления. В названных случаях обладатели земельных участков имеют право на возмещение нанесенных убытков. Кроме того, организации и предприятия, в пользу которых временно изымаются земли из сельскохозяйственного оборота, обязаны принимать необходимые меры для того, чтобы эти земли по истечении установленного срока были возвращены в сельскохозяйственный оборот. Свои особенности имеет и расчет компенсации за изымаемые участки из земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо отметить, что, учитывая особую значимость земель сельскохозяйственного назначения, помимо общих правил определения выкупной цены, земельные кодексы Азербайджана, Армении, Беларуси, Казахстана, Молдовы, Таджикистана, Украины предусматривают нормы, направленные на возмещение потерь сельскохозяйственного производства. Хотя в Российской Федерации Земельным кодексом не предусмотрены нормы по возмещению потерь сельскохозяйственного производства, тем не менее особенности расчета компенсации за изымаемый земельный участок сельскохозяйственного назначения установлены распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков". Оценка участков данной категории земель осуществляется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Стоимость участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Наряду с этим собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении. Их расчет осуществляется с учетом уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотности дорожной сети, классности дорог, близости к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения <4>. -------------------------------- <4> Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон. 2002. Июнь. N 21.
Исследование законодательств стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС показывает, что наряду с возмещением рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, убытков (включая упущенную выгоду), причиненных изъятием правообладателю, компенсируются потери сельскохозяйственного производства. Средства, получаемые в качестве компенсации потерь сельскохозяйственного производства, поступают в соответствующий государственный или муниципальный бюджет и направлены на возмещение убытков землепользователей, на финансирование работ по повышению плодородия почв, освоению новых земель. Земельными кодексами Украины и Таджикистана также предусматривается возможность освобождения от возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Например, в соответствии со ст. 208 Земельного кодекса Украины от возмещения потерь сельскохозяйственного производства освобождаются граждане и юридические лица в случае использования земельных участков для строительства школ, дошкольных учреждений, государственных объектов здравоохранения, культуры, физкультуры и спорта, социального обеспечения, государственных объектов дорожного строительства, культовых сооружений религиозных организаций, кладбищ, мелиоративных систем, противоэрозионных, противооползневых и противоселевых сооружений, под строительство и обслуживание жилых домов и хозяйственных построек, для размещения внутрихозяйственных объектов сельскохозяйственных и рыбохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, для размещения инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, добычи торфа при условии возвращения земельных участков в состояние, пригодное для прежнего использования, под объекты и территории природно-заповедного фонда, под строительство и обслуживание объектов энергетики, производящих электрическую энергию из альтернативных источников энергии. Согласно ст. 45 Земельного кодекса Таджикистана потери, связанные с выводом земель из оборота, не возмещаются при изъятии земельных участков: для приусадебных земельных участков, под кладбище, под водохозяйственные и мелиоративные объекты в случае освоения новых земель или переустройства оросительной и коллекторно-дренажной сети, для школ, интернатов, детских домов и лечебных учреждений, в других случаях, определяемых Правительством Республики Таджикистан. Таким образом, проведенный сравнительный анализ земельного законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС показал, что особенности правового механизма изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения в общественных интересах связаны с целевым назначением этой категории земель и их особым правовым статусом и направлены на снижение вреда от их нецелевого использования.
Название документа