Законные лишние сотки

(Тоноян М.)

("ЭЖ-Юрист", 2012, N 7)

Текст документа

ЗАКОННЫЕ ЛИШНИЕ СОТКИ

М. ТОНОЯН

Марина Тоноян, юрист, г. Санкт-Петербург.

Когда устанавливается (уточняется) местоположение границ земельных участков, находящихся в собственности и поставленных на кадастровый учет, нередко происходит увеличение их площади. Это не является нарушением закона, если участок стал больше не более чем на 10%.

Ранее учтенные земельные участки

Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона N 221-ФЗ либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены регистрирующим органом условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считаются ранее учтенными земельными участками.

Если сведения и документы о таком земельном участке отсутствуют в составе государственного кадастра недвижимости, то такие сведения и документы включаются в государственный кадастр недвижимости при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект недвижимости и представленного таким лицом (п. 7 ст. 45 Закона N 221-ФЗ).

Перечень документов, на основании которых органом кадастрового учета принимается решение о внесении сведений в реестр объектов недвижимости о ранее учтенном земельном участке, определен п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42.

При этом в соответствии с п. 11 ст. 45 Закона N 221-ФЗ отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений (уникальных характеристик) о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не может являться основанием для приостановления регистрации прав на такой объект недвижимости или отказа в ее осуществлении. Необходимо отметить, что к уникальным характеристикам земельного участка относятся: кадастровый номер участка, описание местоположения его границ и площадь.

Таким образом, на основании ст. 45 Закона N 221-ФЗ сведения о ранее учтенных земельных участках содержатся в государственном кадастре недвижимости, а также могут быть внесены в реестр при отсутствии описания местоположения его границ (то есть без установления границ).

Уточнение границ

Положения Закона N 221-ФЗ предусматривают процедуру осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, которая допускается в следующих случаях:

1) если в государственном кадастре недвижимости нет сведений о местоположении границ земельного участка (о координатах характерных точек его границ);

2) если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить его местоположение на местности;

3) если в государственном кадастре недвижимости есть исправления.

Таким образом, при отсутствии в кадастре сведений о границах земельного участка владелец такого земельного участка вправе осуществить процедуру по уточнению его границ.

В соответствии с п. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Кроме того, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок.

Вместе с тем Законом N 221-ФЗ предусмотрены основания для отказа в проведении кадастрового учета, связанного с уточнением границ земельного участка.

Так, в соответствии с подп. 1 п. 5 ст. 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка в случае, если в результате кадастрового учета площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с данным Законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Итак, положения Закона N 221-ФЗ позволяют увеличить площадь земельного участка при уточнении местоположения его границ в вышеуказанных пределах.

Действующее земельное и градостроительное законодательство Российской Федерации устанавливает требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельных участков в соответствии с правилами зонирования территорий и требованиями законодательства.

В случае если такие нормы не установлены, то площадь уточняемого земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно данного земельного участка имеются в государственном кадастре недвижимости, больше чем на 10%.

Законодательная практика

В настоящее время в филиалах Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по субъектам Российской Федерации (далее - Кадастровая палата) отсутствует единообразная практика применения предельных минимальных размеров земельных участков, установленных в соответствии с земельным законодательством.

В частности, возникают многочисленные вопросы о правомерности применения при осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ и изменением площади земельного участка предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются актами органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления в порядке ст. 33 ЗК РФ.

Согласно ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Кроме того, п. 9 ст. 1 ГрК РФ также определяет, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В свою очередь, ст. 33 ЗК РФ регулирует нормы предоставления земельных участков, то есть вновь образованных земельных участков, и не определяет размеры уже образованных и учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что при осуществлении кадастрового учета по уточнению местоположения границ земельного участка применяются предельные минимальные размеры, установленные соответствующими градостроительными регламентами. Если градостроительные регламенты в установленном порядке не утверждены, то площадь уточняемого земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, более чем на 10%. Необходимо отметить, что данной позиции придерживается и Минэкономразвития России, которое направило письмо от 17.10.2011 N 22781-ИМ/Д23 в территориальные органы Росреестра и подведомственные ему учреждения.

Направление вышеуказанного письма привело к изменению в филиалах Кадастровой палаты по субъектам Российской Федерации практики применения предельных минимальных размеров земельных участков (в большинстве субъектов Российской Федерации при уточнении границ земельного участка применялись нормы предоставления, установленные в соответствии со ст. 33 ЗК РФ) и принятию многочисленных решений об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений земельных участков по причине увеличения площади более чем на 10%.

Вместе с тем для предотвращения социальной напряженности Минэкономразвития России в своем письме от 27.12.2011 N 29478-ИМ/Д23 сообщило, что до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки (до 31 декабря 2012 года) возможно применять предельные минимальные размеры земельных участков, утвержденные в порядке ст. 33 ЗК РФ.

Итак, в настоящее время орган кадастрового учета по каждому субъекту Российской Федерации самостоятельно принимает решение о применении указанных выше предельных размеров при осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка.

Название документа