Некоторые вопросы образования земельных участков
(Корнеев А. Л.) ("Экологическое право", 2012, N 5) Текст документаНЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ <*>
А. Л. КОРНЕЕВ
Корнеев А. Л., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук.
В статье анализируются правовые вопросы образования (формирования) земельных участков в соотношении с другими действиями: межеванием, кадастровым учетом, определением границ; с учетом доктрины и судебной практики вносятся предложения по толкованию некоторых норм.
Ключевые слова: земельный участок, образование (формирование) участка, межевание, кадастровый учет, споры о границах земельного участка.
The article analyses legal formation of land plots in correlation with other actions: land survey, cadastre record, determination of borders taking into consideration of the doctrine and judicial practice the author makes proposals with regard to interpretation of certain norms.
Key words: land plot, formation of land plot, land survey, disputes on borders of land plots.
Понятие "образование земельного участка" в последние годы приобрело особую актуальность и практическое значение. Это следует связывать как с общей востребованностью земельных ресурсов, развитием населенных пунктов, так и с необходимостью осмысления данного термина с учетом иных правовых понятий (категорий), значения для правоприменительной практики, доктринальных оценок. Общие вопросы образования земельных участков урегулированы преимущественно нормами главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации <1> (далее - ЗК РФ). Помимо норм этой главы, нормы, определяющие порядок появления (образования) земельного участка, определения его границ, содержатся и в других нормах ЗК РФ, в Федеральном законе "О землеустройстве" <2>, в Градостроительном кодексе Российской Федерации <3>, в некоторых иных федеральных законах, а также в ряде подзаконных актов <4>. -------------------------------- <1> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. <2> См.: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582. <3> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16. <4> См., напр.: Постановление Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 г. N 688 "Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства" // СЗ РФ. 2009. N 35. Ст. 4240.
Применительно к земельному участку как объекту оборота подлежат применению также специальные правила, связанные с вовлечением его в экономические отношения (ст. 128, 130, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации <5>, далее - ГК РФ), а также государственной регистрацией прав на земельный участок как объект недвижимости (прежде всего нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6> и др.). Существенное значение для складывающейся практики имеют также разъяснения, инструкции ряда министерств и ведомств <7>. -------------------------------- <5> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. <6> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <7> Так, Министерством экономического развития Российской Федерации подготовлено письмо "О разъяснении некоторых норм земельного и градостроительного законодательства" от 4 февраля 2010 г. N Д23-349. См.: СПС "КонсультантПлюс".
В главе I.1 ЗК РФ законодатель предпочитает использовать словосочетание "образование земельных участков", но это выражение условно <8>. В таком случае заметен акцент на волеизъявление собственника о включении части принадлежащего ему имущества в число объектов, способных к обороту. Разумеется, это касается преимущественно случаев, когда земельные участки образуются из государственных и муниципальных земель, в том числе при предоставлении их для строительства, так как иные земельные участки, если не говорить об изменении их конфигурации, уже существуют как самостоятельные объекты. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации О. И. Крассова включен в информационный банк согласно публикации - Норма, 2009 (2-е издание, переработанное). ------------------------------------------------------------------ <8> Так, по мнению О. И. Крассова, в таких случаях речь все же идет об изменении границ, а не о создании, изменении земельного участка как объекта природы. См.: Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 2010. С. 56 и далее. Указанный автор также полагает, что термин "формирование земельного участка" лучше все же использовать в значении, предусмотренном п. 4 ст. 30 ЗК РФ.
О понятии "образование земельных участков" можно говорить как минимум в двух смыслах. Во-первых, по смыслу ст. 11.2 под "образованием земельных участков" следует понимать лишь возникающий эффект в силу соответствующих действий, а не сами действия, приводящие к нему. Именно поэтому и говорится, что земельные участки образуются "при" разделе, объединении, перераспределении, выделе земельных участков безотносительно собственника. Существенно, что непосредственно в главе I.1 ЗК РФ не регулируется сам процесс таких перемен, в ней содержатся лишь самые общие требования к их основаниям или итогам; исключение, видимо, составляет ст. 11.9 ЗК РФ, предусматривающая ряд конкретных правил (о сохранении целевого назначения и разрешенного использования, о недопустимости пересечения границ таких участков, границ муниципальных образований и населенных пунктов и др.). Во-вторых, в широком смысле под образованием земельных участков можно понимать не только конечный результат, но и конкретные действия, приводимые к нему, включая процедуры межевания, присвоения кадастрового номера, определения границ и т. д. Относительно этого процесса используется также понятие "формирование земельного участка", причем как в литературе <9>, так и в законодательстве (см., напр.: п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса, ст. 20.5 Федерального закона "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" <10>, ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <11>). -------------------------------- <9> См.: Условия и порядок формирования земельного законодательства предусмотрены земельным законодательством: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. С. А. Степанова // СПС "КонсультантПлюс". <10> См.: Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" // СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799. <11> См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Следует признать, что закон не раскрывает содержание обоих понятий <12>, что дает основания использовать оба термина, но с необходимыми оговорками. -------------------------------- <12> Это отмечается в литературе. См.: Анисимов А. П., Матохина А. Е., Савенко О. В. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // СПС "КонсультантПлюс". Авторы используют оба понятия как равноценные.
Проблемы образования (формирования) земельных участков многообразны, остановимся лишь на тех, которые связаны преимущественно с установлением границ. Это уместно уже потому, что в любом случае образование земельных участков связано с их границами, а сам земельный участок определяется как "площадь"; это исходно ориентирует на выяснение геометрических понятий <13>. Разумеется, в юридическом отношении важны также и другие аспекты: вопрос о существовании (наличии) земельного участка <14>, его идентификации (определенности), обособлении от других объектов, в том числе объектов прав других лиц, и т. п. -------------------------------- <13> В данном случае не ставится задача оценить нормативное определение земельного участка, но следует заметить, что в литературе имеются и другие, в том числе связанные с особенностями юридической характеристики земельного участка в земельном праве и гражданском праве. См., напр.: Аракельян Р. Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности (гражданско-правовой аспект): Автореф. дис. ... к. ю.н. Краснодар, 2007; Бурлаченко О. В. Земельный участок в системе недвижимого имущества: Автореф. дис. ... к. ю.н. Екатеринбург, 2007. <14> Само выражение "образование земельных участков" дает определенные основания рассматривать каждый случай образования участка как создание "нового объекта недвижимости путем преобразования ранее существующих объектов". См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / Под ред. В. В. Круглова, С. А. Степанова. М.: Проспект; Институт частного права, 2010. С. 48 и далее.
Вопросы установления границ значимы для любого компонента образования (формирования) земельных участков: и для межевания, и для кадастровой работы, и для определения их конфигурации. Да и анализ судебной практики свидетельствует, что количество споров по поводу именно границ при образовании (формировании) земельных участков не уменьшается, а скорее возрастает. Межевание справедливо оценивается как часть процедуры образования земельного участка. Оно необходимо как при разделе, объединении, так и при перераспределении и выделе, тем более это касается случаев образования земельных участков из государственных и муниципальных земель, образовании участка, созданного искусственным путем. В результате межевания устанавливаются границы, участку земли тем самым придаются определенные правовые качества. Эта задача решается в результате определенной совокупности действий (алгоритма) по межеванию <15>, позволяющих достичь требуемого результата. В целом нормативно-правовое обеспечение межевания при выделении (предоставлении) земельных участков сложилось, в том числе определены все основные этапы действий, порядок их совершения, взаимосвязь отдельных этапов и их место в системе действий по формированию земельных участков <16>. -------------------------------- <15> Вопросы собственно межевания как определенных технических процедур достаточно подробно изложены в нормативных правовых актах о межевании и кадастровом учете и в целом должны оцениваться как именно технические и организационные действия. Сказанное не означает, что здесь отсутствует правовой срез, но он должен составлять предмет отдельного исследования. <16> См., напр.: Новикова С. Н. Обобщение по теме: "Земельный участок как объект земельных отношений" // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2009. N 1.
Содержание межевого плана определено ст. 28 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <17>: он состоит из графической и текстовой частей, представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке (земельных участках). Указываются также сведения об образуемом земельном участке (земельных участках) в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ. -------------------------------- <17> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Тем не менее, как представляется, концептуально не определено взаимоотношение работ по межеванию и кадастровой работе, их последовательность и юридическое значение. С одной стороны, межевание, несомненно, является предпосылкой для кадастровой деятельности, а с другой - в действующем законодательстве оно часто рассматривается как самостоятельный вид работ. Полагаем, следует исходить из того, что до определения земельного участка в такой степени, чтобы он мог быть идентифицирован (индивидуально определен), не могут осуществляться кадастровые действия, а равно и закрепляться за соответствующим лицом права на земельный участок. В судебной практике также признается, что описание земельного участка, в том числе удостоверение его границ и закрепление их межевыми знаками, должно предшествовать всякому установлению прав <18>. Этот подход следует считать соответствующим ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве". -------------------------------- <18> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2008 г. N Ф09-3358/08-С6 // СПС "КонсультантПлюс".
Полагаем уместным исходить из того, что межевание как таковое следует рассматривать преимущественно в качестве технических действий. Само по себе межевое дело и отдельные акты, его составляющие, могут иметь юридическое значение лишь в случае их завершенности (т. е. следует разграничивать процесс совершения действий по межеванию, с одной стороны, и их результаты - с другой). Только в этом смысле и проект межевания может иметь правовое значение (см., например, ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поэтому в доктрине и судебной практике под межевым делом понимают не любые действия, а именно "результаты межевания земельного участка" <19>. -------------------------------- <19> См.: Постановление Федерального суда Дальневосточного округа от 25 апреля 2008 г. N Ф03-А24/08-1/1173 // СПС "КонсультантПлюс". В данном случае речь шла о признании недействительным межевого дела в отношении земельного участка, принадлежащего заявителю.
В любом случае данные о земельном участке должны содержать сведения о местоположении его границ, а если в соответствии с законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т. е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план, а образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям законодательства, в том числе нормам главы I.1 ЗК РФ, градостроительного и иного (см., например, п. 10 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). Тем самым признается, что возникающие при кадастровом учете правоотношения являются, по сути, межотраслевыми. Особым действием в составе действий по формированию границ земельного участка является согласование местоположения его границ. Этот порядок в основном определен ст. 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в том числе требуется согласовать местоположение границ земельных участков с лицами, указанными в ч. 3 данной статьи. Такое согласование без их установления на местности осуществляется лишь в случаях, прямо названных в Законе (в частности, это касается лесных участков, участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения). В целом же согласование местоположения границ проводится по общему правилу путем проведения собрания заинтересованных лиц на территории населенного пункта, иное может предусмотреть кадастровый инженер по согласованию с указанными лицами. В этой связи возникла новая категория земельных споров, связанных с тем, соблюден или не соблюден порядок согласования, извещались ли надлежащим образом заинтересованные лица. Представляется, что сам этот порядок не является оптимальным и его, видимо, придется уточнять; в частности, не ясно юридическое значение сообщений, отправляемых электронной почтой, требуется внести дополнения в условия, при которых производится опубликование извещения о проведении собрания (возможно, следует увеличить число случаев, когда такое опубликование допускается, - по сравнению с действующими правилами) и т. д. Появление фигуры кадастрового инженера как сертифицированного специалиста при формировании земельных участков несколько усложняет отношения. Очевидно, требуется и правовая квалификация договоров, заключаемых с ним. Мы исходим из того, что возникающие при этом отношения не урегулированы так называемыми поименованными договорами ГК РФ. В частности, содержание действий организации, в которой работает кадастровый инженер, не совпадает ни с договором подряда, ни с договором поручения. В том числе и потому, в отличие от договора подряда, соответствующая организация (или сам кадастровый инженер) обязывается к совершению не только физических действий, но и ряда юридически значимых действий. Возможно, ближе всего к данным отношениям договор агентирования (см. гл. 52 ГК РФ), но это лишь предварительная оценка <20>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" А. В. Афониной включен в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <20> Правовое положение кадастрового инженера еще предстоит изучить. По мнению ряда исследователей (см., напр.: Афонина А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. "О государственном кадастре недвижимости". М., 2010), если кадастровый инженер является лишь работником соответствующей организации, проблем в квалификации его положения не возникает. Вряд ли это так, поскольку ряд императивных норм закона прямо адресованы самому кадастровому инженеру. Наконец, кадастровый инженер вправе оказывать услуги и самостоятельно.
В числе действий, необходимых для формирования земельного участка, закон (ст. 25, 26 ЗК РФ) называет и постановку на кадастровый учет. Данное действие является относительно самостоятельным, но не может рассматриваться в отрыве от остальных процедур, связанных с формированием земельного участка <21>. Включение земельного участка в кадастровый учет было бы правильно рассматривать как завершающий этап по отношению ко всей группе действий по формированию земельного участка как особого объекта оборота <22>. Данный учет имеет системообразующее и публично-правовое значение, в частности влияет на возможности по отчуждению, аренде, государственной регистрации прав, существенно значим для установления стоимости земельного участка и т. п. Именно поэтому кадастровый паспорт участка необходим как при регистрации прав на него, так и при решении иных спорных вопросов. -------------------------------- <21> Вопросы правовой квалификации кадастрового учета заслуживают отдельного анализа, связаны и с межотраслевым аспектом, и с оценкой отдельных действий в рамках кадастровой работы, но в целом функционально подчинены задаче включения земельных участков в оборот. См., напр.: Петров М. И. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.: Юстицинформ, 2010. <22> Здесь следует учитывать, что кадастровый учет земельного участка по отношению к записям в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним носит временный характер (см. п. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). В целом это объяснимо различием самого объекта и прав в отношении его.
Следует также учитывать, что распоряжения, связанные с определением границ земельного участка, в том числе на проектной стадии, могут быть обжалованы в соответствии с общими правилами об обжаловании актов государственных (муниципальных) органов <23>. -------------------------------- <23> Норма п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ представляет собою частный случай, в принципе поглощаемый, например, ст. 13 ГК РФ.
В целом же, полагаем, со временем следует перейти на иной порядок предоставления прав на земельные участки. А именно: отделить процедуру образования (формирования) земельного участка, в том числе установления его границ, присвоения кадастровых номеров от процедур наделения правами исходя из назначения земельного участка. В литературе обоснованно утверждается, что включение законодателем в процедуру предоставления земельных участков процесса создания земельных участков "вызывает вопросы", а "процесс предоставления права на земельный участок должен начинаться в момент, когда участок уже существует как объект права" <24>. Именно такой подход позволит избежать весьма многочисленных споров, возникающих в процессе образования (формирования) земельных участков. -------------------------------- <24> Мальцев Д. Л. К вопросу о предоставлении прав на незастроенные земельные участки в городе Москве // СПС "КонсультантПлюс".
Пока же, к сожалению, обычно требуемые действия (работы) в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производятся "по факту", в силу уже поданных заявлений <25>. -------------------------------- <25> Не порождает эффекта формирования земельного участка и тот факт, что соответствующий объект предусмотрен градостроительной документацией. См., напр.: Бриксов В. В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. М.: Юрайт-Издат, 2008.
В основе всякого образования земельного участка лежит решение соответствующего собственника - это общий принцип, следующий как из ст. 11.2 ЗК РФ, так и соответствующих норм ГК РФ <26>. Но не только. Действующее законодательство (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ) допускает образование земельных участков лишь при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются данные земельные участки. Такого согласия не требуется в случае образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда. -------------------------------- <26> В судебной практике это учитывается. См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 сентября 2008 г. N Ф03-А73/08-1/3145 // СПС "КонсультантПлюс".
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. Основанием для включения земельного участка в оборот является именно кадастровый учет, хотя сам он (учет) осуществляется в соответствии с абзацем 3 ст. 20 Федерального закона "О землеустройстве" на основе карты (плана) участка (см. ст. 70 ЗК РФ). В результате кадастрового учета земельный участок оказывается определен, описан как самостоятельный объект, индивидуализирован, получает требуемые правовые характеристики. С наличием карты (плана) земельного участка связано как приобретение участка (ст. 36 ЗК РФ), так и иные действия с ним, включая последующее отчуждение (продажу). Возможность приобретения прав на земельные участки в отсутствие кадастровой карты закон предусматривает лишь для исключительных случаев (см. п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Но и здесь, прежде чем права будут предоставлены, должны быть предварительно совершены действия, приводящие к созданию такой карты (плана), выполнение же кадастровых работ осуществляется за счет заинтересованного лица. Для принятия таких решений соответствующие органы субъектов Российской Федерации, муниципальные образования обычно принимают нормативные правовые акты. Так, в Московской области принят Административный регламент Министерства имущественных отношений Московской области "Принятие решений об образовании земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности, в случаях, предусмотренных законодательством" <27>. -------------------------------- <27> См.: распоряжение Минмособлимущества от 30 апреля 2010 г. N 504 "Об утверждении Административного регламента Министерства имущественных отношений Московской области "Принятие решений об образовании земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности, в случаях, предусмотренных законодательством" // Документ официально опубликован не был. См.: СПС "КонсультантПлюс: Законодательство".
На практике иногда возникают затруднения по применению норм ст. 11.3 - 11.7 ЗК РФ. Полагаем, образование (формирование) земельного участка имеет место во всех тех случаях, когда требуется установить новые границы; по существу это более надежный критерий, нежели названные в ст. 11.2 ЗК РФ. Предусматриваемый ст. 11.3 ЗК РФ раздел участка следует толковать как изменения только в объектном составе имущества, принадлежащего собственнику, но это никак не должно сказываться на составе его прав. В соответствии с п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка допускается формирование "измененного земельного участка". Независимо от самой потребности изменения конфигурации таких участков, трудно признать удачным и наименование, и правовую логику: всякий земельный участок уникален, и изменения в его границах должны приводить к появлению именно нового участка (если только речь не идет об уточнении границ). Статья 11.5 ЗК РФ посвящена выделу земельного участка, под которым следует понимать лишь случаи, когда выделяется доля (или доли) из земельного участка, находящегося именно в долевой собственности. При этом допускается образование одного или нескольких земельных участков. Только это и объясняет, почему "земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)". Ряд вопросов возник и при использовании норм ст. 11.7, посвященной перераспределению земельных участков. В частности, следует определить, при каких обстоятельствах допустимо перераспределение (вероятно, удачнее говорить о "переформировании") участков в силу судебного решения. В судебной практике такие споры встречаются <28>. Здесь следует учитывать, что решение суда, допускаемое ч. 6 ст. 11.2 ЗК РФ для образования земельных участков при переформировании земельного участка, должно быть завершающим этапом, не может нарушать уже возникшие права других лиц. -------------------------------- <28> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июля 2010 г. N А46-23997/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
Поскольку часть действий по формированию земельного участка совершается уполномоченными государственными (муниципальными) органами, то иски к ним об обязании совершить соответствующие действия следует признать самостоятельным видом исков. Такие иски, в частности, могут быть направлены на совершение действий по изготовлению кадастрового плана, предоставлению его заинтересованным лицам. В судебной практике подобные иски подаются чаще всего для реализации права собственников строений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ) в целях их приватизации; отказ соответствующего государственного (муниципального) органа в совершении действий по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) такого земельного участка следует рассматривать как препятствие по реализации данного права <29>. -------------------------------- <29> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 ноября 2007 г. N А17-1167/5-2007 // СПС "КонсультантПлюс".
Следует учитывать, что требования к уполномоченным органам об обязании совершения соответствующих действий могут быть удовлетворены лишь в случаях, если самим заявителем уже совершены все прочие действия, в том числе пройден этап согласования границ. Если же заявитель не совершил необходимых действий (например, не урегулировал споры со смежными землепользователями), то иск о формировании испрашиваемого земельного участка для приобретения его в собственность не может быть рассмотрен <30>. -------------------------------- <30> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2010 г. N КГ-А41/15250-09 // СПС "КонсультантПлюс".
В последнее время резко возросло количество земельных споров, связанных с правами собственников квартир в многоквартирных домах, что в значительной степени связано как с интенсивной застройкой городских территорий, с обострением ситуации с размещением городской инфраструктуры, так и с созданием новых субъектов - товариществ собственников жилья. Анализ показывает, что чаще всего возникают споры относительно возможности отнесения к домовой территории некоторых дополнительных площадей, необходимых для обеспечения обслуживания такого дома. Конкретно, проблемы преимущественно возникают применительно к применению и толкованию ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <31> и ст. 30 - 32 ЗК РФ. Местные администрации порою отказывают в формировании земельного участка с учетом придомовой территории по самым различным причинам, далеко не всегда они основаны на законе. -------------------------------- <31> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.
Так, в ряде случаев следует ссылка на то, что часть соответствующего участка уже сформирована для передачи "другой организации в целях строительства" <32>. Однако в таких случаях следует учитывать, что если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации <33>, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Органы государственной власти (местного самоуправления) в таком случае обязаны его сформировать. С этого момента и проведения кадастрового учета соответствующий земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в п. 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что на таких началах земельные участки предоставляются "в существующей застройке". -------------------------------- <32> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 мая 2008 г. N А43-45191/2005-43-721 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2007 г. N А43-45191/2005-43-721 // СПС "КонсультантПлюс". <33> См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Существенно, что факт несения собственниками дома (домов) расходов по содержанию и уборке испрашиваемого земельного участка не принимается как надлежащий аргумент для удовлетворения требований о его формировании и включении в придомовую территорию; в частности, потому что по общему правилу владельцы домов независимо от формы собственности обязаны осуществлять уборку дворовых, внутриквартальных и уличных территорий <34>. -------------------------------- <34> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 августа 2010 г. N А56-62239/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
Здесь также надо учитывать, что, если до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок не был сформирован, формирование таких земельных участков для предоставления в общую долевую собственность домовладельцев производится в заявительном порядке с учетом правил, действующих в конкретном населенном пункте. В ряде городов функции по разрешению споров, связанных с формированием таких участков, возложены на специальные комиссии, решения которых и являются основанием для формирования участка (межевания и утверждения границ), решение этого органа может быть обжаловано. До принятия решения такого органа процесс формирования участка не является завершенным <35>. -------------------------------- <35> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2009 г. N А56-54370/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
Название документа