Легитимное и практическое соотношение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков
(Климов Е. В.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, N 11) Текст документаЛЕГИТИМНОЕ И ПРАКТИЧЕСКОЕ СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Е. В. КЛИМОВ
Климов Егор Валерьевич, практикующий юрист юридического бюро Климова Егора Валерьевича (г. Новокузнецк).
Автором статьи анализируются теоретическое и практическое соотношение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в их взаимосвязи, ретроспективная и современная практика судов по спорам, касающимся оспаривания нормативных правовых актов об утверждении кадастровой стоимости земельных участков, определения кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Анализ выполнен на примере практики Арбитражного суда Кемеровской области, судов апелляционной и кассационной инстанций Сибирского федерального округа. Автор рассматривает случаи установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в судебном порядке в свете разъяснений, данных высшими судебными инстанциями.
Ключевые слова: кадастровая стоимость земельных участков, оспаривание кадастровой стоимости, рыночная стоимость земельных участков, удельный показатель кадастровой стоимости земли, УПКСЗ, акты об утверждении кадастровой стоимости.
Legitimately and a practical concepts cadastral and market value of land plots E. V. Klimov
The author analyzes the theoretical and practical relationship between the concepts of cadastral and market value of land in their relationship, retrospective and contemporary practice of courts in disputes relating to challenge regulations on the approval of cadastral value of land, the cadastral value of land at its market value. The analysis is performed on the example of the practice of arbitration of the Kemerovo region, the courts of appeal and cassation of the Siberian Federal District. The author considers the case of establishing the cadastral value of land in its market value in the courts in the light of the explanations given by the highest court.
Key words: cadastral value of land, challenging the cadastral value, the market value of land, the specific index of the cadastral value of land, certificates of approval cadastral value.
Наверное, нет ни одного человека, который сомневался бы, что земля - основа богатства нации, ее капитал. Все средства производства стареют, выбывают из производства и заменяются новыми. Все, кроме земли, заменить которую нечем. Особое экономическое значение земли обессмертил Марк Твен своей знаменитой фразой: "Покупайте землю, ее больше не производят!". В России в очередной раз проводится реформа, прежде всего с целью возрождения частной собственности на землю и, как следствие, перехода к рыночным отношениям в сфере землепользования. С учетом указанных тенденций можно выделить две ключевые проблемы: 1) отношения собственности на землю; 2) справедливая обоснованная стоимостная оценка земельных ресурсов как активов и определение исходя из этого их налогооблагаемого потенциала. В рамках государственной программы реформирования земельных отношений в Российской Федерации вот уже более 10 лет развивается институт кадастровой оценки, начало становлению которого было положено в 1999 году, когда Правительство Российской Федерации своим Постановлением от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" утвердило Методы ведения земельного кадастра, разработанные Государственным комитетом Российской Федерации по землепользованию и землеустройству. В 2000 году Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля N 316 впервые установлены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В 2001 году введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, и в этом же году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости". В период с 2001 по 2003 год были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель. Названные методические документы наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 февраля 2002 года N 568-р <1>, до принятия Федерального стандарта оценки (далее - также ФСО) N 4 [7] составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации. -------------------------------- <1> Согласно письму Министерства юстиции Российской Федерации от 15 апреля 2002 года N 07/3593-ЮД указанное распоряжение не нуждается в государственной регистрации (информация опубликована в Бюллетене Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. N 6).
Институт кадастровой оценки призван определить на общегосударственном уровне показатели стоимости земельных участков, влияющие начиная с 2006 года прежде всего на формирование налогооблагаемой базы. Своим названием он обязан основному потребителю результатов его работы - государственному земельному кадастру (кадастру недвижимости). Кадастровая оценка является массовой и, так же как кадастр, имеет государственный статус. Такой высокий статус кадастровой оценки придает ей особую значимость, приоритет, а заодно a priori возлагает и большую ответственность на организаторов и исполнителей работ по определению кадастровой стоимости земли. Итак, назначение института кадастровой оценки - установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 и статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за использование земли - земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В соответствии со статьей 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда рыночная стоимость земельного участка определена. Но цель определения величины налога на землю не является только фискальной. Во всем мире земельный налог вводится как инструмент, способствующий улучшению использования земель. Иными словами, те, для кого налог оказывается экономически непосильным, должны уступить место тому, кто на той же земле сможет работать с выгодой. Таким образом, размер кадастровой стоимости увязывается с принципами наилучшего и наиболее эффективного использования как земель, так и капитала. Представляется очевидным, что при завышенной кадастровой стоимости конкретного земельного участка желающих инвестировать в него не будет, при заниженной - земля будет использоваться нерационально. Но что же делать с тем, что одна часть земельных участков уже имеет иных собственников, нежели государство, другая же часть продолжительное время используется землепользователями на основании договоров аренды с собственником-государством. К тому же земля и в том и в другом случае часто застроена, то есть занята, в том числе объектами недвижимого имущества жилого и (или) нежилого назначения, собственники которых могут как быть собственниками конкретных земельных участков, так и не являться таковыми. И эти землепользователи, и иные, нежели государство, собственники строений объективно не готовы к возможному чрезмерному увеличению финансового, в том числе налогового, бремени, связанного прежде всего с ошибками в методиках и эксцессом исполнителей при определении кадастровой стоимости земельных участков. По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации были проведены два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы третьего тура. Очередной тур массовой оценки начинается с земель сельскохозяйственного назначения. В период второго (наиболее показательного по количеству субъектов Российской Федерации) тура кадастровой оценки земель (с 2006 по конец 2010 года) проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов, по официальным результатам которой удельный показатель кадастровой стоимости земли (далее - также УПКСЗ) в расчете на 1 квадратный метр в среднем увеличился от 3 до 5 раз. В частности, на территории Кемеровской области результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановлениями коллегии администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года N 519 и N 520. По официальным данным, опубликованным на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, на территории Кемеровской области кадастровая стоимость земельных участков изменилась следующим образом: - УПКСЗ по сельским населенным пунктам в целом увеличился в 4 раза; - в городе Кемерове по всем видам разрешенного использования УПКСЗ увеличился в 2 - 3 раза; - в городе Новокузнецке по всем видам разрешенного использования УПКСЗ увеличился в 2 - 5 раз в зависимости от вида разрешенного использования; - в среднем по всем городским населенным пунктам Кемеровской области относительно 2002 года УПКСЗ увеличился в 2 - 3 раза <2>. -------------------------------- <2> URL: http://www. to42.rosreestr. ru/ kadastr/kadastr_uchet/ zemlja_sfo/zem_resursy.
Но это только средние показатели, и практика показывает, что по множеству индивидуально-определенных участков произошло 7 - 12-кратное увеличение УПКСЗ по сравнению с ранее установленными удельными показателями. Подобная ситуация сложилась во множестве прочих субъектов Российской Федерации, в которых проведены работы по установлению кадастровой стоимости земли, в частности в Амурской, Омской, Белгородской, Владимирской, Ульяновской, Новгородской, Самарской, Мурманской, Смоленской, Нижегородской, Свердловской, Калининградской, Тверской, Ростовской, Ярославской областях, Краснодарском, Ставропольском краях, в республиках Бурятия, Дагестан, Удмуртия и Чувашия. Представляется вполне логичным и обоснованным, что, ознакомившись с результатами кадастровой оценки, являющимися базовыми, в целях определения размера ставок земельного налога, арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности земельных участков, землепользователи сочли кадастровую стоимость явно завышенной и не соответствующей прежде всего обоснованной рыночной стоимости конкретных земельных участков и стали обращаться в органы законодательной и исполнительной власти на муниципальном, региональном и федеральном уровнях. Не получив удовлетворения, в попытке защитить свои права многие стали обращаться в судебные инстанции (суды общей юрисдикции и арбитражные суды), по-разному определяя субъектов правоотношений, их процессуальное положение, предмет и основания заявленных требований. Прежде чем перейти к анализу практики рассмотрения судами общей юрисдикции и арбитражными судами споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо определить соотношение понятий "кадастровая стоимость" и "рыночная стоимость", поскольку, в частности, на несоответствии определенной кадастровой стоимости экономически обоснованной рыночной до сих пор строились возражения всех заявителей, не согласных с результатами кадастровой оценки. Кроме того, необходимо учесть и мировой опыт, свидетельствующий о том, что для создания справедливой системы налогообложения в той или иной мере используется рыночная стоимость земли. Именно рыночная, а не какая-либо иная. При этом могут быть применены разные технические приемы (у оценщиков - подходы) определения кадастровой стоимости, которые имеют разную точность, разные сферы применения и т. п., но результат во всех случаях окажется рыночным, и, разумеется, при всех подходах рыночная стоимость не будет точной. Иначе говоря, вместо единственно верной рыночной стоимости будет определена "приблизительная рыночная стоимость", допускающая некоторые относительно незначительные отклонения в большую или меньшую сторону. Также необходимо учитывать опыт демократических государств, независимо от степени их развитости, в которых действует важнейший принцип - кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, поскольку нельзя говорить о справедливости, когда налог за малодоходный, неудобно расположенный участок будут взимать как с такого же по площади, но высокодоходного участка. Законодательство Российской Федерации как не содержало в целом полного развернутого определения кадастровой стоимости, так до сих пор и не содержит такого определения на уровне федеральных законов. Однако с принятием Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4) в 2010 году эта ситуация изменилась. Так, пунктом 3 этого Стандарта раскрывается следующее понятие кадастровой стоимости: "Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности". Кроме того, из системного анализа нормативных правовых актов, определяющих порядок установления кадастровой стоимости, также можно прийти к выводу, получившему свое отражение в ФСО N 4. То есть кадастровая стоимость - это альтернатива рыночной стоимости, в том случае если невозможно произвести справедливую рыночную оценку одновременно по причине большого количества объектов оценки, а также в случае отсутствия достоверной рыночной информации из-за неразвитости рынка или по другим объективным причинам. Указанный вывод вытекает также из следующего: 1) методы массовой оценки прежде всего должны основываться на правильной группировке земельных участков в соответствии с их характеристиками, отобранными для производства выборки (значениями факторов стоимости); 2) Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316. Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Согласно пункту 5 Правил "Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости"; 3) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в соответствии с которыми (п. 2.2.1) расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: - определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; - сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; - группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; - сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; - построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; - расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; 4) работа по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов выполняется с помощью программного обеспечения, рекомендованного Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" <3>. В соответствии с Техническими рекомендациями для составления математической модели расчета кадастровой стоимости в составе сформированных по тем или иным факторам стоимости групп земельных участков внутри вида разрешенного использования земель из всего объема земельных участков группы проводится исходная выборка земельных участков, по которым имеется наиболее полная информация о факторах стоимости. Из этого списка формируется обучающая выборка, для которой строятся различные виды математических моделей. Согласно пункту 3.2.6.2 Технических рекомендаций под математической моделью понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями факторов стоимости. При этом во всех предлагаемых к применению Техническими рекомендациями математических моделях Y - зависимая переменная (рыночная стоимость одного квадратного метра земли). -------------------------------- <3> Документ опубликован не был.
Построенные модели применяются в контрольной выборке путем подставления значений факторов стоимости участков контрольной выборки в формулу модели. После этого происходит сравнивание полученных результатов для обеих выборок. После ряда статистических тестов из всех построенных моделей выбираются наиболее качественная модель. При этом одним из основных критериев отбора качественной модели является показатель средней относительной погрешности. Модель выбирается для работы, если эта погрешность будет меньше или равна 40 процентам в обучающей выборке и 50 процентам в контрольной выборке, то есть если отклонение максимального и минимального значений стоимости в выборке от среднего значения не будет превышать 40 и 50 процентов соответственно. Не стоит забывать, что проверка качества работы модели происходит на выборках, содержащих информацию о рыночной стоимости. Иными словами, подставляя значения факторов стоимости в модель, оценщик должен получить величину, адекватную ценам, которые он имеет в собранном материале о рыночных ценах. Одним из требований, по которому проверяется качество модели, является именно объяснимость непосредственной зависимости полученных результатов кадастровой стоимости от выбранных для проведения оценки факторов стоимости. Кроме того, указанные Технические рекомендации содержат перечень случаев, когда проводится рыночная оценка земельных участков. Во-первых, рыночная оценка стоимости земельных участков проводится, если невозможно собрать достаточную и достоверную рыночную информацию об участках группы, если перегруппировка нецелесообразна. В этом случае оцененные таким образом участки используются для составления обучающей и контрольной выборок для дальнейшего составления математической модели. На основании этой модели выясняется кадастровая стоимость остальных земельных участков (пункты 3.2.5.2 и 3.2.6.3 Технических рекомендаций). Во-вторых, рыночная оценка стоимости земельных участков проводится, если имеются категории земельных участков, для которых построение математической модели не предусмотрено, а возможно только определение рыночной стоимости. Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, названных в подпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методических указаний [10] ("Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов" и "земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте"), осуществляется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В-третьих, рыночная оценка стоимости земельных участков проводится при использовании некоторых видов информации о рыночной стоимости, в частности сведений о стоимости арендной платы за единые объекты недвижимости (то есть застроенные земельные участки, когда стоимость аренды включает плату за пользование как зданием, так и участком). Когда невозможно стразу определить стоимость участка, также необходимо проводить рыночную оценку (п. 3.2.5.2 Технических рекомендаций). Если сделать предположение, что рыночная и кадастровая стоимость - величины заведомо неравные и существующие вне зависимости друг от друга только потому, что законодатель не принял акт, который установил бы четкое легальное понятие кадастровой стоимости и ее, пусть даже определенное в процентах, соотношение с рыночной, а также если заведомо игнорировать намеренно или по недомыслию прописанный на нормативном уровне порядок установления кадастровой стоимости, то в предопределенно неравном положении оказываются землепользователи, для которых стоимость участков была рассчитана методом рыночной оценки, и землепользователи, для которых стоимость участков была рассчитана "иными методами массовой оценки". Анализ приведенных положений во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 ЗК РФ в ред. Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ), со всей очевидностью показывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. В случае несогласия землепользователя с результатами кадастровой оценки земельного участка существует объективная необходимость разрешения вопроса о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости, что представляет определенную сложность. Изначально перед заявителями стояла задача, как сформулировать требования и, соответственно, в какой суд обратиться. Поскольку кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции, вплоть до середины 2009 года арбитражные суды в принципе отказывали в принятии к рассмотрению споров этой категории от землепользователей - субъектов предпринимательской деятельности. Суды же общей юрисдикции (областные, краевые, суды республик в составе Российской Федерации, рассматривающие дела этой категории в качестве судов первой инстанции, а также Коллегия по гражданским делам Верховного Суда в качестве кассационной инстанции) при принятии судебных актов, как правило, ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации процедур кадастровой оценки и не исследовали отчеты на предмет соблюдения Методических указаний [10], отказывали в удовлетворении ходатайств о производстве экспертизы отчета на предмет соответствия Методическим указаниям и правильности определения факторов рыночной стоимости, способных повлиять на результаты кадастровой оценки. И даже в тех случаях, когда суды устанавливали, как представляется, существенные нарушения со стороны исполнителей работ и государственных органов, призванных контролировать соблюдение процедур кадастровой оценки, они зачастую приходили к выводу об обоснованности оценки, поскольку в условиях существовавшей вплоть до конца 2010 года нормативной правовой базы и неопределенности практически любая конкретная ситуация, связанная с установлением кадастровой стоимости, позволяла, "жонглируя" терминами, отказывать в удовлетворении требований заявителей. Кроме того, ранее отказав в удовлетворении требования о признании нормативного правового акта недействительным одному из заявителей, суды общей юрисдикции, по сути, уже были связаны своими же доводами при рассмотрении другого аналогичного дела. Помимо этого, сформированная сегодня устойчивая практика Верховного Суда Российской Федерации по делам обозначенной категории фактически лишает землепользователей шансов на положительный для них исход дела. С середины 2009 года споры о результатах определения кадастровой стоимости начали рассматриваться арбитражными судами, что повлекло за собой формирование нестабильной, но отчасти положительной для землепользователей судебной практики. Учитывая, что на размер кадастровой стоимости прежде всего оказывают влияние два основных фактора - вид разрешенного использования земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости, а также законность и обоснованность действий государственных органов, ответственных за организацию и проведение кадастровой оценки, значительное количество землепользователей, недовольных результатами оценки, обращаются в арбитражные суды в рамках процедуры оспаривания действий и бездействия государственных органов, участвующих в процедуре государственной кадастровой оценки земель. При этом заявители в первую очередь исходят из того, что законом за каждым из этих органов закреплены свои полномочия, которые должны соблюдаться, иначе кадастровая оценка не будет признана законной. Но очевидно, что при обращении в арбитражный суд с подобными заявлениями остро встает вопрос соблюдения 3-месячного срока для обжалования действий государственных органов, установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В большинстве случаев судебная практика показывает, что за момент, когда заявителю стало известно о нарушении его прав результатами кадастровой оценки судами принимается момент получения заявителем кадастровой выписки (например, в Кемеровской области с измененным увеличенным размером кадастровой стоимости такие выписки землепользователи получали в 2009 году). Заявители в соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, как правило, ходатайствовали о восстановлении пропущенного срока, и в подавляющем большинстве подобных случаев суды отказывали в удовлетворении таких ходатайств и, соответственно, в удовлетворении заявленных требований по формальным основаниям - по причине пропуска срока. Представляется, что для устранения необходимости восстановления указанного процессуального срока заявителям необходимо формулировать свои требования по общим правилам искового производства, что, очевидно, позволит применять общий срок исковой давности в 3 года, установленный законодательством. Складывавшаяся до настоящего времени судебная практика противоречива и часто непозитивна для землепользователей. В связи с этим многие специалисты внимательно следили за делом ООО "Аверс" (г. Кемерово), которое было передано для рассмотрения в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - также ВАС РФ). И вот, наконец, 26 августа 2011 года Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11 (далее - также Постановление N 913/11) о пересмотре в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 января 2011 года по делу N А27-4849/2010 Арбитражного суда Кемеровской области было размещено на сайте ВАС РФ. На этот раз высшая судебная инстанция повернулась лицом к владельцам земельных участков. В Постановлении содержатся ответы на ряд ключевых вопросов, которые волновали многих, а правовая позиция относительно правил рассмотрения дел рассматриваемой категории будет являться обязательной для всех арбитражных судов на территории Российской Федерации. Анализируя Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11, можно прийти к следующим выводам: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно выше), вы вправе в судебном порядке оспорить эту стоимость; 2) между кадастровой и рыночной стоимостью имеется прямая связь, что следует из системного анализа норм существующего законодательства. "...В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. ...Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости" (Постановление N 913/11); 3) права владельца земельного участка можно защитить посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка. "...Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости" (Постановление N 913/11); 4) спор подлежит рассмотрению по правилам искового производства. "...Заявленные обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза" (Постановление N 913/11); 5) спор не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ. Для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта Российской Федерации, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков. "...Сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются" (Постановление N 913/11); 6) истец обязан доказать действительную рыночную стоимость земельного участка. Суд может назначить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости, выполненного по заказу истца. "...Требование... подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза" (Постановление N 913/11); 7) в решении суда должно быть указано на обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость. "...Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта" (Постановление N 913/11). С момента принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления N 913/11 по делу N А27-4849/201 и в соответствии с изложенной в нем позицией в стране вновь начала формироваться судебная практика по искам, в которых в качестве требования указано на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Так, на примере практики, сложившейся в Арбитражном суде Кемеровской области, считаем возможным определить некоторые тенденции и статистику рассмотрения споров в отношении кадастровой стоимости земельных участков. После публикации Постановления Президиума ВАС РФ в июне 2011 года в августе того же года Арбитражным судом Кемеровской области было возбуждено всего 3 дела. Сентябрь - дела начали "массово заводиться" начиная с 8 числа, когда после отмены Президиумом ВАС РФ ранее вынесенных судебных актов было принято к производству дело по заявлению ООО "Аверс". Всего за сентябрь было возбуждено 11 дел. До конца 2011 года статистика принятия Арбитражным судом Кемеровской области к производству дел по спорам в отношении кадастровой стоимости и искам, в которых в качестве требования указано на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, имела очевидную и предсказуемую тенденцию к значительному росту. Так, в октябре 2011 года Арбитражным судом Кемеровской области принято к рассмотрению 18 заявлений, в ноябре - уже 34, а в декабре - 37. Таким образом, по состоянию на 31 декабря 2011 года в производстве Арбитражного суда Кемеровской области находилось 103 дела указанной категории. Далее цифры в целом стабилизировались: в январе 2012 года принято к производству всего 20 дел, в феврале - 24 и в марте - 28 дел. То есть за первый квартал 2012 года возбуждено всего 72 дела. Таким образом, за весь период с момента принятия Постановления N 913/11 по 1 апреля 2012 года в производство Арбитражного суда Кемеровской области поступило и находится на разных стадиях рассмотрения всего 175 дел. Всего из указанных дел по существу, с вынесением решения рассмотрено 36, в 31 случае дела закончились удовлетворением заявленных исковых требований (полностью или в части), однако в пяти случаях, когда заявители настаивали на удовлетворении требований, изложенных в противоречие позиции Президиума ВАС РФ по правилам главы 24 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении требований заявителей <4>. -------------------------------- <4> Приведенные данные получены в результате анализа информации, содержащейся в разделах "картотека арбитражных дел" и "банк судебных решений" на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации // http://www. arbitr. ru.
В целом необходимо отметить положительную тенденцию, складывающуюся в пользу лиц, владеющих земельными участками. Как в дальнейшем сложится правоприменительная практика вообще и судебная практика в частности, покажет время.
Литература и информационные источники
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 35. Ст. 4326. 2. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Правила проведения государственной оценки земель" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 16. Ст. 1709. 3. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ "Земельный кодекс Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147. 4. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ "Земельный кодекс Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. N 30. Ст. 3998. 5. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 745 "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 45. Ст. 4265. 6. Письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 15 апреля 2002 года N 07/3593-ЮД // Экономика и жизнь. 2002. N 26; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. N 6. 7. Приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)". 8. Постановления коллегии администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года N 519 и N 520 // Информационный бюллетень коллегии администрации Кемеровской области. 2008. N 11. Ч. I; Кузбасс. 2008. N 222. 9. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области: URL: http://www. to42.rosreestr. ru/ kadastr/kadastr_uchet/ zemlja_sfo/zem_resursy. 10. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов". 11. Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (в ред. Приказа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 14 августа 2008 года N П/0284). 12. Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3012. 13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11 по делу N А27-4849/2010 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 11. 14. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации // URL: http://www. arbitr. ru.
Название документа