Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменения гражданского законодательства о вещном праве
(Емелькина И. А.) ("Вестник гражданского права", 2012, N 6) Текст документаПРИРОДА ПРАВА НА СТРОЕНИЕ, ВОЗВЕДЕННОЕ НА ЧУЖОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, В СВЕТЕ ИЗМЕНЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ВЕЩНОМ ПРАВЕ
И. А. ЕМЕЛЬКИНА
Емелькина И. А., доктор юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Мордовского государственного национально-исследовательского университета им. Н. П. Огарева.
В статье анализируется природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в связи с введением в гражданское законодательство права застройки. Автор подробно рассматривает структуру прав, возникающих по поводу земельного участка и возводимого на этом участке строения, используя богатый сравнительно-правовой материал. В итоге автор приходит к выводу, что современная система вещных прав на недвижимость требует модификации классического принципа superficies solo cedit путем включения в состав земельного участка некоторых вещных прав, в частности права застройки.
Ключевые слова: недвижимость, право собственности, вещные права, право застройки, суперфиций, superficies solo cedit.
The article deals with the concept of civil-law subjective right on the building, constructed on the land lot, owning by another person. The author analyses the structure of civil-law right of building holding (building leasehold), which would be implemented into the Civil Code, in comparative and historical perspective, tracing this limited right on immovable thing to the jus specificarius of the Roman law.
Key words: real property, immovable property, limited rights on things, right of building holding (building leasehold), jus specificarius, superficies, superficies solo cedit.
О природе права на строение, возведенное на чужой земле, в российской литературе последних лет написано так много, что можно было бы более не обращаться к данному вопросу <1>. Основанием для возвращения к нему послужили две причины. Первая - отсутствие комплексного анализа данного вопроса в свете предстоящей реформы российского гражданского законодательства, а именно значительного увеличения видов ограниченных вещных прав на земельный участок, в том числе и для строительства. Второй причиной для исследования представленной проблемы явилось определение в проекте федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в разделы I, II, III, IV) <2> (далее - проект изменений ГК РФ) правового режима строения, возведенного на чужой земле в силу права застройки, в качестве некой "временной" собственности застройщика в противоречие с положением Концепции развития гражданского законодательства РФ <3> (далее - Концепция) о признании зданий и сооружений собственностью собственника земельного участка. Как нам представляется, подобная квалификация права застройщика является поспешной, игнорирующей доктринальные достижения как отечественной, так и зарубежной (прежде всего континентальной) цивилистики. Более того, представленный в законопроекте подход противоречит известному континентальному праву принципу "бессрочности" права собственности и дает необоснованный повод для дальнейших теоретических изысканий в отношении конструирования права собственности (например, не исключает вслед за введением "временной" собственности признания "разделенной" собственности и иных нетрадиционных для романо-германского права видов собственности). -------------------------------- <1> Добрачев Д. В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке // Вестник ВАС РФ. 2005. N 11. С. 161; Германов А. В. Земельный участок в системе вещных прав. М., 2011. С. 28 - 82; Писков И. П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 6; Козырь О. М., Маковская А. А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 99; Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 55 - 57; Ем В. С., Писков И. П. Пределы применения общих гражданско-правовых категорий в учении о недвижимости // Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика: Материалы Международной науч.-практ. конф. Уфа, 2005. Ч. II. С. 130 - 137; Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 251 - 294; Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005 и др. <2> www. arbitr. ru/press-centr/news/31505.php. Аналогичная норма сохранилась и в проекте Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", представленный Президенту Российской Федерации Д. А. Медведеву 31 января 2012 г. (см.: http://arbitr. ru/press-centr/news/44088.php). <3> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М., 2009. С. 90 (п. 6.3).
Исследование вопроса о природе права на строение, построенное на чужом земельном участке, требует глубокого анализа двух сложнейших материй цивилистической доктрины (как русской, так и зарубежной): во-первых, особенностей распространения на такие объекты категории недвижимости; во-вторых, соотношения вещных прав собственника земельного участка и застройщика. Спор о правовом режиме строений, возведенных на чужой земле, в отечественном гражданском праве берет свое начало в русской дореволюционной цивилистике. Достаточно вспомнить о дискуссии, развернувшейся в юридической литературе на рубеже XIX - XX вв., о природе здания, построенного в силу обязательственного права или вотчинного права, в том числе и при обсуждении проекта Гражданского уложения Российской империи <1>. Несмотря на отсутствие формальных оснований для дискуссии в советский период в связи с признанием права государственной собственности на землю, тем не менее советские правоведы также пытались дать свое видение правового режима строения, возведенного на государственной земле <2>. С возрождением в российском праве категории недвижимости полемика вокруг "связи строения с землей" оживилась с наибольшим размахом. Появилась целая "палитра" предложений по разрешению данного вопроса: введение конструкции "главной вещи и принадлежности", "сложной вещи", "составной вещи", "единой судьбы", "единого объекта". -------------------------------- <1> Г. Ф. Шершеневич, К. И. Малышев, И. Францессон считали, что не следует признавать недвижимостью строения, построенные на чужой земле и на время. К. П. Победоносцев, Е. В. Васьковский, Ю. С. Гамбаров предлагали признавать недвижимостью те вещи, которые имеют прочную связь с землей. А. Э. Вормс, В. Б. Ельяшевич, А. Думашевский считали, что строения, построенные на чужой земле в силу обязательственного права, необходимо считать вещами движимыми, а строения, построенные в силу вещного права на эту землю, - недвижимыми. Данные теоретические позиции были реализованы в готовящемся в тот период проекте Гражданского уложения в виде следующего определения недвижимости: "Постоянные строения или сооружения признаются недвижимым имуществом, если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного права на имение" (см.: Малышев К. И. Гражданские законы Калифорнии. Т. IV. М., 1906. С. 8 - 9; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 97; Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М., 2002. С. 11 - 114; Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть / Под ред. и с пред. В. А. Томсинова. М., 2003. С. 608 - 611; Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Вып. 2: Вещное право. СПб., 1896. С. 118 - 119; Законы гражданские (Свод Законов. Т. X, ч. 1). Практический и теоретический комментарий / Под ред. А. Э. Вормса, В. Б. Ельяшевича. М., 1913. С. 18 - 22; Думашевский А. Характер прав на здание, построенное на чужой земле // Журнал Министерства юстиции. 1868. Кн. 2. С. 168 - 174; Гражданское уложение (проект ред. ком. 1905 г.). Ст. 35 // Законы гражданские (Свод Законов. Т. X, ч. 1, изд. 1914 г.) с разъяснениями Сената и комментариями русских юристов: В 2 т. Т. 1 / Сост. И. М. Тютрюмов. СПб., 1915. С. 270). <2> Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950.
Российский законодатель в свою очередь счел наиболее оптимальным вариант определения природы строения на чужой земле в соответствии с принципом "единства судьбы", ибо в отечественных реалиях, когда доминирует ситуация, при которой земельный участок и строение находятся в "руках" у разных собственников, ни одна из иных вышеперечисленных концепций не могла стать жизнеспособной. Изменение подхода относительно правового режима строения, возведенного на чужой земле, должны были породить Концепция и созданный на ее основе проект изменений ГК РФ, которые предлагают значительное расширение перечня ограниченных вещных прав на земельные участки, предоставляющих возможность строительства на чужой земле, а также замену принципа "единства судьбы" на принцип "единого объекта" <1>. -------------------------------- <1> Согласно п. 2 ст. 223 проекта изменений ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).
Основополагающим ограниченным вещным правом на чужой земельный участок для ведения строительства, по замыслу авторов Концепции, должно выступать вещное право застройки. Однако не исключается возможность застройки и на земельном участке, предоставленном на праве постоянного землевладения <1>. -------------------------------- <1> К примеру, согласно ст. 299.1 проекта изменений ГК РФ возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается при условии предоставления лицу, имеющему право постоянного землевладения, права застройки земельного участка (гл. 20.1). Таким образом, лицо, обладающее на земельный участок правом постоянного землевладения и желающее возвести постройку, должно будет требовать предоставления права застройки. Думается, что право застройки может вытекать из договора об установлении постоянного землевладения. В этом случае на возникшее отношение из застройки должны распространяться нормы гл. 20.1 о праве застройки.
Как уже отмечалось, в Концепции и в проекте изменений ГК РФ вопрос о судьбе строения на чужой земле решается по-разному. В частности, п. 6.3 Концепции установлено, что по общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка, тогда как в проекте изменений ГК РФ наблюдается иной подход. Единственная норма, определяющая судьбу строения на чужой земле (п. 2 ст. 300 проекта изменений ГК РФ), устанавливает, что здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Таким образом, проект изменений ГК РФ вводит некую "временную" собственность на объекты застройки в течение действия договора о застройке. Заметим также, что "временная" собственность на строение не введена ни в одном европейском законодательстве. В развитых зарубежных континентальных правопорядках (Германия, Австрия, Швейцария) проблема права на строение, возведенное в силу вещного или обязательственного права, давно получила свое разрешение. Права на строения различаются в зависимости от права владельца на земельный участок. Основополагающими принципами определения правового режима строения на чужой земле выступают: классический принцип "приращения"; признание недвижимостью земельного участка, а всего того, что на нем находится, составными частями земельного участка; распространение режима недвижимости на ряд вещных прав. В зарубежных германоязычных правопорядках условно права на строение в зависимости от права застройщика на земельный участок можно разделить на три группы. Во-первых, право собственности на земельный участок влечет право собственности на строение как на существенную составную часть земельного участка. Во-вторых, ограниченное вещное право на земельный участок (например, право застройки) влечет возникновение "особой собственности" на строение и распространение на эту особую собственность правового режима недвижимости. В-третьих, право аренды земельного участка предоставляет возможность строительства только "временных (некапитальных)" построек, которые не признаются недвижимостью и, как правило (если иное не предусмотрено договором), остаются в собственности арендатора. Представленное разграничение прав на строение было включено в правоприменительную практику перечисленных стран, совершенствуется в зависимости от изменяющихся социально-экономических условий и, как показывает анализ практики, не вызывает проблем в кругах правоприменителей, а также споров в среде правоведов. Подобное разграничение прав застройщика вытекает из особого, отличного от предусмотренного российским законодательством деления вещей на движимые и недвижимые. Сегодня в зарубежном праве наблюдается преобразование категории недвижимости в юридическую конструкцию, не основанную на известном российскому праву критерии "прочной связи объекта с землей", предполагающую особый правовой режим. Это позволило распространить правовой режим недвижимости на некоторые вещные права на землю. К примеру, в качестве существенных составных частей были признаны вещные права на земельный участок, причем на отдельные из них был распространен правовой режим недвижимости (§ 11, 12, 14 Положения Германии 1919 г. "О наследственном праве застройки" (ErbbauVO)) <1>. Распространение на право застройки режима недвижимости обосновывается практическими потребностями - необходимостью предоставления застройщикам права залога (ипотеки) таких строений, поскольку в случае, когда право на строение вводится в оборот как недвижимость, оно может быть заложено по правилам об ипотеке (в том числе и о более низких процентах, что весьма немаловажно). -------------------------------- <1> Согласно п. 1 § 11 ErbbauVO на наследственное право застройки распространяются правила, относящиеся к земельным участкам. В соответствии с п. 1 § 12 ErbbauVO возведенное на основании наследственного права застройки сооружение считается существенной составной частью наследственного права застройки, на которое распространяются § 94 и 95 BGB (о составных частях земельного участка) (см.: Положение Германии "О наследственном праве застройки" (Verordnung uber das Erbbaurecht (ErbbauVO)) от 15 января 1919 г. (http://www. lexsoft. de/lexisnexis/justizportal).
Современное правовое регулирование прав на недвижимость в российском правопорядке находится лишь у истоков становления, ибо вряд ли можно назвать устоявшимся и апробированным то правовое регулирование, которое существует в России с начала 90-х годов прошлого столетия в условиях постоянно меняющегося законодательства, противоречий в гражданском и земельном законодательстве и без четких представлений о современных правовых конструкциях зарубежного континентального права. В этой связи обратимся к существующим в зарубежных правопорядках моделям в сфере регулирования недвижимости, о котором, к большому сожалению, очень мало написано в российской юридической литературе с использованием современных тенденций европейского законодательства, в связи с чем нередко делаются ошибочные выводы <1>. -------------------------------- <1> Например, в своей работе С. А. Бабкин ошибочно утверждает, что в германском праве "в настоящее время не могут быть установлены новые наследственные права застройки. Предписания ст. 1012 - 1017 ГГУ, регулирующих наследственное право застройки, распространяются на права, возникшие до 22 января 1919 г." (см.: Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 48). В действительности возможность установления нового наследственного права застройки не запрещена германским законодательством (см. об этом подробнее: Леонтьева Е. А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. Т. 11. N 6. С. 30 - 61).
Строение, возведенное на чужой земле, в системе "движимые и недвижимые вещи": европейский опыт
В континентальном праве в основе определения права на строение находится принцип "приращения" (superficies solo cedit), который берет свое начало в римском праве. Известно, что в Риме деление вещей на движимые и недвижимые не имело большого значения. Исследователи римского права перечисляют лишь некоторые особенности правового режима земельных участков и связанных с ними строений и природных объектов. В Риме предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Собственник земли являлся собственником всех зданий, возведенных им или другими на его земле, и собственником растений <1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <1> Все, что создано чужим трудом на земле собственника, признавалось искусственной или естественной поверхностью земли - res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Невозможной представлялась отдельная собственность на дом или землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности (см.: Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1996. С. 148).
Возникновение и развитие деления вещей на движимые и недвижимые упирается в исторические особенности развития германских народов. Распределение вещей на движимые и недвижимые (unbewegliche und bewegliche Sache) уже для старого германского права имело глубоко заложенную противоположность, которая раскалывала право вещей, по выражению О. Гирке, "от основания до верхушки" <1>. Особенности в регулировании недвижимых вещей закреплялись в семейном, наследственном и процессуальном праве. Согласно средневековому укладу земля по сравнению с движимостью имела экономически доминирующее положение как несравненно более ценный имущественный предмет. -------------------------------- <1> Gierke O. Deutshes Privatrecht. Zweiter Band. Sachenrecht. Leipzig, 1905. S. 5 - 8.
Однако с рецепцией в германских государствах римского права противоположность начинала ослабевать, поскольку категория недвижимости в Риме не играла большой роли. Поэтому в результате рецепции Германское гражданское уложение под влиянием римского принципа superficies solo cedit закрепило правило о том, что недвижимыми от природы являются только земельные участки. Наряду с распространением на земельный участок режима недвижимости, основываясь на существующих в тот период традициях старонемецкого права и руководствуясь практическими потребностями, данный правовой режим недвижимости стали применять к правам владения на землю, таким, как "Erbe" (наследование), "Lehen" (ленное поместье) и т. д., в связи с чем эти права стали противопоставляться "Fahrnis" (движимости) <1>. В BGB термин "недвижимость" (unbewegliche Sache) не был включен в связи с тем, что правовым режимом недвижимости наделен только земельный участок (и некоторые права на него), который в Уложении закрепляется обозначением "Grundstiick" ("земельный участок"). Однако в Уложении встречается термин "bewegliche Sache", т. е. "движимые вещи". -------------------------------- <1> Gierke O. Op. cit. S. 5 - 8.
До настоящего времени в германском законодательстве единственным объектом недвижимого имущества выступает земельный участок. Все, что имеется над и под земельным участком, находится в правовой связи с ним. Причем содержание этой правовой связи в отношении искусственно созданных и естественных объектов существенно различается в зависимости от права, на основании которого объект возведен на земельном участке, характера и целей возведения объекта (временно или постоянно). Покажем, каким образом нормами BGB <1> регламентируются особенности правового режима объекта в зависимости от его связи с землей. -------------------------------- <1> Гражданское уложение Германии - Deutsches Burgerliches Gezetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод. закон к Гражд. уложению; Пер. с нем., Науч. ред. А. Л. Маковский и др. М., 2004.
Согласно § 94 - 96 BGB составные части земельного участка рассматриваются как существенные составные части и временно присоединенные части. Несмотря на то что в отечественной юридической литературе по-разному определяют правовой режим таких объектов (некоторые правоведы отождествляют существенную составную часть и принадлежность) <1>, тем не менее значимость этих конструкций и возможность их заимствования не отрицается авторитетными цивилистами <2>. -------------------------------- <1> Лопатина М. Н., Тресцова Е. В. Категория "единого объекта недвижимости": понятие, юридическая природа и основы правового регулирования // Иваново-Вознесенский юрид. вестник. 2003. N 8/9. С. 39 - 44. С. 42. <2> Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. Т. 8. N 4. С. 6 - 16; Чубаров В. В. Указ. соч. С. 6 - 39, 251 - 295.
1. К существенным составным частям земельного участка (wesentliche Bestandteile) (§ 94 BGB) принадлежат вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также "продукты земельного участка", пока они соединены с почвой. Значение категории существенных составных частей заключается в том, что это такие составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности; такие части не могут быть предметом отдельных прав (§ 93 BGB). Особо следует подчеркнуть, что в соответствии с § 96 BGB права, связанные с правом собственности на земельный участок, также признаются его существенными составными частями. По утверждению немецких правоведов, при приравнивании права на земельный участок к существенным составным частям земельного участка речь идет о фикции, при помощи которой законодатель осуществляет правовое регулирование. Авторы одного из авторитетных комментариев к BGB отмечают, что под регулирование § 94 BGB подпадают следующие вещные права: право застройки, вещное право пользования собственника господствующего земельного участка служебным земельным участком на праве сервитута, вещные обременения и вещное преимущественное право покупки <1>. -------------------------------- <1> Prutting H., Wegen G., Weinreich G. BGB. Kommentar. 4. Aufl. Koln, 2009. S. 80.
2. К временно присоединенным вещам (nur vorubergehender Zweck) (§ 95 BGB) относят (соответственно, не включают в состав существенных составных частей земельного участка): 1) вещи, связанные с землей лишь для временных целей (они определяются как мнимая составная часть (Scheinbestandteile)); 2) строения или иные объекты, возведенные на земельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок (на вещном праве застройки и обязательственном праве аренды). Правовой режим временно присоединенных частей иной, нежели существенных составных частей. Главное отличие состоит в том, что, оставаясь юридически связанными с главной вещью как "мнимые составные части", они могут выступать предметом особых прав. В отношении их также применяются такие правила о движимости, как их передача в соответствии с § 929 (соглашение и передача движимой вещи), а также на них распространяются нормы о добросовестном приобретении движимой вещи от неправомочного лица (§ 932) <1>. Таким образом, при определении временных составных частей земельного участка (для исключения из категории "существенные составные части") следует руководствоваться характером права, в силу которого используется земельный участок для постройки (вещное право либо аренда), а также видом постройки (временная постройка) и волей застройщика (цель застройки на время). -------------------------------- <1> Ibid. S. 79.
3. Как уже отмечалось, BGB выделяет категорию принадлежности земельного участка. Принадлежностями (Zubehor) согласно § 97 BGB являются движимые вещи, которые, не будучи составными частями главной вещи, служат ее хозяйственному назначению и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с главной вещью. Вещь не является принадлежностью, если не рассматривается в обороте в качестве принадлежности. Значение этой нормы заключается в том, что принадлежность, так же как и главная вещь и ее составные части, согласно § 93, 94 BGB должна иметь общую законную судьбу с главной вещью. Важнейшей особенностью принадлежности выступает возможность быть объектом ответственности по залогу недвижимого имущества (§ 1120 BGB) (при принудительном исполнении "принадлежность" подлежит принудительному взысканию совместно с главной вещью согласно § 865 ZPO (ГПК ФРГ)) <1>. В качестве принадлежности признаются только движимые вещи. Важно иметь в виду то, что по германскому праву земельный участок и его составные части и права не могут быть признаны принадлежностью. -------------------------------- <1> Zivilprocessordnung (ZPO) (Гражданско-процессуальный кодекс ФРГ).
В австрийском ABGB отсутствует четкое деление на существенные и мнимые составные части. Однако весьма заметно сходное с германским правом правовое регулирование недвижимости в австрийском праве. Считается, что если вещи могут переноситься без нарушения их субстанции с одного места на другое, то они движимые (§ 293 ABGB); они называются также движимостью (§ 1101, 1228 ABGB) <1>. -------------------------------- <1> Osterreich Allgemeines Burgerliches Gezetzbuch (ABGB) (австрийское Общее гражданское уложение 1811 г.) (http://www. ris. bka. gv. at).
Как и в германском праве, в австрийском праве действует принцип "приращения", и строения, возведенные на чужой земле, поступают в собственность владельца земли. Кроме того, допускается распространение на права режима недвижимых вещей, когда они связаны с владением недвижимой вещью (например, сервитуты) или когда это прямо закреплено в законе. Например, режим недвижимости распространен на право застройки и "особую жилищную собственность" (абз. 1 § 6 австрийского Положения о праве застройки (BauRG) и Закона Австрии "О жилищной собственности") <1>. -------------------------------- <1> Koziol H. Op. cit. S. 118 - 119.
Швейцарское право, так же как германское и австрийское, вводит в оборот единственный объект недвижимости - земельный участок. Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии (ZGB) <1> земельный участок признается предметом земельной собственности, а также ограниченных вещных прав и является единственным объектом недвижимости. -------------------------------- <1> Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) (швейцарский Гражданский кодекс 1907 г.) (http://www. admin. ch/ch/d/sr/211_432_1/a3.php).
Режим недвижимости согласно абз. 2 ст. 655 ZGB распространяется на такие его составные части, как: 1) земельный участок (недвижимость, "земельную площадь" (Liegenschaften)) (согласно п. 2 ст. 3 положения Швейцарии "О Поземельной книге" недвижимым имуществом (Liegenschaften) является каждая "земельная площадь" с достаточно определенными границами) <1>; -------------------------------- <1> См.: Paskal S. Schweizeriches Immobiliarsachenrecht. Bd. 1. Grundlagen, Grundbuch und Grundeigentum. Basel; Frankfurt am Main, 1995. S. 116 - 120.
2) зарегистрированные в Поземельной книге самостоятельные и длительные права (например, права застройки (Baurechte) и права источников (Quellenrechte)) (по швейцарскому праву эти права являются сервитутами), которые вносятся в Поземельную книгу и в отношении их открывается собственный раздел Поземельной книги как для одной недвижимости (особый лист); 3) горные прииски, шахты (Bergwerke) <1>; -------------------------------- <1> Paskal S. Op. cit. S. 116 - 120.
4) сособственность на земельные участки (общая собственность на земельный участок определяется как этажная собственность (Stockwerkeigentum) (абз. 1 ст. 712a ZGB), которая также имеет правовой режим земельного участка) <1>. -------------------------------- <1> Ibid. S. 116 - 120.
Наиболее широким по объектному составу выступает понятие недвижимости в гражданском праве Франции (Code civil) <1>, где соответственно движимые вещи обозначаются как meubles, а недвижимые - как immeubles. Согласно ст. 517 Code civil имущество является недвижимым либо по своей природе (земельные участки и строения (ст. 518 Code civil), а также ветряные или водные мельницы, установленные на сваях и являющиеся частью здания (ст. 519 Code civil), урожай на корню и не собранные с деревьев плоды (ст. 520 Code civil), трубопроводы, служащие подводу воды к дому или иному владению (ст. 523 Code civil)), либо в силу своего назначения (животные и предметы, которые собственник недвижимости по природе разместил на ней для содержания и обработки данной недвижимости, а именно: животные, предназначенные для обработки земель; земледельческие орудия; голуби в голубятнях; кролики в садках; пчелиные ульи и другие объекты согласно ст. 524 Code civil), либо исходя из предмета, к которому оно относится (узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты и земельные повинности, иски по истребованию недвижимого имущества (ст. 526 Code civil)). -------------------------------- <1> См.: Code civil (французский Гражданский кодекс 1804 г.) (http://www. legifrance. gouf. fr).
Однако признание французским правом недвижимостью большого круга объектов не мешает одновременной реализации принципа "приращения" <1>. В частности, согласно ст. 552 Code civil собственность на землю включает в себя собственность на все, что находится над и под землей. Принцип "приращения" вытекает из Жилищно-коммунального кодекса Франции <2>. -------------------------------- <1> В отечественной юридической литературе справедливо отмечается существующая во французской доктрине и практике тенденция к созданию известной немецкоязычным странам конструкции "составная часть земельного участка" (в отношении линий передачи электроэнергии, канализационных сетей, дорожного покрытия) (Герасин С. И. Анализ отдельных проблемных вопросов в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Закон. 2009. N 5. С. 105). <2> См.: Code de la construction et de l'habitation (Жилищно-коммунальный кодекс Франции) (http://www. legifrance. gouf. fr).
Как уже говорилось, по образцу стран с континентальным правом установили сходное правовое регулирование и другие современные правопорядки. Например, положения эстонского законодательства о земельном участке весьма сходны с положениями германского, тогда как на хорватское право оказало влияние австрийское право. В соответствии со ст. 8 Закона Эстонии о вещном праве (Asjaoigusseadus) <1> недвижимой вещью является земельный участок вместе с его существенными частями. При этом согласно ст. 16 того же Закона существенными составными частями являются находящиеся с ним в неотторжимой связи вещи, такие, как строения, растущий лес, иные растения и неубранные плоды, а также связанные с земельным участком и принадлежащие каждому очередному собственнику недвижимой вещи вещные права. -------------------------------- <1> См. Asjaoigusseadus (Закон Эстонии "О вещном праве" от 9 июня 1993 г.) (http://www. hot. ee/estonianlegislation/0501.php).
Закон также закрепляет случаи, когда строение не признается существенной составной частью земельного участка. Во-первых, это строение, соединенное с земельным участком в переходящих целях (п. 2 ст. 16 Закона Эстонии о вещном праве). Во-вторых, строение, находящееся в неотторжимой связи с чужим земельным участком в целях осуществления обременяющего этот земельный участок вещного права. С прекращением вещного права остающееся на земельном участке строение становится составной частью земельного участка (п. 2.1 ст. 16 Закона Эстонии о вещном праве). Кроме того, гл. 2 Закона, посвященная ведению Крепостной книги, содержит ст. 52, определяющую понятие недвижимости, которая гласит о том, что недвижимостью являются внесенные в Крепостную книгу в качестве самостоятельной единицы: 1) недвижимая вещь (земельный участок); 2) право застройки; 3) квартирная собственность; 4) право застройки в отношении квартиры <1>. -------------------------------- <1> Регистрация прав на недвижимость осуществляется на основании Закона Эстонии "О Крепостной книге".
По хорватскому праву понятие земельного участка рассматривается через категорию недвижимого имущества, под которым, в свою очередь, понимают участок земли, который определен геометрически в отдельности и имеет специфическое обозначение, а также все его принадлежности. При этом на все, что длительно связано с земельным участком на или под его площадью, если никакое особенное законное определение не существует, также распространяется режим земельного участка (ст. 9 Закона Хорватии "О праве собственности и других вещных правах") <1>. -------------------------------- <1> См.: Закон Хорватии "О праве собственности и других вещных правах" ("O vlasnistvu i drugim starnim pravima") от 28 октября 1996 г.
Таким образом, обобщая, можно заключить то, что как в развитых континентальных правопорядках, так и в ряде стран постсоциалистического режима прослеживается тенденция: 1) отнесения земельного участка к единственному объекту недвижимости; 2) доминирования принципа "приращения", в силу которого строение, возведенное на чужой земле на основании вещного права, поступает в собственность собственника земельного участка и становится составной частью земельного участка (однако такое строение имеет различный правовой режим существенной составной части либо составной части); 3) в последнее время наблюдается и другое направление - распространение режима недвижимости на его составные части: строения, вещное право застройки, узуфрукт, особую жилищную собственность - и их регистрация в Поземельной (Крепостной) книге как самостоятельной единицы (абз. 2 ст. 655 Гражданского уложения Швейцарии, ст. 52 Закона Эстонии "О Крепостной книге"). Более того, все сказанное позволяет говорить о том, что в современных правопорядках наблюдается смещение акцентов относительно сущности категории недвижимости: из объекта, характеризуемого в силу естественных свойств неподвижностью, прочной связью с землей, она преобразовывается в юридическую категорию (зачастую с использованием фикции), включающую в свой состав наряду с материальными объектами некоторые вещные права (к примеру, вещное право застройки).
Определения правовой природы права на строение, возведенное на чужом земельном участке в силу права застройки, как "особой собственности"
Вопрос о природе права на строение, возведенное в силу права застройки, остается актуальным на протяжении уже не одного столетия. В контексте реформы отечественного законодательства о вещном праве, в частности при введении принципа "единого объекта недвижимости", рассмотрение данной проблемы является особенно важным. Как уже было замечено выше, в римском праве строения, построенные суперфициаром, поступали в собственность землевладельца в силу принципа superficies solo cedit. Пандектное право, в котором деление вещей на движимые и недвижимые имело существенное значение, было вынуждено создать собственные, отличные от римского права правила. По утверждению Л. Кассо, в древнегерманском праве некоторые виды зданий признавались движимыми вещами. Например, в праве того времени существовало положение о том, что дом по отношению к наследникам - движимая вещь, а по отношению к вотчиннику - недвижимая вещь <1>. -------------------------------- <1> Кассо Л. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 5 - 10.
Кроме того, прусская практика шла по тому пути, что дом, построенный на арендованной земле, хотя и считался особой собственностью строителя, но признавался вещью движимой, а из этого вытекал для арендаторов-строителей ряд негативных последствий в виде крайней ограниченности кредита и возможности закладывать дома как недвижимость: им был недоступен заем с закладом, так как по Ландрехту такой заклад должен был сопровождаться передачей владения, что не всегда было возможным <1>. -------------------------------- <1> Там же. С. 5 - 10.
Определение природы права застройки оставалось среди германских ученых на протяжении XVIII - XIX вв. предметом дискуссии, в результате которой можно выделить четыре сформировавшиеся теории: 1) разделенной собственности (geteiltes Eigentum); 2) права пользования, сходного с сервитутом (Sachnutzungsrechte); 3) права принудительного исполнения (Sachhaftungsrechte), сособственности (Miteigentum); 4) особой собственности на сооружение (Sondereigentum) <1>. -------------------------------- <1> Подробнее об этих взглядах см.: Kohn M. Das Erbbaurecht nach dem BGB: Ein rechtsgeschichtlicher Beitrag. Berlin, 1905. S. 9 - 15.
Применение к застройке чужого земельного участка положений о разделенной собственности обосновывалось господствующими в феодальной Германии отношениями, при которых собственность на землю и строение разделялась между несколькими лицами на верховную собственность (dominium directum) и подчиненную собственность (dominium utile), причем верховная собственность признавалась за господином, получающим ренту (оброк, доход). В связи с отказом пандектистов от подчиненной и верховной собственности теория разделенной собственности (geteiltes Eigentum) относительно права застройки была отвергнута <1>. -------------------------------- <1> Kohn M. Op. cit. S. 9.
Основными доводами противников признания права пользования участком для строительства вещным или личным сервитутом выступало то, что для установления вещного сервитута необходимо наличие господствующего и служебного земельных участков, что необязательно при застройке: сервитут имеет более широкое содержание, тогда как земля под правом застройки может использоваться исключительно для строительства и эксплуатации построенного сооружения. Кроме того, застройка могла быть отчуждена и передана по наследству, тогда как сервитут - строго личное право, не подлежащее отчуждению <1>. -------------------------------- <1> Ibid.
Отвергнуты были предложения о признании права сособственности (Miteigentum) по тому основанию, что это противоречило положению о приращении строения к земельному участку и, соответственно, невозможности двух прав собственника. Не прижилась и теория принудительного исполнения (Sachhaftungsrechte), так как было аргументировано тем, что право застройки предоставляет право пользования землей, а требования собственника к застройщику обеспечиваются другим правом - залогом имущества <1>. -------------------------------- <1> Ibid.
В этой связи за основу формирования теоретической конструкции застройки земельного участка был взят подход, по которому застройщик имеет особую собственность (Sondereigentum) на сооружение. Таким образом, была создана конструкция, в которой строение на чужой земле в силу права застройки поступает в собственность собственника земельного участка, застройщик приобретает вещное право застройки на земельный участок и возведенное им строение; вещное право застройки имеет правовой режим недвижимости; строение является составной частью вещного права застройки, т. е. недвижимости. Представители данного подхода, руководствуясь практическими потребностями, преследовали несколько целей при конструировании права застройки: во-первых, следовало в рамках римского принципа superficies solo cedit признать то, что строение присоединяется к земле и становится составной частью земельного участка: во-вторых, при этих условиях следовало избежать положения о том, что строения, сооруженные на чужой земле, приобретают статус движимых вещей (как это имеет место при аренде), ибо такой статус мог препятствовать ипотеке подобных строений, а соответственно, кредитованию строительства. В то же время сторонники указанной теории понимали, что признание "особой собственности" противоречит пандектному учению, исключающему наличие двух прав собственности на вещь, и поэтому необходима была модель права застройки, вписывающаяся в рамки римского учения, пандектного учения, а также соответствующая имущественным потребностям того времени. Такая конструкция была создана в виде признания строения, возведенного в силу предоставленного права застройки, существенной составной частью наследственного права застройки (а не земельного участка, поскольку это привело бы к признанию последнего движимой вещью) и распространения на данное право правового режима недвижимых вещей (в связи с чем стала возможной ипотека права застройки). Вместе с тем приверженцы данного предложения (например, Эртманн) осознавали нетипичность такого подхода и даже определяли его как не соответствующий законам логики, так как материальный объект не может быть составной частью права, однако тем не менее обосновывали данное положение как исключение из общего правила, востребованное экономическими условиями. При этом связь здания с правом застройки рассматривали не как физическую (ибо она немыслима в данном случае), а как юридическую, признанную в качестве таковой законом <1>. -------------------------------- <1> Kohn M. Op. cit. S. 20 - 25; Oertmann P. Die soziale Bedeutung des Erbbaurecht und hypothekarische Belastung // Archivfur Burgerlisches Recht. 1905. Bd. 20. S. 184.
Заметим, что несмотря на дискуссионность подобного разрешения вопроса о связи строения с землей в кругах немецких цивилистов он был заложен в основу правового регулирования не только германского гражданского права, но и права других государств. В частности, подобный подход имеет место в австрийском и швейцарском праве, а также в ряде современных правопорядков - в эстонском и хорватском. Однако категория "особой собственности" (Sondereigentum) не получила прямого закрепления в Законе Германии "О наследственном праве застройки"; она не подлежит специальной регистрации в реестре и представляет собой лишь теоретическую аргументацию права застройщика на возведенное строение при помощи использования юридической фикции. Аналогичный подход имеет место и в других европейских странах (Австрия, Швейцария). Что касается российского права, то, как уже отмечалось, ст. 300 проекта изменений ГК РФ вводит "временную" собственность на строение, возведенное в силу права застройки. Любопытно заметить, что определение права застройщика на строение, возведенное на чужой земле, как "временной собственности, обусловленной содержанием договора" имело место во французской судебной практике XIX в. <1>, которая впоследствии отказалась от такой трактовки. -------------------------------- <1> Кассо Л. Указ. соч.
Перспективы развития правовой природы права на строение, возведенное на чужой земле, в отечественном праве
Представляется, что российское право при разрешении вопроса о правах на строение, возведенное на чужой земле, должно развиваться в следующих направлениях. Первое. Введением категории "временной" собственности на период действия договора застройки законопроект отходит не только от классических представлений о праве собственности в континентальном праве, которая со времен римского права не знает временных прав собственности, но и влечет ряд иных расхождений с классическими положениями. Например, искажается смысл вещного права застройки, который в классических правопорядках устанавливается на земельный участок и строение на нем, а согласно п. 1 ст. 300 проекта изменений ГК РФ правом застройки является право владения и пользования исключительно чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Кроме того, признанием права собственности застройщика на возведенные строения предполагается введение их в оборот двумя способами: 1) в виде отчуждения или передачи в залог права застройки, которое одновременно означает переход права собственности на здание и сооружение; 2) в виде отчуждения или передачи в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, что означает также отчуждение или передачу в залог права застройки (п. 1 ст. 300.5 проекта изменений ГК РФ). Такой подход породит в правоприменительной практике проблемы, поскольку непонятно, что же вправе отчуждать застройщик - право застройки одновременно со зданием и сооружением или здание и сооружение одновременно с правом застройки? Возникает множество и иных как теоретических, так и практических вопросов. В частности, если у застройщика возникает "временная" собственность, то кто же должен выступать "постоянным" собственником? В случае продажи застройщиком строений они также поступают во "временную" собственность покупателя, т. е. купля-продажа на время? А в случае наследования право собственности приобретается при вступлении в наследство также на время? А как быть с подходом "единого объекта", который также вытекает из проекта изменений ГК РФ, согласно которому земельный участок и строение должны представлять единый объект и находиться на праве собственности у одного лица? В данном случае имеет место ситуация, при которой предполагается наличие двух объектов с разными собственниками, причем владелец земли - "постоянный" собственник, владелец строений - "временный" собственник. На самом деле вопросов будет гораздо больше, поскольку подобная "временная" собственность является неким "симбиозом" права собственности, ограниченного вещного права и обязательственного права. Думается, что подобная квалификация права застройщика является поспешной, не основанной на теоретических постулатах и традициях российского права. Исторические, социально-экономические, правовые предпосылки свидетельствуют о необходимости руководствоваться положениями Концепции о признании зданий и сооружений собственностью собственника земельного участка; необоснованные расхождения с Концепцией повлекут проблемы при применении планируемых законодательных нововведений. В этой связи представляется необходимым привести в соответствие с Концепцией положения ст. 300 - 300.5 проекта изменений ГК РФ в части признания здания и сооружения, возведенного в силу права застройки, собственностью собственника земельного участка, а также о распространении на вещное право застройки норм о недвижимом имуществе, соответственно, о возможности отчуждения и залога права застройки (а не строения, возведенного в силу права застройки). Строение как составная часть права застройки будет подчиняться судьбе вещного права. Второе. Закрепляя в Концепции развития гражданского законодательства классическую систему ограниченных вещных прав, а также принцип superficies solo cedit, отечественная цивилистика сделала первый шаг к переходу к цивилизованным принципам регулирования вещных отношений в сфере недвижимости и создала правовые предпосылки для внедрения "единого объекта недвижимости", при котором объектом недвижимости выступает только земельный участок, а все, что расположено над и под поверхностью, - его составными частями. При этом думается, что в целях "избежания" общественного резонанса следует сохранить статус таких объектов как недвижимых вещей, но с тем дополнением, что они лишаются возможности быть объектом самостоятельных прав и полностью подчиняются судьбе земельного участка. При этом, исходя из природы права, на основании которого возведена постройка, ее характера (постоянное (капитальное) строение или временное (некапитальное) строение) <1>, на наш взгляд, следует разграничивать правовой режим зданий и сооружений, имеющих прочную связь с землей и возведенных на основании права собственности, и правовой режим зданий и сооружений, возведенных на основании ограниченного вещного права, а также обязательственного права аренды <2>. -------------------------------- <1> В отечественном праве уже есть пример подобного разграничения. В частности, характер постройки (капитальная или некапитальная) влечет различный порядок оформления прав на нее. Например, законодательство о "дачной амнистии" для оформления капитальной постройки (объекта, на который требуется разрешение на строительство) требует оформления кадастрового (технического) паспорта объекта, а для некапитальных построек (для которых не требуется разрешение на строительство) достаточно заполнения специальной декларации о таком объекте недвижимого имущества (см. ст. 3 Федерального закона от 30 июня 2006 г. "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"). <2> Обратим внимание на то, что Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ к объектам капитального строительства относит здания, строения, сооружения постоянного характера, а строения, которые носят временный характер (временные постройки) (киоски, навесы и другие подобные постройки), не включаются в Единый реестр объектов капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Понятие объекта капитального строительства в Градостроительном кодексе РФ закрепляется через такое свойство, как постоянная постройка.
Строения, возведенные над и под поверхностью земли на основании права собственности, должны быть признаны существенными составными частями земельного участка. Последнее означает, что они в силу прочной физической связи с землей и юридической связи (т. е. в силу того, что они возведены в силу права собственности застройщика на землю) не могут быть отделены от земельного участка, без того чтобы строение было разрушено или изменено в своей сущности. В данном случае искусственно созданные объекты признаются недвижимостью, но они не могут выступать предметом самостоятельных прав. Здания и сооружения, возведенные на чужом земельном участке, в силу ограниченного вещного права пользования, а именно застройки, узуфрукта, эмфитевзиса, должны признаваться составной частью вещного права, в силу которого они возведены. Режим недвижимости при этом приобретает вещное право, и этот режим распространяется и на строение. Здания и сооружения, возведенные в силу обязательственного права аренды, а также независимо от права, на котором они возведены, но не имеющие прочной связи с землей и обладающие временным характером (некапитальные постройки), также должны признаваться составными частями земельного участка и движимыми вещами с тем отличием от существенных составных частей, что они могут быть в случаях, предусмотренных законом или договором, объектом особых прав. Следует признать в качестве принадлежности главной вещи - земельного участка только движимые вещи (инвентарь, оборудование и др.), которые служат эксплуатации главной вещи. Таким образом, мы предлагаем положительно разрешить вопрос о возможности распространения режима недвижимости на вещные права застройки, узуфрукта и эмфитевзиса в целях их введения в оборот (в том числе ипотеки права застройки) по образцу германского, австрийского, швейцарского и эстонского права. Такие права следует признать составной частью земельного участка и распространить на них режим недвижимости. Подобный режим требует занесения данных прав в отдельный лист Единого реестра прав на недвижимое имущество. Распространение режима недвижимости при помощи фикции на указанные вещные права позволит ввести их в оборот, так же как и иную недвижимость, учитывая, безусловно, то, что они являются составной частью главной вещи и не могут иметь собственную юридическую судьбу. Особенно важно данное правило для разрешения ипотеки в отношении вещного права застройки, поскольку, как показывает опыт зарубежных стран, закрепление подобного правила должно способствовать развитию ипотечного кредитования для строительства. Подобное решение проблемы весьма значимо в современных отечественных условиях развития застройки населенных пунктов. Третье. В связи высказанными предложениями представляется важным весьма интересный факт частичного внедрения в действующий ГК РФ принципа superficies solo cedit и, соответственно, концепции "единого объекта" в отношении леса, многолетних насаждений и обособленных водных объектов. Известно, что в первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ 1994 г. самостоятельными объектами недвижимости признавались такие природные объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты. Однако впоследствии, осознав нелогичность подобного регулирования, которое влечет то, что водный объект или лес могут быть объектами самостоятельных прав без вовлечения в оборот земельного участка, на котором они расположены, российский законодатель закрепил в отношении природных ресурсов - леса, водных объектов - сходное немецким правом правило, согласно которому главная вещь - земля, а лес, многолетние насаждения, обособленные водные объекты - составные части, которые "растворяются" в земельном участке и всюду следуют в его составе <1>. Подобная нелогичность сегодня существует и относительно правового режима искусственно созданных объектов - зданий и строений. В случае когда они возведены собственником земельного участка, и при этом не являются временным объектом, они не могут быть введены в гражданский оборот как недвижимые вещи без земельного участка. Такие искусственно созданные объекты по своим естественным свойствам являются частями земельного участка как объекта недвижимости. -------------------------------- <1> Сходный вывод сформулирован А. Е. Захаровой, которая считает, что леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости, поскольку таковыми являются только земельные участки (см.: Захарова А. Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2007. С. 407).
Изложенное позволяет констатировать двойной подход современного российского законодателя к соотношению земельного участка и объектов, которые на нем находятся: концепция главной вещи и ее составной части - в отношении природных ресурсов и концепция "множественности объектов" - в отношении зданий и сооружений, так как признается самостоятельность двух объектов, объединенных единой судьбой. В отечественной цивилистической доктрине справедливо отмечается, что Концепция не предлагает очередную радикальную реформу жилищного хозяйства <1>. И, конечно, введение в закон нормы о поступлении в собственность собственника земельного участка строения, возведенного на чужой земле в силу права застройки, существенно затронет правовое положение многих собственников недвижимостей. -------------------------------- <1> См.: Суханов Е. А. Жилищная (этажная) собственность в европейских правопорядках // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора А. Л. Маковского / Отв. ред. В. В. Витрянский, Е. А. Суханов. М., 2010. С. 316.
Поэтому необходимо выбрать наиболее безболезненный для граждан и юридических лиц вариант реформирования правового регулирования вещных правоотношений (так называемый мягкий путь), в качестве которого, на наш взгляд, может выступать создание правовых условий к постепенному переходу к классической модели "единого объекта". В частности, в проекте изменений ГК РФ следует сохранить предложенный Концепцией вариант поступления строений в собственность собственника земельного участка, но при этом следует отказаться от принуждения к заключению договора о застройке и в то же время создать стимулы для его заключения. В качестве таких стимулов может выступить следующее: разрешить строительство на праве аренды только некапитальных построек, т. е. движимых вещей; для нынешних владельцев строений на праве аренды необходимо предусмотреть пути для постепенного выкупа земельного участка в собственность (в течение 5 - 10 лет) <1>. -------------------------------- <1> Интересен пример ФРГ, где при присоединении земель, входящих в состав ГДР, также столкнулись с проблемой реформирования отношений строительства на чужой земле на основании аренды. В качестве одного из стимулов для установления права застройки было закреплено право выкупа земельных участков под строением, находящихся в аренде, в размере половины рыночной стоимости земельного участка (см. об этом подробнее: Леонтьева Е. А., Эм М. Указ. соч. С. 42).
В таком случае при первоначальном приобретении земельного участка для строительства зданий и сооружений у будущего застройщика возникнет возможность по его выбору установления различных прав: во-первых, права собственности, которое требует финансовых затрат в виде оплаты покупной цены; во-вторых, права застройки, которое предполагает длительный характер пользования (до 99 лет), возможность отчуждения, залога, передачи по наследству за установленную договором периодическую плату. Думается, что в этом случае право застройки имеет множество преимуществ и может выступать в качестве достойной альтернативы праву собственности и праву аренды.
Заключение
Введение в российском праве принципа "приращения" потребует внедрения известной континентальным правопорядкам конструкции отнесения к составной части земельного участка не только зданий и сооружений, но и ряда вещных прав, а соответственно, распространения на эти права режима недвижимости. Безусловно, подобное решение проблемы станет "смелым" нововведением законодательства, ибо в российском праве не допускается возможность распространения на вещные права режима недвижимости. Распространить правовой режим недвижимости на некоторые вещные права нельзя без серьезных системных изменений в механизме правового регулирования вещных прав. Вместе с тем, как показывает опыт развитых стран, оборот права застройки по правилам о недвижимости не вызывает особых проблем у правоприменителей. От решения этого вопроса зависит эффективность введения в отечественный правопорядок права застройки и других вещных прав, а также их дальнейшее осуществление. Ибо в случае введения классического права застройки, апробированного столетиями в европейских странах с развитыми правопорядками, но руководствуясь иными, уже "неклассическими" принципами, правоприменительная практика столкнется с серьезными проблемами при осуществлении и защите права владельцев недвижимости.
Название документа