О порядке предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений
(Макеев П.) ("Жилищное право", 2013, N 1) Текст документаО ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
П. МАКЕЕВ
Макеев Павел, к. ю.н., член Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".
Порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах является одной из наиболее актуальных тем в российском праве. Это обусловлено принципиально новым подходом федерального законодателя к правовому регулированию указанной сферы общественных отношений.
Согласно п. 5 и 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ <1> (далее - ЗК РФ) для приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
В то же время в п. 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <2> (далее - Вводный закон к ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1. Ст. 15.
Таким образом, согласно действующему законодательству существует общий порядок предоставления земельных участков на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, и специальный порядок предоставления земельных участков, не требующий решений указанных органов, в частности, при предоставлении земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах. Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах осуществляется не в специальном, а в общем порядке. В связи с этим представляет интерес следующее дело, которое было рассмотрено Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа <3>. -------------------------------- <3> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 марта 2009 г. N Ф04-957/2009(1585-А46-31) // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика: Решения высших судов".
Товарищество собственников жилья "Дом со шпилем" (далее - Товарищество, ТСЖ "Дом со шпилем") обратилось в арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее - Департамент архитектуры и градостроительства) от 29 февраля 2008 г. N 221-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска", а также отмене решения Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее - Управление Роснедвижимости) от 4 мая 2008 г. N Ф36/08-927 "Об отказе осуществления кадастрового учета". В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены: Департамент имущественных отношений администрации города Омска, закрытое акционерное общество "Производственный комплекс общественного питания "Деловые встречи" (далее - ЗАО "ПКОП "Деловые встречи"), муниципальное предприятие "Городское кадастровое бюро "Земля и недвижимость". Решением арбитражного суда от 8 сентября 2008 г., оставленным без изменения Постановлением от 18 ноября 2008 г. Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований Товариществу отказано в полном объеме. В кассационной жалобе заявитель отмечает, что суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали закон, регулирующий порядок приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права на земельный участок, занимаемый этим многоквартирным домом и объектами, предназначенными для обслуживания этого дома, по адресу: пр. К. Маркса, 29. Проверив законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы и дополнение к ней, отзыв на данную жалобу и дополнение к нему, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции посчитал, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Как установлено судом, по инициативе ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" Департаментом архитектуры и градостроительства было принято распоряжение от 29 февраля 2008 г. N 221-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска", в соответствии с которым был утвержден проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 1761 кв. м для строительства детского сада; местоположение земельного участка установлено в 12 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Масленникова, д. 9, в Центральном административном округе города Омска. В свою очередь, по инициативе собственников помещений жилого дома по пр. К. Маркса, 29 Департаментом имущественных отношений было издано распоряжение от 11 марта 2008 г. N 1997-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка по проспекту К. Маркса, дом 29 в Центральном административном округе города Омска", согласно которому был утвержден прилагаемый проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 4181 кв. м для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строения; местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: пр. К. Маркса, д. 29 в Центральном административном округе города Омска. Собственники помещений жилого дома по пр. К. Маркса, д. 29 обратились 17 апреля 2008 г. в Управление Роснедвижимости с заявлением о постановке на кадастровый учет сформированного земельного участка. Решением Управления Роснедвижимости от 4 мая 2008 г. N Ф36/08-927 было отказано в осуществлении кадастрового учета со ссылкой на несоблюдение требований, предъявляемых к формированию документов о межевании, отсутствие в акте согласования подписей лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, а также на то, что границы формируемого земельного участка пересекаются с границами учтенного земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 07:1547. ТСЖ "Дом со шпилем", полагая, что распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства от 29 февраля 2008 г. N 221-р и решение Управления Роснедвижимости от 4 мая 2008 г. N Ф36/08-927 не соответствуют земельному законодательству, нарушают его права на использование фактически занимаемого земельного участка, обратилось в арбитражный суд с заявлением. Арбитражный суд, отказывая Товариществу в удовлетворении заявленных требований, принял решение без учета следующих норм права и обстоятельств дела. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Исходя из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Из содержания данной нормы не следует, что введение в действие ЖК РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома. В пункте 1 ст. 2 ЗК РФ указано, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Таким образом, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в установленный законом срок принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку судебными инстанциями не в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, суд кассационной инстанции посчитал, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений и рассмотрения спора в соответствии с нормами земельного, жилищного и арбитражно-процессуального законодательства. Как следует из анализа данного судебного дела, предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах должно осуществляться не в специальном, а в общем порядке, установленном в п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ и предполагающем принятие решений исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков. Важно отметить, что ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ были предметом проверки конституционности в Конституционном Суде РФ <4>. -------------------------------- <4> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика: Решения высших судов".
По результатам указанной проверки Конституционный Суд РФ отметил следующее. Как следует из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч. 4). Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <5>, допускающенные на кадастровый учет, автоматически переходят в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.
Название документа