Оформляем права на землю

(Баранова А.)

("Коллегия", N 2, 2003)

Текст документа

ОФОРМЛЯЕМ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

А. БАРАНОВА

Анна Баранова, юрист.

Новый Земельный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу 30 октября 2001 года, урегулировал основные вопросы обращения земли в Российской Федерации. В настоящей статье рассматриваются изменения, касающиеся оформления прав на земельные участки.

Одной из существенных новелл Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) является изменение порядка предоставления земельных участков в постоянное/бессрочное пользование. За время существования Советского государства этот вид землепользования являлся наиболее распространенным, в связи с чем внесенные Кодексом изменения имеют сегодня существенное значение для большинства субъектов земельных отношений.

Согласно статье 20 ЗК РФ с момента вступления Кодекса в силу земельные участки не могут предоставляться гражданам в постоянное/бессрочное пользование. Кроме того, не могут земельные участки на данном праве предоставляться и большинству юридических лиц, за исключением государственных муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного/бессрочного пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Однако если для граждан такой вид землепользования не ограничен временными рамками, то юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного/бессрочного пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года (п. 2 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, за подавляющим большинством юридических лиц право постоянного/бессрочного пользования сохраняется до 1 января 2004 года, а учитывая, что процесс оформления прав на земельные участки является достаточно длительным, у субъектов земельных правоотношений на данном этапе назрела срочная необходимость в переоформлении прав на земельные участки.

Такая необходимость обусловлена и тем, что при сохранении права постоянного/бессрочного пользования граждане и юридические лица лишены возможности распоряжаться этими земельными участками, тогда как ранее действовавшее законодательство позволяло землепользователям с согласия собственника распоряжаться ими.

Данная процедура затронет в основном юридических лиц, образованных в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также юридических лиц, являющихся их правопреемниками.

Помимо этого, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК) на праве постоянного/бессрочного пользования, право постоянного/бессрочного пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

Упомянутый Федеральный закон установил порядок переоформления прав на земельный участок, который включает в себя следующие этапы:

- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве собственности или праве аренды (ст. ст. 15 и 22 ЗК РФ);

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренным статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Более детально порядок переоформления права постоянного/бессрочного пользования определяется правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ, регламентирующей приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения.

Согласно данному порядку заинтересованное юридическое лицо либо гражданин обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (статья 29 ЗК РФ) с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Реально перед заявителем сразу встает вопрос, в какие именно органы ему следует обратиться с заявлением.

Статьей 29 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Статьи 9, 10 и 11 Кодекса определяют, во-первых, полномочия Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления в области земельных отношений как регуляторов этих отношений, в пределах своей компетенции и, во-вторых, как собственников земельных участков, которыми они вправе управлять и распоряжаться.

После разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования будут управлять и распоряжаться теми земельными участками, которые находятся в их собственности.

До разграничения государственной собственности на землю, как установлено пунктом 10 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Порядок распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, согласно упомянутому п. 10 ст. 3 Закона, может быть определен Правительством Российской Федерации.

В настоящий момент такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 года N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", которым утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

В частности, п. 6 данных Правил предусмотрена процедура согласования с Министерством имущественных отношений (его территориальными органами) или с уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации проектов договоров аренды земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности или находившиеся в государственной собственности до приватизации, а также земельных участков, арендная плата за которые поступает в федеральный бюджет и бюджет РФ. Кроме того, копии указанных договоров аренды после их государственной регистрации должны быть в 3-дневный срок направлены в указанные органы, которые осуществляют учет договоров аренды.

Согласно пункту 7 комментируемых Правил решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: Министерством имущественных отношений РФ в лице его территориальных органов - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности; уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления - в иных случаях.

Если решение о приватизации таких земельных участков принимается Министерством имущественных отношений, договор купли-продажи заключается Российским фондом федерального имущества.

Кроме того, в Московской области наряду с указанными нормами применяется Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области", согласно которому органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области предоставляют земельные участки, находящиеся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности, площадь которых не превышает трех гектаров. Конкретные размеры таких земельных участков, предоставляемых органами местного самоуправления, установлены Постановлением Правительства Московской области от 17 декабря 2001 года N 418/47 "О размерах земельных участков, предоставляемых органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области".

Таким образом, для приобретения либо для переоформления прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастрового плана земельного участка орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица на основании дежурных кадастровых карт (планов), содержащих сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителю и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Таким образом, комментируемая статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает четкую процедуру приобретения прав на земельные участки под объектами недвижимости. Однако данная норма не регламентирует еще один немаловажный аспект - какие документы необходимы и достаточны для оформления права на земельный участок.

Данный вопрос урегулирован упомянутыми Правилами распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, согласно которым граждане и юридические лица при предоставлении им в соответствии с законодательством РФ земельных участков представляют, помимо документов, предусмотренных Земельным кодексом РФ, документы, удостоверяющие личность гражданина или подтверждающие государственную регистрацию юридического лица.

Кроме того, граждане и юридические лица при предоставлении им земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения, представляют также документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества.

Данные Правила содержат норму, запрещающую органу местного самоуправления или органу государственной власти, уполномоченным на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, при предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков требовать представления документов, не указанных в п. 2 Правил, если иное не установлено федеральным законом.

В заключение считаю необходимым обратить внимание, что при переоформлении права постоянного/бессрочного пользования земельными участками юридическим лицам предоставлено право выбора по своему желанию заключения договора аренды или приобретения земельного участка в собственность.

Название документа