Титул за деньги

(Бриксов В.)

("ЭЖ-Юрист", N 41, 2004)

Текст документа

ТИТУЛ ЗА ДЕНЬГИ

В. БРИКСОВ

Владимир Бриксов, помощник судьи ВАС РФ, к. ю.н.

В настоящее время в предпринимательской среде происходит осознание того, что в каждом очередном году следует ожидать нового повышения цен на землю, в том числе выкупной цены. Выкупная цена земли, находящейся в публичной собственности, зависит от размера ставки земельного налога, следовательно, повышение ставки налога влечет за собой увеличение выкупной цены. А вот можно ли минимизировать эти расходы?

Землю - даром!

Тенденция повышения выкупной цены земельных участков объективно ведет к увеличению практического интереса субъектов предпринимательской деятельности к возможности бесплатного предоставления в частную собственность земельных участков. Тем более что в ряде законов это прямо предусмотрено. Так, например, в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно (п. 1 ст. 11 ФЗ от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Поскольку собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) может быть любое юридическое лицо (п. 1 ст. 6 указанного Закона), то соответственно земельный участок в нормативных размерах безвозмездно передается в общую долевую собственность домовладельцев, в том числе и юридических лиц.

В другом Федеральном законе содержится правовое основание для бесплатного предоставления земельных участков в собственность некоммерческих организаций особого вида. Речь идет о религиозных организациях. Пункт 3 ст. 21 ФЗ от 26.09.97 N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" закреплено, что передача в собственность религиозным организациям для использования в функциональных целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется безвозмездно.

Причем такое правовое регулирование можно усмотреть не только на федеральном, но и на региональном уровне. В частности, согласно подп. 2 и 3 п. 2 ст. 5 Закона Калининградской области от 11.07.2003 N 298 "О правовом регулировании земельных отношений на территории Калининградской области" помимо случаев, установленных ЗК РФ и иными федеральными законами, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности на территории Калининградской области, предоставляются бесплатно в собственность юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственного производства:

- земли с низким плодородием, неудобицы, земли, требующие восстановления и реконструкции мелиоративных систем, проведения культуртехнических работ - по истечении трех лет их эффективного использования на праве аренды;

- земли сельскохозяйственного назначения - по истечении пяти лет их эффективного использования на праве аренды, а также юридическим лицам - инвесторам в порядке и на условиях, определенных соответствующим законом Калининградской области.

Статья 12 Закона Калининградской области от 15.07.2002 N 171 "О государственной поддержке организаций, осуществляющих инвестиции в форме капитальных вложений на территории Калининградской области" закреплены основания и порядок безвозмездного предоставления в собственность земельных участков при осуществлении инвестиционных проектов. В соответствии с данной статьей инвесторы, удовлетворяющие требованиям настоящего Закона и заключившие в установленном порядке инвестиционные соглашения, в течение срока его действия имеют право на безвозмездное приобретение земельных участков в собственность.

Оформление земельных участков в собственность осуществляется соответствующими органами исполнительной власти Калининградской области или органами местного самоуправления при одновременном выполнении трех условий, включая то, что объекты инвестиционной деятельности, построенные на земельном участке, передаваемом в собственность инвестора, должны быть к моменту передачи земельного участка в собственность приняты инвестором к бухгалтерскому учету в качестве основных средств по соответствующим разделам (подразделам): "Здания (кроме жилых)", "Сооружения".

Наличие прямого разрешения со стороны законодателя в тех или иных случаях на бесплатное приобретение в частную собственность земельных участков подводит к тому, что в отношении земельных участков все чаще возникают вопросы о допустимости безвозмездного изменения титула права постоянного (бессрочного) пользования на титул права собственности, в особенности когда это касается юридических лиц.

Лазейки в законе

В отношении первичного предоставления земельного участка законодательно на уровне основного принципа приватизации государственного и муниципального имущества установлено общее требование платности. В силу п. 2 ст. 2 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" таковое отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество).

Вопрос о возможности безвозмездного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности, как показывает арбитражная практика, не столь однозначен, поскольку необходимо четко разграничивать институты предоставления земли и изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими (в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования) юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Особую актуальность данный вопрос приобрел в связи с действием нормы, содержащейся в п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), которую некоторые юристы и предприниматели пытаются интерпретировать как разрешающую безвозмездно изменить титул прав на земельный участок. В силу этой нормы юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (ФЗ от 08.12.2003 N 160-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2006 г.).

При этом юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных данными федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они расположены. Однако важно иметь в виду, что в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4). Субъекты предпринимательской деятельности, понимая, что из текста закона прямо не вытекает при правильном его истолковании право на бесплатное изменение титула прав на земельные участки и выражая несогласие с тем, что приобретение земельных участков осуществляется на платной основе (по сути, желая приобрести земельный участок в собственность безвозмездно), часто пытаются доказать незаконность и даже неконституционность нормы, содержащейся в абз. п. 2 ст. 3 Вводного закона.

В этой связи необходимо обозначить общие подходы, поскольку их уяснение имеет важное значение для правильного и единообразного выполнения и применения соответствующих норм Вводного закона. Из конституционных норм в их нормативном единстве следует, что использование природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, должно быть направлено на сбалансированное и устойчивое развитие экономики и улучшение окружающей среды, то есть должно носить рациональный характер.

Эффективным публично-правовым средством рационального использования природных ресурсов является установление платности природопользования (плата за природные ресурсы, за загрязнение окружающей среды и другие виды воздействия, а также иные формы платы). Раскрывая межотраслевой правовой принцип платности природопользования, федеральный законодатель в качестве одного из основных принципов земельного законодательства установил платность использования земли (подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Согласно указанному правовому принципу использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

При этом согласно ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату и только в исключительных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ, оно может осуществляться бесплатно. По смыслу п. 2 ст. 28 ЗК РФ в системной взаимосвязи с подп. 1 и 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ правовой принцип платности использования земли носит презумпционный характер, поскольку только федеральным законом либо законом субъекта РФ могут быть предусмотрены основания безвозмездного отчуждения земельных участков в частную собственность. Причем такого вида правовые изъятия по смыслу ЗК РФ должны носить характер мотивационного исключения, а не общего правила.

В согласии с Конституционным Судом

Такой подход при истолковании положения Вводного закона, определяющего порядок, условия и основания передачи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, не противоречит правовым позициям Конституционного Суда РФ (КС РФ), сформулированным им в Определении от 25.12.2003 N 513-О, которые имеют принципиально важное значение для правильного разрешения обозначенного нами вопроса.

Кратко напомним фабулу дела. Арбитражный суд Московской области со ссылкой на данное положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Вводного закона решением от 30.10.2002 отказал ООО "АЗС-Сервис" в удовлетворении иска к администрации города Лыткарино Московской области о признании недействительным отказа в бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен находящийся в его собственности комплекс АЗС.

ООО "АЗС-Сервис" оспорило посредством конституционной жалобы конституционность данного положения Вводного закона. По мнению заявителя, оспариваемое положение не соответствует Конституции РФ, ее ст. 34 (ч. 1), 35 (ч. 2 и 3) и 55, постольку, поскольку допускает возможность требовать от юридических лиц выкупную плату при приобретении в собственность земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Отказывая в принятии конституционной жалобы, КС РФ подтвердил свою правовую позицию, изложенную в Определении от 02.10.2003 N 346-О, указав, что, устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан.

КС РФ дал конституционно-правовое истолкование положения, содержащегося в ст. 28 ЗК РФ, отметив, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, и только в исключительных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ, оно может осуществляться бесплатно (с учетом качества, целевого назначения, местонахождения земель и других критериев).

С учетом этого судебная правовая позиция состоит в том, что общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридических лиц применяется в соответствии с одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества - отчуждения такого имущества в частную собственность на возмездной основе.

Исходя из изложенного можно сделать следующие выводы.

При определении действительного смысла нормы Вводного закона об условиях (по вопросу платности) передачи земельных участков, находящихся в публичной собственности, в частную собственность в порядке переоформления титула права постоянного (бессрочного) пользования в силу ст. 6, ч. 1, 2 ст. 79 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда РФ, изложенные в Определении от 02.10.2003 N 346-О.

Федеральный законодатель по настоящее время исходит из платности переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а следовательно, отсутствуют правовые основания для безвозмездного изменения титула права постоянного (бессрочного) пользования на титул права собственности.

Название документа