Комментарий к комментарию: Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков (материал 1)

(Уткин Б.)

("ЭЖ-Юрист", 2005, N 24)

Текст документа

КОММЕНТАРИЙ К КОММЕНТАРИЮ:

ПЛЕНУМ ВАС РФ ЗАПРЕТИЛ ВЫКУП УЧАСТКОВ (МАТЕРИАЛ 1)

Б. УТКИН

Борис Уткин, советник государственной гражданской службы российской Федерации I класса.

Российское земельное право недавно пополнилось новым важным документом - Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Этого события юристы ждали давно: последнее разъяснение о практике применения арбитражными судами земельного законодательства было дано Президиумом ВАС РФ еще в феврале 2001 года, то есть до принятия действующего ЗК РФ! И все четыре "безмолвных" года судебные споры по земельным вопросам буквально тонули в трясине многочисленных коллизий норм ГК РФ и ЗК РФ, что неоднократно обсуждалось на страницах "ЭЖ-Юрист". Однако стало ли данное Постановление решением наболевших проблем или оно все-таки результат вынужденного компромисса перед угрозой хаоса в земельных правоотношениях?

Напомним, Председатель ВАС РФ А. Иванов на совещании судей в апреле констатировал, что вряд ли возможен хороший комментарий плохого закона. Прежде всего отметим, что Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление) касается не всех спорных вопросов земельного права.

Можно выделить четыре основные темы, по которым даны разъяснения:

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- отчуждение земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе в процессе приватизации, и переход права на земельный участок;

- аренда земельного участка;

- принудительное изъятие земельного участка.

Казалось бы, обсуждение самого Постановления и критика его отдельных положений не имеют смысла, так как арбитражные суды в любом случае будут руководствоваться именно тем, что предписал им Пленум ВАС РФ. Но дело в том, что Постановление, как законнорожденное дитя "невнятного" (по словам Президента РФ) российского законодательства, обладает теми же генетическими недостатками и тоже не все трактует однозначно, а потому, в свою очередь, нуждается в обсуждении.

В пользу ЗК РФ

В ст. 20 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Вводный закон), которыми устанавливался различный порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок для граждан (бесплатно) и для юридических лиц (по цене, кратной ставке земельного налога), вообще не была упомянута категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.

Пленум ВАС РФ фактически приравнял эту категорию к юридическим лицам и тем самым... лишил граждан - индивидуальных предпринимателей законного права однократного бесплатного приобретения своего земельного участка в собственность (п. 3 Постановления)!

Пленум ВАС РФ еще раз подчеркнул, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам - индивидуальным предпринимателям, изданные после 30.10.2001, должны признаваться судами недействительными либо не подлежащими применению (п. 2 Постановления). Но рядовые граждане в данном случае не упомянуты! Означает ли это, что п. 1 ст. 268 ГК РФ, разрешающий предоставление земельных участков на данном виде права гражданам, имеет преимущество над п. 2 ст. 20 ЗК РФ, запрещающим делать то же самое, - непонятно...

Однако заметим, что почти все противоречия между главой 17 ГК РФ и ЗК РФ Пленум ВАС РФ разрешил в пользу ЗК РФ. Например, норму ст. 270 ГК РФ о праве пользователя земельным участком передавать его в аренду рекомендуется не применять, так как пользователь лишен прав арендодателя согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ (п. 24 Постановления).

Все в руках государства

В п. 2 ст. 3 Вводного закона установлено, что юридические лица обязаны до 01.01.2006 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по своему желанию: арендовать земельный участок либо выкупить его в собственность. На практике же известно, что при таком переоформлении полномочные органы крайне неохотно соглашались на продажу земельного участка в собственность по фиксированной законом цене, любыми способами пытаясь навязать заключение договора аренды. Такие споры, разумеется, должны были решаться в судебном порядке.

По данному вопросу Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе вследствие резервирования данного земельного участка для государственных или муниципальных нужд, использования его для других целей и т. д. (п. 4 Постановления). А поскольку можно полагать, что своими доводами "о невозможности продажи" городской голова городского судью убедит легко, то скорее всего после такого разъяснения юридическим лицам "по собственному желанию" придется срочно писать исключительно договоры аренды...

Вообще стремление во что бы то ни стало оставить землю в государственной собственности проходит "красной нитью" через все Постановление. Так, юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, разрешается выкупать земельные участки в собственность при приватизации зданий, сооружений, хотя это противоречит п. 1 ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (п. 5 Постановления). Другой пример: если собственник объекта недвижимости заключил договор аренды земельного участка после введения в действие ЗК РФ, то он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (п. 7 Постановления)... Правды ради нужно признать: это уже не толкование закона - фактически это внесение поправок в законодательство!

Переоформление прав

Не вполне разъяснен вопрос о переходе права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в случае приобретения в собственность здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

Формулировку п. 12 Постановления можно истолковать так, что к покупателю здания, сооружения этот вид права переходит даже в том случае, когда он не относится к числу лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, но при этом покупателю "до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право (значит, оно должно быть сначала оформлено, то есть зарегистрировано!) на право аренды земельного участка либо приобрести его в собственность" (кстати, как быть, если покупатель здания не юридическое, а физическое лицо? Граждане ничего переоформлять не обязаны, зарегистрировано так зарегистрировано!).

А в п. 13 Постановления на этот счет сказано нечто туманное: покупатель здания, сооружения, которому согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, "как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность".

Что значит "право перешло"? Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации, само по себе право ходить не умеет! И что означает "может оформить" (заметим - уже не переоформить!)? Стало быть, может и не оформлять? Наверное, если бы ВАС РФ вместо неясного понятия "оформление права" использовал правильные определения: государственная регистрация права, перехода права, прекращения права - такого рода недоразумения не возникали бы.

Аренда

Противоречия между п. 2 ст. 615 ГК РФ (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и п. 5 ст. 22 ЗК РФ (возможна при уведомлении собственника земельного участка) Пленум ВАС РФ разрешил также в пользу ЗК РФ, за исключением двух случаев:

- при передаче арендных прав в залог согласие собственника обязательно согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 15 Постановления);

- если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001. При этом арендатор и арендодатель не вправе предусматривать такое условие во вновь заключаемых договорах аренды даже при обоюдном согласии (п. 16, 18 Постановления).

И для случая досрочного расторжения договора аренды земельного участка подчеркнуто, что общие нормы ст. 450 и 619 ГК РФ применимы только одновременно с нормами ст. 46 и п. 9 ст. 22 ЗК РФ (п. 23 Постановления). В целом можно сделать вывод, что Постановление основано на преимуществе земельного законодательства над общим гражданским, как это и установлено требованиями п. 3 ст. 129 ГК РФ.

Вопросы остаются

Пленум ВАС РФ рассмотрел также вопросы аренды неделимого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендаторов.

Отметим три важных для практики заключения:

- множественность арендаторов может быть представлена и одним лицом, но договор аренды должен предусматривать потенциальную возможность вступления в него на стороне арендатора иных лиц;

- понуждение к заключению договора аренды отдельных владельцев помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, не допускается;

- если хотя бы один из соарендаторов неделимого земельного участка использует принадлежащее ему помещение не в целях предпринимательства, то обязательства всех соарендаторов носят не солидарный, а долевой характер (п. 19, 20 Постановления).

К сожалению, неясности по вопросу аренды остаются. В п. 14 и 22 Постановления говорится о том, что покупатель либо арендатор недвижимости приобретает право пользования частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником (арендатором) земельного участка.

Однако, во-первых, право пользования как отдельный вид вещного права в гражданском и земельном законодательстве отсутствует. Как общее понятие "право пользования" включает в себя сразу четыре вида вещных прав: 1) постоянное (бессрочное) пользование; 2) безвозмездное срочное пользование; 3) срочное пользование (аренда); 4) ограниченное пользование (сервитут). Какое же именно право переходит к покупателю недвижимости "в силу закона"?

Во-вторых, если нет соответствующего договора, то каким документом определяется та самая "часть земельного участка, занятая зданием, сооружением и необходимая для их использования", право на которую перешло "в силу закона"? А если объект недвижимого имущества не определен, о каких правах на него вообще можно говорить?

В-третьих, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на земельный участок возникают с момента государственной регистрации. Нет договора - нет регистрации, следовательно, нет и прав...

Глубокое непонимание установленной законодательством процедуры государственной регистрации прав ВАС РФ продемонстрировал в п. 10 Постановления, где говорится о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками, находящимися в государственной собственности, возможна без регистрации ранее возникших прав государственной собственности. В действительности без заполнения подраздела II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о субъекте права) технически невозможно внести запись о сделке в подраздел III.

И все же, несмотря на отмеченные недочеты, очень важно, что Пленум ВАС РФ высказал свою позицию по вопросам земельного права. Есть только два пожелания: почаще бы и потщательнее бы!

Название документа