Концессионные соглашения в транспортном комплексе
(Осадчая Ю.)
("Корпоративный юрист", 2005, N 3)
Текст документа
КОНЦЕССИОННЫЕ СОГЛАШЕНИЯ В ТРАНСПОРТНОМ КОМПЛЕКСЕ
Ю. ОСАДЧАЯ
Юлия Осадчая, главный специалист Департамента структурного реформирования Министерства транспорта Российской Федерации.
Закон о концессионных соглашениях носит рамочный характер, поэтому для его реализации необходимо принятие ряда нормативно-правовых актов. В настоящее время заканчивается разработка проекта Федерального закона "О платных автомобильных дорогах", который детально регулирует механизм создания и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры.
Основы правового регулирования концессионных соглашений
Проекты по созданию/реконструкции объектов транспортной инфраструктуры с участием частного капитала уже достаточно давно и успешно реализуются во многих странах мира. В нашей стране реализация подобных проектов, основанная на принципах государственно-частного партнерства, становится возможной благодаря тому, что положено начало формированию необходимой нормативно-правовой базы в данной сфере. Речь идет прежде всего о Федеральном законе от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (далее - Закон, Закон о концессиях).
Закон был признан, пожалуй, одним из самых дискуссионных в истории формирования системы российского законодательства. В период его разработки продолжительностью более 10 лет не раз менялась концепция, название законопроекта, корректировался и сам текст будущего закона. В итоге Закон о концессиях все же был принят. Однако его принятие пока не снимает вопросов, касающихся реализации положений Закона. Более того, в силу ряда обстоятельств указанный Закон вызывает настороженность у частных инвесторов. Причины сложившейся ситуации и предстоит выяснить.
Первое, на что следует обратить особое внимание при рассмотрении Закона о концессиях, - это то, что многие нормы Закона отсылают к положениям концессионного соглашения, которое будет регулировать взаимоотношения сторон при создании и/или реконструкции того или иного объекта. С одной стороны, такой диспозитивный характер ряда статей Закона дает договаривающимся сторонам возможность свободно определять условия концессионного соглашения. В то же время п. 4 ст. 10 Закона прямо предусматривает утверждение Правительством РФ типовых концессионных соглашений в отношении отдельных объектов. Если, например, взять транспортный комплекс, то по крайней мере 9 из 14 пунктов ст. 4 "Объекты концессионного соглашения" Закона относятся к транспортной инфраструктуре, внутри каждого из которых объектный состав распадается еще на несколько категорий. Кроме того, создание объекта и его реконструкция также имеют собственную специфику. В итоге мы получим несколько десятков типовых соглашений. Существует опасность, что применение рамочного закона будет слишком строго "зарегулировано" на уровне подзаконных актов, без принятия которых в соответствии с п. 2 ст. 13 указанного Закона невозможно заключить концессионные соглашения.
Об объектах концессионного соглашения следует сказать отдельно. В Законе дается исчерпывающий перечень недвижимого имущества, которое может стать объектом концессионного соглашения. Однако сам факт, что перечень является закрытым, может на практике осложнить ситуацию, и прежде всего для концедента, с передачей в концессию имущества, не подпадающего под указанные в Законе подгруппы, но по своим характеристикам отвечающего требованиям по отнесению этого имущества к разряду концессионируемого.
Не менее важным является решение вопроса о том, какой принцип, централизованный или отраслевой, будет положен в основу определения стороны-концедента по концессионному соглашению. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 5 Закона о концессиях концедентом от имени Российской Федерации выступает Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти. Исходя из централизованного принципа, Правительство РФ может уполномочить Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, в функции которого входит представление интересов Российской Федерации в имущественных отношениях, выступить в роли концедента от имени Российской Федерации. Следует заметить, что указанный Закон имеет преимущественно инфраструктурный характер, а создание объектов инфраструктуры - ряд специфических особенностей. Поэтому в основу определения концедента по инфраструктурным проектам представляется целесообразным положить отраслевой принцип. Так, при реализации проектов в транспортной инфраструктуре концедентом становится федеральное агентство (в зависимости от вида транспорта), находящееся в ведении Министерства транспорта РФ.
В Законе отсутствует право залога на имущество концессионера. Инфраструктурные объекты ввиду своей капиталоемкости требуют привлечения внешних источников финансирования. Залог, по сути, является наиболее эффективным способом привлечения необходимых кредитов, поскольку строящийся или реконструируемый объект - в наибольшей степени удовлетворяющее кредиторов обеспечительное средство. Следует предусмотреть получение предварительного согласия либо мотивированного отказа концедента на передачу имущества концессионера в залог или совершение иных действий по распоряжению таким имуществом. Отсутствие же права залога не в полной мере соответствует действующему инвестиционному законодательству.
В Законе о концессиях не содержатся также положения, касающиеся тарифов, форм государственной поддержки, страхования рисков, не отражены вопросы денежно-кредитной политики. В связи с отсутствием в нашей стране соответствующей концессионной практики данные вопросы должны будут решаться при разработке концессионных соглашений применительно к каждому конкретному случаю, что с учетом стоимости и сроков окупаемости объектов вызовет немало трудностей.
Особенности налогообложения
Следует сказать, что принятие Закона требует внесения изменений в такие отрасли действующего законодательства, как налоговое, земельное, таможенное, инвестиционное, валютное, отраслевое законодательство по видам транспорта.
В частности, в нем не упоминается о специальном налоговом режиме при выполнении договоров концессии. В тексте новой редакции ст. 18 НК РФ, вступившей в силу 1 января 2005 г., также отсутствует понятие специального налогового режима в отношении договоров концессии. Введение специального налогового режима в отношении концессионных соглашений станет дополнительным стимулом для привлечения частных инвесторов. Очевидно, что в подлежащей разработке концепции такого специального концессионного налогового режима должно быть отражено следующее: условия применения и срок действия специального налогового режима, круг налогоплательщиков и плательщиков сборов в концессионных соглашениях, особенности определения налоговой базы, налоговые ставки, порядок исчисления и уплаты налогов, особенности представления налоговых деклараций и учета налогоплательщиков. Содержание специального налогового режима - наиболее сложный вопрос: концессионер как налогоплательщик может быть освобожден от уплаты ряда налогов на определенное время, к концессионеру может применяться своего рода упрощенная система налогообложения, предполагающая замену уплаты налогов единым налогом. Налогооблагаемой базой при этом может быть как совокупный доход (выручка) налогоплательщика, так и разница между доходами и расходами. Законом может быть установлен максимальный и минимальный размер ставки такого единого налога, а конкретная ставка определена в концессионном соглашении. Изменение условий договора в части выбора вариантов специального налогового режима может осуществляться только по соглашению сторон. Для введения специального концессионного налогового режима потребуется внесение изменений в ст. 18 НК РФ, а также разработка и принятие новой главы ч. 2 НК РФ "Система налогообложения при выполнении договоров концессии".
Платные автодороги
Как подчеркивалось ранее, принятый Закон о концессиях носит рамочный характер. В связи с этим возникает вопрос о его достаточности для целей регулирования создания и эксплуатации отдельных объектов инфраструктуры. Однозначно можно сказать, что создание и эксплуатация ряда объектов транспортного комплекса должно стать предметом регулирования отдельных отраслевых концессионных законов.
В настоящее время Министерством транспорта РФ совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти завершается разработка проекта Федерального закона "О платных автомобильных дорогах", направленного на регулирование отношений в процессе создания и эксплуатации платных автомобильных дорог. Будущий Федеральный закон должен содержать следующие положения:
- полномочия органов государственной власти, выполняющих функции по принятию решений о создании платных дорог и сроках функционирования автомобильных дорог как платных объектов;
- порядок подготовки и принятия решений о создании платных автомобильных дорог;
- классификация платных автомобильных дорог по их принадлежности к различным видам собственности;
- основы управления платными автомобильными дорогами и обязанности их владельцев;
- условия передачи в эксплуатацию на платной основе существующих автомобильных дорог;
- меры по стимулированию инвесторов при строительстве, реконструкции и эксплуатации платных дорог, в том числе государственные гарантии, специальные налоговые режимы, безвозмездное пользование имуществом и т. д.;
- процедура установления и пересмотра размера платы за проезд;
- порядок распоряжения средствами, полученными от эксплуатации дорожных объектов на платной основе, и т. д.
Следует отметить, что поскольку разработка указанного законопроекта началась еще до принятия Закона о концессиях, то вместо понятия "концессионное соглашение" в тексте законопроекта используется термин "договор о создании и дальнейшей эксплуатации платной автомобильной дороги". Представляется, что этот термин не совсем корректен, так как оставляет открытым вопрос о реконструируемых объектах и, по сути, описывает лишь одну из возможных концессионных схем, а именно модель "строительство - эксплуатация - передача" (функциональная модель BOT - build - operate - transfer) - концессию, в рамках которой объект концессионного соглашения создается и эксплуатируется концессионером в течение определенного срока, а затем передается государству.
Земельные вопросы
Параллельно с разработкой законопроекта "О платных автомобильных дорогах" ведется работа по совершенствованию нормативно-правовой базы в части решения земельных вопросов. К сожалению, в настоящее время данная отрасль российского законодательства недостаточно развита. Поскольку все объекты транспортной инфраструктуры неразрывно связаны с землей, регулирование земельных отношений в этой области имеет все возрастающую практическую значимость. Остановимся на некоторых проблемных аспектах.
Так, остается неурегулированным вопрос о резервировании земель для государственных транспортных нужд. Порядок резервирования земель для указанных целей в соответствии с ЗК РФ должен устанавливаться федеральным законом, который пока не принят. В связи с этим на данный момент решение о резервировании принимает уполномоченный орган власти. Для установления единого порядка резервирования земель под строительство объектов транспортной инфраструктуры необходимо разработать федеральный закон о резервировании земель в целях строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта в Российской Федерации.
Что касается изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных транспортных нужд, то возможность и порядок такого изъятия регулируется ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. 279 - 283 ГК РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Однако действующий порядок изъятия характеризуется длительным периодом (более одного года). Кроме того, ввиду отсутствия законодательно закрепленного понятия "государственные и муниципальные нужды", а также в связи со сложившейся судебной практикой возможность отнесения к государственным либо муниципальным нуждам изъятия земель у собственников, землевладельцев и землепользователей для целей строительства объектов транспортной инфраструктуры является спорной. Внесение изменений в ГК РФ в части сокращения сроков изъятия земель, а также в ГК РФ и ЗК РФ в отношении определения понятий "государственные и муниципальные нужды" становится необходимым шагом в развитии земельного законодательства.
Существует и ряд других сложных земельных вопросов. Строительство автодорог и дорожной инфраструктуры влечет удорожание рыночной стоимости земель, находящихся в непосредственной близости от таких автодорог, что делает возможным разного рода спекуляции с земельными участками. Безусловно, необходимо ввести в ЗК РФ понятие "придорожная полоса", отнести данную категорию земель к землям транспорта, а также решить вопрос с разграничением федеральной, региональной, муниципальной собственности на земли транспорта. Кроме того, должен быть создан эффективный механизм дифференцированного взимания платы за земельные участки в зависимости от близости автомобильных дорог, их категории, качества, наличия придорожной инфраструктуры.
Как видно, круг вопросов, которые предстоит решить российскому законодателю, достаточно широк. И принятие Закона о концессиях еще не дает необходимого правового инструмента для реализации его положений. Только путем принятия новых законов и подзаконных актов, внесения изменений в нормативные правовые акты РФ, а также разработки принципиально новых концепций взаимодействия государственного и частного секторов экономики возможно добиться того, чтобы предложенный концессионный механизм эффективно заработал.
Название документа
"Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли. Части 1 - 2 (за август 2004 г. - август 2005 г.)"
(Валуйский А. В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005)
Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ
СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ ЗЕМЛИ
ЧАСТИ 1 - 2
(ЗА АВГУСТ 2004 Г. - АВГУСТ 2005 Г.)
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 20 октября 2005 года
А. В. ВАЛУЙСКИЙ
Валуйский А. В., адвокат.
При подготовке обзора отобрано и прокомментировано 67 судебных актов. Рассматривались только вступившие в силу решения.
1. Постановление ФАС Уральского округа
от 21.06.2005 N Ф09-1454/05-С6
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с закрытым акционерным обществом, право собственности на объект недвижимости к которому перешло в результате реорганизации (выделения из другого акционерного общества). Отказ в иске связан с тем, что ЗАО не подало в установленном порядке заявку на заключение договора аренды, в то время как отказ в праве аренды был дан уполномоченным муниципальным органом организации - правопредшественнице ЗАО еще до того, как у ЗАО возникло право требовать заключения договора аренды земельного участка.
Комментарий
ЗАО "Промжелдортранс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации г. Нефтекамска об обязании предоставить земельный участок, расположенный под объектом недвижимости "Гараж на 7 боксов" по адресу: г. Нефтекамск, ул. Высоковольтная, 3А.
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены и на администрацию г. Нефтекамска возложена обязанность предоставить ОАО "Промжелдортранс" земельный участок, расположенный под объектом недвижимости "Гараж на 7 боксов".
Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция, рассмотрев жалобу ЗАО "Промжелдортранс", Постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
Закрытое акционерное общество "Промжелдортранс" создано в порядке реорганизации путем выделения из Пермского ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт". В соответствии с разделительным балансом от 1 июля 2002 года, актом приема-передачи основных средств от 24 июля 2002 года закрытому акционерному обществу "Промжелдортранс" передано нежилое строение - гараж на 7 боксов общей площадью 356 квадратных метров. Право собственности ЗАО "Промжелдортранс" на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
Хотя в комментируемом судебном акте отсутствует указание на то, на каких юридических основаниях открытое акционерное общество "Промышленный железнодорожный транспорт" (правопредшественник закрытого акционерного общества "Промжелдортранс") владело земельным участком под гаражным боксом, можно с большой долей вероятности предположить, что этим земельным участком ОАО владело на праве постоянного (бессрочного) пользования (статья 20 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года). Не исключена также ситуация, что право ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" на землю под гаражным боксом вообще не было оформлено (такое на практике встречается пока достаточно часто).
Тем не менее, независимо от того, было ли надлежащим образом оформлено право ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" на земельный участок, оно в качестве собственника находящегося на участке объекта недвижимости вправе было либо выкупить соответствующий земельный участок в собственность, либо взять его в аренду, заключив соответствующий договор с уполномоченным органом муниципального образования (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).
Суд установил, что Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" обратилось в октябре 2001 года в администрацию г. Нефтекамска с заявкой о предоставлении на праве аренды сроком на 10 лет данного земельного участка, для размещения и обслуживания гаража на 7 боксов. Оформление документов по предоставлению в аренду земельного участка было приостановлено администрацией г. Нефтекамска до разрешения вопроса о принадлежности этих гаражей, о чем Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" уведомлено письмом.
Вместе с тем еще до завершения рассмотрения заявки ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" было реорганизовано путем выделения закрытого акционерного общества "Промжелдортранс", которому и был передан в собственность гаражный бокс.
Считая себя правопреемником ОАО, закрытое акционерное общество "Промжелдортранс", основывая свои права на поданной открытым акционерным обществом заявке от октября 2001 года, потребовало в судебном порядке от администрации города Нефтекамска заключить договор аренды земельного участка.
Следует отметить, что здесь возникла определенная юридическая коллизия, связанная со следующим.
По ранее действовавшему земельному законодательству (до вступления 30 октября 2001 года в силу нового Земельного кодекса РФ) земельные участки могли предоставляться юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако новый Земельный кодекс существенно сузил круг лиц, которые вправе иметь земельные участки на указанном праве, - из их числа были исключены, в частности, все коммерческие организации. Согласно статье 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования таким организациям после 30 октября 2001 года не предоставляется. Вместе с тем существует статья 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, возникло противоречие, которое и выявилось в комментируемом случае: с одной стороны, новый собственник объекта недвижимости должен получить право на землю на тех же основаниях, что и прежний собственник (статья 35 ЗК РФ), а с другой - в силу статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования новому собственнику объекта недвижимости, являющемуся коммерческой организацией, предоставлено быть не может.
Разъяснение по поводу данной коллизии дано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 12 которого указано следующее: "Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства". При этом, как указал Высший Арбитражный Суд, новый собственник "как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ" (пункт 13 Постановления Пленума ВАС N 11).
Таким образом, образованному в результате реорганизации ЗАО "Промжелдортранс" следовало обратиться с соответствующей заявкой в местную администрацию, которая была не вправе отказать ему в заключении договора аренды на соответствующий земельный участок.
Поэтому не вполне понятно, почему ЗАО "Промжелдортранс" не подало соответствующую заявку от своего собственного имени, а настаивало на том, чтобы право аренды земельного участка было оформлено на основании заявки, поданной правопредшественником - Пермским ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт".
Как видно из комментируемого Постановления, суть спора сводилась к одному единственному (в общем-то, непринципиальному) вопросу: вправе ли правопреемник требовать осуществления права, реализацию которого начал правопредшественник. Позиция судов различных инстанций оказалась прямо противоположной: суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционная и кассационная инстанция сочли такое решение незаконным и необоснованным.
В иске было отказано по следующим причинам. Как выяснил суд, отказ в оформлении права аренды земельного участка был направлен открытому акционерному обществу Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" 14 февраля 2002 года. К этой дате ЗАО "Промжелдортранс" собственником гаражного бокса еще не являлось. Следовательно, этот отказ права и законные интересы ЗАО "Промжелдортранс" нарушить не мог, поскольку у ЗАО в момент отказа право требовать заключения договора аренды еще не возникло.
Кроме того, в заявке Пермского ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" (судя по дате подачи заявления) содержится требование, которое отличается по своему содержанию от требования, изложенного в иске ЗАО "Промжелдортранс". Открытое акционерное общество требует заключения договора аренды земельного участка с Пермским ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт", в то время как ЗАО "Промжелдортранс" иск заявлен о понуждении к заключению договора с другой организацией - ЗАО "Пермжелдортранс". При этом, как выяснил суд, каких-либо заявок с просьбой заключить договор аренды ЗАО в администрацию города Нефтекамска не подавало.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска действительно не было.
2. Постановление ФАС Уральского округа
от 20.06.2005 N Ф09-1768/05-С6
Суд, не согласившись с доводами истца, отказал в иске о признании права на приватизацию земельного участка, мотивируя свое решение тем, что к моменту рассмотрения дела в суде вступил в силу Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с пунктом 8 статьи 28 которого спорный участок не может быть приватизирован как предназначенный к использованию в государственных (общественных) интересах в соответствии с генеральным планом развития муниципального образования.
Комментарий
Поскольку земля является основой жизнедеятельности человека, без которой немыслимо само существование человеческого общества, постольку в регулировании земельных правоотношений (в том числе - и в современной России) во многих случаях действует принцип приоритета публичных интересов над интересами частными.
С другой стороны, необходимость установления единого внутренне непротиворечивого режима правового регулирования земельных отношений была реализована законодателем еще в одном важном принципе - принципе приоритета норм права, закрепленных в Земельном кодексе РФ, над нормами права, так или иначе затрагивающими земельные отношения, содержащимися в иных законах. Так, согласно статье 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.
Эти два приоритета (публичных интересов и норм земельного права, закрепленных в ЗК РФ, над земельными нормами, содержащимися в иных законах и правовых актах) в полной мере были реализованы в регулировании вопросов приватизации земельных участков.
В комментируемом случае отказ в иске о приватизации земельного участка был обусловлен тем, что приватизация этого участка противоречила публичным интересам.
ОАО "Уралбиофарм" обратилось к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с заявлением о приобретении в собственность земельного участка по адресу: город Екатеринбург, Банковский пер., дом 9, на котором находятся объекты недвижимости, являющиеся собственностью истца.
В связи с отсутствием ответа на заявление истец обратился в арбитражный суд с иском и просил признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка и обязать Российский фонд федерального имущества (далее - РФФИ) заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 645062 руб. 40 коп., рассчитанной на дату подачи заявки - 19.02.2002.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Кассационная инстанция жалобу ОАО "Уралбиофарм" об отмене судебных актов, вынесенных судами первой и апелляционной инстанций, оставила без удовлетворения.
При рассмотрении иска было установлено, что земельный участок, на приватизацию которого претендует истец, относится к землям, предназначенным генеральным планом развития для использования в государственных или общественных интересах (административно-деловая функция), - в комментируемом Постановлении имеется ссылка на генеральный план развития муниципального образования "Город Екатеринбург", утвержденный решением от 6 июля 2004 года N 60/1. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что имеются основания для отказа в приватизации земли по пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 127-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и иными федеральными законами. Таким образом, из статьи 36 ЗК РФ следует, что порядок и условия реализации соответствующими лицами своего исключительного права на приобретение земельных участков в собственность могут устанавливаться не только Земельным кодексом, но и иными федеральными законами.
Хотя собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию соответствующих земельных участков, существует ряд условий, при которых реализация этого права невозможна. Эти условия установлены как Земельным кодексом (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ), так и (в полном соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ) Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". В частности, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в собственность граждан и юридических лиц не подлежат земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Названные положения Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ и стали основанием для отказа истцу при рассмотрении комментируемого спора.
Так, суд установил, что заявка на приобретение земельного участка в собственность была подана открытым акционерным обществом "Уралбиофарм" 19 февраля 2002 года. В этот момент никаких дополнительных ограничений на приватизацию земельных участков в иных федеральных законах, за исключением тех, которые установлены Земельным кодексом, не существовало, поскольку ФЗ N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" вступил в силу с 26 апреля 2002 года. Однако ввиду того, что истец не представил вместе с заявкой кадастровый план подлежащего приватизации земельного участка, решение по его заявке принималось уже после вступления в силу Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации...", в статье 28 которого были установлены дополнительные условия, при которых приватизация земли запрещалась.
Истец, обосновывая свой иск, утверждал, что ограничения на приватизацию земельных участков, установленные законом о приватизации, на него не распространяются в связи с тем, что с заявкой на выкуп земельного участка он обратился до вступления в законную силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В связи этим при решении вопроса о реализации его права на приватизацию земли положения этого Закона применяться не должны. В то же время в Земельном кодексе, который уже действовал в момент подачи заявки, основания, по которым ему можно было бы отказать в приватизации земельного участка, отсутствуют.
Однако суд не согласился с доводами истца и пришел к выводу, что к правоотношениям по выкупу земельного участка подлежит применению законодательство, действовавшее не на дату подачи заявки, т. к. кадастровая карта на спорный земельный участок составлена лишь 28.01.2003, а законодательство, действовавшее на момент рассмотрения судом спора о понуждении к заключению договора.
Следует вместе с тем обратить внимание на следующее. Во-первых, генеральный план развития Екатеринбурга, который и стал причиной отказа в иске, был утвержден спустя более двух лет после обращения истца с требованием о выкупе земельного участка. Судя по всему, каких-то ограничений на выкуп земли до утверждения этого генерального плана просто не существовало. Во-вторых, из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что решение о приватизации участка уполномоченным муниципальным органом не принималось лишь по одной причине - заявитель вместе с другими документами не представил кадастровый план. Однако в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка обязанность изготовить дежурную кадастровую карту (план) участка лежит на соответствующем органе местного самоуправления. Единственная тонкость заключается в том, что дежурная кадастровая карта (план) участка изготавливается на основании заявления заинтересованного лица. В данном случае заявитель с требованием изготовить дежурную кадастровую карту, скорее всего, не обращался, что, в конечном счете, и привело к тому, что он не смог обосновать в суде свое право на приватизацию земельного участка.
3. Постановление ФАС Уральского округа
от 31.05.2005 N Ф09-1489/05-ГК
Поскольку на земельном участке, находящемся у истца в постоянном (бессрочном) пользовании, находились (помимо принадлежащего истцу на праве собственности здания) другие объекты недвижимости, право собственности на которые истец не смог подтвердить необходимыми документами, суд пришел к выводу о невозможности приватизировать участок в существующих границах и в иске отказал.
Комментарий
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Таким образом, положения ЗК РФ, касающиеся приватизации земли под уже находящимися в частной собственности объектами недвижимого имущества, сформулированы достаточно ясно. Вместе с тем на практике реализовать это право бывает не всегда просто.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Ника" (ООО "ПФ "Ника") обратилось в суд с заявлением о признании недействительными ненормативных актов администрации г. Миасса в виде писем об отказе в оформлении в собственность земельного участка площадью 15315,0 кв. м и просит обязать администрацию заключить договор купли-продажи на данный земельный участок.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены полностью. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции и в исковых требованиях отказала, указав при этом, что оспоренные в кассационном порядке судебные акты основаны на неправильном применении норм земельного законодательства.
Не ставя под сомнение право истца на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности зданием, кассационная инстанция указала, однако, что спорный участок при тех обстоятельствах, которые были установлены судом, приватизирован быть не может.
Суд установил, что на основании постановления администрации г. Миасса от 27.04.1993 N 552-1 об отводе земельного участка для строительства производственной базы ООО "ПФ "Ника" владеет на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Кроме того, ООО "ПФ "Ника" является собственником нежилого здания мебельного цеха площадью 1186,3 кв. м, расположенного на этом же участке. Суд также выяснил, что кроме здания, находящегося в собственности ООО "ПФ "Ника", в соответствии с кадастровым планом на участке находится еще несколько нежилых каменных зданий, документы о принадлежности которых в суд представлены не были.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" коммерческие организации (в том числе - хозяйственные общества) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Переоформление прав на земельные участки должно осуществляться в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, в силу статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" общество с ограниченной ответственностью "ПФ "Ника" было обязано (по своему выбору) заключить договор аренды на участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо выкупить его в собственность. С этой целью, как установил суд, общество дважды обращалось с соответствующими заявками в администрацию города Миасса, и дважды получало отказ. В качестве причины отказа администрация указала на то, что зарегистрировать право собственности на участок в сложившихся границах можно лишь при условии, если будут подтверждены надлежащими документами права ООО "ПФ "Ника" на все находящиеся на участке здания и сооружения.
Следует отметить, что позиция администрации в полной мере соответствует закону.
Поскольку какие-либо специальные нормы, которые устанавливали бы размеры участков, подлежащих передаче собственникам объектов недвижимости, в законе отсутствуют, следует руководствоваться в этом вопросе общими нормами. Так, согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. В свою очередь, из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. С другой стороны, согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Следовательно, в рассматриваемом случае (с юридической точки зрения) ситуация сложилась следующим образом. ООО "ПФ "Ника", представившее документы, подтверждающие ее право собственности лишь на одно здание, расположенное на спорном участке, вправе выкупить в собственность лишь ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации этого здания в соответствии с установленными нормами. Поскольку участок, необходимый для использования здания, не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровая карта (план) этого земельного участка, обществу следовало (до обращения с заявкой о приватизации) обратиться в уполномоченный орган в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ с соответствующей просьбой, после чего в соответствии с процедурой, закрепленной пунктом 8 статьи 36 ЗК РФ и нормами специального законодательства, должны быть определены границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "ПФ "Ника", и изготовлен кадастровый план участка. И лишь после этого общество было вправе обратиться с требованием о передаче ему в собственность земельного участка.
Таким образом, ввиду того что общество с ограниченной ответственностью "ПФ "Ника" является собственником лишь одного здания, оно имеет право приватизировать лишь ту часть земельного участка, которая необходима для использования этого здания. Причем приватизация возможна лишь после того, как этот участок пройдет кадастровый учет.
Следовательно, отказ местной администрации предоставить ООО "ПФ "Ника" находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок в существующих границах является обоснованным.
4. Постановление ФАС Уральского округа
от 20.06.2005 N Ф09-1769/05-С6
Суд пришел к выводу, что отказ в приватизации спорного земельного участка не основан на законе и нарушает права и законные интересы истца, поскольку основания для отказа, на которые ссылается администрация, законом не предусмотрены, а отсутствие надлежащим образом оформленного кадастрового плана и незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю не препятствуют продаже земельных участков в рамках процедур приватизации.
Комментарий
В связи с отказом администрации муниципального образования "Город Екатеринбург" в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, д. 132, выраженным в письмах от 20.10.2004 N 21-01/3594 и от 27.12.2004 N 01-019-2901, ООО "Лесопромышленное общество" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка и обязании администрации г. Екатеринбурга принять решение о приватизации указанного участка.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены, отказ администрации в приватизации земельного участка признан недействительным, и возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Лесопромышленное общество" путем принятия решения о приватизации земельного участка.
Администрация города Екатеринбурга подала жалобу в суд кассационной инстанции, который, в свою очередь, оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
ООО "Лесопромышленное общество" является собственником отдельно стоящего здания (литер Р - объект в стадии разрушения) и еще одного здания, расположенного на том же земельном участке. Право собственности общества на эти объекты недвижимости подтверждены надлежащими документами. Оба здания расположены на земельном участке, который принадлежит ООО "Лесопромышленное общество" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды указанных участков осуществляется исключительно по выбору собственников зданий и сооружений. Отказ в приватизации земельного участка возможен лишь по основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ либо в иных федеральных законах. В настоящее время обстоятельства, препятствующие приватизации земли, указаны в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ и в статье 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Причем перечень оснований для отказа в приватизации земли является исчерпывающим.
Из комментируемого Постановления видно, что все условия, дающие право ООО "Лесопромышленное общество" на приватизацию земельного участка, были налицо: участок принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенные на этом участке здания принадлежали ООО "Лесопромышленное общество" на праве собственности, каких-либо обстоятельств, препятствующих приватизации и перечисленных в статье 28 ЗК РФ и статье 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", установлено не было.
Поскольку ООО "Лесопромышленное общество" заявило о своем желании приватизировать земельный участок и подало соответствующую заявку в компетентный орган местной власти, оснований, предусмотренных законом, для отказа в реализации права общества на приватизацию земельного участка не имелось.
Однако администрация города Екатеринбурга посчитала иначе и в приватизации земельного участка обществу отказала. В качестве главной причины для отказа администрация указала на то, что земельный участок не может быть приватизирован до окончания работ по разграничению земель на территории города Екатеринбурга (имеется в виду разграничение земель на федеральные земли, земли субъектов Федерации и земли муниципальных образований).
В качестве дополнительного основания для отказа в приватизации, уже в ходе судебного разбирательства, администрация города Екатеринбурга назвала то, что истец не приложил к заявке надлежащим образом оформленный кадастровый план земельного участка. Ненадлежащее оформление кадастрового плана, который был представлен в администрацию, заключается, по мнению чиновников, в том, что в нем указано, что площадь участка указывается ориентировочно и подлежит уточнению в процессе межевания.
Однако суд пришел к выводу, что отказ в приватизации спорного земельного участка не основан на законе и нарушает права и законные интересы ООО "Лесопромышленное общество", поскольку основания для отказа, на которые ссылается администрация, законом не предусмотрены, а отсутствие надлежащим образом оформленного кадастрового плана и незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю не препятствуют продаже земельных участков в рамках процедур приватизации. Суд указал, что позиция администрации противоречит статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ и пункту 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576, в которых указано, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Кроме того, суд отметил, что Земельным кодексом РФ предусмотрен специальный механизм, который позволяет осуществлять продажу участков даже при наличии тех недостатков в кадастровом плане, на который сослалась администрация. Так, в силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. То есть в рассматриваемом случае именно администрация обязана была обеспечить изготовление необходимых документов на землю.
В итоге суд отклонил довод администрации г. Екатеринбурга о том, что приватизация земельного участка не могла быть произведена в связи с тем, что указанная в кадастровом плане площадь земельного участка является ориентировочной, и поэтому невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору.
Не посчитал суд законным и отказ в приватизации земельного участка до окончания разграничения государственной собственности на землю в городе Екатеринбурге, поскольку, с одной стороны, приватизация земли не препятствует завершению этой работы, а с другой - администрация в соответствии с законодательством наделена всеми необходимыми полномочиями для передачи в частную собственность тех государственных (и муниципальных) земель, принадлежность которых не определена.
5. Постановление ФАС Уральского округа
от 12.04.2005 N Ф09-3193/04-ГК
Поскольку с учетом всех обстоятельств дела суд пришел к выводу, что спорный земельный участок не относится к землям общего пользования, иск закрытого акционерного общества о понуждении администрации заключить договор выкупа земельного участка был удовлетворен. Удовлетворяя иск, суд также не принял во внимание доводы ответчика об отсутствии кадастровой карты спорного участка, поскольку в таких случаях в соответствии с пунктами 5, 7, 8 статьи 36 Земельного кодекса РФ соответствующее подразделение муниципального органа должно обеспечить в месячный срок изготовление дежурной кадастровой карты (плана).
Комментарий
ЗАО "Экспертъ-Ф", являясь собственником асфальтового покрытия со щебеночным основанием, общей площадью 8626,03 кв. м, и одноэтажного здания для сторожей, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ обратилось в администрацию г. Оренбурга с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, находящийся под указанными объектами недвижимости. Заявитель просил обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и подготовить проект договора купли-продажи.
Администрация в приватизации данного земельного участка заявителю отказала, обосновав свой отказ тем, что указанный участок является частью территории общего пользования и предназначен под административную и жилую застройку в соответствии с генеральным планом города Оренбурга.
Полагая, что отказ в приватизации спорного земельного участка неправомерен, ЗАО "Экспертъ-Ф" обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка в своей редакции и обязании изготовить кадастровую карту. Далее в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и отказался от требования об обязании изготовить кадастровую карту.
Решением суда первой инстанции от 19.05.2004 требования удовлетворены частично. Производство по делу в части понуждения администрации изготовить кадастровую карту земельного участка прекращено. Суд обязал комитет в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с ЗАО "Экспертъ-Ф" договор купли-продажи земельного участка, площадью 8626,03 кв. м, на условиях, предложенных в проекте договора, и по цене 1633770 руб.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.07.2004 решение отменено, в иске отказано. Суд кассационной инстанции Постановлением от 29.09.2004 Постановление отменил и передал дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции Постановлением от 28 января 2005 года решение первой инстанции оставил без изменения. Кассационная инстанция в удовлетворении кассационной жалобы администрации отказала, оставив решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции от 28 января 2005 года без изменения.
Как следует из комментируемого Постановления, в качестве юридического основания для отказа в приватизации земельного участка администрация города Оренбурга указала пункт 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества". Данная норма предусматривает запрет на приватизацию земельных участков в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. Кроме того, администрация, ссылаясь на пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, указала на то, что невозможна приватизация земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет. Данное условие, как считает администрация, не было выполнено в рассматриваемом случае, поскольку согласно документам 1995 года размер земельного участка, предоставленного под автостоянку, составлял 6800 кв. м, а истец подал заявку на приватизацию земельного участка, общая площадь которого составляет уже 8626,03 кв. м.
В подтверждение своих доводов о том, что спорный участок относится к землям общего пользования и предназначен под административную и жилую застройку в соответствии с генеральным планом г. Оренбурга, администрация города представила суду выкопировку из генерального плана г. Оренбурга, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 02.08.1985 N 341, и Правила застройки г. Оренбурга, утвержденные решением исполнительного комитета Оренбургского городского Совета народных депутатов от 09.12.1985 N 756.
Следует отметить, что из двух аргументов, которые приводит администрация в обоснование своего отказа (о том, что, во-первых, спорный участок находится на территории, предназначенной для жилой и административной застройки, и, во-вторых, что он расположен на землях общего пользования) заслуживает внимания и оценки лишь один.
Дело в том, что отнесение участка к числу земель, предназначенных для жилой и административной застройки, не является препятствием к его приватизации по следующим причинам. Во-первых, запрета на приватизацию такого рода участков нет в законе. Во-вторых, и административные, и жилые здания и сооружения могут находиться не только в государственной (муниципальной), но и в частной собственности. Следовательно, нет никаких препятствий к тому, чтобы и участки, предназначенные для строительства такого рода объектов, также находились в частной собственности.
Что же касается земель общего пользования, то здесь ситуация иная. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат приватизации земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и т. п.).
Поэтому утверждение о принадлежности спорного участка к землям общего пользования суд исследовал достаточно подробно.
Так, было установлено, что представленные администрацией документы (в том числе - выкопировка из генерального плана) не подтверждают, что спорный земельный участок находится в составе земель общего пользования. Более того, суд установил, что рядом с автостоянкой истца располагаются здания коммерческих организаций с охраняемыми стоянками (ООО "Оренбурггазпром" и ОАО "НИПИ Прикаспийскнефтепродукт"), что, по мнению суда, является дополнительным аргументом, опровергающим утверждение администрации об особом статусе спорного участка.
Вместе с тем в комментируемом Постановлении имеется одно обстоятельство, которое не нашло в нем полного и удовлетворительного объяснения. Речь идет о том, что в соответствии с документами 1995 года правопредшественнику истца был предоставлен участок меньшей площади, чем тот, приватизации которого требует истец. Логика в возражениях администрации, которая обратила внимание суда на данное обстоятельство, имеется, поскольку граждане и юридические лица имеют право на приватизацию земельных участков, находящихся лишь под теми объектами недвижимости, которые принадлежат этим лицам на законных основаниях. Из комментируемого Постановления неясно, есть ли у истца необходимые правоустанавливающие документы, дающие ему право на приватизацию земельного участка большего размера. Тем не менее суд указал, что отсутствие государственного кадастрового учета выкупаемого земельного участка не является основанием для отказа в приватизации ввиду того, что в соответствии с пунктами 5, 7, 8 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица в соответствии с дежурной кадастровой картой (планом), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документацией в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Поэтому пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ подлежит применению с учетом статьи 36 ЗК РФ.
6. Постановление ФАС Уральского округа
от 08.02.2005 N Ф09-74/05-ГК
Суд признал незаконным бездействие местной администрации, которая не направила ответ предпринимателю в установленный законом двухнедельный срок после обращения с заявлением о приватизации земельного участка. Вместе с тем суд отказал в удовлетворении требования предпринимателя о приватизации земельного участка, так как установил, что к заявлению не были приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности предпринимателя на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.
Комментарий
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 и статьей 29 Земельного кодекса РФ передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц (при наличии к тому юридических оснований) осуществляется по решению уполномоченных государственных и муниципальных органов. Одной из важных юридических гарантий соблюдения прав и законных интересов лиц, обращающихся с заявлениями о приватизации земли, является предоставленная законом возможность судебного обжалования действий (бездействия) и решений соответствующих государственных и муниципальных органов. Особенности порядка рассмотрения соответствующих требований установлены главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Согласно пункту 2 статьи 29 и статье 197 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти РФ и субъектов Федерации, органов местного самоуправления, а также - их решений и действий (бездействия). В случае если суд установит, что действие (бездействие) органа государственной власти (органа местного самоуправления) не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании действия (бездействия) незаконным (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Вместе с тем заинтересованные лица должны обращаться с соответствующими заявлениями в арбитражный суд, отдавая себе отчет, какого результата они могут при этом добиться, поскольку далеко не всегда удовлетворение соответствующего требования о признании незаконными действий (бездействия) государственного (муниципального) органа означает достижение поставленной цели. Именно так и произошло в комментируемом случае.
Предприниматель М. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Карталы в связи с ее обращением о приватизации земельного участка площадью 100 кв. м под магазином "Юбилейный" или о заключении нового договора аренды. Заявительница просила признать незаконным бездействие администрации и обязать муниципальный орган произвести приватизацию земельного участка, установить срок для исполнения решения суда.
В качестве соответчика по ходатайству администрации г. Карталы привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Карталы (КУИЗО г. Карталы).
Решением от 11.05.2004 бездействие администрации г. Карталы на поданное предпринимателем заявление от 24.11.2003 признано незаконным. В остальной части заявленных требований отказано. В отношении КУИЗО г. Карталы производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2004 решение изменено. В части прекращения производства по делу в отношении КУИЗО г. Карталы решение отменено, так как оснований для прекращения производства, предусмотренных ст. 150 АПК РФ, у суда первой инстанции не имелось. В остальной части решение оставлено без изменения. Кассационная инстанция оставила в силе Постановление апелляционной инстанции.
При рассмотрении дела суд установил, что по договору купли-продажи от 6 сентября 1996 года предприниматель М. приобрела в собственность павильон "Юбилейный", общеполезной площадью 44 кв. м, расположенный на земельном участке размером 100 кв. м. Впоследствии павильон был реконструирован и переименован в магазин, а земельный участок, занятый вновь возведенным объектом, был арендован предпринимателем на срок до 19 августа 2002 года. 10 февраля 2003 года предприниматель М. заключила с муниципальным образованием города Карталы договор аренды земельного участка площадью 55 кв. метров сроком до 31 августа 2003 года.
24 ноября 2003 года М. направила в адрес администрации г. Карталы заявление, в котором она просила о продлении срока аренды или выкупе земельного участка площадью 100 кв. м, используемого для эксплуатации принадлежащего ей объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права аренды.
В силу п. 6 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (при наличии к тому оснований) либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Таким образом, М. как собственник магазина, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, вправе требовать приватизации этого участка. М., как уже было указано, обратилась с просьбой о приватизации в местную администрацию, однако ответа на свое заявление не получила.
По смыслу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ администрация должна была в двухнедельный срок принять решение о приватизации (заключении договора аренды) участка либо направить М. мотивированный отказ со ссылкой на конкретные нормы закона, в силу которых участок не может быть приватизирован (сдан в аренду). Следовательно, незаконный характер бездействия местной администрации заключается в неправомерном воздержании от совершения одного из двух возможных действий (принятия решения о приватизации или об отказе в приватизации), которые администрация должна была совершить в силу требования, закрепленного в законе. Признав бездействие местной администрации незаконным, суд фактически признал незаконным только то, что администрация не направила предпринимателю М. в установленные сроки отказ в приватизации земельного участка. Судебное решение в этой части фактически не предопределяет положительного решения по главному для предпринимателя М. вопросу - о праве получить в собственность земельный участок. А в этом вопросе суд встал на сторону администрации.
Суд установил, что к заявлению М. не были приложены документы, подтверждающие право собственности на здание магазина. М. полагала, что прилагать соответствующие документы к заявлению не было необходимости, поскольку о ее праве собственности на магазин администрации известно из ранее заключенного договора аренды земельного участка. Тем не менее суды всех инстанций посчитали доводы М. в этой части несостоятельными, и в иске было отказано. Отказывая в иске, суд указал на то, что обязанность М. предоставить (помимо заявления) в администрацию также и другие документы предусмотрена пунктом 5 Порядка оформления документов при продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения, утвержденного Постановлением правительства Челябинской области от 24.01.2003 N 4.
7. Постановление ФАС Уральского округа
от 21.12.2004 N Ф09-4182/04-ГК
Суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью о признании незаконными действий местной администрации, отказавшей обществу в праве на приватизацию земельного участка, так как, по мнению суда, земельный участок не относится к землям общего пользования, поскольку объекты, которые могли бы служить подтверждением данного обстоятельства, на спорном участке отсутствуют.
Комментарий
Между администрацией города Березники в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ТОО "Строитель" (ныне - ООО "Строитель") в 1997 году был заключен договор долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым истцу предоставлен земельный участок, занимаемый платной автостоянкой, сроком на 10 лет.
31 марта 2004 года ООО "Строитель" обратилось к главе местного самоуправления г. Березники с письмом о предоставлении названного земельного участка в собственность. Ввиду отказа в приватизации земельного участка общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Березники, выразившихся в отказе в предоставлении в собственность земельного участка.
Решением суда первой инстанции требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции оставил решения судов первой и апелляционной инстанций в силе, а кассационную жалобу администрации - без удовлетворения.
При рассмотрении дела установлено, что на спорном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Строитель" на праве собственности, в том числе: 2-этажное кирпичное здание, площадью 25,9 кв. м, два одноэтажных кирпичных здания, площадью 4,1 кв. м и 25,6 кв. м, кирпичный пристрой магазина, площадью 32,9 кв. м, а также сооружение - замощение из асфальтобетона, площадью 3747,8 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Основные аргументы администрации г. Березники, возражавшей против удовлетворения заявления, заключались в том, что, во-первых, спорный земельный участок относится к категории земель общего пользования и в соответствии с требованиями Градостроительного и Земельного кодекса РФ приватизации не подлежит. Во-вторых, по утверждению администрации, участок находится в водоохраной зоне, что также в соответствии с законом препятствует его приватизации. В-третьих, по мнению администрации, находящиеся на спорном участке объекты не являются капитальными сооружениями, и (по логике администрации) право собственности на такого рода объекты не дает оснований для приватизации земельных участков, на которых они расположены.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, не подлежат приватизации. Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат приватизации участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Суд не согласился с утверждением администрации о том, что спорный участок относится к землям общего пользования. По мнению суда, данное утверждение опровергается тем, что на спорном участке нет таких объектов, которые свидетельствовали бы о его принадлежности к землям общего пользования.
Вместе с тем администрация представила суду генеральный план города, в соответствии с которым спорный земельный участок был отнесен к землям общего пользования. Аргументация суда, не принявшего во внимание данный документ, весьма интересна. Так, суд указал на то, что он не принимает отнесение участка к землям общего назначения в соответствии с генеральным планом города в качестве основания для отказа в приватизации, поскольку этот план был утвержден уже после того, как было зарегистрировано право собственности истца на объекты недвижимости, находящиеся на спорном участке, а в процессе межевания соответствующие службы местной администрации не возражали против регистрации права собственности заявителя на соответствующие объекты.
Представляется, что в данном случае логика суда не вполне корректна. Дело в том, что если спорный участок был отнесен к землям общего пользования (исходя из генерального плана города), это может быть квалифицировано как выделение земель для использования в государственных или общественных интересах. А при таких обстоятельствах участок не может быть приватизирован в соответствии с пунктом 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Поскольку земельным законодательством не исключена ситуация, когда находящееся в частной собственности недвижимое имущество располагается на государственных или муниципальных землях, никакого нарушения закона в том, что уполномоченный муниципальный орган зарегистрировал право собственности заявителя на имущественный комплекс, не имеется. Поэтому более правильной представляется позиция местной администрации.
Утверждение о том, что спорный участок земли находится в водоохранной зоне, скорее всего, просто не было подтверждено документально, почему данное обстоятельство и не принято во внимание судом.
Определенного внимания заслуживает утверждение администрации о том, что объекты недвижимости не относятся к числу капитальных сооружений. Дело в том, что земельное и приватизационное законодательство не ставит право собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка в зависимость от характера здания или сооружения, находящегося на участке. Чтобы гражданин или юридическое лицо могли получить земельный участок в собственность, достаточно того, чтобы находящееся на участке имущество просто отвечало признакам недвижимой вещи, которые указаны в законе. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Судя по информации о принадлежащей заявителю недвижимости, содержащейся в комментируемом Постановлении, имущество заявителя принадлежало именно к такого рода вещам. Соответственно, в этом отношении препятствий для приватизации земельного участка у заявителя не было.
8. Постановление ФАС Уральского округа
от 30.11.2004 N Ф09-3973/04-ГК
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что орган местного самоуправления был не вправе принимать решение о приватизации земельного участка, поскольку общество с ограниченной ответственностью приобрело право собственности на здание магазина, находящееся на участке, в результате приватизации (пункт 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества"). На этом основании действия Пермской областной регистрационной палаты, отказавшей обществу с ограниченной ответственностью в регистрации права собственности на земельный участок, были признаны правомерными, поскольку земельным участком распорядился неуполномоченный муниципальный орган (пункт 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Комментарий
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем решение о приватизации земельного участка может принять лишь специально уполномоченный орган. И хотя закон достаточно ясно определяет, какой именно государственный орган (или орган местного самоуправления) вправе принимать решение о приватизации земли в том или другом случае, судебная практика сталкивается с тем, что не только заявители, но и должностные лица допускают ошибки в этом вопросе.
ООО "Забота" является собственником здания магазина в городе Перми, приобретенного в процессе приватизации по договору, заключенному в 1995 году с Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области. Обществу был предоставлен в аренду на 15 лет за счет городских земель участок площадью 1432,621 кв. м под здание оптового продуктового магазина. Впоследствии администрация г. Перми приняла решение о предоставлении обществу земельного участка площадью 1329,15 кв. м в собственность путем заключения договора купли-продажи.
Пермская областная регистрационная палата в регистрации права собственности на земельный участок отказала в связи с тем, что решение о приватизации земельного участка принято неуполномоченным лицом (пункт 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В связи с отказом в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи администрация г. Перми обратилась в арбитражный суд с требованием о признании отказа незаконным.
Суд первой инстанции требования удовлетворил, отказ в государственной регистрации права собственности признал незаконным и обязал Пермскую областную регистрационную палату зарегистрировать в установленном порядке право собственности ООО "Забота" на земельный участок площадью 1329,15 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Территориальное управление Минимущества РФ (ТУ МИО РФ) по Пермской области, подавшее апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции оставила в силе, а кассационную жалобу администрации г. Перми - без удовлетворения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Именно данной нормой руководствовался суд первой инстанции, удовлетворяя заявление администрации города, поскольку, по мнению суда первой инстанции, администрация города действовала в пределах своих полномочий. Однако при этом суд первой инстанции не учел, что существуют специальные нормы, устанавливающие особый порядок принятия решений о приватизации земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации. Так, согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.
При рассмотрении дела было установлено, что принадлежащее ООО "Забота" здание было выкуплено обществом в процессе приватизации по договору с Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области.
Это значит, что принимать решение о передаче земельного участка в собственность Обществу с ограниченной ответственностью "Забота" был вправе Комитет по управлению государственным имуществом Пермской области (или правопреемник этого государственного органа), а не администрация города Перми. Обосновывая отказ в удовлетворении заявления, суд также сослался на пункт 7 Правил распоряжения земельными участками, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, в котором говорится, что решение о приватизации земельных участков принимается Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами), или уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, или органом местного самоуправления.
9. Постановление ФАС Уральского округа
от 09.06.2005 N Ф09-1751/05-С6
Принимая решение о выкупной цене приватизируемого земельного участка, суд исходил из того, что при расчетах подлежит применению кратность земельному налогу, установленная на дату подачи заявки на приватизацию, а также ставка земельного налога, установленная для конкретного земельного участка, подлежащего приватизации, а не средняя для соответствующего поселения ставка земельного налога.
Комментарий
Один из важных вопросов, возникающих при передаче в собственность частных лиц земельных участков, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, - это определение цены выкупа.
В соответствии с действующим в настоящее время законодательством стоимость земельного участка может определяться несколькими способами. Использование каждого из способов зависит от тех целей, ради которых и проводится определение стоимости земли.
Во-первых, статья 66 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок определения рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость устанавливается в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Рыночная стоимость земельного участка является ориентиром для частных лиц, определяющих цену сделки в соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, пункт 2 статьи 66 ЗК РФ закрепляет понятие кадастровой стоимости земельных участков. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением Правительства РФ. В настоящее время этот вопрос регулируется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 316 от 8 апреля 2000 года. Из статьи 4 Федерального закона N 28-ФЗ от 2 января 2000 года "О государственном земельном кадастре" можно сделать вывод, что кадастровая стоимость используется прежде всего для экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов, а также для установления обоснованной платы за землю.
Наконец, существуют специальные способы определения стоимости земельных участков, которые используются при передаче земельных участков из государственной и муниципальной в частную собственность.
Так, при определении стоимости земельного участка, который находится в составе подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, применяются правила, установленные пунктом 3 статьи 11 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно этой норме стоимость таких земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.
Согласно статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Цена земельных участков, отчуждаемых вместе с таким имуществом, определяется в порядке, установленном пунктом 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно данной норме цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах:
в поселениях с численностью населения:
свыше 3 миллионов человек в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
При этом если субъектом Российской Федерации цена земельного участка не установлена, то при приватизации стоимость земельных участков устанавливается исходя из минимальных (для соответствующего поселения) размеров.
Наконец, закону известен еще один специальный случай определения стоимости земли при передаче ее в частную собственность. Имеется в виду ситуация, когда объект недвижимости (строение, здание или сооружение), находящийся в частной собственности, располагается на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Право выкупа такого земельного участка предусмотрено статьей 36 Земельного кодекса РФ, а стоимость выкупа - статьей 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Причем порядок определения стоимости такого участка аналогичен порядку, установленному пунктом 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В комментируемом случае разногласия между участниками соответствующих правоотношений, которые и привели к судебному спору, связаны с определением стоимости приватизируемого участка земли.
ОАО "Сервисавтоматика", являясь собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 19000 кв. м, подало 06.08.2003 в Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области (далее - Территориальное управление) заявку на приватизацию этого земельного участка.
Территориальное управление приняло решение о приватизации указанного земельного участка (приказ от 02.08.2004 N 624) и обязало Уральское межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества (УМО РФФИ) заключить договор купли-продажи, установив выкупную цену земельного участка в сумме 4398804 руб., в том числе НДС 671004 руб. При этом выкупная цена определена исходя из площади земельного участка, умноженной на ставку земельного налога 19,62 руб./кв. м, с применением кратности ставки земельного налога - 10.
Не согласившись с размером выкупной цены земельного участка, ОАО "Сервисавтоматика" обратилось в суд и просило признать недействительным приказ Территориального управления в части расчета выкупной цены земельного участка и обязать УМО РФФИ заключить с ОАО "Сервисавтоматика" договор купли-продажи земельного участка по цене 581812 руб. 30 коп. При этом истец ссылался на то, что должна быть применена средняя ставка земельного налога (4,406 руб./кв. м), установленная в 2003 году, в соответствии с Законом Свердловской области от 20.11.2002 N 41-01, а также кратность 5,56, установленная Постановлением Правительства Свердловской области от 20.11.2003 N 718-ПП.
Решением суда первой инстанции требования удовлетворены частично. Приказ в части расчета выкупной цены земельного участка признан недействительным. На УМО РФФИ возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи на условиях представленного проекта договора от 07.09.2004 с условием о выкупной цене земельного участка без учета НДС в размере 579880 руб.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2005 решение изменено в части определения выкупной цены, которая установлена в сумме 2087568 руб.
Окончательно точка в возникшем споре была поставлена Федеральным арбитражным судом Уральского округа, который пришел к следующим выводам.
Заявка на приватизацию земельного участка была подана в 2003 году, тогда как решение о приватизации уполномоченный орган принял лишь в августе 2004 года. Поскольку субъектам Федерации предоставлены достаточно широкие полномочия в части определения стоимости подлежащих выкупу земельных участков, в указанный период был снижен коэффициент, применяемый к ставке земельного налога (с 10 до 5,6).
Соответственно, возник вопрос, какой из коэффициентов подлежит применению - действовавший на дату подачи заявки или тот, который действовал на дату принятия решения о приватизации. Федеральный арбитражный суд пришел к выводу, что должен применяться коэффициент, действовавший на дату подачи заявки.
Второй вопрос, имеющий значение для практики, состоял в том, какая именно ставка земельного налога подлежит применению при расчете стоимости земельного участка - средняя ставка по данному населенному пункту или ставка, применяемая к конкретному участку, подлежащему выкупу. Суд пришел к выводу, что должна применяться ставка налога, по которой осуществляется налогообложение конкретного земельного участка, а не средняя по населенному пункту ставка налога. Такое решение представляется абсолютно логичным и законным.
Окончательно выкупная стоимость земельного участка была определена в сумме 3727800 руб.
10. Постановление ФАС Уральского округа
от 30.08.2004 N Ф09-2777/04-ГК
В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Причем органы, принявшие решение о приватизации объекта недвижимости, не утрачивают права принимать решения о приватизации земельного участка и в том случае, если соответствующий объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, уже являлся предметом гражданско-правовых сделок, и первоначальный собственник право на него утратил. Поскольку решение о приватизации земельного участка принято главой администрации города, который решения о приватизации находящегося на участке имущественного комплекса не принимал, суд признал правомерным отказ в регистрации права собственности на земельный участок и в удовлетворении заявления акционерного общества отказал.
Комментарий
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Согласно статье 131 ГК РФ право собственности на землю (как и на другие объекты недвижимости), а также возникновение, переход и прекращение этого права подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последующими изменениями). Согласно статье 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Согласно этой же норме государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, принятия уполномоченным государственным (или муниципальным) органом решения о передаче участка в собственность тому или иному лицу (в том числе - по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса РФ) и заключения договора купли-продажи недостаточно для возникновения права собственности (как и любого иного права) на земельный участок - это право должно быть зарегистрировано учреждением юстиции в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество..." порядке. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - одна из форм государственного контроля за оборотом такого (столь чувствительного) вида имущества, как недвижимость. И как показывает практика, нередко именно на этой (самой последней) стадии оформления права на объект недвижимости учреждениями юстиции выявляются и пресекаются нарушения закона. Касается это и оборота земельных участков, в том числе переходящих в частную собственность в результате приватизации. Комментируемое дело - характерный пример такого рода.
В соответствии с договором купли-продажи закрытое акционерное общество "Челхолод" приобрело в собственность у АООТ "Челябхладокомбинат N 2" комплекс нежилых зданий, помещений и сооружений. Право собственности ЗАО "Челхолод" на эти здания, помещения и сооружения зарегистрировано в установленном порядке.
Глава города Челябинска вынес Постановление о продаже ЗАО "Челхолод" участка площадью 33305 кв. м из земель поселений для эксплуатации этих зданий и сооружений. На основании указанного Постановления Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска заключил с ЗАО "Челхолод" договор купли-продажи земельного участка.
ЗАО "Челхолод" обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области - Южноуральскую регистрационную палату (ЮУРП) для государственной регистрации права на земельный участок. Однако ЮУРП отказала в регистрации права, обосновав это тем, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в регистрации земельного участка закрытое акционерное общество "Челхолод" обжаловало в арбитражный суд, потребовав признать отказ незаконным и обязать государственное учреждение зарегистрировать право собственности общества на спорный участок.
Арбитражный суд Челябинской области заявление общества удовлетворил. В апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции оставила без изменения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
Южноуральская регистрационная палата отказала в регистрации права собственности на земельный участок на основании пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данная статья, в частности, предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (в нашем случае - не вправе распоряжаться земельным участком).
Согласно статье 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество..." основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством. Кроме того, основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости являются также договоры и другие сделки.
Для возникновения права собственности частного лица на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должно быть совершено три юридически значимых действия - во-первых, уполномоченный государственный орган (или орган местного самоуправления) должен принять решение о передаче земельного участка в собственность соответствующего лица и, во-вторых, должен быть заключен договор купли-продажи земельного участка между уполномоченным государственным органом и заинтересованным лицом. Соответственно, документы, подтверждающие совершение этих действий (решение и договор), должны быть представлены в учреждение юстиции. Регистрирующий орган, в свою очередь, обязан проверить (согласно статье 17 Закона) в том числе и полномочия государственного органа (органа местного самоуправления) на распоряжение соответствующим земельным участком.
Если же будет установлено, что государственный орган (орган местного самоуправления) не обладал соответствующей компетенцией, в регистрации сделки и перехода права собственности должно быть отказано (пункт 1 статьи 20 Закона).
В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Таким образом, согласно закону органы, принявшие решение о приватизации объекта недвижимости, не утрачивают права принимать решения о приватизации земельного участка и в том случае, если соответствующий объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, уже являлся предметом гражданско-правовых сделок, и первоначальный собственник право на него утратил. То есть применительно к рассматриваемому случаю это означает, что независимо от того, что ЗАО "Челхолод" стало собственником комплекса зданий и сооружений не в результате приватизации, а в результате его покупки, обращаться с заявлением о приватизации оно должно было в Комитет по управлению государственным имуществом (или в государственный орган - правопреемник Комитета), который и принимал решение о приватизации приобретенного ЗАО "Челхолод" имущественного комплекса.
Однако акционерное общество обратилось с соответствующим заявлением в администрацию города Челябинска, которая и приняла, в нарушение закона, решение о продаже земельного участка обществу.
Таким образом, Южноуральская регистрационная палата в регистрации права собственности на земельный участок отказала обоснованно, что и было установлено судами апелляционной и кассационной инстанций.
11. Постановление ФАС Уральского округа
от 29.09.2004 N Ф09-3242/04-ГК
Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки в составе земель водоохранного назначения отчуждению в порядке приватизации не подлежат. Суд, установив, что согласно кадастровому плану спорный участок принадлежит к водоохранной зоне Камского водохранилища, в иске о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказал.
Комментарий
Сылвенское СельПО обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском о признании незаконными действий "Муниципального учреждения по землеустройству" Пермского района Пермской области (далее - Учреждение), отказавшегося заключить договор купли-продажи земельного участка, а также об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка из земель поселений с разрешенным использованием под общественную застройку.
Своим решением суд первой инстанции обязал "Муниципальное учреждение по землеустройству" Пермского района Пермской области заключить с Сылвенским СельПО договор купли-продажи земельного участка из земель поселений. В остальной части в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении иска отказано. Кассационная инстанция оставила Постановление апелляционной инстанции без изменения.
При рассмотрении дела установлено следующее.
В соответствии с договором долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения и дополнительным соглашением к нему на основании постановления Сылвенской поселковой администрации N 5 от 26.02.2003 Сылвенскому СельПО предоставлен в аренду из земель поселений земельный участок под здание магазина сроком на 5 лет. Находящееся на земельном участке здание магазина принадлежит Сылвенскому СельПО на праве собственности.
Истец обратился к главе МО "Пермский район" с заявлением о приобретении в собственность арендуемого участка. Однако в заключении договора купли-продажи было отказано. В качестве основания для отказа указано на то, что заключение комиссии по вопросу о выкупе земельного участка, приложенное к заявке, неправомочно, так как за выкуп участка проголосовало менее 2/3 от общего состава участников комиссии. Кроме того, в качестве другого основания для отказа указывалось на то, что земельный участок находится в составе земель водоохранного назначения и по этой причине не подлежит отчуждению.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных участков в порядке, установленном ЗК РФ и другими федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок заинтересованное лицо подает заявление в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления, которые в течение двух недель с даты подачи заявления обязаны принять решение о приватизации земельного участка (при наличии к тому оснований) и направить проект договора заявителю. Таким образом, закон исключает возможность какого-либо усмотрения со стороны государственных органов или органов местного самоуправления при решении вопроса о приватизации земли: при наличии законных оснований эти органы обязаны принять решение о приватизации земельного участка. Поэтому ссылка ответчика на то, что решение комиссии о приватизации принято в отсутствие необходимого кворума, судом во внимание не была принята.
Наиболее серьезное возражение ответчика, которое было тщательно исследовано судом, связано с его указанием на то, что спорный земельный участок находится в водоохранной зоне.
Дело здесь в следующем.
Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат приватизации, в частности, земельные участки в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. То есть для вынесения законного и обоснованного решения суду необходимо было исследовать, прежде всего, вопрос о категории земель, к которым относится спорный участок.
В соответствии с пунктом 1 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1404, водоохранной зоной является территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира. Границы водоохранных зон устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 2 Положения). При этом ширина водоохранной зоны устанавливается пунктом 3 данного Постановления в зависимости от длины соответствующей реки или площади водохранилища. Вместе с тем порядок установления водоохранных зон в пределах поселений несколько иной. Согласно Постановлению N 1404 размеры и границы водоохранных зон на территории городов и других поселений устанавливаются исходя из конкретных условий планировки и застройки в соответствии с утвержденными генеральными планами.
Из комментируемого судебного акта можно сделать вывод, что спорный земельный участок находится в границах поселения. Следовательно, доказательством отнесения того или иного массива земель к водоохранной зоне может служить генеральный план соответствующего поселения. Истец, не соглашаясь с отказом в иске, обратил внимание суда именно на отсутствие генерального плана, что, по его мнению, говорит об отсутствии надлежащих доказательств принадлежности спорного земельного участка к водоохранной зоне. Однако апелляционная и кассационная инстанция посчитали, что имеются иные доказательства, подтверждающие принадлежность спорного земельного участка.
Основным доказательством, которое суды апелляционной и кассационной инстанций приняли во внимание, явились сведения, содержавшиеся в кадастровом плане. Согласно статье 14 ФЗ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в Едином государственном реестре земель содержатся сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Эти сведения включают в себя, в том числе, данные о категории земель, к которым относится тот или иной участок, а также сведения о разрешенном использовании участка. Кадастровая карта (план), в свою очередь, представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (включая реестр земель). Поэтому кадастровый план представляет собой важное доказательство при любых спорах, связанных с землей.
В представленном в суд кадастровом плане спорного земельного участка было указано, что спорный участок находится в водоохранной зоне Камского водохранилища. Кроме того, кассационная инстанция обратила внимание на то, что данное обстоятельство было известно истцу еще при заключении договора аренды, так как в пункте 6 постановления Сылвенской поселковой администрации N 5 от 26 февраля 2003 года о предоставлении в аренду спорного земельного участка Сылвенскому СельПО указывалось, что передаваемый в аренду участок находится в водоохраной зоне.
Следовательно, действия администрации, отказавшей в приватизации земельного участка, были законными и обоснованными, что и выяснили суды апелляционной и кассационной инстанций.
12. Постановление ФАС Уральского округа
от 12.01.2005 N Ф09-4351/04-ГК
Принимая решение об отказе в иске, суд исходил из того, что общество с ограниченной ответственностью вправе получить в собственность лишь тот участок земли, который необходим для эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости. Поскольку к моменту обращения с заявлением о выкупе земельного участка предусмотренные проектом объекты недвижимости обществом возведены не были, суд пришел к выводу, что истец вправе претендовать на получение в собственность земельного участка меньшей площади.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "Таможенный брокер" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Орска о понуждении к заключению договора купли-продажи по рыночной цене земельного участка на условиях представленного проекта договора с суммой выкупа 268609,66 рублей.
В порядке, предусмотренном ст. 47 АПК РФ, по ходатайству истца суд произвел замену ответчика в лице администрации г. Орска на Комитет по управлению имуществом г. Орска.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
Кассационная инстанция решение оставила без изменения.
При рассмотрении дела установлено следующее.
17 октября 2000 года администрация г. Орска выделила обществу с ограниченной ответственностью "Таможенный брокер" из земель жилой и общественной застройки земельный участок площадью 1440 кв. м под строительство объекта бытового обслуживания и досмотра автотранспорта. Комитет по управлению имуществом г. Орска (далее - Комитет) и ООО "Таможенный брокер" заключили договор аренды до 17.10.2002.
В последующем по распоряжению администрации площадь арендуемого земельного участка была увеличена до 2853,3 кв. м, срок аренды установлен до 13.08.2003.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на этих участках. Порядок применения данной нормы разъяснен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно пункту 7 Постановления наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Земельный кодекс РФ вступил в силу 30 октября 2001 года. Это значит, что все собственники объектов недвижимости - арендаторы земельных участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию, на которых находятся эти объекты, заключившие договоры аренды до 30 октября 2001 года, имеют право на приватизацию участка независимо от оснований возникновения права аренды.
Из комментируемого Постановления видно, что ООО "Таможенный брокер" заключило договор аренды земельного участка до вступления в силу Земельного кодекса. Следовательно, на него в полной мере распространяются положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Собственно, право ООО "Таможенный брокер" на получение земли в собственность государственными органами и местной администрацией и не оспаривалось. Однако возникли разногласия по поводу размера участка, который ООО "Таможенный брокер" вправе выкупить.
Ситуация здесь выглядела следующим образом. Участок размером 2853,3 кв. метра был выделен обществу для строительства объекта бытового обслуживания и осмотра автотранспорта. Однако к моменту обращения в администрацию города Орска с заявлением о выкупе участка предусмотренный планом объект возведен не был. Суд установил, что за все время нахождения земельного участка в аренде на нем было возведено всего два строения: одно площадью 78,7 квадратных метра, и второе - площадью 41,9 квадратных метра. Оба строения принадлежат ООО "Таможенный брокер" на праве собственности. В конечном счете суды вынесли решение, из которого можно сделать вывод, что ООО "Таможенный брокер" вправе получить в собственность земельный участок площадью 932 кв. м (притом что общество претендовало на выкуп участка площадью 2853,3 кв. м).
Причины такого решения видятся в следующем.
Земельное (и приватизационное) законодательство не содержит каких-либо специальных норм, устанавливающих размеры участков, подлежащих передаче собственникам объектов недвижимости. Поэтому подлежат применению общие нормы о порядке выделения земельных участков для тех или иных целей. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. В свою очередь, из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Это значит, что изначально обществу с ограниченной ответственностью "Таможенный брокер" был выделен участок по градостроительным нормам, относящимся к тем зданиям, строениям и сооружениям, которые общество планировало возвести на нем. Однако вместо предусмотренных проектом объектов были возведены совсем иные сооружения. Это значит, что изменилась и площадь земельного участка, необходимого для их эксплуатации (эта площадь существенно уменьшилась).
Поэтому, отказывая ООО "Таможенный брокер" в иске, суд исходил из того, что общество вправе получить в собственность лишь тот участок земли, который необходим для эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости, а не тот участок, с требованием о приватизации которого общество обратилось в администрацию города Орска.
Следует также отметить, что требование истца о выкупе земельного участка по рыночной цене сформулировано неточно. Дело в том, что при приватизации земельных участков по основаниям, предусмотренным статьей 36 ЗК РФ, устанавливается не рыночная, а специальная стоимость участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Стоимость выкупа определяется статьей 2 этого Закона как величина, кратная ставке земельного налога с возможным применением поправочных коэффициентов в зависимости от вида использования участка.
Рыночная же стоимость определяется иным способом. Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Более того, в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года прямо указано, что положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка, приватизируемого на основании статьи 36 ЗК РФ, не применяются.
13. Постановление ФАС Уральского округа
от 30.09.2004 N Ф09-3221/04-ГК
Поскольку продавцом земельного участка является Российская Федерация, суд, исходя из статьи 143 Налогового кодекса РФ, пришел к выводу, что спорная сделка не подлежит обложению НДС. Вместе с тем с учетом порядка определения стоимости приватизируемого земельного участка, установленного правительством субъекта Федерации, суд пришел к выводу, что при установлении цены земельного участка следует исходить из кратности к ставке земельного налога, установленной на дату принятия решения о приватизации, а не на дату заключения договора купли-продажи участка.
Комментарий
Закрытое акционерное общество "Каменскэлектромонтаж" обратилось с иском к Уральскому межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 18193,93 кв. м на указанных в протоколе разногласий условиях, изложив пункт 2.1 договора в редакции "Цена участка составляет 613445 рублей 65 копеек", пункт 2.4 договора - "оплата производится в рублях и перечисляется покупателем в следующем порядке: 97% от цены участка в размере 595051 рубль 98 копеек перечисляется на счета Федерального казначейства, указанные Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, 3% от цены участка в размере 18403 руб. 67 коп. перечисляется на расчетный счет продавца". Определением суда к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен Российский фонд федерального имущества, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений РФ и Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области исковые требования удовлетворены частично: суд определил, что цена участка должна составлять 657273 рубля 90 копеек. При этом суд исходил из того, что налог на добавленную стоимость включению в продажную цену земельного участка не подлежит.
Апелляционная и кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставили в силе.
При рассмотрении спора суд установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Каменскэлектромонтаж" владело спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
30 октября 2001 года вступил в силу новый Земельный кодекс РФ. Согласно статье 20 нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Таким образом, коммерческие организации (к числу которых относятся и акционерные общества) из числа лиц, обладающих правом иметь земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, исключены.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 8 декабря 2003 года N 160-ФЗ) юридические лица, утратившие право иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.
Выполняя возложенную законом обязанность по переоформлению права на земельный участок (с учетом установленной законом компетенции государственных органов, уполномоченных принимать соответствующие решения), ЗАО "Каменскэлектромонтаж" обратилось с заявлением о передаче в собственность земельного участка в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО). 18 марта 2003 года МУГИСО издало приказ о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Каменскэлектромонтаж" на земельный участок из земель поселений и о предоставлении данного земельного участка обществу в собственность для использования в производственной деятельности. При этом на Уральское межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества (УМО РФФИ) возложена обязанность заключить с ЗАО "Каменскэлектромонтаж" договор купли-продажи земельного участка.
Основным вопросом, вызвавшим разногласия, стал вопрос о цене выкупа. Разногласия были обусловлены следующим.
Общие принципы определения стоимости земельных участков, подлежащих продаже при их приватизации, установлены пунктами 2 и 3 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанные нормы устанавливают принцип расчета стоимости земельного участка, который заключается в том, что выкупная цена должна определяться в сумме, кратной земельному налогу, которым облагается соответствующий земельный участок. При этом статья 2 Закона устанавливает порядок определения нижнего и верхнего предела стоимости земельных участков в зависимости от того, в каком поселении (или вообще вне поселения) соответствующий участок находится. Окончательный же порядок расчета стоимости устанавливают субъекты Российской Федерации. Так, например, в поселениях с численностью до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений субъект Федерации вправе установить стоимость земельных участков в размерах от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
В комментируемом случае собственно спор и возник в связи с тем, что на момент подачи заявки на территории Свердловской области действовала кратность, равная 6, а на момент заключения договора - кратность, равная 5,6.
Истец полагал, что подлежит применению кратность, равная 5,6. Однако суд решил иначе и применил, кратность равную 6, сославшись при этом на Постановление правительства Свердловской области N 71-ПП от 1 февраля 2002 года, согласно которому при установлении выкупной цены земельного участка следует использовать кратность к ставке земельного налога, действующую на дату принятия решения о приватизации.
Что же касается налога на добавленную стоимость, то в этой части суд полностью согласился с истцом, указав, что в соответствии с Налоговым кодексом РФ плательщиками налога на добавленную стоимость являются организации и индивидуальные предприниматели (статья 143 НК РФ). Российская же Федерация в числе плательщиков налога не названа. Поскольку в соответствии с пунктом 7 Правил распоряжения земельными участками, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, решение о приватизации земельных участков принимается Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) от имени Российской Федерации, постольку продавцом земельного участка является РФ. Соответственно, спорная сделка не подлежала обложению налогом на добавленную стоимость.
14. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 17.01.2005 N А33-10906/04-С2-Ф02-5682/04-С2
В связи с тем что регулирование оборота земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие частным лицам, отнесено Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сфере действия общих норм Земельного кодекса РФ, а Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, суд пришел к выводу, что в приватизации спорного земельного участка отказано правомерно и в удовлетворении иска отказал.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Сибирская губерния" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации Красноярского края о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости, а также о понуждении к заключению договора купли-продажи данного участка.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.
Суды апелляционной и кассационной инстанций указанное решение оставили без изменений.
При рассмотрении дела суд установил следующее.
23 апреля 2004 года общество с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Сибирская губерния" обратилось в Управление имущественных отношений администрации Красноярского края с заявлением на приобретение в собственность земельного участка. В обоснование данного заявления ООО "Птицефабрика "Сибирская губерния" сослалось на то, что на указанном земельном участке расположено 179 объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В письме N 05-3231/4883 от 26.05.2004 Управление имущественных отношений администрации Красноярского края отказало ООО "Птицефабрика "Сибирская губерния" в выкупе названного земельного участка, указав, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, строения, сооружения, не подлежат отчуждению.
23 июля 2004 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Березовского района (арендодатель) и ООО "Птицефабрика "Сибирская губерния" (арендатор) заключили договор N 340 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2124258 кв. м для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства.
По акту приема-передачи от 23.07.2004 обозначенный в договоре аренды N 340 от 23.07.2004 земельный участок передан от арендодателя арендатору.
Таким образом, главный вопрос, от ответа на который зависело решение суда, заключался в том, подлежат ли приватизации земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются находящиеся в частной собственности здания, строения и сооружения.
Отвечая на данный вопрос, судебные инстанции провели сложный юридический анализ законодательства, прежде чем выяснили, какие же конкретно нормы подлежат применению к спорным правоотношениям.
В конечном счете выяснилось следующее.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в период с момента вступления Земельного кодекса РФ в силу (то есть с 30 октября 2001 года) и до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения запрещалась. Согласно статье 19 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" данный Закон вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. В официальном издании ("Российской газете") Закон был опубликован 27 июля 2002 года. Следовательно, он вступил в силу с 27 января 2003 года. При этом согласно статье 19.1 Закона приватизация земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", была разрешена с 1 января 2004 года. То есть на дату подачи истцом заявления о приватизации земельного участка (23 апреля 2004 года) Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения действовал, а приватизация в соответствии с его положениями была разрешена.
Согласно пункту 4 статьи 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Данная норма была разъяснена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в пункте 8 которого указано, что в случаях, когда не принят соответствующий закон субъектом РФ, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 года должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", до вступления в силу соответствующего закона данного субъекта. То есть даже отсутствие местного закона о приватизации земли не являлось препятствием для приватизации спорного земельного участка (если такая приватизация была разрешена в принципе).
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие этого Закона не распространяется (в том числе) на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков согласно этой норме должен регулироваться Земельным кодексом Российской Федерации.
В свою очередь, согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ только те земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, в отношении которых Земельным кодексом или иным федеральным законом не установлен соответствующий запрет.
Таким образом, для того чтобы выяснить, подлежит ли спорный участок приватизации, необходимо было убедиться в отсутствии прямых запретов на приватизацию такого рода участков, которые могут быть установлены как Земельным кодексом, так и иным федеральным законом (независимо от отраслевой принадлежности такого закона).
Как выяснилось, такой прямой запрет имеется в пункте 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно этой норме земли сельскохозяйственного назначения передаче в частную собственность не подлежат. Толкование данной нормы в сочетании с положениями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Земельного кодекса РФ позволяет прийти к выводу, что данный запрет распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения, а лишь на те, регулирование оборота которых исключено из сферы действия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". То есть в числе некоторых других к этим землям относятся земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие государству или муниципальному образованию, на которых находятся здания, строения и сооружения, собственниками которых являются граждане и юридические лица.
Общество с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Сибирская губерния" обратилось с заявлением о приватизации земельного участка из числа земель сельскохозяйственного назначения, на котором располагались принадлежащие обществу на праве собственности строения и сооружения, используемые в основной деятельности. Это значит, что спорный участок относится к той части земель сельскохозяйственного назначения, приватизация которых запрещена. Поэтому суды всех инстанций пришли к выводу, что отказ в приватизации этого участка является правомерным и в удовлетворении иска отказали.
15. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 19.10.2004 N А74-1324/04-К1-Ф02-4313/04-С2
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок расчета стоимости земельных участков, подлежащих приватизации, определяется субъектом Российской Федерации в пределах, установленных данной статьей. В случае если соответствующее решение уполномоченными государственными органами субъекта Федерации не принято, подлежит применению минимальная ставка земельного налога. Кассационная инстанция, придя к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали данную норму, применив при расчете выкупной стоимости земельного участка минимальную ставку земельного налога (не соответствующую ставке налога, установленной Постановлением Правительства Республики Хакасия), отменила судебные акты нижестоящих инстанций и вынесла новое решение об отказе в иске.
Комментарий
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, ЗАО "Ширинское молоко" (далее - общество), являясь собственником объектов недвижимого имущества, подало заявление о приватизации земельных участков в Государственный комитет Республики Хакасия по управлению государственным имуществом (далее - Госкомитет).
Госкомитет указанные участки предоставил истцу в собственность и поручил заключение договоров купли-продажи Фонду имущества Республики Хакасия (далее - Фонд).
Фонд, в свою очередь, направил ЗАО "Ширинское молоко" подписанные проекты договоров купли-продажи, которые установили выкупную цену земли с учетом 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади, предложенную Госкомитетом на основании статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства Республики Хакасия N 254 от 17.12.2001. Истец направил Фонду протоколы разногласий к договорам, предложив в своей редакции цену земли в размере минимальной ставки земельного налога за единицу площади данной категории с учетом НДС.
В связи с возникшим спором о размере выкупной цены земельного участка ЗАО "Ширинское молоко" обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к Фонду имущества Республики Хакасия о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков в редакции истца, считая условие о цене, определенной исходя из десятикратной ставки земельного налога, незаконным.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил и обязал ответчика заключить договоры купли-продажи земли в редакции истца. Апелляционная инстанция указанное решение оставила без изменения. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции отменила и в иске отказала.
Как видно из комментируемого Постановления, право истца на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, не оспаривается. При разрешении спора возник вопрос о полномочиях и пределах компетенции органов государственной власти субъектов РФ при установлении выкупной цены земельных участков.
Позиция судов первой и апелляционной инстанций оказалась прямо противоположной тем выводам, к которым пришел по данному вопросу Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Так, суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что Постановление Правительства Республики Хакасия N 254 от 17.12.2001, в соответствии с которым кратность земельного налога при расчетах выкупной стоимости земельных участков устанавливалась равной 10, не подлежит применению к спорным правоотношениям до завершения разграничения государственной собственности на землю. И поскольку спорные земельные участки не прошли соответствующую процедуру разграничения и нет доказательств того, что они являются собственностью Республики Хакасия, по мнению этих судебных инстанций, следует руководствоваться пунктами 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно положениям статьи 2 указанного Закона субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
В итоге суд первой инстанции применил в данном споре минимальную ставку земельного налога (пункт 2 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Кассационная инстанция пришла к выводу, что принятые по делу судебные акты незаконны и подлежат отмене, обосновав решение следующим.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа разъяснил, что положением статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" осуществлено законодательное регулирование вопроса определения конкретных полномочий и пределов компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации по установлению размера выкупной цены земельных участков, а также пояснил, что соответствующая компетенция не ставится в зависимость от завершенности процесса разграничения государственной собственности на землю.
Кроме того, по данному вопросу имеется разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", статьей 36 ЗК РФ стоимость земельных участков определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. То есть минимальная ставка земельного налога, по мнению высшей судебной инстанции, применяется независимо от завершения процесса разграничения государственной собственности на землю и только в том случае, если решение о применении иной ставки не принято уполномоченными государственными органами субъекта Федерации.
Таким образом, размер выкупной цены земельных участков в комментируемом случае следует определять на основании постановления Правительства Республики Хакасия N 254 от 17.12.2001. Поскольку суды первой и апелляционной инстанции неверно истолковали закон, кассационная инстанция вынесла новое решение об отказе в иске.
16. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 21.03.2005 N Ф04-1402/2005(9511-А27-39)
По мнению кассационной инстанции, Земельным кодексом РФ не предусмотрена обязанность соответствующих государственных и муниципальных органов передавать путем продажи земельные участки физическим и юридическим лицам - собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений. Однако такой вывод противоречит как статье 36 ЗК РФ, так и позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении N 11 от 24 марта 2005 года.
Комментарий
Между закрытым акционерным обществом "Система Чибис" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинск-Кузнецкий был заключен договор аренды от 23.03.2000 сроком на десять лет в отношении земельного участка, на котором расположено здание магазина, принадлежащее обществу на праве собственности. Общество обратилось с заявкой на приватизацию данного земельного участка в Комитет по управлению муниципальным имуществом, который в приватизации земельного участка отказал, обосновав свой отказ тем, что отсутствует нормативно-правовой акт, определяющий размер поправочного коэффициента, учитывающего основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.
Основываясь на пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом и федеральными законами, ЗАО "Система Чибис" посчитало отказ неправомерным и обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16 августа 2004 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, принят новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований. Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции оставила без изменения, жалобу без удовлетворения.
Позиция Федерального арбитражного суда свелась к следующему.
По мнению апелляционной и кассационной инстанций, положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ не предоставляют указанным в этом пункте лицам исключительного права на покупку земельных участков, на которых расположены здания, сооружения и строения, принадлежащие этим лицам на праве собственности.
Кроме того, по мнению этих судебных инстанций, в силу закона юридическим фактом, который предшествует передаче юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность.
Такой порядок предусмотрен, в частности, пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, согласно которому основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Данное решение принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
В связи с этим, как указала кассационная инстанция, любое предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование осуществляется на основании решения соответствующих органов власти. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на этот земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта РФ, муниципальная собственность).
То есть позиция кассационной инстанции свелась к следующему.
Во-первых, по мнению суда, законом не предусмотрена обязанность соответствующих государственных и муниципальных органов передавать путем продажи земельные участки физическим и юридическим лицам - собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.
Во-вторых, препятствием к удовлетворению иска является отсутствие решения администрации города Ленинска-Кузнецкого о продаже земельного участка.
Также, по мнению кассационной инстанции, передаче в собственность заявителю земельного участка препятствует заключенный им договор аренды земли.
Следует признать, что Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа дал неверное толкование статьи 36 Земельного кодекса РФ, в связи с чем отказ в иске не может быть признан обоснованным.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков в порядке, установленном Кодексом и федеральными законами.
Причем эта же статья определяет конкретный механизм реализации принадлежащего указанным лицам права на приватизацию земельных участков, который заключается в следующем.
Для приобретения в собственность земельного участка подается соответствующее заявление в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления, который в течение двух недель обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, подготовить договор купли-продажи и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункты 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ). Более того, не является препятствием для заключения договора отсутствие кадастровой карты (плана) земельного участка, поскольку в этом случае соответствующий государственный (муниципальный) орган обязан обеспечить изготовление такого плана на основании дежурной кадастровой карты (плана).
Поэтому непонятно, в соответствии с какими положениями закона кассационная инстанция пришла к выводу об отсутствии у истца права требовать заключения договора купли-продажи земельного участка, так как все необходимые основания для этого имеются.
Не является в рассматриваемом случае препятствием для выкупа земельного участка и договор аренды. На это, в частности, обратил внимание Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении N 11 от 24 марта 2005 года. В пункте 7 данного Постановления указано буквально следующее: "Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ".
Действующий Земельный кодекс был принят 25 октября 2001 года. Договор аренды истец заключил 23 марта 2000 года, то есть задолго до вступления в силу ЗК РФ. Таким образом, наличие договора аренды не лишает истца права требовать в соответствии со статьей 36 ЗК РФ приватизации земельного участка. Единственным основанием для отказа может являться запрет на приватизацию соответствующего участка, установленный федеральным законом. Однако из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что в отношении спорного участка такого запрета не имеется.
17. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 08.02.2005 N Ф04-45/2005(8067-А45-20)
Неправильная формулировка искового требования (о признании недействительной части условия договора продажи земельного участка о цене) повлекла отказ в удовлетворении иска. В целях защиты своих прав и законных интересов истцу следовало руководствоваться статьей 12 ГК РФ и предъявить иск об изменении условия договора о цене.
Комментарий
Как показывает изучение судебной практики, зачастую успех или неудача при обращении в суд зависят от того, насколько юридически корректным является избранный обращающимся в суд лицом способ защиты нарушенного права. Комментируемое дело является наглядным примером того, как грубая ошибка, допущенная истцом при формулировании исковых требований, повлекла отказ в иске.
Закрытое акционерное общество "База Кудряши" обратилось в арбитражный суд с иском к Сибирскому межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества (СМО РФФИ) о признании денежной суммы по договору купли-продажи недействительной и взыскании с СМО РФФИ излишне уплаченной суммы.
В ходе судебного заседания представитель ЗАО заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил суд применить последствия недействительности части сделки, а именно: в части завышения цены земельного участка и в части завышения суммы налога на добавленную стоимость, взыскав с ответчика в пользу истца излишне уплаченную сумму. Данное ходатайство было судом удовлетворено.
В качестве ответчика к участию в деле привлечен Российский фонд федерального имущества (г. Москва), поскольку СМО РФФИ не является юридическим лицом.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. Кассационная инстанция решение оставила без изменения, жалобу без удовлетворения.
Судом было установлено, что в силу распоряжения Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области о приватизации спорного земельного участка Сибирским межрегиональным отделением РФФИ был заключен договор купли-продажи указанного участка с ЗАО "База Кудряши". Сторонами были исполнены все обязательства по данному договору.
Из статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что передача земельного участка, принадлежащего государству или муниципальному образованию, в собственность юридических лиц и граждан в большинстве случаев осуществляется за плату на основании договора купли-продажи, который заключают заинтересованное лицо и уполномоченный государственный (муниципальный) орган, действующий от имени государства или муниципального образования. На такого рода договоры распространяются общие положения Гражданского кодекса РФ о договорах, а также специальные нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с заключением и исполнением договоров продажи недвижимого имущества.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Статья 555 ГК РФ устанавливает, что условие договора продажи недвижимости о цене является существенным, причем данное условие должно быть согласовано сторонами в письменной форме. Если стороны не согласовали условие о цене договора продажи недвижимости, договор считается незаключенным, поскольку иные способы определения цены объекта недвижимости статьей 555 ГК РФ прямо запрещены.
Истец предъявил иск о признании ничтожной цены земельного участка в части, превышающей установленную законом стоимость этого участка. Статья 180 ГК РФ устанавливает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Условие о цене является отдельной, самостоятельной и, образно говоря, "неделимой" частью сделки. Поэтому невозможно признать ничтожным часть условия о цене, а другую часть оставить в силе. Вместе с тем признание ничтожным условия о цене, включенного в договор продажи недвижимости, влечет за собой недействительность договора продажи недвижимости в целом, поскольку в силу статьи 555 ГК РФ цена является существенным условием данного вида договоров. Поэтому требование о признании недействительной части условия договора о цене является юридически некорректным.
Таким образом, в заявленном виде исковое требование удовлетворено быть не может, а требование о признании недействительным договора в целом предъявлено не было. Именно данное обстоятельство и стало причиной отказа в иске. При этом с учетом характера требования, которое было заявлено истцом, суду не было необходимости исследовать вопрос о соответствии цены земельного участка требованиям закона.
Представляется, что истцу следовало пойти иным путем. Наилучшим вариантом из всех возможных представляется иск об изменении условия договора о цене земельного участка. Данное требование полностью соответствует статье 12 ГК РФ, которая предусматривает возможность защиты гражданских прав путем заявления в судебном порядке требования об изменении правоотношения.
18. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 14.01.2005 N Ф04-9309/2004(7588-А45-9)
Суд, ссылаясь на статью 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал не завершенный строительством и не зарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости принадлежащим истцу на праве собственности и в иске прокурору о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка как противоречащего статье 36 Земельного кодекса РФ отказал.
Комментарий
Прокурор Новосибирской области (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к Российскому фонду федерального имущества в лице Сибирского межрегионального отделения (далее - РФФИ) и открытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "Новосибхлеб" (ОАО "ПКФ "Новосибхлеб") о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 23 октября 2002 года как сделки, не соответствующей требованиям закона (статья 168 ГК РФ).
Прокурор полагает, что были нарушены правила пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Нарушение, по мнению прокурора, заключалось в том, что отчуждение земельного участка было осуществлено неуполномоченным органом, в то время как правом на передачу спорного земельного участка обладает Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, поскольку на спорном земельном участке нет объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" на праве собственности.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным в силе Постановлением апелляционной инстанции, суд отказал в удовлетворении иска, придя к выводу о недоказанности и необоснованности доводов о несоответствии договора купли-продажи действующему законодательству. Кассационная инстанция оставила в силе судебные акты нижестоящих инстанций.
Перечень нарушений, которые были, по мнению прокурора, допущены при продаже спорного участка, сводится к следующему.
Во-первых, отсутствуют надлежащие доказательства того, что на приватизированном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" на праве собственности. Это означает, что ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" не обладает в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность.
Во-вторых, отсутствуют доказательства того, что в процессе приватизации в уставный капитал ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" был внесен объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, поскольку согласно представленному в суд плану приватизации ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" была передана лишь проектно-сметная документация на подлежащий возведению объект.
В-третьих, поскольку на спорном земельном участке отсутствуют принадлежащие ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" на праве собственности здания, строения и сооружения, Российский фонд федерального имущества был не вправе заключать договор купли-продажи. Такой вывод следует из сопоставления положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Так, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. "Иное", в частности, установлено пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно данной норме до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Поскольку же (по мнению прокурора) на спорном земельном участке нет принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, решение о приватизации этого участка должны были принимать местные органы власти в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (а не орган, принявший решение о приватизации находящихся на земельном участке объектов недвижимости).
Наконец, еще одно нарушение, на которое указал прокурор, заключается в том, что не подтверждено право ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" на земельный участок площадью 9 га, поскольку правопредшественнику акционерного общества - государственному предприятию "ПКФ "Новосибирскхлебпром" - был выделен земельный участок иной площади - 5,34 га.
Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" было образовано в результате приватизации государственного предприятия. При этом государственное предприятие (правопредшественник ОАО) должно было осуществить на спорном участке строительство хлебозавода - участок был выделен предприятию именно для этих целей. Однако к моменту приватизации хлебозавод построен не был. Вместе с тем из Постановления можно также сделать вывод, что к моменту обращения ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" с заявлением о приватизации земельного участка какие-то строения и сооружения, которые можно отнести к объектам незавершенного строительства, на этом участке уже находились. Однако право собственности ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" на объекты незавершенного строительства в установленном законом порядке не зарегистрировало. Также из Постановления следует, что решение о приватизации спорного земельного участка было принято Комитетом по управлению государственным имуществом Новосибирской области (к моменту обращения прокурора в суд - Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области), который принимал решение о приватизации государственного предприятия "ПКФ "Новосибирскхлебпром", преобразованного в ОАО "ПКФ "Новосибхлеб".
Ключевым для принятия решения по иску прокурора стал вопрос о том, можно ли считать находящийся на спорном земельном участке объект незавершенного строительства принадлежащим на праве собственности открытому акционерному обществу "Новосибхлеб"? От ответа на данный вопрос зависела оценка правильности действий КУГИ по Новосибирской области и РФФИ.
Суды всех инстанций пришли к выводу, что находящийся на спорном земельном участке объект незавершенного строительства следует считать принадлежащим на праве собственности ОАО "ПКФ "Новосибхлеб". К такому выводу суды пришли на том основании, что в комментируемом случае ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" не должно было регистрировать право собственности на этот объект. Поэтому право собственности ответчика на находящиеся на спорном земельном участке недостроенные здания и сооружения может (и должно) подтверждаться иными документами. К подобному выводу суды пришли на том основании, что согласно статье 6 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (как на объект недвижимого имущества) требуется лишь в том случае, если этот объект является предметом сделки. Поскольку же при приватизации земли предметом договора купли-продажи является земельный участок (а не находящиеся на участке здания, строения и сооружения), сами объекты незавершенного строительства предметом каких-либо сделок не являются, и, соответственно, перехода прав на эти объекты при приватизации земельного участка не происходит.
Как уже отмечалось, ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" создано в процессе приватизации - путем преобразования в акционерное общество государственного предприятия "ПКФ "Новосибирскхлебпром". Поэтому, как представляется, сделать обоснованный вывод о законности принятого решения можно только при одном условии - если будет точно известна дата приватизации этого предприятия. Дело в том, что требование о необходимости (при определенных условиях) государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства появилось в законодательстве РФ с принятием Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу в январе 1998 года. Поэтому если ГП "ПКФ "Новосибирскхлебпром" было приватизировано до января 1998 года, то регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства не было необходимости.
Если же приватизация состоялась после января 1998 года, то ситуация выглядит не столь однозначно. Дело в том, что уже первоначальная редакция статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" фактически устанавливала запрет на совершение сделок с объектами незавершенного строительства, право собственности на которые не зарегистрировано в порядке, предусмотренном этим законом. ОАО "ПКФ "Новосибхлеб" было образовано, как указано в комментируемом Постановлении, в процессе приватизации путем внесения в уставный капитал вновь образуемого акционерного общества имущества ГП "ПКФ "Новосибирскхлебпром". В том числе в уставный капитал ОАО были внесены объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном участке. Поскольку внесение имущества в уставный капитал обладает всеми признаками сделки, следует признать, что и переход права собственности на объекты незавершенного строительства от государственного предприятия к акционерному обществу осуществился в результате сделки. Как уже было отмечено, статья 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что сделки с объектами незавершенного строительства могут совершаться только при условии регистрации права собственности на такие объекты в установленном этим законом порядке. Согласно статье 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому в случае, если предприятие было приватизировано после января 1998 года, суд не должен был принимать в качестве доказательства никакие иные документы, кроме тех, которые подтверждают факт государственной регистрации права собственности ОАО "Новосибхлеб" на соответствующие объекты незавершенного строительства. То есть единственным доказательством, удостоверяющим право собственности ОАО "Новосибхлеб" на объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, должно являться свидетельство о собственности (статья 14 Закона). Однако такого рода доказательства в суд представлены не были.
Таким образом, в случае, если предприятие было приватизировано после вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у суда были все основания для удовлетворения иска прокурора. Если же приватизация предприятия была осуществлена до января 1998 года, то принятые решения являются законными и обоснованными.
Вместе с тем, из комментируемого Постановления неясно, на каком основании суды отвергли довод прокурора о несоответствии площади приватизированного участка площади земельного участка, предоставленного правопредшественнику акционерного общества, поскольку и здесь уполномоченные государственные органы могли допустить серьезные нарушения.
19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 25.11.2004 N Ф04-8323/2004(6488-А27-9),
N Ф04-8323/2004(6881-А27-9)
Оценивая в совокупности все условия спорного договора купли-продажи земельного участка, суд пришел к выводу, что, несмотря на то что в договоре имеется ссылка на площадь земельного участка, фактически спорный договор является договором купли-продажи доли в общей собственности на земельный участок, что не противоречит пункту 4.8 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994 года. На этом основании в иске о признании недействительным спорного договора было отказано.
Комментарий
14 февраля 2000 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее - КУМИ) и ООО "Гостинично-офисный центр" (далее - общество) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3695,46 кв. м.
На основании договора купли-продажи за обществом зарегистрировано право собственности на долю земельного участка в размере 241/289, что подтверждается внесенной записью в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 июня 2000 года.
Заместитель прокурора Кемеровской области (далее - Прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к КУМИ и ООО "Гостинично-офисный центр" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также - о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности.
В качестве третьих лиц к участию в споре привлечены ООО "Мелани", ООО "Сибирская инвестиционная компания", гражданин Б., Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области (далее - Учреждение юстиции).
При рассмотрении дела было установлено, что ООО "Мелани", ООО "Гостинично-офисный центр" и ООО "Сибирская Инвестиционная Компания" ликвидированы.
Решением суда первой инстанции исковые требования прокурора удовлетворены. Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.
Апелляционная инстанция отменила решение суда, приняла новый судебный акт - об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом апелляционная инстанция прекратила производство по делу в отношении ООО "Гостинично-офисный центр", ООО "Мелани", ООО "Сибирская инвестиционная компания" в связи с их ликвидацией. Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции оставила без изменения.
Доводы Прокурора в пользу заявленных требований заключались в том, что, по его мнению, имело место нарушение пункта 4.8 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 (далее - Основные положения). В указанном договоре не определена доля в общей долевой собственности земельного участка. Кроме того, оплата за земельный участок не произведена.
Согласно пункту 4.8 Основных положений в случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам, право собственности на земельный участок переходит к указанным лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между собственниками указанного объекта (расположенных в нем помещений) не допускается.
Следует отметить, что в настоящее время пункт 4.8 Основных положений утратил силу в соответствии с Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации", что, в свою очередь, было связано с принятием Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ. Однако на момент возникновения спорных правоотношений этот нормативный акт действовал.
Следует также указать на то, что в действующем в настоящее время Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" имеется аналогичная норма. Так, согласно пункту 4 статьи 28 Закона собственники частей зданий, строений и сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Разрешая спор, суд (как это и положено) руководствовался правовым актом, действовавшим в момент заключения спорного договора, а именно Основными положениями, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535.
Исследовав все представленные доказательства, суд установил, что, несмотря на то что в договоре упоминается площадь земельного участка, фактически по спорному договору была продана доля в общей собственности на земельный участок. Причем указанная в договоре площадь земельного участка соответствует размеру причитающейся ответчику доли (которая определяется исходя из площади принадлежащих на праве собственности помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке). Кроме того, по мнению суда, из пункта 4.8 Основных положений не усматривается, что в договоре купли-продажи доли земельного участка обязательно должна быть указана соответствующая доля земельного участка, а не площадь этого земельного участка. Поскольку обществу была фактически продана доля в земельном участке (а не часть земельного участка), суд пришел к выводу, что договор не противоречит пункту 4.8 Основных положений и оснований для признания его недействительным не имеется.
Строго говоря, вывод суда в этой части вызывает определенные сомнения. Дело в том, что в пункте 4.8 Основных положений прямо указывается на то, что право собственности на земельный участок переходит к сособственникам объекта недвижимости пропорционально долям, которые имеют указанные лица в собственности на расположенный на участке объект недвижимости. То есть речь идет о доле в праве собственности на земельный участок, которая выражается в виде простой правильной дроби (1/3, 2/3 и т. п.). Само по себе указание в договоре на приходящуюся на соответствующую долю площадь земельного участка (которая в рассматриваемом случае в натуре выделена быть не может) может лишь косвенно указывать на предмет соответствующего договора. Поэтому вывод суда об отсутствии запрета на указание площади земельного участка, приходящейся на соответствующую долю, можно принять лишь в том смысле, что пункт 4.8 Основных положений не запрещает указывать в договоре площадь земельного участка, соответствующую доле в общей собственности на земельный участок. Однако поскольку речь идет о долевой собственности на земельный участок, принадлежащий одновременно нескольким лицам, соответствующая доля обязательно должна быть обозначена как в договоре, так и в правоустанавливающих документах (свидетельстве о праве собственности на долю в земельном участке).
Также следует обратить внимание еще на одну деталь, отличающую, на первый взгляд, порядок приватизации земельных участков, действующий в настоящее время, от того порядка, который был предусмотрен пунктом 4.8 Основных положений.
В соответствии со статьями 130 и 261 ГК РФ объектом права собственности (и основной единицей, находящейся в гражданском обороте) является земельный участок, то есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пункт 2 статьи 2 ЗК РФ). Законодательство о приватизации (статья 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статья 36 ЗК РФ) также говорит о том, что объектом приватизации являются земельные участки (а не часть земельного участка и не доля в праве собственности на земельный участок). Следовательно, земельный участок может быть приватизирован лишь целиком. Данный вывод подтверждается и пунктом 4 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому сособственники здания или сооружения, расположенного на земельном участке, подлежащем приватизации, приобретают земельный участок в общую собственность одновременно. Пункт 5 статьи 36 ЗК РФ уточняет при этом, что заинтересованные лица обращаются с заявлением в государственный или муниципальный орган совместно (то есть заявление должно быть подписано всеми лицами). Поскольку земельный участок не может быть приватизирован по частям, соответственно, решение о его приватизации, принимаемое компетентным государственным органом, должно относиться сразу ко всем будущим собственникам. Причем в этом решении должны быть сразу определены доли соответствующих лиц в праве общей собственности на земельный участок. Следовательно, и договор купли-продажи, заключаемый в процессе приватизации, будет представлять из себя договор с множественностью лиц на стороне покупателя. Иного юридического механизма для возникновения права долевой собственности применительно к рассматриваемой ситуации просто не существует.
Представляется, что все сказанное о процедуре формирования общей долевой собственности в процессе приватизации земельного участка в полной мере относится и к периоду, когда данный процесс регулировался пунктом 4.8 Основных положений, независимо от того, что в Основных положениях порядок (процедура) приватизации земельных участков не устанавливался. Дело в том, что и в данном случае действуют общие принципы о долевой собственности, закрепленные Гражданским кодексом РФ. Поскольку к моменту приватизации земельный участок представлял собой единый и неделимый объект гражданских прав, реализовать его можно было только целиком. Следовательно, и в комментируемом случае участок должен был продаваться на основании одного договора купли-продажи, с несколькими лицами на стороне покупателя. Из комментируемого же Постановления видно, что в процессе приватизации ООО "Гостинично-офисный центр" приобрел долю в праве собственности на земельный участок на основании отдельного договора (без участия других лиц, претендовавших на приватизацию земельного участка). И с этой точки зрения едва ли спорный договор может считаться соответствующим требованиям закона и других правовых актов.
В качестве еще одного основания для признания договора купли-продажи недействительным прокурор в исковом заявлении указал на отсутствие оплаты за земельный участок. Однако невыполнение условий сделки не является основанием для ее признания недействительной, поскольку в данном случае применяются нормы Гражданского кодекса РФ о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств. Если покупатель своевременно не оплачивает товар по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, а в случае если покупатель отказывается оплатить товар, продавец вправе также отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ). То есть невыполнение покупателем обязательства по оплате товара может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, но не для признания его недействительным.
Таким образом, несмотря на то что кассационная инстанция признала законным Постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, позиция суда первой инстанции об удовлетворении иска (с учетом тех обстоятельств, которые нашли отражение в комментируемом Постановлении) представляется более правильной.
20. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 09.11.2004 N Ф04-7891/2004(6049-А46-9)
При вынесении решения суд исходил из того, что размер выкупной цены земельного участка должен определяться на дату подачи заявления о приватизации земельного участка, так как согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а у уполномоченного государственного органа с этой же даты возникает обязанность совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "Ассоциация "Лес" (далее - Общество), являясь собственником здания, обратилось 28 июня 2002 года в Департамент недвижимости администрации г. Омска (далее - Департамент недвижимости) с письмом о выкупе земельного участка под этим зданием.
По результатам рассмотрения письма 20 мая 2003 года было издано распоряжение мэра города Омска "О предоставлении ООО "Ассоциация "Лес" земельного участка в Кировском административном округе". Следует сразу отметить, что ответ на заявление о приватизации земельного участка был дан спустя год, что уже само по себе является нарушением, поскольку согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ уполномоченный орган должен принять решение о приватизации земельного участка (либо об отказе в приватизации) в двухнедельный срок со дня поступления заявления.
Департамент недвижимости направил Обществу проект договора для подписания, в котором продавец к ставке налога 4,44 руб. применил два коэффициента индексации, один из которых был установлен в 2002 году (коэффициент 2), а второй - в 2003 году (коэффициент 1,8), получив выкупную ставку в размере 15,98 рублей. Общая цена продажи земельного участка при этом составила 388363,25 руб.
Однако, по мнению покупателя, цена земельного участка была рассчитана неправильно, поскольку индексы 2 и 1,8 применению не подлежат, а выкупная цена участка должна рассчитываться в соответствии с Указом Президента РФ N 478 от 11 мая 1995 года, действовавшим на момент подачи заявки о выкупе земли.
Поскольку возникли разногласия, касающиеся выкупной цены земельного участка, ООО "Ассоциация "Лес" обратилось с иском к Департаменту недвижимости об урегулировании разногласий относительно расчета выкупной стоимости, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций при принятии судебных актов пришли к выводу об обоснованности и законности требований истца.
Исключительное право истца на приватизацию земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему имущество, гарантированное пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, а также принадлежность расположенного на земельном участке строения на праве собственности истцу ответчиком не оспариваются.
Из комментируемого Постановления следует, что суть спора сводилась к одному вопросу: какие нормативные акты, устанавливающие размер выкупной цены земельного участка, должен был применить арбитражный суд (те, которые действовали на момент вынесения уполномоченным органом решения, или те, которые действовали на дату обращения истца с заявкой о выкупе земельного участка).
Действующее в настоящее время законодательство не содержит никаких указаний, касающихся даты, на которую должна рассчитываться выкупная стоимость земли, хотя этот вопрос имеет серьезное практическое значение. Дело в том, что выкупная цена земельного участка поставлена в зависимость от ставки земельного налога, подлежащей применению к соответствующему участку. В то же время порядок определения ставок земельного налога представляет собой достаточно сложную процедуру. Это связано с тем, что, с одной стороны, ставки земельного налога ежегодно индексируются (повышаются) в централизованном порядке, а с другой стороны субъекты Федерации и местные органы власти также обладают достаточно широкими полномочиями по установлению и дифференциации ставок на своих территориях. Такая ситуация просто не может не порождать различных споров, касающихся определения выкупной стоимости земельных участков при их приватизации.
Поскольку ставки земельного налога ежегодно индексируются (повышаются), для заявителей далеко не безразлично, ставки какого именно периода будут применены для расчета выкупной стоимости земельного участка.
В комментируемом случае суд пришел к выводу, что следует применить нормативные акты (а следовательно, и ставку земельного налога), которые действовали на момент подачи истцом заявки о выкупе участка, поскольку ответчиком решение о передаче земельного участка в собственность (п. 6 ст. 36 ЗК РФ) было принято с нарушением установленного законом срока.
Суды при разрешении дел, связанных с несвоевременным принятием решений о передаче в собственность земельных участков, достаточно часто (хотя и не всегда) исходят из того, что применению подлежат нормы, действовавшие на дату подачи заявки, а не на дату вынесения уполномоченным государственным органом решения. Такая позиция обосновывается тем, что согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а у уполномоченного государственного органа с этой же даты возникает обязанность совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя. Распространяется это и на правовые нормы, устанавливающие порядок расчета стоимости земельного участка.
В комментируемом случае суды имели возможность обосновать подобный подход и конкретной правовой нормой. Дело в том, что в момент подачи истцом заявки действовал Указ Президента РФ N 478 от 11 мая 1995 года "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации", согласно пункту 7 которого выкупная цена земли должна была определяться на основании ставки земельного налога, действовавшей на дату подачи заявки на приватизацию земельного участка. Этот Указ был отменен Указом Президента РФ N 370 от 26 марта 2003 года.
Кроме того, суд установил следующее.
На основании решения Омского городского Совета от 20.09.2000 N 298 "Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории г. Омска" величина дифференцированной ставки земельного налога для данного земельного участка составляет 4,44 руб.
Указом губернатора Омской области от 06.12.2001 N 264 цена земли при продаже ее собственникам расположенных на ней зданий установлена в размере семнадцатикратного размера ставки земельного налога за квадратный метр земельного участка.
Федеральным законом от 14.12.2001 N 163-ФЗ определено, что ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 году, применяются в 2002 году для всех категорий земель с коэффициентом "2".
В конечном счете было оставлено в силе следующее решение:
Суд принял разногласия, возникшие между Департаментом и ООО "Ассоциация "Лес" при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:0062 площадью 1869 кв. метров, в следующей редакции (с учетом исправленной арифметической ошибки определением арбитражного суда от 27.09.2004):
- пункт 2.1 договора изложить в уточненной редакции покупателя: "цена участка составляет 282144,24 руб.";
- пункт 4.1 договора - в редакции покупателя;
- пункт 2 приложения N 2 к договору: исключить "индексированная в соответствии с ФЗ-110 от 24.07.2002";
- пункт 3 приложения N 2 к договору изложить: "выкупная цена на 08.07.2003 составляет Сз = 4,44 руб. x 2 x 17 x 1869 x 1 = 282144,24 руб."
21. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 31.05.2005 N Ф08-2150/2005
Полномочиями на принятие решений о приватизации земельных участков обладают те органы, которые приняли решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости (пункт 14 статьи 43 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576). Поскольку суд установил, что план приватизации пансионата утвержден территориальным агентством по управлению федеральным имуществом на Кавказских Минеральных Водах, решение о продаже земельного участка должен принять указанный орган (или его правопреемник).
Комментарий
Начиная с 1991 года в сфере земельных и тесно связанных с земельными гражданских правоотношений было принято огромное количество различных законов, указов Президента РФ и других правовых актов. Однако вплоть до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, утвержденного в конце 2001 года, земельное законодательство, а также гражданское законодательство, регулирующее частные правоотношения в этой сфере, оставались весьма непоследовательными и противоречивыми. Это можно объяснить и политической борьбой различных сил вокруг права частной собственности на землю (в России земельный вопрос традиционно остается одним из самых политизированных), и большой сложностью самой проблемы - достаточно вспомнить, что в советский период опыт регулирования земельных отношений в условиях преобладания частной собственности был полностью утрачен. Добавляло неразберихи в земельные правоотношения и то, что значительная часть вопросов в этой сфере отнесена к компетенции субъектов Федерации и органов самоуправления. Противоречивой была и практика регулирования приватизации земли и вопросов землепользования. Так, в целом ряде документов (например, в пункте 4.4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденной Указом Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994 года) было провозглашено право на приватизацию земельных участков, находящихся под зданиями и сооружениями, перешедшими в частную собственность в процессе приватизации. Однако на практике лишь небольшая часть приватизированных предприятий сумела воспользоваться данным правом. Еще в 1991 году были провозглашены принципы разграничения государственной собственности (с учетом федеративного устройства России), однако соответствующий закон, регулирующий вопросы разграничения государственной собственности на землю, был принят лишь в 2001 году, а процесс разграничения государственной и муниципальной собственности не завершен и поныне. Эти и другие обстоятельства стали причиной того, что достаточно большое число правовых норм, регулирующих в настоящее время земельные правоотношения, а также вопросы приватизации земельных участков являются переходными и действуют до момента завершения тех или иных реформ. К числу такого рода норм относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом РФ форм землепользования, приватизации земли, полномочий тех или иных государственных и муниципальных органов по предоставлению в собственность, аренду и пользование земельных участков и т. п.
К числу важнейших актов переходного (в сфере земельных отношений) периода, без сомнения, относится Федеральный закон N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Так, пункты 1 и 2 статьи 3 этого Закона (в последней редакции) обязывают юридических лиц до 1 января 2006 года переоформить права на принадлежащие им земельные участки в случае несоответствия этих прав новому Земельному законодательству. При этом коммерческие организации вправе по своему выбору переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или выкупить эти участки по льготной цене в собственность.
Поскольку до настоящего времени разграничение государственной собственности на землю не завершено, пункт 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает, что распоряжение землями, которые не прошли процедуру разграничения, осуществляется органами местного самоуправления. При этом, однако, данный пункт содержит очень важную оговорку, которая далеко не всегда учитывается как землепользователями и землевладельцами, так и должностными лицами соответствующих местных органов власти (что приводит к возникновению споров и разногласий, значительная часть которых разрешается в судебном порядке). Речь идет о том, что органы местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками (до завершения процесса разграничения государственной собственности на землю) только в том случае, "если законодательством не предусмотрено иное". Следует заметить, что данная формулировка является не вполне удачной, поскольку не совсем понятно, какое именно "законодательство" имел в виду законодатель. Скорее всего, при толковании данной нормы следует исходить из того понимания данного термина, которое дается в Земельном кодексе РФ. Так, согласно статье 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, принимаемых в соответствии с федеральными законами. В практическом плане это значит, что ЗК РФ, федеральный закон либо закон субъекта Российской Федерации может те или иные полномочия по распоряжению земельными участками (до разграничения государственной собственности на землю) изымать из компетенции органов местного самоуправления, делегируя эти полномочия иным органам.
Одно из таких исключений предусмотрено пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно данной норме собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять эти участки в аренду или приобрести эти участки у государства или муниципального образования (в этой части данная норма корреспондирует с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года). В этом пункте (пункте 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации...") содержится указание на государственный орган, который вправе принимать решение о продаже таких земельных участков, - таковыми являются органы, принявшие решение о приватизации соответствующих объектов.
Несмотря на указанную оговорку, содержащуюся в пункте 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, не только государственные (муниципальные) органы, но и суды нередко затрудняются с определением компетентного органа, который вправе принимать решение о приватизации земельного участка в той или иной ситуации. Комментируемое дело является ярким примером в этом отношении.
Открытое акционерное общество "Санаторий "Кругозор" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Кисловодска Ставропольского края (далее - администрация) о признании незаконными ее действий об отказе в выкупе земельного участка и обязании передать земельный участок в собственность общества.
Истец основывал свои требования на том, что указанный земельный участок Постановлением главы администрации города Кисловодска от 12 сентября 1995 года предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование под лечебно-оздоровительный комплекс, поэтому в соответствии с нормами земельного законодательства землепользователь имеет право приобрести его в собственность.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18 июля 2003 года, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 9 сентября 2003 года, иск удовлетворен.
Кассационная инстанция Постановлением от 2 декабря 2003 года судебные акты оставила без изменения, сделав вывод о том, что администрация вправе была распорядиться спорным земельным участком, поскольку он включен в состав земель поселений, а по окончании приватизации пансионата "Кругозор" на нем были возведены объекты недвижимости, являющиеся собственностью ОАО "Санаторий "Кругозор". Данные выводы судов основывались на положениях пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также на пункте 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576.
28 сентября 2004 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил принятые при рассмотрении комментируемого дела судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав при этом, что судебные инстанции не установили, каким органом исполнительной власти принималось решение о приватизации и к какому уровню собственности относилось приватизированное имущество.
При новом рассмотрении Арбитражный суд Ставропольского края своим решением от 15 декабря 2004 года удовлетворил исковые требования, ссылаясь на то, что на момент приватизации санаторий находился в муниципальной собственности, поэтому в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 именно ответчик является надлежащим продавцом находящегося под санаторием земельного участка.
Однако Постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2005 решение от 15.12.2004 отменено, в иске отказано в связи с тем, что решение о приватизации санатория приняло территориальное агентство Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом (федеральный орган), поэтому и решение о приватизации земельного участка должен принимать уполномоченный федеральный орган.
Открытое акционерное общество "Санаторий "Кругозор" в кассационной жалобе указало на то, что до приватизации пансионат находился в ведении органов государственной власти и управления Московской области, и в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.91 относился к муниципальной собственности.
По мнению истца, принятие федеральным органом решения о приватизации пансионата, являющегося муниципальной собственностью, не свидетельствует о наличии у указанного органа полномочий на распоряжение земельным участком - такие полномочия ему предоставлены только в отношении участков, на которых расположены объекты недвижимости, находившиеся до приватизации в федеральной собственности.
Кроме того, истец указал на то, что общество возвело уже после приватизации ряд новых объектов недвижимости, и данный факт также свидетельствует о наличии у администрации права на принятие решений о приватизации участка.
Из комментируемого Постановления следует, что акционерное общество открытого типа "Пансионат "Кругозор" было создано в 1993 году в процессе приватизации арендного пансионата "Кругозор".
Соответствующий земельный участок был предоставлен акционерному обществу в постоянное (бессрочное) пользование. Затем в 1998 году акционерное общество открытого типа "Пансионат "Кругозор" было переименовано в ОАО "Санаторий "Кругозор".
В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Постановлением Правительства РФ N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" полномочиями на принятие решения о приватизации земельных участков обладают те органы, которые приняли решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.
Следует отметить, что план приватизации пансионата утвержден территориальным агентством по управлению федеральным имуществом на Кавказских Минеральных Водах, которое является государственным органом власти. Кроме того, суд установил, что договор купли-продажи со стороны продавца подписал Фонд имущества Ставропольского края, а имущество включено в государственный реестр федеральной собственности. Следовательно, именно этот орган обладает полномочиями на принятие решения о приватизации спорного земельного участка.
Таким образом, решение о приватизации земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся в федеральной собственности, должно приниматься Министерством имущественных отношений Российской Федерации.
Что касается ссылки истца на факт возведения на земельном участке новых объектов недвижимости после приватизации, суд разъяснил, что это обстоятельство не имеет значения для определения полномочий Минимущества России, пояснив при этом, что органы местного самоуправления вправе принимать решение о приватизации только тех земельных участков, на которых нет объектов недвижимости, перешедших в частную собственность в результате приватизации.
На основании изложенного кассационная инстанция оставила в силе Постановление апелляционной инстанции.
22. Постановление ФАС Волго-Вятского округа
от 09.12.2004 N А43-4783/2004-26-173,
N А43-4781/2004-26-174, N А43-4780/2004-26-175,
N А43-4782/2004-26-176, N А43-4784/2004-26-177
Суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в приватизации земельных участков в связи с тем, что приватизация сельскохозяйственных земель, не занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется по истечении трехлетнего срока аренды участка при условии выполнения арендатором всех условий арендного договора, а к моменту обращения истца с заявлением о приватизации установленный законом трехлетний срок не истек.
Комментарий
Правила оборота земель сельскохозяйственного назначения (в силу особого значения данной категории земель) существенно отличаются от общих правил оборота земель иных категорий и регулируются специальным законодательством. Основным законодательным актом, регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения, является Федеральный закон N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Отличаются известной спецификой и правила приватизации сельскохозяйственных земель. Вместе с тем далеко не все категории земель сельскохозяйственного назначения попали в сферу регулирования специального законодательства.
Так, согласно пункту 1 статьи 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие этого Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также - на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков согласно статье 1 регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
В связи с этим возникла интересная коллизия, относящаяся к приватизации земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения, занятых строениями, зданиями и сооружениями, которая заключается в следующем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков. В то же время согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ только те земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, в отношении которых Земельным кодексом или иным федеральным законом не установлен соответствующий запрет. Это означает, что запрет на приватизацию земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, строения сооружения, может быть установлен как Земельным кодексом РФ, так и иным федеральным законом.
В пункте 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" указано, что земли сельскохозяйственного назначения передаче в частную собственность не подлежат. Это означает, что земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, сооружения и строения, принадлежащие на праве собственности частным лицам, приватизированы быть не могут.
Возникает, однако, вопрос, а могут ли быть приватизированы земли сельскохозяйственного назначения, на которых не имеется зданий, строений или сооружений?
Толкование пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" в сочетании с положениями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Земельного кодекса РФ позволяет прийти к выводу, что данный запрет распространяется только на те земли сельскохозяйственного назначения, которые исключены из сферы регулирования Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". С практической точки зрения это означает, что любые, даже самые ценные земли (например, сельскохозяйственные угодья), могут в порядке приватизации передаваться в частную собственность (при условии, если к моменту подачи соответствующей заявки на этих землях отсутствуют здания, строения, сооружения), а иные, менее ценные земли из числа земель сельскохозяйственного назначения (если на них находятся строения, даже напрямую участвующие в сельхозпроизводстве) приватизированы быть не могут. Такой запрет представляется труднообъяснимым. Возможно, здесь мы имеем дело с дефектом законодательства. Однако, так или иначе, нормы закона, о которых идет речь, действуют и подлежат применению.
В комментируемом случае возникла ситуация, которая напрямую связана с указанной юридической коллизией.
Общество с ограниченной ответственностью "Балахнинская птицефабрика" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлениями, уточненными в соответствии со статьей 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Министерства имущественных отношений Нижегородской области в предоставлении в собственность земельных участков, а также об обязании вынести решение о приватизации этих земельных участков и направить заявителю проекты договоров купли-продажи.
Решением от 23.06.2004 арбитражный суд в удовлетворении заявленных требований отказал.
Апелляционная и кассационная инстанции решение Арбитражного суда Нижегородской области оставили без изменения.
Из комментируемого Постановления усматривается, что ООО "Балахнинская птицефабрика" по договорам продажи недвижимости от 01.04.2002 приобрело у ОАО "Балахнинская птицефабрика" объекты недвижимости. В соответствии со статьей 552 ГК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (за исключением установленных ЗК РФ случаев). На основании данной нормы к обществу с ограниченной ответственностью вместе с правом собственности на здания и сооружения перешло также и право на соответствующие земельные участки. При этом все земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения (включая угодья).
Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что на основании распоряжений главы администрации Балахнинского района все спорные участки переданы ООО "Балахнинская птицефабрика" в аренду для сельскохозяйственного производства с 4 декабря 2002 года. Тем не менее ООО пожелало получить эти участки в собственность, что, в общем-то, закону не противоречит.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, мотивируя свой отказ отсутствием у ответчика права на рассмотрение такого рода заявок. Однако суд кассационной инстанции занял иную позицию, отказав в удовлетворении иска по иным основаниям. Кассационная инстанция указала, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. А так как решение о приватизации ОАО "Балахнинская птицефабрика" было принято Комитетом по управлению государственным имуществом Нижегородской области, то решение о приватизации земельного участка должно приниматься Министерством имущественных отношений Нижегородской области. То есть именно тем органом, куда общество с ограниченной ответственностью и обратилось.
Отказ же в иске вызван следующими причинами. Было установлено, что в числе участков, о приватизации которых просит заявитель, имеются такие, на которых расположены здания и сооружения, и участки, на которых какие-либо строения или сооружения отсутствуют.
Как уже было отмечено, приватизация участков из числа земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, сооружения, строения, в настоящее время запрещена. Что касается иных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения, то ситуация здесь следующая.
Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Таким образом, право на выкуп арендованных земельных участков (на которых отсутствуют здания, строения или сооружения) у ООО "Балахнинская птицефабрика" может возникнуть лишь через три года после заключения договора аренды. К моменту обращения общества с заявлением о выкупе этот срок еще не истек.
23. Постановление ФАС Волго-Вятского округа
от 04.11.2004 N А29-669/2004-1э
При рассмотрении дела было установлено, что к заявлению о предоставлении в собственность за плату земельного участка не были приложены документы о регистрации юридического лица, права собственности на объекты недвижимости и кадастровая карта (план) земельного участка. На этом основании суд пришел к выводу, что датой подачи заявления (а следовательно, и датой расчета стоимости земельного участка) следует считать дату подачи всего комплекта документов, предусмотренного законом и другими правовыми актами.
Комментарий
Действующее законодательство устанавливает специальный порядок определения цены земельных участков, подлежащих приватизации. Основная особенность этого порядка заключается в том, что цена выкупа зависит, прежде всего, от ставки земельного налога, применяемой при налогообложении соответствующего земельного участка. В свою очередь, ставки земельного налога (которые различны в разных регионах Российской Федерации) не являются величиной постоянной, поскольку в силу исторических причин, начиная с 1992 года, эти ставки практически ежегодно индексируются по отношению к ставкам налога, применявшимся в предшествующем году. На определенном этапе индексация ставок земельного налога осуществлялась постановлениями Правительства РФ. В настоящее время индексация ставок вводится федеральными законами. Поскольку ставки земельного налога постоянно растут, для юридических лиц и предпринимателей, решивших приватизировать земельный участок, далеко не безразлично, какие именно ставки будут применяться при расчете выкупной цены. В связи с этим нередко возникают споры и разногласия по вопросам, связанным с порядком расчета стоимости того или иного земельного участка. Именно о таком споре идет речь в комментируемом Постановлении.
Общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "СОД лтд" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Ухта" об устранении разногласий в договоре от 26.06.2003 N 4 купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены, а также об обязании Комитета заключить договор в редакции покупателя.
Заявленные требования мотивированы тем, что направленный ответчиком проект договора подписан ООО "СОД лтд" с протоколом разногласий, касающихся расчета выкупной цены земельного участка. А отказ Комитета подписать протокол разногласий послужил основанием для обращения ООО "СОД лтд" в арбитражный суд с иском.
Определением Арбитражного суда от 19 апреля 2004 года на основании части 2 статьи 46 АПК РФ в качестве второго ответчика к участию в деле привлечена администрация муниципального образования "Город Ухта".
Решением от 20.05.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 20.07.2004, суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка, определив выкупную цену в размере 223912 рублей 32 копеек (с учетом НДС), исходя из ставки земельного налога, действовавшей в 2003 году. В иске к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Ухта" суд отказал.
Кассационная инстанция подтвердила законность и обоснованность принятых нижестоящими инстанциями судебных актов.
Как видно из комментируемого Постановления, Общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "СОД лтд" является собственником производственной базы, для пользования которой Постановлением главы администрации города Ухты от 04.07.1995 N 489 был выделен земельный участок площадью 1390 квадратных метров. Земельный участок передан обществу в постоянное (бессрочное) пользование. На основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными законами. ООО "СОД лтд" таким правом воспользовалось и обратилось в администрацию муниципального образования "Город Ухта" с заявлением от 17.12.2002 N 45 о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка.
В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Поскольку до настоящего времени разграничение государственной собственности на землю не завершено, установлен специальный порядок определения компетенции соответствующих государственных (муниципальных) органов, имеющих право принимать решения о распоряжении земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности. Так, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, если иное не установлено законодательством. Вместе с тем, согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества", до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих участках объектов недвижимости.
Из комментируемого Постановления не вполне ясно, являлись ли здания и сооружения, расположенные на спорном земельном участке, предметом приватизации, или же они были вновь построены собственником. Предположение о том, что эти здания были приватизированы, возникает в связи с тем, что изначально ответчиком по делу был Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Ухта", то есть муниципальный орган, в компетенцию которого входит решение вопросов приватизации муниципального имущества.
Строго говоря, позиция истца, который изначально с заявлением о приватизации земельного участка обратился в администрацию города Ухты, а иск предъявил к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Ухта", не вполне понятна. Однако, так или иначе, суды всех инстанций исходили из того, что правомочиями на принятие решения о приватизации в рассматриваемом случае обладает непосредственно администрация города Ухты.
Возникшие между истцом и администрацией разногласия по поводу цены выкупа были вызваны следующим.
ООО "СОД лтд" обратилось с заявлением о приватизации земельного участка 17 декабря 2002 года. В момент обращения действовала ставка земельного налога, к которой применялся коэффициент 2 по отношению к ставке налога, действовавшей в предшествующем, 2001 году (этот коэффициент был введен Федеральным законом N 163-ФЗ от 14 декабря 2001 года "Об индексации ставок земельного налога"). Однако с 1 января 2002 года действовали уже иные ставки земельного налога, которые были увеличены в 1,8 раза по отношению к ставкам земельного налога, действовавшим в 2002 году (статья 7 Федерального закона N 110-ФЗ от 24 июля 2002 года "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"). Таким образом, для истца было важно, чтобы при расчетах применялась та ставка налога, которая действовала на момент подачи заявления о приватизации земельного участка.
Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ к заявлению прикладывается кадастровая карта (план) земельного участка, подлежащего приватизации. В отсутствие кадастровой карты заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением об изготовлении дежурной кадастровой карты (плана), которая должна быть изготовлена в месячный срок (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).
Кроме того, согласно пункту 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 576 от 7 августа 2002 года, юридические лица при предоставлении им земельных участков представляют, помимо документов, предусмотренных Земельным кодексом РФ, документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, а также (при нахождении на участке зданий, строений или сооружений) документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них.
То есть в соответствии с действовавшим на дату подачи заявки на приватизацию законодательством истец должен был представить вместе с заявкой (заявлением) достаточно обширный перечень документов, подтверждающих его юридический статус, а также права на здания и сооружения, расположенные на земельном участке.
Однако из комментируемого Постановления усматривается, что истцом к заявлению о приватизации земельного участка кадастровая карта (план) не была приложена. А поскольку, согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также учитывая положения пункта 5 статьи 36 ЗК РФ (требующего прикладывать к заявлению кадастровую карту), суд пришел к выводу, что заявку на приватизацию земельного участка следует считать поступившей с момента представления полного комплекта необходимых документов. Документы о регистрации юридического лица, документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, и кадастровая карта (план) были представлены в орган местного самоуправления только 28.05.2003. Решение о продаже участка было принято администрацией в этот же день. Соответственно, суд пришел к выводу, что должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2003 году (с коэффициентом 1,8 по отношению к ставке налога, действовавшей в 2002 году).
Следует обратить внимание на то, что вывод судебных инстанций о том, что датой подачи заявления о приватизации земельного участка является день подачи всего требуемого законодательством комплекта документов, не следует из тех правовых норм, которые подлежат применению к спорным правоотношениям. Более того, в указанный период действовал правовой акт, согласно которому суд должен был поступить противоположным образом. Речь идет об Указе Президента РФ от 11 мая 1995 года N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации". Согласно пункту 7 данного Указа при определении выкупной цены земельного участка следовало принимать в расчет ставку земельного налога, действовавшую на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.
Данная норма действовала в момент подачи истцом заявки на приватизацию земли, поскольку Указ Президента РФ N 478 был отменен лишь 26 марта 2003 года Указом Президента РФ N 370.
Вывод о том, что пункт 7 Указа Президента РФ N 478 должен признаваться действующим, основан на следующем. Согласно статье 6 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изданные до введения в действие ЗК РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Поскольку Земельным кодексом РФ не установлено, на какую именно дату должна рассчитываться стоимость подлежащих приватизации земельных участков, следует исходить из того, что пункт 7 Указа Президента РФ N 478 не противоречит Земельному кодексу и, следовательно, подлежит применению. Действовавшим в декабре 2002 года законодательством не было также установлено никаких специальных правил, которые позволяли бы сделать вывод о том, что днем подачи заявления о приватизации земли должен считаться день представления в соответствующий государственный (муниципальный) орган последнего из недостающих документов. С учетом данных обстоятельств представляется более обоснованной позиция истца (а не судебных органов), который настаивал на том, что выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться на дату подачи заявки на приватизацию земельного участка и, соответственно, при расчетах должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2002 (а не в 2003) году.
24. Постановление ФАС Волго-Вятского округа
от 03.08.2004 N А11-6889/2003-К1-4/331
Распоряжение председателя Комитета по управлению государственным имуществом Владимирской области судами было признано незаконным, поскольку заявителю было отказано в приватизации земельного участка по основаниям, которые Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами не предусмотрены.
Комментарий
Процедура приватизации земельного участка состоит из нескольких основных этапов: 1) подачи заявления о приватизации земельного участка; 2) принятия уполномоченным государственным (муниципальным) органом решения о передаче земельного участка в собственность заявителю; 3) заключения договора купли-продажи земельного участка, который подписывается заявителем и должностным лицом государственного или муниципального органа, имеющим соответствующие полномочия.
Действия заинтересованных и должностных лиц, а также действия государственных (муниципальных) органов в рамках первых двух этапов регулируются административными (публичными) по своей юридической природе нормами права. Процесс же заключения договора купли-продажи земельного участка осуществляется в рамках частных (гражданских) правоотношений, и, соответственно, эти действия регулируются общими нормами гражданского права и специальными нормами земельного законодательства частноправового характера. Способы защиты нарушенных прав и законных интересов зависят от того, на каком из этапов процедуры приватизации возникли разногласия. Этому вопросу, в частности, посвящен пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором говорится буквально следующее: "В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)". При этом в случае признания действий (бездействия) незаконными суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
Возможен и иной способ защиты нарушенного права - путем предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В этом случае, как пояснил Высший Арбитражный Суд РФ, речь идет о защите нарушенного права гражданско-правовыми средствами, в том числе с использованием процедур, установленных статьей 445 ГК РФ.
Как показывает практика, причины, которые находит тот или иной чиновник для того, чтобы отказать в приватизации земли, бывают самыми неожиданными, притом что процедура приватизации земельных участков регулируется ясными, не допускающими двойного толкования нормами.
В комментируемом случае в приватизации земельного участка было отказано в связи с тем, что представленные в уполномоченный муниципальный орган документы, по мнению соответствующих должностных лиц, не соответствовали закону.
Общество с ограниченной ответственностью "Промсервис" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным распоряжения председателя Комитета по управлению государственным имуществом Владимирской области от 29.08.2003 N 1270 "Об отказе в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Новые Конопляники, д. 18, ООО "Промсервис".
Решением от 06.02.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 29.04.2004, суд признал недействительным оспариваемое распоряжение.
Постановлением кассационной инстанции от 03.08.2004 года судебные акты оставлены в силе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Как установлено судом, ООО "Промсервис" принадлежит на праве собственности здание ЦФЛ, красильное отделение, котельная общей площадью 199,8 квадратного метра, приобретенные на основании договора купли-продажи от 23.04.2002, заключенного с ЗАО "Александровский трикотаж". Права истца на объекты недвижимости подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.06.2002. Из статьи 36 ЗК РФ следует, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Перечень документов, который заявитель должен представить, помимо статьи 36 ЗК РФ определяется Правилами распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 года N 576. Согласно пункту 2 Правил юридические лица при предоставлении им в соответствии с законодательством Российской Федерации земельных участков представляют (помимо документов, предусмотренных Земельным кодексом РФ) документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, а также (в тех случаях, когда предоставляется земельный участок, на котором расположены здания или строения) документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них.
Пункт 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. ООО "Промсервис" обратилось с заявлением именно в тот государственный орган, который ранее принимал решение о приватизации имущества (то есть в Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области). К заявлению истец приложил кадастровую карту (план). Однако Комитет в приватизации земельного участка отказал, мотивировав свой отказ, в том числе, тем, что план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 21.05.2003 N 17/03-278 выполнен с нарушением требований, установленных Правилами оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т О-04-01-01, а перечень представленных документов не соответствует перечню документов, который предусмотрен Методическими рекомендациями по организации работы аппарата Минимущества России и его территориальных органов в целях выполнения Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576.
Однако суд не принял доводы ответчика в этой части, поскольку Методические рекомендации носят рекомендательный характер, в связи с чем несоответствие представленного заявителем перечня документов перечню, указанному в Методических рекомендациях, не может служить основанием для отказа в приватизации земельного участка.
Следует при этом отметить, что само право заявителя на приватизацию земельного участка Комитетом по управлению государственным имуществом не оспаривалось. Таким образом, фактически обществу с ограниченной ответственностью "Промсервис" было отказано в приватизации земельного участка по основаниям, которые Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами не предусмотрены, что установлено решением суда, признавшего отказ в приватизации земельного участка незаконным.
25. Постановление ФАС Дальневосточного округа
от 09.03.2005 N Ф03-А73/05-1/188
Истцу было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на земельный участок, так как было установлено, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий, приватизация которых запрещена.
Комментарий
В комментируемом случае речь идет о возможности передачи в собственность юридического лица участка, входящего в состав земель особо охраняемых территорий. Согласно статье 94 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Из пункта 1 статьи 94 ЗК РФ следует, что земли особо охраняемых территорий полностью или частично изымаются из оборота и для них устанавливается особый правовой режим. Отнесение земель к особо охраняемым территориям осуществляется постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления.
Земельный кодекс РФ определяет, что земли особо охраняемых территорий относятся к государственной собственности либо к муниципальной собственности. Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Так, например, в частной собственности могут находиться земельные участки, относящиеся к природным паркам, государственным природным заказникам (пункты 8, 9 статьи 95 ЗК РФ), санитарным зонам (пункт 3 статьи 96 ЗК РФ) и т. д.
Земельный кодекс (статья 94 ЗК РФ) устанавливает пять основных видов земель особо охраняемых территорий. Однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку согласно пункту 5 статьи 94 ЗК РФ Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды земель особо охраняемых территорий.
Следует отметить, что нормами главы XVII ЗК РФ ("Земли особо охраняемых территорий и объектов") не предусматривается предоставление земель особо охраняемых территорий в частную собственность. Закон допускает лишь сохранение в частной собственности отдельных земельных участков, включенных в состав земель особо охраняемых территорий. Это означает, что приватизация таких земель фактически запрещена.
Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице филиала Дальневосточной железной дороги обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края о признании недействительным отказа в государственной регистрации права на земельный участок, отведенный Малой Дальневосточной железной дороге, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса.
Решением от 22.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 22.11.2004, в удовлетворении требований общества отказано.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции оставил без изменений.
Спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, был отведен в бессрочное пользование для строительства детской железной дороги еще в 1966 году. В 1997 году во исполнение постановления главы администрации Хабаровского края от 2002 года "Об особо охраняемых природных территориях Хабаровского края" было издано Постановление мэра г. Хабаровска "Об утверждении границ и режима особо охраняемых природных территорий местного значения и о передаче их землепользователям под охрану и использование по назначению", из приложения N 1 которого следует, что железнодорожный парк возле детской железной дороги входит в список особо охраняемых природных территорий местного значения.
Из комментируемого Постановления видно, что в процессе реорганизации Российских железных дорог спорный земельный участок был внесен в качестве вклада в уставный капитал вновь образуемого хозяйственного общества (ОАО "РЖД"). Однако в государственной регистрации права собственности ОАО "РЖД" на спорный земельный участок было отказано.
Суд установил, что спорный земельный участок был отведен правопредшественнику истца в постоянное (бессрочное) пользование. В соответствии с ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Соответственно, истец посчитал нужным приобрести земельный участок в собственность, однако сделать это ему не удалось, поскольку еще до обращения истца с соответствующим заявлением земельный участок, на который он претендовал, был отнесен к землям особо охраняемых территорий, приватизация которых, как уже было указано, законом не допускается.
Необходимо обратить внимание еще на одно обстоятельство. Как установил суд, участок был предоставлен железной дороге на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Из постановления следует, что железная дорога внесла этот участок в уставный капитал хозяйственного общества, то есть в нарушение прямого запрета распорядилась этим участком. При таких обстоятельствах (даже безотносительно к тому, имело ли ОАО "РЖД" в принципе право приватизировать данный участок), в регистрации права собственности на него должно быть отказано, поскольку в силу пункта 1 статьи 20 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган отказывает в регистрации права, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
26. Постановление ФАС Дальневосточного округа
от 30.12.2004 N Ф03-А04/04-1/3878
Территориальное управление Министерства имущественных отношений, сделав правильный вывод о том, что земли связи не подлежат приватизации, ошибочно отнесло спорный участок к данной категории земель, в связи с чем требование акционерного общества о признании незаконным отказа в приватизации спорного земельного участка было удовлетворено.
Комментарий
В соответствии с земельным законодательством земли разделяются на отдельные категории, отличающиеся друг от друга своим правовым статусом. Особенности правового статуса той или иной категории земель выражаются в основном в системе различных ограничений и запретов, установленных законом, а также в закреплении особого порядка пользования земельными участками, обусловленного целевым назначением соответствующей категории земель. С учетом общественной значимости земли той или иной категории могут ограничиваться в обороте либо полностью изыматься из гражданского оборота. Закон может также закреплять исключительное право собственности Российской Федерации на отдельные категории и виды земель (такими, например, являются земли, занятые объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности и т. п.). Запреты и ограничения, установленные для отдельных категорий земель, напрямую влияют и на возможность приватизации земельных участков, относящихся к этим категориям.
В комментируемом случае открытое акционерное общество "Дальсвязь", относящееся к предприятиям связи, обратилось с заявлением о приватизации земельного участка площадью 4320 кв. м, находящегося в городе Благовещенске, на котором расположены здания и сооружения, принадлежащие ОАО "Дальсвязь" на праве собственности. Эти здания и сооружения получены акционерным обществом в процессе приватизации.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными законами.
Однако Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Амурской области вынесло решение от 4 июня 2004 года об отказе в приватизации земельного участка. Основанием для отказа послужило то, что, по мнению государственного органа, спорный участок относится к землям специального назначения (землям связи) и по этой причине приватизации не подлежит.
ОАО "Дальсвязь" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании решения Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Амурской области об отказе в приватизации земельного участка недействительным. Заявление было удовлетворено - решение ТУ Минимущества РФ по Амурской области от 04.06.2004 судом признано недействительным. Суд, кроме того, обязал Территориальное управление принять решение о приватизации спорного земельного участка.
Кассационная инстанция подтвердила решение суда первой инстанции.
Земли связи, к которым, по мнению Территориального управления, относится спорный участок, являются землями специального назначения, для которых установлен особый правовой режим.
Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением тех участков, которые в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности. В соответствии с подпунктом 8 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, предоставленные для нужд связи, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте. В то же время пункт 2 статьи 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ и федеральными законами.
Из статьи 10 Федерального закона N 126-ФЗ от 7 июля 2003 года "О связи" следует, что земельные участки, предоставляемые для нужд связи, могут находиться в постоянном (бессрочном) или безвозмездном срочном пользовании, сдаваться в аренду либо передаваться на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для строительства и эксплуатации сооружений связи. Таким образом, передача в частную собственность земельных участков, предоставленных для нужд связи, законом не предусмотрена. Собственно, именно в этом и заключается основное ограничение оборота данной категории земель. Это значит, что земли, предоставленные для нужд связи, приватизированы быть не могут.
Вместе с тем данные ограничения в отношении конкретного земельного участка действуют только в том случае, если участок отнесен к землям связи в установленном порядке и данное обстоятельство отражено в документах кадастрового учета.
Можно предположить, что Территориальное управление пришло к выводу, что участок не может быть приватизирован, прежде всего, потому, что он в свое время был предоставлен организации, оказывающей услуги связи. Однако данное обстоятельство само по себе еще не говорит о том, что все предоставленные ОАО "Дальсвязь" земли относятся к землям связи. Более того, судом было установлено, что спорный земельный участок непосредственно не служит для организации связи, а расположенные на нем объекты не отвечают признакам соответствующих инфраструктур для обеспечения связи.
Поэтому для принятия законного и обоснованного решения суду необходимо было выяснить, к какой именно категории земель относится спорный участок. Судя по всему, в кадастровом плане сведения о том, что спорный участок относится к землям связи, отсутствовали. Более того, согласно пункту 1 статьи 87 Земельного кодекса РФ к землям специального назначения (в том числе - к землям связи) относятся только те земельные участки, которые расположены за пределами поселений. Поскольку же спорный участок находится в пределах населенного пункта (в городе Благовещенске), он не может быть отнесен к землям связи в принципе.
Таким образом, Территориальное управление, сделав правильный вывод о том, что земли связи не подлежат приватизации, ошибочно отнесло к данной категории земель спорный участок, в связи с чем отказ в приватизации этого участка и был признан судом незаконным.
27. Постановление ФАС Дальневосточного округа
от 14.12.2004 N Ф03-А04/04-1/3172
Суд установил, что муниципальный орган, заключивший договор купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на нем здания, не имел права совершать данную сделку, и признал договор купли-продажи земельного участка, заключенный в процессе его приватизации, недействительным. К такому выводу суд пришел на том основании, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельного участка принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости, а местная администрация таким органом не является.
Комментарий
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку одним из важных этапов приватизации земли является заключение договора купли-продажи соответствующего земельного участка, постольку на такие договоры, как и на любые иные гражданско-правовые сделки, распространяются нормы о недействительности сделок. Поэтому нарушения закона, допущенные при заключении договоров купли-продажи земельных участков в процессе приватизации, влекут недействительность таких договоров.
Комитет администрации области по управлению государственным имуществом Амурской области обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю С., Отделу имущественных прав администрации г. Белогорска о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи от 10.01.2003 N 36.
Определением от 15.09.2003 произведена замена истца - на Департамент администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области и одного из ответчиков - на Комитет имущественных отношений администрации г. Белогорска.
Истец уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи земельного участка недействительным.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 25.06.2004 исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи земельного участка от 10.01.2003 N 36 признан недействительным.
В апелляционном порядке решение от 25.06.2004 не проверялось.
Постановлением суда кассационной инстанции решение арбитражного суда было оставлено в силе.
В соответствии со статьей 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Как видно из комментируемого Постановления, на основании постановления главы администрации между Отделом имущественных прав администрации г. Белогорска (продавец) и предпринимателем С. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.01.2003 N 36 земельного участка, входящего в состав земель поселений.
Вместе с тем было установлено, что предприниматель С. приобрел объект недвижимого имущества, который расположен на спорном земельном участке, у ОАО "Белогорскагропромснаб". При этом недвижимость, впоследствии проданная предпринимателю С., была получена акционерным обществом при приватизации малого государственного предприятия по материально-техническому снабжению "Белогорскагропромснаб". Объект недвижимости (нежилое здание, цех сборки сельхозмашин) предприниматель С. приобрел у акционерного общества по договору купли-продажи от 30 января 2001 года N 36.
Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Судя по всему, в момент заключения договора купли-продажи ОАО "Белогорскагропромснаб" не являлось собственником земельного участка, на котором располагалось здание, ставшее предметом этой сделки.
Вместе с тем С. стал собственником здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем (судя по всему) муниципальному образованию, до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" он был обязан до 1 января 2006 года приобрести земельный участок, на котором расположено здание, в собственность либо заключить договор аренды этого участка.
Согласно пункту 10 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Именно исходя из данной нормы администрация города Белогорска и приняла решение о приватизации спорного земельного участка. Однако при принятии данного решения администрация не приняла во внимание, что на данном участке находится объект недвижимости, который перешел в частную собственность в результате приватизации, хотя данное обстоятельство имело решающее значение для определения компетентного органа, уполномоченного принимать решение о приватизации земли в рассматриваемом случае. Так, пунктом 14 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Следовательно, решение о приватизации спорного земельного участка администрация города Белогорска принимать не имела права, поскольку решение о приватизации недвижимости, расположенной на данном участке, принимал иной орган (Комитет по управлению государственным имуществом). Таким образом, суд выяснил, что спорным земельным участком распорядилось неуполномоченное лицо. Это значит, что спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой.
Вместе с тем признание договора купли-продажи земельного участка недействительным не лишает предпринимателя С. права на приватизацию спорного участка. Для этого ему необходимо лишь обратиться в уполномоченный государственный орган, который принимал решение о приватизации.
28. Постановление ФАС Московского округа
от 08.12.2004, 01.12.2004 N КГ-А40/11208-04
Судом было отказано в удовлетворении исковых требований о выделении земельной доли, так как суд установил, что свою земельную долю истица внесла в качества вклада в уставный капитал акционерного общества, которое и стало ее собственником, а в соответствии с действующим в настоящее время акционерным и земельным законодательством акционеры не наделены правом требовать выделения им в натуре имущества акционерного общества.
Комментарий
Гражданка У. обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО имени Л. М. Доватора о признании незаконным отказа ответчика в выделении земельного участка и обязании выдать протокол общего собрания о месте расположения земельного участка.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2004 г. в удовлетворении иска было отказано.
Постановлением арбитражного апелляционного суда от 03.09.2004 решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты нижестоящих инстанций в силе.
29 декабря 1991 года в целях реорганизации колхозов и совхозов и приведения их статуса в соответствие с действовавшим на тот момент законодательством было издано Постановление Правительства РФ N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", согласно которому все члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию, были наделены правом на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. Таким правом обладала и гражданка У. в комментируемом случае. Также в соответствии с Постановлением N 86 владелец пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем форму использования своего пая. Одной из форм распоряжения земельным паем была передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество. Именно таким способом, как было установлено судом, истица распорядилась своим земельным паем.
Постановлением Правительства РФ от 06.03.1992 N 138 "О ходе и развитии аграрной реформы РФ" (пункт 6) было установлено, что в случае принятия собраниями трудовых коллективов сельскохозяйственных предприятий решений о сохранении прежней формы хозяйствования осуществляется перерегистрация колхозов и совхозов с закреплением за ними земли в соответствии с действующим законодательством. При этом согласно Постановлению N 138 должно было обеспечиваться безоговорочное право выхода со своим земельным и имущественным паем любого члена колхоза (работника совхоза), кооператива, товарищества, акционерного общества, ассоциации и других предпринимательских структур из их состава для создания крестьянского (фермерского) хозяйства без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия (организации). То есть Постановление Правительства РФ N 138 предусматривало определенные юридические основания для предъявления требований о выделе земельного пая в натуре бывшими колхозниками и работниками совхозов при определенных условиях. Следует, однако, отметить, что данная общая норма никакого развития не получила, а с момента вступления в силу Федерального закона N 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах" данное Постановление применительно к акционерным обществам, созданным в процессе приватизации колхозов и совхозов, в части права акционеров на выход из общества и получения земельного пая в натуре вообще перестало действовать.
Это объясняется следующим. Согласно пункту 4 статьи 1 ФЗ "Об акционерных обществах" (в первоначальной редакции этого Закона) особенности создания и правового положения акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, должны были определяться федеральными законами. То есть именно специальный федеральный закон должен был предусмотреть право бывших колхозников и рабочих совхозов на выход из созданных на базе колхозов и совхозов акционерных обществ. Однако соответствующие федеральные законы приняты не были. Это значит, что правовой статус акционеров в акционерных обществах, образованных на базе бывших колхозов и совхозов, ничем не отличается от правового статуса акционеров любых иных обществ. К тому же Постановление Правительства РФ N 138 утратило силу с 27 января 2003 года на основании Постановления Правительства РФ от 20.12.2002 N 912.
В настоящее время отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются новыми законодательными актами, в том числе Земельным кодексом РФ, Федеральным законом N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другими. Глава III ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предполагает возможность выдела в натуре земельного пая для организации фермерского хозяйства. Однако положения этой главы распространяются лишь на те случаи, когда имеет место долевая собственность на землю. В рассматриваемом же случае, как можно понять из комментируемого Постановления, таковая отсутствует. Дело здесь в следующем.
Как уже было отмечено, еще в 1992 году истица распорядилась своим земельным паем и внесла его в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества закрытого типа (ныне - ЗАО имени Л. М. Доватора). В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона "Об акционерных обществах" общество является собственником имущества, в том числе внесенного в счет оплаты за акции. Как уже было указано, правовой статус акционеров акционерных обществ, созданных на базе совхозов и колхозов, ничем не отличается от правового статуса акционеров иных обществ. Это значит, что права и обязанности истицы, вытекающие из ее участия в акционерном обществе, должны определяться общими нормами Федерального закона "Об акционерных обществах". Из статей 31 и 32 ФЗ "Об акционерных обществах" следует, что акционеры никакими вещными правами на имущество общества не обладают. Единственное исключение - это ликвидация акционерного общества, когда после расчетов со всеми кредиторами акционер получает право на получение части оставшегося имущества общества пропорционально количеству принадлежащих акционеру акций. Как уже отмечалось, каких-либо специальных законодательных актов, которые предоставляли бы акционерам право требовать выделения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих акционерному обществу, в настоящее время также не имеется. Таким образом, передав свою земельную долю в уставный капитал акционерного общества, истица утратила на нее право (так как доля перешла в собственность акционерного общества) и лишилась возможности требовать ее обратно. В связи с этим в иске было отказано.
29. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 01.02.2005 N Ф08-6614/2004
Суд отказал в удовлетворении исковых требований на основании того, что спорный земельный участок относится к землям общественного пользования и по этой причине спорный земельный участок не может быть приватизирован.
Комментарий
ООО "Реал" обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском о признании незаконным отказа администрации г. Кизилюрта предоставить обществу на праве собственности земельный участок площадью 2200 кв. м, расположенный в г. Кизилюрт, площадь Героев (привокзальная площадь).
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал. Суд апелляционной инстанции своим решением отменил Постановление суда первой инстанции. Кассационная инстанция, в свою очередь, отменила решение суда апелляционной инстанции и оставила решение суда первой инстанции в силе.
При рассмотрении дела судом установлено следующее.
29 августа 1995 года Кизилюртовское отделение Фонда имущества и арендный коллектив частного предприятия "Реал" (правопредшественник ООО "Реал") заключили договор купли-продажи здания автостанции, расположенного в г. Кизилюрте, площадь Героев.
На основании распоряжения главы администрации г. Кизилюрта от 14.06.1996 N 239-р земельный участок площадью 77 кв. м под зданием городской автостанции закреплен за частным предприятием "Реал". В соответствии с распоряжением от 14.06.1996 N 239-р земельный участок площадью 2750 кв. м закреплен за частным предприятием "Реал" в целях обеспечения размещения пассажирского автотранспорта на период посадки пассажиров. ЧП "Реал" выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадь 2200 кв. м.
21 августа 2000 года за ООО "Реал" зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 2200 кв. м по адресу: г. Кизилюрт, площадь Героев. Во исполнение распоряжения главы администрации г. Кизилюрта от 08.04.2002 N 216-р земельный участок, занимаемый зданием автопавильона, площадью 57 кв. м передан ООО "Реал" на праве аренды.
Суд установил, что заявка на приобретение в собственность земельных участков, в том числе земельного участка, прилегающего к автостанции, площадью 2750 кв. м была подана ООО "Реал" в администрацию г. Кизилюрта 23 октября 2003 г.
В письме от 25.12.2003 Кизилюртовский городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству сообщил о возможности предоставить земельный участок площадью 57,5 кв. м на праве собственности, а земельный участок площадью 2142,5 кв. м - на праве аренды. Здесь следует отметить, что, во-первых, Комитет дал согласие на приватизацию земельного участка, не подлежащего приватизации, а во-вторых, была сокращена площадь арендуемой земли.
При повторном обращении общества в администрацию для разрешения вопроса о предоставлении земельных участков администрация г. Кизилюрта отказала в передаче в собственность земельного участка, занимаемого автостанцией на привокзальной площади, мотивируя свой отказ тем, что указанный участок относится к землям, ограниченным в обороте, в связи с чем не может быть предоставлен в частную собственность.
При рассмотрении дела судом было установлено, что привокзальная площадь, на приватизацию которой претендует истец, относится к землям поселений. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участи, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к общественно-деловым территориальным зонам. В свою очередь, в соответствии с п. 6 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам. Судом указано, кроме того, что п. 12 вышеуказанной статьи 85 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Аналогичная норма содержится и в Федеральном законе от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 8 статьи 28 этого Федерального закона отчуждению в собственность граждан и юридических лиц не подлежат земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Суд первой инстанции установил, что 14.02.2002 спорному земельному участку придан статус привокзальной площади с наименованием "Площадь Героев", на которой расположен железнодорожный вокзал и размещены объекты предпринимательской деятельности (магазины, кафе, предприятия службы быта). Для обеспечения их хозяйственной деятельности имеется только один въезд для автотранспорта через территорию спорного земельного участка.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок отнесен к земельным участкам общего пользования и его приватизация не может быть осуществлена.
В комментируемом деле есть одна процессуальная тонкость, на которую не обратили внимания ни истец, ни арбитражный суд.
Дело в том, что исковые требования сформулированы как требования о признании незаконным отказа местной администрации в приватизации земельного участка. Как можно понять из комментируемого Постановления, арбитражные суды рассмотрели данное требование по правилам искового производства. Однако в данном случае дело должно было рассматриваться по правилам, предусмотренным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Об этом, в частности, говорится и в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года. Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Тем не менее допущенное процессуальное нарушение не повлияло на законность и обоснованность выводов арбитражного суда.
30. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 27.01.2005 N Ф08-6357/2004
Суд отказал собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в иске о понуждении к заключению договора купли-продажи, поскольку предложенная истцом цена выкупа земельного участка не соответствует закону. При этом право истца на приватизацию арендованного участка (за исключением той его части, которая не подлежит приватизации в силу закона) судом под сомнение поставлено не было.
Комментарий
Участники гражданских правоотношений вправе самостоятельно выбирать способы защиты своих прав и законных интересов. При этом, однако, выбор способа защиты нарушенного права должен быть обоснованным и соответствовать конкретной правовой ситуации.
Комментируемое дело является характерным примером того, как неверная оценка ситуации стала причиной неудачи при обращении за защитой нарушенного права в суд.
В связи с отказом администрации города Краснодара в приватизации земельного участка ООО "Теплосервис-2000" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Краснодара об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5344 кв. м, расположенного в Западном административном округе г. Краснодара, на условиях, предложенных истцом, по цене 797646 рублей (с учетом уточнения иска), которым истец владеет на праве аренды.
Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены на том основании, что истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу чего имеет преимущественное право на его приватизацию; выкупная цена земли правильно определена обществом с учетом требований статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", бюджетные коэффициенты, применяемые в целях налогообложения, не могут учитываться при расчете выкупной стоимости земли.
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований на основании того, что предложенная истцом цена не соответствует требованиям законодательства, так как выкупная стоимость определена без учета поправочного коэффициента, предусмотренного пунктом 3 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
При рассмотрении дела было установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" было реорганизовано путем присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Теплосервис-2000" решением от 25 июля 2003 года. В этот же день активы и пассивы реорганизуемого общества были переданы на основании акта приема-передачи на баланс ООО "Теплосервис-2000". В перечень передаваемого имущества был включен также не завершенный строительством объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке. 3 декабря 2003 года указанный объект недвижимости был зарегистрирован учреждением юстиции, и у ООО "Теплосервис-2000" возникло на него право собственности.
Как уже отмечено, общество, владея участком земли под указанным зданием на праве аренды, подало заявку на приобретение занимаемого участка в собственность, однако в предоставлении земельного участка в собственность было отказано.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков стоимость таких земельных участков определяется исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Решением городской Думы г. Краснодара от 25.04.2003 N 34 утверждены ставки земельного налога по экономико-планировочным оценочным зонам территории муниципального образования г. Краснодара. В приложении N 2 к этому решению указаны ставки земельного налога за 1 кв. м площади. Для экономико-планировочной оценочной зоны 1-5, к которой относится спорный земельный участок, в 2003 году применялась ставка земельного налога в размере 15,81 рубля за 1 кв. м.
Суд ссылается в своем Постановлении на статью 7 Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", которыми установлено, что действующие в 2002 году ставки земельного налога применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8. По смыслу данной нормы в 2003 году повышена ставка местного земельного налога в централизованном порядке на соответствующий коэффициент и его применение обязательно для всех землепользователей. Следовательно, при определении цены выкупа спорного земельного участка необходимо было применять коэффициент 1,8 к ставке земельного налога в размере 15 рублей 81 копейки.
Непосредственной причиной отказа в иске послужило то, что суд не мог удовлетворить заявленное истцом требование постольку, поскольку договор купли-продажи земельного участка не может быть заключен на предложенных истцом условиях (предложенная истцом цена выкупа земельного участка не соответствует закону). Таким образом, весьма жестко сформулированные исковые требования и предопределили отказ в иске, поскольку суд не мог принять решение о понуждении администрации города к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, не соответствующих закону.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка (в процессе приватизации) суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ лицо, имеющее право требовать заключения договора (в нашем случае - это ООО "Теплосервис-2000") направляет стороне, для которой заключение договора обязательно (в комментируемом деле - это администрация города Краснодара), оферту с приложением проекта договора. Поскольку порядок заключения договора при приватизации земельных участков регулируется специальными нормами, то вместо проекта договора в данном случае должно направляться заявление с приложением необходимых документов (статья 36 ЗК РФ, пункт 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 576 от 7 августа 2002 года). И в случае неполучения в установленный двухнедельный срок ответа или получения отказа заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Поскольку в силу специальных норм, регулирующих процедуру выкупа земельных участков в процессе приватизации, заявитель не обязан направлять обязанному лицу проект договора, то и при подаче иска истец вправе сформулировать требования о понуждении уполномоченного государственного органа к заключению договора в самом общем виде. В таком случае уже суд с учетом всех обстоятельств (в том числе и с учетом требований закона в части цены выкупа) обязывает (при наличии к тому оснований) государственный орган заключить договор на определенных судом условиях. Если бы в комментируемом случае требования были сформулированы именно таким образом, у суда не было бы причин для отказа в иске по тем основаниям, на которые указал суд (несоответствие предложенной истцом цены выкупа земельного участка требованиям закона).
Следует отметить, что отказ в иске не лишает истца возможности повторно обратиться с заявлением о выкупе земельного участка и в случае повторного отказа со стороны администрации требовать выкупа земли в судебном порядке. Однако при этом истцу необходимо будет учесть те обстоятельства, на которые обратил внимание суд (но которые не обозначены судом в качестве основания для отказа в иске), а именно: суд установил, что предоставленный в аренду ООО "Теплосервис-2000" земельный участок площадью 5344 кв. м включает в себя участки в 756 кв. м (охранная зона инженерных коммуникаций) и 153 кв. м (территория общего пользования, находящаяся за красной линией застройки). Эти земельные участки в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации, поэтому должны быть исключены из общей площади спорного участка, а их стоимость - из общей выкупной стоимости участка.
31. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 23.12.2004 N Ф08-6209/2004
При рассмотрении иска о признании недействительным отказа в государственной регистрации права на земельный участок суд установил, что на спорном участке расположены самовольные постройки, право собственности на которые не было надлежащим образом оформлено. При таких обстоятельствах суд в иске отказал, поскольку отсутствуют доказательства того, что на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, принадлежащие акционерному обществу на праве собственности.
Комментарий
ОАО "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировать за акционерным обществом право собственности на полученный в процессе приватизации земельный участок и обязании учреждения юстиции произвести государственную регистрацию права собственности на данный участок.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к делу привлечены Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края и администрация г. Краснодара.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано. Судебные инстанции признали, что спорный земельный участок не мог быть передан в собственность акционерному обществу, поскольку на момент приватизации ФГУП "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" договор аренды этого участка прекратил свое действие.
Открытое акционерное общество "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" создано в процессе приватизации ФГУП "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 16.08.2002 N 2712-р и распоряжением Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11.06.2003 N 455. Указанными актами в состав подлежащего приватизации имущества включен спорный земельный участок, который использовался унитарным предприятием для эксплуатации складских помещений на основании постановления мэрии г. Краснодара от 02.12.1999 N 2118 и договора временного пользования от 14.01.2000 N 01. Во исполнение названных распоряжений между акционерным обществом и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края составлен передаточный акт от 11.06.2003.
Судом установлено, что ОАО "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" обратилось в Краснодарское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявкой о регистрации права собственности на спорный земельный участок. Учреждение юстиции отказало обществу, мотивируя свое решение тем, что спорный земельный участок не мог быть включен в передаточный акт от 11.06.2003, поскольку срок договора временного пользования от 14.01.2000 N 01 истек 02.12.2002.
Истец в кассационной жалобе ссылается на статью 621 ГК РФ, а именно на ту часть, в которой говорится, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Стоит отметить, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Насколько позволяет судить комментируемое Постановление, суду не были представлены доказательства того, что арендодатель возражает против возобновления договора аренды.
Суд кассационной инстанции обращает внимание не на истечение срока договора аренды и возможность его продления, а на тот факт, что поскольку осуществлялась приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия, то, согласно ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация этого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве аренды, а также занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущества унитарного предприятия. Однако при этом суд отметил, что право на приватизацию земельных участков, занятых объектами недвижимости, не распространяется на самовольные постройки.
Как было установлено судом, истцом на спорном земельном участке было возведено два здания, право собственности на которые в установленном порядке не было зарегистрировано. Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Указанные здания были построены унитарным предприятием "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке и без получения необходимых разрешений. Таким образом, перед тем как приватизировать спорный земельный участок, необходимо было оформить право федеральной собственности на возведенные строения, а также право хозяйственного ведения ФГУП на эти же строения. А после этого следовало надлежащим образом оформить права на участок, на котором эти строения расположены. И лишь после этого следовало проводить приватизацию ФГУП.
Однако этого сделано не было, в связи с чем возникли проблемы, ставшие предметом судебного разбирательства: поскольку соответствующие права на строения оформлены в установленном порядке не были, орган, принявший решение о приватизации ФГУП, был не вправе принимать решение о приватизации этих объектов и о внесении их в уставный капитал учрежденного в процессе реорганизации ФГУП акционерного общества. Следовательно, никаких прав у ОАО "Краснодарский краевой коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" на самовольно возведенные постройки не возникло, как не возникло у акционерного общества и никаких прав на спорный участок.
Вполне вероятно, что возможность оформить все надлежащим образом была, поскольку согласно п. 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Из комментируемого Постановления видно, что Постановлением мэрии г. Краснодара от 02.12.1999 N 2118 спорный участок был предоставлен ФГУП с учетом данного обстоятельства (в этом постановлении указывается, что на спорном земельном участке возведены самовольные постройки).
32. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 17.12.2004 N Ф08-5946/2004
Суд отказал в удовлетворении иска об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью, которому принадлежат на праве собственности здания и сооружения, расположенные на спорном участке. Отказ в удовлетворении иска был обусловлен тем, что суд установил, что спорный участок земли не может быть приватизирован, так как генеральным планом развития муниципального образования предусмотрено его использование в государственных и общественных интересах.
Комментарий
ООО "Оптстройтовар" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском (уточненные требования) к администрации г. Краснодара о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного под принадлежащими ему на праве собственности нежилыми строениями - административным зданием и складом - на условиях представленного обществом проекта договора от 01.12.2003.
Арбитражный суд своим решением, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказал.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что товарищество с ограниченной ответственностью "Оптстройтовар" (правопредшественник истца) 07.07.1993 приобрело у фонда имущества г. Краснодара оптовую базу по реализации лесных и строительных материалов. В состав выкупаемой оптовой базы вошли в числе прочего имущества административное здание и склад, расположенные на спорном земельном участке. Впоследствии ООО "Оптстройтовар" зарегистрировало право собственности на административное здание и склад. Право собственности общества на указанные нежилые строения подтверждается соответствующими документами.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. Постановлением главы администрации г. Краснодара от 25.09.1995 N 1222 обществу с ограниченной ответственностью "Оптстройтовар" из земель городской застройки предоставлен в аренду земельный участок площадью 612 кв. м, расположенный под административным зданием и складом. Во исполнение данного постановления главы администрации г. Краснодара с ООО "Оптстройтовар" заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 16.10.1995 N 987.
Реализуя свои права, закрепленные статьей 36 ЗК РФ, которая предоставляет собственникам недвижимости возможность выбирать правовой режим землепользования, истец обратился 1 декабря 2003 г. в администрацию г. Краснодара с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность.
Пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ предусмотрена возможность отказа в предоставлении в собственность земельных участков юридическим лицам в случаях, если: 1) земельные участки изъяты из оборота; 2) федеральным законом установлен запрет на приватизацию земельных участков; 3) земельные участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, пунктом 8 статьи 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также устанавливается перечень земель, не подлежащих приватизации. Приведенный перечень оснований для отказа в приватизации земельных участков, перечисленных в указанных нормах, является исчерпывающим и других оснований для отказа быть не может.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара в письме от 25.12.2003 N 13947.49 отказал в выкупе земельного участка, мотивируя отказ тем, что необходимо дооформить исходно-разрешительную документацию на выкуп участка, изготовить кадастровую карту (план) земельного участка и произвести в установленном порядке расчет выкупной цены участка.
Суд пришел к выводу, что отказ Департамента в приватизации спорного земельного участка именно по тем основаниям, на которые указывает Департамент муниципальной собственности, не основан на законе. Позиция суда основывается на следующих нормах закона. Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ граждане или юридические лица обращаются в органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставлять земельные участки, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Кроме того, пункт 7 этой же статьи предусматривает, что в ситуации, когда отсутствует карта, орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление дежурной кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. В силу пункта 8 статьи 36 Кодекса на основании проекта границ земельного участка за счет покупателя устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка. В рассматриваемом деле у истца сложилась ситуация, аналогичная описанной пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ, - не были надлежащим образом оформлены разрешительные документы на выкуп участка и не было кадастровой карты. При этом Департамент муниципальной собственности отказал истцу в оформлении права собственности на землю, указывая на недостатки в документах, хотя именно Департамент должен был в рассматриваемом случае обеспечить изготовление необходимых документов при условии оплаты истцом данных работ.
Не посчитал суд законным и довод администрации г. Краснодара о том, что право выбора оснований приобретения земельного участка, на котором находятся строения, принадлежащие гражданину или юридическому лицу, принадлежит не гражданину или юридическому лицу, а органу государственной власти или органу местного самоуправления как собственнику земельного участка. Мнение администрации о том, что именно она вправе определять, передавать ли земельный участок в собственность или в аренду, противоречит пункту 1 статьи 36 ЗК РФ. Закрепленная данным пунктом норма прямо указывает, что именно граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, а не государственные и муниципальные органы решают, приватизировать ли соответствующий земельный участок или взять его в аренду. Аналогичное по смыслу положение закреплено также пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Таким образом, казалось, что все права на приватизацию спорного земельного участка у ООО "Оптстройтовар" есть: общество владеет спорным земельным участком на праве аренды (причем договор аренды заключен до введения в действие нового Земельного кодекса РФ), имеет зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на здания, расположенные на спорном участке. Однако при рассмотрении иска выяснилось, что все же препятствие для передачи в частную собственность спорного участка имеется. Речь идет об основаниях, указанных в Земельном кодексе РФ и в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества". В Земельном кодексе это ограничение указано в пункте 4 статьи 28, а в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" - в пункте 8 статьи 28. В частности, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в собственность граждан и юридических лиц не подлежат земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Судом установлено, что решением городской Думы г. Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 2 утвержден генеральный план г. Краснодара. Согласно представленной из него выписке земельный участок, на котором расположены принадлежащие ООО "Оптстройтовар" административное здание и склад, находится в зоне строительства многоквартирного жилого фонда. Планировочным решением предусматривается создание в данной зоне трех жилых микрорайонов с организацией досугово-спортивного, культурно-театрального, оздоровительного и торгово-бытового центров, зеленых зон, резервирование территорий для размещения школ, создание транспортных развязок и новых коммуникаций транспорта (протокол градостроительного совета г. Краснодара от 04.11.2003). Аналогичное предназначение земельного участка было предусмотрено генеральным планом 1974 года и Концепцией долгосрочного развития генерального плана г. Краснодара на период до 2025 года. Таким образом, испрашиваемый земельный участок входит в состав земель, предусмотренных генеральным планом развития г. Краснодара для улучшения и обеспечения благоприятных условий проживания населения, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, т. е. для использования в общественных интересах. И довод истца в кассационной жалобе о том, что застройка квартала, в пределах которого расположен спорный земельный участок, в течение ближайших пяти лет не планируется, при таких обстоятельствах во внимание принят быть не может.
Названные положения Земельного кодекса и Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ и стали основанием для отказа истцу в иске при рассмотрении комментируемого дела.
33. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 16.09.2004 N Ф08-2940/2004
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования на основании того, что собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет исключительное право на приватизацию этого участка. Поскольку Департамент муниципальной собственности не направил в установленный законом срок проект договора купли-продажи земельного участка, суд принял решение обязать Департамент заключить с ООО договор купли-продажи земельного участка.
Комментарий
ООО "Производственно-коммерческое предприятие фирменного стиля "Общепитсервис" (ООО "Общепитсервис") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара (Департамент) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных ООО "Общепитсервис" в проекте договора, приложенного к письму в адрес ответчика от 09.06.2003 N 27 (уточненные требования). Исковые требования обоснованы тем, что истец является собственником недвижимого имущества, приобретенного в порядке приватизации, и имеет исключительное право на приватизацию находящегося под ним земельного участка.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Решение арбитражного суда мотивировано тем, что в силу положений статей 28, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на нем объекта недвижимости для исполнительных органов муниципальных образований является обязательным. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Однако Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что по смыслу статей 28, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (в рассматриваемом случае - муниципальное образование) земельного участка вправе самостоятельно распоряжаться им, по своему выбору предоставляя его в аренду либо в собственность лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, находящегося на земельном участке. Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции отменила полностью, а решение Арбитражного суда Краснодарского края изменила в части условия договора купли-продажи о цене выкупа, определив стоимость земельного участка в размере 772379,23 рубля. В остальной части решение оставлено без изменения.
Судом установлено, что 4 июня 1992 года производственно-коммерческое предприятие фирменного стиля "Общепитсервис" (правопредшественник ТОО ПКП "Общепитсервис") заключило с Фондом имущества г. Краснодара (правопредшественник Департамента) договор купли-продажи, по которому приобрело в собственность здание, находящееся на спорном участке. Для эксплуатации указанного здания между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 22.02.2003.
Реализуя свое право, установленное статьей 36 Земельного кодекса РФ, 11 марта 2003 года истец подал заявку на выкуп арендуемого земельного участка. Письмом от 8 апреля 2003 года Департамент отказал ООО "Общепитсервис" в принятии решения о продаже земельного участка, указав на необходимость предварительного изготовления институтом "Горкадастрпроект" землеустроительного дела и последующего предоставления полного пакета документов для рассмотрения вопроса о приобретении в собственность земельного участка.
10 июня 2003 года ООО "Общепитсервис" направило в адрес Департамента проект договора купли-продажи земельного участка. Указанный договор ответчиком не подписан.
В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 ЗК РФ для приобретения права на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка (в собственность или, по выбору заявителя, - в аренду), готовит проект договора купли-продажи или аренды земли и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.
Судя по содержанию комментируемого Постановления, истец не представил основные документы на спорный участок, которые включают в себя кадастровый план. Таким образом, Департамент при отказе в первой заявке истца обоснованно указал на необходимость оформления документации на земельный участок. В соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае отсутствия кадастровой карты (плана) заявитель должен обратиться в соответствующие органы с заявлением об изготовлении кадастровой карты земельного участка и утверждении проекта его границ, что истец, судя по всему, и сделал. Однако при повторном обращении с заявлением о выкупе спорного земельного участка не получил ответа от Департамента.
Истец, в частности, потребовал обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных им в проекте договора, направленном ответчику при повторном обращении. Судя по всему, речь идет о цене выкупа земли. Суд кассационной инстанции в Постановлении указывает на положения п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что Департамент как уполномоченное собственником земель на отчуждение имущества лицо производит расчет выкупной цены спорного земельного участка. Согласно положениям статьи 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений цена земли определяется субъектом Российской Федерации в пределах максимальной цены, определенной непосредственно указанным Федеральным законом в кратном размере по отношению к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Причем кратность зависит от численности населения соответствующего населенного пункта (чем больше численность населения - тем большим может быть индекс).
До установления субъектом Российской Федерации цены земли подлежит применению минимальная ставка земельного налога. Правительству Российской Федерации предоставлено право устанавливать поправочные коэффициенты к стоимости земельных участков в размере от 0,7 до 1,3 в зависимости от вида использования расположенных на земельных участках зданий и сооружений.
Департамент при расчете выкупной цены земли руководствовался решением городской Думы г. Краснодара от 24.10.1996 N 40 и от 25.04.2003 N 34. В соответствии с произведенным расчетом цена спорного земельного участка составила 772379,23 руб. Данный расчет принят судом как правильный и подлежащий применению.
34. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 16.09.2004 N Ф08-4390/2004
Собственник здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие земельные участки в собственность либо арендовать их. Департамент муниципальной собственности и городских земель не имел законных оснований отказывать в выкупе земельного участка истцу, владеющему на праве собственности нежилым помещением, расположенным на спорном участке, в связи с чем иск о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка был удовлетворен.
Комментарий
ООО "Добрые друзья" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара (Департамент) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 358 кв. м на условиях, определенных статьями 32 - 37 Земельного кодекса Российской Федерации, по цене 154608 рублей 74 копейки (уточненные требования).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к делу привлечена администрация г. Краснодара.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции решение арбитражного суда оставил без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении дела судом установлено следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Добрые друзья" является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения - кафе "Ритм", что подтверждается соответствующими документами. Осуществляя свое право на выбор правового режима землепользования, истец как собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, подал заявку в Департамент о выкупе земельного участка, находящегося под объектом недвижимости - кафе "Ритм".
В письме от 17.03.2003 N 2170.49 Департамент отказал в удовлетворении заявления, сославшись на отсутствие землеустроительного дела на выкуп земельного участка. Согласно статье 22 Федерального закона от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве" землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы. Из комментируемого Постановления неясно, что именно имел в виду Департамент при отказе в выкупе спорного земельного участка, указывая на "отсутствие землеустроительного дела". Неясно также, какие именно документы не представил, по мнению Департамента, истец.
В связи с отказом Департамента в приватизации земельного участка 28.03.2003 администрация г. Краснодара (арендодатель) и ООО "Добрые друзья" (арендатор) заключили договор N 4300009629, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование до 07.03.2008 земельный участок площадью 358 кв. м для эксплуатации кафе "Ритм".
Письмом от 03.07.2003 N 5931.49 Департамент сообщил истцу о рассмотрении его заявки и проекта договора купли-продажи после декабря 2003 г. Данные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд.
Статьей 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность либо на их аренду при условии, что вышеуказанные лица имеют в собственности здания, сооружения, строения, расположенные на этих земельных участках.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Суд указывает, что нормами пунктов 2, 3 статьи 15, пунктов 2, 4, 5 статьи 27, пункта 4 статьи 28 и пункта 1 статьи 37 ЗК РФ, пункта 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрены основания, препятствующие отчуждению земельных участков в частную собственность, а нормами пунктов 2, 3, 5 статьи 36 ЗК РФ установлены дополнительные условия, выполнение которых необходимо для выкупа земельного участка. Из содержания этих правовых норм следует, что в отношении земель, не изъятых из оборота, не ограниченных в обороте и не зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, право выбора режима землепользования принадлежит собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке.
Из комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что условий, препятствующих приватизации спорного земельного участка, нет. Поэтому и не было оснований для отказа в приватизации участка.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка, готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Как видно из комментируемого Постановления, Департамент в письме от 3 июля 2003 года сообщил истцу о том, что его заявка на приобретение земельного участка и проект договора купли-продажи будет рассмотрена после декабря 2003 года. Таким образом, Департамент нарушил сроки рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность, установленные указанной нормой ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Так как Департамент не представил суду доказательств, подтверждающих наличие оснований для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, он был не вправе уклоняться от его заключения.
В данном случае, исходя из разъяснений, которые даны Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 11 от 24 марта 2005 года (пункт 4), следует применять нормы статьи 445 ГК РФ, что арбитражный суд фактически и сделал в комментируемом случае.
35. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 03.09.2004 N Ф08-3676/2004
Истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом в приватизации земельных участков под недвижимостью, принадлежащей истцу на праве собственности. Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и вынесла новое решение об удовлетворении иска в связи с тем, что спорные земельные участки относятся к землям поселений, а доказательств отнесения их к водоохранной зоне ответчиком представлено не было.
Комментарий
ООО "Культурно-спортивный комплекс "Олимп" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Ростовской области (ныне - Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области) о признании незаконными решений Комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области от 13.11.2003 N 9/11215 и от 17.11.2003 N 9/11335 об отказе в приватизации земельных участков площадью 12,63 га и 8,53 га под объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.
Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что, по мнению суда, спорные земельные участки относятся к землям курортного назначения и ограничены в обороте. Кроме того, на данных землях расположены дороги и пляжи общего пользования, не подлежащие приватизации.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении требования о признании незаконными решений Комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области от 13.11.2003 N 9/11215 и от 17.11.2003 N 9/11335 об отказе в приватизации земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, отменено, решения комитета признаны незаконными. В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области оставлено без изменения. Суд указал, что земельные участки не являются ограниченными в обороте, на спорных земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, в связи с чем он имеет право выкупить земельный участок. Суд кассационной инстанции Постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Из комментируемого Постановления не совсем ясно, на каких юридических основаниях ООО "Культурно-спортивный комплекс "Олимп" владело спорными земельными участками, и было ли вообще оформлено какое-либо право на указанные участки. Однако, несмотря на отсутствие в постановлении указания на данные обстоятельства, общество на основании того, что оно являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, имело право в любом случае приобрести земельные участки в собственность либо оформить договор аренды.
Судом установлено, что 4 ноября 2003 года общество обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области с заявками на приватизацию двух земельных участков.
Письмами от 13.11.2003 N 9/11215 и от 17.11.2003 N 9/11335 Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области отказал в приватизации земельных участков со ссылкой на статьи 27 и 94 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду принадлежности спорных участков к землям рекреационного назначения, ограниченным в обороте.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и федеральными законами. Вместе с тем ограничения оборотоспособности некоторых земельных участков указаны в статье 27 ЗК РФ. В частности, согласно пунктам 1 и 5 этой статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. В свою очередь, к землям особо охраняемых территорий относятся, как указал суд со ссылкой на п. 1 ст. 95 ЗК РФ, земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей.
Однако судом также установлено, что спорные земли отнесены к категории земель поселений, поэтому они не могут являться землями особо охраняемых территорий. Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам (жилым, общественно-деловым, производственным и т. п.). При этом в соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в пределах поселений в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливает, что основа правового режима земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается градостроительными регламентами. Следовательно, для того, чтобы доказать, что спорные земельные участки относятся к водоохранным зонам либо к земельным участкам общего пользования, ответчику следовало представить соответствующие градостроительные регламенты, карту градостроительного зонирования, а также генеральный план развития поселения. Именно эти документы могут доказать наличие или отсутствие тех обстоятельств, на которые ссылался ответчик. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что такого рода документы представлены в суд не были, что и позволило судам апелляционной и кассационной инстанций сделать вывод, что ответчик не доказал тех обстоятельств (существования оснований для отказа в приватизации земельных участков), на которые он ссылается как на основание своих возражений, и признать решения Комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области незаконными.
36. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 18.05.2005 N А33-18992/04-С2-Ф02-2158/05-С2
Согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. На этом основании суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, поскольку спорный договор был заключен во исполнение распоряжения органа местного самоуправления о приватизации земельного участка, который решение о приватизации находящихся на участке объектов недвижимости не принимал и, соответственно, был не вправе принимать решение о передаче земельного участка в частную собственность.
Комментарий
Первым законодательным актом новейшей Российской истории, который предусмотрел возможность передачи земли в частную собственность, стал Закон РСФСР N 374-1 от 23 ноября 1990 года "О земельной реформе". В развитие этого законодательного акта был принят целый ряд указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ. Тем не менее для подавляющего большинства юридических лиц, в том числе созданных в процессе приватизации государственного имущества, право на приватизацию земли оставалось декларативным, поскольку отсутствовали четкие юридические механизмы, позволяющие заинтересованным организациям добиться принятия соответствующего решения со стороны тех или иных чиновников. Ситуация коренным образом изменилась с принятием нового Земельного кодекса РФ, Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и некоторых других правовых актов, принятых в развитие этих законов.
Действующим в настоящее время законодательством предусмотрены достаточно четкие основания, дающие право на приватизацию того или иного земельного участка, а также ясные и простые процедуры, позволяющие заинтересованным лицам добиваться от соответствующих государственных и муниципальных органов принятия необходимых решений.
Тем не менее в целом ряде случаев определенные трудности при решении вопросов приватизации земли возникают. Одна из проблем, с которой приходится сталкиваться на практике, - определение компетентного органа, имеющего право на принятие решений о приватизации того или иного земельного участка. Ошибки в этом вопросе приводят к нарушению прав и законных интересов предпринимателей и организаций, порождают многочисленные судебные споры. Дело в том, что в случае, если решение о приватизации земельного участка принимает не обладающий соответствующими полномочиями государственный (муниципальный) орган, заключаемый на основании такого решения договор купли-продажи земельного участка будет являться ничтожной сделкой со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями.
Комментируемое дело является характерным примером в этом отношении.
Управление имущественных отношений администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ЗАО "Обувная фабрика "Аллег", к администрации города Ачинска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в государственную собственность земельного участка и возврата ЗАО "Обувная фабрика "Аллег" из бюджета города Ачинска суммы в размере 181748,40 руб.
До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией города Ачинска и ЗАО "Обувная фабрика "Аллег", и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Обосновывая свои исковые требования, истец ссылается на нарушение при заключении оспариваемого договора купли-продажи пункта 3 статьи 28, пункта 14 статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 576 от 7 августа 2002 года.
Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковые требования в полном объеме. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения.
В ходе судебного разбирательства суд установил следующее. ОАО "Ачинская обувная фабрика "Аллег" по договору купли-продажи от 17.07.2000 передало нежилое производственное здание Модуль "Канск" закрытому акционерному обществу "Обувная фабрика "Аллег".
Право собственности ЗАО "Обувная фабрика "Аллег" было зарегистрировано в установленном законом порядке. 10.06.2002 главой города Ачинска было издано распоряжение N 273-р о продаже из земель поселений земельного участка ЗАО "Обувная фабрика "Аллег" для использования последним принадлежащих ему и расположенных на этом участке производственных зданий. В соответствии с данным распоряжением 11.06.2002 между администрацией города Ачинск и ЗАО "Обувная фабрика "Аллег" был заключен договор купли-продажи земельного участка N 026-ЗИ. На основании указанного договора было зарегистрировано право собственности ЗАО "Обувная фабрика "Аллег" на этот земельный участок.
Также было установлено, что нежилое производственное здание, расположенное на спорном земельном участке, было получено открытым акционерным обществом "Ачинская обувная фабрика "Аллег" на основании Плана приватизации "Ачинской обувной фабрики "Аллег", утвержденного Постановлением Краевого комитета по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края N 03-786П от 05.05.1994.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций установили, что производственное здание, расположенное на оспариваемом земельном участке, находилось в государственной собственности Красноярского края и было приватизировано на основании указанного постановления Краевого комитета по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края.
Согласно п. 14 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. При этом судебная практика понимает данную норму таким образом, что решение о приватизации земельного участка должен принимать государственный орган, принявший решение о приватизации объекта недвижимости, независимо от того, являлся ли этот объект недвижимости предметом гражданско-правовых сделок до момента обращения с заявлением о приватизации земельного участка. Такой вывод следует, в частности, из Постановления от 07.09.2004 N 3027/04 Президиума ВАС РФ по конкретному делу.
Производственное здание было приобретено закрытым акционерным обществом у ОАО "Обувная фабрика "Аллег" на основании договора купли-продажи. Однако открытое акционерное общество "Обувная фабрика "Аллег" (как уже было отмечено) получило здание в результате приватизации, решение о которой принимал Краевой комитет по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края. Таким образом, в соответствии с названными правовыми нормами решение о приватизации спорного земельного участка также должен был принимать Краевой комитет по управлению государственным имуществом (или его правопреемник), а не администрация города Ачинска.
Поскольку решение о приватизации земельного участка было принято неуполномоченным муниципальным органом, договор купли-продажи участка (также заключенный со стороны продавца неуполномоченным муниципальным органом) является ничтожной сделкой, поскольку такой договор не соответствует закону (в том числе - пункту 14 статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
37. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 26.05.2005 N А13-14184/04-15
Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" (пункт 14 статьи 43 Закона) устанавливает, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Арбитражный суд удовлетворил заявление о признании недействительным постановления главы администрации города о приватизации земельного участка, так как местная администрация не принимала решения о приватизации находящегося на участке объекта недвижимости и, соответственно, была не вправе принимать решение о приватизации земельного участка.
Комментарий
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
Абзац 2 пункта 1 этой же статьи устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Департамент имущественных отношений Вологодской области (Департамент) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании недействительным постановления главы города Вологды от 21.01.2003 N 191 "О предоставлении в собственность ООО "Кронлес" земельного участка по Окружному шоссе, 4".
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Вологды (Администрация). В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Вологды (Комитет) и общество с ограниченной ответственностью "Кронлес".
Арбитражный суд Вологодской области удовлетворил заявление, оспариваемый акт признан недействительным. В апелляционном порядке решение не обжаловалось. Суд кассационной инстанции решение арбитражного суда оставил без изменения.
Как видно из комментируемого Постановления, ООО "Кронлес" является собственником недвижимости, расположенной в городе Вологда, Окружное шоссе, 4. Реализуя указанное в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ право на приобретение земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, ООО "Кронлес" обратилось в Администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Главой города Вологды принято Постановление от 21.01.2003 N 191 о предоставлении в собственность ООО "Кронлес" земельного участка площадью 63190 кв. м для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения.
Департамент считает названное Постановление недействительным, поскольку Администрация не является органом, уполномоченным решать вопрос о передаче ООО "Кронлес" земельного участка в собственность, и поэтому обратился с иском в Арбитражный суд Вологодской области.
Законодательством о приватизации установлены специальные нормы, предусматривающие особый порядок принятия решений о приватизации земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации. Так, согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. В соответствии с пунктом 3 статьи 28 того же Закона решение о продаже земельных участков принимается тем органом, который принимал решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Кроме того, аналогичная норма содержится и в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который устанавливает, что решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.
Из комментируемого Постановления видно, что при рассмотрении дела судом установлен тот факт, что принадлежащие ООО "Кронлес" объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке, были ранее приватизированы в составе имущественного комплекса государственного предприятия "Древстройдеталь", являвшегося государственной собственностью Вологодской области. Решение о приватизации данного государственного предприятия принимал Комитет по управлению имуществом Вологодской области. Поскольку решение о приватизации недвижимости принимал Комитет по управлению имуществом Вологодской области, именно этот орган вправе решать вопрос о передаче в частную собственность земельного участка, на котором расположены приватизированные объекты недвижимости. То есть в рассматриваемом случае уполномоченным государственным органом являлся Комитет по управлению имуществом Вологодской области, а не администрация города Вологды. Судя по всему, к моменту принятия решения о приватизации земельного участка Комитет был упразднен, а его полномочия были переданы Департаменту имущественных отношений Вологодской области. В законодательстве, регулирующем отношения по приватизации земли, подобная ситуация не урегулирована - отсутствуют нормы, которые бы указывали на тот государственный орган, который может принять решение о приватизации земельного участка в случае ликвидации государственного органа, принявшего решение о приватизации находящихся на участке объектов недвижимого имущества. И здесь возникает определенная юридическая коллизия, в разрешении которой судебная практика демонстрирует в целом единый подход - в таких случаях уполномоченным органом признается тот государственный орган, который наделен теми же полномочиями, которыми обладал ликвидированный (реорганизованный) государственный орган. Именно такой подход суды продемонстрировали и при рассмотрении комментируемого дела.
Также необходимо обратить внимание на пункт 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576. Данный пункт устанавливает, что решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается Министерством имущественных отношений РФ (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности; уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления - в иных случаях.
Таким образом, ООО "Кронлес" должно было обращаться с заявлением о приватизации в Комитет по управлению государственным имуществом Вологодской области, который и принимал решение о приватизации приобретенного ООО "Кронлес" имущественного комплекса государственного предприятия или в государственный орган - преемник Комитета.
38. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 22.04.2005 N А13-12680/04-21
Поскольку объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, были приобретены в порядке приватизации федерального имущества, то решение о передаче в собственность земельного участка должно приниматься Министерством имущественных отношений Российской Федерации или его территориальными органами. На основании этого суд удовлетворил заявление о признании действий главы города не соответствующими законодательству.
Комментарий
Закон предусматривает различные способы защиты нарушенных прав. Один из таких способов - признание в судебном порядке недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 ГК РФ). Применительно к земельным спорам такой способ защиты оказывается наиболее эффективным в тех случаях, когда соответствующий государственный (муниципальный) орган уже принял решение (например, о приватизации земельного участка), однако действия по исполнению такого решения не завершены (например, не заключен договор купли-продажи участка). В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года споры о признании недействительными решений государственных органов и органов местного самоуправления рассматриваются в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ. При этом, как показывает практика, такие дела арбитражные суды рассматривают не только по заявлениям предпринимателей и юридических лиц, чьи права и законные интересы нарушены тем или иным ненормативным актом государственного (муниципального) органа, но и на основании заявлений, поданных другими государственными органами, как это произошло в комментируемом случае. Следует отметить, что такое право предоставлено прокурору, а также государственным органам, органам местного самоуправления и иным органам частью 2 статьи 198 АПК РФ.
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Вологодской области обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) к администрации города Вологды (Администрация) о признании недействительными пунктов 4, 8, 9 Постановления главы города Вологды от 15.06.2004 N 1903 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Августин" земельных участков по Окружному шоссе, 9-б".
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО "Августин", открытое акционерное общество "Вологдаагроавтотранс", Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Вологды (КУМИ).
Арбитражный суд своим решением удовлетворил заявление. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В ходе рассмотрения дела судами установлены следующие факты. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, приобретенные ОАО "Вологдаагроавтотранс" в порядке приватизации федерального имущества. К моменту принятия решения о приватизации земельного участка собственником этой недвижимости являлось ООО "Августин". Хотя в комментируемом Постановлении отсутствует прямое указание на то, по каким основаниям ООО "Августин" приобрело расположенные на участке объекты недвижимости, можно с большой долей вероятности предположить, что это было сделано на основании договора купли-продажи либо на основании иной возмездной сделки. Также из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что ОАО "Вологдаагроавтотранс" правом собственности на спорный участок не обладало. Скорее всего, ОАО "Вологдаагроавтотранс" владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое оно обязано было переоформить на право собственности либо на право аренды до 1 января 2006 года в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ).
К моменту передачи объектов недвижимости в собственность общества с ограниченной ответственностью "Августин" права ОАО "Вологдаагроавтотранс" на земельный участок переоформлены не были. В связи с этим возникла определенная юридическая коллизия, которая заключается в следующем. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Однако с принятием ныне действующего Земельного кодекса РФ, в соответствии со статьей 20 этого Кодекса, коммерческие организации утратили право на владение земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это значит, что к ООО "Августин" право постоянного (бессрочного) пользования перейти не могло. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении N 11 от 24 марта 2005 года эту коллизию разрешил следующим образом. Согласно пункту 13 названного Постановления, "если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ". То есть ООО "Августин" должно было (по своему выбору) обратиться в уполномоченный государственный или муниципальный орган с заявлением о переоформлении участка в собственность либо о заключении договора аренды этого участка.
При этом, однако, выяснилось, что обращение состоялось в орган, который не был уполномочен решать вопрос о приватизации спорного участка. Это объясняется следующим.
План приватизации государственного предприятия "Вологдаагроавтотранс" утвержден решением Комитета по управлению имуществом администрации Вологодской области от 20.04.1993 N 265. Постановлением главы города Вологды от 15.06.2004 N 1903 в связи с переходом к ООО "Августин" права собственности на объект недвижимости обществу предоставлен из земель поселений в собственность земельный участок площадью 37786 кв. м по Окружному шоссе, 9-б, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения; фонду муниципального имущества предложено заключить с ООО "Августин" договор купли-продажи упомянутого участка, а последнему - в течение месяца со дня постановки земельных участков на государственный учет обратиться в государственное учреждение юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации права собственности.
Пунктом 14 статьи 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Следовательно, поскольку администрация города Вологды решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не принимала, она была не вправе решать вопрос о передаче этого участка в частную собственность. Таким образом, принимая решение о приватизации земельного участка, администрация вышла за пределы предоставленных ей законом полномочий.
В защиту своей позиции представитель администрации привел один довод, который заслуживает внимания, хотя обстоятельство, на которое сослался представитель, повлиять на исход дела не могло. Представитель администрации заявил, что, принимая решение о приватизации спорного участка, администрация не располагала и не могла располагать информацией о том, что на этом участке расположены объекты недвижимости, которые перешли в частную собственность в результате приватизации. Действительно, приватизация объектов недвижимости в рассматриваемом случае была осуществлена в 1993 году, а решение о передаче в собственность земельного участка принималось в 2004 году, одиннадцать лет спустя. Более того, с просьбой о передаче участка в собственность обратилась организация, которая никакого отношения к приватизации объектов недвижимости не имела, а объекты недвижимости приобрела на вторичном рынке. Можно легко представить ситуацию, когда подобные объекты меняют собственника несколько раз, и последние из собственников, желающие приобрести земельный участок, могут просто не владеть информацией о том, что когда-то принадлежащие им объекты недвижимости были приватизированы. Представляется, что в известной мере существующий порядок выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, служит определенным препятствием для нормального гражданского оборота как этих объектов недвижимости, так и земельных участков, на которых они расположены. Причем объяснить подобные ограничения какими-то разумными доводами невозможно. Как показывает практика, в том числе судебная, местные органы власти обладают достаточным опытом в решении вопросов приватизации земли и допускают при принятии подобных решений не больше ошибок, чем это делают государственные органы, принявшие решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Таким образом, следует признать, что положения закона, которые фактически исключают из компетенции муниципальных органов полномочия на принятие решений о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, страдают определенным несовершенством, на которое и указал представитель администрации города Вологды.
Тем не менее, коль скоро соответствующий порядок был установлен законом, он должен неукоснительно соблюдаться, что и продемонстрировал арбитражный суд при рассмотрении комментируемого дела.
39. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 20.12.2004 N А56-23701/04
Суд отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении Комитета по управлению городским имуществом к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных истцом. Отказ в иске обусловлен тем, что истец предложил выкупную цену без учета коэффициента, подлежащего применению при расчете выкупной стоимости земельного участка.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "Вита-Балт" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 7606 кв. м на условиях протокола разногласий, представленного истцом, по цене 1005132 руб. 90 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (Фонд имущества).
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.
Судами установлено, что истец является собственником имущественного комплекса нежилого назначения, расположенного на спорном земельном участке. Поскольку пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ истцу предоставлено право приобрести земельный участок на праве аренды либо приватизировать его, истец, выбрав последний вариант, 28 декабря 2001 года обратился в КУГИ с заявкой о приобретении права собственности на спорный земельный участок. Фонд имущества направил обществу проект договора купли-продажи земельного участка с указанной в нем ценой участка в размере 11272284 руб. 03 коп (в т. ч. НДС - 1719500 руб. 95 коп). Однако ООО "Вита-Балт" не согласилось с ценой земельного участка и 20 апреля 2003 года направило в адрес Фонда имущества протокол разногласий к договору, в котором общество предложило свою цену в размере 1005132 руб. 90 коп. При этом указанная выкупная цена была рассчитана без применения коэффициента 9,504, установленного статье 3 Закона Санкт-Петербурга от 11.11.2003 N 625-93 "Об отдельных вопросах налогообложения в Санкт-Петербурге". Поэтому КУГИ и Фонд имущества отказались подписать договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных истцом в протоколе разногласий. Считая отказ Фонда и КУГИ нарушающим права истца на заключение договора, общество обратилось в суд.
Как видно из комментируемого Постановления, основным вопросом при разрешении данного дела стало определение выкупной цены земельного участка - собственно, это единственный вопрос, который вызвал разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка. Проблема заключалась в том, что цена, которую установил Комитет по управлению городским имуществом, была существенно выше той цены, которую заявитель считал правильной и которая была указана им в протоколе разногласий.
Действующий в настоящее время порядок расчета выкупной цены земельного участка предусматривает прямую зависимость стоимости земельного участка от ставки земельного налога, применяемой к соответствующему земельному участку. По действующему законодательству субъекты Федерации и местные органы власти обладают достаточно широкими полномочиями в вопросах установления ставок земельного налога, дифференциации этих ставок в зависимости от ценности и других характеристик конкретного земельного участка и т. п. Поэтому в целях правильного определения выкупной стоимости конкретного земельного участка приходится учитывать достаточно большое количество различных юридических норм как федерального, так и регионального и местного уровней. Трудностей в вопросе расчета выкупной стоимости земельных участков добавляет и то, что вот уже на протяжении многих лет базовые ставки земельного налога ежегодно индексируются в сторону повышения федеральными законами. С учетом этих обстоятельств нет ничего удивительного в том, что в вопросе определения стоимости земельных участков между заинтересованными лицами и соответствующими государственными и муниципальными органами нередко возникают споры и разногласия, разрешение которых зачастую переносится в суд.
Позиция судов всех инстанций, которые согласились с мнением КУГИ и в иске отказали, была основана на следующем.
Согласно статье 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", стоимость земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, при выкупе этих участков собственниками зданий, строений и сооружений определяется исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Под ставкой земельного налога, на основании которой, согласно пунктам 2 и 3 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", производится расчет цены выкупа земельного участка, следует понимать ставку, установленную местным представительным органом власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициенты, определяемые законом о федеральном бюджете на текущий год. Кроме того, в целях определения выкупной стоимости земельных участков субъекты Федерации вправе в пределах, установленных пунктом 2 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", определять цену земли в размере, кратном ставке земельного налога, применяемой к конкретному земельному участку. Для городов с численностью населения свыше трех миллионов человек субъект Федерации вправе установить выкупную цену в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Администрация города Санкт-Петербурга таким правом воспользовалась. Как указано в комментируемом Постановлении, распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 20.11.2001 N 1191-ра "Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге" цена земли в Санкт-Петербурге установлена за 1 кв. м в ставках земельного налога по административным районам Санкт-Петербурга и зонам градостроительной ценности территорий. Для зоны градостроительной ценности 8, в которой расположен выкупаемый земельный участок, цена земли составляет 30 ставок земельного налога. То есть, применяя коэффициент 30 для расчета цены спорного участка, КУГИ действовал в строгом соответствии с региональным нормативным правовым актом, который не противоречит нормам федерального законодательства. И в этой части позиция КУГИ и судебных инстанций сомнений не вызывает. Также не вызывает сомнений и то, что в качестве базовой цифры для расчета цены земельного участка принята ставка налога, установленная в соответствии с приложением 2 к Закону Санкт-Петербурга от 26.06.1998 N 129-21 "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге". Согласно данному нормативному акту ставка земельного налога по административному району и зоне градостроительной ценности 8 составляет 4,405 руб. за 1 кв. м. Правильным является и поправочный коэффициент в размере 9,504, по отношению к базовой ставке 1998 года, который применен для расчета земельного налога в 2004 году по отношению к спорному земельному участку. Коэффициент 9,504 является результатом многократной индексации ставок земельного налога, осуществлявшейся на протяжении ряда лет, начиная с 1998 года, в соответствии с федеральным законодательством. Таким образом, цена земельного участка по состоянию на 2004 год определена правильно.
Однако здесь имеются по меньшей мере два обстоятельства, в оценке которых невозможно безоговорочно согласиться с КУГИ и судебными инстанциями.
Во-первых, полученная Комитетом по управлению государственным имуществом стоимость земельного участка была увеличена на сумму налога на добавленную стоимость. Такой подход представляется неправильным, поскольку ни Российская Федерация, ни субъекты Федерации плательщиками НДС по операциям, связанным с реализацией принадлежащего им имущества, не являются. Однако до последнего времени судебная практика по данному вопросу была противоречивой - в ряде случаев (далеко не во всех) суды склонялись к тому, что операции с земельными участками подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Такая позиция судов отражала мнение налоговых органов по данному вопросу. Законодатель внес в этот вопрос ясность: Федеральным законом N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года были внесены изменения в статью 146 Налогового кодекса РФ, и с 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом обложения НДС. Хотя, как уже было указано, и до принятия этих изменений продажа земельных участков при их приватизации не должна была облагаться налогом на добавленную стоимость.
Второй вопрос, по которому позиция КУГИ и суда вызывает сомнения, заключается в следующем. Как уже отмечалось, на протяжении многих лет базовая ставка земельного налога ежегодно индексируется (увеличивается) на определенную величину. Поскольку выкупная цена земельного участка привязана к ставке земельного налога, подлежащей применению к соответствующему участку, эта цена также ежегодно увеличивается. Поэтому для покупателей очень важным является определение даты, на которую рассчитывается цена участка. В комментируемом случае КУГИ рассчитало стоимость земельного участка исходя из ставки земельного налога, применяемой к спорному участку в 2004 году. И суд признал такой подход соответствующим закону, сославшись на общую норму гражданского законодательства, регулирующую порядок заключения договоров - статью 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения. Однако ссылка на данную статью Гражданского кодекса применительно к рассматриваемому случаю представляется не вполне корректной по следующим причинам.
Дело в том, что один из принципов правового регулирования земельных отношений - закрепление приоритета публичных интересов над частными. Этот принцип нашел свое выражение, в том числе, и в положениях статьи 2 Земельного кодекса РФ. Согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу. Поэтому оборот земельных участков, в том числе их купля-продажа, должен осуществляться с учетом специальных норм земельного законодательства. Это означает, что и статья 422 ГК РФ должна применяться с учетом положений Земельного кодекса РФ. В том числе это касается и вопросов определения цены выкупа земельного участка. И здесь сразу необходимо отметить, что земельное законодательство не содержит норм, которые бы в императивном порядке определяли, что стоимость земельного участка должна рассчитываться на дату заключения договора. В то же время имеется статья 36 ЗК РФ (пункт 6), которая говорит о том, что уполномоченный государственный или муниципальный орган обязан в двухнедельный срок со дня поступления заявления о приватизации земельного участка принять решение о его предоставлении в собственность и направить заявителю проект договора. Из этой нормы можно сделать вывод, что истец вправе требовать определения стоимости земельного участка на дату обращения с соответствующим заявлением. Из комментируемого Постановления видно, что ООО "Вита-Балт" обратилось с заявкой о приобретении земельного участка 28 декабря 2001 года. Поэтому, как представляется, стоимость земельного участка должна была рассчитываться исходя из ставки земельного налога, действовавшей в 2001 году. В пользу такого подхода говорит и то, что в указанный период действовал специальный правовой акт, в котором ясно и недвусмысленно было указано, что стоимость земельного участка при его приватизации должна рассчитываться на дату обращения заинтересованного лица с соответствующей просьбой. Речь идет об Указе Президента РФ N 478 от 11 мая 1995 года "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" (в редакции Указов Президента РФ от 18.09.96 N 1368, от 29.01.97 N 57, от 16.05.97 N 485). В пункте 7 этого Указа прямо указано, что при определении выкупной стоимости земельного участка в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп. Этот Указ был отменен лишь в марте 2003 года Указом Президента РФ N 370 от 26 марта 2003 года.
40. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 16.12.2004 N А56-9637/04
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и признала незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на спорный участок в связи с неправильным применением судом первой инстанции пункта 2 статьи 63 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", согласно которому приватизация земельных участков, относящихся к землям историко-культурного назначения, приостановлена.
Комментарий
Несмотря на то что действующее в настоящее время законодательство открывает достаточно широкие возможности для передачи земли в частную собственность, существует большое число ограничений на приватизацию земельных участков. Так, далеко не во всех случаях могут быть приватизированы земельные участки, занятые объектами культурного наследия либо сами относящиеся к такого рода объектам. В комментируемом случае спор возник в связи с тем, что у заинтересованных лиц возникли разногласия по поводу статуса земельного участка, который непосредственно примыкал к объекту культурного наследия народов Российской Федерации.
Согласно статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Городское бюро регистрации прав на недвижимость отказало обществу с ограниченной ответственностью "Пако" в регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что спорный земельный участок, являясь объектом культурного наследия, до разграничения на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность не может быть приватизирован, поскольку приватизация земельных участков, относящихся к землям историко-культурного назначения, приостановлена.
ООО "Пако" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (ГБР) от 26.01.2004 в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок площадью 462 кв. м, приобретенный ООО "Пако" по договору купли-продажи от 04.06.2003 N 74/зу.
К участию в деле привлечены ГБР, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).
Суд первой инстанции признал действия Городского бюро законными и в удовлетворении заявления отказал. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отменил, признал незаконным отказ ГБР в государственной регистрации права собственности ООО "Пако" на спорный земельный участок и обязал ГБР зарегистрировать указанное право.
При рассмотрении дела судами установлены следующие обстоятельства. Товариществом с ограниченной ответственностью "Пако" (правопредшественник ООО "Пако") на основании договора купли-продажи от 29.01.1998 N 4643-Н/000103, с учетом дополнительного соглашения от 14.04.1998, в порядке приватизации приобретено здание, расположенное на спорном земельном участке. Право собственности на указанный нежилой объект зарегистрировано ГБР, что подтверждается соответствующими документами. Поскольку ООО "Пако" является собственником недвижимости, оно имело право на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ на приватизацию данного земельного участка. Для этого общество обратилось в Комитет по управлению городским имуществом города Санкт-Петербурга. Между КУГИ и ООО "Пако" был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 462 кв. м от 04.06.2003 N 74/зу. В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права на земельные участки и сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации. Процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом по существу является формой государственного контроля за законностью и обоснованностью этих сделок. И в случае выявления нарушений при совершении сделок с недвижимостью государственный регистрирующий орган вправе в государственной регистрации сделки и перехода права отказать (статья 20 Закона).
Поскольку Городское бюро регистрации прав на недвижимость посчитало, что при продаже земельного участка был нарушен закон, в регистрации права собственности ООО "Пако" на указанный участок было отказано, о чем заявитель был извещен письмом от 26.01.2004 N 78-01-159/2003-293. Причиной для отказа в регистрации права послужило то, что, по мнению ГБР, в силу требований Федерального закона N 73-ФЗ от 25 июня 2002 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" приватизация спорного земельного участка приостановлена. С мнением ГРБ согласился и суд первой инстанции, указав, что спорный земельный участок представляет собой объект культурного наследия, поскольку является составной частью и неотъемлемым элементом Летнего сада, поэтому до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия по уровню собственности, приватизация указанных объектов приостанавливается. Юридическим основанием для такого вывода послужила статья 3 Закона, согласно которой к одному из видов объектов культурного наследия относятся ансамбли, включающие в себя, помимо прочего, произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства - сады, парки, скверы, бульвары, а также пункт 2 статьи 63 Закона, согласно которому до разграничения объектов культурного наследия по уровню собственности приватизация объектов культурного наследия федерального значения приостанавливается.
Как уже было отмечено, в соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ объектами культурного наследия могут являться как объекты недвижимости, так и сами земельные участки. При этом перечень объектов культурного наследия федерального значения определяется Постановлением Правительства РФ (пункт 9 статьи 18 Закона). По существу для принятия обоснованного решения по возникшему спору необходимо было выяснить два вопроса: 1) является ли сам спорный участок объектом культурного наследия; 2) если сам участок объектом культурного наследия не является, необходимо было определить, к какой категории земель этот участок относится, и подлежат ли земли соответствующей категории приватизации.
Ответ на первый вопрос суд нашел достаточно просто, обратившись к Постановлению Правительства РФ N 527 от 10 июля 2001 года. Этим Постановлением был утвержден Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в городе Санкт-Петербурге. При этом суд установил, что спорный земельный участок сам по себе не является объектом культурного наследия федерального значения (к такого рода объектам относится территория сада, примыкающая к спорному участку). Поэтому положения пункта 2 статьи 63 Федерального закона N 73-ФЗ о приостановлении приватизации объектов культурного наследия федерального значения к спорному участку не могут быть применены.
Тем не менее при рассмотрении спора необходимо было выяснить, не имеется ли иных обстоятельств, препятствующих приватизации спорного земельного участка. Как видно из комментируемого Постановления, спорный земельный участок находится на территории города Санкт-Петербурга. Следовательно, этот участок относится к землям поселений. Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ земли поселений в соответствии с градостроительными регламентами могут быть разделены на территориальные зоны. В том числе в составе земель поселений могут выделяться зоны, включающие земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое и иное особо ценное значение. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что спорный участок входит в границы охраняемого объекта - памятника федерального значения. Следовательно, этот участок имеет особое историко-культурное и научное значение, в связи с чем он принадлежит к территориям, о которых идет речь в пункте 10 статьи 85 ЗК РФ. Согласно же пункту 10 статьи 85 ЗК РФ земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными главой XVII Земельного кодекса РФ ("Земли особо охраняемых территорий и объектов"). Таким образом, к спорному участку должны применяться положения статьи 99 ЗК РФ ("Земли историко-культурного назначения").
Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ спорный участок относится к числу участков, ограниченных в обороте, как относящийся к числу земель, занятых особо ценными объектами культурного наследия (поскольку, как уже указывалось, этот участок входит в границы охраняемого объекта - памятника федерального значения). Это значит, что спорный участок согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ в частную собственность не предоставляется, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Это означает, что решение о приватизации спорного земельного участка является незаконным. Таким образом, следует признать, что в регистрации договора купли-продажи земельного участка было отказано правильно (хотя основания для такого отказа были указаны Городским бюро регистрации неверно). Поэтому, как представляется, суд первой инстанции отказал в иске правомерно.
41. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 21.10.2004 N А56-4112/04
Придя к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок в соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ относится к землям общего пользования, кассационная инстанция отменила судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и вынесла новое решение - об удовлетворении иска о понуждении Комитета по управлению городским имуществом к заключению договора купли-продажи земельного участка.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "ПТК-Терминал" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1386 кв. м.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой и Постановление суда второй инстанции и обязал КУГИ заключить с ООО "ПТК-Терминал" договор купли-продажи спорного земельного участка.
Как видно из комментируемого Постановления, обществу с ограниченной ответственностью "ПТК-Терминал" на праве собственности принадлежит нежилое здание автозаправочной станции, расположенное на спорном земельном участке. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ истец обратился в КУГИ с заявкой о выкупе этого земельного участка.
КУГИ, руководствуясь положениями пункта 6 статьи 36 ЗК РФ, должен был в двухнедельный срок со дня поступления заявки от истца принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Комитетом этого не было сделано, и на этом основании ООО "ПТК-Терминал" обратилось в суд с требованием обязать КУГИ заключить договор купли-продажи земельного участка.
Суды первой и второй инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества, основывались на том, что спорный земельный участок находится в зоне зеленых насаждений общего пользования и поэтому не может быть приватизирован согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ. Также суды указали на неправильный расчет выкупной цены и на несоразмерность площади спорного участка и площади находящегося на нем объекта недвижимости. Но все же главным основанием для отказа в иске послужила именно категория земель, к которым, по мнению указанных судебных инстанций, относится спорный земельный участок. Аналогичное пункту 12 статьи 85 ЗК РФ правило содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества", который указывает на невозможность отчуждения земельных участков в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Таким образом, перечень земельных участков общего пользования открытый. Следовательно, органы местного самоуправления могут самостоятельно решать вопрос об отнесении земельных участков к категории земельных участков общего пользования с учетом конкретных условий того или иного городского или сельского поселения. Однако в рассматриваемом случае соответствующие решения местной властью приняты не были. Так, по представленным в материалах дела заключениям Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга суд определил, что спорный участок не является земельным участком общего пользования, подпадающим под перечисленные в п. 12 ст. 85 ЗК РФ признаки. Кроме того, суду представлено распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 14.07.2000 N 759-р, согласно которому на спорном земельном участке произведено строительство автозаправочной станции. Иных документов, согласно которым спорный земельный участок мог бы считаться отнесенным к землям общего пользования, также не было представлено. Удовлетворяя иск, суд кассационной инстанции также указал на то, что в материалах дела нет подтверждения того, что использование спорного земельного участка предполагается в государственных или общественных целях.
42. Постановление ФАС Уральского округа
от 13.09.2004 N Ф09-2980/04-ГК
Суд отказал в удовлетворении иска о понуждении РФФИ к заключению договора купли-продажи земельного участка по цене, определяемой на дату направления истцу проекта договора купли-продажи, поскольку согласно пункту 7 Указа Президента РФ от 11.05.1995 N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации", действовавшему в момент подачи заявки на приватизацию, при определении цены приватизируемого земельного участка в расчет принимаются ставки земельного налога, действующие на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.
Комментарий
ООО "Средуралэлектромонтаж" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в лице Уральского межрегионального отделения о понуждении последнего к заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка площадью 1960 кв. м на указанных в протоколе разногласий условиях.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерство имущественных отношений РФ в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Свердловской области, Министерство по налогам и сборам РФ в лице Управления Министерства по налогам и сборам РФ по Свердловской области.
Истец в исковом заявлении просит обязать специализированное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в лице Уральского межрегионального отделения заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, предложенной истцом, составляющей 585599 руб. Истцом также были заявлены условия о сроках оплаты за участок.
Арбитражный суд Свердловской области в удовлетворении исковых требований отказал и определил выкупную цену земельного участка в размере 1047914 руб. без учета НДС, с учетом НДС 12572496 руб. 80 коп. Налог на добавленную стоимость (НДС) согласно решению суда составил 209582 руб. 80 коп. Кроме того, изменены условия сроков оплаты.
Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения Постановлением суда кассационной инстанции, решение Арбитражного суда первой инстанции изменено, стоимость земельного участка определена в сумме 1047914 руб. Условие об оплате НДС в сумме 209582 руб. 80 коп. исключено. В остальной части решение оставлено без изменения.
В комментируемом Постановлении нет указаний на юридическое основание требований истца о приобретении спорного земельного участка в собственность. Неясен следующий момент: владело ли общество на праве собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления какими-либо зданиями или сооружениями, которые могли бы находиться на спорном земельном участке, и поэтому на основании пункта 1 статьи 36 имело право приобрести такой участок в собственность, либо общество приобретает земельный участок без имеющихся на нем строений. Тем не менее и уполномоченные государственные органы, и суды всех уровней исходили из того, что истец имеет право на приватизацию спорного земельного участка.
Уполномоченный государственный орган, приняв решение о приватизации земельного участка, подготовил проект договора купли-продажи, определив при этом выкупную цену с применением коэффициента кратности 17, действовавшего на момент принятия решения о передаче земельного участка в собственность истца. Однако истец не согласился с выкупной ценой и посчитал, что необходимо применять кратность к ставке земельного налога на момент направления истцу проекта договора, а именно 9,5. Поэтому ООО "Средуралэлектромонтаж" направило ответчику протокол разногласий и указало в нем свои условия для заключения договора купли-продажи спорного земельного участка.
В соответствии с нормами земельного законодательства выкупную цену земельного участка (при его приватизации) необходимо исчислять исходя из нормативных актов конкретного субъекта Федерации. Таким образом, ответчик справедливо ссылался в обоснование своей позиции на Постановление правительства Свердловской области от 01.02.2002 N 71-ПП "Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, при их продаже собственникам находящихся на них зданий, строений, сооружений". Здесь следует вернуться к вопросу о юридических основаниях, дающих истцу право требовать приватизации земельного участка. Поскольку ответчик для расчета цены земельного участка применяет Постановление об установлении цены при передаче в собственность участков гражданам и юридическим лицам, на которых находятся принадлежащие им на праве собственности строения, можно предположить, что на спорном земельном участке находилось строение, принадлежащее истцу на праве собственности. Поэтому в комментируемом случае выкуп земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ.
Довод истца о том, что при расчете стоимости спорного земельного участка необходимо применять коэффициент "9,5", действовавший на момент получения истцом проекта договора купли-продажи, суд отклонил. К такому выводу суд пришел на основании пункта 7 Указа Президента РФ от 11.05.1995 N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации", действовавшего на момент подачи заявления истцом. Пункт 7 Указа Президента РФ N 478 от 11 мая 1995 года устанавливает, что при определении цены приватизируемого земельного участка в расчет принимаются ставки земельного налога, действующие на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп. При этом необходимо отметить, что Указ Президента РФ N 478 отменен Указом Президента РФ N 370 от 26 марта 2003 года. Однако в комментируемом Постановлении указано, что Указ N 478 на момент подачи заявки действовал. То есть соответствующий государственный орган, определяя выкупную стоимость земельного участка, совершенно правильно применил коэффициент "17", а не "9,5", который указывает истец при расчете выкупной цены в протоколе разногласий.
Помимо спорного вопроса о размере выкупной цены и применении коэффициента кратности судом рассматривался вопрос о включении в цену спорного земельного участка суммы налога на добавленную стоимость (НДС). Как следует из комментируемого Постановления, суд первой инстанции посчитал правильным включение НДС в стоимость земельного участка, мотивировав свое решение тем, что приватизация земельного участка не отнесена к операциям по реализации товаров, которые согласно налоговому законодательству не облагаются налогом на добавленную стоимость. Однако суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд кассационной инстанции указали, что продавцом по договору купли-продажи участка выступает Российская Федерация, которая согласно статье 143 Налогового кодекса РФ не отнесена к числу плательщиков налога на добавленную стоимость (так же как не отнесены к числу плательщиков этого налога субъекты Федерации и муниципальные образования). Следует обратить внимание на контраргумент Минимущества РФ в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Свердловской области, которое в своей кассационной жалобе утверждало, что продавцом спорного земельного участка является Российский фонд федерального имущества, который плательщиком НДС является и, следовательно, спорная сделка купли-продажи не может быть освобождена от налогообложения. Однако это утверждение Территориального органа Минимущества РФ не выдерживает критики, поскольку Фонд, являясь специализированным государственным учреждением, в рассматриваемом случае реализует не свое собственное имущество, а имущество, принадлежащее Российской Федерации, которая, как уже было указано, плательщиком НДС не является. Такой вывод прямо следует из статьи 36 ЗК РФ, согласно которой в порядке, предусмотренном этой статьей, приобретаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Справедливости ради следует указать на то, что вывод кассационной инстанции о том, что спорный участок принадлежит Российской Федерации, ничем не обосновывается. Однако в данном конкретном случае это не имеет значения, поскольку независимо от правильности или ошибочности данного вывода НДС не подлежит уплате в любом случае, поскольку наряду с Российской Федерацией плательщиками этого налога не являются также субъекты Федерации и муниципальные образования.
43. Постановление ФАС Уральского округа
от 28.10.2004 N Ф09-3546/04-ГК
Кассационная инстанция отменила судебные акты нижестоящих инстанций и вынесла новое решение - об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы администрации города о передаче в частную собственность земельного участка, находящегося в водоохранной зоне, гражданам - сособственникам жилого дома, расположенного на этом земельном участке, поскольку суд пришел к выводу, что приватизация таких участков гражданами, получившими в собственность жилые дома по сделкам, совершенным до 1 июля 1990 года, не запрещена.
Комментарий
ООО "Реалим" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Центрального района г. Челябинска о признании недействительным постановления главы администрации Центрального района г. Челябинска N 1454 от 20.12.2002. Третьими лицами по данному делу являются: Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Челябинска, Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска, граждане Ф. А., Ф. Н.
Решением от 28.06.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, требование удовлетворено. Однако суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вынес новое решение - об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы администрации Центрального района г. Челябинска N 1454.
При рассмотрении данного дела установлено следующее.
Постановлением главы администрации Центрального района г. Челябинска от 20.12.2002 N 1454 гражданам Ф. А. и Ф. Н. был предоставлен в собственность земельный участок (жилая зона) из земель поселений природоохранного и историко-культурного назначения, расположенный в водоохранной зоне р. Миасс для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства.
Несколько ранее на основании постановления главы г. Челябинска от 30.11.2001 N 1752-п заявителю (обществу с ограниченной ответственностью "Реалим") был предоставлен земельный участок, в границах которого находился жилой дом, принадлежащий Ф. А. и Ф. Н., для проектирования и строительства торгового комплекса. Во исполнение постановления N 1752-п Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ООО "Реалим" 10.12.2001 был заключен договор УЗ N 003154-К-2001 о предоставлении обществу в краткосрочную аренду земельного участка площадью 9477 кв. м, расположенного в Центральном районе г. Челябинска.
Суть спора заключается в следующем. По мнению заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Реалим"), земельный участок, относящийся к жилому дому и расположенный в границах земельного участка, арендованного обществом с ограниченной ответственностью, не мог быть передан в собственность собственникам этого жилого дома (гражданам Ф. А. и Ф. Н.) по двум причинам: 1) в силу запрета, установленного законом, и 2) в силу того, что передача спорного участка в частную собственность нарушает права и законные интересы ООО "Реалим".
Таким образом, для правильного разрешения дела суды должны были выяснить два основных вопроса: 1) допускается ли законом приватизация спорного земельного участка; 2) нарушает ли приватизация земельного участка права и законные интересы ООО "Реалим".
При рассмотрении дела установлено, что граждане Ф. А. и Ф. Н. приобрели право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, в результате наследования. В свою очередь, жилой дом был приобретен наследодателем (гражданином Ф.) на основании договора купли-продажи от 30 июня 1928 года. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что Ф. А. и Ф. Н. надлежащим образом свое право на относящийся к дому земельный участок не оформили. Законом такая ситуация предусмотрена. Так, в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" граждане РФ, фактически пользующиеся земельными участками с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 "О собственности в СССР", т. е. до 1 июля 1990 года, но не оформившие надлежащим образом право собственности на такие земельные участки, могут зарегистрировать указанное право согласно пункту 5 статьи 20 ЗК РФ. Вместе с тем в рассматриваемом случае возникает вопрос о том, подлежит ли применению данная норма к ситуации, в которой оказались Ф. А. и Ф. Н. Дело в том, что в комментируемом Постановлении не указана дата принятия наследства. Если наследство было принято до 1 июля 1990 года, то положительный ответ на данный вопрос сомнений не вызывает: принятие наследства - это односторонняя сделка. В этом случае Ф. А. и Ф. Н являются лицами, получившими дом в общую собственность в результате односторонних сделок. Соответственно, они пользуются всеми правами, вытекающими из пункта 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Если же Ф. А. и Ф. Н. стали сособственниками дома после 1 июля 1990 года, то их право на приватизацию земельного участка требует дополнительного обоснования. Здесь следует иметь в виду статью 1112 Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет принцип универсального правопреемства при наследовании. Так, согласно этой статье, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Исключением из этого правила являются права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и т. п.). Право на приобретение в собственность (на приватизацию) земельного участка является правом имущественным, и такое право не относится к числу прав, неразрывно связанных с личностью наследодателя (поскольку таким правом может воспользоваться любой собственник объекта недвижимости, расположенного на соответствующем земельном участке). Следовательно, при принятии наследства вместе с домом к наследникам переходит и право на приватизацию соответствующего земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Таким образом, с этой стороны никаких юридических препятствий для приватизации земельного участка гражданами Ф. А. и Ф. Н. не имеется.
Вместе с тем из постановления видно, что спорный земельный участок относится к землям поселений природоохранного и историко-культурного назначения и расположен в водоохранной зоне реки Миасс. Данное обстоятельство порождает определенные сомнения в законности решения о приватизации спорного земельного участка (из чего, видимо, и исходили суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявление ООО "Реалим").
Следует сразу отметить, что Федеральный закон N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", на нормы которого (пункт 8 статьи 28 Закона), судя по всему, сослались суды первой и апелляционной инстанции, не подлежит применению к спорным отношениям. Так, согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", его действие распространяется на отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества. В комментируемом случае речь о приватизации жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, не идет, поскольку этот дом никогда не находился в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что и те ограничения на приватизацию земельных участков, которые закреплены статьей 28 этого Закона, не могут применяться к рассматриваемому случаю.
Вместе с тем из комментируемого Постановления следует, что спорный участок находится в жилой зоне города Челябинска, однако при этом относится к землям природоохранного и историко-культурного назначения и расположен в водоохранной зоне. Соответственно, правовой режим данного земельного участка определяется пунктом 10 статьи 85 ЗК РФ, согласно которому в пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, историко-культурное и иное особо ценное значение. Из этого же пункта следует, что правовой режим спорного участка должен определяться статьей 97 ЗК РФ (Земли природоохранного назначения). Важным для нашего случая в статье 97 ЗК РФ является пункт 4, из которого следует, что земельные участки в пределах земель природоохранного назначения у собственников, арендаторов, землепользователей и землевладельцев не изымаются. Однако при этом устанавливаются определенные ограничения хозяйственной деятельности на этих участках. При определении правового статуса спорного земельного участка следует также учитывать положения статьи 27 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает перечень земельных участков, которые изъяты из оборота либо ограничены в обороте. При этом согласно статье 27 ЗК РФ изъятые из оборота и ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность. Из данной статьи также можно сделать вывод, что Земельный кодекс РФ земельные участки, относящиеся к землям природоохранного назначения (за исключением земель особо охраняемых природных территорий) в обороте не ограничивает. Следовательно, Земельный кодекс РФ не содержит запрета на приватизацию спорного земельного участка.
При этом следует, однако, обратить внимание на следующее. Согласно пункту 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в порядке приватизации не подлежат земельные участки в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. С практической точки зрения это означает, что граждане и юридические лица не могут приватизировать земельные участки природоохранного и санитарно-защитного назначения, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, которые перешли в их собственность в результате процедур приватизации, предусмотренных этим законом. В то же время приватизация земельных участков в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения, на которых расположены объекты недвижимого имущества, никогда не находившиеся в государственной или муниципальной собственности, законом не запрещается.
Таким образом, вывод Федерального арбитражного суда Уральского округа, который отменил судебные акты нижестоящих судов, о том, что оспариваемое решение муниципального органа о приватизации земельного участка является законным, вытекает из норм действующего земельного законодательства.
Не были приняты во внимание и доводы заявителя о том, что приватизацией спорного земельного участка нарушаются его права. Этот довод заявителя отклонен судом на том основании, что переход права собственности на земельный участок не является основанием для изменения или прекращения договора аренды, который заключен заявителем с уполномоченным муниципальным органом. Кроме того, по мнению суда, приватизация спорного земельного участка не создает никаких препятствий для пользования арендатором земельным участком вне границ приватизированного участка.
44. Постановление ФАС Уральского округа
от 09.11.2004 N Ф09-3673/04-ГК
Истцом были заявлены исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части соглашения об уплате суммы налога на добавленную стоимость. Поскольку судом установлено, что собственником отчуждаемого участка является Российская Федерация, которая согласно Налоговому кодексу РФ не является плательщиком НДС, суд удовлетворил исковые требования и признал ничтожным заключенный договор в части уплаты НДС, обязав продавца возвратить излишне уплаченную сумму.
Комментарий
ОАО "Северский трубный завод" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Российской Федерации в лице Российского фонда федерального имущества (Уральское межрегиональное отделение) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2002 N 19 в части соглашения об уплате суммы налога на добавленную стоимость (НДС) за приобретенный земельный участок и применении последствий недействительности сделки в виде возврата суммы НДС в размере 15393237 руб. 96 коп.
В качестве третьих лиц по ходатайству ответчика привлечены: Министерство имущественных отношений РФ (МИО РФ), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО).
Решением Арбитражного суда Свердловской области, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор N 19 от 20.12.2002 купли-продажи земельного участка в части соглашения об уплате суммы налога на добавленную стоимость на приобретенный земельный участок и применил последствия недействительности договора в этой части, обязав Российскую Федерацию в лице Российского фонда федерального имущества (Уральское межрегиональное отделение) возвратить ОАО "Северский трубный завод" 15393237 руб. 96 коп.
Как следует из комментируемого Постановления, истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" истец как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право приватизировать такие участки либо приобрести их на праве аренды. Для реализации своего права собственники недвижимости, согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, что, по всей видимости, и сделало акционерное общество. Заявление было рассмотрено, и принято положительное решение о приватизации земельного участка.
Как следует из комментируемого Постановления, 20.12.2002 между Фондом, выступающим по договору продавцом, и ОАО "Северский трубный завод", являющимся покупателем, на основании приказа МУГИСО от 17.12.2002 N 8271 был заключен договор купли-продажи земельного участка N 19 с целевым использованием для промышленной площадки. Согласно заключенному договору цена участка устанавливалась в размере 92359427 руб. 74 коп, в том числе НДС - 15393237 руб. 96 коп. На основании этого договора покупатель оплатил сумму налога на добавленную стоимость.
Однако, полагая, что цена купленного земельного участка была неправомерно увеличена на сумму НДС и, следовательно, договор в этой части является недействительным, ОАО "Северский трубный завод" обратилось в суд для признания указанной части договора ничтожной и применения последствий ничтожности сделки в виде возврата обществу суммы НДС.
Суд, удовлетворяя иск, применил норму п. 2 ст. 214 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Причем здесь стоит отметить, что в кассационной жалобе ответчик указывает, что спорный земельный участок не является имуществом государственного либо муниципального предприятия, следовательно, подлежит обложению НДС на общих основаниях. При этом каких-либо документов, подтверждающих довод ответчика, суду представлено не было. Из указанного выше пункта 2 статьи 214 ГК РФ следует вывод о том, что если земельный участок не принадлежит гражданам или юридическим лицам, то он принадлежит государству. Поскольку спорный участок не являлся объектом права собственности каких-либо других юридических или физических лиц, он являлся государственной собственностью. Однако Российская Федерация в силу статьи 143 Налогового кодекса РФ не относится к кругу субъектов, уплачивающих НДС. На этом основании суды всех инстанций и пришли к выводу, что сделки по продаже земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, налогом на добавленную стоимость облагаться не должны.
45. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 20.07.2005 N А52-6464/2004/1
Отменяя Постановление апелляционной инстанции и оставляя в силе решение Арбитражного суда Псковской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа исходил из того, что земельный участок не может быть приватизирован в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Однако указанный Закон не содержит запрета на приватизацию земельных участков, относящихся к землям историко-культурного назначения (статья 99 ЗК РФ). Вместе с тем Постановление кассационной инстанции является законным, поскольку земли историко-культурного назначения относятся к землям, ограниченным в обороте, приватизация которых запрещена иным законом - статьей 27 Земельного кодекса РФ.
Комментарий
Согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ, пункту 3 статьи 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой это допускается законом, в том числе - законами о земле и других природных ресурсах.
Это означает, что в сфере оборота земли и других природных ресурсов законодатель преимущественно использует разрешительный тип правового регулирования. С практической точки зрения это означает, что в отличие от других видов имущества (в том числе - недвижимого) распоряжаться земельными участками их собственники и иные лица могут лишь в той мере, в которой это допускается законом. Особенно зримо разрешительный принцип регулирования оборота земли проявляется в вопросах приватизации земельных участков. Так, статья 36 Земельного кодекса РФ провозглашает исключительное право граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений и сооружений - на приватизацию земельных участков, на которых эти здания, строения и сооружения расположены. Однако при этом иные нормы Земельного кодекса и других федеральных законов устанавливают массу различного рода запретов и ограничений на передачу таких земельных участков в частную собственность. Причем довольно часто для того, чтобы определить, может ли быть приватизирован тот или иной земельный участок, соответствующим специалистам государственных и муниципальных органов приходится проводить настоящее исследование земельного и иного законодательства. В такой ситуации ошибки в решении вопросов приватизации земли просто неизбежны.
Комментируемый случай для соответствующих муниципальных органов и даже для судебных инстанций оказался особенно сложным.
ЗАО "Центральный рынок" (далее - общество) приобрело в собственность у администрации г. Пскова (далее - администрация) земельный участок из земель поселений для использования в целях общественно-деловой застройки.
Однако заместитель прокурора Псковской области (далее - Прокурор) обратился в суд с иском в защиту интересов РФ к администрации и обществу о признании договора купли-продажи участка, заключенного ответчиками, недействительным, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания сторон возвратить все полученное по ней.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором размещены объекты недвижимого имущества, признан недействительным. К ничтожной сделке применена двусторонняя реституция. Однако апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила и вынесла новое решение - об отказе в иске.
Кассационная инстанция пришла к выводу, что законным и обоснованным является решение суда первой инстанции, в связи с чем Постановление апелляционной инстанции было отменено, а решение Арбитражного суда Псковской области оставлено в силе.
Главный вопрос, который вызвал разногласия, - это вопрос о том, может ли спорный земельный участок в принципе передаваться в частную собственность. Этот вопрос возник в связи со следующим.
При рассмотрении дела было установлено, что спорный участок входит в границы памятника археологии "Культурный слой города Пскова в пределах стен Окольного города" (VIII - XVII вв.), который Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.74 N 624 включен в перечень памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" памятники истории и культуры республиканского значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством РФ по состоянию на день вступления в силу Федерального закона N 73-ФЗ, отнесены к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр. Согласно статье 3 Закона к числу таких объектов относятся и объекты археологического наследия, то есть частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение. Согласно статье 5 Закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется Федеральным законом N 73-ФЗ и Земельным кодексом РФ.
Как видно из комментируемого Постановления, спорный земельный участок находится на территории города Пскова, то есть относится к землям поселений. Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ в составе земель поселений могут выделяться зоны, включающие земельные участки, имеющие особое научное, историко-культурное и иное особо ценное значение. Правовой статус такого рода земельных участков регулируется соответствующими статьями главы XVII ЗК РФ. Следовательно, правовой режим спорного участка определяется статьей 99 ЗК РФ и соответствующими нормами Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ".
В то же время согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ спорный участок относится к числу участков, ограниченных в обороте, как относящийся к числу земель, занятых особо ценным (археологическим) объектом культурного наследия. В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность (то есть не подлежат приватизации), за исключением случаев, установленных федеральными законами. Статья 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия..." допускает частную собственность на такого рода объекты. Соответственно, не исключена и частная собственность на земельные участки, относящиеся к объектам археологического наследия. При этом, однако, этот Закон не предусматривает возможности приватизации (то есть передачи из государственной или муниципальной в частную собственность) такого рода земельных участков. Таким образом, спорный земельный участок не мог быть приватизирован в силу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ.
Следует отметить, что кассационная инстанции пришла к выводу о невозможности приватизации спорного земельного участка на основании других норм.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа исходил из того, что земельный участок не может быть приватизирован в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Однако указанный Закон не содержит запрета на приватизацию земельных участков, относящихся к землям историко-культурного назначения (статья 99 ЗК РФ). В пункте 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" идет речь о запрете приватизации земель, относящихся к особо охраняемым природным территориям, то есть земель, правовой режим которых определяется статьей 94 ЗК РФ. Режим же спорного земельного участка, как уже указывалось, установлен статьей 99 ЗК РФ.
Тем не менее общий вывод кассационной инстанции о том, что спорный земельный участок не может быть приватизирован, является правильным.
Законодательный запрет на приватизацию означает, что сделка купли-продажи спорного земельного участка не соответствует требованиям закона и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной.
46. Постановление ФАС Центрального округа
от 09.08.2005 N А14-13351-2004/438/14
Принятие решения о приватизации находящихся на земельном участке объектов недвижимости является в соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" единственным обстоятельством, на основании которого определяется уполномоченный государственный (муниципальный) орган, компетентный принимать решение о приватизации земельного участка. На этом основании суд удовлетворил иск общества с ограниченной ответственностью к Главному управлению государственного имущества администрации области, поскольку установил, что на момент подачи заявки на приватизацию земельного участка на нем, наряду с другими объектами недвижимости, располагались здания, в отношении которых принималось решение о приватизации.
Комментарий
ООО "ХимИнвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Главному управлению государственного имущества администрации Воронежской области (далее - ГУГИ администрации Воронежской области) об обязании принять решение о продаже земельного участка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.
Суд кассационной инстанции оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы не нашел.
Из комментируемого Постановления следует, что спор возник в связи с отказом в приватизации земельного участка ГУГИ администрации Воронежской области. Отказ мотивирован тем, что некоторые здания на спорном земельном участке были введены в эксплуатацию после приватизации, поэтому ГУГИ Воронежской области не является органом, уполномоченным решать вопрос о приватизации спорного земельного участка.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными законами. При этом предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (ст. 29 ЗК РФ).
Следовательно, для принятия законного и обоснованного решения суду необходимо было установить, какой именно государственный или муниципальный орган вправе принять решение о приватизации спорного земельного участка.
Судом было установлено, что истец приобрел соответствующий земельный участок у ОАО "Семилукское ремонтно-техническое предприятие". Акционерное общество стало собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости в результате приватизации государственного ремонтно-технического предприятия "Семилукиремтехпред". При этом решение о приватизации принималось Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области.
Согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 12 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Указанный критерий (нахождение на соответствующем земельном участке зданий, строений или сооружений, перешедших в частную собственность в результате приватизации) является единственным и определен пунктом 14 статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" императивно. Это означает следующее: 1) соответствующий государственный орган не утрачивает права на принятие решения о приватизации земельного участка и в том случае, если объекты недвижимости после приватизации перешли в собственность лиц, в приватизации этих объектов не участвовавших; 2) орган, принявший решение о приватизации здания (строения, сооружении), должен принимать решение о приватизации земельного участка независимо от того, имеются ли на этом участке иные здания (строения, сооружения), которые объектом приватизации не являлись; 3) государственный (муниципальный) орган, принявший решение о приватизации находящихся на земельном участке зданий (строений, сооружений), утрачивает право принятия решения о приватизации этого земельного участка в одном единственном случае - если соответствующие здания (строения, сооружения) к моменту принятия решения прекратили свое существование (например, вследствие разрушения) и были исключены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, в комментируемом случае обстоятельство, на которое сослался ответчик в качестве основания для отказа в приватизации земельного участка (нахождение на спорном участке зданий, которые не были объектом приватизации), не имело юридического значения. По этой причине иск был удовлетворен.
47. Постановление ФАС Центрального округа
от 03.08.2005 N А23-4079/04Г-8-299
Кассационная инстанция отменила судебные акты нижестоящих судов и в иске о понуждении Российского фонда федерального имущества к заключению договора купли-продажи земельного участка отказала в связи с тем, что истец (собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке), воспользовавшийся своим правом на приобретение земельного участка в аренду в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, право на приватизацию этого земельного участка утратил (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Комментарий
4 апреля 2003 года зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Белоусовский" (ООО АПК "Белоусовский") на одноэтажное кирпичное сооружение телятника общей площадью 967,6 кв. м.
14 ноября 2003 года ООО АПК "Белоусовский" заключило с Комитетом по управлению имуществом МО "Жуковский район" (далее - Комитет) договор аренды земельных участков площадью 468312 кв. м, в том числе участка площадью 8812 кв. м, на котором расположено кирпичное сооружение.
1 декабря 2003 года общество подало заявление на приватизацию арендуемого земельного участка. Получив отказ, ООО АПК "Белоусовский" обратилось с иском к Российскому фонду федерального имущества (РФФИ) о понуждении последнего заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 8812 кв. метров.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Однако кассационная инстанция судебные акты отменила, в иске отказала.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права их аренды. Практика применения статьи 36 ЗК РФ выявила определенную неясность данной нормы, которая заключается в следующем. Во-первых, до последнего времени (до принятия Высшим Арбитражным Судом РФ руководящих разъяснений по вопросам применения Земельного кодекса РФ) суды по-разному подходили к решению вопроса о том, имеет ли собственник зданий (строений, сооружений), расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, право делать по собственному усмотрению выбор между арендой соответствующего земельного участка и приобретением его в собственность или все-таки право выбора принадлежит собственнику земельного участка (Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию). Вторая неясность заключалась в том, что у судов возникали определенные сомнения в том, что граждане и юридические лица, заключившие договоры аренды земельных участков, могут требовать впоследствии их приватизации.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" эти вопросы получили достаточно ясное освещение. Так, из пункта 4 Постановления N 11 следует, что право выбора способа приобретения участка (в собственность или в аренду) принадлежит заявителю (собственнику расположенных на земельном участке объектов недвижимости). Что же касается возможности предоставления земельных участков в собственность лицам, которые уже заключили договор аренды земельного участка, то здесь позиция Высшего Арбитражного Суда заключается в следующем: согласно пункту 7 Постановления наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Однако если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Таким образом, главным критерием, позволяющим отделить случаи, когда приватизация земельного участка возможна, от случаев, когда соответствующее лицо теряет такое право, является дата заключения договора аренды земельного участка: если договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса РФ (то есть до 29 октября 2001 года), то право на приватизацию земельного участка соответствующий собственник недвижимости не утрачивает. Если же договор аренды заключен после 29 октября 2001 года, то приватизация земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ, становится невозможной.
Строго говоря, из содержания самой статьи 36 ЗК РФ не усматривается, что заключение договора аренды земельного участка автоматически лишает соответствующего правообладателя возможности в дальнейшем этот участок приватизировать. Однако если вспомнить, что в правовом регулировании оборота земли и других природных ресурсов очень сильны публично-правовые начала, то позиция Высшего Арбитражного Суда по данному вопросу становится понятной. Во-первых, метод регулирования отношений, связанных с приватизацией (прежде всего, в части определения оснований, способов и порядка приватизации), в корне отличается от правового регулирования частных (гражданских) правоотношений. В отличие от гражданского права, где действует правило "разрешено все, что прямо не запрещено", правовое регулирование приватизации государственного и муниципального имущества (в том числе - приватизации земли) основано на принципе "разрешено только то, что прямо предусмотрено законом или иным правовым актом". Во-вторых, сами земельные отношения (а также тесно связанные с ними отношения, возникающие в сфере оборота земельных участков) также в основном регулируются разрешительным методом (по принципу: возможно только то, что прямо разрешено). Такой вывод следует, прежде всего, из пункта 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из данного (разрешительного) типа правового регулирования земельных отношений и отношений, возникающих в сфере оборота земельных участков, позицию Высшего Арбитражного Суда по данному вопросу следует признать совершенно правильной. Исходя из разрешительного типа правового регулирования приватизации земли и оборота земельных участков, законодатель должен был прямо предоставить арендаторам земельных участков право приватизировать эти участки. Однако ни статья 36, ни иные нормы Земельного кодекса РФ такое право арендаторам земельных участков не предоставляют, а это, в свою очередь, означает, что закон запрещает арендаторам приватизировать арендуемые земельные участки.
Как уже было указано, в комментируемом случае договор аренды земельного участка истец заключил 14 ноября 2003 года, то есть после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Соответственно, право на приватизацию этого участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, он утратил. Именно к такому выводу и пришла кассационная инстанция, которая отменила судебные акты нижестоящих судов и вынесла новое решение - об отказе в иске.
48. Постановление ФАС Волго-Вятского округа
от 06.05.2005 N А11-8477/2004-К2-Е-5758
Суды всех инстанций, исходя из того что Комитет по управлению государственным имуществом неправильно определил статус участка, отнеся его к землям городов (поселков), сделали вывод о том, что выкупная стоимость земельного участка определена в оспариваемом постановлении неверно, и заявление о признании недействительным постановления в части, устанавливающей выкупную стоимость участка, удовлетворили.
Комментарий
Споры по поводу выкупной цены земельных участков - это достаточно распространенная категория споров, возникающих при приватизации земли. Такое положение объясняется тем, что порядок расчетов выкупной стоимости земельных участков достаточно сложен, поскольку основой для расчета выкупной стоимости является ставка земельного налога, подлежащая применению к выкупаемому земельному участку. Ставки земельного налога устанавливаются субъектами Федерации в пределах, которые определяются федеральными законами. При этом размер ставки зависит от местоположения земельного участка, его категории и других факторов. Не упрощает ситуацию и то обстоятельство, что до настоящего времени в масштабах страны все еще продолжается работа по кадастровому учету земли, а также не завершено разграничение государственной собственности на землю. Поэтому зачастую бывает затруднительно определить категорию земель, в состав которых включен тот или иной участок, что, в свою очередь, вызывает трудности в определении ставки налога, подлежащей применению, и, как следствие, возникают проблемы с определением выкупной стоимости.
ОАО "Мстерский завод керамических стеновых материалов" (далее - ОАО "МЗКСМ") обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области (далее - Комитет) с заявкой на приватизацию земельного участка.
Распоряжением председателя Комитета приватизация земельного участка была разрешена. При этом, однако, возникли разногласия по поводу цены выкупа. Поскольку разногласия не были урегулированы, ОАО "МЗКСМ" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании недействительным пункта 2 распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Владимирской области N 790 от 20 сентября 2004 года, в котором была определена выкупная стоимость земельного участка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, требования удовлетворены. Кассационная инстанция оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не установила.
Суды всех инстанций пришли к выводу, что Комитет неправильно определил правовой статус спорного земельного участка, что повлекло за собой неправильное определение его выкупной стоимости.
Как уже было отмечено, порядок определения цены выкупа земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах, установленных федеральными законами (пункт 7 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 2 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку в основе расчета стоимости лежит ставка земельного налога, подлежащая применению к соответствующему земельному участку, суд, рассматривая комментируемое дело, руководствовался нормативными актами Владимирской области, поскольку именно на основании актов, принимаемых уполномоченными государственными органами субъекта Федерации, определяются конкретные ставки земельного налога, подлежащие применению к той или иной категории земель.
Из комментируемого Постановления следует, что в соответствии со статьей 1 Закона Владимирской области "Об установлении цены земли за единицу площади земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений на территории Владимирской области" цена земли за единицу площади участка установлена в размере десятикратной ставки земельного налога.
Суды всех инстанций также установили, что Комитет по управлению государственным имуществом неправильно определил правовой статус спорного земельного участка, отнеся его к землям городов (поселков) с численностью до 20000 жителей, в то время как из представленных суду документов следовало, что спорный участок находится в составе земель сельского населенного пункта. Местным законодательством были установлены разные ставки земельного налога для земель городов (поселков) и для земель сельских населенных пунктов.
Согласно части 2 статьи 6 Закона Владимирской области "О ставках земельного налога для физических и юридических лиц на 1999 год" земельный налог за участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, индивидуального и кооперативного гаражного строительства и иных целей, не предусмотренных в части первой этой статьи, взимаемый со всей площади участка, установлен в размере 6 копеек за квадратный метр (с учетом коэффициентов индексации ставка земельного налога в 2004 году составила 28,5 коп. за кв. м).
Комитет же по управлению государственным имуществом руководствовался иным положением названного Закона - статьей 3, которая устанавливает ставки налога для земель городов (поселков), в том числе с численностью населения до 20 тысяч человек. По расчетам Комитета, сделанным на основании статьи 3, к спорному земельному участку должна быть применена ставка в размере 60 коп. за один квадратный метр. Таким образом, суд, исходя из того, что Комитет неправильно определил статус участка, отнеся его к землям городов (поселков), сделал вывод о том, что выкупная стоимость земельного участка определена в оспариваемом распоряжении неверно, и заявление о признании недействительным распоряжения в части, устанавливающей выкупную стоимость участка, удовлетворил.
Следует отметить еще одно обстоятельство, не получившее оценки Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа. Как видно из комментируемого Постановления, Комитет определил выкупную стоимость земельного участка с учетом налога на добавленную стоимость. Однако увеличение стоимости земельного участка на сумму НДС противоречит налоговому законодательству, поскольку при приватизации происходит продажа земельных участков, принадлежащих государству (Российской Федерации, субъекту Федерации) или муниципальному образованию, которые плательщиками НДС не являются, а реализация земельных участков, в свою очередь, не является объектом налогообложения (статья 143, пункт 2 статьи 146 НК РФ).
49. Постановление ФАС Волго-Вятского округа
от 08.04.2005 N А17-4133/5-2004
Поскольку по решению городской Думы спорный земельный участок включен в перечень территорий перспективной застройки в соответствии с генеральным планом развития города, суд пришел к выводу, что этот участок предназначен для использования в государственных и общественных интересах и не подлежит приватизации. По этой причине на основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа в приватизации земельного участка суд отказал.
Комментарий
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды этих земельных участков. Вместе с тем данное право не имеет абсолютного характера, поскольку статья 36 ЗК РФ уточняет, что реализовано это право может быть только на условиях и в порядке, которые установлены Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами. В практическом плане это означает, что ЗК РФ и другие федеральные законы могут устанавливать определенные ограничения и запреты на реализацию данного права при тех или иных обстоятельствах. Причем, как показывает изучение законодательства, регулирующего вопросы приватизации и аренды земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, для коммерческих организаций и граждан - собственников зданий, строений и сооружений - запретов и ограничений на получение земельных участков в аренду, на которых расположены эти объекты недвижимости, не имеется. Запреты и ограничения касаются исключительно приватизации соответствующих земельных участков.
В настоящее время существует два вида объектов недвижимости, правовой статус которых, пусть и в весьма небольших пределах, но все же отличается. Во-первых, это объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), перешедшие в частную собственность в результате приватизации - таковых на сегодняшний день в Российской Федерации в силу известных исторических реалий большинство. Во-вторых, это вновь возведенные частными лицами здания, строения и сооружения. Различия в правовом статусе (то есть в тех правах и обязанностях, которые имеют соответствующие лица, вытекающих из права собственности на такие объекты недвижимого имущества) этих двух видов объектов недвижимого имущества проявляется, прежде всего, в тех случаях, когда эти объекты располагаются на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом основное отличие заключается в том, что перечень оснований для запрета приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, шире перечня таких оснований, установленного для земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости.
Так, согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ, в предоставлении (для строительства) в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть отказано в случае, если: 1) соответствующий участок изъят из оборота; 2) федеральным законом установлен запрет на приватизацию соответствующей категории земельных участков; 3) участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Установленный пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ перечень запретов на приватизацию распространяется на все земельные участки - в том числе и те, на которых расположены здания (строения, сооружения), перешедшие в частную собственность в результате приватизации государственного или муниципального имущества.
В то же время для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимого имущества, перешедшего в частные руки в результате приватизации, специальным законом (Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества") установлен дополнительный перечень оснований, исключающих их приватизацию. Имеется в виду пункт 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Сравнение оснований запрета приватизации земли, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 этого Закона, с основаниями для запрета приватизации земельных участков, содержащихся в других федеральных законах (прежде всего, в Земельном кодексе РФ), показывает, что (несмотря на некоторые совпадения) перечень причин, по которым может быть запрещена приватизация земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости, перешедшим в частную собственность в результате приватизации, оказывается в любом случае более широким.
Причины, по которым в приватизации земельного участка может быть отказано, не только весьма многочисленны, но и зачастую недостаточно четко определены в законе. В целом ряде случаев закон, указывая на те или иные обстоятельства как на основание для отказа в приватизации земли, недостаточно четко эти обстоятельства очерчивает. Так, из пункта 4 статьи 28 ЗК РФ следует, что не допускается приватизация земельных участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" также содержит похожее основание для отказа в приватизации: согласно данной норме не подлежат приватизации земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах. При этом ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон "О приватизации..." не определяют даже в самом общем виде, что именно следует понимать под общественными или государственными интересами, а также под государственными и муниципальными нуждами, оставляя решение этого вопроса на усмотрение правоприменительной и судебной практике.
В комментируемом случае основанием для отказа в приватизации земельного участка послужило подобное обстоятельство.
Предприниматели З. и М. (далее - предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным отказа Городского комитета по управлению имуществом администрации города Иваново (далее - Комитет) в приватизации земельного участка, расположенного под зданием магазина.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной инстанции решение не обжаловалось. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе.
При рассмотрении дела было установлено, что предприниматели З. и М. владеют на праве общей долевой собственности зданием магазина, расположенным в городе Иваново. При этом земельный участок, относящийся к зданию магазина, используется предпринимателями на основании договоров аренды от 8 апреля 1998 года N 01-2557 и N 01-2558. Письмом от 5 июля 2004 года Городской комитет по управлению государственным имуществом отказал предпринимателям в приватизации находящегося под магазином земельного участка.
Суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что в приватизации земельного участка было отказано правомерно, поскольку в данном случае имеет место ситуация, предусмотренная пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
К такому выводу судебные инстанции пришли по следующим причинам. Суду первой инстанции были представлены документы, из которых следовало, что Решением Ивановской городской Думы первого созыва N 88-1 от 29 марта 1995 года был утвержден перечень территорий перспективной застройки города Иваново в соответствии с его генеральным планом. На основании этого документа суды определили, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий предпринимателям магазин, входит в состав земель, не подлежащих приватизации, поскольку он предназначен генеральным планом развития города Иваново для использования в государственных (общественных) интересах. Таким образом, единственной причиной для отказа в приватизации земельного участка явилось то, что он оказался включенным в генеральный план развития города. В принципе, с таким подходом следует согласиться, поскольку развитие любой территории (в том числе - любого населенного пункта) осуществляется, прежде всего, в общих (государственных и общественных) интересах, а утвержденный в установленном порядке генеральный план развития территории (населенного пункта) и есть прямое и непосредственное выражение такого публичного интереса.
50. Постановление ФАС Московского округа
от 14.06.2005, 06.06.2005 N КГ-А41/4740-05
Кассационная инстанция пришла к выводу, что повышающий коэффициент "2,5" к ставке земельного налога был правомерно применен при расчете уполномоченным государственным органом выкупной стоимости земельного участка, поскольку положения Закона Московской области "О плате за землю в Московской области" в этой части соответствуют приложению 2 (таблица 2) Закона Российской Федерации "О плате за землю". На этом основании в удовлетворении кассационной жалобы, в которой был поставлен вопрос о неправомерности применения при расчете выкупной стоимости земельного участка коэффициента "2,5", было отказано.
Комментарий
Предприниматель без образования юридического лица А. (далее - ПБОЮЛ) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Рошаль о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка в части определения его выкупной цены. В процессе рассмотрения арбитражный суд произвел замену ответчика на администрацию города Рошаль.
Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляционная инстанция решение Арбитражного суда Московской области отменила и вынесла новое решение, обязав администрацию города Рошаль заключить с предпринимателем без образования юридического лица А. договор купли-продажи земельного участка по цене 384912 рублей.
Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции оставила в силе, а кассационную жалобу А., просившей уменьшить выкупную стоимость земельного участка - без удовлетворения.
Заслуживают внимания основания, по которым в иске было отказано Арбитражным судом Московской области. По мнению суда первой инстанции, в рассматриваемой ситуации заключение договора купли-продажи земельного участка не является обязательным для администрации города Рошаль, поскольку нормы Земельного кодекса РФ не устанавливают право собственника недвижимости требовать заключения с ним договора купли-продажи земельного участка в обязательном порядке. Однако такой вывод противоречит статье 36 Земельного кодекса РФ и некоторым другим законодательным актам, а также сложившемуся в судебной и правоприменительной практике пониманию содержания соответствующих норм. Так, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на их приватизацию или на приобретение права аренды этих земельных участков. Причем соответствующее право, принадлежащее собственникам зданий, строений, сооружений, сформулировано в статье 36 как альтернативная возможность, которой может воспользоваться правообладатель: в статье указано, что собственники имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или на приобретение права их аренды. То есть из смысла данной нормы вполне ясно, что право выбора способа приобретения земельного участка (выкуп или аренда) законодатель оставляет за собственником расположенных на участке зданий, строений, сооружений. Однако комментируемое дело показывает, что до настоящего времени далеко не все суды понимают статью 36 ЗК РФ именно так.
Тем не менее вышестоящие инстанции, принимая решение по иску, право истицы на выбор способа приобретения земельного участка под сомнение не поставили. Вместе с тем истица не согласилась с суммой выкупа, которая была определена судом. И дело здесь в следующем.
Как известно, порядок расчетов выкупной цены конкретного земельного участка зависит от многих обстоятельств, которые учитываются в основном в правовых актах субъектов Федерации. Главным для определения выкупной стоимости земельного участка является ставка земельного налога, подлежащая применению к этому участку. В свою очередь, ставка земельного налога устанавливается на основании достаточно сложной системы расчетов, с применением различных (в основном повышающих) коэффициентов.
В комментируемом случае спор между истицей и администрацией города Рошаль возник в связи с разногласиями по поводу определения ставки земельного налога, подлежащего применению к спорному участку. Основным явилось разное понимание положений Закона Московской области "О плате за землю в Московской области" N 18/95-ОЗ от 16 июня 1995 года (с последующими изменениями). По буквальному смыслу этого Закона к базовой ставке земельного налога, определенной в соответствии с Законом РФ N 1738-1 от 11 октября 1991 года "О плате за землю", необходимо применить целый ряд поправочных коэффициентов (кроме того, к базовой ставке должны применяться также и повышающие коэффициенты, устанавливаемые ежегодно федеральными законами). Позиция истицы заключалась в том, что: 1) должна применяться ставка земельного налога за 2003 год; 2) повышающий коэффициент "2,5" к базовой ставке земельного налога не должен применяться.
Суды же, в конечном счете, пришли к выводу, что подлежит применению ставка земельного налога за 2004 год, также должен применяться коэффициент "2,5".
Что касается даты, на которую должна определяться ставка земельного налога, то ситуация здесь следующая. В настоящее время правовая норма, устанавливающая дату, на которую должна рассчитываться стоимость земельного участка, отсутствует. Суды же и правоприменительные органы в основном исходят из того, что расчет стоимости земельного участка должен осуществляться на дату подачи заявления о приватизации. Это вытекает из положений пункта 6 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому соответствующий орган исполнительной власти обязан в течение двухнедельного срока с даты подачи заявления принять решение о передаче земельного участка и направить заявителю проект договора купли-продажи. Вместе с тем следует отметить, что до марта 2003 года действовал правовой акт (Указ Президента РФ), которым было четко определено, что выкупная стоимость приватизируемого земельного участка должна определяться на дату подачи соответствующего заявления (пункт 7 Указа Президента РФ N 478 от 11 мая 1995 года "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации").
В комментируемом Постановлении не указано, когда именно А. обратилась с заявкой на приватизацию земельного участка, поэтому оценить позицию суда в части определения даты, на которую должна определяться стоимость земли, представляется затруднительным. Однако, исходя из обстоятельств дела, обращение, скорее всего, состоялось в 2004 году. Если это так, то позиция суда в этой части соответствует существующей практике.
Что же касается применения коэффициента "2,5", то здесь сложилась достаточно интересная ситуация. Дело в том, что Закон Московской области "О плате за землю..." именно в той его части, которая имеет значение для правильного рассмотрения комментируемого дела, был предметом рассмотрения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 февраля 2005 года по делу N 4-Г04-57). Названным Определением оставлено в силе решение Московского областного суда от 16 июня 2004 года по заявлению прокурора Московской области и закрытого акционерного общества "Унитехформ". В своих заявлениях прокурор и акционерное общество ставили вопрос о признании недействующими и не подлежащими применению некоторых положений Закона МО N 18/95-ОЗ от 16 июня 1995 года "О плате за землю в Московской области". В частности, акционерное общество считало не соответствующими Закону РФ "О плате за землю" положения статьи 2 Закона Московской области, согласно которой средние ставки земельного налога на земли городов Московской области применяются с повышающим коэффициентом "2,5". Судебная коллегия по гражданским делам нашла данное требование ЗАО "Унитехформ" несостоятельным, указав при этом, что "повышающий коэффициент "2,5", согласно статье 2 Закона Московской области, устанавливается за земли городов в соответствии с приложением 2 (таблица 2) к Закону РФ "О плате за землю", а указанная таблица 2 устанавливает повышающие коэффициенты к средней ставке земельного налога в курортных зонах и зонах отдыха и в соответствии с этой таблицей вся Московская область, без каких-либо изъятий, отнесена к зоне отдыха Москвы".
Предприниматель А. в комментируемом деле также считала, что расчет выкупной стоимости земельного участка сделан неверно по той причине, что к ставке земельного налога неправильно применен повышающий коэффициент "2,5". Однако и Федеральный арбитражный суд Московского округа, и Судебная коллегия по гражданским делам считают, что применение данного повышающего коэффициента не противоречит федеральному закону, и в соответствующих случаях данный коэффициент должен применяться.
В итоге суд установил, что на территории города Рошаль размер ставки земельного налога для городских земель в 2004 году равен 10,692 руб./кв. м, а повышающий коэффициент за земли городов - 2,5, в связи с чем цена продаваемого земельного участка составляет 384912 руб.
51. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 21.04.2005 N А13-14183/04-21
Заявление Департамента имущественных отношений области в порядке статьи 198 АПК РФ о признании недействительным постановления главы города о предоставлении земельного участка в собственность общества с ограниченной ответственностью было удовлетворено, так как суд установил, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, перешедший в частную собственность в результате приватизации, а решение о приватизации этого объекта администрация города не принимала (пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Комментарий
Действующий Арбитражный процессуальный кодекс РФ (статья 198 АПК РФ) прямо предусматривает право государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов обращаться в арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными ненормативных правовых актов иных государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц. Данная процессуальная норма создает дополнительные гарантии для утверждения принципа законности в деятельности государственного аппарата. И в судебной практике последнего времени достаточно часто встречаются дела, рассматриваемые по заявлениям соответствующих государственных и муниципальных органов. Споры, возникающие в процессе приватизации земли, в этом ряду не являются исключением.
Департамент имущественных отношений Вологодской области обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации города Вологды о признании недействительным постановления главы города Вологды от 21.01.2003 N 192 "О предоставлении в собственность общества с ограниченной ответственностью "Кронлес" земельного участка по Окружному шоссе, 4".
Решением от 17.12.2004 заявление удовлетворено.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Суд кассационной инстанции Постановлением от 21.04.2005 оставил решение суда первой инстанции в силе.
Как установлено судом, на спорном земельном участке расположен цех столярных изделий, собственником которого является ООО "Кронлес". До приватизации имущественного комплекса цех принадлежал государственному предприятию "Древстройдеталь", а после приватизации цех стал собственностью АООТ "Древстройдеталь".
Судя по изложенным в комментируемом Постановлении аргументам ответчика, администрация города Вологды полагала, что на основании статьи 71 Закона РФ N 1550-1 от 6 июля 1991 года "О местном самоуправлении в Российской Федерации" она вправе была принять решение о приватизации спорного участка. Однако при этом администрацией не было учтено то, что предоставленное статьей 71 Закона право на предоставление земельных участков не носит исключительного характера: согласно пункту 1 статьи 71 Закона ограничения права городской администрации на предоставление земельных участков могут быть установлены иными законодательными актами. Следует также указать на то, что статья 71 не называет в числе полномочий городских администраций по распоряжению земельными участками право на передачу земли в частную собственность (право на приватизацию земли). То есть ссылка на статью 71 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" не может служить аргументом, подтверждающим право местной администрации на передачу земельных участков в частную собственность. Полномочия муниципальных и государственных органов в сфере приватизации земли закреплены иными законами.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Иное установлено пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости.
Из комментируемого Постановления усматривается, что решение о приватизации государственного предприятия "Древстройдеталь" принималось Комитетом по управлению имуществом администрации Вологодской области. А земельный участок был предоставлен в собственность на основании постановления главы города Вологды, в котором Фонду муниципального имущества было предложено заключить с ООО "Кронлес" договор купли-продажи этого земельного участка. Следовательно, администрация города Вологды была не вправе принимать такое решение, что и констатировал суд.
Из комментируемого Постановления неясно, какими правами на землю обладает ООО "Кронлес". Не исключено, что ООО "Кронлес" владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако такое возможно только в том случае, если ООО "Кронлес" приобрело находящийся на земельном участке объект недвижимости до вступления в силу Земельного кодекса РФ, поскольку с введением нового Земельного кодекса коммерческие организации были лишены права владеть земельными участками на указанном праве (статья 20 ЗК РФ).
Вместе с тем на основании Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года.
Если здание было приобретено обществом с ограниченной ответственностью "Кронлес" после введения в действие Земельного кодекса РФ, то не исключена ситуация, что права на земельный участок вообще оформлены не были. Как именно должны поступать собственники зданий, строений, сооружений в таких случаях, разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В пункте 12 названного Постановления указано следующее: "Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность".
В то же время согласно статье 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, ООО "Кронлес" было в любом случае вправе требовать передачи в собственность спорного земельного участка (при условии, конечно, если участок не относится к землям, исключенным из оборота или ограниченным в обороте).
Судом не было установлено, к какой категории земель относится спорный земельный участок. Однако, судя по всему, каких-либо ограничений на приватизацию спорного земельного участка не имеется. Таким образом, единственным нарушением, допущенным при принятии решения о приватизации земельного участка, является то, что это решение принял неуполномоченный муниципальный орган.
52. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 22.09.2004 N А56-15020/03
Поскольку согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, суд отказал в иске о понуждении Комитета по управлению городским имуществом к заключению договора купли-продажи земельного участка, так как пришел к выводу, что цена выкупа, предложенная истцом, неверна, поскольку, рассчитывая стоимость земельного участка, истец не применил поправочный коэффициент, установленный законом субъекта Федерации.
Комментарий
Для правового регулирования отношений, возникающих в процессе приватизации земли, характерно сочетание публично-правовых и частноправовых методов. Процедура приватизации состоит из двух основных этапов, которым соответствуют различные методы правового регулирования. На первом этапе (этапе принятия решения о приватизации земельного участка) действия участников процедуры приватизации подчиняются административно-правовым по своей природе нормам. На данном этапе обращение заинтересованного лица с заявлением о приватизации земельного участка является юридическим фактом, порождающим у соответствующего государственного или муниципального органа обязанность принять в установленные законом сроки решение о передаче земельного участка в частную собственность либо об отказе в приватизации. Обжалование решений, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов также осуществляется на данном этапе в порядке, который определяется юридической природой отношений - в соответствии с правилами, установленными главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. На это обратил внимание и Высший Арбитражный Суд РФ (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 25 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Отношения, возникающие на втором этапе (который начинается после принятия решения о приватизации земельного участка), регулируются уже иными (частноправовыми) по своей юридической природе нормами - прежде всего, положениями Гражданского кодекса РФ, поскольку передача земельного участка в частную собственность осуществляется на основании договора купли-продажи, заключаемого между уполномоченным муниципальным (государственным) органом и заинтересованным лицом. В этом случае заключение договора купли-продажи земельного участка осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке). При этом лицом, обязанным заключить договор купли-продажи земельного участка, в данном случае является государственный или муниципальный орган. Лицо же, претендующее на приватизацию земельного участка, никаких обязанностей по заключению договора купли-продажи земельного участка не несет и вправе отказаться от заключения договора в любой момент без объяснения причин. В случае же если стороны не могут согласовать условия договора, соответствующее лицо вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).
В комментируемом Постановлении речь идет о споре, который возник на этапе согласования условий выкупа земельного участка.
Закрытое акционерное общество "Акбор" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 311564,88 руб.
Решением суда от 05.04.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.06.2004 решение оставлено без изменения.
Постановлением суда кассационной инстанции от 22.09.2004 ранее принятые по делу судебные акты были оставлены в силе.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Как уже указывалось, уполномоченный государственный или муниципальный орган обязан заключить договор купли-продажи земельного участка, если обратившееся с соответствующим заявлением лицо имеет право на приватизацию участка.
Хотя из комментируемого Постановления не видно, на каком основании истец требует в судебном порядке понудить ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка, можно предположить, что истец является собственником недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке. Соответственно, на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ он обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка.
Из комментируемого Постановления также можно сделать вывод, что Комитет по управлению городским имуществом не возражал против приватизации земельного участка, и единственный пункт, который вызвал разногласия, - это вопрос выкупной цены. Истец полагал, что предложенная ответчиком цена, основанная на применении поправочного коэффициента к ставке земельного налога, установленного Законом Санкт-Петербурга от 18.11.2002 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2003 год", рассчитана неверно, поскольку указанный коэффициент не должен применяться при расчете цены спорного земельного участка.
Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В то же время статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Суд пришел к выводу, что ответчик при расчете выкупной стоимости земельного участка правильно применил поправочный коэффициент, введенный Законом Санкт-Петербурга от 18 ноября 2002 года "О бюджете Санкт-Петербурга на 2003 год", и в иске отказал.
53. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 22.09.2004 N А05-3161/04-16
Кассационная инстанция отменила судебные акты нижестоящих судов и вынесла решение об удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку суд первой инстанции и апелляционная инстанция, отказывая в иске, руководствовались общими нормами закона о полномочиях государственных (муниципальных) органов, имеющих право принимать решения об отчуждении земельных участков, в то время как к спорным отношениям подлежали применению специальные нормы (пункт 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), поскольку на спорном земельном участке находился объект недвижимого имущества, перешедший в частную собственность в результате приватизации.
Комментарий
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Архангельской области обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2003 N 8 и о применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в федеральную собственность.
Решением суда от 11.05.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 12.07.2004 решение оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции судебные акты нижестоящих инстанций отменил, удовлетворил исковые требования в части признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, а в остальной части направил дело на новое рассмотрение.
Как усматривается из комментируемого Постановления, ООО "Троян" является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, который ранее входил в состав имущества государственного предприятия "АГАТ-1", решение о приватизации которого принималось Комитетом по управлению государственным имуществом Архангельской области. В соответствии с приказом Минимущества России от 29.12.2003 N 617 полномочия Комитета по управлению государственным имуществом Архангельской области переданы Территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Архангельской области.
На основании статьи 36 Земельного кодекса РФ ООО "Троян" как собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, обладает исключительным правом на приватизацию такого земельного участка или приобретение его права аренды на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. Общество таким правом воспользовалось и заключило договор купли-продажи спорного земельного участка с мэрией города Архангельска.
При разрешении возникшего спора позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций оказались противоположными: суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели нарушений закона при совершении сделки купли-продажи земельного участка, а суд кассационной инстанции признал заключенную сделку недействительной как не соответствующую закону. Различие в позициях обусловлено тем, что Арбитражный суд Архангельской области и апелляционная инстанция исходили из общих норм закона, регулирующих полномочия государственных и муниципальных органов в части приватизации земли, в то время как применению подлежали специальные нормы, регулирующие приватизацию тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, перешедшие в частную собственность в результате приватизации.
Так, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласно статье 29 и пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ решение о продаже земельного участка принимает и подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка осуществляет орган государственной власти, обладающий правом предоставления соответствующих участков. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. На основании данных норм и был сделан вывод о наличии у мэрии города полномочий для отчуждения земельного участка.
При этом, однако, не были учтены положения пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Из комментируемого Постановления следует, что решение о приватизации ГП "АГАТ-1" было принято Комитетом по управлению государственным имуществом Архангельской области. Следовательно, принятие решения о приватизации земельного участка, который находился в составе имущественного комплекса приватизированного предприятия, также входило в компетенцию Комитета по управлению государственным имуществом Архангельской области, так как на нем располагались нежилые объекты государственного предприятия, которые перешли в частную собственность в результате приватизации. Как было установлено кассационной инстанцией, полномочия Комитета по управлению государственным имуществом Архангельской области были переданы Территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Архангельской области.
При таких обстоятельствах иск Территориального управления Министерства имущественных отношений был удовлетворен и договор купли-продажи земельного участка был признан недействительным. Вместе с тем следует отметить, что признание сделки недействительной не лишает ООО "Троян" права обратиться с новым заявлением в тот государственный орган, полномочия которого на приватизацию спорного участка были подтверждены кассационной инстанцией при рассмотрении комментируемого дела.
54. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 17.09.2004 N А56-4918/04
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции о понуждении Комитета по управлению городским имуществом к заключению договора купли-продажи земельного участка, посчитав, что Комитет является ненадлежащим ответчиком, поскольку непосредственно не подписывает договор купли-продажи. Кассационная инстанция отменила Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение Арбитражного суда, поскольку, несмотря на то, что договор купли-продажи земельного участка подписывает Российский фонд федерального имущества, Фонд не является органом, обладающим правом на распоряжение земельным участком, и действует исключительно по поручению Комитета по управлению городским имуществом, который вправе принимать решения о приватизации земли на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания" (ООО "ГНК") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5228 кв. м, на условиях, предложенных истцом в проекте договора.
Свои исковые требования истец мотивировал тем, что как собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, он в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ обладает исключительным правом на приватизацию этого земельного участка. Реализуя свое право, ООО "ГНК" обратилось в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга с заявлением о приобретении указанного земельного участка в собственность, однако в установленный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ двухнедельный срок ответ не получило, в связи с чем и был предъявлен иск.
Суд первой инстанции своим решением от 15.04.04 обязал ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных обществом с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания".
Постановлением апелляционной инстанции от 15.06.04 решение отменено, в иске отказано.
Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.04 отменила, решение суда первой инстанции об удовлетворении иска оставила в силе.
В сложившейся ситуации, когда уполномоченный государственный орган не дает ответа на заявление о приватизации земельного участка, у ООО "ГНК" имелось два пути для защиты своего нарушенного права. Во-первых, общество могло обжаловать бездействие Комитета по управлению городским имуществом в порядке, определяемом главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, регулирующей рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных (муниципальных) органов и должностных лиц. В этом случае (при наличии оснований для приватизации земельного участка) арбитражный суд вынес бы решение, которым признал бездействие КУГИ незаконным и обязал бы Комитет направить заявителю в установленный судом срок проект договора купли-продажи земельного участка. Второй путь, который и выбрал истец, - предъявление иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, который подлежит рассмотрению уже в порядке общеискового производства. И тот, и другой путь ведут к одному результату - при наличии оснований право заявителя на приватизацию земли подтверждается судом и суд обязывает ответчика совершить действия, необходимые для реализации истцом (заявителем) права на получение в собственность земельного участка.
Право лица на приватизацию конкретного земельного участка может возникнуть только на основании ненормативного, публичного (административного) по своей природе, акта уполномоченного государственного или муниципального органа. Однако непосредственным основанием для передачи земельного участка в собственность служит гражданско-правовая сделка - договор купли-продажи земельного участка (статья 36 ЗК РФ). Порядок заключения такого договора (как и любой иной сделки) определяется Гражданским кодексом РФ. Статья 421 ГК РФ устанавливает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В комментируемом Постановлении речь идет как раз о таком исключительном случае, когда (при наличии соответствующих обстоятельств) уполномоченный государственный или муниципальный орган обязан заключить договор купли-продажи земельного участка. Речь идет о норме, предусмотренной пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в которой говорится, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть, исходя из смысла данной статьи, собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества вправе потребовать заключения договора купли-продажи земельного участка, а собственник земельного участка (в лице уполномоченного государственного или муниципального органа) обязан такой договор заключить. Следует также отметить, что судебная практика исходит из того, что выбор юридической формы закрепления земельного участка (в собственность или в аренду) принадлежит собственнику расположенного на участке объекта недвижимого имущества.
При разрешении комментируемого спора неожиданно возникла проблема, которая для судебной практики последнего времени таковой уже не является. Речь идет о том, что апелляционная инстанция посчитала, что Комитет по управлению городским имуществом не является надлежащим ответчиком, поскольку в соответствии с существующим порядком непосредственно договор купли-продажи земельного участка должен заключить Российский фонд федерального имущества (РФФИ). Однако такая позиция апелляционной инстанции не основана на законе. Посчитав, что надлежащим ответчиком должен быть РФФИ, апелляционная инстанция не учла несколько обстоятельств. Во-первых, Российский фонд федерального имущества не является государственным органом, уполномоченным принимать какие-либо решения о приватизации земли. Поэтому по своей инициативе, без соответствующего решения о приватизации земельного участка, вынесенного уполномоченным органом, Фонд не вправе продавать государственное или муниципальное имущество и заключать в этих целях какие бы то ни было договоры купли-продажи. Обязать же совершить (в том числе и в судебном порядке) то или иное действие можно только то лицо, которое обладает правом на совершение такого действия в силу своего правового статуса или на основании конкретной нормы закона. Поэтому суд не может возлагать на Фонд обязанность по распоряжению тем имуществом (земельным участком), правом на распоряжение которым Фонд не обладает. И то, что Российский фонд федерального имущества в соответствии с установленным порядком подписывает договор купли-продажи земельного участка, сути дела не меняет, поскольку он, заключая договор купли-продажи земельного участка, действует на основании поручения уполномоченного государственного органа (в комментируемом случае - на основании поручения КУГИ), который, поручая Фонду заключить договор купли-продажи земельного участка, делегирует Фонду свои полномочия на распоряжение земельным участком.
В отличие от апелляционной инстанции суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что Комитет по управлению городским имуществом города Санкт-Петербурга является надлежащим ответчиком и вправе решать вопросы приватизации спорного земельного участка на основании следующего.
По общему правилу, установленному статьей 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. А статья 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает, что решение о продаже земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимого имущества, принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. При разрешении спора в комментируемом случае должна быть применена именно данная норма, так как арбитражным судом было установлено, что расположенное на спорном земельном участке недвижимое имущество перешло в частную собственность в результате приватизации. Также было установлено, что решение о приватизации объекта недвижимости принимал КУГИ как территориальное агентство федерального органа по управлению государственным (федеральным) имуществом. То есть в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельного участка должен был принять именно Комитет по управлению городским имуществом города Санкт-Петербурга. По этой причине кассационная инстанция отменила Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
55. Постановление ФАС Уральского округа
от 17.05.2005 N Ф09-1323/05-С6
Поскольку согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые, в том числе, площадями, улицами, дорогами, не подлежат приватизации, в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка было отказано, так как суд установил, что принадлежащий истцу на праве собственности объект (остановочный комплекс, включающий навес для пассажиров) находится на земельном участке, включенном в состав земель общего пользования.
Комментарий
Индивидуальный предприниматель М. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа временно исполняющего обязанности главы г. Миасса в приватизации земельного участка площадью 96 кв. м под остановочным комплексом в составе торгового павильона площадью 54,7 кв. м и навеса для пассажиров площадью 47,5 кв. м, расположенного в г. Миассе на остановке общественного транспорта "Проспект Октября" (восточная сторона), изложенного в письме от 13.09.2004 N 1103, а также просил обязать администрацию г. Миасса подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи названного земельного участка.
Решением суда первой инстанции от 22.11.2004 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда первой инстанции в силе.
Как усматривается из комментируемого Постановления, истец является собственником сооружения - остановочного комплекса, в состав которого входят торговый павильон и навес для пассажиров, расположенного на остановке общественного транспорта, о чем у него имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Кроме того, судом установлено, что на основании распоряжения главы администрации города Миасса N 408-р-1 от 15 сентября 2003 года между предпринимателем М. и администрацией города Миасса заключен договор аренды спорного участка N 1053 от 23 сентября 2003 года сроком с 1 октября 2003 года по 1 октября 2008 года.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права их аренды.
Вместе с тем далеко не каждый земельный участок, отвечающий признакам, закрепленным в статье 36 ЗК РФ, может быть приватизирован. Основные трудности при решении вопроса о возможности приватизации того или иного участка связаны с тем, что в Земельном кодексе РФ (равно как и в других федеральных законах) отсутствует полный и внутренне непротиворечивый перечень оснований, препятствующих передаче земельных участков в частную собственность. Так, основания, препятствующие приватизации земельных участков, содержатся в статьях 27, 28, 85, 95 Земельного кодекса РФ, статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и т. п. Критерием, который служит основанием для запрета приватизации земельных участков, является их целевое назначение. Например, изъяты из оборота и не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые природными заповедниками и национальными парками, земли, предоставленные для нужд обороны, земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд и т. п. Если же вспомнить о том, что положения различных законов, ограничивающие приватизацию тех или иных участков, нередко противоречат друг другу, то этот вопрос запутывается еще больше.
Тем не менее во многих случаях, несмотря на явные пробелы и противоречия, содержащиеся в земельном законодательстве, касающемся приватизации земельных участков, судебная практика демонстрирует единые подходы в понимании того, какие именно земли не могут быть приватизированы. В комментируемом Постановлении речь идет именно о таком случае.
Из Постановления видно, что спор возник в связи с требованием истца о приватизации земельного участка, находящегося в составе земель поселений. Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам (жилым, общественно-деловым, производственным и т. п.). Вместе с тем в составе земель поселений выделяются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Земли общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон. Даже без изучения соответствующих градостроительных документов можно сделать вывод, что принадлежащий истцу на праве собственности объект (остановочный комплекс, включающий навес для пассажиров) находится на земельном участке, включенном в состав земель общего пользования (это либо улица, либо площадь, либо дорога). Согласно же пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые, в том числе, площадями, улицами, дорогами, не подлежат приватизации.
Это значит, что никаких оснований для передачи спорного земельного участка в собственность истца не имеется. Именно к такому выводу пришли суды всех инстанций и в иске о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказали.
56. Постановление ФАС Уральского округа
от 14.12.2004 N Ф09-3957/04-ГК
Несмотря на то что кассационная инстанция пришла к не соответствующему статье 27 ЗК РФ выводу о том, что спорные земельные участки не могут быть приватизированы, поскольку земли природоохранного назначения ограничены в обороте, и в связи с этим не могут находиться в частной собственности (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом), вывод кассационной инстанции о том, что решение о приватизации земельных участков незаконно, является правильным, поскольку запрет на передачу в частную собственность одного из участков установлен статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", а решение о приватизации второго участка принял государственный орган, не имеющий соответствующих полномочий.
Комментарий
ЗАО "Телта-МБ" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с исками к специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Пермской области", Департаменту имущественных отношений администрации Пермской области, Пермскому региональному отделению специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", Территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области о понуждении заключить договоры купли-продажи земельных участков.
Решением от 27.06.2002 исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 03.12.2002 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 13.03.2003 Федерального арбитражного суда Уральского округа судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
При новом рассмотрении в суде первой инстанции от истца - ЗАО "Телта-МБ" - поступило заявление от 14.05.03 об отказе от иска в связи с тем, что договоры купли-продажи земельных участков заключены.
Определением от 04.06.03 отказ от иска судом принят, производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции от 16.07.2003 определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение суда первой инстанции.
Постановлением кассационной инстанции от 08.10.2003 Постановление апелляционной инстанции от 16.07.2003 оставлено без изменения.
Определением от 24.05.2004 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области и Пермское региональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества".
Определением от 13.05.2004 произведена замена ответчика - Пермского регионального отделения специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" на специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества".
Решением от 19.07.2004 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2004 из мотивировочной части решения исключен вывод суда о правомерности заключенных на основании решения суда от 27.06.2002 договоров купли-продажи земельных участков от 19.08.2002 N 3/2002 ЗУ, N 4/2002 ЗУ. Резолютивная часть решения оставлена без изменения. Судом произведен поворот исполнения решения суда от 27.06.2002, в связи с чем признаны незаключенными договоры купли-продажи земельных участков от 19.08.02 N 3/2002 ЗУ, N 4/2002 ЗУ.
Постановлением суда кассационной инстанции от 14.12.2004 было отменено Постановление суда апелляционной инстанции от 29.09.2004 в части поворота исполнения решения от 27.06.2002, а в остальной части Постановление оставлено без изменения.
Таким образом, рассмотрение комментируемого дела продолжалось в течение нескольких лет и сопровождалось принятием различных противоречащих друг другу решений. Иск заявлен о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков. Однако уже в процессе рассмотрения договор купли-продажи земельных участков был заключен, и участки (как можно понять из комментируемого Постановления) переданы в собственность истца. В связи с тем что обстоятельства, послужившие поводом для обращения в суд, были устранены, истец от иска отказался, и суд первой инстанции принял отказ от иска, однако определение о принятии отказа от иска вышестоящие судебные инстанции отменили. Мотивы, по которым это было сделано, в комментируемом Постановлении не указаны - скорее всего, суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что отказ от иска нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ).
В конечном счете в удовлетворении иска было отказано, а Федеральный арбитражный суд Уральского округа пришел к выводу, что законных оснований для заключения договоров купли-продажи земельных участков не имелось по двум причинам: 1) решение о приватизации участков принято неуполномоченным органом; 2) договор купли-продажи земельных участков не может быть заключен в связи с тем, что спорные участки находятся в водоохранной зоне, в силу чего относятся к числу земель, ограниченных в обороте, и по этой причине не могут быть приватизированы в принципе.
При рассмотрении дела было установлено следующее. Закрытое акционерное общество "Телта-МБ" приобрело у открытого акционерного общества "Телта" здание штамповочного цеха общей площадью 2625 кв. м. Право собственности ЗАО "Телта-МБ" на здание зарегистрировано в установленном порядке (имеется свидетельство о праве собственности). В соответствии с Постановлением главы администрации города Перми от 12 октября 1999 года ЗАО "Телта-МБ" был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок под здание цеха площадью 1363,12 кв. м. Кроме того, Постановлением от 6 апреля 2001 года ЗАО "Телта-МБ" был предоставлен в аренду еще один участок площадью 3782,9 кв. м. Таким образом, на одном из земельных участков (меньшего размера) располагалось принадлежащее истцу на праве собственности здание. Сведений о том, имелись ли какие-либо объекты недвижимого имущества на другом (большем по площади) участке, комментируемое Постановление не содержит.
Из Постановления видно, что здание цеха (впоследствии проданное ЗАО "Телта-МБ) перешло в собственность ОАО "Телта" в результате приватизации государственного предприятия. При этом решение о приватизации принимал Комитет по управлению государственным имуществом Пермской области. Таким образом, правовой режим двух спорных участков, приватизации которых требует истец, различен.
Что касается участка меньшей площади, то здесь ситуация достаточно понятная. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ ЗАО "Телта-МБ" как юридическое лицо, имеющее в собственности здание, расположенное на указанном участке, имеет право на приватизацию этого участка - при условии, что федеральным законом приватизация данного участка не запрещена.
Кассационная инстанция сделала вывод, что ЗАО "Телта-МБ" не имеет права на приватизацию обоих участков, поскольку в соответствии со статьей 27 ЗК РФ эти участки относятся к землям, ограниченным в обороте, а согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность.
Вывод о том, что спорные земельные участки относятся к землям, ограниченным в обороте, кассационная инстанция сделала на основании изучения топографического плана города Перми и письма ФГУ по эксплуатации Камского и Воткинского водохранилища "Камводэксплуатация". При этом, помимо статьи 27 ЗК РФ, кассационная инстанция сослалась на статьи 94 и 97 Земельного кодекса РФ.
Однако такой вывод не следует столь однозначно из данных норм. Ссылка кассационной инстанции на статью 97 ЗК РФ означает, что спорные участки принадлежат к землям природоохранного назначения (водоохранным зонам рек и водоемов - подпункт 1 пункта 1 статьи 97 ЗК РФ). Земли природоохранного назначения, в свою очередь, включены в состав земель особо охраняемых территорий, в число которых (помимо земель природоохранного назначения) входят земли особо охраняемых природных территорий, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли. При этом в соответствии со статьей 27 ЗК РФ лишь две категории из перечисленных видов земель относятся к землям, ограниченным в обороте, - это земли особо охраняемых природных территорий (статья 94 ЗК РФ) и земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия (статья 99 ЗК РФ). Земли природоохранного назначения в состав земель, ограниченных в обороте, не входят. Это означает, что общего запрета на приватизацию таких земель Земельный кодекс РФ не содержит. Вместе с тем из пункта 2 статьи 15 ЗК РФ следует, что запрет на передачу в частную собственность той или иной категории земель может содержаться не только в самом Земельном кодексе РФ, но и в иных федеральных законах. В рассматриваемом случае правовой режим одного из двух спорных участков (меньшего по размеру участка, на котором расположено здание цеха) определяется не только Земельным кодексом РФ, но и Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Такой вывод следует из пунктов 1 и 2 статьи 3 этого Федерального закона.
В то же время согласно пункту 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с этим федеральным законом (то есть приватизации) не подлежат земли водоохранного и санитарно-защитного назначения. Таким образом, участок, на котором расположено здание цеха, не мог быть приватизирован не в силу того, что он принадлежит к землям, ограниченным в обороте, а потому, что приватизация земель водоохранного назначения, которые могут быть приватизированы по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", запрещена этим Федеральным законом (Законом "О приватизации...").
Что же касается второго, большего по размеру земельного участка, то здесь ситуация выглядит менее однозначно. Поскольку положения Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" на данный участок не распространяются, и земли природоохранного назначения статьей 27 ЗК РФ не отнесены к землям, ограниченным в обороте, юридических препятствий в виде прямых запретов на их приватизацию не имеется. Более того, пункт 2 статьи 15 ЗК РФ говорит о том, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц (за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности в соответствии с ЗК и другими федеральными законами). Это означает, что каких-либо юридических оснований для вывода кассационной инстанции о том, что второй (больший по размеру) участок не может быть передан в частную собственность, не основан на законе. Другое дело, что решение о приватизации данного участка должен был принимать (до разграничения государственной собственности на землю) муниципальный орган. В комментируемом же случае спорные земельные участки были проданы специализированным государственным учреждением "Фонд имущества Пермской области", то есть (судя по всему) земельным участком большей площади распорядился уполномоченный орган власти субъекта Федерации. И с этой точки зрения (в силу того, что земельным участком распорядился государственный орган, не наделенный необходимыми полномочиями), договор купли-продажи участка большей площади является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона.
Следует отметить, что при рассмотрении данного дела суды столкнулись с целым рядом противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем вопросы передачи в частную собственность земельных участков. Поэтому нет ничего удивительного в том, что столь разнообразными и противоречивыми были решения различных судебных инстанций, рассматривавших возникший спор.
57. Постановление ФАС Уральского округа
от 18.11.2004 N Ф09-3820/04-ГК
Поскольку до разграничения государственной собственности на землю в силу статьи 16 ЗК РФ земельные участки, право собственности на которые не закреплено за гражданами, юридическими лицами или муниципальными образованиями, находятся в государственной собственности (собственности Российской Федерации или субъекта РФ), суды всех инстанций пришли к выводу, что цена земельного участка не должна увеличиваться на сумму налога на добавленную стоимость, поскольку государство (Российская Федерация или субъект РФ) плательщиком НДС не является.
Комментарий
ЗАО "Каменскэлектромонтаж" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Уральскому межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 9353 кв. м на указанных в протоколе разногласий условиях, в соответствии с которым цена участка должна составлять 119104 руб. 84 коп.
Определением от 20.04.2004 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Российский фонд федерального имущества.
Определением от 02.06.2004 к участию в деле в качестве ответчика привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.
Решением от 01.07.2004 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Российский фонд федерального имущества в лице Уральского межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, установленных судом.
Решением суда первой инстанции были определены следующие условия:
Цена участка составляет: без учета НДС - 127612 руб. 32 коп.
Оплата производится в рублях и перечисляется покупателем в следующем порядке:
- 97% от цены участка в размере 123783 руб. 95 коп. - на счета федерального казначейства, указанные Министерством по управлению государственными имуществом Свердловской области (МУГИСО);
- 3% от цены участка в размере 3828 руб. 37 коп. - на расчетный счет продавца по указанным в комментируемом Постановлении реквизитам.
Судом первой инстанции в иске к Федеральному агентству по управлению Федеральным имуществом отказано, а производство по делу в отношении Уральского межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества прекращено.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения.
При рассмотрении дела установлено следующее.
17 марта 2003 года Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) был издан приказ N 3713 "О приватизации земельного участка ЗАО "Каменскэлектромонтаж", согласно которому в собственность указанного общества передается земельный участок из земель поселений общей площадью 9353 кв. м, находящийся в аренде у ОАО "Уралэлектромонтаж", расположенный по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Кунарская, 4. Обязанность по заключению договора была возложена на Уральское межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества (УМО РФФИ).
Наделенное такими полномочиями УМО РФФИ (продавец) 15 января 2004 года направило ЗАО "Каменскэлектромонтаж" (покупателю) проект договора купли-продажи указанного земельного участка. Истец подписал его с протоколом разногласий, касающихся цены приватизируемого земельного участка, а также включения в его стоимость НДС.
УМО РФФИ отказалось от принятия изложенных в протоколе разногласий условий купли-продажи земельного участка, что и послужило поводом для обращения закрытого акционерного общества "Каменскэлектромонтаж" в арбитражный суд.
Таким образом, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области приняло решение о продаже закрытому акционерному обществу "Каменскэлектромонтаж" земельного участка, который обременен правом аренды третьего лица (арендатором приватизируемого земельного участка является открытое акционерное общество "Уралэлектромонтаж"). В принципе, такие действия законом не запрещены. Единственное обстоятельство, которое соответствующие государственные или муниципальные органы должны учитывать при принятии решений о приватизации таких земельных участков - это наличие преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка. Так, согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендаторы по истечении срока договора аренды имеют преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ. Аналогичная норма установлена и пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. То есть ОАО "Уралэлектромонтаж" может иметь преимущественное право покупки земельного участка при условии, что на этом участке отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения либо на участке находится здание, строение или сооружение, принадлежащее ОАО "Уралэлектромонтаж" на праве собственности.
Исходя из того, что в комментируемом Постановлении сведения о возражениях со стороны ОАО "Уралэлектромонтаж" отсутствуют, можно предположить, что обстоятельства, предполагающие преимущественное право этой организации на выкуп земельного участка, отсутствуют.
Обращает на себя внимание также и то, что ни один из государственных органов, привлеченных к участию в деле, не выдвинул каких-либо возражений против продажи земельного участка закрытому акционерному обществу "Каменскэлектромонтаж". Единственный вопрос, вызвавший разногласия - это вопрос цены выкупа и правомерность включения в цену налога на добавленную стоимость.
Несмотря на то что решением суда первой инстанции (поддержанным апелляционной и кассационной инстанциями) цена земельного участка была определена более высокой, чем цена, предложенная истцом, истец согласился с установленной судом первой инстанции ценой, и состоявшееся решение в этой части в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом РФ порядке не обжаловал. Не возражали против цены, установленной судом первой инстанции, и иные лица, участвовавшие в деле.
Что же касается налога на добавленную стоимость, то здесь ситуация выглядит следующим образом.
Согласно пункту 1 статьи 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Таким образом, отсутствие регистрации права собственности муниципального образования на соответствующий земельный участок (равно как и права собственности граждан и юридических лиц) означает, что этот участок находится в собственности государства (Российской Федерации или субъекта РФ). Поскольку сведений о том, что спорный земельный участок принадлежит муниципальному образованию, в комментируемом Постановлении нет, можно предположить, что право собственности муниципального образования на данный участок не зарегистрировано. Это значит, что при приватизации данного земельного участка его продавцом является государство (Российская Федерация или субъект РФ), независимо от того, какому именно государственному (муниципальному) органу поручено (в силу общей нормы закона или специального правоприменительного акта) заключить с покупателем договор купли-продажи. Указание в договоре купли-продажи в качестве продавца соответствующего государственного (муниципального) органа (в комментируемом случае - УМО РФФИ) сути дела не меняет, поскольку этот государственный (муниципальный) орган в силу специального полномочия (статья 125 ГК РФ) действует от имени Российской Федерации (субъекта РФ). Таким образом, для того чтобы установить, следует ли включать в продажную стоимость земельного участка сумму налога на добавленную стоимость (НДС), надо определить, являются ли Российская Федерации и ее субъекты плательщиками НДС. Из статьи 143 Налогового кодекса РФ следует, что Российская Федерация и субъекты РФ к числу плательщиков налога на добавленную стоимость не относятся, в связи с чем цена земельного участка не должна увеличиваться на сумму НДС.
Необходимо также отметить, что с 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков (долей в них) вообще исключены из числа объектов обложения налогом на добавленную стоимость (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ).
Таким образом, вывод судов всех инстанций о том, что в комментируемом случае операция по реализации земельного участка не должна облагаться налогом на добавленную стоимость, основан на положениях Налогового кодекса РФ.
58. Постановление ФАС Поволжского округа
от 18.03.2004 N А57-7091/03-30
Возражая против удовлетворения иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, представитель муниципального образования сослался на пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", считая, что спорный участок предусмотрен генеральным планом развития муниципального образования для использования в государственных и общественных интересах. Однако суд не принял возражений ответчика и иск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка удовлетворил, поскольку из представленных ответчиком документов не следует, что спорный земельный участок подлежит жилой застройке.
Комментарий
Действующим земельным законодательством установлен достаточно простой порядок приватизации земли для лиц, являющихся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности. Собственнику такой недвижимости достаточно подать соответствующее заявление в уполномоченный государственный (муниципальный) орган, который в течение двух недель обязан принять решение о приватизации земельного участка и направить заявителю договор купли-продажи (пункты 1 и 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ). Установление четкой процедуры (в том числе и по срокам) принятия решения о приватизации является важной предпосылкой, создающей возможности для эффективной судебной защиты нарушенных прав и законных интересов участников соответствующих отношений. Иски о понуждении администраций городов, поселков, государственных органов к заключению договоров купли-продажи земельных участков в настоящее время получили достаточно широкое распространение. Поскольку же в пункте 6 статьи 36 ЗК РФ установлен конкретный срок (две недели), в течение которого государственный или муниципальный орган обязан принять решение по заявлению заинтересованного лица, судебная защита оказывается эффективной и тогда, когда чиновник по давней российской традиции "забывает" ответить на заявление соответствующего просителя. Следует также отметить, что иски о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков удовлетворяются достаточно часто.
В комментируемом случае ситуация сложилась именно таким образом.
Общество с ограниченной ответственностью "Юкон", являясь собственником нежилого двухэтажного здания на территории автостоянки и сооружения (замощения территории автостоянки), обратилось к Балаковскому муниципальному образованию Саратовской области с заявлением о выкупе земельного участка, на котором находятся указанные объекты недвижимости. Однако ответа на свое заявление ООО "Юкон" не получило.
В связи с уклонением муниципального образования от принятия решения о приватизации земельного участка общество обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском об обязании муниципального образования продать данный земельный участок.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены. Кассационная инстанция решение оставила в силе.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами.
Суд установил, что спорный участок истцу предоставлен на праве бессрочного пользования и в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" все юридические лица, которые в соответствии со статьей 20 ЗК РФ не могут владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2004 (новой редакцией этого Закона срок переоформления был продлен до 01.01.2006).
В примечании к статье 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" дается разъяснение, что именно следует понимать под переоформлением права на земельный участок. Согласно этой норме переоформление земельного участка включает в себя целый ряд последовательных действий, которые должны совершить как лица - владельцы земельных участков, так и уполномоченные государственные (муниципальные) органы. Эта процедура включает в себя: 1) подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка в собственность или в аренду; 2) принятие исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; 3) государственную регистрацию права (собственности или аренды) в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вместе с тем земельное законодательство устанавливает широкий перечень обстоятельств, делающих невозможной приватизацию земельных участков. В том числе не могут быть приватизированы земельные участки, которые в соответствии с земельным и иным законодательством не могут находиться в частной собственности. В комментируемом случае местная администрация, возражая против иска, ссылалась именно на то, что спорный земельный участок в частной собственности находиться не может. В обоснование своего утверждения представитель муниципального образования указал, что в соответствии с генеральным планом застройки города Балаково спорный земельный участок не может быть приватизирован, поскольку он предназначен для строительства жилого комплекса 7а. В качестве юридического основания своих возражений представитель муниципального образования сослался на пункт 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следует сразу отметить, что ссылка ответчика на Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" представляется некорректной по следующим причинам. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона "О приватизации..." этот Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Это значит, что данный Закон мог быть применен к спорным правоотношениям только в одном случае - если спорный земельный участок каким-то образом связан с процедурами приватизации - например, на этом участке находится объект недвижимости, перешедший в частную собственность в результате приватизации. Однако из комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что едва ли находящиеся на земельном участке сооружения были предметом приватизации (в пользу такого вывода говорит отсутствие прямого указания на данное обстоятельство в постановлении, а также характер самого сооружения). Поэтому ссылка ответчика на Федеральный закон "О приватизации..." является несостоятельной.
Вместе с тем выдвинутые ответчиком возражения заслуживают внимания. Дело в том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ не могут быть предоставлены в частную собственность земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд. Понятие "государственные и муниципальные нужды" в законе не раскрывается. Однако судебная практика к числу земельных участков, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, относит участки, предусмотренные генеральными планами развития поселений для использования в тех или иных целях - в том числе для жилищного строительства, создания рекреационных зон и т. п. В обоснование своих возражений ответчик представил генеральный план застройки города Балаково. Однако суд первой инстанции, а вслед за ним и кассационная инстанция пришли к выводу, что, несмотря на то что спорный земельный участок находится в зоне жилой застройки, из представленного генерального плана не следует, что участок предназначен для использования именно в этих целях. Иными словами, ответчик не смог доказать, что земельный участок, приватизации которого требует истец, зарезервирован для муниципальных нужд. По этой причине доводы ответчика не были приняты во внимание, а иск был удовлетворен, поскольку никаких обстоятельств, препятствующих приватизации спорного участка, судебные инстанции не установили.
59. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 25.07.2005 N А56-1976/2005
Принимая решение о частичном признании недействительным решения Комитета по управлению городским имуществом об отказе в приватизации земельных участков, суд первой инстанции признал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" правом на получение земельных участков в собственность обладают коммерческие организации, владеющие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, независимо от того, имеются ли на этих участках принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске полностью, кассационная инстанция исходила из того, что, вопреки мнению суда первой инстанции, в комментируемом случае статья 36 ЗК РФ подлежит применению не только в части, определяющей порядок осуществления выкупа, но и в части, устанавливающей, что право на переоформление земельных участков в собственность имеют лишь те лица, которым принадлежат находящиеся на участках здания, строения, сооружения.
Комментарий
ЗАО "Бугры", владея на праве постоянного (бессрочного) пользования несколькими земельными участками, обратилось в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) с заявлением о приобретении в собственность указанных участков, в чем обществу было отказано.
Общество обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта - решения КУГИ об отказе в выкупе принадлежащих обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования семи земельных участков.
Решением суда первой инстанции оспариваемый ненормативный акт частично признан недействительным (признан недействительным отказ в приватизации четырех земельных участков из семи). В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции изменила, отказав в удовлетворении заявления полностью.
Исторически сложилось так, что значительной части (если не большинству) бывших государственных предприятий, преобразованных в процессе приватизации в юридические лица иных организационно-правовых форм, земельные участки, на которых находятся принадлежащие таким организациям здания, строения и сооружения, были переданы на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако новый Земельный кодекс РФ, вступивший в силу в конце 2001 года, существенно ограничил перечень лиц, которые вправе иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. В частности, из числа лиц, обладающих таким правом, исключены все коммерческие организации, за исключением казенных предприятий (статья 20 ЗК РФ). В целях приведения в соответствие прав на земельные участки был установлен переходный период, в течение которого право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено на право аренды или право собственности. Такое правило установлено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Согласно данной норме юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года (Федеральным законом N 160-ФЗ от 8 декабря 2003 года этот срок был продлен до 1 января 2006 года). Вместе с тем Вводным законом установлено, что переоформление земельных участков осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 ЗК РФ.
В свою очередь, пункт 1 статьи 36 ЗК РФ устанавливает, что исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков обладают граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на данных участках.
При разрешении комментируемого спора суд первой инстанции, признавая оспариваемое решение КУГИ частично недействительным, исходил из того, что в данном случае положения статьи 36 ЗК РФ подлежат применению только в части порядка выкупа. Однако кассационная инстанция исходила из иного понимания пункта 2 статьи 3 Вводного закона и статьи 36 ЗК РФ. По мнению кассационной инстанции, совокупность этих законодательных норм надо понимать таким образом, что право на переоформление земельных участков в собственность имеют только те юридические лица из числа организаций, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, которые одновременно являются собственниками находящихся на этих участках зданий, строений, сооружений. Поскольку при рассмотрении дела было установлено, что на спорных земельных участках какие-либо здания, строения, сооружения, принадлежащие ЗАО "Бугры" на праве собственности, отсутствуют, кассационная инстанция пришла к выводу, что заявитель права на приватизацию этих участков не имеет, и в удовлетворении заявления отказала полностью.
Однако необходимо отметить, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона в совокупности со статьей 36 ЗК РФ не дает возможности сделать однозначный вывод об отсутствии у ЗАО "Бугры" права на приватизацию спорных участков. Во-первых, пункт 2 статьи 3 Вводного закона не ограничивает круг лиц, обязанных до установленной Законом даты переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иное право, лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках. Таким образом, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны все юридические лица, включая и те организации, которые владеют участками, на которых не имеется каких-либо зданий, строений, сооружений, принадлежащих им на праве собственности. Во-вторых, пункт 2 статьи 3 Вводного закона совершенно ясно говорит о том, что лица, обязанные переоформить земельные участки, вправе по своему желанию выбрать способ переоформления - в собственность или в аренду. Это значит, что данное правило (по его буквальному смыслу) распространяется на всех без исключения обязанных лиц (включая организации, не имеющие на таких участках зданий, строений, сооружений). Таким образом, если следовать буквальному смыслу статьи 3, то необходимо признать, что в комментируемом случае ЗАО "Бугры" имело право на приватизацию спорных земельных участков, а статья 36 ЗК РФ в данном случае подлежит применению именно в той части, которая регулирует процедуру переоформления участка.
То есть позиция суда первой инстанции, который признал частично недействительным оспариваемое Постановление, представляется более правильной.
60. Постановление ФАС Поволжского округа
от 22.03.2005 N А12-13691/04-С59
Судом признано незаконным и не соответствующим требованиям статей 29 и 36 Земельного кодекса РФ бездействие муниципальных органов, выразившееся в длительном непринятии решения по заявке предпринимателя о приватизации земельного участка, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ решение о приватизации земельного участка должно быть принято уполномоченным органом в двухнедельный срок со дня подачи заявления о приватизации, а уполномоченный муниципальный орган не принимал решения о приватизации земельного участка в течение срока, который превысил один год.
Комментарий
Важнейшей опорной нормой для формирования юридического механизма приватизации земли является, без всякого сомнения, статья 36 Земельного кодекса. Ключевое положение статьи 36 ЗК РФ объясняется не только тем, что на данную норму Земельного кодекса ссылаются (или воспроизводят с той или иной степенью точности ее содержание) некоторые другие нормы Земельного кодекса и других законов, регулирующие вопросы приватизации земли, но и тем, что именно статья 36 ЗК РФ, по сути, является тем юридическим инструментом, который позволяет в судебном порядке преодолеть некомпетентность, а иной раз и пресечь произвол и злоупотребления отдельных чиновников при решении вопросов приватизации земли.
"Работоспособность" статьи 36 ЗК РФ проявляется также в том, что она позволяет защитить права и законные интересы не только в тех случаях, когда в приватизации отказано, но и тогда, когда в ответ на заявление заинтересованного лица соответствующий государственный или муниципальный орган по годами сложившейся привычке пренебрежительного отношения ко всякого рода "просителям" хранит гордое молчание либо, уклоняясь от принятия решения по существу, под разными предлогами вынуждает заявителя на совершение не предусмотренных законом действий. Такую возможность открывает пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса, согласно которому орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня получения заявления о приватизации земельного участка обязан принять решение о приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи. Таким образом, в связи с тем что пункт 6 статьи 36 ЗК РФ устанавливает конкретный срок, в течение которого государственный или муниципальный орган обязан определиться с вопросом о приватизации земельного участка, заявитель в случае неполучения ответа в этот срок получает возможность обжаловать бездействие уполномоченного органа в судебном порядке.
Предприниматель без образования юридического лица обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Волжского (далее - Администрация) и Управления муниципальным имуществом администрации г. Волжского (далее - УМИ), выразившихся в длительном непринятии решения по заявке на приватизацию земельного участка, а также с требованием обязать Администрацию вынести постановления о продаже земельного участка, а УМИ - заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
Хотя в комментируемом случае заявитель сформулировал свои требования как обжалование действий местной администрации и Управления муниципальным имуществом, фактически речь идет об обжаловании бездействия указанных органов (так как действия выразились в непринятии решений, которые, по мнению заявителя, эти органы обязаны были принять). Следует также обратить внимание на определенную процессуальную тонкость заявленных требований. Один ряд требований (о признании действий незаконными и об обязании вынести Постановление о продаже земельного участка) вытекает из публичных (административных) правоотношений. Эти требования должны рассматриваться по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Требование об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка связано с частными (гражданскими) правоотношениями. Юридическим основанием этого требования является статья 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке). Поэтому данное требование подлежит рассмотрению в общеисковом порядке.
Решением суда первой инстанции требования истца удовлетворены частично, суд отказал в удовлетворении требований о признании незаконными действий (бездействия) УМИ, а также прекратил производство в части требований о понуждении Администрации вынести Постановление, о поручении УМИ изготовления проекта договора купли-продажи земельного участка и направлении его заявителю с предложением о заключении договора.
Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции изменила: действия (бездействие) УМИ признаны незаконными, кроме того, суд обязал Администрацию в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении предпринимателю на праве собственности земельного участка, а УМИ - направить заявителю проект договора купли-продажи указанного земельного участка.
Кассационная инстанция, в свою очередь, изменила Постановление апелляционной инстанции, окончательно сформулировав решение в следующем виде:
"Признать незаконными и не соответствующими требованиям ст. ст. 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" действия (бездействие) ответчиков - Администрации г. Волжского Волгоградской области и Управления муниципальным имуществом г. Волжского, выразившиеся в бездействии и в длительном непринятии решения по заявке Д. на приватизацию земельного участка площадью 6063 кв. м по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Пушкина, д. 39 М/1, - с 21.06.2003.
Обязать Управление муниципальным имуществом Администрации г. Волжского Волгоградской области в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка.
Прекратить производство по делу в части требований Предпринимателя без образования юридического лица Д. об обязании Администрации г. Волжского Волгоградской области вынести Постановление о продаже земельного участка площадью 6063 кв. м по адресу: г. Волжский Волгоградской области, ул. Пушкина, д. 39М/1."
Из комментируемого Постановления следует, что истец, являясь собственником объекта недвижимости в виде заглубленного в грунт блочного строения - склада с надземной кирпичной пристройкой, зарегистрированного в надлежащем порядке, 5 мая 2003 года обратился к ответчикам с заявлением о приватизации земельного участка с приложением копии плана участка.
В свою очередь, ответчики обязали Д. перед решением вопроса о приватизации земельного участка совершить следующие действия: предоставить кадастровую карту (план) земельного участка, провести работы по межеванию земельного участка, заключить договор аренды земельного участка и провести кадастровый учет.
9 июня 2004 года Д. направил в адрес ответчиков план земельного участка и кадастровый план, которые были получены ими 10 июня 2004 года. Однако от заключения договора аренды спорного земельного участка, как можно видеть из комментируемого Постановления, Д. отказался. По сути дела, Д., отказавшись от заключения договора аренды спорного земельного участка, избежал своеобразной ловушки, в которую он чуть было не попал с подачи местной администрации. Дело в том, что в соответствии с разъяснением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ заключение договора аренды земельного участка после вступления в силу Земельного кодекса РФ лишает собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному образованию, права на приватизацию этого участка (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24 марта 2005 года).
Пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ устанавливает, что в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка обеспечить изготовление карты (плана) должны органы местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления. Данная норма позволила кассационной инстанции прийти к выводу, что требования местной администрации к заявителю о проведении межевания и совершении иных действий по изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка являются незаконными. Хотя, как уже было отмечено, эти требования предпринимателем Д. были выполнены.
Достаточно безосновательной выглядит ссылка ответчиков на то, что предприниматель Д. не доказал, что их действиями (бездействием) были нарушены его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. Из общей теории права хорошо известно, что совершение обязанным лицом тех или иных действий (или в надлежащих случаях - воздержание от действия) есть необходимое условие, без которого управомоченное лицо не может реализовать свое право. В комментируемом случае предприниматель Д. не мог реализовать свое право на приватизацию земельного участка без совершения соответствующих действий обязанными лицами (администрацией города Волжского и Управлением муниципального имущества), возложенных на них законом. Таким образом, сам факт бездействия Администрации и Управления нарушает права и законные интересы Д.
При рассмотрении дела суды всех инстанций установили, что каких-либо препятствий для отчуждения спорного земельного участка (передачи его в собственность заявителя) не имеется, поскольку в деле отсутствуют доказательства о невозможности продажи участка в связи с его ограничением в обороте или запретом приватизации, установленными федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, права и законные интересы предпринимателя Д. был защищены в судебном порядке.
Вместе с тем необходимо отметить определенную неточность, которая, как представляется, была допущена кассационной инстанцией. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, сославшись на Гражданский кодекс РФ, указал, что закон не предоставляет суду право обязывать уполномоченные государственные (муниципальные) органы принимать те или иные акты ненормативного характера. Однако суд не учел, что в данном случае речь идет не о частных (гражданских), а о публичных (административных) правоотношениях, в связи с чем ссылка на ГК РФ в данном случае представляется неуместной. Более того, подобный вывод не согласуется с положениями статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ устанавливает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов или органов местного самоуправления должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. Следовательно, у суда были все законные основания для того, чтобы обязать администрацию города Волжского принять индивидуальный правовой акт (постановление, решение и т. п.) о приватизации спорного участка и передаче его на предусмотренных законом условиях заявителю.
61. Постановление ФАС Поволжского округа
от 06.04.2004 N А12-17158/03-С56
Поскольку в действующем законодательстве отсутствует норма, указывающая на дату, исходя из которой следует рассчитывать стоимость земельных участков при их приватизации, суд с учетом всех обстоятельств дела пришел к выводу, что при расчете стоимости земельного участка должна приниматься во внимание ставка земельного налога и поправочные коэффициенты, которые действовали на дату принятия решении о приватизации.
Комментарий
Споры о цене выкупа приватизируемых земельных участков - достаточно распространенная категория споров, возникающих при передаче земли в частную собственность. Сложности в определении выкупной стоимости земельных участков обусловлены сложной системой расчетов, которая в силу требований закона должна применяться в таких случаях. В основе определения выкупной цены лежит ставка земельного налога, которая применяется к соответствующему земельному участку. При этом для определения стоимости земельного участка ставка налога умножается на установленный субъектом Федерации (в пределах, определенных федеральными законами) коэффициент. В соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (пункт 2 статьи 2 Вводного закона) цена выкупа зависит от местоположения участка, поскольку в зависимости от размера населенного пункта, в котором расположен тот или иной земельный участок, применяются разные коэффициенты. Так, например, в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений субъект Федерации вправе установить цену земельного участка в размере от трех - до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, определяемой на начало текущего календарного года.
Поскольку до настоящего времени ставки земельного налога в масштабах всей страны ежегодно индексируются (увеличиваются), для лиц, стремящихся приобрести земельные участки в собственность, имеет важное значение дата, на которую рассчитывается стоимость земельного участка.
Обычно споры о цене выкупа возникают в тех случаях, когда принципиальное решение о приватизации земельного участка уполномоченным государственным или муниципальным органом уже принято. Такие споры относятся к числу преддоговорных споров и подлежат разрешению с учетом положений статьи 445 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случае возникновения разногласий об условиях договора, заключение которого для одной из сторон обязательно, соответствующие условия, относительно которых стороны не смогли прийти к соглашению, определяются судом. Касается это и условия о цене договора.
Определением Михайловского районного суда Волгоградской области выделен в отдельное производство и передан в Арбитражный суд Волгоградской области иск предпринимателя К. к администрации г. Михайловка Волгоградской области (далее - Администрация) и Михайловской городской Думе.
В иске предприниматель К. просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора в части определения цены. Кроме того, истица просит компенсировать моральный вред за искусственное создание препятствий для осуществления приватизации земельного участка, а также расходы по оплате услуг адвоката.
Суд первой инстанции в иске отказал, приняв условие о цене в редакции ответчика. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции нарушений норм материального и процессуального права не выявил и оставил в силе решение суда первой инстанции.
При рассмотрении дела установлено следующее.
29.08.2000 предприниматель К. приобрела в собственность нежилое одноэтажное здание магазина с подвалом, кирпичный склад, два дощатых сарая, два шиферных сарая, право собственности на которые зарегистрировано надлежащим образом. В 2002 году (более точная дата в комментируемом Постановлении отсутствует) предприниматель К. подала заявление в администрацию города Михайловка о приватизации земельного участка, на котором расположены принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости.
17.11.2003 Администрацией принято Постановление, в силу которого истице предоставлен в собственность за плату земельный участок, занимаемый магазином.
Однако между сторонами возникли разногласия по поводу стоимости земельного участка, которые касались подлежащей применению ставки земельного налога. В редакции Администрации ставка составляла 4 руб. 14 коп за 1 кв. м, а истица считала, что следует применить ставку 2 руб. 30 коп. за 1 кв. м.
Как уже было отмечено, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость участков определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", статья 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ").
С учетом положений пункта 2 статьи 2 Вводного закона при расчете стоимости земельного участка должна применяться соответствующая ставка, установленная субъектом Федерации. Согласно Закону Волгоградской области от 29.12.2001 N 1171 "Об установлении цены земли на территории Волгоградской области" был установлен повышающий коэффициент "10" для земель, расположенных вне поселений и в поселениях, численность населения в которых составляет до 500 тысяч человек. 1 августа 2003 года повышающий коэффициент был снижен до "5".
Суд установил, что ставка земельного налога в 2002 году на территории г. Михайловка составляла 2 руб. 30 коп., а в 2003 году - 4 руб. 14 коп.
Позиция истицы свелась к тому, что при расчете стоимости земельного участка должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2002 году, и повышающий коэффициент, установленный 1 августа 2003 года, то есть тот коэффициент, который действовал на дату составления проекта договора купли-продажи.
Таким образом, суду следовало определить дату, на которую должна рассчитываться цена земельного участка. Определение даты, на которую должны производиться расчеты стоимости земельного участка, дает возможность определить ставку земельного налога, подлежащую применению в расчетах.
Следует отметить, что арбитражные суды проявляют определенные колебания при определении даты, на которую должна рассчитываться ставка земельного налога, подлежащая применению при расчетах выкупной стоимости земельных участков. Тем не менее превалирующим все же следует считать мнение тех судей, которые исходят из того, что цена земельного участка должна рассчитываться на дату подачи заявления о выкупе земельного участка, то есть на дату начала реализации соответствующим лицом своего права на выкуп. Такой подход следует считать оправданным и справедливым. Дело в том, что закон (статья 36 ЗК РФ) устанавливает очень короткие сроки для принятия уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о приватизации земельного участка (всего две недели). И любые задержки при принятии такого решения в подавляющем большинстве случаев объясняются нерасторопностью чиновников соответствующих государственных (муниципальных) органов. Таким образом, при противоположном подходе (при определении цены участка на дату составления договора купли-продажи) все риски, связанные с незаконной задержкой в принятии решений о приватизации земельных участков, должны нести заявители.
В комментируемом случае суды посчитали более правильным определить стоимость земельного участка с учетом ставки земельного налога и повышающего коэффициента, которые действовали на момент составления проекта договора купли-продажи, то есть переложили весь риск возможных дополнительных расходов в связи с увеличением цены земельного участка на заявителя.
62. Постановление ФАС Московского округа
от 02.09.2004 N КГ-А41/7845-04
При рассмотрении иска о признании права собственности на земельные доли судом было установлено, что акционерное общество, акционерами которого являются истцы, образовано в результате приватизации государственного предприятия, относившегося к числу племенных хозяйств. С учетом того, что в соответствии с пунктом 20 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, выдел имущества и земли этих предприятий при выходе работников из состава хозяйства был запрещен, а собственники земельных паев могли распорядиться своими паями единственным способом - путем внесения прав на земельный пай в уставный капитал образуемого на базе государственного предприятия акционерного общества, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истцов на земельные доли и в иске отказал.
Комментарий
Передача в частную собственность земель, находившихся в пользовании государственных и кооперативных сельскохозяйственных предприятий, в основном завершилась в период массовой приватизации начала - середины 90-х годов 20 века. Действовавшие в тот период правила существенно отличались от порядка приватизации земельных участков, который установлен действующим в настоящее время законодательством. Исходным правовым актом, положившим начало преобразованию земельных отношений в России, в том числе сфере сельскохозяйственного производства, стал Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года N 374-1 "О земельной реформе". Статья 5 этого Закона предусматривала возможность передачи земель колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, в коллективную (совместную или долевую) собственность. При этом статья 5, являясь императивной нормой, не допускающей никаких исключений, закрепляла правило, согласно которому каждый член коллектива (имеются в виду коллективы сельскохозяйственных предприятий) был вправе получить свою долю в виде земельного участка для организации крестьянского хозяйства при выходе из соответствующей организации. Таким образом, Закон РСФСР "О земельной реформе" впервые в истории советской России легализовал частную собственность на землю.
В дальнейшем был принят целый ряд других нормативных актов (в основном это были указы Президента РФ и постановления Правительства РФ), в которых были закреплены процедуры передачи в частную собственность земель, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями и организациями. В числе этих документов следует упомянуть Указ Президента РФ N 323 от 27 декабря 1991 года "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановление Правительства Российской Федерации N 86 от 29 декабря 1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", Постановление Правительства РФ N 708 от 4 сентября 1992 года "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" и ряд других. Основное отличие приватизации предприятий агрокомплекса от приватизации государственных предприятий других отраслей заключается в том, что приватизация сельхозпредприятий обязательно сопровождалась приватизацией по установленным нормам закрепленных за этими предприятиями земель. При этом в момент реорганизации сельскохозяйственных предприятий (за редким исключением) членам трудовых коллективов и бывшим работникам предоставлялось право по своему выбору получить свой земельный пай в натуре для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев) либо внести пай в уставный капитал создаваемого на базе колхоза или совхоза товарищества, кооператива или акционерного общества (пункт 16 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 708 от 4 сентября 1992 года).
Комментируемый судебный спор как раз и возник потому, что истцы посчитали, что в момент приватизации они не распорядились своими правами на земельные паи. На этом основании истцы потребовали признать сделки по распоряжению земельными паями недействительными. При рассмотрении иска акционеров закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Горки-2" А. и Б. о применении последствий недействительности ничтожных сделок (договоров мены привилегированных пакетов акций общества на земельные доли) путем восстановления права собственности истцов на земельные доли суд установил следующее.
При создании акционерного общества закрытого типа "Племптицезавод "Горки-2" (правопредшественник ЗАО "Агрокомплекс "Горки-2") на базе государственного завода все работники завода, включая акционеров Б. и А., приняли решение об отказе от выдела земельных долей в натуре. Здесь необходимо сразу отметить, что из комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что государственное предприятие, на базе которого было создано в процессе приватизации акционерное общество, относилось к числу племенных хозяйств. В соответствии с пунктом 20 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 708, выдел имущества и земли этих предприятий при выходе из состава хозяйства был запрещен. Причем данное положение должно было закрепляться в уставе юридических лиц, образованных на базе соответствующих государственных предприятий. Это значит, что у истцов (акционеров А. и Б.) была только одна возможность распорядиться своим правом на пай в момент реорганизации племптицезавода - внести свои паи в уставный капитал акционерного общества. Суд также установил, что в полном соответствии с пунктом 20 Положения в уставе акционерного общества закрытого типа "Племптицезавод "Горки-2", утвержденном в 1993 году, был закреплен запрет на выдел в натуре земельных паев и передачу их выходящим из общества акционерам.
Также при рассмотрении дела было установлено, что в собрании акционеров в 1998 году было принято решение о внесении земельных долей в уставный капитал акционерного общества. Из комментируемого Постановления не вполне ясно, почему только в 1998 году спорные земельные паи были внесены в уставный капитал акционерного общества, поскольку исходя из действовавшего в тот период законодательства паи подлежали передаче в уставный капитал общества в момент его создания, то есть в 1993 году. Однако, так или иначе, ясно, что земельные паи в натуре ни в 1993 году, ни позднее не выделялись и истцам в виде отдельных земельных участков не передавались.
Таким образом, суд выяснил, что Б. и А. не имели права на выделение земельных долей (паев) и получение земельных участков в натуре, в связи с чем суд первой инстанции в иске отказал. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе.
Помимо того, что истцы не имели юридических оснований для выдела земельных долей (паев), при рассмотрении дела также выяснилось, что Б. и А. добровольно распорядились своими правами на земельные паи и подписали соответствующие документы о внесении паев в уставный капитал.
В частности, суду были представлены акты приема-передачи, датированные 1998 годом, из которых видно, что истцы передали обществу свои свидетельства о праве собственности на землю, на основании которых ответчик оформил передаточные распоряжения на списание со счета эмитента и перевод привилегированных акций на счет акционеров, внесших в оплату уставного капитала право собственности на земельные паи. Также суду были представлены документы, подтверждающие, что в 2000 - 2002 годах истцы получали дивиденды на привилегированные акции, которые они приобрели в обмен на свои земельные паи.
Таким образом, отсутствие у истцов права на удовлетворение иска сомнений не вызывает, а доводы истцов о том, что они были незаконно лишены права собственности на земельные доли (паи), являются явно надуманными.
63. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 09.06.2005 N А13-14426/04-21
В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принимают органы, принявшие решение о приватизации этих объектов. Поскольку при рассмотрении дела выяснилось, что Комитет по управлению государственным имуществом, принявший решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, к моменту обращения с заявлением о приватизации этого земельного участка был ликвидирован, суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах органом, уполномоченным решать вопрос о приватизации земельного участка, является Территориальное управление Министерства имущественных отношений, которое наделено полномочиями в сфере приватизации государственного имущества, аналогичными полномочиям ликвидированного Комитета по управлению государственным имуществом.
Комментарий
Новый Арбитражный процессуальный кодекс РФ содержит четкую процессуальную норму, предоставляющую право государственным органам, органам местного самоуправления и иным органам обращаться в арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) других государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 198 АПК РФ). Следует отметить, что соответствующие государственные органы и органы местного самоуправления достаточно часто пользуются предоставленным им статьей 198 АПК РФ правом в целях пресечения нарушений при приватизации земельных участков. Предметом оспаривания становятся, как правило, постановления (решения) о передаче земельных участков в собственность тех или иных лиц. Причем большую часть дел составляют дела, связанные с превышением государственным (муниципальным) органом своих полномочий при принятии решений о приватизации земельных участков.
Причины такого положения, когда соответствующий муниципальный орган, выходя за рамки предоставленных полномочий, принимает решение о передаче в частную собственность земельного участка, едва ли стоит искать в стремлении соответствующих руководителей "перетянуть на себя властное одеяло". Дело здесь, скорее всего, заключается в недостаточно хорошем знании положений земельного закона. Справедливости ради следует отметить, что законодатель далеко не всегда обоснованно решает вопрос о распределении компетенции между государственными (муниципальными) органами в сфере приватизации земли. Так, в соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. С учетом того, что в период с 1992 года (когда в России началась массовая приватизация) и до настоящего времени государственные органы (в том числе и в субъектах Федерации) подвергались многочисленным реорганизациям, зачастую бывает так, что государственный орган, который принял решение о приватизации находящихся на земельном участке объектов недвижимости, давно ликвидирован. И если исходить из буквального смысла статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", то получается, что обращаться с заявлением о передаче земельного участка в собственность уже не к кому. В таких случаях суды, дабы защитить законные интересы лиц, имеющих право на приватизацию соответствующих земельных участков, вынуждены давать расширительное толкование статьи 43 указанного Закона, признавая право решать вопрос о передаче земельного участка в частную собственность за теми государственными (муниципальными) органами, которые наделены соответствующей компетенцией (правом принимать решения о приватизации государственного или муниципального имущества) на момент соответствующего обращения.
В комментируемом случае сложилась именно такая ситуация.
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Вологодской области обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды о признании недействительным постановления главы города Вологды от 07.03.2003 N 745 "О предоставлении в собственность закрытому акционерному обществу "Кондитерская фабрика" земельного участка", поскольку, по мнению Территориального управления, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Вологды не имел полномочий распоряжаться спорным земельным участком.
Решением суда первой инстанции оспоренное Постановление признано недействительным. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Кассационная инстанция подтвердила законность и обоснованность судебных актов, вынесенных нижестоящими судами.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данных участков.
При рассмотрении дела было установлено, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ЗАО "Кондитерская фабрика". Причем эти объекты перешли в собственность акционерного общества в результате приватизации. Каких-либо сомнений в праве акционерного общества на приватизацию спорного участка не возникло. Не оспаривал данное право и заявитель.
Из пункта 6 статьи 36 и статьи 29 ЗК РФ следует, что решение о продаже земельного участка принимает и подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка осуществляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих участков.
Таким образом, для решения возникшего спора суд должен был определить, какой именно государственный орган или орган местного самоуправления обладает соответствующим правом.
Как уже указывалось, согласно пункту 14 статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принимают органы, принявшие решение о приватизации этих объектов. Аналогичная норма содержится и в пункте 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. При этом решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
Следовательно, суду необходимо было установить, какой именно государственный или муниципальный орган принял решение о приватизации бывшей государственной фабрики.
И здесь выяснилось следующее.
Находящиеся на земельном участке объекты недвижимости ранее входили в состав имущества государственного предприятия "Вологодская кондитерская фабрика". Решение о приватизации фабрики и передаче объектов недвижимости акционерному обществу принималось Комитетом по управлению имуществом Вологодской области (далее - КУГИ), который был наделен полномочиями территориального органа Госкомимущества России. Однако к моменту обращения ЗАО "Вологодская кондитерская фабрика" с заявлением о приватизации земельного участка КУГИ был ликвидирован, а его полномочия переданы Территориальному управлению, т. е. заявителю. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что органом, уполномоченным принимать решение о приватизации спорного участка, является Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Вологодской области. То есть администрация города Вологды, принимая решение о приватизации спорного земельного участка, свои полномочия превысила.
64. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 18.03.2005 N А42-7541/04-31
Поскольку при рассмотрении дела было установлено, что спорный земельный участок предназначен генеральным планом развития муниципального образования для строительства жилого дома (то есть зарезервирован для муниципальных нужд), суд в удовлетворении заявления о признании недействительным решения муниципального органа об отказе в приватизации земельного участка на основании пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса отказал.
Комментарий
С первых дней своего появления новый Земельный кодекс РФ вызвал целый шквал критики в свой адрес как со стороны ученых-правоведов, так и со стороны практикующих юристов. Критика положений основополагающего земельного закона продолжается до настоящего времени, поскольку практика его применения выявляет все новые и новые недостатки и противоречия. В многочисленных публикациях, посвященных современному земельному законодательству, отмечается, что Земельный кодекс РФ отличается большим числом нечетких норм и внутренних противоречий. Многие положения Земельного кодекса РФ вступают также в противоречие с уже действующими нормами Гражданского кодекса и других федеральных законов. Эти критические замечания непосредственно касаются и положений ЗК РФ, закрепляющих основания и порядок перехода в частную собственность земельных участков, принадлежащих государству и муниципальным образованиям.
Представляется, что при рассмотрении комментируемого дела именно по причине имеющихся в земельном законодательстве противоречий и нечетких формулировок суд дал ошибочную юридическую квалификацию сложившихся правоотношений, хотя при этом решение было вынесено законное и обоснованное.
ООО "Р-Транс" обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к администрации города Полярные Зори Мурманской области о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в ненаправлении заявителю проекта договора купли-продажи земельного участка, а также об обязании администрации совершить действия, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса РФ.
Изменив заявленные требования, ООО "Р-Транс" просило признать незаконным отказ администрации в приватизации земельного участка, содержащийся в письме от 12.08.2004 N 2171, и обязать ответчика совершить действия, предусмотренные статьей 36 ЗК РФ.
Решением суда первой инстанции отказ администрации в приватизации признан правомерным, в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции оснований для отмены решения суда первой инстанции не нашел.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
Постановлением главы муниципального образования от 18 марта 2002 года N 140 обществу с ограниченной ответственностью предоставлен земельный участок площадью 2797,44 кв. м в пользование на условиях краткосрочной аренды сроком на одиннадцать месяцев для проектирования и строительства автостоянки. В соответствии с указанным Постановлением между администрацией и ООО "Р-Транс" заключен договор аренды земельного участка от 21 марта 2002 года сроком на одиннадцать месяцев.
10 июня 2003 года Комитет по управлению муниципальным имуществом города Полярные Зори (арендодатель) и ООО "Р-Транс" (арендатор) в соответствии с Постановлением главы муниципального образования от 10 июня 2003 года N 429 заключили договор аренды того же земельного участка, входящего в состав поселений, для строительства автостоянки сроком по 10 мая 2004 года. В пункте 8.1 этого договора было указано, что предоставленный под строительство автостоянки земельный участок относится к землям, зарезервированным для муниципальных нужд в соответствии с градостроительной документацией о застройке жилого микрорайона.
Постановлением главы муниципального образования от 12 ноября 2003 года N 859 в Постановление N 429 от 10 июня 2003 года внесены изменения: ООО "Р-Транс" предоставлен земельный участок из земель поселений, подкатегория земли жилой застройки (для жилых нужд), площадью 3887 кв. м для временного размещения автостоянки открытого типа.
Таким образом, во всех решениях, которые принимались муниципальными органами в отношении спорного участка, отмечалось следующее: 1) участок зарезервирован для муниципальных нужд (под жилищное строительство); 2) земельный участок предоставляется в аренду на время - под временное размещение открытой автостоянки.
11 мая 2004 года ООО "Р-Транс" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - открытую автостоянку, состоящую из забора и покрытия площадью 3808 кв. м. В связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, по мнению ООО "Р-Транс", у него возникло право на приватизацию земельного участка, отведенного под автостоянку, по основаниям, предусмотренным статьей 36 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение их собственность.
Вместе с тем земельное законодательство и иные законы содержат достаточно много ограничений на приватизацию земли. Суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что применительно к спорному участку такие ограничения содержатся в Федеральном законе N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 8 статьи 28 этого Закона приватизации, в частности, не подлежат земельные участки, на которых находятся здания, строения, сооружения, из числа земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах. Вместе с тем кассационная инстанция, признавая законным отказ в приватизации, также сослалась на пункт 4 статьи 28 ЗК РФ, из которого следует, что в приватизации земельного участка может быть отказано в случае резервирования соответствующего участка для государственных или муниципальных нужд.
Представляется, однако (и на это правильно ссылался заявитель), что Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит применению к спорным правоотношениям. Такой вывод следует из пункта 1 статьи 3 Закона, согласно которому Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.
В комментируемом же случае приватизации не было. Право собственности заявителя на объект незавершенного строительства возникло на основании статьи 219 ГК РФ (как на вновь созданное недвижимое имущество). Следовательно, никаких отношений, которые могли бы считаться связанными с приватизацией, в данном случае не могло возникнуть.
Вместе с тем ссылка суда на пункт 4 статьи 28 ЗК РФ представляется обоснованной, поскольку при исследовании и оценке доказательств суд установил, что Генеральным планом развития г. Полярные Зори спорный участок предназначен для строительства жилого дома.
Таким образом, в приватизации земельного участка было отказано в связи с тем, что он был зарезервирован для муниципальных нужд.
65. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 02.03.2005 N А56-24496/04
Принимая решение об отказе в иске о понуждении мэрии к заключению договора купли-продажи земельного участка, кассационная инстанция фактически исходила из того, что в соответствии со статьей 36 ЗК РФ могут быть приватизированы лишь земельные участки, необходимые для эксплуатации находящихся на этих участках зданий, строений, сооружений, а при рассмотрении дела выяснилось, что собственник находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства не выполнил своих обязательства по инвестиционному договору, в связи с чем объект незавершенного строительства занимает гораздо меньшую площадь, чем это было предусмотрено проектом.
Комментарий
Действующее земельное законодательство содержит множество пробелов и противоречий, что создает немало трудностей в применении соответствующих правовых норм. Такое положение отрицательно сказывается и на судебно-арбитражной практике, в том числе связанной с рассмотрением споров о приватизации земельных участков. Так, несмотря на то, что основная статья Земельного кодекса РФ (статья 36 ЗК РФ), регулирующая вопросы приватизации земельных участков, занятых находящимися в частной собственности зданиями, строениями, сооружениями, сформулирована достаточно ясно, в целом ряде случаев ее применение вызывает затруднения.
Так, из буквального смысла данной нормы следует, что единственным юридическим фактом, дающим право соответствующему лицу требовать от уполномоченных государственных или муниципальных органов передачи в собственность земельного участка (или заключения договора аренды такого участка) является нахождение в собственности этого лица расположенных на земельном участке зданий, строений или сооружений. Причем сложившаяся в последнее время судебная практика исходит из того, что право выбора способа передачи земельного участка (в собственность или в аренду) принадлежит заявителю (то есть лицу, имеющему в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке). Таким образом, получается, что право собственника зданий, строений, сооружений на приватизацию соответствующего участка сформулировано в статье 36 ЗК РФ как ничем не обусловленное. Это значит, что в отсутствие каких-либо запретов на приватизацию (обусловленных целевым назначением земельного участка) соответствующий земельный участок должен быть приватизирован по первому требованию собственника расположенных на участке зданий, строений, сооружений безотносительно к тому, в связи с какими именно обстоятельствами земельный участок изначально был передан землепользователю.
Уместно, однако, вспомнить о том, что в условиях рыночной экономики и господства частной собственности очень многие публичные задачи решаются с привлечением частного капитала. Это относится и к строительству различных зданий и сооружений, предназначенных для удовлетворения общих потребностей жителей того или иного города или поселка, - магазинов, рынков, объектов культуры и т. п. В подобных случаях земельные участки, предназначенные для сооружения зданий и сооружений публичного назначения, выделяются целевым порядком на условиях, предусмотренных инвестиционными договорами (как правило, в аренду). И здесь может сложиться весьма интересная ситуация в случае, если инвестор, получивший в аренду земельный участок для возведения обусловленного договором объекта, своих обязательств не выполняет. По буквальному смыслу статьи 36 ЗК РФ независимо от данного обстоятельства (выполнения или невыполнения своих инвестиционных обязательств) арендатор получает право получить земельный участок в собственность при условии, если на этом участке будет находиться любое сооружение (пусть и не предусмотренное инвестиционным договором). Для этого инвестору достаточно просто оформить право собственности на соответствующее сооружение - при этом по действующему законодательству оформить право собственности можно даже на объект незавершенного строительства.
Именно с такой ситуацией столкнулся суд при рассмотрении комментируемого дела.
На основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 5 октября 1995 года N 1084 "О строительстве продовольственно-вещевого рынка в квартале 8 Шувалово-Озерки" между обществом с ограниченной ответственностью "БАСК" и Комитетом по управлению государственным имуществом заключен договор аренды земельного участка на период осуществления инвестиционного проекта. Передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью "БАСК" подлежал участок общей площадью 31814 кв. м (24056 кв. м для проектирования и строительства продовольственно-вещевого рынка и 7758 кв. м для организации строительной площадки). В соответствии с заключенным между обществом и КУГИ договором аренды N 00/ЗК-00249(02) от 1 июня 1996 года указанный участок площадью 31814 кв. м передан "для строительства продовольственно-вещевого рынка из легких металлических конструкций с мини-магазинами, общественным туалетом, стоянками для грузового и легкового автотранспорта".
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 28 июля 1997 года N 769-р утверждено решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 11 июня 1997 года N 111), в соответствии с которым вместо рынка из легких конструкций предусматривалось строительство капитального здания продовольственно-вещевого рынка, общественного туалета, стоянки для грузового и легкового автотранспорта.
Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что ООО "БАСК" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, после чего обратилось в Комитет по управлению городским имуществом города Санкт-Петербурга с заявлением о приватизации выделенного под инвестиционный проект земельного участка, однако получило отказ.
В связи с отказом в приватизации земельного участка ООО "БАСК" предъявило иск Комитету по управлению городским имуществом города Санкт-Петербурга (КУГИ) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в границах, выделенных под осуществление инвестиционного проекта. В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск удовлетворил. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменил и вынес новое решение - об отказе в иске.
Основанием для отказа в иске послужили следующие обстоятельства.
При рассмотрении дела было установлено, что из общей площади выделенного земельного участка (31809 кв. м) для целей строительства использовалось только 8343 кв. м. При этом площадь расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства составляет всего 4326,2 кв. м. В то же время в соответствии с инвестиционным проектом площадь подлежащего возведению на земельном участке объекта недвижимости должна была составить 24056 кв. м. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что на этом основании кассационная инстанция пришла к выводу, что в существующих границах земельный участок приватизирован быть не может, поскольку он предназначался для строительства объекта недвижимости гораздо большей площади. При этом, как можно понять из постановления, Федеральный арбитражный суд право ООО "БАСК" на приватизацию земли под сомнение не поставил. Единственным препятствием для этого является лишь то обстоятельство, что спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенного на этом участке объекта недвижимости, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован. То есть, отказывая в иске, кассационная инстанция исходила из того, что в случае обращения с заявлением о приватизации земли следует исходить из того, что заявитель вправе рассчитывать на приватизацию земельных участков лишь такой площади, которая необходима для использования соответствующего объекта недвижимости. Участки же большей площади, на которых расположены принадлежащие заявителю здания, строения и сооружения, не могут быть приватизированы по основаниям, предусмотренным статьей 36 ЗК РФ. Строго говоря, такое понимание статьи 36 ЗК РФ не следует из ее буквального смысла. Хотя логика суда в данном случае понятна: существуют градостроительные нормы, определяющие размеры земельных участков, необходимых для использования тех или иных объектов недвижимости. И поскольку закон (статья 36 ЗК РФ) увязывает право на приватизацию земельных участков с нахождением на соответствующих участках зданий, строений и сооружений, приватизация земельных участков должна осуществляться с учетом соответствующих градостроительных норм. Представляется, однако, что законодатель не имел в виду подобное понимание статьи 36 ЗК РФ, поскольку в этом случае он вполне мог бы сделать оговорку о том, что приватизации подлежит лишь та часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации здания, строения или сооружения.
Если учитывать весь комплекс сложившихся в комментируемом случае отношений, в том числе и то обстоятельство, что организация, получившая в аренду земельный участок, не выполнила своих инвестиционных обязательств и не возвела на участке предусмотренный проектом объект, то принятое кассационной инстанцией решение следует признать справедливым. Однако, к сожалению, закон не предусматривает никаких прямых механизмов, которые давали бы возможность отказать в приватизации земли в связи с невыполнением условий инвестиционного договора. Поэтому кассационная инстанция и была вынуждена прибегнуть к столь сложной юридической аргументации, которая сама по себе является небесспорной.
Если же стоять на позиции "чистого права" (а только такую позицию и должен занимать суд), то более обоснованными представляются решения судов первой и апелляционной инстанций, которые, удовлетворяя иск, исходили из буквального понимания статьи 36 ЗК РФ.
Однако, так или иначе, комментируемое дело показывает, что действующее земельное законодательство достаточно несовершенно и не учитывает всего многообразия складывающихся в реальной жизни отношений.
66. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 03.02.2005 N А13-6971/04-05
Поскольку суд установил, что принадлежащий предпринимателю объект недвижимого имущества (магазин) расположен на территории площади, относящейся к землям общего пользования населенного пункта, в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа в приватизации земельного участка было отказано на основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
Комментарий
Один из самых распространенных в настоящее время способов получения земельных участков в собственность - выкуп земли в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ. Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды этих участков. Сложившаяся судебная практика, в том числе подкрепленная позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, исходит из того, что выбор способа приобретения земельного участка (в собственность или в аренду) в таких случаях принадлежит собственникам зданий, строений, сооружений. Вместе с тем с учетом того, что в регулировании земельных и тесно связанных с ними гражданских правоотношений весьма сильны публичные начала, Земельный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты устанавливают значительное число ограничений на приватизацию данной категории земельных участков. С учетом того, что ограничения на приватизацию земли в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, не закреплены в виде исчерпывающего перечня, собственникам зданий, строений, сооружений зачастую бывает непросто определить, на каком именно праве (в аренду или в собственность) они могут получить относящиеся к зданиям, строениям, сооружениям земельные участки. Такая ситуация порождает весьма значительное число конфликтов и судебных споров.
Вместе с тем опыт применения Земельного кодекса РФ позволил арбитражным судам в целом ряде случаев выработать единые подходы к рассмотрению споров, возникающих в связи с приватизацией земельных участков, чему в немалой степени способствовали и разъяснения, которые дал Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении N 11 от 25 марта 2005 года.
Суды, в частности, едины в понимании того, что не могут быть приватизированы земельные участки, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд, а также земельные участки общего пользования (пункт 4 статьи 28 ЗК РФ, пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).
Предприниматель Б. обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании недействительным постановления главы районного самоуправления Шекснинского района Вологодской области от 13 мая 2004 года N 358 в части отказа предоставить в собственность земельный участок площадью 101 кв. м. В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Комитет самоуправления Нифантовского сельсовета. Решением от 21 сентября 2004 года в удовлетворении заявления отказано. Апелляционная и кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставили в силе.
При рассмотрении дела установлено следующее.
Предприниматель Б. приобрел у гражданки П. торговую палатку в деревне Нифантово, и на основании постановления главы самоуправления Нифантовского сельсовета от 21 ноября 2000 года N 64 предпринимателю Б. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 86 кв. м, из которых 80 квадратных метров были заняты под палатку. Был также заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на пять лет. Постановлением главы самоуправления Нифантовского сельсовета от 19 февраля 2004 года N 9 площадь арендуемого Б. земельного участка после ее уточнения утверждена в размере 163 квадратных метра, из которых 101 квадратный метр - под палаткой и 62 квадратных метра - для обслуживания, на землях, занятых "улицами-площадями". Предприниматель Б. реконструировал торговую палатку в капитальное строение - здание магазина "Дарья" общей площадью 85 кв. м. Право собственности на это здание Б. зарегистрировал в установленном порядке.
Б., полагая, что на основании статьи 36 ЗК РФ он имеет право на приватизацию находящегося у него в аренде земельного участка, обратился в районное собрание Шекснинского района с заявлением о выкупе земельного участка. Однако Постановлением главы районного самоуправления N 358 от 13 мая 2004 года в приватизации земельного участка Б. было отказано по основаниям, предусмотренным пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан или юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Таким образом, уполномоченные государственные и муниципальные органы, принимая решения по заявлениям заинтересованных лиц о приватизации земельных участков, должны каждый раз устанавливать наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих приватизации того или иного земельного участка. Ограничения на приватизацию земельных участков, как правило, связаны с категорией земель, к которым тот или иной участок принадлежит, а также с его целевым назначением. Из комментируемого Постановления видно, что спорный земельный участок расположен в пределах сельского поселения. Следовательно, его правовой статус определяется в соответствии с правилами, которые установлены главой XVI Земельного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, автомобильными дорогами и т. п., не подлежат приватизации.
Как установил суд, спорный земельный участок ранее входил в состав земель Шекснинской бройлерной птицефабрики, которые на основании решения президиума Вологодского областного Совета народных депутатов от 23 октября 1990 года N 83 были изъяты из ее пользования и переданы в ведение Нифантовского сельсовета. В составе этих земель были выделены общественные земли, занятые, в том числе, улицами и площадями. Суд также установил, что в 1996 году спорный земельный участок был предоставлен в аренду предпринимателю Г. для установки торговой палатки. Причем уже к этому моменту участок входил в состав земель, занятых улицами и площадями, то есть относился к землям общего пользования. Впоследствии, как уже указывалось, участок был передан в аренду предпринимателю Б. При этом статус земельного участка изменен не был - он по-прежнему относился к землям общего пользования. Более того, в соответствии с решением комитета от 13 апреля 2004 года спорный земельный участок оказался включенным в общественно-деловую зону, а территория, на которой он расположен, получила статус площади. Нахождение спорного земельного участка на территории площади было подтверждено представленными суду выкопировками и планами границ деревни Нифантово.
Таким образом, суду были представлены убедительные доказательства того, что спорный земельный участок включен в земли общего пользования, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 15 и пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ он не подлежит передаче в частную собственность.
67. Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 24.01.2005 N А05-7113/04-16
Разрешая спор об определении выкупной цены земельного участка, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при расчете стоимости участка должна применяться действующая ставка земельного налога, установленная органами местного самоуправления и увеличенная на поправочный коэффициент, установленный нормативным актом субъекта Федерации.
Комментарий
ООО "Камазтрансавто", являясь собственником нежилого здания, на основании пунктов 1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию города Северодвинска с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок под указанным зданием.
Администрация в соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ направила обществу договор купли-продажи земельного участка. Не согласившись с предложенной ценой, общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию "Северодвинск" (МО "Северодвинск") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка. В исковом заявлении общество просило суд обязать ответчика переоформить и заключить договор купли-продажи земельного участка в редакции покупателя.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. В апелляционном порядке законность решения не проверялась. Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Архангельской области отменил и вынес новое решение, которым определил, что пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 13 мая 2004 года N 08/04 должен быть заключен в редакции муниципального образования "Северодвинск", а цена выкупа земельного участка должна составить 1094931 рубль 36 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права их аренды. Федеральный закон N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает принципы расчета выкупной стоимости земельных участков, подлежащих приватизации в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ. Согласно пункту 2 статьи 2 Закона цена земли при приватизации земельного участка устанавливается субъектом РФ в пределах, установленных этой статьей. Так, в поселениях с численностью населения свыше трех миллионов человек субъект Федерации вправе установить цену земли в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В поселениях с численностью населения от пятисот тысяч до трех миллионов человек цена земли может быть установлена в пределах от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В поселениях до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений цена земли устанавливается в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в случае, если субъект Федерации не установит выкупную цену земли, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.
В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона N 22-ФЗ от 9 августа 1994 года "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю", Правительству Российской Федерации было предоставлено право индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, ставки земельного налога. Система ежегодной индексации ставок земельного налога существует до настоящего времени (однако сейчас индексация осуществляется не в соответствии с постановлениями Правительства, а на основании закона). Это означает, что ежегодно меняются (увеличиваются) ставки земельного налога, подлежащие применению к тому или иному земельному участку. Соответственно, ежегодно увеличивается и выкупная стоимость этих земельных участков.
В комментируемом случае суть возникшего спора как раз и заключалась в том, что заявитель (ООО "Камазтрансавто") полагал, что стоимость выкупаемого им земельного участка должна была рассчитываться исходя из базовых ставок земельного налога без применения повышающих коэффициентов, в то время как администрация муниципального образования "Северодвинск" для определения цены участка применила ставку земельного налога, рассчитанную с учетом осуществлявшейся ежегодной индексации. Кассационная инстанция согласилась с позицией администрации, указав, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится расчет цены выкупа земельного участка, следует понимать ставку, установленную местным представительным органом власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициенты, определяемые законом о федеральном бюджете на текущий год.
Название документа