Судебное рассмотрение земельных споров

(Корчемагина Е.) ("Законность", 2005, N 12) Текст документа

СУДЕБНОЕ РАССМОТРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ

Е. КОРЧЕМАГИНА

Е. Корчемагина, главный специалист правового управления Правительства Москвы.

Практика показывает: несмотря на все преимущества рассмотрения дел третейскими судами, стороны при земельных спорах выбирают в основном процедуру их рассмотрения компетентными "государственными" судами.

Происходит это потому, что до сих пор контрагенты друг другу не доверяют. Стороны спора не могут положиться на добросовестность друг друга как в подборе судей, так и в выборе процедуры рассмотрения спора, что ведет к невозможности заключения третейского соглашения. Кроме того, такая процедура требует значительных материальных затрат, а это не всем доступно. Наиболее оптимальное решение проблемы - создание специализированных судов по рассмотрению земельных споров или специальных земельных судейских составов в рамках уже существующих судов общей юрисдикции и арбитражных судов. В. Дикусар ставит вопрос о необходимости создания специальных судов иначе: "Почему одни и те же земельные споры должны рассматриваться разными судебными инстанциями - судами общей юрисдикции и арбитражными судами?" <*> -------------------------------- <*> Дикусар В. М. Земельные суды - в России? // Российская юстиция. 2000. N 11.

Представляется необоснованной подобная ломка сложившейся в России судебной системы (состоящей из двух основных подсистем - судов общей юрисдикции и арбитражных судов) с выделением специальных земельных судов в отдельную ветвь судебной системы РФ. Кроме того, зарубежная практика подтверждает эффективность формирования специализированных судов по отдельным отраслям права в рамках существующих судебных органов, с закреплением порядка рассмотрения земельных дел такими судами в особом составе либо специализированными отделениями судов, с обжалованием их решений в обычном порядке, предусмотренном для гражданско-правовых дел (Швеция, Польша, Нидерланды). В отдельных случаях рассмотрения особо важных дел на практике привлекают экспертов, специалистов с включением их в состав суда (Швеция, Дания). В большинстве европейских стран выделение специализированных судов в качестве самостоятельных органов или даже отдельной ветви судебной системы с возможностью обжалования дел, рассмотренных нижестоящими инстанциями, в специализированных вышестоящих инстанциях характерно для рассмотрения административных споров (обжалование нарушающих права граждан действий и решений органов власти, в том числе и в сфере земельных отношений). Компетенция таких судов определяется в зависимости от того, предполагается ли защита субъективных прав (которую осуществляют суды общей юрисдикции) либо имеет место нарушение закона, т. е. посягательство на права, которые составляют часть "объективного правового положения". Целесообразно в случае создания земельных судов предусмотреть в процессуальном законодательстве особый порядок формирования состава земельного суда. Наряду с профессиональным судьей в него необходимо включать эксперта - представителя органа государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов либо эксперта центра судебной экспертизы. Однако спектр рассматриваемых судами дел довольно широк и не ограничивается только разрешением вопросов технического характера (например, о соответствии границ и размеров земельных участков, о возможности их раздела), поэтому не всегда судебная экспертиза применима в решении поставленных перед судом правовых вопросов. Сегодня в юридической литературе звучат предложения о создании специализированных (земельных) судов по разрешению споров граждан, юридических лиц и органов управления, связанных с земельными отношениями, как в европейских странах. Б. Ерофеев даже считает, что в этом случае встанет вопрос о формировании особого земельно-процессуального права <*>. Обоснование этих предложений простое: если законодатель пожелал установить для такого рода дел судебный порядок рассмотрения, то для этого, видимо, необходимо создать специальные земельные суды. Их можно наделить особыми полномочиями, позволяющими вмешиваться в решение вопросов земельного хозяйства, вплоть до осуществления в ряде случаев исполнительно-распорядительных функций. За судами общей юрисдикции тогда оставался бы лишь надзор за решениями земельного суда с правом оставления в силе решения земельного суда либо его отмены, но не рассмотрения спора по существу, по аналогии с третейским судом <**>. С этим мнением можно согласиться, за исключением положения о возможности подмены судами функций государственных органов, поскольку даже специализированные суды не могут быть наделены административно-властными полномочиями, поскольку тем самым будет нарушен конституционный принцип разделения властей. -------------------------------- <*> Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник для высших юридических учебных заведений. М.: ООО "Профобразование", 2002. С. 332. <**> Постатейные комментарии к Земельному кодексу РФ и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Быстров Г. Е., Клюкин Б. Д. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", ИНФРА-М, 2002. С. 333.

Интерес представляет опыт зарубежных стран. Например, на Мальте согласно специальным законам созданы суды по земельным вопросам земель с ограниченной компетенцией, решения которых могут быть обжалованы в обычном порядке - в Арбитражный земельный совет (выполняющий функцию по определению суммы возмещения за отчуждение земельных участков), Совет по контролю за арендой сельскохозяйственных земель. На Кипре и в Швейцарии есть специальные суды по вопросам аренды недвижимости (земли), в Турции - специальные суды по кадастровым спорам, в Дании - трибуны по вопросам аренды, состоящие из судьи и двух заседателей, назначаемых судьей из числа представителей ассоциации землевладельцев, объединений арендаторов и коммерческих предприятий района, в Норвегии - специальные суды по земельным вопросам (например, по укрупнению земельных участков), в Финляндии - 4 суда по земельным спорам в отношении землеотводов. Во Франции все споры, касающиеся Устава сельскохозяйственной аренды, равно как и другие споры между арендаторами и арендодателями, разбирают паритетные суды сельскохозяйственной аренды. Согласно Декрету от 22 декабря 1958 г. они действуют при каждом суде первой инстанции, состоят из четырех членов, представляющих арендаторов и собственников в равном количестве, и избираются на пять лет. Возможно, положительным опытом зарубежных государств по формированию судебной системы и стоило воспользоваться нашему законодателю. Многие юристы возлагают надежды на мировых судей, которые вполне могут справиться с разрешением земельных споров. Районные суды станут для них в этом случае судами второй инстанции. Подведомственность рассмотрения земельных споров мировыми судьями может быть установлена федеральным законом и законами субъектов РФ. Важно, чтобы при рассмотрении земельных споров наряду с состязательностью сторон, характерной для гражданско-правовых споров, сохранялась активная позиция суда в процессе, который требует значительных материальных и временных затрат, в частности, в связи с собиранием специфических для земельных споров доказательств путем, например, осмотра и исследования судом земельного участка по месту его нахождения, производства землеустроительной экспертизы и т. д.

Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли. Часть 3 (за ноябрь 2004 г. - сентябрь 2005 г.)" (Валуйский А. В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ ЗЕМЛИ

ЧАСТЬ 3

(ЗА НОЯБРЬ 2004 Г. - СЕНТЯБРЬ 2005 Г.)

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 9 ноября 2005 года

А. В. ВАЛУЙСКИЙ

Валуйский А. В., адвокат.

При подготовке обзора отобрано и прокомментировано 19 судебных актов. Рассматривались только вступившие в силу решения.

1. Постановление ФАС Поволжского округа от 03.05.2005 N А55-13497/2004-14

Несмотря на то что глава города вынес постановление о предоставлении спорного земельного участка в аренду, это не стало препятствием для удовлетворения иска собственника находящихся на земельном участке объектов недвижимости о понуждении Комитета по управлению имуществом к заключению договора купли-продажи земельного участка. Отменяя постановление апелляционной инстанции об отказе в иске и удовлетворяя заявленные требования, кассационная инстанция исходила из того, что по смыслу статьи 36 ЗК РФ и статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" именно пользователь земельного участка вправе делать выбор между заключением договора аренды земельного участка и приобретением участка в собственность.

Комментарий

Закрытое акционерное общество "СП "Волга", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Самары о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 10885,80 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Третья просека, кадастровый номер 63:01:0637003:0039. До вынесения решения по делу судом приняты уточнения исковых требований в части увеличения стоимости выкупаемого земельного участка до 3724467 руб. Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2004 исковые требования с учетом уточнения удовлетворены. Однако Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2005 года решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционная инстанция указала на то, что спорный земельный участок уже предоставлен истцу в аренду, а право выбора между выкупом и арендой земельного участка принадлежит собственнику земельного участка (в данном случае - муниципальному образованию). Поскольку решение о предоставлении земельного участка истцу в собственность уполномоченным муниципальным органом не принималось, оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи земельного участка нет. Кассационная инстанция постановление апелляционной отменила, признав его незаконным и необоснованным, и оставила в силе решение суда первой инстанции. При рассмотрении дела было установлено следующее. На основании договора купли-продажи от 24 июня 1991 года, заключенного между истцом и производственным объединением "Куйбышевгорпарикмахерские", истец приобрел турбазу "Ручеек", расположенную на земельном участке площадью 1,09 га, со всеми постройками, оборудованием и инвентарем. Право собственности истца (закрытого акционерного общества "СП "Волга") на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном порядке и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16 февраля 2000 года, выданными Самарской областной регистрационной палатой. Указанный земельный участок площадью 10885,8 кв. м имеет присвоенный в установленном порядке кадастровый номер. Постановлением главы города Самары от 3 июля 2003 года N 545 утвержден проект границ спорного земельного участка, занимаемого турбазой, кроме того, этим же постановлением принято решение о предоставлении земельного участка истцу в аренду сроком на пять лет без права выкупа, однако из комментируемого судебного акта можно сделать вывод, что истец согласия на предоставление участка в аренду не давал. Вместе с тем в Постановлении Федерального арбитражного суда нет сведений о том, на каком праве спорный участок принадлежал истцу к моменту вынесения Постановления N 545. Скорее всего, спорный земельный участок в свое время был предоставлен ЗАО "СП "Волга" в постоянное (бессрочное) пользование, однако точной информации на этот счет Постановление не содержит. 18 августа 2004 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом города Самары с заявкой на приватизацию земельного участка, занимаемого принадлежащими истцу объектами недвижимости, с приложением необходимых документов и проекта договора. Однако ни согласия, ни отказа на свое обращение истец не получил, в связи с чем и был вынужден обратиться в суд. В настоящее время действует несколько законодательных актов, определяющих (в зависимости от конкретных обстоятельств) основания и порядок приватизации земельных участков, занятых строениями, зданиями и сооружениями. Если находящиеся на участке объекты недвижимости перешли в частную собственность в результате приватизации, то в этом случае соответствующий земельный участок может быть приватизирован в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" с учетом ограничений на приватизацию земли, установленных этим Законом, а также иными федеральными законами (пункт 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"). Если же на земельном участке нет объектов недвижимого имущества, перешедших в частную собственность в результате приватизации, то земельный участок может быть приватизирован в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ и Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). В принципе порядок и основания приватизации земельных участков, установленные всеми указанными законодательными актами, аналогичны. Главное отличие заключается в закреплении полномочий тех органов, которые вправе принимать решения о приватизации земли в соответствующих случаях. Если на земельном участке находится объект недвижимости, перешедший в частную собственность в результате приватизации, то решение о приватизации такого участка принимает тот же государственный (муниципальный) орган, который принимал решение о приватизации этих объектов недвижимости. В иных случаях (до разграничения государственной собственности на землю) решение о приватизации земельного участка вправе принимать муниципальный орган, которому предоставлено право распоряжения соответствующим земельным участком. Имеются также некоторые иные отличия в порядке приватизации, установленные названными Законами. В комментируемом случае сложилась достаточно интересная ситуация. Дело в том, что находящиеся на земельном участке объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) были приобретены закрытым акционерным обществом "СП "Волга" на основании договора купли-продажи с государственным предприятием (производственным объединением "Куйбышевгорпарикмахерские") в июне 1991 года, то есть сделка купли-продажи была совершена до принятия Верховным Советом РСФСР Закона N 1531-1 от 3 июля 1991 года "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР". И хотя с формальной точки зрения данная сделка подпадает под определение приватизации, которое дается в статье 1 Закона РСФСР N 1531-1, говорить о том, что данное имущество перешло в частную собственность в результате приватизации, в строгом смысле не приходится (на момент сделки не существовало даже закрепленного законодательно понятия приватизации государственного имущества). Таким образом, к спорным отношениям положения ныне действующего Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в части порядка приватизации земельных участков применяться не должны. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права их аренды. В то же время если предположение о том, что спорный земельный участок принадлежит закрытому акционерному обществу "СП "Волга" на праве постоянного (бессрочного) пользования является верным, то в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона истец обязан до 1 января 2006 года переоформить участок в собственность или заключить договор его аренды. Это объясняется тем, что с введением в действие Земельного кодекса коммерческие организации в соответствии со статьей 20 ЗК РФ утрачивают право иметь земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, апелляционная инстанция исходила из того, что пользователи земельных участков (землевладельцы) не вправе выбирать способ переоформления права на участок (в собственность или в аренду), поскольку, по мнению апелляционной инстанции, право выбора в данном случае остается за собственником земли (государством или муниципальным образованием). Справедливости ради следует указать на то, что статья 36 ЗК РФ и Вводный закон (пункт 2 статьи 3) не содержат ясных и недвусмысленных формулировок на этот счет. Однако после некоторых колебаний судебная практика пришла к тому, что законодатель все же имел в виду, что право выбора при решении вопроса переоформления прав на земельный участок остается за пользователем (владельцем) участка. Единственным препятствием в приватизации земельного участка в случае, подобном рассматриваемому, могут быть обстоятельства, свидетельствующие о запрете приватизации земель, к числу которых относится приватизируемый земельный участок (например, установлен запрет на приватизацию земель, изъятых из оборота, участков, относящихся к землям общего пользования и т. п.). Однако в комментируемом случае подобных обстоятельств суды не выявили. В части порядка оформления земельных участков в собственность статья 3 Вводного закона отсылает к Земельному кодексу РФ. Пункт 6 статьи 36 ЗК РФ, в свою очередь, устанавливает, что решение о приватизации земельного участка должно быть принято в течение двух недель с момента подачи заявления. Однако, как видно из комментируемого Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа, в течение указанного в статье 36 ЗК РФ срока уполномоченный муниципальный орган (Комитет по управлению имуществом города Самары) согласия на приватизацию не дал, равно как и не направил отказ в приватизации с изложением мотивов принятия такого решения. С учетом всех изложенных в Постановлении обстоятельств, выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что ЗАО "СП "Волга" имеет право на приватизацию спорного участка, являются абсолютно обоснованными. В то же время необходимо обратить внимание на два обстоятельства. Во-первых, решение о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка вынесено в ситуации, когда не отменено постановление главы администрации о передаче спорного земельного участка истцу в аренду. Наличие данного постановления не стало препятствием к вынесению решения в пользу истца, поскольку суд установил, что истец в администрацию города с заявлением о передаче ему участка в аренду не обращался и договор аренды заключен не был. Второе обстоятельство связано с тем, что в качестве ответчика в деле участвует Комитет по управлению имуществом города Самары. Представляется, что, несмотря на то что (как следует из Постановления) Комитет является органом, уполномоченным заключать договоры купли-продажи земельных участков, в качестве ответчика к участию в деле необходимо было привлечь администрацию муниципального образования город Самара, поскольку именно администрация (а не Комитет) в лице своего главы осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками.

2. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2005 N А55-7270/04-44

Решение муниципального органа о предоставлении земельного участка в собственность акционерного общества признано судом незаконным, так как суд установил, что это решение нарушает права и законные интересы третьего лица - общественной организации, которой на момент принятия оспоренного решения земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, удостоверенном надлежащими документами.

Комментарий

Самарская областная общественная организация автомобилистов обратилась в Арбитражный суд Самарской области к администрации города Сызрани с требованием о признании незаконным распоряжения администрации города Сызрани N 89-р от 21 января 2004 года о предоставлении в собственность открытого акционерного общества "Универмаг" земельного участка. Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 августа 2004 года требования удовлетворены. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. В 1990 году на основании решений Исполкома Сызранского городского Совета народных депутатов общественная организация построила и ввела в эксплуатацию платную штрафную автостоянку площадью 0,21 га. В соответствии со свидетельством N 10345 от 25 мая 1993 года, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сызрани, занятый штрафной автостоянкой земельный участок находится у общественной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. Тем не менее, администрация города Сызрани 21 января 2004 года издала распоряжение N 89-р о предоставлении этого участка в собственность ОАО "Универмаг". При всей простоте фабулы комментируемого дела с юридической точки зрения вопрос оказывается не столь простым - во всяком случае, обоснование, приведенное в Постановлении в пользу удовлетворения исковых требований, является совершенно неудовлетворительным притом, что решение по существу представляется правильным. Такое положение объясняется, прежде всего, определенным несовершенством действующего в настоящее время земельного законодательства и гражданско-правовых норм, регулирующих отношения в сфере оборота земельных участков. Как видно из комментируемого Постановления, общественная организация владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое возникло у организации задолго до принятия нового Земельного кодекса РФ и других связанных с ним законов. В соответствии со статьей 20 ЗК РФ общественные организации в числе многих других организаций и граждан утратили право иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Федеральный закон N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установил переходный период (до 1 января 2006 года), в течение которого юридические лица, оказавшиеся в подобном положении, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования. При этом статья 3 Вводного закона предусматривает две возможности - приобретение соответствующего земельного участка в собственность либо оформление права аренды на земельный участок. С точки зрения защиты прав и законных интересов общественной организации автомобилистов ситуация была бы гораздо более простой, если бы на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие общественной организации на праве собственности. В этом случае на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ можно было бы говорить о том, что общественная организация имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность либо на оформление права аренды этого участка (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ). Такое положение означало бы, что никто, кроме общественной организации, не вправе претендовать на земельный участок, в том числе на приобретение этого участка в собственность. То есть в случае если бы на участке находились какие-либо здания, строения или сооружения, принадлежащие общественной организации, оспариваемое распоряжение было бы незаконным в силу того, что оно противоречило бы статье 36 ЗК в той части, которая говорит об исключительных правах землепользователей на находящиеся у них земельные участки. Однако из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что на спорном земельном участке нет каких-либо зданий, строений или сооружений, принадлежащих на праве собственности общественной организации. И это осложняет ситуацию, поскольку лишает заявителя в обоснование своего права на приватизацию земельного участка ссылаться на статью 36 ЗК РФ. Вместе с тем следует отметить, что в сложившейся ситуации имеются вещи очевидные. Так, не вызывает сомнений то, что общественная организация в соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ (а также с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона) сохраняет (до 1 января 2006 года) право иметь земельный участок в постоянном (бессрочном) пользовании. Также очевидно, что в силу пункта 9 статьи 3 Вводного закона свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, выданное еще в 1993 году, сохраняет силу правоустанавливающего документа. То есть право общественной организации иметь в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок надлежащим образом подтверждено, и общественная организация в добровольном порядке от этого права не отказалась. Однако Вводный закон не содержит указаний на исключительные права землепользователей на те земельные участки, находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании, на которых нет зданий, строений или сооружений, принадлежащих этим лицам на праве собственности. Поэтому обосновать незаконность оспоренного распоряжения положениями Вводного закона (равно как и положениями статьи 36 ЗК РФ) невозможно. Вместе с тем согласно статьям 216 и 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования относится к категории вещных прав на землю. Согласно пункту 3 статьи 5 ЗК РФ в содержание правомочий постоянного (бессрочного) пользования входит и владение земельным участком, то есть физическое господство лица над вещью (в данном случае - над земельным участком). Поэтому лишение лица права постоянного (бессрочного) пользования обязательно сопровождается лишением права владения земельным участком и, следовательно, может быть осуществлено только в рамках процедуры, составным элементом которой является изъятие земельного участка. Действующее в настоящее время законодательство не предусматривает сохранение права постоянного (бессрочного) пользования при смене собственника земельного участка (в отличие, скажем, от права аренды). Более того, по смыслу статьи 20 ЗК РФ и некоторых других норм Земельного кодекса РФ, в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляться лишь те участки, которые являются государственной или муниципальной собственностью. Поэтому передача в частную собственность земельного участка, который ранее уже был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, не может быть осуществлена без предварительного изъятия участка у землепользователя, уже владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку в комментируемом случае землепользователь (общественная организация) от своего права на участок добровольно не отказывался, речь может идти лишь о предварительном принудительном изъятии земельного участка, предусмотренном статьей 45 ЗК РФ. Из Постановления видно, что в предусмотренном Земельным кодексом РФ порядке спорный земельный участок у общественной организации не изымался. Это значит, что муниципальный орган был не вправе передавать этот участок в собственность третьему лицу. В этом, собственно, и заключается допущенное администрацией города Сызрани нарушение закона. Таким образом, в комментируемом Постановлении Федеральный арбитражный суд Поволжского округа справедливо указал на то, что оспоренное общественной организацией распоряжение является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя. Однако в чем именно заключается допущенное местной администрацией нарушение, в Постановлении должным образом не раскрыто.

3. Постановление ФАС Поволжского округа от 07.04.2005 N А49-1083/04-278А/17

Поскольку граждане (включая предпринимателей) не входят в число лиц, которые согласно статье 20 ЗК РФ могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, кассационная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции путем исключения из решения указания на то, что муниципальный орган обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на имя предпринимателя, руководствовалась пунктом 8 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который запретил с момента введения в действие Земельного кодекса предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование лицам, не указанным в статье 20 ЗК РФ.

Комментарий

Индивидуальный предприниматель К. обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным Постановления N 96/1 главы администрации города Пензы от 21 января 2002 года, в соответствии с которым ему был предоставлен в аренду земельный участок в городе Пензе по улице Ладожской, 1а. В качестве третьего лица к участию в деле привлечена общественная организация "Союз автомобилистов города Пензы". Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2004 заявление удовлетворено. Пункт 2, подпункты 4.3 и 4.4 пункта 4 Постановления главы администрации г. Пензы от 21.01.2002 N 96/1 признаны недействительными; суд обязал администрацию в течение трех месяцев со дня принятия судом решения принять меры к оформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 6454 кв. м, кадастровый номер 58:29:01007007:0001, по ул. Ладожской, 1а г. Пензы, за предпринимателем К. с даты изъятия указанного земельного участка у предыдущего землепользователя - общественной организации "Союз автомобилистов Пензенской области". В удовлетворении требования к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Пензы отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции изменила: признаны недействительными пункт 2, подпункты 4.3 и 4.4 пункта 4 Постановления Главы администрации города Пензы "О предоставлении гражданину К. в аренду земельного участка по ул. Ладожской, 1а". Таким образом, кассационная инстанция, удовлетворяя требования К., ограничилась признанием недействительным оспоренного Постановления главы администрации в части предоставления в аренду заявителю спорного земельного участка. При рассмотрении дела установлено, что предприниматель К. по договору купли-продажи от 4 апреля 2001 года приобрел у общественной организации "Союз автомобилистов Пензенской области" недвижимое имущество - автостоянку N 1 по улице Ладожская, 1а. Земельный участок, на котором располагалась автостоянка, принадлежал общественной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. 6 июня 2001 года (до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ) К. обратился в исполнительный орган города Пензы с заявлением о переоформлении на себя земельного участка, на котором находилась автостоянка. Однако решение по заявлению К. соответствующий орган принял только 21 января 2002 года, то есть уже после вступления в силу нового Земельного кодекса РФ. Проблема, с которой столкнулся К. при оформлении права на земельный участок, вызвана тем, что новый Земельный кодекс (статья 20 ЗК РФ) существенно сузил круг лиц, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время на указанном праве земельные участки могут находиться лишь у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также у органов государственной власти и органов местного самоуправления. То есть физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, с принятием нового Земельного кодекса утратили право на приобретение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. В апреле 2001 года, в соответствии с Федеральным законом N 45-ФЗ от 16 апреля 2001 года "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ", вступила в силу глава 17 ГК РФ: в соответствии с новой редакцией статьи 13 Закона "О введении в действие части первой ГК РФ" действие главы 17 ГК РФ распространялось на все сделки с земельными участками, за исключением сделок с земельными участками сельхозугодий. Из комментируемого Постановления видно, что договор купли-продажи автостоянки заключен 4 апреля 2001 года (до вступления в силу главы 17 ГК РФ), однако право собственности на автостоянку перешло к предпринимателю К. с 25 мая 2001 года (с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - статья 551 ГК РФ). Таким образом, государственная регистрация права собственности осуществлена уже после введения в действие главы 17 ГК РФ. Из этого следует, что на возникшие в результате договора купли-продажи правоотношения, связанные с переходом права собственности на автостоянку от общественной организации к предпринимателю, в полной мере распространяется действие главы 17 ГК РФ. В практическом плане это означает следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная норма предусмотрена и статьей 35 ЗК РФ (которая, однако, к спорным отношениям применена быть не может, поскольку сделка была совершена до принятия Земельного кодекса). То есть вместе с правом собственности на объект недвижимости у предпринимателя возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Именно так понимает данную норму и Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24 марта 2005 года указывается следующее: "В силу указанных норм (пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ". То есть в комментируемом случае, независимо от того, что соответствующее право на земельный участок не было оформлено, в силу указанных положений закона (статей 552 и 271 ГК РФ) предприниматель К. считается лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования на спорный участок. При этом в силу статьи 131 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования К. на земельный участок должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И хотя Постановление Пленума ВАС РФ появилось совсем недавно, нет никаких сомнений в том, что именно так обстояло дело и в 2001 году. То есть с 25 мая 2001 года предприниматель К. получил возможность требовать оформления права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком. Однако, как уже было указано, соответствующее право оформлено уполномоченными органами не было. И вопреки заявлению К. главой администрации города вынесено решение о предоставлении земельного участка предпринимателю К. в аренду. Поскольку в связи с приобретением объекта недвижимости предприниматель К. стал обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, он, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), получил право заключить договор аренды спорного участка или выкупить его в собственность. Вопрос о том, кто именно делает выбор между правом аренды или правом собственности при переоформлении земельных участков, в течение определенного времени вызывал споры, однако в настоящее время сложилось общее понимание того, что право выбора принадлежит титульному владельцу земельного участка. То есть в нашем случае таким правом обладает предприниматель К. Поэтому в отсутствие его волеизъявления уполномоченное должностное лицо муниципального образования (глава администрации города) было не вправе принимать решение о предоставлении земельного участка в аренду. Именно в этом и заключается незаконность вынесенного главой администрации города решения. Собственно и суд первой инстанции, и кассационная инстанция пришли к общему выводу о незаконности обжалуемого акта. Однако позиция Федерального арбитражного суда Поволжского округа, который исключил из резолютивной части решения суда первой инстанции положение об обязании администрации города принять меры к оформлению права постоянного бессрочного пользования, представляется юридически более выверенной. Дело в том, что суд первой инстанции фактически обязал администрацию принять решение о предоставлении предпринимателю спорного земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, поскольку никаким иным способом устранить допущенное нарушение государственный (муниципальный) орган в подобных случаях не может. Однако пункт 8 статьи 3 Вводного закона запрещает после вступления в силу нового Земельного кодекса предоставлять земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования лицам, которые не указаны в статье 20 ЗК РФ. Поэтому фактически суд первой инстанции обязал администрацию муниципального образования совершить незаконное действие. Парадокс, однако, заключается в том, что, вынося свое решение, Арбитражный суд Пензенской области следовал букве закона - части 5 статьи 201 АПК РФ, в которой прямо указано, что в случае признания незаконным ненормативного акта суд обязывает соответствующий государственный (муниципальный) орган совершить определенные действия, направленные на устранение допущенных нарушений. То есть в связи с вступлением в силу нового Земельного кодекса РФ и Вводного закона муниципальный орган лишился возможности исправить допущенное нарушение юридически корректным способом. Вместе с тем, как представляется, у предпринимателя имелась возможность добиться регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Ему следовало в судебном порядке предъявить требование о признании за ним права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, а после получения положительного судебного решения - обратиться в уполномоченный государственный орган за регистрацией соответствующего права. Основанием для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в этом случае являлось бы вступившее в силу судебное решение.

4. Постановление ФАС Поволжского округа от 27.01.2005 N А06-1202У/3-18/04

Признавая незаконным отказ администрации района в приватизации земельного участка, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка, заключенный до вступления в силу Земельного кодекса РФ, не является препятствием для приватизации этого участка, а доводы администрации о том, что Правительством не утверждены поправочные коэффициенты, которые должны применяться при расчете выкупной стоимости земельного участка, признаны несостоятельными (пункт 7 Постановления Пленума ВАС N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Комментарий

Глава крестьянского хозяйства - предприниматель М., обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании отказа администрации Черноярского района Астраханской области в совершении сделки купли-продажи земельного участка, арендуемого под автозаправочную станцию (АЗС), недействительным. Решением от 24.08.2004 арбитражный суд признал незаконным отказ администрации Черноярского района Астраханской области в принятии решения о продаже главе крестьянского хозяйства - предпринимателю М. - арендуемого ею под АЗС земельного участка площадью 2125 кв. м, расположенного по адресу: Астраханская область, Черноярский район, с. Солодники. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. Предприниматель М. пользуется спорным земельным участком площадью 2125 кв. метров, расположенным в с. Солодники Черноярского района Астраханской области, на основании договора аренды от 29 октября 1999 года. На этом земельном участке расположено недвижимое имущество - АЗС площадью 30,6 кв. м, принадлежащее предпринимателю М. на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 12 ноября 2002 года). Дважды, 7 мая и 15 декабря 2003 года, М. обращалась в администрацию Черноярского района с заявлением о продаже арендуемого под АЗС земельного участка. Однако письмами N 517 от 21 мая 2003 года и N 3 от 6 января 2004 года в продаже земельного участка было отказано. Мотивом для отказа послужило то, что Правительство РФ не утвердило поправочные коэффициенты к стоимости продаваемых земельных участков. Кроме того, уже в ходе судебного разбирательства администрация также указала на то, что договор купли-продажи земельного участка не может быть заключен до завершения разграничения государственной собственности на землю. Судебные инстанции с доводами администрации не согласились и признали отказ в продаже земельного участка незаконным. При этом кассационная инстанция, в частности, сослалась на пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), указав, что граждане и юридические лица, которые с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ в соответствии со статьей 20 ЗК РФ утратили право иметь на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, вправе до 1 января 2006 года переоформить эти земельные участки, в том числе приобрести их в собственность. Однако подобное обоснование представляется не вполне точным. Дело в том, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона регулирует отношения, связанные с переоформлением тех прав на земельные участки, которыми соответствующие лица не могут обладать по новому Земельному кодексу. Рассматриваемый же случай к таковым не относится, поскольку ЗК РФ не запрещает юридическим и физическим лицам иметь в аренде земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности. То есть никаких обязанностей, связанных с переоформлением земельного участка, Вводный закон на М. не возлагает. Однако имеется статья 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или на приобретение права аренды земельных участков. В практике возникал вопрос, могут ли претендовать на приватизацию земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, те лица, которые к моменту обращения с соответствующим заявлением уже пользуются земельным участком на праве аренды. Судебная практика пошла по следующему пути. Суды признают право на приватизацию земельных участков за теми лицами, которые стали арендаторами земельных участков до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Если же собственник здания, строения, сооружения стал арендатором земельного участка после вступления в силу Земельного кодекса РФ, суды признают таких лиц утратившими право на приватизацию земельного участка. Правильность такого понимания статьи 36 ЗК РФ подтвердил и Высший Арбитражный Суд РФ (пункт 7 Постановления Пленума ВАС N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Довод администрации о том, что приватизация земельного участка невозможна до завершения разграничения государственной собственности на землю, не соответствует закону, поскольку на переходный период (до завершения процесса разграничения государственной собственности на землю) установлен порядок определения компетенции государственных (муниципальных) органов, обладающих полномочиями на распоряжение земельными участками, независимо от того, к какому именно уровню публичной собственности (государственной или муниципальной) по действующим критериям должен быть отнесен тот или иной участок. Такими органами являются уполномоченные органы муниципальных образований, на территории которых располагается земельный участок (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), либо органы, принявшие решение о приватизации находящихся на земельном участке зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества"). Также не было принято во внимание утверждение администрации о том, что приватизации земельного участка препятствует отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Можно предположить, что, отвергая данный аргумент администрации, суд исходил из того, что в законе отсутствует запрет на приватизацию земельных участков до принятия Правительством указанных поправочных коэффициентов. Таким образом, несмотря на то что в комментируемом Постановлении не вполне точно указано юридическое основание вынесенного решения, позиция суда, признавшего незаконным отказ в приватизации земельного участка, является правильной.

5. Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2005 N А12-16688/04-С6

Признавая недействительным постановление главы района о предоставлении акционерному обществу земельного участка в аренду, суды исходили из того, что, несмотря на то что у акционерного общества отсутствует зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, к спорным правоотношениям должны применяться нормы Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и статья 36 ЗК РФ, регулирующие порядок и устанавливающие срок для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности.

Комментарий

Статья 36 Земельного кодекса РФ предоставила исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию, собственникам находящихся на этих участках зданий, строений, сооружений. Аналогичным правом пользуются также лица, которые не названы в статье 20 ЗК РФ в качестве лиц, которые могут иметь земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, но которые владели земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования к моменту вступления в силу Земельного кодекса РФ. Причем такие пользователи должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования (то есть взять участок в аренду или выкупить его) до 1 января 2006 года (пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Вместе с тем, возлагая такую обязанность на землепользователей, закон исходит из того, что переоформление прав на земельные участки может осуществляться только на основании волеизъявления заинтересованного лица. Однако встречаются случаи, когда инициативу в свои руки берет государственный (муниципальный) орган, и по собственному усмотрению в отсутствие каких-либо заявлений со стороны заинтересованного лица инициирует процедуру переоформления прав на земельный участок. При этом, как правило, выносится правоприменительный акт (постановление, распоряжение и т. п.), в соответствии с которым тот или иной земельный участок закрепляется за пользователем на праве аренды. Такого рода действия суды расценивают как нарушение прав землепользователей на выбор титула владения земельным участком, и соответствующие правоприменительные акты муниципальных и государственных органов признают недействительными. На практике встречаются, однако, случаи, когда пользователи земельных участков, которые были предоставлены им еще в советские времена, так и не озаботились надлежащим оформлением прав на эти участки в соответствии с новыми российским законами. Подобная ситуация действующим земельным законодательством, в том числе Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Вводный закон), не урегулирована. Однако суды исходят из того, что землепользователи в таких случаях пользуются такими же правами, что и лица, имеющие земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании. То есть такие лица в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона должны выкупить земельный участок или заключить договор аренды. ОАО "Волгоградский алюминий" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании недействительным п. 3 Постановления главы администрации Городищенского района Волгоградской области от 24.12.2003 N 2218. Решением от 13.09.2004 Арбитражный суд Волгоградской области заявление удовлетворил. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение Арбитражного суда Волгоградской области оставила в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. Глава администрации Городищенского района Волгоградской области вынес Постановление N 2218 от 24 декабря 2003 года "О предоставлении земельного участка в аренду ОАО "Волгоградский алюминий". Согласно пункту 3 этого Постановления Акт на право пользования землей, выданный Волгоградскому алюминиевому заводу исполнительным комитетом Дубовского районного Совета народных депутатов от 4 января 1971 года, признан утратившим силу. Ссылка в оспариваемом Постановлении главы администрации на решение исполнительного комитета 1971 года как на основание предоставления земельного участка свидетельствует о том, что право акционерного общества на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 131 ГК РФ). Из комментируемого Постановления также можно сделать вывод, что, несмотря на то что глава администрации Городищенского района вынес постановление о предоставлении земельного участка в аренду открытому акционерному обществу "Волгоградский алюминий", договор аренды земельного участка заключен не был. Причина такого положения, скорее всего, кроется в том, что заявитель (ОАО "Волгоградский алюминий") не принял окончательного решения о том, по какому пути ему следует идти - выкупить земельный участок или взять его в аренду. О колебаниях заявителя в этом вопросе может свидетельствовать и характер заявленных им требований - ОАО "Волгоградский алюминий" просит суд признать недействительным лишь один пункт постановления, в соответствии с которым земельный участок ему предоставляется на праве аренды. Признавая законным решение суда первой инстанции о признании недействительным пункта 3 оспоренного постановления главы администрации, кассационная инстанция указала на то, что пункт 3 Постановления N 2218 нарушает право акционерного общества на пользование земельным участком, так как в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ юридическим лицам предоставлен срок для переоформления прав на земельные участки, который истекает лишь 1 января 2006 года. Также в комментируемом Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа указано, что переоформление земельных участков в собственность или в аренду осуществляется по желанию землепользователей в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ. То есть, несмотря на то что у ОАО "Волгоградский алюминий" отсутствует зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, кассационная инстанция применила к спорным правоотношениям нормы Вводного закона, регулирующие порядок и устанавливающие срок для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности. Оценивая как незаконную ту часть оспоренного постановления, в которой говорится о том, что утрачивает силу Акт на пользование землей, выданный Волгоградскому алюминиевому заводу еще в советское время, суды исходили из следующего. Отмена соответствующего акта до момента фактического изменения правоотношений по владению и пользованию земельным участком означает, что ОАО "Волгоградский алюминий" утрачивает законный титул пользователя земельного участка, то есть заявитель без всяких на то юридических оснований утрачивает с даты издания оспариваемого постановления право на земельный участок. Представляется, однако, что, если бы в оспариваемом постановлении было указано, что Акт на пользование землей утрачивает силу с момента возникновения у ОАО "Волгоградский алюминий" права аренды земельного участка, оснований для удовлетворения заявления в том виде, как оно сформулировано, не было бы.

6. Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2005 N А72-11902/04-9/903

Суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным решения главы городской администрации об отказе в передаче в собственность земельного участка, так как установил, что спорный земельный участок зарезервирован для использования в муниципальных интересах и, кроме того, принадлежит к землям общего пользования, приватизация которых в соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ запрещена.

Комментарий

Ныне действующий Земельный кодекс РФ, принятый в октябре 2001 года, с первых дней своего существования и до последнего времени вызывает целый шквал критики в свой адрес как со стороны ученых-правоведов, так и со стороны практикующих юристов. Оценивая вклад нового Земельного кодекса в правовое регулирование отношений, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на земельные участки, некоторые исследователи отмечают, что ныне действующий Земельный кодекс не только не ликвидировал имевшиеся в законодательстве пробелы и противоречия, но и в ряде случаев породил новые проблемы. А отдельные исследователи идут еще дальше, указывая, что земельное право продолжает переживать системный кризис. Однако подобные крайние оценки следует все же признать преувеличением. Тем не менее остается фактом, что действующее земельное законодательство, а также гражданско-правовые нормы, содержащиеся как в Земельном кодексе, так и в некоторых других законах, отличаются непоследовательностью и противоречивостью и нередко ставят в тупик собственников земельных участков, землепользователей, а также должностных лиц муниципальных и государственных органов. Так, ситуация, когда нормы о приватизации земли буквально рассыпаны в виде небольших вкраплений в нескольких законодательных актах, привела к тому, что на сегодняшний день мы фактически имеем несколько в чем-то конкурирующих между собой правовых режимов приватизации земли. Таких режимов можно насчитать по меньшей мере три. Первый определяется Земельным кодексом Российской Федерации (прежде всего, статьей 36 ЗК РФ) и Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Второй - Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Третий - Федеральным законом N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, отдельные нормы, касающиеся приватизации земельных участков, содержатся в Федеральном законе N 74-ФЗ от 11 июня 2003 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". И зачастую бывает так, что достаточно четкие и понятные нормы, скажем, Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", аналог которых отсутствует в Земельном кодексе РФ (например, связанные с запретом на приватизацию некоторых категорий земель), не могут быть применены в совершенно аналогичной ситуации, когда на отношения, связанные с приватизацией того или иного участка, Закон о приватизации не распространяется. Например, в пункте 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации..." содержится весьма разумный запрет на приватизацию земельных участков, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах. Однако в Земельном кодексе такая понятная (и разумная) норма почему-то отсутствует. И суды, принимая решения, зачастую вынуждены опираться на гораздо менее ясные нормы, которые содержатся в другом законе, подлежащем применению к соответствующим правоотношениям. Аналогичная ситуация сложилась и в комментируемом случае. Индивидуальный предприниматель В. обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным решения главы Сенгилеевской городской администрации N 769 от 29.11.2004 об отказе в передаче в собственность земельного участка площадью 30 кв. м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Сенгилей, створ ул. Пушкарева и ул. Гая. Решением от 24.02.2005 Арбитражный суд Ульяновской области отказал в удовлетворении заявления. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. 30 января 2001 года между предпринимателем В. и администрацией заключен договор аренды земельного участка площадью 30 кв. метров, расположенного по указанному адресу, для размещения торгового павильона. Срок действия договора установлен с 1 января 2001 года по 31 декабря 2003 года. 16 ноября 2004 года предприниматель В. обратилась в Сенгилеевскую городскую администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, однако получила отказ (письмо N 769 от 29 ноября 2004 года). В обоснование своего отказа в приватизации земельного участка администрация указала на то, что участок не может быть передан в частную собственность, поскольку согласно генеральному плану застройки города Сенгилея на этом участке должно быть построено двухэтажное административное здание, а также проведен водопровод, магистральные трубопроводы и канализация. Кроме того, судом было установлено, что имеется Постановление главы Сенгилеевской городской администрации N 308 от 3 декабря 2003 года, в соответствии с которым участок зарезервирован для муниципальных нужд (на спорном земельном участке запроектировано строительство городского водовода, размещение канализационного коллектора). В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Спорный земельный участок относится к землям поселений, режим которых определяется главой XV Земельного кодекса РФ. Из комментируемого Постановления также можно сделать вывод, что спорный земельный участок расположен на территории, относящейся к землям общего пользования (этот вывод следует из того факта, что павильон, находящийся на участке, расположен на пересечении двух улиц). Согласно же пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, не подлежат приватизации. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 83 ЗК РФ земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Суд, сославшись на данную норму, фактически истолковал ее как основание для запрета приватизации земельных участков, которые зарезервированы в соответствии с генеральными планами развития городов и поселков для государственных или муниципальных нужд. И хотя логика суда в данном случае понятна (и с точки зрения соблюдения публичных интересов правильна), следует все же признать, что прямого запрета на приватизацию земельных участков, предназначенных для государственных и муниципальных нужд, пункт 3 статьи 83 не содержит. Вместе с тем в Земельном кодексе РФ имеется пункт 4 статьи 28, согласно которому не могут быть предоставлены в собственность юридических лиц и граждан для строительства те земельные участки, которые зарезервированы для государственных или муниципальных нужд. Однако эта ясная и понятная норма (аналогичная запрету, установленному в пункте 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации...") в комментируемом случае к спорным правоотношениям применена быть не может. То есть это один из характерных примеров непоследовательности и противоречивости действующего земельного законодательства.

7. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2005 N А55-2435/2004-30

Суд отказал в удовлетворении заявления прокурора военного округа о признании незаконным постановления главы города, в соответствии с которым земельные участки, ранее входившие в состав земельного участка военного санатория, были предоставлены в собственность и в аренду гражданам для ведения садоводства, поскольку суд установил, что задолго до принятия оспоренного постановления военные власти распорядились частью земельного участка, ранее выделенного военному санаторию, в результате чего было изменено целевое назначение этой части земельного участка.

Комментарий

Военный прокурор Приволжско-Уральского военного округа обратился в интересах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Министерства обороны Российской Федерации в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным Постановления главы города Самары от 12 мая 2003 года N 318 "Об утверждении проектов границ земельных участков и предоставлении гражданам в собственность и в аренду для ведения садоводства земельных участков в Промышленном районе". Решением от 29 июля 2004 года в удовлетворении заявления отказано. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили в силе. Как представляется, комментируемый спор во многом возник по причине несовершенства действующего земельного законодательства. Как можно понять из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа, военный прокурор обжаловал постановление главы города Самары потому, что посчитал, что глава муниципального органа был не вправе распоряжаться спорными земельными участками, поскольку они относятся к землям обороны. Однако вопрос о том, могут ли быть отнесены спорные участки к землям обороны, не так прост. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 87 и пунктом 1 статьи 93 Земельного кодекса РФ, землями обороны и безопасности признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной границы РФ, информационной безопасности и т. п. Из комментируемого Постановления следует, что спорные земельные участки входят в состав поселения (города Самары). То есть уже в силу этого обстоятельства они не могут быть отнесены к землям обороны. Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к землям специального назначения и землям военных объектов. При этом в отсутствие специальной отсылочной нормы (аналогичной той, которая содержится в пункте 10 статьи 85 ЗК РФ в отношении расположенных в пределах поселений земель особо охраняемых территорий) положения главы XVI ЗК РФ напрямую определять правовой режим земель специального назначения и земель, занятых объектами обороны в пределах поселений, не могут. Соответственно и ограничение на распоряжение землями специального назначения, установленное пунктом 6 статьи 87 ЗК РФ, на эти земли также не распространяется. Однако согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности и не изъятые из оборота, признаются ограниченными в обороте. В соответствии же с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земли, ограниченные в обороте, могут предоставляться в частную собственность только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Хотя в комментируемом Постановлении отсутствует информация о том, может ли территория, занятая военным санаторием, быть отнесена к землям, предоставленным для обеспечения обороны, с большой долей вероятности на этот вопрос можно ответить положительно. То есть вероятнее всего земельный участок, отведенный под военный санаторий, ограничен в обороте и не может передаваться в частную собственность. Именно по этой причине суды столь подробно исследовали историю выделения земельного участка садоводческому товариществу. В суд были представлены документы, на основании которых установлено, что земельный участок выделен военному санаторию "Волга" решением исполкома Куйбышевского городского Совета народных депутатов от 25 августа 1960 года. 19 марта 1986 года санаторию выдан государственный акт на право пользования земельным участком площадью 36,6 га. В 1992 году было произведено переоформление целевого назначения части земельного участка под коллективное садоводство военнослужащих. Суды выяснили, что переоформление и передача земель садоводческому товариществу "Клен" осуществлялись на основании распоряжений и ходатайств уполномоченных военных властей. 4 ноября 1992 года администрация города Самары приняла Постановление N 981 о предоставлении садоводческому товариществу "Клен" земельного участка площадью 2,1 га земли, и по акту N 5043 участок земли площадью 2,1 га был отведен СНТ "Клен". Таким образом, суд установил, что земельный участок садоводческого товарищества не может относиться к землям обороны, поскольку еще в 1992 году военные власти распорядились этим земельным участком, передав его в пользование садоводческому товариществу с переоформлением целевого назначения участка. Соответственно, утверждение военного прокурора об отсутствии у муниципальных властей права на распоряжение земельным участком суды сочли не соответствующим закону и в удовлетворении заявления отказали.

8. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2005 N Ф08-3758/2005

Арбитражный суд, ссылаясь на пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года, признал правомерными действия администрации города, отказавшей предпринимателю в приватизации земельного участка, на котором расположено здание магазина, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, поскольку земельный участок был зарезервирован для муниципальных нужд. При этом кассационная инстанция, оставившая в силе решение суда первой инстанции, не приняла во внимание то обстоятельство, что участок был зарезервирован для муниципальных нужд спустя несколько месяцев после подачи заявления о его приватизации и резервирование участка не было связано с генеральным планом развития города.

Комментарий

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 3 мая 2005 года отказано в удовлетворении иска гражданки Л. о признании незаконными действий администрации города Новороссийска, выразившихся в нарушении двухнедельного срока принятия решения о продаже земельного участка. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение суда первой инстанции оставил в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. Решением мирового судьи судебного участка N 82 Центрального округа города Новороссийска от 4 июня 2002 года Л. признана собственником магазина площадью 69,8 кв. метра, расположенного в городе Новороссийске по улице Южной, 10. Право собственности Л. на здание зарегистрировано учреждением юстиции в установленном порядке. 14 ноября 2004 года Л. направила заявление в администрацию города Новороссийска о выкупе земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности здание магазина, при этом в заявлении было указано, что выкупу подлежит земельный участок площадью 112 кв. метров. 6 декабря 2004 года письмом N П0403404 администрация города сообщила Л. о том, что решение о предоставлении земельного участка будет принято при наличии необходимых документов. Такой ответ Л. посчитала отказом и обратилась в суд с иском. Из комментируемого Постановления невозможно сделать вывод о некоторых имеющих большое значение для разрешения спорного конфликта обстоятельствах. Прежде всего, неясно, выделялся ли в принципе гражданке Л. на каких-либо правовых основаниях земельный участок. Поскольку ситуация с возведенным зданием магазина была конфликтной (об этом свидетельствует то, что право собственности на здание было признано в судебном порядке), скорее всего, земельный участок Л. выделен не был. Данное обстоятельство порождает еще один вопрос - а существует ли земельный участок, приватизации которого требует Л., в качестве объекта гражданских прав. Имеется в виду пункт 1 статьи 37 ЗК РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Это означает, что, в случае если земельный участок, на котором располагается здание магазина, не был в установленном порядке сформирован и принят на кадастровый учет, решение о распоряжении этим земельным участком не может быть принято в принципе (в том числе, требуемый истицей земельный участок нельзя передать в аренду). Упоминание о кадастровом плане, на который ссылается истица, не проясняет данный вопрос, поскольку непонятно, о каком именно земельном участке идет речь - о том, который непосредственно относится к магазину (площадью 112 квадратных метров), либо имеется земельный участок большего размера, превышающий площадь земельного участка, который по градостроительным нормам необходим для использования объекта недвижимости. Тот факт, что администрация города Новороссийска в своем ответе, направленном Л., указала на то, что решение о предоставлении земельного участка будет принято при наличии необходимых документов, подтверждает предположение о том, что истребуемый Л. земельный участок площадью 112 квадратных метров в установленном порядке не сформирован. Если предположение о том, что земельный участок, на котором находится здание магазина, не сформирован надлежащим образом, является верным, то Л. в своем общении по поводу земельного участка с администрацией города Новороссийска изначально допустила ошибку, которая заключается в следующем. Статья 36 Земельного кодекса РФ содержит весьма простой и эффективный механизм, который является гарантией от всякого рода проволочек в принятии уполномоченными государственными и муниципальными органами решений о приватизации земельных участков. Имеется в виду пункт 7 статьи 36 ЗК РФ. Дело в том, что наиболее сложным (и труднодоступным для пользователей) документом, который требуется представлять вместе с заявлением о приватизации земельных участков, является кадастровая карта (план) земельного участка. С учетом того, что работа по ведению кадастрового учета земли в целом до сих пор остается в крайне запущенном состоянии, получение кадастровой карты (плана) превращается зачастую в огромную проблему. Однако пункт 7 статьи 36 ЗК РФ перекладывает решение этой проблемы на плечи государственного (муниципального) органа, уполномоченного распоряжаться землей. Согласно данной норме в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана) обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ в месячный срок со дня поступления соответствующего заявления. Однако ключевым моментом в данном случае для лиц, обращающихся с заявлениями о приватизации земельных участков, является то, что обязанность местных органов по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) возникает только в связи с поступлением от заинтересованного лица заявления об изготовлении кадастровой карты (плана). То есть отсутствие такого заявления открывает перед государственным (муниципальным) органом возможность отказать в приватизации земельного участка в связи с непредставлением предусмотренных законом документов (согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ кадастровая карта участка является необходимым приложением к заявлению о приватизации). Поэтому, как представляется, неудача при обращении Л. в арбитражный суд была предопределена ее не вполне правильными действиями. Вместе с тем формальным основанием для отказа в удовлетворении иска послужили совсем другие обстоятельства. Как выяснилось в суде, решением городской Думы города Новороссийска N 28 от 15 февраля 2005 года земельный участок, на котором находится здание магазина, был зарезервирован для муниципальных нужд (для каких именно в комментируемом судебном акте не указано). Поэтому, сославшись на пункт 4 статьи 28 ЗК РФ, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Кассационная инстанция с подобным юридическим обоснованием отказа согласилась. Согласно пункту 4 статьи 28 ЗК РФ в предоставлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может быть отказано в случаях резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Однако, ссылаясь на данную норму, суды не учли, что по буквальному смыслу пункта 4 статьи 28 ЗК РФ отказать в предоставлении земельного участка в частную собственность по мотивам резервирования для государственных (муниципальных) нужд можно только в том случае, если речь идет о предоставлении земельного участка для целей строительства. В комментируемом же случае ситуация иная - здание давно построено, введено в эксплуатацию и находится в собственности Л. Поэтому независимо от того, что имеется решение городской Думы о резервировании данного земельного участка, пункт 4 статьи 28 ЗК РФ едва ли может указываться в качестве юридического основания для отказа в его приватизации. Вместе с тем в данном случае мы, скорее всего, имеем дело с недостатками законодательной техники. Почти нет сомнений в том, что законодатель имел в виду именно то расширительное толкование пункта 4 статьи 28 ЗК РФ, которое и дал данной норме суд в комментируемом Постановлении, поскольку подчинение частных интересов публичным является одним из краеугольных принципов всего земельного законодательства и Земельного кодекса РФ в том числе. Знакомство с сюжетом, изложенным в комментируемом Постановлении, наводит на мысль об определенной нарочитости принятого городской думой решения о резервировании спорного земельного участка. Действительно, из Постановления можно сделать вывод, что решение о резервировании носит сугубо индивидуальный характер и касается только того участка, приватизации которого требует Л. Во-вторых, решение о резервировании участка состоялось спустя ровно два с половиной месяца после того, как Л. обратилась с заявлением о приватизации. Это как раз тот срок, которого достаточно для того, чтобы выработать план борьбы со строптивым предпринимателем и провести соответствующее решение через представительный муниципальный орган. О том, что у Л. уже были конфликты с местной властью, свидетельствует судебное решение о признании за ней права собственности на здание. В свете всех данных обстоятельств решение Новороссийской Думы о резервировании земельного участка выглядит как успешный реванш местной власти в борьбе с надоедливым просителем. Следует, однако, признать, что арбитражный суд сыграл в этом конфликте на стороне местной власти без твердых на то юридических оснований. Так, подтверждая законность решения суда первой инстанции, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года, указав, что согласно пункту 4 этого Постановления, "рассматривая заявления собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе правовых актов органов государственной власти о резервировании". При этом преднамеренно или случайно Федеральный арбитражный суд упустил одну немаловажную деталь, отмеченную по данному поводу в Постановлении N 11. Так, в этом же пункте суд указал, что "правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта". Таким образом, исходя из разъяснения, которое дал Высший Арбитражный Суд РФ по данному вопросу, решение о резервировании земельного участка может быть препятствием для приватизации земельного участка только в том случае, если резервирование было осуществлено на основании генерального плана развития города, утвержденного до обращения заинтересованного лица с заявлением о приватизации. Однако, как можно понять из комментируемого Постановления, вопрос о том, является ли резервирование произвольным актом местной власти или все же решение о резервировании принято в соответствии с генеральным планом развития города Новороссийска, исследован не был, что добавляет сомнений в законности и обоснованности принятого решения. Следует отметить, что, рассматривая комментируемое дело, суды допустили определенную процессуальную неточность - дело было рассмотрено по правилам искового производства, в то время как характер заявленных требований свидетельствует о том, что при рассмотрении заявления Л. следовало руководствоваться правилами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Однако само по себе данное процессуальное нарушение на законность и обоснованность принятого решения не влияет, поскольку не ущемляет в правах лиц, участвующих в деле.

9. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2005 N Ф08-1125/2005

В удовлетворении иска о понуждении администрации города к заключению договора купли-продажи земельного участка было отказано, поскольку суд установил, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, приватизация которых может быть разрешена лишь специальной нормой закона (пункты 2 и 5 статьи 27 ЗК РФ); кроме того, спорный участок не может быть приватизирован потому, что он принадлежит к землям водоохранной зоны, а пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" прямо запрещает приватизацию такого рода земель.

Комментарий

ООО "Торговый дом "Дружба" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1030 кв. м, расположенного под принадлежащим ему зданием магазина по адресу: г. Сочи, ул. Кооперативная, 8, на условиях представленного обществом договора. Суд первой инстанции решением от 3 июня 2004 года в удовлетворении иска отказал, мотивировав свой отказ тем, что согласно статье 36 Земельного кодекса РФ право выбора титула, на котором собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимости будет отведен этот участок, принадлежит органу местного самоуправления. Законность и обоснованность решения от 03.06.2004 в суде апелляционной инстанции не проверялись. Постановлением кассационной инстанции решение от 03.06.2004 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Отменяя решение суда первой инстанции, кассационная инстанция указала на то, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ее системной связи с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставляет право выбора титула на земельный участок собственнику недвижимого имущества, расположенного на нем. В Постановлении также указано, что несоответствие приведенного стороной условия договора (условия о цене выкупаемого земельного участка) установленным требованиям является основанием для его изменения в случае согласия стороны, но не для отказа в иске. При новом рассмотрении дела решением от 29.12.2004 иск удовлетворен: администрация г. Сочи понуждена заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях договора, представленного торговым домом. Законность и обоснованность решения в суде апелляционной инстанции не проверялись. Кассационная инстанция своим Постановлением от 3 июня 2005 года решение суда первой инстанции отменила и вынесла новое решение - об отказе в иске. Однако теперь в иске было отказано уже по иным основаниям. Причиной для отмены решения суда первой инстанции и отказа в иске послужили следующие обстоятельства. Здание магазина было приобретено акционерным обществом "Дружба" (правопредшественником ООО "Торговый дом "Дружба") на основании договора аренды с правом выкупа от 23 сентября 1989 года. Право собственности ООО "Торговый дом "Дружба" удостоверено свидетельством о государственной регистрации права собственности. То есть расположенное на земельном участке здание перешло в частную собственность в результате приватизации. Это означает, что основания и порядок приватизации спорного земельного участка определяются положениями Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" (пункты 1 и 2 статьи 3 Закона). Согласно пункту 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации..." собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. С учетом того, что в пункте 3 статьи 28 говорится о том, что земельный участок может быть "по желанию собственника" объекта недвижимости предоставлен в аренду на сорок девять лет, выбор способа переоформления земельного участка (в собственность или в аренду) принадлежит собственнику объекта недвижимости. Собственно, на это и указала кассационная инстанция, направляя дело на новое рассмотрение. Спорный земельный участок площадью 0,103 га был предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования акционерному обществу "Дружба" Постановлением главы администрации г. Сочи от 06.07.94 N 593 под размещение и эксплуатацию магазина. Земельный участок прошел государственный кадастровый учет и акционерному обществу "Дружба" был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Таким образом, все формальные основания для обращения с заявлением о приватизации земельного участка у ООО "Торговый дом "Дружба" имелись. Однако в соответствии с действующим законодательством далеко не все земли могут быть приватизированы. Препятствием для приватизации может стать целевое назначение земельного участка либо отнесение земельного участка к категории земель, приватизация которых законом не допускается. В частности, перечень ограничений на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, содержит пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно данной норме Закона не подлежат приватизации земельные участки из состава земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. Кроме того, в данном пункте статьи 28 указывается, что не подлежат отчуждению в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 178-ФЗ, земельные участки, относящиеся к землям, не подлежащим отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это означает, что запрет на приватизацию данной категории земельных участков (тех земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости) может устанавливаться и иными федеральными законами (в том числе Земельным кодексом РФ). Суд выяснил, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.04.96 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Сочи отнесены к особо охраняемым территориям федерального значения. Согласно статье 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23 февраля 1995 года "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" вокруг санитарной (горно-санитарной) охраны - особо охраняемая природная территория с установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения. Суд также установил, что согласно кадастровому плану спорный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны. Кроме того, выяснилось, что участок находится в водоохранной зоне малых рек. То есть в суд были представлены доказательства того, что земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий. Это означает, что спорный земельный участок, во-первых, относится к землям, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ), приватизация которых может быть разрешена только специальной нормой закона (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Однако действующее в настоящее время федеральное законодательство не содержит норм, разрешающих приватизацию земель, включенных в состав лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Во-вторых, спорный земельный участок не может быть приватизирован еще по одному основанию - участок принадлежит к землям водоохранной зоны, а пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" прямо запрещает приватизацию такого рода земель.

10. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2005 N Ф08-3700/2005

Арбитражным судом признано незаконным бесплатное предоставление земельного участка в собственность главе фермерского (крестьянского) хозяйства, поскольку Земельный кодекс РФ устанавливает приоритет платного предоставления земли в частную собственность (пункт 2 статьи 28 ЗК РФ), предусматривая, что исключения из этого правила могут предусматриваться самим Земельным кодексом, иными федеральными законами или законами субъектов Федерации, которые в отношении земельных участков, предоставляемых для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства, граждан не установлены.

Комментарий

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Т. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Карачаево-Черкесской Республики от 18.08.2004 N 47/2004-581 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 420 га, расположенный по адресу: Прикубанский район, с/с Мичуринский. К участию в деле привлечена в качестве третьего лица Прикубанская районная администрация. В ходе судебного разбирательства произведена замена учреждения юстиции его правопреемником - Управлением Федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике. Решением от 21.01.2005 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 6 мая 2005 года решение суда первой инстанции отменено, заявление фермерского хозяйства удовлетворено. Постановление апелляционной инстанции было обжаловано в кассационном порядке Прикубанской районной администрацией, которая указала в своей жалобе, что у нее не было полномочий на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения и земля не могла передаваться в собственность бесплатно. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановление апелляционной инстанции отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления. Таким образом, действия учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отказавшего в регистрации права собственности на земельный участок, признаны законными, а заявление главы фермерского хозяйства - лишенным законных оснований. Как видно из комментируемого Постановления, Прикубанская районная администрация выдвинула два основных довода в обоснование законности действий учреждения юстиции, отказавшего в регистрации права на земельный участок. Во-первых, по мнению администрации, у нее не было полномочий на распоряжение земельным участком. Во-вторых, не имеется законных оснований для передачи земельного участка в частную собственность бесплатно. Довод об отсутствии у администрации необходимых полномочий по распоряжению спорным земельным участком выглядит более чем сомнительно. Дело в том, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до завершения процесса разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляют органы местного самоуправления, к числу которых относится и районная администрация. Изъятия из этого общего правила могут быть установлены законодательством. С учетом понятия земельного законодательства, которое дается в статье 2 ЗК РФ, к земельному законодательству относятся: Земельный кодекс РФ, федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации. То есть администрация Прикубанского района могла быть лишена полномочий по распоряжению спорным земельным участком только на основании ЗК РФ, иного федерального закона либо закона Карачаево-Черкесии. Однако ни в Земельном кодексе РФ, ни в иных федеральных законах каких-либо положений, ограничивающих полномочия муниципальных органов по распоряжению землями, входящими в фонды перераспределения земель сельскохозяйственного назначения (из которых и был предоставлен земельный участок предпринимателю Т.), не имеется. Поскольку на какие-либо законодательные акты Карачаево-Черкесии в этой части администрация и суд также не ссылаются, следует прийти к выводу, что подобные ограничения не предусмотрены и местным законодательством. Это значит, что утверждение районной администрации об отсутствии у нее соответствующих полномочий - просто обман или следствие незнания закона. Более того, даже после завершения разграничения государственной собственности на землю спорный земельный участок в соответствии с критериями разграничения, установленными Федеральным законом N 101-ФЗ от 17 июля 2001 года "О разграничении государственной собственности на землю", также попадает под юрисдикцию муниципальных органов. Обращает на себя внимание то, что кассационная инстанция фактически не согласилась с администрацией в том, что последняя не имеет полномочий на распоряжение спорным земельным участком (в Постановлении указано, что Постановления Прикубанской районной администрации N 38 от 24 января 2003 года и N 364 от 25 сентября 2003 года недействительны в части бесплатного предоставления спорного земельного участка). Поэтому, по существу, единственная причина, по которой отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок был признан законным - отсутствие, по мнению кассационной инстанции, у Прикубанской районной администрации права на бесплатное предоставление земельного участка для ведения фермерского хозяйства. По мнению Федерального арбитражного суда, Прикубанская районная администрация не имеет права бесплатно предоставлять земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в собственность для ведения фермерского хозяйства, потому что в момент принятия решения о предоставлении земельного участка действовал Закон РСФСР N 348-1 от 22 ноября 1990 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который не предусматривал возможности бесплатного предоставления земельных участков. И в этом с кассационной инстанцией трудно не согласиться по следующим причинам. В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса РФ гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Согласно общей норме о предоставлении в частную собственность земельных участков (пункту 2 статьи 28 ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Этой же нормой допускается бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. Однако такие случаи по смыслу данной нормы являются исключением и должны специально предусматриваться Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами либо законами субъектов Федерации. Таким образом, положение о бесплатном предоставлении земельных участков для ведения фермерского хозяйства может быть закреплено либо самим Земельным кодексом, либо Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", либо (в комментируемом случае) - законом Карачаево-Черкесии. Норма о бесплатном предоставлении земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в Земельном кодексе РФ отсутствует. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что не было подобной нормы и в законодательстве Карачаево-Черкесии. Поэтому единственный законодательный акт, нормами которого можно было бы обосновать бесплатное предоставление спорного земельного участка, является закон о фермерском хозяйстве. Из Постановления следует, что положения, касающиеся бесплатного предоставления земельного участка, содержатся в двух актах, принятых Прикубанской районной администрацией. Это Постановление N 38 от 24 января 2003 года и Постановление N 364 от 25 сентября 2003 года. В момент принятия Постановления N 38 действовал Закон РСФСР N 348-1 от 22 ноября 1990 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в редакции Федерального закона N 31-ФЗ от 21 марта 2002 года). 11 июня 2003 года был принят Федеральный закон N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который вступил в силу с даты официального опубликования, то есть с 16 июня 2003 года. С этой же даты старый Закон утратил силу. Таким образом, в момент принятия первого из двух постановлений действовал Закон РСФСР N 348-1, а к моменту издания районной администрацией Постановления N 364 вступил в силу новый Федеральный закон. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что положения о бесплатном предоставлении земельного участка содержатся как в Постановлении Прикубанской районной администрации N 38, так и в Постановлении N 364. Поэтому трудно согласиться с выводом кассационной инстанции о том, что ФЗ N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" не подлежит применению к спорным правоотношениям. Таким образом, при решении вопроса о том, была ли вправе районная администрация передавать в частную собственность спорный земельный участок бесплатно, необходимо принимать во внимание положения двух законодательных актов (Закона РСФСР N 348-1 и Федерального закона N 74-ФЗ). Как справедливо указал Федеральный арбитражный суд, Закон РСФСР N 348-1 не предусматривает случаев бесплатного предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Поэтому обосновать право районной администрации на бесплатное предоставление спорного земельного участка положениями данного Закона невозможно. В Федеральном же законе N 74-ФЗ в статье 12 упоминается о том, что для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельные участки могут предоставляться бесплатно. Однако данная статья регулирует процедуру предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и не устанавливает оснований (юридических фактов), по которым земельный участок может быть предоставлен фермеру бесплатно. Поскольку же в статье 28 ЗК РФ закреплен приоритет платного предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц, напрашивается следующий вывод: в соответствии с ныне действующим законодательством земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться бесплатно только по основаниям, предусмотренным законами субъектов Российской Федерации. Следует, однако, признать, что формулировки статьи 12 Федерального закона N 74-ФЗ допускают и иное толкование, но иное толкование возможно только в том случае, если не принимать во внимание закрепленный статьей 28 ЗК РФ приоритет платности при предоставлении земельных участков в частную собственность. Тем не менее возможность двойного толкования положений статьи 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" является свидетельством несовершенства земельного законодательства в этой части.

11. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2005 N Ф08-1345/2005

Долевая собственность на земельный участок при его приватизации может возникнуть только в случае, если расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение также находится в долевой собственности частных лиц, и все сособственники объекта недвижимости обращаются с заявлением о приватизации земельного участка (пункты 3 и 5 статьи 36 ЗК РФ). Поскольку заявление о выкупе доли в праве собственности на земельный участок было подано лишь одним из сособственников расположенного на земельном участке здания, в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи было отказано.

Комментарий

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Московский" обратилось в арбитражный суд с заявлением, содержащим следующие требования (в уточненной редакции): 1) признать недействительным письмо Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 01.04.2004 N ИЗ-4002.3/7 об отказе от заключения договора купли-продажи 196/1000 доли земельного участка, занятого объектом недвижимости и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 64; 2) обязать Департамент издать распоряжение о приватизации указанного земельного участка; 3) понудить Департамент заключить договор купли-продажи спорной земли. В качестве заинтересованных лиц к делу привлечены Департамент имущественно-земельных отношений и Фонд имущества г. Ростова-на-Дону. Решением от 29 октября 2004 года заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 12 января 2005 года решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано. Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила в силе. При рассмотрении дела было установлено следующее. ООО "Торговый дом "Московский" является собственником нежилых помещений (ресторана), находящихся в здании, расположенном по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 62. В здании также находятся помещения, часть из которых принадлежит гражданину Н., а часть относится к муниципальной собственности. 18 сентября 2001 года ООО "Торговый дом "Московский" заключило договор аренды 196/1000 доли земельного участка, занятого зданием, в котором находится ресторан. А в марте 2004 года общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о приватизации 196/1000 доли земельного участка. Однако в удовлетворении заявления было отказано. Следует сразу отметить, что заключенный 18 сентября 2001 года договор аренды 196/1000 доли земельного участка является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям закона. Так, согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) за плату во временное владение и пользование имущество, перечисленное в статье 607 ГК РФ. Согласно же статье 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и т. п., а также другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Статья 22 Земельного кодекса РФ также говорит об аренде именно земельных участков (а не их частей или долей). Таким образом, в силу указанных норм предметом аренды может быть только земельный участок как целое, причем прошедший в установленном порядке государственный кадастровый учет. ООО "Торговый дом "Московский" потребовало заключить договор купли-продажи доли земельного участка, на котором располагается здание, часть помещений в котором принадлежит ему на праве собственности. То есть речь идет о приобретении имущественного права в виде доли в общей собственности на земельный участок. Однако заключение такого договора при сложившихся обстоятельствах невозможно (так же как и невозможна юридически корректная передача в аренду доли земельного участка) по следующим причинам. Приобретение отдельной доли в праве общей собственности возможно только в случае существования долевой собственности на соответствующую вещь (пункт 2 статьи 246 ГК). Кроме того, доля в праве собственности на вещь может возникнуть при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244 ГК РФ). Таким образом, общество с ограниченной ответственностью могло бы приобрести долю в праве собственности на земельный участок только в случае, если бы к моменту обращения земельный участок уже находился в общей долевой собственности. Однако из комментируемого Постановления видно, что это не так - к моменту обращения с заявлением о приватизации участок как единое целое находился в муниципальной собственности. Второй вариант, при котором заявитель мог приобрести право на заявленную долю в земельном участке - это поступление земельного участка в собственность сразу нескольких лиц. И такая возможность применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие частным лицам, предусмотрена (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ). Однако при этом должны быть соблюдены следующие условия: во-первых, находящееся на земельном участке здание, строение или сооружение должно находиться в общей собственности нескольких частных лиц; во-вторых, сособственники здания (строения или сооружения) должны совместно обратиться в уполномоченный государственный или муниципальный орган с заявлением о приобретении в общую долевую собственность земельного участка (пункты 3 и 5 статьи 36 ЗК РФ). В таком случае уполномоченный государственный или муниципальный орган заключает договор купли-продажи с несколькими лицами на стороне покупателя земельного участка. Поскольку иных способов (помимо указанных двух) приобретения доли в праве собственности на земельный участок закон не предусматривает, требования ООО "Торговый дом "Московский" о выкупе 196/1000 доли земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не могли быть удовлетворены, на что и было указано судом кассационной инстанции.

12. Постановление ФАС Центрального округа от 21.09.2005 N А54-570/2005-С15

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ приватизация земель, ограниченных в обороте, может быть осуществлена только в случаях, предусмотренных федеральными законами. Поскольку при рассмотрении заявления предпринимателя суд установил, что земельный участок располагается на землях, занятых особо ценными объектами культурного наследия (подпункт 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ), приватизация которых федеральными законами прямо не разрешена, суд признал действия муниципальных органов, отказавших в приватизации спорного земельного участка, законными и обоснованными.

Комментарий

Многочисленные ограничения на приватизацию земли, установленные федеральным земельным законодательством и иными федеральными законами - яркий пример приоритета публичных интересов над частными в сфере оборота земельных участков и в земельных правоотношениях. Причем исторически сложилось так, что нередки случаи, когда приватизация расположенных на том или ином земельном участке объектов недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации разрешена, а в соответствии с Земельным кодексом РФ или иными законами земельный участок приватизирован быть не может. Безусловно такая ситуация объективно ставит собственников расположенного на государственных и муниципальных землях недвижимого имущества в заведомо неравное положение, что, в свою очередь, порождает многочисленные конфликты и судебные споры. Проблема осложняется тем, что перечень оснований, которые влекут запрет на приватизацию земли, в виде какого-то ясного и понятного для соответствующих землепользователей и других заинтересованных лиц списка в действующем законодательстве отсутствует. И нередко для того, чтобы определить, можно ли приватизировать тот или иной земельный участок, должностным лицам государственных и муниципальных органов, наделенных правом распоряжения земельными участками, приходится анализировать большой массив законодательства (зачастую противоречивого и не вполне ясного) для того, чтобы сделать вывод о возможности приватизации того или иного земельного участка. Поэтому для правильного решения вопроса о возможности приватизации того или иного земельного участка очень важно понимать те принципы и исходные начала, на которых построена система норм, регулирующих приватизацию земли. Прежде всего, следует иметь в виду, что практически все ограничения на приватизацию связаны с категорией земель, к которым принадлежит земельный участок, либо с его целевым назначением. Так, не подлежат приватизации земельные участки, предназначенные в соответствии с генеральными планами развития поселений для использования в государственных или муниципальных интересах, также не могут быть приватизированы в границах поселений те земельные участки, которые относятся к землям общего пользования (улицы, площади, пляжи) и т. п. (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ). Значительная часть земель изъята из гражданского оборота, поскольку такие земли предназначены для использования в интересах обороны и безопасности либо заняты особо опасными объектами (например, объектами атомной энергетики) и т. п. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть приватизированы ни при каких обстоятельствах (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Существует также достаточно большой перечень земель, ограниченных в гражданском обороте. Такие земли могут быть приватизированы лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Справедливости ради следует отметить, что в ныне действующем законодательстве оснований, прямо и недвусмысленно предоставляющих право приватизировать земли, ограниченные в гражданском обороте, не имеется. Поэтому общим принципом применительно к землям, ограниченным в обороте, следует считать запрет на приватизацию ограниченных в обороте категорий земель. В комментируемом случае именно принадлежность к землям, ограниченным в обороте, и стала причиной отказа в приватизации земельного участка. Индивидуальный предприниматель М., г. Спасск Рязанской области, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий должностных лиц администрации муниципального образования Спасский район и просил обязать администрацию Спасского района передать в его собственность земельный участок, расположенный по адресу: г. Спасск, ул. Войкова, д. 61-а. В порядке ст. 49 АПК РФ М. изменил основания заявленных требований и просил рассматривать их как исковое заявление о передаче в собственность (продаже) земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление культуры и массовых коммуникаций Рязанской области. Решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.04.2005 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 07.07.2005 решение суда оставлено без изменения. Кассационная инстанция оснований к отмене состоявшихся решений не нашла, оставив их в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. На основании договора купли-продажи от 6 августа 1997 года предприниматель М. приобрел у ТОО "Комбинат социального питания" нежилое строение кафе "Уралочка", впоследствии переименованное в кафе "Парус", по адресу: город Спасск, ул. Войкова, д. 61-а. Постановлениями главы администрации города Спасска N 191 от 28.10.97 и N 36 от 13.02.97 земельный участок, расположенный под зданием кафе, был изъят у ТОО "Комбинат социального питания" и предоставлен предпринимателю М. в бессрочное пользование для обслуживания кафе, о чем выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Право собственности предпринимателя М. на здание зарегистрировано в установленном порядке. 20 декабря 2004 года М. направил в администрацию Спасского района заявление о переоформлении в собственность земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Однако письмом N 40 от 18 января 2005 года предпринимателю М. в приватизации земельного участка было отказано и предложено переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Отказ в приватизации был мотивирован тем, что спорный участок входит в состав особо охраняемых земель исторического центра города Спасска и относится к землям, изъятым из оборота. Однако М. согласия на оформление права аренды не дал и обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий должностных лиц администрации муниципального образования Спасский район. При рассмотрении дела суд выяснил, что в соответствии с федеральной целевой программой "Сохранение и развитие архитектуры исторических городов" (2002 - 2010 годы), утвержденной Постановлением Правительства РФ от 26 ноября 2001 года N 815, город Спасск-Рязанский имеет статус исторического города. В соответствии с решением Рязанского облисполкома от 18 апреля 1983 года N 96/8 утвержден генеральный план города Спасска, согласно которому исторический центр города признан объектом культурного наследия. Генеральным планом также установлены зоны охраны, в черте которых и находится спорный земельный участок. В соответствии с пунктом 5 (подпункт 4) статьи 27 ЗК РФ земли, занятые особо ценными объектами наследия народов Российской Федерации, относятся к числу земель, ограниченных в обороте. Упомянутые документы (Постановление Рязанского облисполкома N 96/8 от 18 апреля 1983 года, Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2001 года N 815) позволили суду сделать вывод, что спорный земельный участок принадлежит к землям, ограниченным в обороте, приватизация которых разрешена лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Кроме того, изучив генеральный план, суд установил, что спорный земельный участок расположен в красных линиях границы площади Победы, то есть принадлежит к землям общего пользования, запрет на приватизацию которых прямо установлен пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ.

13. Постановление ФАС Центрального округа от 08.09.2005 N А23-4052/04Г-16-304

Поскольку было установлено, что общество с ограниченной ответственностью заключило договор аренды спорного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения после вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года, кассационная инстанция решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, удовлетворивших иск о признании незаконными действий местной администрации, отказавшей в заключении договора купли-продажи земельного участка, отменила и вынесла новое решение об отказе в иске (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Комментарий

Общество с ограниченной ответственностью "Птицефабрика в Белоусово", Калужская обл., Жуковский район, Воробьевский сельсовет, обратилось в арбитражный суд с иском к СГУ "Российский фонд федерального имущества" о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 472615 кв. м, расположенного по адресу: Калужская обл., Жуковский район, Воробьевский сельсовет. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет государственного имущества Калужской области и Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области. Решением Арбитражного суда Калужской области от 30.03.2005, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 03.06.2005, иск удовлетворен. Кассационная инстанция судебные акты нижестоящих судов отменила и вынесла новое решение об отказе в иске. При рассмотрении дела установлено, что ООО "Птицефабрика в Белоусово" является собственником 63 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Калужская область, Жуковский район, Воробьевский сельсовет. Эти объекты недвижимости были получены истцом в собственность по договору купли-продажи от 28 июня 2001 года с совхозом "Тарутинский" в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". Поскольку нормы, регулирующие приватизацию земельных участков, буквально "рассыпаны" по различным законодательным актам, для правильного разрешения возникшего спора необходимо, прежде всего, определить, какие именно законодательные акты подлежат применению к возникшим правоотношениям. Вопрос этот оказывается не столь простым, как это представляется на первый взгляд. В комментируемом случае мы имеем дело с землями сельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности. Основным законом, регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения, является Федеральный закон N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако пункт 7 статьи 27 ЗК РФ устанавливает, что этот Федеральный закон не распространяется на земли сельхозназначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. А пункт 1 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ прямо указывает, что оборот данной категории земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом РФ. Вопросы отчуждения в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируются статьей 36 ЗК РФ. Однако следует также учитывать, что мы имеем дело с особым случаем отчуждения земельных участков - с их приватизацией. Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, действие данного Закона также распространяется. То есть возникает ситуация конкуренции двух законов - Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Земельного кодекса РФ. Причем если окажется, что спорные правоотношения регулируются Федеральным законом "О приватизации...", то решение вопроса о том, может ли быть приватизирован земельный участок в комментируемом случае, предрешается пунктом 8 статьи 28 Закона, который устанавливает запрет на приватизацию земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В комментируемом случае ситуация несколько иная. Дело в том, что из Постановления Федерального арбитражного суда видно, что объекты недвижимого имущества были приобретены обществом с ограниченной ответственностью "Птицефабрика в Белоусово" на основании договора купли-продажи у совхоза (государственного предприятия) "Тарутинский" в рамках процедуры банкротства. То есть расположенное на земельном участке недвижимое имущество перешло в собственность общества с ограниченной ответственностью вне процедур специального законодательства о приватизации. Поэтому, с учетом положений статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", вопросы приватизации спорного земельного участка применительно к комментируемому случаю должны решаться на основании других законов. То есть (с учетом пункта 7 статьи 27 ЗК РФ) приватизация земельного участка в комментируемом случае регулируется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Поскольку подлежащее применению к спорным правоотношениям земельное законодательство не содержит запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения и спорный земельный участок не относится в соответствии со статьей 27 ЗК РФ к числу земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, никаких принципиальных препятствий для приватизации данного земельного участка не установлено. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права их аренды. Причем сложившаяся судебная практика последнего времени исходит из того, что выбор титула, на котором приобретается земельный участок (в собственность или в аренду), принадлежит собственнику здания, строения или сооружения. Вместе с тем судебная практика исходит также из того, что сделать выбор между правом собственности и правом аренды собственник здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, может только один раз. Так, в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано буквально следующее: "Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ". Из комментируемого Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа можно сделать вывод, что уже после вступления в силу Земельного кодекса РФ ООО "Птицефабрика в Белоусово" заключило договор аренды спорного земельного участка. Данное обстоятельство и стало единственной причиной, по которой кассационная инстанция притязания общества с ограниченной ответственностью на приватизацию земельного участка признала незаконными и необоснованными.

14. Постановление ФАС Центрального округа от 05.08.2005 N А23-4117/04Г-16-310

Кассационная инстанция отменила решения суда первой и апелляционной инстанций, удовлетворивших иск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, и вынесла новое решение об отказе в иске, поскольку суд установил, что договор аренды спорного участка был заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Комментарий

Общество с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Белоусовский" (ООО "АПК "Белоусовский"), Калужская обл., Жуковский район, д. Верховье, обратилось в арбитражный суд с иском к Российскому фонду федерального имущества о понуждении последнего заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 39838 кв. м, расположенного по адресу: Калужская обл., Жуковский район, Передольский сельсовет, д. Кривошеино, 91. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Центральное межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества, Комитет государственного имущества Калужской области, Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области. Решением Арбитражного суда Калужской области от 25.02.2005, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 22.04.2005, иск удовлетворен. Кассационная инстанция судебные акты нижестоящих судов отменила и вынесла новое решение об отказе в иске. При рассмотрении дела установлено следующее. ООО "АПК "Белоусовский" является собственником зерносклада, право собственности на который было зарегистрировано в установленном порядке 4 апреля 2003 года. Здание зерносклада внесено в уставный капитал ООО "АПК "Белоусовский" другим юридическим лицом - открытым акционерным обществом РЭП "Березовское". Позднее земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, на котором находилось здание зерносклада, был предоставлен истцу в аренду на основании договора N 114 от 14 ноября 2003 года. По заявлению ООО "АПК "Белоусовский" Комитет государственного имущества издал приказ N 1088-п от 8 декабря 2003 года о предоставлении в собственность общества с ограниченной ответственностью указанного земельного участка. С учетом того, что нормы закона, регулирующие передачу земельных участков в частную собственность, находятся в нескольких законодательных актах, сферы применения которых с одной стороны различны, а с другой - во многих случаях пересекаются, далеко непросто решить вопрос о подлежащем применению праве в каждом конкретном случае. В комментируемой ситуации речь идет о приватизации земельного участка, принадлежащего к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, поскольку истец обратился с заявлением в Комитет государственного имущества, можно сделать вывод, что здание зерносклада перешло в собственность в результате приватизации. И здесь возникает несколько парадоксальная ситуация, которая заключается в следующем. С одной стороны, вопросы приватизации земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения, сооружения, регулируются Земельным кодексом РФ и Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Такой вывод следует из пунктов 6 и 7 статьи 27 и статьи 36 ЗК РФ, а также - пункта 2 статьи 3 Вводного закона. С другой стороны, приватизация земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимого имущества, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, регулируется Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". К такому выводу приводит статья 3 ФЗ "О приватизации...". Это означает, что запреты на приватизацию данной категории земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения содержатся не только в земельном законодательстве, но и в самом Законе "О приватизации...". Согласно пункту 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрещена приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку же действие Закона о приватизации в полной мере распространяется на сельскохозяйственные земли, на которых располагаются объекты недвижимости, ставшие частной собственностью в результате приватизации, это означает, что земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, по букве данного Закона приватизированы быть не могут. Строго говоря, такой запрет объяснить трудно, поскольку объектами недвижимого имущества, как правило, заняты земли худшего (с точки зрения интересов сельскохозяйственного производства) качества. Притом, что действующее законодательство не содержит запрета, скажем, на приватизацию пашни и других наиболее ценных сельскохозяйственных угодий. Более того, в силу статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" арендатор сельхозугодий может по истечении трех лет выкупить по рыночной стоимости арендуемый участок пашни без всяких к тому препятствий. Тем не менее, несмотря на отсутствие каких-либо разумных оснований установленного статьей 28 Федерального закона N 178-ФЗ запрета на приватизацию любых земель сельскохозяйственного назначения, в настоящее время ситуация выглядит именно так - закон запрещает приватизировать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых находятся объекты недвижимого имущества, перешедшие в частную собственность в результате приватизации. Хотя, как было показано, в комментируемом случае земельный участок не может быть приватизирован в силу прямого запрета, установленного законом, в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка отказано было по иной причине. Как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа, к моменту обращения с заявлением о приватизации земельного участка ООО "АПК "Белоусовский" владело спорным земельным участком на праве аренды. Согласно разъяснению Высшего Арбитражного Суда РФ выкуп земельного участка, в отношении которого договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, невозможен (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Представляется, что подобное толкование статьи 36 ЗК РФ и соответствующих положений Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" противоречит тем общим подходам, которые демонстрирует земельное законодательство в отношении земельных участков, занятых находящимися в частной собственности объектами недвижимого имущества, поскольку это объективно создает дополнительные (причем не объяснимые разумными доводами) препятствия к формированию полноценного рынка недвижимости. Тем не менее, поскольку суды должны следовать руководящим указаниям высшей судебной инстанции, в ситуациях, подобных комментируемой, решения всегда будут приниматься в пользу государственных и муниципальных органов, отказывающих в приватизации находящихся в аренде земельных участков.

15. Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2005 N А64-7381/04-7

Суд удовлетворил иск общества с ограниченной ответственностью и обязал комитет по управлению имуществом города в соответствии со статьей 36 ЗК РФ заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка, поскольку при рассмотрении дела было установлено, что на спорном участке расположено не завершенное строительством здание, зарегистрированное в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и принадлежащее на праве собственности истцу, а договор аренды участка не был фактически заключен, несмотря на то, что мэр города вынес постановление о предоставлении спорного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью в аренду.

Комментарий

Лицам, которым отказано в приватизации земельных участков, закон предоставляет два основных способа защиты своих прав. Во-первых, поскольку одним из основных этапов процедуры приватизации земли является заключение договора купли-продажи земельного участка между заинтересованным лицом и уполномоченным государственным (муниципальным) органом, возможно обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Такая возможность обусловлена тем, что для государственного (муниципального) органа заключение такого договора (при наличии оснований для приватизации участка) является обязательным и суд рассматривает такого рода иски с учетом положений статьи 445 ГК РФ, которая регулирует вопросы рассмотрения преддоговорных споров. Второй путь - обращение в суд с заявлением о признании решения или действия (бездействия) соответствующего государственного (муниципального) органа недействительным или незаконным. В таком случае заявление рассматривается по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и в случае удовлетворения заявленных требований суд в соответствии со статьей 201 АПК РФ, признавая недействительным ненормативный акт государственного (муниципального) органа либо признавая незаконными его действия (бездействие), одновременно обязывает государственный (муниципальный) орган устранить допущенное нарушение (совершить действие, принять ненормативный акт и т. п.). То есть фактически заинтересованное лицо достигает результата при любом из двух названных способов защиты своего нарушенного права. Признание в судебном порядке решения (постановления и т. д.) государственного или муниципального органа недействительным является достаточным для того, чтобы должностные лица исправили свою ошибку. И в последующем заявителям, как правило, не приходится повторно обращаться в суд с исками о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Однако встречаются и иные ситуации, примером которых служит комментируемое дело. Общество с ограниченной ответственностью фирма "Спектр", г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к мэрии города Тамбова об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 984 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, д. 54а. В ходе рассмотрения дела в порядке ч. 2 ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом г. Тамбова. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2005 исковые требования удовлетворены, арбитражный суд обязал мэрию г. Тамбова, Комитет по управлению имуществом г. Тамбова принять решение о продаже земельного участка и заключить с ООО фирма "Спектр" договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 58361 руб. 04 коп. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции признали законным и обоснованным. При рассмотрении дела было установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 7 октября 2002 года было признано недействительным Постановление мэрии города Тамбова от 22 июля 2002 года об отказе в предоставлении права выкупа спорного земельного участка. Однако данное решение компетентным муниципальным органом выполнено не было, что и вынудило заявителя обратиться в суд повторно, уже с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Суды при рассмотрении дела выяснили следующее. 7 декабря 1993 года между Фондом имущества города Тамбова и ТОО фирмой "Спектр" (которое позднее было преобразовано в ООО фирму "Спектр") по результатам конкурса был заключен договор N 43 купли-продажи муниципального имущества - двухэтажного здания бывшей котельной, расположенного в городе Тамбове, общей площадью застройки 330 кв. метров, площадь земельного участка 0,1 га. Постановлением мэрии города Тамбова от 18 марта 1994 года N 552 товариществу с ограниченной ответственностью фирме "Спектр" разрешена разработка проектной документации на реконструкцию здания под размещение магазина и жилых домов. Постановлением мэра города Тамбова N 2685 от 20 мая 2002 года обществу с ограниченной ответственностью фирме "Спектр" предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 984 квадратных метра, на котором расположено реконструируемое здание. 2 февраля 2004 года на основании решения Арбитражного суда Тамбовской области от 19 февраля 2003 года зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью фирмы "Спектр" на не завершенное реконструкцией одноэтажное здание площадью застройки 323 квадратных метра со степенью готовности 37% и выдано свидетельство о праве собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права их аренды. При этом сложившееся в судебной практике понимание статьи 36 ЗК РФ исходит из двух принципиальных моментов: 1) право выбора титула, на котором предоставляется такой земельный участок, принадлежит заявителю, а не собственнику земельного участка (государству или муниципальному образованию); 2) заключение договора аренды такого земельного участка (при условии, что договор заключен после вступления в силу нового Земельного кодекса РФ) лишает собственника расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения права на приобретение этого земельного участка в собственность. Свое право на приватизацию участка ООО фирма "Спектр" обосновывало именно статьей 36 ЗК РФ. И следует сказать, что все основания требовать приватизации земельного участка у заявителя имелись. Во-первых, на земельном участке располагалось зарегистрированное в установленном порядке в качестве объекта недвижимого имущества не завершенное строительством здание, которое являлось собственностью общества с ограниченной ответственностью. Во-вторых, как выяснил суд, никаких препятствий в виде заключенного после вступления в силу Земельного кодекса РФ договора аренды земельного участка также не было. Дело в том, что, несмотря на то, что мэрия города Тамбова вынесла решение о предоставлении спорного участка ООО "Спектр" в аренду, договор аренды фактически заключен не был. Также суды признали необоснованными доводы ответчиков о том, что размер спорного участка превышает размеры участка, необходимого для использования находящегося на участке объекта недвижимости. К такому выводу суд пришел на том основании, что в заявленном размере (около 0,1 га) участок был выделен под реконструкцию еще в 1993 году, а впоследствии мэрия города Тамбова неоднократно подтверждала законность предоставления земельного участка заявленной площади. Эти обстоятельства и послужили основанием для удовлетворения иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

16. Постановление ФАС Центрального округа от 14.06.2005 N А54-1355/04-С21

Суд удовлетворил заявление предпринимателя о признании недействительными постановлений главы местной администрации о предоставлении в собственность предпринимателя земельных участков и отказал в удовлетворении заявления об обязании издать постановление о приватизации земельного участка большей площади, поскольку установил, что находящиеся на земельных участках здания перешли в частную собственность в результате приватизации, а в соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о продаже таких земельных участков принимает орган, принявший решение о приватизации объектов недвижимости, к числу которых глава местной администрации не относится.

Комментарий

С принятием в 2001 году нового Земельного кодекса РФ, который, без всякого сомнения, стал шагом вперед в формировании полноценного рынка недвижимости, в научном юридическом сообществе развернулась оживленная дискуссия о принципах и подходах к дальнейшему реформированию этого, важнейшего сегмента рыночной экономики. В качестве одного из главных направлений реформирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества указывается на необходимость последовательного закрепления в земельном и гражданском законодательстве принципа единой судьбы земельного участка и находящихся на земельном участке зданий, строений и сооружений. Свое наиболее полное воплощение принцип "единой судьбы" получает в тех случаях, когда собственник земельного участка и собственник находящегося на земельном участке объекта недвижимости совпадают в одном лице, поскольку только в такой ситуации права и законные интересы собственников недвижимого имущества оказываются защищенными наилучшим образом, а препятствия на пути свободного отчуждения объектов недвижимости их собственниками оказываются минимальными. И следует отметить, что в целом ряде положений Земельного и Гражданского кодексов, Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и некоторых других законов уже сейчас принцип "единой судьбы" земельного участка и находящегося на участке объекта недвижимости реализован. Так, статья 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение здания, строения, сооружения без одновременного отчуждения земельного участка, на котором здание, строение, сооружение находятся. Пункт 1 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает, что приватизация объектов недвижимого имущества возможна только с одновременной приватизацией земельных участков, на которых эти объекты находятся, пункт 7 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прямо запрещает приватизацию зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых эти здания, строения, сооружения находятся. Однако необходимо признать, что принцип "единой судьбы" земельного участка и находящихся на участке зданий, строений, сооружений реализуется в действующем законодательстве непоследовательно. Это проявляется в следующем: 1) в установлении зачастую не объяснимых разумными доводами ограничений на приватизацию отдельных видов земельных участков; 2) в отсутствии юридически закрепленного понятия имущественного комплекса как единого объекта недвижимости, выступающего в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и самостоятельной единицы гражданского оборота; 3) в отсутствии закрепленных на федеральном уровне критериев (принципов) определения размеров земельных участков, необходимых для использования тех или иных видов объектов недвижимого имущества и т. п. Представляется, что комментируемый судебный спор никогда бы не возник, если бы не отмеченные выше недостатки земельного законодательства. Предприниматель Т. обратилась с заявлением о признании недействительными Постановлений N 145 от 16 марта 2004 года и N 81 от 11 февраля 2004 года главы администрации муниципального образования Шиловский район в части предоставления нескольких земельных участков, на которых расположены принадлежащие предпринимателю Т. здания производственного и иного назначения (здание пилорамы, цех вулканизации, здание столовой, гараж и т. п.). Предприниматель Т. также просит признать незаконным бездействие местного органа самоуправления администрации Шиловского района Рязанской области в части непринятия решения о предоставлении Т. в собственность по договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено принадлежащее Т. на праве собственности здание биологической очистки. Т., кроме того, просит в своем заявлении обязать главу муниципального образования Шиловский район Рязанской области издать постановление о предоставлении заявителю в собственность по договору купли-продажи земельный участок площадью 20523 кв. метра, находящийся по адресу: Рязанская область, Шиловский район, с. Мосолово, ул. Рощина, с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими Т. на праве собственности. Решением Арбитражного суда Рязанской области признаны недействительными Постановления администрации муниципального образования Шиловский район Рязанской области N 81 от 11 февраля 2004 года и N 145 от 16 марта 2004 года. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе. Таким образом, суд удовлетворил требования предпринимателя Т. только в части признания недействительными постановлений администрации о предоставлении земельных участков в собственность. В удовлетворении требований в части понуждения администрации к изданию постановления о предоставлении Т. в собственность участка большего размера в соответствии с представленными ею заключениями специалистов суд отказал. То есть фактически Т. не добилась в судебном порядке поставленных целей. При рассмотрении дела суд установил, что здание пилорамы, здание цеха вулканизации, нежилое помещение общей площадью 586,71 кв. м, нежилое помещение общей площадью 784,90 кв. м, нежилое помещение общей площадью 251,15 кв. м, нежилое помещение (назначение конторское) общей площадью 151,26 кв. м, нежилое здание общей площадью 837,86 кв. м, здание столовой общей площадью 179,88 кв. м, здание гаража, здание пункта биологической очистки (то есть те объекты недвижимого имущества, о которых идет речь в заявлении) предприниматель Т. приобрела у АООТ "Электронные приборы". Право собственности предпринимателя Т. на все указанные в заявлении объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке (имеются свидетельства о праве собственности). Все объекты недвижимости находятся по одному адресу: Рязанская область, Шиловский район, с. Мосолово, ул. Рощина. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что приобретенные Т. здания и сооружения представляют собой единый имущественный комплекс производственного предприятия, отдельные объекты которого были связаны в свое время общим производственным процессом. Тем не менее, поскольку в действующем законодательстве понятие имущественного комплекса как единого объекта недвижимости отсутствует, отдельные строения были зарегистрированы (в полном соответствии с буквой действующего законодательства) в качестве самостоятельных объектов права собственности. Это и стало причиной того, что местная администрация приняла решение о предоставлении предпринимателю Т. отдельных земельных участков под каждое из принадлежащих Т. зданий. В результате общая площадь предоставляемой Т. земли оказалась почти в четыре раза меньше той площади, которую (как можно понять из Постановления) занимали перешедшие в собственность Т. здания, когда они представляли собой элементы единого производственного комплекса. Это обстоятельство и стало причиной обращения Т. в суд. Причиной удовлетворения судом заявления Т. стали иные обстоятельства. Дело в том, что суд установил, что принадлежащие Т. объекты недвижимости были в свое время приватизированы. Это значит, что применительно к этим объектам подлежит применению особый порядок определения государственных органов, имеющих право принимать решения о приватизации находящихся под этими объектами недвижимости земельных участков. В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности Российской Федерации или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Таким образом, в силу данной нормы закона муниципальный орган был не вправе распоряжаться земельными участками, на которых расположены принадлежащие Т. на праве собственности здания и сооружения. По этой же причине (отсутствие у муниципального органа необходимой компетенции) суд не мог обязать администрацию муниципального образования вынести постановление о предоставлении Т. земельного участка большей площади. То есть те основные аргументы, которые выдвигала Т. в качестве основания своих требований (несоответствие площади земельных участков площади земли, которая необходима для использования находящихся на участках зданий, строений, сооружений) даже не были рассмотрены судом. Представляется, однако, что даже если бы решение о предоставлении земельных участков Т. в собственность принималось уполномоченным государственным органом (тем органом, который принял решение о приватизации находящихся в собственности Т. зданий и сооружений), Т. едва ли добилась бы поставленной цели, поскольку с юридической точки зрения купленные Т. объекты недвижимости не являются единым имущественным комплексом (хотя фактически таковым они являются).

17. Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2005 N А14-7855/2004/306/13

Поскольку предприниматель, обратившийся с заявлением о приватизации земельного участка, не представил предусмотренных законом документов (в том числе свидетельства о праве собственности на расположенное на участке здание и кадастровую карту земельного участка), у администрации города не возникло обязанности предоставить земельный участок в собственность предпринимателя. При таких обстоятельствах суд должен был отказать в удовлетворении заявления о признании действий местной администрации незаконными. Однако арбитражный суд прекратил дело в этой части в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, как не подлежащее рассмотрению в арбитражном суде.

Комментарий

Действующее в настоящее время земельное и гражданское законодательство, а также Арбитражный процессуальный кодекс дают возможность лицам, заинтересованным в приватизации земельных участков, достаточно эффективно защищать свои права и законные интересы в судебном порядке. Однако успех того или иного обращения в суд зависит во многом от того, правильно ли сформулированы заявленные требования, предъявлен ли иск (заявление) к надлежащему лицу, все ли необходимые предварительные действия были выполнены до обращения в суд и т. п. Представляется, что неудача, которая постигла заявителя в комментируемом деле, во многом была обусловлена ошибками, допущенными при обращении в суд. Предприниматель Б. обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением, в котором просил суд обязать администрацию г. Воронежа вынести решение о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 31а, за плату, установленную Законом Воронежской области от 30.10.2003 "Об установлении цены земли при продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", согласно п. 5 ст. 20 ЗК РФ без взимания платы за постановление о предоставлении земельного участка в собственность, за установление границ продаваемого земельного участка и изготовление кадастровой карты (плана). Также заявитель просил суд признать незаконными отказы Департамента градостроительства и земельных отношений от 11.05.2004 и от 02.06.2004 в вынесении решения о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 31а, в собственность. В качестве заинтересованных лиц в деле участвовали администрация г. Воронежа и Департамент градостроительства и земельных отношений. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.09.2004 в удовлетворении заявленных требований к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Воронежа отказано. В остальной части требований производство по делу прекращено. В апелляционной инстанции данное решение не рассматривалось. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе. При рассмотрении дела было установлено следующее. Предприниматель Б. обратился в администрацию города Воронежа с просьбой вынести решение о передаче в собственность земельного участка под нежилым зданием, расположенным по адресу: город Воронеж, улица Домостроителей, д. 31а. Письмом от 11 мая 2004 года Департамент градостроительства и земельных отношений в лице Комитета главного архитектора предложил заявителю для оформления постановления администрации города Воронежа о предоставлении земельного участка в собственность представить ряд документов: технический паспорт БТИ отдельно стоящего здания, свидетельство о регистрации права собственности на строение, откорректированную съемку текущих изменений земельного участка и акт установления почтового адреса с обследованием местонахождения объекта на местности. Письмом от 2 июня 2004 года Департамент градостроительства и земельных отношений повторно предложил заявителю представить свидетельство о регистрации права собственности на строение. Однако письмо Департамента градостроительства предприниматель Б. расценил как отказ в предоставлении в собственность земельного участка и обратился в суд. Предприниматель Б. решил приватизировать земельный участок в связи с тем, что он является собственником находящегося на участке объекта недвижимости. Право приватизации такого рода земельных участков предоставляет статья 36 Земельного кодекса РФ. Однако, как следует из комментируемого Постановления, земельный участок, на котором находится принадлежащее Б. здание, не был сформирован в установленном порядке (не прошел кадастровый учет). Согласно же пункту 1 статьи 35 ЗК РФ объектом купли-продажи (в том числе и при приватизации) могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Это значит, что в сложившейся ситуации (в отсутствие сформированного земельного участка) приватизация земли невозможна. Собственно, документы, которые требовал от Б. Департамент градостроительства и земельных отношений, как раз и нужны для того, чтобы провести работы по формированию земельного участка, относящегося к принадлежащему Б. объекту недвижимости. Поскольку комментируемое Постановление не содержит каких-либо сведений о том, что находящийся на земельном участке объект недвижимости перешел в частную собственность в результате приватизации, выкуп земельного участка должен осуществляться в порядке, определяемом нормами Земельного кодекса РФ (без учета специальных норм, регулирующих порядок переоформления земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, а также норм, регулирующих порядок выкупа земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимого имущества, перешедшие в частную собственность в результате приватизации). То есть речь идет о выкупе земельного участка исключительно по основаниям и в порядке, предусмотренным статьей 36 ЗК РФ. При этом полномочия органов, которые вправе принимать решение о передаче земельного участка при обстоятельствах, о которых идет речь в комментируемом Постановлении, определяются с учетом того, что до настоящего времени процесс разграничения государственной собственности на землю в Российской Федерации не завершен. Поэтому необходимо учитывать положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Поскольку пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ в компетенцию местных органов входит в том числе право распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, следует признать, что в комментируемом случае право распоряжения землей, на которой расположено принадлежащее Б. здание, принадлежит муниципальному образованию в лице уполномоченного органа (в данном случае - в лице главы города Воронежа). То есть привлечение к участию в деле в качестве заинтересованного лица главы администрации города Воронежа является правильным, поскольку именно руководитель муниципального образования обладает полномочиями распоряжаться принадлежащим муниципальному образованию имуществом. Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права их аренды. При этом статья 36 ЗК РФ также устанавливает процедуру приватизации таких участков. Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность (при наличии к тому оснований), готовит договор купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ). В случае отсутствия кадастровой карты (плана) орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации обеспечивает в месячный срок изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Следует также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 576 от 7 августа 2002 года, граждане при предоставлении им земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, должны представлять в уполномоченные государственные или муниципальные органы следующие документы: документ, удостоверяющий личность гражданина; документы, подтверждающие право собственности на расположенные на земельных участках объекты недвижимости, а также размер площади здания, строения или сооружения. То есть Б. обязан был представить вместе с заявлением о приватизации земельного участка его кадастровый план (карту), документ, удостоверяющий его личность, а также свидетельство о собственности на расположенное на участке здание и документы, подтверждающие его площадь (то есть план БТИ). Поскольку же Б. не представил в администрацию города Воронежа свидетельство о праве собственности на здание, а также кадастровый план земельного участка, обязанности у муниципального органа принять решение о передаче земельного участка в собственность не возникло. То есть никаких оснований требовать заключения договора купли-продажи участка у Б. при таких обстоятельствах не имелось. В этом по существу заключается первый просчет Б., который, в конечном счете, и повлек за собой неудачу при обращении в суд. Второй его просчет заключается в том, что он не воспользовался процедурой, предусмотренной пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ. Из постановления видно, что у Б. отсутствовала кадастровая карта (план) земельного участка. Поэтому ему следовало подать отдельное заявление об изготовлении кадастровой карты (плана), однако он этого не сделал, чем также лишил себя возможности эффективно защищать свое право в суде. Наконец, третья ошибка Б. заключается в том, что он неверно сформулировал свои требования. В данном случае следовало в точном соответствии с положениями главы 24 АПК РФ обращаться в суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Воронежа, которая в установленный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ срок не выполнила своей обязанности по направлению Б. проекта договора купли-продажи земельного участка. Другое дело, что, даже если бы заявленные требования были сформулированы корректно, при сложившихся обстоятельствах шансов на удовлетворение заявления также не было бы, поскольку Б., как уже было указано, не выполнил всех необходимых действий (не представил требуемый законом пакет документов), без совершения которых у муниципального органа не возникла обязанность принять решение о приватизации земельного участка. Таким образом, у суда были все основания для отказа в удовлетворении заявления Б. Вместе с тем законность принятого судом первой инстанции и оставленного в силе кассационной инстанцией решения в части прекращения производства по делу по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ вызывает сомнения. Прекращение производства по делу на основании данной процессуальной нормы возможно в случае, если дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. То есть дело подлежит прекращению по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ в случае неподведомственности спора арбитражному суду. Однако не приходится сомневаться в том, что данный спор должен рассматриваться именно арбитражным судом. Об этом свидетельствуют часть 2 статьи 27 и статья 29 АПК РФ, согласно которым подлежат рассмотрению в арбитражном суде экономические споры с участием индивидуальных предпринимателей и государственных и муниципальных органов, в том числе вытекающие из административных и иных публичных отношений. Как представляется, более правильным было бы решение об отказе в удовлетворении заявления Б. со ссылкой на то, что у администрации города Воронежа не возникло обязательства принять решение о приватизации земельного участка в связи с тем, что Б. не представил необходимый в таких случаях пакет документов. Такое решение не лишало бы Б. (после устранения допущенных нарушений) возможности вновь обратиться в суд в случае отказа в принятии решения о приватизации либо в случае бездействия местных органов. В сложившейся же ситуации в силу части 3 статьи 151 АПК РФ возможность повторного обращения Б. в суд выглядит весьма проблематично.

18. Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2004 N А08-13779/03-20

Суд отказал закрытому акционерному обществу в удовлетворении заявления о признании незаконными действий и решения Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью об отказе в предоставлении за плату земельных участков, поскольку установил, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ закрытое акционерное общество заключило договоры аренды спорных участков с уполномоченным муниципальным органом, реализовав таким образом свое исключительное право на приобретение этих участков в собственность или в аренду (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Комментарий

Одна из задач, которая решается в ходе проводимой в России земельной реформы, - вовлечение земли в гражданский оборот и создание полноценного рынка недвижимости. Однако решить эту задачу без создания класса собственников земельных участков невозможно. Поэтому приватизация земли, то есть передача земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность, является, по существу, стержнем и основным содержанием земельной реформы. Вместе с тем нормы земельного законодательства, устанавливающие основания и процедуры приватизации земельных участков, зачастую характеризуются непоследовательностью и противоречивостью и нередко допускают двойное толкование, что на практике ведет к конфликтам и противоречиям, замедляя и без того далеко неспешные темпы реформирования земельных отношений. Не лишена недостатков и статья 36 Земельного кодекса РФ - наиболее часто применяемая в настоящее время на практике норма, регулирующая приватизацию земельных участков, на которых располагаются здания, строения и сооружения, находящиеся в частной собственности. Основных недостатков здесь два: во-первых, устанавливая исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приватизацию соответствующих земельных участков (равно как и исключительное право на получение этих участков в аренду) статья 36 ЗК РФ оставляет в стороне вопрос о том, кто именно вправе выбирать между двумя титулами (правом собственности и аренды) - собственник земельного участка (государство, муниципальное образование) или лицо, которому на праве собственности принадлежат находящиеся на земельном участке здание, строение, сооружение. Вторая проблема заключается в том, что на законодательном уровне не решен ясно и недвусмысленно вопрос о том, вправе ли собственник здания, строения или сооружения, заключивший с уполномоченным государственным или муниципальным органом договор аренды земельного участка, приватизировать этот земельный участок. Решать эти вопросы пришлось судебной практике, в том числе на уровне Высшего Арбитражного Суда РФ. Однако суды, как представляется, оказались не вполне последовательными в толковании статьи 36 ЗК РФ и других аналогичных по содержанию норм Федеральных законов "О приватизации государственного и муниципального имущества" и "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Так, в конечном счете, суды пришли к выводу, что, предоставляя собственнику здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, исключительное право на приватизацию или получение в аренду земельного участка, законодатель имел в виду, что право выбора титула владения земельным участком (аренда или собственность) принадлежит частным лицам (собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках). То есть статья 36 ЗК РФ и другие сходные по содержанию нормы были истолкованы судами в пользу частных лиц. Однако в вопросе о том, имеет ли право арендатор земельного участка, являющийся собственником расположенных на участке здания, строения, сооружения, приватизировать этот участок, то есть выкупить его у государства или муниципального образования, суды (в том числе и Высший Арбитражный Суд РФ) заняли иную позицию. Сложившееся в судебной практике понимание статьи 36 ЗК РФ и других аналогичных норм сводится к тому, что арендатор земельного участка, являющийся собственником находящегося на участке объекта недвижимости, не вправе ни при каких обстоятельствах этот участок приватизировать. Единственное исключение суды сделали для лиц, которые получили земельные участки в аренду до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Так, в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывается, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. В то же время если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то, по мнению высшей судебной инстанции, в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Строго говоря, столь безапелляционный вывод из статьи 36 ЗК РФ не следует, и в целом такое толкование статьи 36 Земельного кодекса противоречит целям и задачам проводимой в настоящее время земельной реформы. Давая приведенное толкование статьи 36 ЗК РФ, Высший Арбитражный Суд без всяких на то серьезных оснований фактически поставил в неравное положение собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в аналогичных условиях, поскольку невозможно понять, чем именно отличается собственник недвижимости, заключивший договор аренды земельного участка до октября 2001 года (до принятия нового Земельного кодекса РФ) от собственника недвижимого имущества, заключившего аналогичный договор аренды, скажем, в январе 2002 года? Единственным оправданием подобного понимания статьи 36 ЗК РФ могло бы стать то, что приватизация арендаторами своих земельных участков противоречит публичным интересам. Однако в данной конкретной ситуации непонятно, о каких именно публичных интересах может идти речь. Тем не менее, так или иначе, позиция судов именно такова, и с этим приходится считаться. В комментируемом случае собственник объекта недвижимости не смог приобрести земельный участок в собственность именно потому, что суды, толкуя статью 36 ЗК РФ, считают, что собственники объектов недвижимости, заключившие договоры аренды земельных участков после вступления в силу Земельного кодекса РФ, лишаются права на приватизацию этих участков. Закрытое акционерное общество "Стройтрансинвест" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании действий и решения Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации города Белгорода об отказе в предоставлении в собственность за плату земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в собственности у ЗАО "Стройтрансинвест", незаконными и об обязании администрации г. Белгорода в лице Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью заключить договоры купли-продажи земельных участков под объектами недвижимости. Решением от 8 апреля 2004 года в удовлетворении заявления отказано. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили в силе. При рассмотрении дела было установлено, что между закрытым акционерным обществом "Стройтрансинвест" и Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью города Белгорода были заключены договоры аренды земельных участков N 525, 526, 527 от 24 июля 2002 года. 31 октября 2002 года ЗАО "Стройтрансинвест" обратилось к главе местного самоуправления города Белгорода с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельных участков общей площадью 77456 кв. м, на которых расположены принадлежащие ЗАО "Стройтрансинвест" объекты недвижимости. Однако Комитет предоставить заявителю в собственность требуемые земельные участки отказался. Признавая законным и обоснованным отказ Комитета в предоставлении земельных участков, суды исходили из того, что поскольку договоры аренды этих участков были заключены после вступления в силу Земельного кодекса РФ, заявитель право на приватизацию этих участков утратил. В качестве еще одного основания для отказа в приватизации земельных участков в комментируемом Постановлении указывается на то, что препятствием для приватизации является отсутствие зонирования территории города Белгорода и генерального плана. Однако подобное основание для отказа в приватизации земельных участков законом не предусмотрено. Более того, в силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ не является препятствием в приватизации земельного участка даже отсутствие его кадастровой карты (плана), поскольку в этом случае органы местного самоуправления обязаны обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) на основании дежурной кадастровой карты. Поэтому с позицией суда в данной части согласиться трудно. Как невозможно согласиться и с выраженным в комментируемом Постановлении мнением кассационной инстанции о том, что после утверждения генерального плана города Белгорода и проведения зонирования его территории основания для отказа в приватизации земельных участков отпадут.

19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.09.2005 N Ф04-5942/2005(14748-А46-15)

Арбитражный суд удовлетворил заявление о признании незаконным бездействия Департамента недвижимости города, выразившегося в ненаправлении в установленный статьей 36 ЗК РФ срок в адрес заявителя (общества с ограниченной ответственностью) проекта договора купли-продажи земельного участка, так как вопреки утверждениям представителя Департамента было установлено, что именно Департамент является органом, уполномоченным принимать решения о приватизации земли, поскольку такие полномочия ему были делегированы решением городского совета и постановлением главы городского самоуправления.

Комментарий

Общество с ограниченной ответственностью "Новатор плюс" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту недвижимости администрации г. Омска о признании незаконным бездействия, выразившегося в ненаправлении в установленный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации двухнедельный срок в адрес истца проекта договора купли-продажи земельного участка общей площадью 721 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 4 (с учетом уточненных требований). К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства г. Омска и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Омска. Решением от 15.02.2005 Арбитражного суда Омской области заявленные требования удовлетворены. Апелляционная и кассационная инстанции признали законность и обоснованность решения, вынесенного судом первой инстанции. При рассмотрении дела установлено, что 19 марта 2004 года ООО "Новатор плюс" обратилось в Департамент недвижимости администрации города Омска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости. Также выяснилось, что право собственности общества на данный объект недвижимости признано решением Центрального районного суда города Омска от 20 апреля 2001 года. Право собственности ООО "Новатор плюс" на этот объект зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, в суд были представлены документы, из которых следует, что занимаемый объектом недвижимости земельный участок предоставлен заявителю в аренду на основании договора N Д-Ц-1-63-680 от 8 января 1997 года в редакции от 14 февраля 2000 года, заключенного между ООО "Новатор плюс" и Департаментом недвижимости администрации города Омска. В качестве главного аргумента в защиту своей позиции Департамент указал, что заявленные требования не могли быть удовлетворены в связи с тем, что Департамент недвижимости города Омска не является органом местного самоуправления, обладающим правом принятия решений о предоставлении земельных участков, и не вправе заключать договоры купли-продажи земельных участков без соответствующего распоряжения мэра города Омска. Поэтому суду пришлось подробно исследовать вопрос о полномочиях этого муниципального органа. Важным в целях определения государственного (муниципального) органа, обладающего правом принимать решения о приватизации земельных участков, на которых располагаются здания, строения, сооружения, находящиеся в частной собственности, является вопрос о том, каким образом объект недвижимого имущества перешел в частные руки. Дело в том, что если находящийся на земельном участке объект недвижимости перешел в частную собственность в результате приватизации, то решение о приватизации земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" должен принимать тот же государственный (муниципальный) орган, который принял решение о приватизации объекта недвижимости. Во всех иных случаях государственный (муниципальный) орган, обладающий правом распоряжаться земельными участками, определяется на основании общих норм земельного законодательства. При этом, однако, необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками (независимо от того, к какому уровню публичной собственности должен быть отнесен земельный участок в соответствии с установленными законом критериями) осуществляется органами местного самоуправления в пределах их компетенции. Таким образом, органы местного самоуправления пользуются определенным приоритетом (по сравнению с государственными органами) в распоряжении земельными участками. Следует также обратить внимание на то, что, как следует из комментируемого Постановления, находящийся на спорном земельном участке объект недвижимости был признан собственностью ООО "Новатор плюс" на основании судебного решения. Поскольку этот объект не был приватизирован, пункт 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в части определения органа, обладающего полномочиями на принятие решения о приватизации земельного участка, не подлежит применению к спорным правоотношениям. То есть правом распоряжаться спорным земельным участком обладает уполномоченный орган местного самоуправления (статья 11 ЗК РФ). Доводы о том, что Департамент недвижимости не вправе распоряжаться земельными участками, судом были отклонены, поскольку суд установил, что в соответствии со статьями 58 и 65 Устава города Омска, утвержденного решением Омского городского Совета от 20 сентября 1995 года N 92 и Постановлением главы городского самоуправления от 17 апреля 2000 года N 186-п об утверждении Положения о Департаменте недвижимости, администрация города Омска делегировала Департаменту свои полномочия на распоряжение земельными участками.

Название документа