Ответственность предприятий транспорта за нарушения законодательства об охране окружающей природной среды
(Жук М.) ("Законность", 2006, N 1) Текст документаОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЙ ТРАНСПОРТА ЗА НАРУШЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ ПРИРОДНОЙ СРЕДЫ
М. ЖУК
М. Жук, Кавказский транспортный прокурор Краснодарского края, кандидат юридических наук.
Транспортная инфраструктура любого государства - важнейший элемент развития экономики. Железнодорожный транспорт в нашей стране связывает самые отдаленные уголки государства с центральными регионами. Вместе с тем ОАО "Российские железные дороги" - это крупнейший монополист, включающий в себя тысячи ремонтно-производственных, промышленных предприятий по всей стране, деятельность которых неизбежно влияет на экологию.
На территории, поднадзорной Кавказской транспортной прокуратуре Краснодарского края, расположены три крупных транспортных железнодорожных узла и десятки предприятий - структурных подразделений Северо-Кавказской железной дороги ОАО "Российские железные дороги". Особое значение железнодорожному транспорту в Краснодарском крае придается еще и потому, что на нем доставляется большая часть грузов в торговые порты Черного и Азовского морей (Новороссийск, Туапсе, Ейск, Темрюк), а также пассажиров к здравницам Черноморского побережья. Кроме этого, железнодорожное сообщение через узловые станции Тихорецк, Кавказская, Армавир связывает центральную часть России с республиками Северного Кавказа и Закавказья. Кавказской транспортной прокуратурой постоянно освещаются вопросы, связанные с нарушениями действующего природоохранного законодательства. К сожалению, уже никого не удивляют загрязненные бытовым мусором полосы отвода железных дорог, в особенности в курортных зонах Азово-Черноморского побережья, хранение на транспортных предприятиях продуктов производственной деятельности с нарушением специальных требований. Активная деятельность предприятий железнодорожного транспорта в Краснодарском крае оказывает негативное влияние на окружающую природную среду. Проблемы ухудшения экологической обстановки в последние годы становятся все более актуальными, пути их решения пытаются найти многочисленные контролирующие органы и специалисты-экологи. Эти проблемы стали одним из приоритетных направлений прокурорской деятельности. В 2004 - 2005 гг. Кавказской транспортной прокуратурой проводились регулярные комплексные проверки соблюдения предприятиями железнодорожного транспорта природоохранного законодательства. К их проведению в обязательном порядке привлекались специалисты территориальных подразделений Росприроднадзора, Ростехнадзора РФ, департамента по чрезвычайным ситуациям и государственному экологическому контролю администрации Краснодарского края, что позволяло в значительной степени повысить эффективность таких проверок, по результатам которых систематически выявлялись нарушения законов в области охраны окружающей природной среды. Проверка каждого предприятия делилась на этапы: камеральной проверки и фактической проверки их территорий с использованием технических средств контроля, взятия проб воздуха, воды, грунта. В ходе камеральной проверки анализировали следующие документы: - лицензии на право обращения с опасными отходами либо результаты положительного заключения на право получения этих лицензий; лицензии на право пользования недрами; лицензии на право эксплуатации взрывоопасных производственных объектов, пожароопасных производственных объектов, химически опасных производственных объектов, магистрального трубопроводного транспорта, на право хранения нефти, газа и продуктов их переработки; лицензии на право осуществления деятельности по погрузке-разгрузке опасных грузов на железнодорожном транспорте и др. <*>; -------------------------------- <*> С учетом особенностей организации ОАО "Российские железные дороги" эти лицензии могут выдаваться на группу предприятий, входящих в систему Северо-Кавказской железной дороги - филиала ОАО.
- документы первичного и планового учета отходов продуктов хозяйственной деятельности - журналы ПОД N 1, ПОД N 2, ПОД N 3, ПОД N 12, ПОД N 13 и иную учетную документацию, связанную с учетом отходов в зависимости от класса опасности, размеров и характера выбросов вредных веществ в атмосферный воздух. Характер учитываемых отходов на предприятии сравнивали с данными проектов нормативов образования отходов производства и потребления, проектов предельно допустимых выбросов вредных веществ в атмосферный воздух (ПДВ); - разрешительные документы - лимиты (разрешения) на размещение отходов на территории предприятия, разрешения на предельно допустимые выбросы вредных веществ в атмосферу; - паспорта на отходы производства и потребления, определяющие отнесение вида отходов деятельности предприятия к конкретному классу опасности; - паспорт и проект развития санитарно-защитной зоны предприятий; - бухгалтерскую документацию по оплате за негативное воздействие на окружающую среду по видам воздействия: за выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ, за сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади, за загрязнение недр, почв, за размещение отходов производства и потребления, за загрязнение окружающей среды электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий; - акты аттестаций рабочих мест предприятий, свидетельствующие о соответствии цехов и участков предприятия санитарным требованиям, обеспечивающим безопасные условия труда; - паспорта на пылегазоочистные установки, акты технического осмотра и акты проверки эффективности работы очистных установок; - внутреннюю документацию предприятия - положение о структурном подразделении ОАО "Российские железные дороги" (устав предприятия), приказы о назначении ответственных должностных лиц в сфере экологической безопасности, должностные инструкции лиц, ответственных за соблюдение требований экологического законодательства, планы мероприятий предприятия по обеспечению экологической безопасности. В ходе прокурорских проверок выявлялись нарушения: велась деятельность, подлежащая лицензированию, без соответствующих разрешительных документов; не прекращалась работа после истечения сроков действия лимитов (разрешений) на размещение отходов на территории предприятия, разрешения на предельно допустимые выбросы вредных веществ в атмосферу (что было характерно для большинства проверенных транспортных предприятий); отсутствовал надлежащий учет отходов производственной деятельности; производились сверхлимитные выбросы вредных веществ и отходов производства и потребления; в соответствующие бюджеты несвоевременно вносилась нормативная плата за выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ стационарными и передвижными источниками; загрязняющие вещества сбрасывались в поверхностные и подземные водные объекты; допускалось внепроектное размещение отходов производства и потребления; осуществлялась деятельность по обращению с опасными отходами с нарушением проектной документации предприятия; отсутствовал производственный экологический контроль. Фактически экологоопасная деятельность носила бесконтрольный характер, в то время как каждый лимит образования вредных веществ должен быть согласован с соответствующим контролирующим органом. Деятельность таких предприятий неразрывно связана с опасными видами продуктов, отходами производства, к которым можно отнести нефтепродукты, ртутьсодержащие материалы, в то же время операции с отходами зачастую осуществляются с грубейшими нарушениями федерального законодательства. Эти нарушения выявлялись неоднократно, однако полностью исправить ситуацию пока не удается. Уже обращалось внимание на введение в административное законодательство нового способа воздействия на недобросовестных участников хозяйственной деятельности - приостановление деятельности экологоопасного производственного объекта. Для крупных предприятий даже один день вынужденного простоя оборачивается большими убытками, иногда многократно превышающими штрафные санкции, установленные КоАП. Полагаю, такие меры административной ответственности необходимо применять повсеместно, тем более что наши проверки показали: ни на одном из проверенных предприятий не были своевременно приняты меры по получению разрешительных документов и устранению ранее выявленных грубых нарушений закона. Так, в 2004 г. Кавказской транспортной прокуратурой по итогам проверок нескольких крупных промышленных предприятий ОАО "Российские железные дороги" выявлено 171 нарушение законов, руководителям предприятий внесено 10 представлений об устранении этих нарушений, к административной ответственности привлечено 12 руководителей предприятий, а в нескольких случаях - само ОАО. За 9 месяцев 2005 г. было выявлено свыше 150 нарушений природоохранного законодательства, прокурор внес 13 представлений об устранении нарушений законов, вынес 21 постановление о возбуждении дел об административных правонарушениях как в отношении руководителей предприятий, так и в отношении ОАО, по результатам рассмотрения которых взысканы штрафные санкции на сумму свыше 150 тыс. руб. Анализ надзорной деятельности в этой сфере показывает, что наиболее эффективное средство борьбы с нерадивыми руководителями предприятий, не желающими исполнять требования природоохранного законодательства, - привлечение их к административной ответственности. КоАП РФ содержит 40 составов административных правонарушений в области охраны окружающей природной среды и природопользования. Чаще всего допускаются следующие нарушения: - несоблюдение экологических требований при планировании, технико-экономическом обосновании проектов, проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов (ст. 8.1); - несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства и потребления или иными опасными веществами (ст. 8.2); - нарушение правил охраны атмосферного воздуха (ст. 8.21). Например, в ходе проверки работы Тихорецкого опытного шпалопропиточного завода установлены многочисленные нарушения исполнения законодательства в области охраны окружающей природной среды. В нарушение санитарно-эпидемиологических правил и нормативов 2.2.1/2.1.1.1200-03, введенных в действие Постановлением Главного государственного врача РФ от 10 апреля 2003 г., не соблюдаются предписания относительно санитарно-защитной зоны предприятия (СЗЗ), которая окончательно не установлена. Зафиксированы нарушения условий разрешения на предельно допустимый выброс загрязняющих веществ в атмосферный воздух (нарушение ст. 8.21 КоАП, ст. 14 ФЗ от 4 мая 1999 г. "Об охране атмосферного воздуха"). Срок действия лимитов (разрешения) образования и размещения отходов, выданных Главным управлением ПР и ООС МПР России по Краснодарскому краю, истек. Предприятие не приняло своевременных мер на получение этих разрешительных документов. Кроме того, предприятие, несмотря на проведение паспортизации отходов, не получило лицензию на право обращения с опасными отходами, чем нарушило ст. 17 ФЗ от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности", ст. ст. 9, 14, 18 ФЗ от 24 июня 1998 г. "Об отходах производства и потребления", ст. 30 ФЗ от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды". На момент проверки на предприятии фактически не было учета отходов, которые передаются на утилизацию специализированным предприятиям, не велись журналы первичной отчетной документации ПОД-1, ПОД-2. Отходы, загрязненные антисептиком, не утилизировали, допускали смешивание этих отходов с бытовыми, а также со строительным мусором, не вели учет отходов в нарушение требований ст. 19 ФЗ от 24 июня 1998 г. "Об отходах производства и потребления". На момент проверки истек срок действия разрешения на предельно допустимые выбросы вредных веществ в атмосферу, а также на сброс загрязняющих веществ, поступающих на рельеф местности (пруд-испаритель) со сточными водами. Были выявлены и другие нарушения природоохранного и санитарно-эпидемиологического законодательства. К руководству предприятия применены меры дисциплинарного и административного воздействия, наложены крупные штрафные санкции и установлен срок для устранения выявленных нарушений законов. Законодатель предусмотрел и уголовную ответственность (гл. 26 УК) за экологические преступления: ст. ст. 246 (нарушение правил охраны окружающей природной среды при производстве работ), 247 (нарушение правил обращения экологически опасных веществ и отходов), 250 (загрязнение вод), 251 (загрязнение атмосферы), 254 (порча земли). Но количество уголовных дел, возбужденных по фактам совершения указанных преступлений в отношении работников железнодорожного транспорта, невелико.
Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли. Часть 4 (за апрель 2005 г. - октябрь 2005 г.)" (Валуйский А. В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ ЗЕМЛИ
ЧАСТЬ 4
(ЗА АПРЕЛЬ 2005 Г. - ОКТЯБРЬ 2005 Г.)
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 13 декабря 2005 года
А. В. ВАЛУЙСКИЙ
Валуйский А. В., адвокат.
При подготовке обзора отобрано и прокомментировано 17 судебных актов. Рассматривались только вступившие в силу решения.
1. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2005 N Ф03-А04/05-1/682
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции о признании недействительным решения администрации города о предоставлении земельного участка в собственность обществу с ограниченной ответственностью и вынесла новое решение - об отказе в удовлетворении заявления, поскольку было установлено, что здание ресторана и пристройка к нему являются самостоятельными объектами недвижимости, а спорный земельный участок относится к зданию ресторана, единственным собственником которого является общество с ограниченной ответственностью.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "Боулинг-центр", общество с ограниченной ответственностью "Плэй", индивидуальный предприниматель Ф. обратились в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации г. Благовещенска, обществу с ограниченной ответственностью "Спецметлестехника" о признании недействительным постановления мэра г. Благовещенска от 19.04.2002 N 914 "О предоставлении ООО "Спецметлестехника" земельного участка в собственность под рестораном в квартале N 67 по ул. Ленина, 108". К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Дума г. Благовещенска, ЗАО "Альфа Медиа Групп", ООО "Гостиница Юбилейная", НП "Клуб любителей игры в кегли", Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Благовещенска. Решением от 01.10.2004 постановление мэра города Благовещенска от 19.04.2002 N 914 "О предоставлении ООО "Спецметлестехника" земельного участка в собственность под рестораном в квартале N 67 по ул. Ленина, 108" признано недействительным. При этом удовлетворены требования ООО "Плэй", а в удовлетворении требований предпринимателя Ф. и ООО "Боулинг-центр" было отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 26.11.2004 решение суда первой инстанции от 01.10.2004 отменено на том основании, что при его вынесении затронуты права и законные интересы не привлеченного к делу лица - гражданки Б., являющейся собственником помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке. В соответствии с частью 5 статьи 270 АПК РФ апелляционная инстанция перешла к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена гражданка Б. Постановлением апелляционной инстанции от 27.12.2004 в удовлетворении заявленных требований отказано. Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции от 27 декабря 2004 года оставила без изменения. При рассмотрении дела установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью "Спецметлестехника" приобрело у ТОО "Амур-Юбилей" на основании договора купли-продажи здание ресторана "Юбилейный" общей площадью с подвалом 1624,1 кв. м и склад площадью 93,8 кв. м, которые расположены по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 108, на земельном участке площадью 2613 кв. м. Постановлением мэра города Благовещенска от 19 апреля 2002 года N 914 (которое и было впоследствии оспорено) право пользования товарищества с ограниченной ответственностью "Амур-Юбилей" земельным участком под зданием ресторана, предоставленного товариществу по договору аренды от 26 марта 2002 года N 5815, прекращено. Утверждены границы земельного участка под рестораном площадью 2613 кв. м. Этим же Постановлением земельный участок предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Спецметлестехника" в собственность за плату. Участок предоставлен из категории земель поселений в квартале 67 архитектурно-исторической зоны. Кроме того, ООО "Спецметлестехника" предписано обеспечить свободный доступ к трансформаторной подстанции для ее обслуживания и эксплуатации, а также обеспечить доступ к зданию по ул. Ленина, 108 (литер А10). На основании Постановления N 914 от 19 апреля 2002 года между администрацией города Благовещенска (продавец) и ООО "Спецметлестехника" (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного земельного участка N 17 от 7 мая 2002 года. Право собственности ООО "Спецметлестехника" на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 мая 2002 года N 28 АА 028223. Оспаривая Постановление апелляционной инстанции, заявители указали на ряд допущенных, по их мнению, нарушений (в том числе и процессуального характера). Основные аргументы заявителей сводятся к тому, что администрация города Благовещенска не имела права распоряжаться спорным земельным участком по нескольким причинам. Во-первых, спорный земельный участок относится к государственной собственности, поэтому муниципальный орган не обладает соответствующей компетенцией на распоряжение этим участком. Более того, по мнению заявителей, в силу статьи 71 Закона Российской Федерации N 1550-1 от 6 июля 1991 года "О местном самоуправлении в Российской Федерации" городская администрация имеет право распоряжаться земельными участками в границах поселения только на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки. Во-вторых, земельный участок находится в водоохранной зоне, и по этой причине распоряжение спорным земельным участком возможно только в порядке, предусмотренном статьей 112 Водного кодекса РФ, то есть с согласия специально уполномоченного государственного органа управления использованием и охраной водного фонда. В-третьих, земельный участок, по мнению заявителей, является неделимым, и на этом неделимом участке расположено здание, находящееся в собственности нескольких лиц, которые в силу пункта 3 статьи 36 ЗК РФ имеют право на приобретение земельного участка в долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако доводы заявителей не были приняты во внимание судами апелляционной и кассационной инстанций. Во-первых, не нашла своего документального подтверждения ссылка заявителей на то, что спорный участок не относится к муниципальной собственности и является собственностью государственной (то есть собственностью Российской Федерации или субъекта РФ). Однако даже если бы в соответствии с установленными законом критериями спорный земельный участок должен быть отнесен к государственной собственности, данное обстоятельство не служило бы основанием для признания недействительным оспоренного постановления администрации города. Дело в том, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Следовательно, распорядившись спорным участком, администрация города не вышла за пределы своих полномочий. Вместе с тем позиция суда, не принявшего во внимание ссылку заявителей на то, что спорный земельный участок в нарушение статьи 71 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" был предоставлен не в соответствии с генеральным планом города и проектами планировки и застройки, требует некоторых разъяснений. Некоторую проблему здесь создает то, что понятие "предоставление земельного участка" в законодательстве употребляется в нескольких смыслах. Во-первых, этим понятием охватываются случаи, когда земельный участок из состава государственных или муниципальных земель впервые (или после изъятия у прежнего пользователя) передается конкретным лицам на каком-либо праве (в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование и т. п.). Именно в таком смысле употребляется данный термин в пункте 2 статьи 27, в статьях 28, 30, 30.1, 30.2, 34, 81 ЗК РФ и многочисленных иных нормах как Земельного кодекса, так и иных законов. Во-вторых, в некоторых (достаточно редко встречающихся) случаях термин "предоставление земельного участка" фактически употребляется в качестве синонима понятия "переоформление права на земельный участок". Именно в таком смысле данный термин употребляется, например, в пункте 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", где говорится о том, что "предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается". Такое положение следует признать следствием некоторой небрежности законодателя в употреблении соответствующего понятия, которая, тем не менее, создает определенные проблемы на практике, что и подтверждается комментируемым судебным делом. Поэтому для того, чтобы понять позицию суда, не принявшего ссылку заявителей на статью 71 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации", следует иметь в виду, что одним термином ("предоставление") закон фактически называет два юридических понятия, обозначающих способы распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Во-первых, под предоставлением земельного участка понимается акт распоряжения земельным участком со стороны уполномоченного государственного или муниципального органа, связанный с переходом владения земельным участком от государства или муниципального образования к определенному лицу, сопровождающийся возникновением у этого лица права на участок (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т. п.). Во-вторых, под предоставлением земельного участка в достаточно редких случаях понимается изменение титула владения участком (то есть переоформление права на участок) без смены фактического владельца. В рассматриваемом же случае речь идет о ситуации, к которой термин "предоставление земельного участка" не может быть применен в чистом виде ни в одном из указанных значений. Как видно из комментируемого Постановления, ООО "Спецметлестехника" приобрело (купило) здание ресторана у товарищества с ограниченной ответственностью "Амур-Юбилей". Товарищество, в свою очередь, владело спорным земельным участком на праве аренды. При таких обстоятельствах право на земельный участок перешло к ООО "Спецметлестехника" в силу закона (статья 35 ЗК РФ). То есть в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, в результате совершенной сделки к ООО "Спецметлестехника" перешло право аренды спорного земельного участка. То есть в данном случае речь идет об иных основаниях возникновения права на земельный участок: право на участок возникает у ООО "Спецметлестехника" не на основании акта распоряжения земельным участком со стороны муниципального органа, а в силу юридического факта (сделки купли-продажи здания), влекущего за собой переход права. Поэтому статья 71 Закона РФ "О местном самоуправлении в РФ" к рассматриваемой ситуации неприменима. Не подлежит применению в данном случае и статья 112 Водного кодекса РФ, на чем также настаивают заявители. Действительно, статья 112 Водного кодекса РФ устанавливает, что земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Однако, как уже было показано, в комментируемом случае имеет место не предоставление земельного участка, а переход права на участок в силу закона. По этой причине статья 112 Водного кодекса РФ также не может быть применена к спорным правоотношениям. Аргументы заявителей о том, что спорный земельный участок не может быть передан в собственность ООО "Спецметлестехника", поскольку право собственности на находящееся на земельном участке здание принадлежит нескольким лицам, также был отвергнут судами апелляционной и кассационной инстанций. Суд установил, что по одному адресу фактически находилось два отдельных строения, каждое из которых являлось юридически самостоятельным объектом недвижимости: здание ресторана и примыкающая к одной из стен ресторана пристройка. Каждый из этих объектов находится на отдельном земельном участке, при этом каждый из земельных участков имеет отдельный кадастровый номер. Также суд установил, что какие-либо иные лица (помимо ООО "Спецметлестехника") не имеют права собственности на помещения, находящиеся в здании ресторана. При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что предусмотренных пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ оснований для передачи земельного участка в долевую собственность не имеется. Таким образом, аргументы заявителей, утверждавших, что по указанным основаниям администрация города была не вправе распорядиться спорным земельным участком, не нашли своего подтверждения. Вместе с тем вне поля зрения участников процесса и суда остались два обстоятельства, которые могли бы привести к положительному для заявителей решению. Дело в том, что при рассмотрении комментируемого дела не был исследован вопрос о том, как именно здание ресторана перешло в частную собственность. Подавляющее большинство зданий, строений, сооружений стали частной собственностью в результате приватизации. С большой долей вероятности можно предположить, что это касается и здания ресторана, расположенного на спорном земельном участке. Если это так, то администрация города действительно не имела права продавать спорный земельный участок, однако по иным (не тем, на которые указывают заявители) основаниям. Если здание ресторана было в свое время приватизировано, то к спорным правоотношениям в части, касающейся приватизации земельного участка, подлежит применению Федеральный закон N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" (пункты 1 и 2 статьи 2 Закона). Согласно пункту 3 статьи 28 и пункту 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений. Поскольку администрация города не является органом, по решению которого в частную собственность было передано здание ресторана, то по этому основанию администрация действительно была не вправе решать вопрос о приватизации спорного земельного участка. Однако этот вывод является правильным только в том случае, если предположение о том, что здание ресторана было в свое время приватизировано, является обоснованным. Второе обстоятельство, которое также может вызвать сомнения в юридической чистоте принятого местной администрацией решения о приватизации земельного участка, заключается в следующем. Как уже было отмечено, продавец здания ресторана ТОО "Амур-Юбилей" пользовался земельным участком на основании договора аренды от 26 марта 2002 года N 5815. Следовательно, к ООО "Спецметлестехника" вместе с правом собственности на здание перешло право аренды спорного земельного участка (а не право на приобретение его в собственность). Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или получение их в аренду. При этом статья 36 ЗК РФ не содержит указания на то, кто именно, пользователь земельного участка или его собственник (Российская Федерация, субъект Федерации, муниципальное образование), вправе выбирать титул владения земельным участком (собственность или аренду). Судебная практика постепенно выработала следующий подход: право выбора титула владения принадлежит пользователю земельного участка. Однако если пользователь земельного участка заключил договор аренды после введения в действие ныне действующего Земельного кодекса РФ, то право на приватизацию данного участка он утрачивает. Такой подход подтвержден и Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 7 Постановления N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Таким образом, в комментируемом случае сложилась следующая ситуация. ТОО "Амур-Юбилей", заключившее договор аренды земельного участка 26 марта 2002 года, то есть уже после вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, право на его приватизацию утратило. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, по буквальному смыслу данной нормы вместе со зданием ООО "Спецметлестехника" приобрело право аренды спорного земельного участка со всеми теми ограничениями, которые действовали в отношении прежнего собственника здания. То есть при буквальном прочтении пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, а также с учетом сложившейся судебной практики следует вывод, что ООО "Спецметлестехника" не имеет права на приватизацию спорного земельного участка. Следует, однако, отметить, что возможно и иное толкование статьи 36 ЗК РФ, и иное толкование позиции Высшего Арбитражного Суда по вопросу об утрате права на приватизацию земельных участков лицами, заключившими договоры аренды земельных участков. Статья 36 ЗК РФ не содержит указания на право, на котором собственник здания, строения, сооружения владеет земельным участком, принадлежащим государству или муниципальному образованию. Формулировки данной нормы позволяют понять ее и так, что право аренды не является препятствием для приватизации земельного участка. Собственно, Высший Арбитражный Суд именно так и понимает эту норму, когда указывает на то, что лица, заключившие договоры аренды земельных участков до вступления в силу Земельного кодекса, вправе эти участки приватизировать. Единственное ограничение, которое предусматривает пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ - это выбор в пользу аренды земельного участка, который сделал собственник здания, строения, сооружения после вступления в силу Земельного кодекса РФ. То есть по логике Высшего Арбитражного Суда РФ получается, что если собственник здания, строения, сооружения не выбирал между собственностью и правом аренды земельного участка, право на его приватизацию он не утрачивает. В комментируемом случае ООО "Спецметлестехника" не выбирало между арендой и правом собственности - право на получение участка в аренду перешло к обществу с ограниченной ответственностью автоматически в силу закона. И с этой точки зрения можно говорить о том, что разъяснение Пленума ВАС РФ N 11 в части обстоятельств, влекущих за собой утрату права на приватизацию земельного участка, к спорным правоотношениям не относится. Возможность достаточно убедительного обоснования прямо противоположных выводов из статьи 36 ЗК РФ и пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 свидетельствует о несовершенстве соответствующих положений земельного законодательства.
2. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.07.2005 N Ф03-А73/05-1/1306
Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления ОАО "РЖД" о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на земельный участок, на котором располагается внесенное в уставный капитал ОАО недвижимое имущество санатория, поскольку при рассмотрении дела было установлено, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, которые в соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК ограничены в обороте и согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральными законами.
Комментарий
Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом перечень земель, ограниченных в обороте, установлен пунктом 5 той же 27 статьи ЗК РФ. В процессе применения данной нормы выявилась ее некоторая неопределенность, связанная со следующим. Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к землям, ограниченным в обороте, относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением земель, занятых государственными природными заповедниками и национальными парками, которые в соответствии с пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ изъяты из оборота). С другой стороны, из пункта 2 статьи 95 ЗК РФ, а также из пункта 3 статьи 96 ЗК РФ следует, что, по меньшей мере, некоторые из земель, относящихся к особо охраняемым природным территориям, могут находиться в частной собственности. Так, согласно пункту 2 статьи 95 ЗК РФ, в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а пункт 3 статьи 96 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки в границах санитарных зон из числа земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые, в свою очередь, относятся к землям особо охраняемых природных территорий, у собственников земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением прямо установленных законом случаев. Существование норм, подобных пункту 2 статьи 95 и пункту 3 статьи 96 ЗК РФ, позволяет некоторым землепользователям делать вывод о том, что закон разрешает приватизацию тех земель из числа земель, ограниченных в обороте, нахождение которых в частной собственности допускается законом. Представляется, однако, что это не так. В пункте 2 статьи 27 ЗК РФ речь идет о том, что земельные участки из числа земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. То есть в этой статье идет речь о случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную. В то же время статья 27 ЗК РФ прямо не запрещает нахождение таких земель в частной собственности. То есть толкование данной нормы в сочетании с пунктом 2 статьи 95, пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ и некоторыми другими подобными нормами приводит к пониманию того, что земли, ограниченные в обороте, могут оказаться в частной собственности только в одном случае - когда находящийся в частной собственности земельный участок переводится в категорию земель, ограниченных в обороте. В комментируемом случае одной из причин возникшего судебного спора стало неверное понимание землепользователем содержания правового статуса земель, ограниченных в обороте. Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края (ныне - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый номер 27:04:09 03 001:0002, расположенный в п. Тумнин, квартал Тумнинский минеральный источник, и об обязании зарегистрировать право на вышеназванный земельный участок. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: территориальное управление Министерства имущественных отношений по Хабаровскому краю (ныне - территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю), администрация Ванинского района. Решением от 14.02.2005 в удовлетворении заявления отказано. В апелляционном порядке решение не проверялось. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. Из комментируемого Постановления следует, что на спорном земельном участке располагаются принадлежащие заявителю на праве собственности объекты коммунального и продовольственного назначения (санаторий "Горячий ключ": ванный корпус, котельная, очистные). Находящееся на земельном участке недвижимое имущество и сам земельный участок были внесены в уставный капитал открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (видимо, в процессе осуществленной недавно реорганизации Министерства путей сообщения, в ходе которой из состава МПС была выделена транспортная компания ОАО "РЖД"). 14 октября 2004 года ОАО "РЖД" обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края с заявлением о государственной регистрации права собственности ОАО "РЖД" на спорный земельный участок. Однако в регистрации права собственности заявителю было отказано на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Из всего перечня оснований для отказа в государственной регистрации права, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, в данном случае речь шла, скорее всего, о том, что лицо, выдавшее правоустанавливающие документы, не было уполномочено распоряжаться правом на земельный участок (то есть решение о передаче земельного участка в собственность ОАО "РЖД" приняло неуполномоченное лицо). Такой вывод основан на следующем. В соответствии с Федеральным законом N 29-ФЗ от 27 февраля 2003 года "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (статья 3) приватизация имущества федерального железнодорожного транспорта осуществляется в соответствии с законодательством РФ о приватизации с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом N 29-ФЗ. При этом учредителем единого хозяйствующего субъекта (ОАО "Российские железные дороги") является Российская Федерация, а решение об учреждении единого хозяйствующего субъекта принимается Правительством РФ, которое также утверждает его устав (пункт 1 статьи 4 Федерального закона N 29-ФЗ). В соответствии с Федеральным законом N 29-ФЗ открытое акционерное общество "Российские железные дороги" было создано Постановлением Правительства Российской Федерации N 585 от 18 сентября 2003 года "О создании открытого акционерного общества "Российские железные дороги". В соответствии с пунктом 6 Постановления обеспечение внесения имущества в уставный капитал ОАО "РЖД" было поручено Министерству имущественных отношений РФ. В то же время, согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона N 29-ФЗ, земельные участки, за исключением земельных участков, предоставленных для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, а также земельных участков, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, вносятся в уставный капитал ОАО "РЖД" в порядке и на условиях, которые установлены законодательством Российской Федерации. Это означает, что спорный земельный участок должен быть внесен в уставный капитал на общих основаниях, предусмотренных законодательством РФ о приватизации. Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Вместе с тем согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Поскольку данная общая норма подлежит применению к приватизации всех тех земельных участков, на которых непосредственно не размещены объекты федерального железнодорожного транспорта, включая железнодорожные станции и пути, это значит, что внесение спорного земельного участка в уставный капитал ОАО "РЖД" было возможно только в том случае, если этот земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте. Основным критерием, в соответствии с которым земельное законодательство ограничивает в обороте или вовсе исключает из гражданского оборота те или иные земли, является принадлежность земли к той или иной категории, а также целевое назначение земельного участка. В связи с этим основной вопрос, который выяснялся судом при рассмотрении возникшего спора, являлся вопрос о категории, к которой принадлежит спорный земельный участок, и о его целевом назначении. Поскольку на спорном земельном участке расположен санаторий, заявитель (ОАО "РЖД") настаивал на том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 94 ЗК РФ участок может быть отнесен к землям рекреационного назначения. Если бы заявителю удалось доказать данное обстоятельство, то суд вынес бы решение в пользу ОАО "РЖД", так как земли рекреационного назначения не относятся к числу земель, изъятых или ограниченных в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК РФ. Кроме того, поскольку статья 95 ЗК РФ допускает включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих в том числе юридическим лицам на праве собственности, то, по мнению ОАО "РЖД", возможна и приватизация спорного земельного участка. Однако доводы заявителя не были приняты судом по следующим основаниям. Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 33-ФЗ от 14 марта 1995 года "Об особо охраняемых природных территориях" в состав особо охраняемых территорий включаются в том числе и памятники природы, при этом особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Пункт 7 статьи 2 Федерального закона N 33-ФЗ устанавливает, что особо охраняемые природные территории федерального значения определяются Правительством РФ, а особо охраняемые природные территории регионального значения - органами исполнительной власти субъектов Федерации. Суд установил, что Постановлением главы администрации Хабаровского края от 20.01.1997 N 7 утвержден перечень памятников природы краевого значения, в состав которых включен в том числе термальный источник "Теплый ключ" с ручьем Чопе - долина реки Тумнин и ручья Чопе в Ванинском районе Хабаровского края площадью 18,6 тыс. га. Кроме того, спорный земельный участок решением Ванинского районного Совета народных депутатов от 19.12.1989 N 255 "Об установлении заповедного режима на территориях, прилегающих к памятникам природы" "Теплый ключ" и ключ "Чопе" отнесен к землям особо охраняемых природных территорий. Таким образом, в суд были представлены документы, подтверждающие, что спорный земельный участок включен в состав земель, относящихся к особо охраняемым природным территориям. Следовательно, в соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 27 ЗК РФ этот участок ограничен в обороте и может быть предоставлен в частную собственность лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Поскольку же такие случаи законом не установлены, суд пришел к выводу, что земельный участок не может быть приватизирован, в том числе внесен в уставный капитал ОАО "РЖД". На этом основании суд признал правильными действия Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края, отказавшего в регистрации права собственности ОАО "РЖД" на земельный участок. Также обращает на себя внимание то, что кассационная инстанция, отклоняя довод заявителя о том, что в пользу возможности приватизации спорного земельного участка говорит пункт 2 статьи 95 ЗК РФ, фактически исходила из того, что такая ситуация возможна только в том случае, если уже находящийся в частной собственности земельный участок будет отнесен к землям особо охраняемых природных территорий в установленном законом порядке.
3. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2005 N А19-31927/04-7-Ф02-3776/05-С2
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворившего иск общества с ограниченной ответственностью о признании за ним исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, и вынесла новое решение об отказе в иске. Оставляя в силе Постановление апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд указал, что требование о признании права на земельный участок не может быть удовлетворено, поскольку земельный участок, право на который, по мнению ООО, оспаривается ответчиком, не сформирован в установленном порядке и не прошел государственный кадастровый учет, а потому не существует в качестве объекта гражданского оборота (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ) и не может в связи с этим быть предметом спора.
Комментарий
Основная часть споров по поводу приватизации земельных участков обычно возникает между заинтересованными лицами и уполномоченными государственными (муниципальными) органами. Значительно реже в практике встречаются споры между землепользователями, претендующими на приватизацию одного и того же земельного участка. Комментируемое дело относится именно к этой достаточно редко встречающейся категории. Общество с ограниченной ответственностью "СТП" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ч. о признании за ним исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок площадью 17839 кв. м, расположенный в городе Иркутске по улице Октябрьской Революции, 1 (согласно землеустроительному делу, изготовленному ООО "Центр деловой недвижимости"). До принятия решения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) Иркутской области. Решением суда первой инстанции от 23 марта 2005 года исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 7 июня 2005 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция Постановление апелляционной инстанции оставила в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. Земельный участок общей площадью 43,06 га принадлежал ранее открытому акционерному обществу "Иркутский завод тяжелого машиностроения" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Принадлежавшие ОАО "Иркутсткий завод тяжелого машиностроения" производственные здания и сооружения перешли в собственность различных лиц (в том числе - в собственность предпринимателя Ч. и общества с ограниченной ответственностью "СТП"). Так, предприниматель Ч. стала собственником цеха N 8, а истец приобрел в собственность несколько объектов недвижимого имущества (здание цеха N 5, здание распредустройства, сооружение одностоечной эстакады). Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что к моменту возникновения судебного спора земельный участок, ранее принадлежавший на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Иркутский завод тяжелого машиностроения", еще не был разделен между новыми собственниками объектов недвижимости, ранее принадлежавших заводу. Предприниматель Ч. обратилась в администрацию города Иркутска с заявлением об утверждении границ земельного участка площадью 9224 квадратных метра под эксплуатацию цеха N 8, в состав которого включен земельный участок площадью 3111 квадратных метров, необходимый, по мнению ООО "СТП", для эксплуатации принадлежащих ему и расположенных рядом объектов недвижимости. Эти действия Ч., по мнению ООО "СТП", нарушают его исключительное право на приватизацию или получение в аренду указанного им земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это значит, что по буквальному смыслу данной нормы к ООО "СТП" и к индивидуальному предпринимателю Ч. в момент регистрации права собственности на приобретенные ими здания перешли и права на те части земельного участка, принадлежавшего ОАО "Иркутский завод тяжелого машиностроения", которые необходимы для использования приобретенных этими лицами зданий и сооружений. Однако в момент приобретения объектов недвижимости не было ясности в вопросе о том, какая именно часть земельного участка должна быть отнесена к зданиям, приобретенным ООО "СТП", а какая - к зданию цеха N 8, перешедшему в собственность предпринимателя Ч. Такая ситуация возникла в связи с тем, что законом не предусматривается обязательная процедура предварительного (до совершения соответствующей сделки с объектом недвижимого имущества) отвода земельного участка под отчуждаемое здание или сооружение. Это, собственно, и породило конфликт между приобретателями зданий по поводу земельных участков. Следует отметить, что в комментируемом Постановлении дан четкий юридический анализ возникшей ситуации. В частности, кассационная инстанция указала на то, что в данном случае спора о праве на земельный участок площадью 17839 кв. м нет, поскольку этот участок еще не сформирован в установленном законом порядке и не прошел государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ), как не сформирован и тот земельный участок, на который претендует предприниматель Ч. Поэтому предмет возможного права истца и предмет спора в данном случае отсутствуют. При таких обстоятельствах, как указал Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, действиями Ч., обратившейся в местные органы с заявлением об утверждении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей здания цеха N 8, исключительное право ООО "СТП" на приватизацию или получение в аренду земельного участка, необходимого для использования приобретенных обществом с ограниченной ответственностью зданий и сооружений, не может быть нарушено. Более того, Федеральный арбитражный суд отметил, что нарушить право землепользователя на получение в аренду или в собственность земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, может только государственный или муниципальный орган, уполномоченный распоряжаться соответствующим земельным участком. Федеральный арбитражный суд также указал на то, что в данном случае имеет место не спор о праве на земельный участок, а спор об установлении границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих Ч. и обществу с ограниченной ответственностью "СТП" объектов недвижимости.
4. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.08.2005 N А74-2086/04-Ф02-3669/05-С2
Суд, установив, что полученный безвозмездно предпринимателем в процессе приватизации в собственность земельный участок выбыл из его владения, принял решение о взыскании с него в пользу муниципального образования в порядке компенсации причиненных незаконной приватизацией убытков суммы, равной выкупной стоимости земельного участка, поскольку вступившим в законную силу решением суда распоряжение о приватизации земельного участка было признано недействительным лишь в части бесплатной передачи земельного участка в частную собственность.
Комментарий
Процесс приватизации земельных участков, на которых расположены принадлежащие частным лицам здания, строения и сооружения, состоит из двух основных этапов: 1) принятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о приватизации земельного участка в рамках публично-правовых (административных) процедур; 2) заключение договора купли-продажи земельного участка и выполнение соответствующими лицами обязательств, вытекающих из этого договора, которые регулируются иными - частноправовыми нормами (нормами гражданского права). Различия в методах правового регулирования, которые проявляются в рамках указанных двух этапов, обусловливают и различия в способах защиты нарушенного права, которые подлежат применению в соответствующих случаях. Основным способом судебной защиты права на этапе принятия решения о приватизации является оспаривание ненормативных актов, действий (бездействия) соответствующих государственных или муниципальных органов. Причем с подобными заявлениями вправе обращаться не только заинтересованные частные лица, но и сами государственные или муниципальные органы (статья 198 АПК РФ). Главным способом защиты нарушенного права на этапе исполнения принятого решения являются обращения в суд с исками о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительным уже заключенного договора, либо с исками, вытекающими из неисполнения или ненадлежащего исполнения уже принятых на себя сторонами обязательств по передаче земельного участка в частную собственность. В комментируемом случае судебный спор возник уже после того, как земельный участок был передан в собственность индивидуального предпринимателя по решению уполномоченного муниципального органа. Комитет по управлению имуществом (КУИ) города Саяногорска обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания 32842 рублей 32 копеек стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Южный микрорайон, N 3, площадью 791 кв. м. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Государственный комитет Республики Хакасия по управлению государственным имуществом. В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом произведена замена Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом на Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Республике Хакасия (Теруправление). В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУИ г. Саяногорска заявил об уменьшении суммы исковых требований до 21262 рублей 62 копеек. Решением от 26 июля 2004 года Арбитражного суда Республики Хакасия иск удовлетворен частично, применены последствия недействительности ничтожной сделки, с ИП С. взыскана стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Южный микрорайон, N 3, площадью 791 кв. м, в размере 1640 рублей 22 копеек. Постановлением апелляционной инстанции от 30 сентября 2004 года указанное решение оставлено без изменения. Постановлением от 27 декабря 2004 года Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа решение от 26 июля 2004 года, постановление апелляционной инстанции от 30 сентября 2004 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с предпринимателя С. стоимость земельного участка площадью 791 кв. м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Южный микрорайон, N 3, в размере 32842 рублей 32 копеек. Решением от 11 апреля 2005 года Арбитражного суда Республики Хакасия иск удовлетворен частично, с предпринимателя С. в пользу КУИ г. Саяногорска взыскана стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Южный микрорайон, N 3, площадью 791 кв. м, в размере 27368 рублей 60 копеек, в остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 14 июня 2005 года решение от 11 апреля 2005 года оставлено без изменения. Кассационная инстанция решение Арбитражного суда Республики Хакасии от 11 апреля 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 14 июня 2005 года оставила без изменения. При рассмотрении дела установлено следующее. По заявлению предпринимателя С. от 18 января 2002 года о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Комитет по управлению имуществом города Саяногорска издал распоряжение N 1 от 18 января 2001 года о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: город Саяногорск, Южный микрорайон, N 3, в собственность предпринимателя С. безвозмездно. На основании этого распоряжения был заключен договор от 18 января 2002 года, в соответствии с которым участок был безвозмездно передан С. Решением от 15 июля 2003 года Арбитражного суда Республики Хакасия, вступившим в законную силу, распоряжение КУИ г. Саяногорска N 1 от 18.01.2002 признано недействительным в части бесплатной передачи земельного участка. Таким образом, решением Арбитражного суда от 15 июля 2003 года признано, что предприниматель С. имел право на получение земельного участка в собственность, однако передача участка в собственность С. должна была осуществляться за плату. Признание распоряжения N 1 от 18 января 2002 года частично недействительным послужило основанием для обращения Комитета по управлению имуществом города Саяногорска в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 18 января 2002 года, в соответствии с которым спорный земельный участок был передан С. Было также установлено, что к моменту обращения с иском спорный участок выбыл из владения предпринимателя С. То есть возникла ситуация, когда применить последствия ничтожной сделки в виде двусторонней реституции (то есть возврата сторонами друг другу всего полученного по сделке) невозможно. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Поскольку решение Арбитражного суда от 15 июля 2003 года (о признании частично недействительным распоряжения КУИ от 18 января 2002 года) предопределило оценку спорного договора как ничтожной сделки, а возвратить спорное имущество (земельный участок) прежнему собственнику (муниципальному образованию) в силу его перехода к добросовестному приобретателю невозможно, основной спор развернулся по вопросу о размере возмещения, которое должен выплатить С. в счет стоимости полученного по ничтожной сделке земельного участка. Вообще вопрос о стоимости земельного участка, из которой необходимо исходить применительно к рассматриваемой ситуации, не так прост, как это кажется на первый взгляд. Дело в том, что земельному законодательству известно по меньшей мере три способа оценки земли, которые приводят к различным результатам. Во-первых, цена земельного участка может быть рыночной (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ); во-вторых, закону известно понятие кадастровой стоимости земельных участков (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ). При этом из пункта 3 статьи 66 ЗК РФ следует, что рыночная и кадастровая стоимость одного и того же земельного участка - величины заведомо неравные. Наконец, имеется специальный способ определения стоимости земельного участка, который применяется при приватизации земли. Причем данный способ применяется далеко не во всех случаях передачи земельного участка в частную собственность. Порядок расчета стоимости земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, при их приватизации определяется статьей 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации". Аналогичный способ расчета стоимости земельных участков при их приватизации предусматривается также и пунктом 7 статьи 28 Федерального закона 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Комитет по управлению имуществом города Саяногорска исходил из того, что в данном случае стоимость земельного участка, которая подлежит возмещению в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должна рассчитываться в соответствии с порядком, который установлен для расчета стоимости земельных участков, отчуждаемых в процессе приватизации (статья 2 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). И логика КУИ в данном случае понятна: поскольку С. получил земельный участок в собственность в процессе приватизации и вступившим в законную силу решением арбитражного суда установлено, что он имел право на приватизацию земельного участка за плату, то и убытки муниципального образования составляют ровно ту сумму, которую бюджет недополучил в связи с незаконной безвозмездной приватизацией земельного участка. Такой подход представляется справедливым (при условии, что С., получая безвозмездно земельный участок, действовал добросовестно). Однако, как представляется, он не вполне согласуется с законом. Дело в том, что в комментируемом случае речь идет о незаконном безвозмездном получении в собственность особо ценного муниципального имущества. Убытки, которые понесло в данном случае муниципальное образование, эквивалентны рыночной стоимости этого имущества. Поэтому, как представляется, в данном конкретном случае сумма, подлежащая возврату взамен утраченного муниципальным образованием земельного участка, должна равняться его рыночной стоимости, то есть рассчитываться в соответствии с правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 63 ЗК РФ, а не с тем льготным порядком расчета стоимости земли, который предусмотрен законом для исключительных случаев.
5. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.10.2005 N А43-11383/2005-29-11
Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным бездействия комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города, не принявшим решения о приватизации земельного участка, поскольку пришел к выводу, что единственным безусловным основанием для приватизации земельного участка является нахождение на земельном участке принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости, а расположенный на спорном участке торговый павильон к недвижимому имуществу не относится.
Комментарий
В многочисленных публикациях, посвященных действующему земельному законодательству, отмечается, что Земельный кодекс РФ (равно как и иные законы, регулирующие земельные отношения) непоследователен в части установления оснований, по которым земельные участки, принадлежащие государству или муниципальным образованиям, могут быть предоставлены в собственность частных лиц. Причем в ряде случаев нормы Земельного кодекса сформулированы так, что из соответствующих положений Кодекса можно сделать вывод о безусловной обязанности соответствующих государственных и муниципальных органов передать земельный участок в собственность заинтересованного частного лица по его первому требованию. Именно так можно понять, например, статью 28 ЗК РФ. Если исходить из буквального смысла пункта 4 данной статьи, можно прийти к выводу, что государство или муниципальное образование обязаны предоставить заинтересованному лицу любой приглянувшийся ему участок для строительства в случае, если участок не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, не изъят из оборота и федеральным законом не установлен прямой запрет на его приватизацию. Однако такое (буквальное) понимание данной нормы прямо противоречит принципу приоритета общественных (публичных) интересов над частными - одному из основополагающих принципов регулирования земельных отношений. Иные положения статьи 28 ЗК РФ также допускают различные варианты толкования. Комментируемый спор собственно и возник потому, что индивидуальный предприниматель, не вполне правильно поняв положения Земельного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что он имеет право получить в собственность земельный участок, на котором расположен его торговый павильон. Индивидуальный предприниматель К. обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода в решении вопроса по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 52:18:03:058:026 и об обязании администрации Нижнего Новгорода заключить договор купли-продажи этого участка. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21 июня 2005 года в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. 2 апреля 2005 года Предприниматель К. направил мэру Нижнего Новгорода заявление с просьбой предоставить в собственность за плату арендуемый земельный участок с кадастровым номером 52:18:03:058:026, на котором расположен принадлежащий К. торговый павильон. Однако в приватизации земельного участка К. было отказано в связи с тем, что администрация города, по мнению начальника Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода, не имеет оснований для продажи земельного участка. В качестве главной причины для отказа в приватизации земельного участка в письме начальника Главного управления архитектуры от 20.04.2005 N 27/01-22/1557ис указано на то, что на спорном участке отсутствуют принадлежащие заявителю объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке, а расположенный на участке сборно-разборный торговый павильон к объектам недвижимого имущества не относится. Оспаривая отказ в приватизации земельного участка, предприниматель сослался на пункт 3 статьи 28 и пункт 5 статьи 34 ЗК РФ. Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, суды исходили из того, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют лишь собственники расположенных на этих земельных участках объектов недвижимого имущества, право на которые зарегистрировано в установленном законом порядке. В комментируемом же случае документов, подтверждающих регистрацию права собственности на сборно-разборный торговый павильон как на объект недвижимости, Предприниматель К. не представил. Поэтому ссылка предпринимателя на статьи 28 и 34 ЗК РФ была признана несостоятельной. И действительно, из положений Земельного кодекса РФ, на которые сослался К., не следует его право на получение земельного участка в собственность. Так, пункт 3 статьи 28 ЗК РФ содержит ссылку на пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ, из которого следует, что претендовать на приватизацию земельного участка (безотносительно к тому, расположены на участке объекты недвижимости или нет) могут лишь те граждане, которые имеют участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из комментируемого же Постановления можно сделать вывод, что спорный земельный участок находился у К. в аренде. Одновременная ссылка К. на пункт 3 статьи 28 и статью 34 ЗК РФ также выглядит несостоятельной, поскольку в этом же третьем пункте говорится о том, что применительно к случаям, предусмотренным пунктом 5 статьи 20 ЗК РФ, порядок предоставления земельных участков, предусмотренный статьями 30 - 34 ЗК РФ, не применяется. Несмотря на то что в комментируемом случае юридическое обоснование К. своей позиции выглядит достаточно слабым, его попытка приватизировать участок, на котором располагается принадлежащий ему торговый павильон, весьма характерна, поскольку земельное законодательство не содержит ясного исчерпывающего перечня оснований для передачи земельных участков в частную собственность.
6. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2005 N А29-5099/2004-1э
Арбитражный суд отказал обществу с ограниченной ответственностью в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в порядке приватизации, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 37 ЗК РФ земельный участок, приватизации которого требует истец, не был сформирован в установленном законом порядке и не прошел государственный кадастровый учет. Вместе с тем Федеральный арбитражный суд, подтверждая законность судебных актов нижестоящих судов об отказе в иске, указал на то, что истец имеет право в соответствии со статьей 36 ЗК РФ на приватизацию земли, поскольку является собственником объектов недвижимого имущества.
Комментарий
Ошибки, которые допускают заинтересованные лица при обращении в суд, становятся причиной неудачи даже в тех случаях, когда имеются все законные основания для принятия положительного для таких заявителей решения. Предметом рассмотрения в комментируемом Постановлении стала именно такая ситуация. Общество с ограниченной ответственностью "Химчистка "Светлана" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к администрации муниципального образования "Город Сыктывкар" об обязании подготовить договор купли-продажи земельного участка, находящегося под зданиями химчистки: зданием фабрики химчистки, зданием склада с гаражом, зданием материального склада с гаражом, зданием склада, по адресу: город Сыктывкар, ул. Первомайская, 41, площадью 2761 квадратный метр, согласно плану границ земельного участка, утвержденному градостроительным заключением от 02.04.2001 N 671-В, и направить договор для подписания ООО "Химчистка "Светлана" в течение пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу. Определением от 27.07.2004 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление по земельным ресурсам и Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Город Сыктывкар". Решением от 22.12.2004 в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 24 февраля 2005 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом апелляционная инстанция указала, что спорный земельный участок входит в состав поселений высокой градостроительной ценности, подлежащих перспективной застройке, и поэтому отказ в предоставлении земельного участка в собственность является правомерным. В обоснование своих выводов апелляционная инстанция сослалась на статью 36 ЗК РФ, пункт 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статью 6 Градостроительного кодекса РФ. Кассационная инстанция судебные акты нижестоящих судов оставила без изменения. При рассмотрении дела было установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью "Химчистка "Светлана" является собственником нескольких объектов недвижимого имущества (здания химчистки, здания склада с гаражом, здания материального склада с гаражом, здания склада), расположенных по адресу: город Сыктывкар, ул. Первомайская, 41. Право собственности на объекты недвижимого имущества подтверждается свидетельством о праве собственности, выданным Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Сыктывкара от 11 июня 1993 года. Принадлежащие ООО "Химчистка "Светлана" здания расположены на земельном участке площадью 2978 квадратных метров с кадастровым номером 11:05:01 06 022:0004, находящемся в муниципальной собственности и предоставленном истцу в пользование в соответствии с договором аренды от 13.05.1996 N 66-96. Однако, как установил суд, в своем обращении в администрацию муниципального образования общество заявило о праве на приватизацию земельного участка иной площади - 2761 квадратный метр. В подтверждение же своего права на приватизацию земельного участка площадью 2761 квадратный метр ООО "Химчистка "Светлана" приложило кадастровый план того земельного участка, который предоставлен обществу на основании договора аренды от 13 мая 1996 года и площадь которого иная - 2978 квадратных метров. Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или на получение этих участков в аренду. Вместе с тем приватизация земельного участка возможна только в том случае, если закон допускает передачу в частную собственность той категории земель, в состав которой входит данный земельный участок. В практическом плане это означает следующее: передача земельного участка в частную собственность по основаниям, предусмотренным статьей 36 ЗК РФ, возможна только в том случае, если на участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности заинтересованного лица, и при этом в Земельном кодексе РФ и других федеральных законах отсутствуют прямые либо косвенные запреты на передачу в частную собственность земельных участков, относящихся к землям соответствующей категории и целевого назначения. Несмотря на то что выводы судов всех инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска совпали, мотивы, по которым пришли к подобным выводам суды первой и кассационной инстанций, с одной стороны, и апелляционная - инстанция с другой, различны. Арбитражный суд Республики Коми и Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в качестве основного (и по сути единственного) основания для отказа в иске указали на то, что истребуемый истцом земельный участок не прошел государственный кадастровый учет и по этой причине не может быть приватизирован, поскольку пункт 1 статьи 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Апелляционная же инстанция обосновала отказ в иске тем, что спорный земельный участок расположен на землях особой градостроительной ценности. Такого рода участки, по мнению апелляционной инстанции, не могут быть приватизированы, поскольку запрет на их приватизацию установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Однако Федеральный арбитражный суд не согласился с мнением апелляционной инстанции в этой части. Более того, Федеральный арбитражный суд прямо указал на то, что ООО "Химчистка "Светлана" имеет право на приватизацию земли и может это сделать после устранения тех недостатков в поданных заявителем документах, которые были выявлены при рассмотрении иска. Основанием для подобного рода выводов послужило, как представляется, следующее. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах. То есть в соответствии с данной нормой не могут быть приватизированы те земельные участки, использование которых в государственных или общественных интересах предусмотрено генеральными планами развития соответствующих территорий. Однако при рассмотрении комментируемого спора генеральный план развития муниципального образования город Сыктывкар, из которого бы следовало, что спорный участок действительно принадлежит к подобным территориям, представлен не был. Что и позволило кассационной инстанции подтвердить правильность позиции истца, утверждавшего, что в данном случае пункт 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит применению. Что же касается оснований, по которым кассационная инстанция признала отказ в удовлетворении иска правильным, то ситуация здесь следующая. Истец заявил требование о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 2761 квадратный метр. Однако, как указывает кассационная инстанция, земельный участок, имеющий такую площадь, не прошел государственный кадастровый учет, следовательно, в силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ он не может быть объектом договора купли-продажи. Совершенно справедливо кассационная инстанция не приняла довод истца о том, что согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ уполномоченный муниципальный орган обязан изготовить кадастровый план (карту) того земельного участка, на приватизацию которого претендует истец, поскольку по буквальному смыслу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ обязанность изготовить кадастровую карту (план) земельного участка у муниципального органа возникает только в том случае, если заинтересованное лицо обращается с соответствующим заявлением об изготовлении кадастрового плана (карты) участка. В данном же случае с заявлением об изготовлении кадастровой карты (плана) ООО "Химчистка "Светлана" не обращалось. То есть истец не совершил всех необходимых предварительных действий, которые бы дали ему возможность требовать приватизации спорного земельного участка. Строго говоря, позиция истца представляется несколько странной. Дело в том, что согласно комментируемому Постановлению ООО "Химчистка "Светлана" уже пользуется земельным участком на основании договора аренды. Причем этот земельный участок имеет государственный кадастровый номер, то есть может быть объектом гражданского оборота. Площадь этого участка несколько больше площади земельного участка, на приватизации которого настаивает истец. Поэтому, как представляется, истцу следовало обращаться с требованием о приватизации именно того земельного участка, который находится у него в аренде. Как представляется, в таком случае тех оснований для отказа в приватизации земли, с которыми согласилась кассационная инстанция, просто не было бы. То есть у ООО "Химчистка "Светлана" было два возможных пути: во-первых, требовать приватизации земельного участка в тех границах, в которых он предоставлен в аренду; во-вторых, требовать от уполномоченного муниципального органа формирования нового земельного участка меньшей площади, и уже после этого добиваться приватизации этого нового земельного участка. В этом случае истец вполне мог прибегнуть и к тем процедурам, которые предусмотрены пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ.
7. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2005 N А43-12798/2003-23-426
Арбитражный суд признал незаконным отказ министерства имущественных отношений области в приватизации земельного участка, поскольку при рассмотрении дела было установлено, что находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества перешли в частную собственность в результате приватизации, в силу чего на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации спорного земельного участка должен принимать именно тот орган, который принимал решение о приватизации находящихся на участке объектов недвижимости.
Комментарий
Общество с ограниченной ответственностью "СТЭЛП" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным на основании статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа от 23.09.2003 N 01-14-9957 Министерства имущественных отношений Нижегородской области (МИО НО) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:23:05 03 10:0010 площадью 28475 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Богородск, улица Володарского, 33, и обязании МИО НО в двухнедельный срок направить обществу договор купли-продажи этого земельного участка. Решением от 01.03.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2004, суд отказал в удовлетворении заявленных требований, сделав вывод о том, что принятие решения о предоставлении в собственность земельного участка относится к компетенции органа местного самоуправления, поскольку общество стало собственником имущественного комплекса не в порядке приватизации. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 30.08.2004 отменил названные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по существу спора в Арбитражный суд Нижегородской области, указав, что решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принимал Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области (КУГИ НО), а потому решение о приватизации этого земельного участка вправе принять орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Приобретение собственником объектов на вторичном рынке купли-продажи не имеет значения. Определением суда от 03.11.2004 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Территориальное управление (Теруправление) Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Нижегородской области. До принятия решения по делу ООО "СТЭЛП" на основании статьи 49 АПК РФ уточнило заявленные требования и просило признать незаконным отказ МИО НО в предоставлении в собственность указанного земельного участка. При новом рассмотрении дела решением от 17.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.03.2005, суд признал оспариваемый отказ незаконным со ссылками на статью 37 Земельного кодекса РСФСР, статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 (пункт 2) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 (пункт 3), 43 (пункт 2) Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Кассационная инстанция решение суда первой инстанции от 17 декабря 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 9 марта 2005 года оставила без изменения. При рассмотрении дела установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью "СТЭЛП" приобрело имущественный комплекс (несколько объектов недвижимости), расположенный по адресу: Нижегородская область, город Богородск, улица Володарского, дом 33, по договору купли-продажи от 23 марта 2000 года у закрытого акционерного общества "Богородский кожевенный завод "НАППА" (ЗАО "БКЗ "НАППА"). Право собственности ООО "СТЭЛП" на объекты недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26 июля 2000 года. В свою очередь, ЗАО "БКЗ "НАППА" стало собственником этого имущества в результате приватизации федерального имущества арендного предприятия - кожевенного завода имени Х. В. Кашина. Решение о приватизации арендного предприятия принимал Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области (решение КУГИ НО N 2193 от 10 декабря 1993 года). Кроме того, 12 августа 1992 года решением исполнительного комитета Богородского районного Совета народных депутатов арендному кожевенному заводу "НАППА" был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 28475 квадратных метров по адресу: город Богородск, улица Володарского, 33, что подтверждается государственным актом на право пользования землей. В соответствии с уставом ЗАО "БКЗ "НАППА" является правопреемником АОЗТ "НАППА", который, в свою очередь, является правопреемником арендного кожевенного завода "НАППА". Согласно плану приватизации территория арендного кожевенного завода "НАППА" составила 28475 квадратных метров. 10 сентября 2003 года ООО "СТЭЛП" обратилось в Министерство имущественных отношений с заявкой о приватизации земельного участка площадью 28475 квадратных метров, имеющего присвоенный в установленном порядке кадастровый номер. То есть участок, с заявлением о приватизации которого обратилось общество, в соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ может являться объектом купли-продажи. Однако Министерство имущественных отношений письмом N 01-14-9957 от 23 сентября 2003 года в приватизации земельного участка обществу отказало, мотивируя свой отказ тем, что решение о приватизации должен принять орган местного самоуправления. И следует отметить, что первоначально суды первой и апелляционной инстанций с мнением Министерства имущественных отношений об отсутствии у него права на принятие решения о приватизации спорного земельного участка согласились. Основной причиной такого подхода явилось то, что заявитель (ООО "СТЭЛП") получило в собственность находящиеся на земельном участке объекты недвижимости не в результате приватизации, а на основании договора купли-продажи. Однако данный вывод является ошибочным по следующим причинам. Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. Таким образом, по буквальному смыслу данной нормы факт приватизации находящегося на земельном участке недвижимого имущества является единственным обстоятельством, позволяющим определить уполномоченный на приватизацию земельного участка государственный (муниципальный) орган. Из пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации..." также следует, что последующая (после приватизации) продажа объектов недвижимости не влечет за собой изменения компетенции уполномоченных данной нормой государственных (муниципальных) органов на принятие решения о приватизации земельного участка.
8. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.04.2005 N А17-155/14
Арбитражный суд отказал в иске Комитету по управлению государственным имуществом области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного в процессе приватизации по решению территориального управления Министерства имущественных отношений РФ, поскольку было установлено, что в момент приватизации находящиеся на спорном земельном участке здания и сооружения принадлежали Российской Федерации, в связи с чем согласно пункту 3 статьи 28 и пункту 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации спорного земельного участка, по мнению суда, должен принимать государственный орган, имеющий полномочия на приватизацию федеральной собственности.
Комментарий
Общие положения, касающиеся полномочий государственных и муниципальных органов по распоряжению государственными и муниципальными землями, закреплены Земельным кодексом РФ. Согласно статьям 9, 10, 11 и 29 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, осуществляют уполномоченные федеральные органы, землями субъектов Федерации - уполномоченные государственные органы субъектов Федерации, муниципальными землями - муниципальные органы. Вместе с тем в течение всего периода действия нового земельного и приватизационного законодательства неизменно вызывает сложности вопрос о том, какие именно государственные или муниципальные органы вправе принимать решение о приватизации земельных участков, на которых располагаются находящиеся в частной собственности здания, строения и сооружения. Проблемы, которые при этом возникают, вызваны несколькими причинами. Одна из них - незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю, которая должна быть проведена в соответствии с Федеральным законом N 101-ФЗ от 17 июля 2001 года "О разграничении государственной собственности на землю". С учетом данного обстоятельства Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ" были установлены специальные правила определения компетенции соответствующих государственных (муниципальных) органов, которые действуют в течение переходного периода (до завершения разграничения государственной собственности на землю). Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Вместе с тем этим же пунктом статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлено, что порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ. Вторая причина, по которой возникают трудности при определении компетенции того или иного органа в сфере приватизации земли, заключается в том, что из общего правила, установленного на переходный период пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, имеются исключения, которые установлены федеральными законами и Постановлением Правительства РФ. Так, согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости, а в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости - органы, уполномоченные Правительством РФ. Похожее правило установлено и пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ, согласно которому решение о продаже земельных участков, на которых находятся находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками, принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. Кроме того, согласно пункту 7 "Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 года N 576, установлено, что решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: 1) Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности; 2) уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта РФ; 3) органом местного самоуправления - в иных случаях. Таким образом, правовые нормы, регулирующие вопросы компетенции государственных и муниципальных органов в сфере приватизации земельных участков, достаточно многочисленны. При этом правила, установленные этими нормами, не всегда сформулированы исчерпывающе четко. Более того, сами эти нормы зачастую дублируют и противоречат друг другу, что на практике и приводит к судебным спорам. Наглядным примером такого рода споров является судебное дело, о котором идет речь в комментируемом Постановлении. Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) Ивановской области обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (РФФИ) в лице Ивановского регионального отделения, гражданину К. и Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области о признании недействительным договора от 21.01.2004 N 3/03-01-2004/37 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 24191 квадратный метр с кадастровым номером 37:09:05 02 01:0010, расположенного по адресу: Ивановская область, Лежневский район, поселок Лежнево, улица Ивановская, дом 30б, заключенного между РФФИ и гражданином К., о применении последствий недействительности этого договора в виде двусторонней реституции, а также о признании недействительным зарегистрированного за К. права собственности на земельный участок. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ивановской области и Управление Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Ивановской области. Решением от 25.10.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2004, в удовлетворении заявленных требований отказано. Кассационная инстанция судебные акты нижестоящих судов оставила в силе. При рассмотрении дела было установлено следующее. Гражданин К. являлся собственником объектов недвижимости, приобретенных по пяти договорам купли-продажи от 05.06.2003 N 1 - 5 у открытого акционерного общества "АТП "Лежневоагропромтранс", расположенных на земельном участке по адресу: Ивановская область, поселок Лежнево, улица Ивановская, 306. Указанные объекты недвижимости вошли в уставный капитал акционерного общества при приватизации ГТП "Лежневоагропромтранс". Постановлением главы администрации Лежневского района N 1435 от 26 ноября 2003 года земельный участок под проданными объектами изъят у ОАО "АТП "Лежневоагропромтранс" на основании заявления акционерного общества. На основании заявки гражданина К. Территориальное управление Минимущества РФ по Ивановской области распоряжением от 29 декабря 2003 года N 585 приняло решение о приватизации земельного участка, на котором расположены перешедшие в собственность К. объекты недвижимости, и предложило РФФИ подписать с К. договор купли-продажи земельного участка. На основании распоряжения N 585 гражданин К. (покупатель) и РФФИ (продавец) заключили договор от 21.01.2004 N 3/03-01-2004/37 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 24191 квадратный метр с кадастровым номером 37:09:05 02 01:0010. Право собственности К. на приобретенный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке Учреждением юстиции. Однако, по мнению заявителя (КУГИ ИО), договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой. Свой вывод о ничтожности спорного договора заявитель обосновывает тем, что Территориальное управление Министерства имущественных отношений по Ивановской области не обладало полномочиями по распоряжению земельным участком в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пункта 7 "Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 (далее - Правила). Логика КУГИ ИО заключалась в следующем. ГТП "Лежневоагропромтранс", которое было приватизировано в 1993 году путем реорганизации в ОАО "АТП "Лежневоагропромтранс", являлось собственностью Ивановской области. Согласно же пункту 7 Правил уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации принимает решение о приватизации тех земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находившиеся до перехода в частную собственность граждан и юридических лиц в собственности субъектов РФ. Представляют интерес доводы, которые были приведены заявителем (КУГИ ИО) в обоснование права собственности Ивановской области на недвижимое имущество, которое стало предметом приватизации. Общие принципы разграничения государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность были закреплены Постановлением Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27 декабря 1991 года "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Согласно пункту 9 Приложения 2 к Постановлению Верховного Совета РФ N 3020-1 к числу объектов федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов Федерации, были отнесены предприятия автомобильного транспорта, за исключением предприятий городского пассажирского автотранспорта. Вместе с тем Постановлением N 3020-1 была установлена определенная процедура передачи соответствующих объектов из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации: в соответствии с пунктом 6 Постановления N 3020-1 принадлежность соответствующих объектов субъекту Федерации подтверждалась постановлением Правительства РФ на основании списков, представленных соответствующим субъектом РФ. Таким образом, до принятия соответствующего Постановления Правительства РФ автотранспортные предприятия считались федеральной собственностью. Помимо Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 КУГИ ИО в подтверждение принадлежности ГТП "Лежневоагропромтранс" Ивановской области ссылается на Постановление Правительства РФ от 22.11.1993 N 1199. Можно предположить, что это именно то Постановление Правительства РФ, которым и был утвержден список предприятий, принадлежащих Ивановской области. Однако, как установлено судом, к этому моменту уже произошло следующее. В июле 1993 года в соответствии с решением КУГИ ИО был утвержден план приватизации ГТП "Лежневоагропромтранс". Кроме того, суд установил, что в указанный период Комитет по управлению государственным имуществом Ивановской области был наделен правами территориального агентства Госкомимущества РФ, то есть был уполномочен федеральным органом исполнительной власти на выполнение функций по управлению федеральной собственностью на территории области. Таким образом, в июле 1993 года ГТП "Лежневоагропромтранс" еще не было передано в собственность Ивановской области. Следовательно, в соответствии с Приложением 2 к Постановлению Верховного Совета РФ N 3020-1 это предприятие продолжало принадлежать Российской Федерации. Таким образом, принимая решение о приватизации этого предприятия, КУГИ ИО действовал в рамках полномочий по управлению и распоряжению федеральной собственностью, которыми КУГИ ИО обладал в качестве территориального агентства Госкомимущества РФ. Заявитель (КУГИ ИО) указывает на то, что с момента принятия Постановления Правительства N 1199 от 22 ноября 1993 года право собственности на автотранспортное предприятие перешло к области, поскольку последние акции, закрепленные за государством, были реализованы лишь в 1995 году. Однако данный подход не вполне соответствует закону. Дело в том, что принятие решения о приватизации государственного имущества и утверждение плана приватизации есть акт распоряжения государственной собственностью. Поскольку автотранспортное предприятие в момент утверждения плана приватизации являлось федеральной собственностью, следует признать, что имуществом распорядилась Российская Федерация в лице уполномоченного органа (областного Комитета по управлению госимуществом, выполнявшего функции территориального агентства), а не субъект Федерации (Ивановская область). Поскольку акт отчуждения федеральной собственности состоялся в июле 1993 года, решение, принятое Правительством РФ в ноябре 1993 года, об утверждении списка предприятий, принадлежащих области, в части, касающейся ГТП "Лежневоагропромтранс", юридических последствий в виде перехода права собственности на предприятие от Федерации к субъекту РФ повлечь не могло, поскольку к этому моменту произошла смена формы собственности - государственное предприятие стало частным (открытым акционерным обществом). Тот факт, что еще в течение почти двух лет часть акций образованного на базе госпредприятия акционерного общества принадлежала государству, не меняет частнособственнической природы общества. Поэтому доводы КУГИ ИО о том, что акционерное общество принадлежало Ивановской области, представляются несостоятельными. Вместе с тем заявитель обратил внимание суда на проблему, которая действительно имеет место. Дело в том, что по буквальному смыслу пункта 3 статьи 28 и пункта 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельных участков принимает тот государственный орган, который принимал решение о приватизации расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений. При рассмотрении комментируемого дела было установлено, что план приватизации ГТП "Лежневоагропромтранс" был утвержден Комитетом по управлению государственным имуществом Ивановской области. Следовательно, утверждение КУГИ ИО о том, что решение о приватизации было принято неуполномоченным государственным органом (Территориальным управлением Министерства имущественных отношений по Ивановской области) имеет под собой серьезные основания. Однако суд посчитал, что указанные нормы Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует толковать расширительно: под органами, имеющими право принимать решение о приватизации земельного участка, следует понимать те государственные органы, которые в момент принятия решения о приватизации земли обладают полномочиями, аналогичными полномочиям тех органов, которые фактически приняли решение о приватизации находящихся на земельном участке зданий, строений и сооружений. Поскольку автотранспортное предприятие до своей приватизации принадлежало Российской Федерации, постольку и решение о приватизации земельного участка, на котором оно находилось, должен принимать государственный орган, уполномоченный на принятие решений о приватизации федерального имущества. Таким органом являлось в момент принятия решения о приватизации участка Территориальное управление Минимущества по Ивановской области. По этой причине суды пришли к выводу, что решение о приватизации земельного участка принял имеющий на это право государственный орган, поэтому оснований для признания договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой не имеется.
9. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2005 N Ф04-5790/2005(14546-А67-9)
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска территориального управления Минимущества РФ о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного в процессе его приватизации, так как было установлено, что к моменту приватизации государственное предприятие, недвижимое имущество которого располагалось на спорном земельном участке, было передано из федеральной собственности в собственность субъекта Федерации (области), поэтому, принимая решение о приватизации земельного участка, Департамент по управлению государственной собственностью администрации области действовал в пределах предоставленных пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации..." полномочий.
Комментарий
Территориальное управление Минимущества России по Томской области (ТУ Минимущества), переименованное в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области, обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Департаменту по управлению государственной собственностью администрации Томской области (Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Ремсервис-Плюс" (ООО "Ремсер-Плюс") о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 256 к/п от 06.10.2003; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Ремсер-Плюс" возвратить в государственную собственность в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Томской области земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Комсомольский, 7, стр. 2, 4, 7, площадью 14619 кв. м с кадастровым номером 70:21:0100053:0038. В процессе судебного разбирательства по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены Департамент финансов администрации Томской области и областное государственное специализированное учреждение "Фонд государственного имущества Томской области". В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил требования в части применения последствий недействительности сделки путем: - обязания ООО "Ремсер-Плюс" возвратить в государственную собственность в лице Территориального управления Росимущества по Томской области земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100053:0038, - обязания Департамента финансов возвратить ООО "Ремсер-Плюс" из бюджета Томской области денежные средства в размере 1087390 руб. 45 коп., - обязания Фонда госимущества возвратить ООО "Ремсер-Плюс" денежные средства в размере 47277 руб. 85 коп. Решением от 18.02.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.05.2005, суд отказал в удовлетворении исковых требований. Кассационная инстанция признала судебные акты нижестоящих судов законными и обоснованными. Как установил суд, в соответствии с распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью администрации Томской области N 225 от 2 октября 2003 года "О приватизации земельного участка по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Комсомольский, 7, стр. 2, 4, 7, с кадастровым номером 70:21:0100053:0038" между областным государственным специализированным учреждением "Фонд государственного имущества Томской области" (далее - Фонд госимущества) и ООО "Ремсер-Плюс" был заключен договор купли-продажи от 6 октября 2003 года N 256 к/п. Также из комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, которые перешли в собственность ООО "Ремсер-Плюс" в результате сделки (однако в Постановлении не указано, каким именно способом ООО "Ремсер-Плюс" приобрело недвижимое имущество). Находящиеся на земельном участке объекты недвижимости ранее принадлежали государственному предприятию ПАТП "Томскстройтранс". Истец (Территориальное управление) считает, что спорный земельный участок является федеральной собственностью, и по этой причине Департамент по управлению государственной собственностью администрации Томской области был не вправе распоряжаться этим земельным участком. Соответственно, распоряжение Департамента N 225 от 2 октября 2003 года является незаконным, а договор купли-продажи земельного участка, заключенный во исполнение этого распоряжения - ничтожной сделкой. Издав незаконное распоряжение, Департамент, по мнению истца, нарушил Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества". Таким образом, в качестве главного юридического основания ничтожности сделки истец указал на отсутствие у Департамента полномочий на распоряжение земельным участком. Факт принадлежности спорного земельного участка Российской Федерации истец обосновал следующим образом. 22 февраля 1993 года Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Томской области был утвержден план приватизации производственного автотранспортного предприятия "Томскстройтранс". По мнению истца, в момент приватизации ПАТП "Томскстройтранс" предприятие находилось в федеральной собственности. А это означает, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" земельный участок автобазы N 2 ГП ПАТП "Томскстройтранс" по пр. Комсомольскому, 7 в г. Томске относится к землям, на которые в результате разграничения государственной собственности на землю возникает право собственности Российской Федерации, поскольку на нем располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации. Основным нормативным актом, который послужил основанием для утверждения истца о том, что находящееся на спорном земельном участке недвижимое имущество относилось к федеральной собственности, явилось Постановление Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27 декабря 1991 года "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Из комментируемого Постановления следует, что государственное предприятие ПАТП "Томскстройтранс", которому и принадлежало находящееся на земельном участке недвижимое имущество, являлось предприятием автомобильного транспорта. В соответствии с пунктом 9 Приложения 2 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 предприятия автомобильного транспорта (за исключением предприятий городского пассажирского автотранспорта) признаются федеральной собственностью. Вместе с тем, согласно Постановлению N 3020-1 эти предприятия могли передаваться в собственность субъектов Федерации в соответствии с установленной Постановлением процедурой, которая заключалась в следующем: представительные органы субъектов Федерации (на момент принятия указанного Постановления таковыми являлись Верховные Советы или Советы народных депутатов) готовят списки предприятий, подлежащих передаче в собственность субъектов Федерации, и направляют эти списки в Правительство РФ. Правительство РФ в течение трех месяцев со дня регистрации предложений соответствующего субъекта РФ в Госкомимуществе РФ должно принять решение о принадлежности указанных в списке предприятий субъекту Федерации (пункт 6 Постановления N 3020-1). В случае если в течение указанного трехмесячного срока Правительство не примет решение о принадлежности включенных в представленный список предприятий субъекту Федерации, решение о принадлежности предприятий субъекту Федерации вправе был принять высший представительный орган субъекта Федерации, внесшего предложения (пункт 8 Постановления N 3020-1). При этом каких-либо дополнительных действий (в виде составления акта приема-передачи, государственной регистрации права собственности субъекта Федерации на предприятия и т. п.) со стороны Правительства РФ, иного уполномоченного федерального органа или органов власти субъектов Федерации не требовалось. То есть внесенные в соответствующие списки государственные предприятия становились собственностью субъектов Федерации в силу принятия решения об утверждении списка подлежащих передаче предприятий. Таким образом, в случае если к моменту принятия решения о приватизации государственного предприятия ПАТП "Томскстройтранс" оно не было внесено в список принадлежащих Томской области предприятий, утвержденный Правительством РФ либо Советом народных депутатов (иным представительным органом) Томской области, то, действительно, следовало бы признать, что ГП ПАТП "Томскстройтранс" было приватизировано в качестве федерального предприятия. Однако суд установил, что список передаваемых в собственность Томской области предприятий (в который было включено также и ГП ПАТП "Томскстройтранс") был утвержден Постановлением Правительства РФ N 901 от 20 ноября 1992 года. То есть с 20 ноября 1992 года ГП ПАТП "Томскстройтранс" находилось в собственности Томской области. Поскольку решение о приватизации данного предприятия было принято 22 февраля 1993 года, следует признать, что ГП ПАТП "Томскстройтранс" приватизировалось в качестве предприятия, принадлежащего Томской области. Поэтому утверждение истца о том, что спорный земельный участок должен быть признан федеральной собственностью в связи с тем, что на нем располагались объекты недвижимого имущества, являвшиеся на момент приватизации федеральной собственностью, не нашло своего подтверждения при рассмотрении комментируемого судебного спора. Следует, однако, признать, что даже если бы в соответствии с критериями, предусмотренными статьей 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю", спорный земельный участок подлежал отнесению к федеральной собственности, говорить о праве собственности Российской Федерации на этот участок также не было бы достаточных оснований. Дело в том, что право собственности РФ (равно как и право собственности субъектов Федерации и муниципальных образований) на земельные участки должно подтверждаться Постановлением Правительства РФ в соответствии с процедурой, установленной статьей 6 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Сведений о том, что Правительство РФ принимало какие-либо решения по поводу спорного земельного участка, в комментируемом Постановлении отсутствуют. Это означает, что распоряжение данным земельным участком должно осуществляться в соответствии с общим порядком распоряжения земельными участками, который установлен на переходный (до завершения разграничения государственной собственности на землю) период, либо в соответствии со специальными нормами, которые установлены Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, которые перешли в частную собственность в результате приватизации, передача этого земельного участка в частную собственность должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" (статья 3 Закона). В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации..." до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности РФ или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Поскольку план приватизации производственного автотранспортного предприятия "Томскстройтранс" был утвержден Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Томской области, решение о приватизации земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, ранее принадлежавшие этому государственному предприятию, должен принимать именно этот государственный орган (либо иной уполномоченный государственный орган субъекта Федерации, обладающий аналогичной компетенцией). Таким образом, принимая решение о приватизации земельного участка, Департамент по управлению государственной собственностью администрации Томской области действовал в пределах предоставленных пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации..." полномочий, и оснований для признания договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой не имеется.
10. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2005 N А56-10468/2005
Кассационная инстанция отменила решение арбитражного суда и вынесла новое решение, которым удовлетворила исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного в процессе его приватизации, в части уплаты налога на добавленную стоимость, поскольку пришла к выводу, что в соответствии с пунктом 3 статьи 146 НК РФ спорная операция не должна облагаться налогом на добавленную стоимость.
Комментарий
Одним из наиболее трудных вопросов, возникающих при приватизации земельных участков, на которых расположены принадлежащие гражданам и юридическим лицам здания, строения, сооружения, является вопрос определения их выкупной стоимости. Это обусловлено как достаточно сложной системой расчета стоимости земельных участков, привязанной к земельному налогу, которым должен облагаться соответствующий земельный участок, так и тем, что ставки земельного налога в соответствии со сложившейся практикой ежегодно индексируются (увеличиваются) на протяжении последних десяти лет. Дело осложняется также тем, что до самого последнего времени судебная практика (особенно на уровне судов первых инстанций) была весьма непоследовательна в вопросе о возможности обложения сделок приватизации земельных участков налогом на добавленную стоимость. Одни суды считали, что НДС к сделкам купли-продажи земельных участков при их приватизации применяться не может, поскольку в данном случае фактически продавцом является Российская Федерация, субъект Федерации либо муниципальное образование, которые в соответствии со статьей 143 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на добавленную стоимость не являются. Другие суды, исходя из того, что продавцами земельных участков при их приватизации выступают, как правило, специализированные государственные учреждения (например, фонды имущества), являющиеся плательщиками НДС, полагали, что операции по реализации земельных участков в процессе их приватизации налогом на добавленную стоимость облагаться должны. Судебная практика оставалась противоречивой в данном вопросе и после того, как Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении конкретного дела ясно указал на то, что купля-продажа земельных участков при их приватизации налогом на добавленную стоимость не облагается. Более того, Федеральным законом N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми было исключено обложение налогом на добавленную стоимость операций по реализации земельных участков, а также долей земельных участков (пункт 6 статьи 146 НК РФ). Таким образом, в настоящее время купля-продажа земельных участков при их приватизации не облагается налогом на добавленную стоимость сразу по двум основаниям: 1) в соответствии со статьей 143 НК РФ, поскольку Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования не являются плательщиками НДС; 2) в соответствии с пунктом 6 статьи 146 НК РФ, поскольку теперь налогом на добавленную стоимость не облагаются любые (а не только приватизационные) операции с земельными участками и земельными долями. Однако, несмотря на все это, по-прежнему встречаются случаи, когда суды признают правильным применение налога на добавленную стоимость к сделкам купли-продажи земельных участков при их приватизации. Комментируемое дело из их числа. Закрытое акционерное общество "Омега" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Северо-Западному межрегиональному отделению специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2004 N 361-ЗФ в части соглашения об уплате суммы налога на добавленную стоимость за приобретенный земельный участок, изложенного в пункте 2.6 договора, и об обязании отделения фонда возвратить неправомерно полученные денежные средства в размере 4846517,83 руб. Определением суда от 12.04.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция федеральной налоговой службы по Петроградскому району Санкт-Петербурга. Решением суда от 06.06.2005 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 июня 2005 года отменила и вынесла новое решение, которым договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2004 N 361-ЗФ, заключенный Северо-Западным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и закрытым акционерным обществом "Омега", в части соглашения об уплате суммы налога на добавленную стоимость за приобретенный земельный участок (пункт 2.6 договора) признан ничтожным. При рассмотрении дела установлено, что 2 апреля 2004 года отделением фонда, действовавшим от имени специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", и ЗАО "Омега" заключен договор N 361-ЗФ купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами. В соответствии с данным договором ответчик передал в собственность ЗАО "Омега" земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Левашовский проспект, дом 13, литера В, кадастровый номер 78:3202:8, площадью 9534 кв. м, относящийся к категории земель поселений. Пунктом 2.6 договора предусмотрена обязанность покупателя дополнительно к цене участка, указанной в пункте 2.4 договора, перечислить в отделение фонда сумму налога на добавленную стоимость в размере 4846517,83 руб. Суд кассационной инстанции сделал вывод, что при заключении договора N 361-ЗФ отделение фонда действовало в качестве организации, уполномоченной на совершение сделок от имени Российской Федерации. И далее, ссылаясь на пункт 3 статьи 146 НК РФ, согласно которому не признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, кассационная инстанция заключает, что не облагается налогом на добавленную стоимость и передача в собственность земельного участка по частично оспоренному договору. Поскольку пункт 2.6 спорного договора не соответствует налоговому законодательству, кассационная инстанция делает вывод, что данный пункт договора является ничтожным как противоречащий закону. В связи с принятым кассационной инстанцией (правильным по существу) решением необходимо все же указать на два обстоятельства. Во-первых, пункт 6 статьи 146 НК РФ не мог быть применен к спорным правоотношениям, поскольку сделка была заключена до внесения в Кодекс данной нормы, освобождающей от уплаты НДС все сделки с земельными участками и земельными долями. И в этом отношении позиция Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, который не указал данную норму в качестве юридического основания для своих выводов, является вполне корректной. Вместе с тем ссылка кассационной инстанции на пункт 3 статьи 146 НК РФ представляется не вполне правильной, поскольку в данном пункте речь идет об освобождении от уплаты НДС покупателей, приобретающих в процессе приватизации имущество государственных и муниципальных предприятий. В рассматриваемом же случае земельный участок в момент заключения договора купли-продажи в ведении какого-либо государственного или муниципального предприятия не находился. Юридически более корректной была бы ссылка суда на статью 143 НК РФ, согласно которой Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования плательщиками НДС не являются.
11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2005 N А66-13254/2004
Суд признал незаконным отказ администрации муниципального образования в приватизации земельного участка, поскольку обстоятельства, на которые ссылается администрация (отсутствие решения по вопросу строительства федеральной автомобильной трассы, а также отсутствие согласования с местной администрацией порядка использования смежной с участком территории), не предусмотрены земельным законодательством, а также Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве оснований для отказа в приватизации земельных участков.
Комментарий
Решением Арбитражного суда Тверской области от 26 апреля 2005 года удовлетворено заявление предпринимателя Б. о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Город Торжок" от 24 февраля 2004 года N 54 в продаже предпринимателю в собственность земельного участка площадью 8633,0 кв. м, расположенного по адресу: город Торжок, 232 - 233 км автодороги Москва - Санкт-Петербург. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Торжокскому району, который в порядке статьи 48 АПК РФ заменен на Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области. Апелляционная и кассационная инстанции решение Арбитражного суда Тверской области оставили в силе. При рассмотрении дела было установлено следующее. По договору от 9 декабря 1995 года предприниматель Б. приобрел в собственность у товарищества с ограниченной ответственностью здание магазина-кафе, расположенного по улице Чехова в городе Торжке. Право собственности предпринимателя на здание магазина подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 30 октября 2002 года. Постановлениями администрации от 07.05.1996 N 241, от 02.08.1996 N 440, от 16.10.1996 N 613, от 30.03.2000 N 173 Б. переданы в пользование земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности под магазин и для использования в личных целях. 15 октября 2002 года Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдано свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 8633 кв. м, расположенным по адресу: город Торжок, улица Чехова. 18 ноября 2003 года Б. обратился к администрации с заявлением о продаже ему в собственность указанного участка, однако письмом N 54 от 24 февраля 2004 года администрация в приватизации участка отказала. Основанием для отказа в приватизации участка послужило отрицательное заключение по данному вопросу отдела архитектуры и градостроительства администрации от 20 февраля 2002 года. Причинами, являющимися препятствием для приватизации земельного участка, по мнению отдела архитектуры и градостроительства, являются два обстоятельства: во-первых, с администрацией не согласована смежная территория землепользования; во-вторых, отсутствует решение по вопросу о расширении автодороги Москва - Санкт-Петербург. Следует указать на то, что обстоятельства, на которые ссылается Администрация в своем письме N 54, не могут служить основанием для отказа в приватизации спорного земельного участка по следующим причинам. Как видно из комментируемого Постановления, на спорном земельном участке располагается здание магазина-кафе, принадлежащее предпринимателю Б. на праве собственности, приобретенное еще в декабре 1995 года. В период с 1996 года по 2000 год предпринимателю были переданы несколько земельных участков в пользование для осуществления предпринимательской деятельности под магазин и для использования в личных целях. По причинам, о которых в комментируемом Постановлении сведения отсутствуют, в октябре 2002 года было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Б. на один земельный участок, на котором и располагается магазин-кафе. Возможно, все ранее предоставленные Б. участки были объединены в один земельный участок с одним кадастровым номером. Не исключено, что Б. отказался от прав на все земельные участки, за исключением того участка, на котором расположен магазин. В принципе, данное обстоятельство не имеет существенного значения для юридической оценки спорной ситуации, поскольку, как установил суд, спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет. Это означает, что данный земельный участок в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ может быть объектом купли-продажи. Вопросы приватизации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам и организациям на праве собственности, регулируются в настоящее время несколькими законодательными актами. Это прежде всего Земельный кодекс РФ. Статья 36 ЗК РФ является по существу единственной статьей Кодекса, которая устанавливает порядок и основания передачи указанной категории земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. Вопросы приватизации земельных участков, на которых располагаются здания, строения, сооружения, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, регулируются Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" (статьи 28 и 43 Закона). Наконец, приватизация земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Причем в данном Законе процедура передачи земельного участка в частную собственность именуется переоформлением права на земельный участок (под "переоформлением" этот Закон также понимает и передачу указанной категории земельных участков в аренду). С учетом того, что сферы применения данных законов не вполне четко разделены, бывает далеко не просто определить, какой же именно закон подлежит применению в соответствующей ситуации. Такие вопросы возникают, в частности, в том случае, если на земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному образованию, располагаются здания, которые в свое время были приватизированы, и при этом земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании у собственника этих зданий. В такой ситуации продажа земельного участка может осуществляться как в соответствии с Вводным законом (поскольку порядок переоформления права на земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, установлен именно этим Законом), так и в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ "О приватизации..." (поскольку на участке располагаются здания и сооружения, ставшие частной собственностью в результате приватизации). Следует, однако, признать, что остроту данной коллизии несколько сглаживает то, что процедуры приватизации земельных участков, установленные этими двумя законами, весьма схожи. Тем не менее некоторые существенные различия имеются. Так, в частности, пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" фактически устанавливает дополнительные основания запрета на приватизацию земельных участков (по сравнению с общими основаниями, установленными земельным законодательством). Собственно, именно такая коллизия сложилась и в комментируемом случае. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что здание магазина-кафе, располагающееся на спорном земельном участке, было в свое время приватизировано. В то же время предприниматель Б. к моменту обращения в администрацию имел спорный земельный участок в постоянном (бессрочном) пользовании. Однако в данном конкретном случае указанная коллизия на исход комментируемого дела повлиять не могла, поскольку суд не выявил обстоятельств, которые могли бы (и в соответствии с ЗК РФ, и в соответствии со статьей 28 ФЗ "О приватизации...") послужить препятствием для приватизации спорного земельного участка. Так, отсутствие согласования порядка использования смежной территории, на которое ссылается администрация, не предусмотрено в качестве основания для отказа в приватизации земельного участка ни одним из действующих законодательных актов. Несостоятельной признал суд и ссылку администрации на то, что участок нельзя приватизировать в связи с тем, что отсутствует решение по вопросу о расширении автодороги Москва - Санкт-Петербург. Данное обстоятельство имело бы значение только в одном случае - если бы участок (с учетом предстоящего расширения федеральной трассы) был к моменту обращения с заявлением о приватизации зарезервирован для государственных или общественных нужд (пункт 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации..."). Однако соответствующие документы в суд представлены не были. Заслуживает внимания еще одно обстоятельство, на которое указывает администрация. Имеется в виду ссылка на то, что ненормативные акты, на основании которых предпринимателю Б. предоставлялись земельные участки, были отменены постановлением администрации муниципального образования "Город Торжок" от 26 декабря 2002 года N 1082. По мнению администрации, это означает, что, поскольку отпали основания возникновения прав предпринимателя Б. на земельный участок, он утратил и право на его приобретение в собственность. Однако это не совсем так. Дело в том, что данное обстоятельство (отмена ранее принятых решений о предоставлении земельных участков в пользование) имело бы юридическое значение только в том случае, если бы эти ненормативные акты были отменены до фактической передачи земельных участков предпринимателю Б. После того как участки были фактически переданы Б. и право на них было оформлено (в данном случае было оформлено право на один участок), данное обстоятельство значения не имеет, так как теперь землепользователь может быть лишен права на участок только по основаниям, предусмотренным статьей 45 ЗК РФ, либо в результате признания зарегистрированного права пользования недействительным. Поскольку соответствующих оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не было установлено судом (более того, администрация даже и не ссылалась на статью 45 ЗК РФ), а право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не было оспорено в судебном порядке, суд не признал факт отмены ранее принятых ненормативных актов о предоставлении Б. земельных участков в качестве юридического факта, влекущего за собой прекращение права пользования Б. спорным земельным участком. Хотя, строго говоря, проблема здесь имеется. Дело в том, что свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было выдано предпринимателю Б. 15 октября 2002 года, то есть уже после введения в действие Земельного кодекса РФ. Однако в соответствии с пунктом 8 статьи 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование лишь в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ. Это значит, что Б. в 2002 году не мог получить спорный земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование, поскольку на этом праве земельные участки теперь могут предоставляться лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Поэтому если бы администрация оспорила в судебном порядке регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования Б. спорным земельным участком, она могла бы добиться признания этого права недействительным. Однако и в этом случае Б. возможности приватизировать земельный участок не утратил бы, поскольку Б. является собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости и в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на его приватизацию или получение в аренду. А с учетом понимания данной нормы, которое сложилось в судебной практике, право выбора титула владения (собственность или аренда) принадлежит в этом случае землепользователю.
12. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 N А13-706/2005-15
Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления акционерного общества о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка, так как при рассмотрении дела было установлено, что спорный земельный участок принадлежит к землям водоохранного назначения, приватизация которых запрещена пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Комментарий
Открытое акционерное общество "Лесопромышленный концерн "Кипелово" обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) о признании незаконным отказа Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Вологодской области, изложенного в письме от 28.12.2004 N 3230, в выкупе земельного участка, расположенного по адресу: Вологодская область, Бабаевский район, город Бабаево, улица Лесная, 2б, кадастровый номер 35:02:010402:0001. Определением от 11.05.2005 в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена ответчика в связи с его переименованием в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Вологодской области (далее - Управление). Решением от 16.05.2005 в удовлетворении заявления отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2005 года оставила без изменения. При рассмотрении дела установлено следующее. ОАО "Лесопромышленный концерн "Кипелово" является собственником нескольких объектов недвижимости: одноэтажного кирпичного здания гаража общей площадью 110,1 кв. м, двухэтажного кирпичного здания лабораторно-бытового корпуса общей площадью 354,7 кв. м и одноэтажного кирпичного здания весовой общей площадью 114,1 кв. м, расположенных по адресу: Вологодская область, Бабаевский район, город Бабаево, улица Лесная, 2б. Право собственности акционерного общества на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке. Между администрацией города Бабаево (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 01.01.2001 N 601/ПРЗ-01-59, в соответствии с которым общество арендует земельный участок общей площадью 18791 кв. м с кадастровым номером 35:2:113:6:21:5 для размещения производственной базы. 10 декабря 2004 года общество обратилось в Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Вологодской области с заявлением о выкупе земельного участка общей площадью 3484 кв. м, кадастровый номер 35:02:010402:0001, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимости. Однако письмом от 28.12.2004 N 3230 Управление отказало обществу в выкупе земельного участка, сославшись на то, что согласно письму Комитета природных ресурсов и охраны окружающей среды администрации Бабаевского муниципального района от 22.12.2004 N 108 земельный участок с кадастровым номером 35:02:010402:0001 расположен в водоохранной зоне реки Колпь и поэтому не может быть передан в частную собственность. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права их аренды. Статья 36 ЗК РФ устанавливает также и процедуру приватизации земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимого имущества (пункт 6 статьи 36). Однако помимо статьи 36 ЗК РФ приватизация земельных участков, на которых располагаются здания, строения, сооружения, регулируется еще двумя законами: Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральным законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Так, в соответствии с Федеральным законом "О приватизации..." должны приватизироваться земельные участки, на которых располагаются здания, строения, сооружения, также, в свою очередь, перешедшие в частную собственность в результате приватизации. Основным законом, регулирующим приватизацию земельных участков, принадлежащих на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений, является Вводный закон. Из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости также в свое время находились в государственной собственности, но впоследствии были приватизированы. Поэтому, оценивая законность требований акционерного общества о передаче земельного участка в собственность, суд совершенно справедливо руководствовался Федеральным законом N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона "О приватизации..." сферой его действия являются отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Сфера же действия этого Закона применительно к приватизации земельных участков определяется подпунктом 1 пункта 2 статьи 3, согласно которому действие Федерального закона "О приватизации..." не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Таким образом, несмотря на некоторую неоправданную сложность формулировок подпункта 1 пункта 2 статьи 3, все же можно прийти к выводу, что непосредственно связана с отношениями, возникающими при приватизации государственного и муниципального имущества, та часть земельных отношений, которая складывается в сфере государственного управления двумя категориями находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков: во-первых, это земельные участки, на которых расположены принадлежащие государству или муниципальному образованию предприятия; во-вторых, это земельные участки, на которых располагаются объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации. Следует также указать на то, что земельным законодательством и Федеральным законом "О приватизации..." установлен целый ряд запретов на приватизацию земли. К сожалению, исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земельных участков, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, поэтому зачастую бывает непросто определить, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка. Тем не менее общий принцип, исходя из которого устанавливается запрет на приватизацию земли, понятен. Главными критериями являются категория земель, к которым принадлежит тот или иной земельный участок, и его целевое назначение. Так, не подлежат приватизации земли обороны и безопасности, особо охраняемые природные территории, земельные участки, относящиеся к землям общего пользования населенных пунктов, и т. п. Достаточно ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, указан в пункте 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Так, согласно данному пункту не подлежат приватизации земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, относящиеся к землям водоохранного и санитарно-защитного назначения. В комментируемом случае суд установил, что спорный земельный участок относится именно к данной категории земель, в связи с чем и был признан законным отказ в приватизации этого участка.
13. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.09.2005 N А56-17781/03
Принимая новое решение об отказе в удовлетворении иска об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка, кассационная инстанция исходила из того, что спорный земельный участок не может быть приватизирован в существующих границах (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ), поскольку площадь, необходимая для использования находящегося на участке здания, в соответствии с градостроительными нормами должна быть гораздо меньше площади земельного участка, приватизации которого требует истец.
Комментарий
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение их в собственность. В Федеральных законах N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливается такой же, как и в статье 36 ЗК РФ, принцип: подлежит приватизации не земля как таковая, а земельный участок, на котором располагаются здания, строения, сооружения. Таким образом, ключевым понятием при приватизации земли под зданиями и сооружениями является понятие земельного участка, на котором эти объекты недвижимости расположены. При этом обращает на себя внимание следующее обстоятельство: ни в одном из названных законов ничего не говорится о том, что должна приватизироваться лишь та часть земельного участка, которая необходима для использования находящихся на участке зданий, строений, сооружений, как это, например, имеет место при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на чужом земельном участке. Таким образом, ключевой для понимания того, что же именно приватизируется в порядке статьи 36 ЗК РФ (а также в соответствии с аналогичными нормами, содержащимися в других законах), является такая юридическая категория, как "земельный участок". В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. С учетом того, что пункт 1 статьи 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, можно прийти к выводу, что объектом приватизации может быть только прошедшая государственный кадастровый учет часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что объектом приватизации в соответствии со статьей 36 ЗК РФ (и другими аналогичными по содержанию нормами) является земельный участок, обладающий соответствующим кадастровым номером, безотносительно к числу и площади находящихся на этом земельном участке объектов недвижимого имущества. При этом земельный участок должен быть приватизирован именно в том виде и состоянии, в котором он находится на дату подачи заявления о его приватизации. Исходя из сказанного, представляется, что положения земельного законодательства, устанавливающие, что же именно подлежит приватизации при обращении с заявлением о приватизации земли собственников зданий, строений, сооружений, сформулированы достаточно ясно. Тем не менее в реальной хозяйственной практике иной раз складываются такие ситуации, что суды испытывают серьезные затруднения в применении данных норм. Комментируемое дело - из этого числа. Открытое акционерное общество "Фонд "Преображенский" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования "Сертолово" Ленинградской области об обязании заключить договор выкупа земельного участка площадью 7780 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, поселок Сертолово, ул. Сосновая, д. 3а, на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка, направленного истцом ответчику. Решением от 30.09.04 суд обязал ответчика не позднее десяти дней с даты вступления решения в законную силу заключить с Фондом договор купли-продажи земельного участка площадью 7780 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, поселок Сертолово, ул. Сосновая, д. 3а, в границах земельного участка по договору аренды от 12.08.98 N ЛО-3507-41-7571 по цене 196053 руб. и на прочих условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка от 08.12.01. При невыполнении администрацией судебного акта в установленный срок считать договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка заключенным с даты вступления решения суда в законную силу. Постановлением апелляционной инстанции от 29.12.04 решение оставлено без изменения. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.07.05 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора отказано. Дело направлено для рассмотрения в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа. Кассационная инстанция решение от 30.09.04 и постановление апелляционной инстанции от 29.12.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-17781/03 отменила и в иске отказала. При рассмотрении дела было установлено следующее. 12 августа 1998 года между ОАО "Фонд "Преображенский" и администрацией муниципального образования "Сертолово" Ленинградской области был заключен договор аренды земельного участка N ЛО-3507-41-7571 площадью 7780 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, поселок Сертолово, ул. Сосновая, д. 3а, сроком на 25 лет для строительства крытого рынка. Право аренды зарегистрировано 21.07.99. 14 ноября 2001 года ОАО "Фонд "Преображенский" обратилось в администрацию с заявлением о приватизации земельного участка, к которому дополнительно был представлен проект договора. В заключении договора было отказано в связи с тем, что, по мнению ответчика, акционерное общество представило план земельного участка, составленный с нарушением положений Градостроительного кодекса РФ (статей 58, 59) и пункта 7 статьи 36 ЗК РФ. Кроме того, по мнению администрации, препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка являлось отсутствие утвержденного генерального плана развития муниципального образования "Сертолово". Позиция администрации в суде свелась к следующему: администрация не возражала в принципе против приватизации земельного участка, однако, по мнению администрации, приватизации подлежал участок меньшей площади (4043 кв. м), который в соответствии с существующими градостроительными нормами должен быть отведен для использования находящегося на земельном участке здания с тремя пристройками общей площадью 1626,2 кв. м, принадлежащего истцу. Суд также выяснил, что крытый рынок, для строительства которого в соответствии с проектом администрацией был предоставлен акционерному обществу в 1998 году в аренду земельный участок площадью 7780 кв. м, возведен не был. Таким образом, суд установил, что земельный участок площадью 7780 квадратных метров выделялся для строительства и последующей эксплуатации иного объекта недвижимости иной площади. Кассационная инстанция на этом основании пришла к выводу, что земельный участок в существующих границах приватизирован быть не может. Обосновывая свой вывод, суд сослался на пункт 7 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому границы и размеры земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Представляется, однако, что ссылка на данную норму в комментируемом случае неуместна и не может служить юридическим основанием выводов, которые были сделаны кассационной инстанцией. Пункт 7 статьи 36 ЗК РФ относится к тем случаям, когда отсутствует кадастровая карта (план) земельного участка, на котором располагаются здания, строения, сооружения. Отсутствие кадастровой карты (плана) земельного участка, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота. В данном же случае, исходя из сложившейся ситуации, кадастровой карты (плана) земельного участка площадью 7780 кв. м, приватизации которого добивается акционерное общество, не может не быть, поскольку в 1998 году при выделении участка под строительство и заключении договора аренды земельного участка эти документы обязательно должны были составляться. Поэтому, с точки зрения соответствия букве закона, более обоснованной представляется позиция судов первой и апелляционной инстанций, которые обязали администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка в существующих границах (площадью 7780 квадратных метров).
14. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.08.2005 N А05-2113/05-16
Отменяя решение суда первой инстанции и вынося новое решение о частичном удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного в порядке приватизации между мэрией города и обществом с ограниченной ответственностью, кассационная инстанция исходила из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 28 и пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации спорного земельного участка должен принимать государственный орган, принявший решение о приватизации находящегося на земельном участке здания, к числу которых мэрия не относится.
Комментарий
В соответствии со статьями 9 - 11 и статьей 29 Земельного кодекса РФ компетенция государственных и муниципальных органов в сфере оборота земли определяется в зависимости от принадлежности земель: земельными участками, находящимися в федеральной собственности, распоряжаются федеральные государственные органы, землями субъектов Федерации - уполномоченные государственные органы субъектов Федерации, муниципальными землями - муниципальные органы. Вместе с тем действующее в настоящее время законодательство допускает значительное число исключений из этого правила. Такая ситуация обусловлена тем, что до настоящего времени земельные отношения продолжают оставаться в состоянии реформирования. Более того, до настоящего времени не завершена процедура разграничения права государственной собственности на землю, хотя Федеральный закон N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" был принят еще в июле 2001 года. Поэтому в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. То есть на переходный период законодатель в качестве общего правила установил приоритет полномочий муниципальных органов по распоряжению всеми без исключения публичными землями, не прошедшими процедуру разграничения в соответствии с Федеральным законом N 101-ФЗ. Исключения из этого общего правила должны прямо предусматриваться законом. То есть законодатель создал вполне работоспособный механизм, позволяющий решать вопросы, связанные с распоряжением государственными и муниципальными землями в течение всего переходного периода. Однако положительный эффект такого решения серьезно выхолащивается теми исключениями, которые установлены ныне действующим законодательством и о допустимости которых говорится в пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ". К серьезным, причем ничем не оправданным, трудностям на практике приводит установленное пунктом 3 статьи 28 и пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" правило о том, что решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, должны принимать те же органы, которые приняли решение о приватизации зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Подобное правило выглядит разумным применительно к ситуациям, когда осуществляется приватизация соответствующих объектов недвижимости одновременно с приватизацией земельных участков, на которых эти объекты расположены, поскольку данное правило упрощает саму процедуру приватизации. Однако, когда с момента приватизации объектов недвижимого имущества прошло много лет, подобное правило выглядит полным анахронизмом. Во-первых, во многих случаях данное требование невозможно выполнить в принципе, поскольку соответствующий государственный орган давно ликвидирован, а вместо него создан иной орган с иным названием, но с аналогичной компетенцией. Во-вторых, встречаются ситуации, что соответствующий государственный орган продолжает существовать, однако изменяется его компетенция. Это касается, прежде всего, Комитетов по управлению государственным имуществом (КУГИ) субъектов Федерации. В период массовой приватизации эти органы наделялись полномочиями территориальных агентств Госкомимущества РФ и вправе были принимать решения о приватизации объектов, относящихся к федеральной собственности. Однако в настоящее время такими полномочиями КУГИ субъектов Федерации не обладают, поскольку эти функции переданы вновь созданным территориальным управлениям соответствующего федерального органа. Как показывает изучение судебной практики по делам, возникающим в связи с приватизацией земельных участков, существенную часть этих дел составляют споры о компетенции государственных и муниципальных органов. Причем в подавляющем большинстве случаев суды, признавая недействительной сделку купли-продажи земельного участка, либо недействительным соответствующее решение муниципального или государственного органа, одновременно указывают на то, что гражданин или юридическое лицо имеют право на приватизацию земельного участка. В комментируемом деле имело место именно такая ситуация. Комитет по управлению государственным имуществом Архангельской области (КУГИ) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска и обществу с ограниченной ответственностью "Пластмассовый завод" (ООО "ПЗ") о признании недействительным договора от 05.07.2004 N 44 купли-продажи земельного участка под зданием участка пластмасс, расположенного по адресу: Архангельск, ул. Стрелковая, д. 19, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции: - ООО "ПЗ" возвратить земельный участок под зданием участка пластмасс, расположенного по адресу: Архангельск, ул. Стрелковая, д. 19, площадью 6152 кв. м, кадастровый номер 29:22:050402:0020, в государственную собственность; - мэрии - возвратить ООО "ПЗ" 664788 руб. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (Регистрационная служба). Решением от 14.05.2005 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционной инстанции законность решения не проверялась. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила и вынесла новое решение: иск в части признания недействительным спорного договора был удовлетворен, а в части применения последствий ничтожной сделки в виде двусторонней реституции дело направлено на новое рассмотрение. При рассмотрении дела установлено следующее. ООО "ПЗ" является собственником объекта недвижимости - здания участка пластмасс, находящегося по адресу: Архангельск, ул. Стрелковая, д. 19. 5 июля 2004 года между мэрией города Архангельска (продавец) и ООО "ПЗ" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 44. Согласно пункту 1.1 договора в соответствии с распоряжением мэра города от 29.06.2004 N 711р продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель - земли поселений (кадастровый номер 29:22:050402:0020), находящийся по адресу: Архангельск, ул. Стрелковая, д. 19, для использования в целях эксплуатации здания участка пластмасс в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 6152 кв. м. В силу пункта 2.1 договора цена продажи указанного объекта составляет 664788 руб. Вместе с тем суд установил, что объект недвижимости, находящийся в настоящее время в собственности ООО "ПЗ", ранее входил в состав имущества Ломоносовского завода пластмасс, являвшегося, как следует из плана приватизации, государственной собственностью области, и решение о приватизации данного объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, принималось Комитетом по управлению государственным имуществом Архангельской области. В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принимается органом, принявшим решение о приватизации этих объектов. Аналогичное правило установлено и пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Таким образом, на основании статей 28 (пункт 3) и 43 (пункт 14) Федерального закона "О приватизации..." суд пришел к выводу, что мэрия города Архангельска была не вправе распоряжаться спорным земельным участком и договор купли-продажи был заключен неуполномоченным лицом. На этом основании кассационная инстанция признала договор купли-продажи спорного земельного участка ничтожной сделкой, отметив при этом, что ООО "ПЗ" право на приватизацию земельного участка имеет. В части применения последствий ничтожной сделки дело было направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что ответчик (ООО "ПЗ") заявил, что он не знал, что мэрия города Архангельска была не вправе распоряжаться земельным участком, и он в связи с этим является добросовестным приобретателем. Представляется, однако, что подобный довод едва ли будет принят во внимание при повторном рассмотрении дела, поскольку добросовестным приобретатель является тогда, когда он не знал и не мог знать об обстоятельствах, с которым закон связывает ничтожность сделки. В данном же случае обстоятельства, в силу которых спорный договор купли-продажи земельного участка признан ничтожной сделкой (порядок определения компетенции государственных органов по распоряжению земельными участками), предусмотрены законом и ответчик вполне мог самостоятельно определить государственный орган, обладающий правом на распоряжение спорным участком.
15. Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2005 N Ф09-3143/05-С6
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции о признании недействительным решения департамента имущественных отношений об отказе в приватизации земельного участка и вынесла новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку было установлено, что спорный земельный участок относится к числу земель, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов РФ (объектами археологического наследия), которые в соответствии с подпунктом 4 пункта 5 и пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не подлежат приватизации как земли, ограниченные в обороте.
Комментарий
Основополагающим принципом земельного законодательства является приоритет государственных и общественных (публичных) интересов над частными при регулировании земельных отношений и отношений в сфере оборота земельных участков. Одним из механизмов, позволяющих реализовать этот принцип в правоприменительной практике, является разделение земель на отдельные категории и установление особых условий использования и оборота тех категорий земель, которые включают в себя наиболее ценные в том или ином отношении земли. Наиболее ценные земли, как правило, либо вовсе исключаются из гражданского оборота, либо наделяются статусом земель, ограниченных в обороте. В отношении земель, ограниченных в обороте, перечень которых закреплен пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, закон устанавливает общий запрет на их передачу в частную собственность. Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ федеральным законом могут устанавливаться исключения из этого правила. Однако по смыслу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ и исходя из разрешительного метода регулирования земельных отношений такое исключение должно быть сформулировано в виде прямого дозволения на передачу в частную собственность конкретных категорий земельных участков из числа ограниченных в обороте земель. Следует, однако, отметить, что в настоящее время земельным законодательством приватизация каких-либо категорий земель из числа указанных в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ не предусматривается. Это означает, что в случае, если будет установлено, что соответствующий земельный участок принадлежит к землям, перечисленным в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ, решение о его приватизации приниматься не может. В комментируемом случае сложилась именно такая ситуация. Индивидуальный предприниматель П. обратился в Арбитражный суд Пермской области с заявлением о признании недействительным решения Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 23.08.2004 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 10, и обязании администрации г. Перми в лице Департамента имущественных отношений принять решение о предоставлении заявителю в собственность (за плату) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный заявителем в собственность, и заключить договор купли-продажи указанного участка. В соответствии со ст. 49 АПК РФ П. уточнил требования, просил признать недействительными решение и действие Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 23.08.2005 об отказе в предоставлении в собственность за плату П. земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 10, и обязать администрацию г. Перми в лице Департамента имущественных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. В качестве второго ответчика к участию в деле привлечена администрация г. Перми. Решением Арбитражного суда Пермской области от 25.05.2005 заявленные индивидуальным предпринимателем П. требования удовлетворены. Решение Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 23.08.2004 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 526,2 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 10, признано недействительным. На Департамент имущественных отношений администрации г. Перми возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов П. Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.08.2005 (резолютивная часть от 28.07.2005) решение отменено, в удовлетворении требований отказано. Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований оставила в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. 23 августа 2004 года Департамент имущественных отношений администрации г. Перми отказал П. в предоставлении на праве собственности земельного участка под недвижимостью по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, д. 10, поскольку спорный земельный участок находится на территории памятника археологии "Егошихинский медеплавильный завод. Поселение" и вследствие этого является имуществом, ограниченным в обороте. В соответствии со статьей 5 Федерального закона N 73-ФЗ от 25 июня 2002 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством РФ и Федеральным законом N 73-ФЗ. В свою очередь, к землям историко-культурного назначения статья 99 ЗК РФ относит в том числе и земли, занятые объектами культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе земли объектов археологического наследия. Согласно же подпункту 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами археологического наследия, относятся к числу земель, ограниченных в обороте. Это значит, что приватизация таких земельных участков запрещена в соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ. Обосновывая свою позицию, заявитель решил оспорить правомерность самого факта отнесения земель, в составе которых находится и спорный участок, к землям, занятым особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, указав на то, что отнесение спорного участка к землям указанной категории осуществлено на основании не имеющего юридической силы ненормативного акта - распоряжения губернатора Пермской области от 20.05.2002 N 237-р о внесении в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры местного (областного) значения памятника археологии "Егошихинский медеплавильный завод. Поселение 1647 - 1781 гг.". Однако данное утверждение П. не может быть признано обоснованным. Дело в том, что в мае 2002 года, когда было издано распоряжение губернатора N 237-р, действовал Закон РСФСР от 15 декабря 1978 года "Об охране и использовании памятников истории и культуры". Согласно статье 18 этого Закона отнесение недвижимых памятников истории и культуры к категории памятников местного значения должно осуществляться на основании решений исполнительных органов субъектов Федерации по согласованию с Министерством культуры. В комментируемом Постановлении отсутствует информация о том, согласовывалось ли внесение "Егошихинского медеплавильного завода" число памятников культуры регионального значения с Министерством культуры, однако факт в том, что губернатор Пермской области как исполнительный орган субъекта РФ не вышел за пределы своих полномочий, издавая распоряжение N 237-р. Более того, в соответствии с пунктом 3 статьи 64 Федерального закона N 73-ФЗ от 25 июня 2002 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с Законом РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры", отнесены к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр. То есть в полном соответствии с законодательством объект "Егошихинский медеплавильный завод" является памятником культуры регионального значения. Таким образом, отказ в приватизации спорного земельного участка является законным и обоснованным. Вторым обстоятельством, которое может служить основанием для отказа в приватизации спорного участка, явилось следующее. 3 февраля 2003 года между предпринимателем П. и администрацией города Перми заключен договор аренды земельного участка, приватизации которого и требует П. То есть договор аренды заключен после вступления в силу нового Земельного кодекса РФ. Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права их аренды. Сложившаяся в настоящее время судебная практика понимает данное положение закона таким образом, что собственник объекта недвижимости действительно вправе выбрать титул владения земельным участком (собственность или аренда), однако если после вступления в силу ЗК РФ заключается договор аренды земельного участка, собственник объекта недвижимости утрачивает право на его приватизацию (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Таким образом, заключив договор аренды, П. утратил право на приватизацию земельного участка.
16. Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2005 N Ф09-2805/05-С6
Суд удовлетворил требования о применении последствий ничтожной сделки в виде возврата полученных Комитетом по управлению имуществом денежных средств, поскольку было установлено, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен неуполномоченным лицом.
Комментарий
Комментируемое дело является одним из многих примеров того, как установленное законом неразумное распределение полномочий по принятию решений в сфере приватизации земли приводит на практике к судебным спорам и пустой трате сил и времени многих вовлекаемых в конфликт лиц, включая и государственные органы. Проблема заключается в том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 28 и пунктом 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, должны принимать те же государственные органы, которые принимали решение о приватизации находящихся на таких земельных участках объектов недвижимости. С учетом того, что с момента начала массовой приватизации в России прошло почти 15 лет, а соответствующие объекты недвижимости могли за это время неоднократно поменять собственника, зачастую новому собственнику бывает непросто определить, было ли вообще объектом приватизации здание, строение, сооружение, а если такой информацией новый собственник располагает, не всегда можно правильно определить государственный орган, в который следует обращаться, поскольку соответствующие органы за прошедший период также подвергались многочисленным реорганизациям. Заявители в таких случаях часто совершают ошибку, обращаясь с заявлениями о приватизации в государственные или муниципальные органы, не имеющие соответствующих полномочий. Недостаточный уровень профессиональной подготовки служащих таких органов нередко приводит к тому, что решение о приватизации земельных участков принимают неуполномоченные органы, что, как правило, порождает проблемы, связанные с обжалованием состоявшихся решений и оспариванием сделок по продаже земельных участков. Комментируемое дело примечательно тем, что в данном случае само заинтересованное лицо, получившее в собственность земельный участок по решению неуполномоченного муниципального органа, предъявило иск о ничтожности договора купли-продажи участка, справедливо полагая, что нелегитимность статуса земельного участка в любой момент может породить серьезные проблемы, далеко выходящие за рамки конфликта по поводу земельного участка (такая ситуация может возникнуть, например, в случае реализации дорогостоящего инвестиционного проекта, получения кредита под залог земельного участка и т. п.). ОАО "Арком" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 13.08.2004 N 244/зем. - в виде взыскания с ответчика в пользу истца стоимости земельного участка в сумме 1713643 руб.; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 48886 руб. 42 коп. Третьи лица: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Челябинской области, Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации Российский фонд федерального имущества (Челябинское региональное отделение). В соответствии со ст. ст. 46, 51 АПК РФ к участию в деле привлечены: администрация г. Челябинска - в качестве ответчика, Управление Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Челябинской области - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Решением суда первой инстанции от 26.04.2005 требования удовлетворены частично. Суд обязал Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска возвратить ОАО "Арком" 1713643 руб. В остальной части иска отказано. В суде апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Кассационная инстанция решения суда первой инстанции оставила в силе. При рассмотрении дела установлено следующее. 13 августа 2004 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (продавец) и открытым акционерным обществом "Арком" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 244/зем., согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок из земель поселений (производственная зона), расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, по Копейскому шоссе, 38, площадью 16136,00 кв. м, кадастровый номер 74:36:0319003:0027 (п. 1.2 договора). Вместе с тем из комментируемого Постановления можно сделать вывод, что регистрация права собственности ОАО "Арком" на земельный участок не была осуществлена. ОАО "Арком" платежным поручением от 16.08.2004 N 86 оплатило Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска стоимость приобретенного земельного участка - 1713643 руб. Акционерное общество обратилось в суд с требованием о применении к спорному договору последствий ничтожной сделки, так как решение о передаче земельного участка в собственность ОАО "Арком" принял неуполномоченный орган. Суды, согласившись с доводами истца, применили последствия ничтожной сделки в виде возврата перечисленных акционерным обществом денежных средств. В удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ суд отказал, мотивируя это тем, что истец не представил доказательств того, что Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска пользовался полученными от истца денежными средствами. Однако решение в этой части вызывает некоторые сомнения. Дело в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ проценты подлежат взысканию в том числе и в случае неправомерного удержания денежных средств. Поскольку спорный договор, по которому Комитет по управлению имуществом получил денежные средства, является ничтожной сделкой, то есть сделкой, не порождающей юридических последствий, получается, что денежные средства находились у Комитета без каких-либо юридических оснований, то есть удерживались неправомерно. Что, собственно, и является основанием для начисления процентов на незаконно удерживаемую сумму.
17. Постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2005 N Ф09-2442/05-С6
Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 28 и пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, должны принимать государственные органы, принимавшие решение о приватизации таких объектов недвижимости, суд, установив, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, ранее находившиеся в федеральной собственности, удовлетворил иск прокурора о признании недействительным постановления главы города о приватизации спорного земельного участка, поскольку решение о его приватизации вправе принимать орган, обладающий полномочиями принимать решения о приватизации федерального имущества.
Комментарий
Как показывает практика, лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, находящиеся на земельных участках, принадлежащих государству или муниципальному образованию, следует точно знать, какой именно орган наделен полномочиями на передачу в собственность земельных участков, на которых расположены эти здания, строения и сооружения. Дело в том, что судебной практике известно множество случаев, когда решение о приватизации земельного участка принимает государственный или муниципальный орган, не наделенный соответствующими полномочиями, что можно объяснить только одной причиной - недостаточным уровнем квалификации сотрудников таких органов. Тем не менее за ошибки чиновников, в конечном счете, приходится расплачиваться заявителям. Ошибки, которые допускают заявители и принимающие незаконные решения сотрудники государственных и муниципальных органов, вызваны не только причинами субъективного порядка (незнанием закона), но кроются также и в отсутствии стройной и внутренне непротиворечивой системы законодательных норм, регулирующих порядок приватизации земли. В настоящее время существует, по меньшей мере, пять федеральных законов, в которых содержатся нормы, так или иначе имеющие отношение к приватизации земельных участков: это Земельный кодекс РФ, Федеральный закон N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральный закон N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Федеральный закон N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон N 74-ФЗ от 11 июня 2003 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Сюда же следует добавить законодательство, регулирующее взимание земельных платежей, поскольку в основу расчета выкупной стоимости при приватизации земли положен размер ставки земельного налога, которым облагается конкретный земельный участок. В свою очередь, субъекты Федерации обладают широкими полномочиями в вопросе установления размера выкупных платежей. Поэтому при решении вопросов, связанных с приватизацией земельных участков, приходится учитывать положения большого количества нормативных актов, далеко не все из которых отличаются ясностью формулировок, что нередко вызывает затруднения в практическом применении этих законов и других нормативных актов. Как это ни странно, неправильное определение государственного (муниципального) органа, имеющего право принимать решения о приватизации конкретного земельного участка, относится к числу распространенных ошибок, исправление которых возможно только в судебном порядке. Прокурор Челябинской области обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы г. Челябинска N 215-п от 13.02.2004 "О продаже земельного участка из земель поселений по ул. Линейной, 96а в Тракторозаводском районе г. Челябинска гражданам Л. и Ю. в общую долевую собственность". Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2005 требования заявителя удовлетворены. Оспоренное Постановление главы г. Челябинска N 215-п от 13.02.2004 признано недействительным как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации, действующему земельному законодательству в сфере земельных отношений и нарушающее права Российской Федерации. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения. При рассмотрении дела установлено следующее. Постановлением главы г. Челябинска N 215-п от 13.02.2004 "О продаже земельного участка из земель поселений по ул. Линейной, 96а в Тракторозаводском районе г. Челябинска Л., Ю. в общую долевую собственность" продан земельный участок площадью 18306 кв. м для совместной эксплуатации зданий и сооружений. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность предпринимателями Л. и Ю. у ООО "Стеллин" по договору купли-продажи от 06.11.2003 N 131. Ранее приобретенные предпринимателями объекты недвижимости были переданы в собственность ОАО "Челябинский тракторный завод" в порядке приватизации по решению территориального агентства Государственного комитета по имуществу Российской Федерации от 23 сентября 1992 года. Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, до разграничения государственной собственности на землю установлен пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 21 декабря 2001 года. Согласно данной норме до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Таким образом, если бы на спорном земельном участке не было объектов недвижимости, перешедших в частную собственность в результате приватизации, то решение о приватизации данного земельного участка должен был принимать орган местного самоуправления. То есть применительно к рассматриваемому случаю решение мог принять глава администрации города Челябинска. Однако в отношении земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, перешедшие в частную собственность в результате приватизации, действует особый порядок определения органа, компетентного принимать решения о приватизации. Согласно пункту 3 статьи 28 и пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Это означает, что глава администрации города Челябинска был не вправе распоряжаться спорным земельным участком и принимать решение о его приватизации, что и было установлено судом.
Название документа