Тезисы по проблематике оборота земельных участков под промышленными предприятиями и правовому режиму земель промышленности как объектов гражданских прав
(Трифонов А. С.) ("Правовые вопросы строительства", 2006, N 1) Текст документаТЕЗИСЫ ПО ПРОБЛЕМАТИКЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ПРОМЫШЛЕННЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И ПРАВОВОМУ РЕЖИМУ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ КАК ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
А. С. ТРИФОНОВ
Трифонов А. С., аспирант кафедры гражданского права и гражданского процесса Волгоградского государственного университета.
По результатам исследования автора, опубликованным в различных правовых журналах преимущественно в течение 2005 г. <*>, могут быть сделаны следующие выводы. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья А. С. Трифонова "16 тезисов по эволюции основ и содержанию нормативного регулирования правового режима земель промышленности в РФ" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", 2005, N 9. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья А. С. Трифонова "Участки из земель промышленности как объект права" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <*> Статьи Трифонова А. С.: Некоторые вопросы правового регулирования арендной платы за земли муниципальной собственности // Хозяйство и право. 2005. N 8. С. 70 - 75; Выкуп земельных участков под недвижимостью // Краснодарский бизнес-журнал. 2005. N 5. С. 4 - 5; Актуальные проблемы уплаты и изменения арендной платы за земельные участки под объектами промышленности и коммерции // Коллегия. 2005. N 4. С. 35 - 39; Арендная плата за земли промышленности // Право и экономика. 2005. N 5. С. 64 - 70; Некоторые итоги правового регулирования имущественно-земельных отношений в первой половине 2005 года // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 4. С. 24 - 28; Понятие "земли промышленности". Их состав // Имущественные отношения в РФ. 2005. N 9. С. 55 - 65; Некоторые вопросы выкупа земель под промышленными объектами и возврата НДС, уплаченного при выкупе земельного участка // Традиции, реформы и революции в развитии государства и права (к 100-летию Революции 1905 года): Материалы Всероссийской заочной научно-практической конференции. Волгоград. 2005. С. 178 - 181; Правовой режим земель, входящих в категорию земель промышленности // Право и политика. 2005. N 7. С. 23 - 33; О правовом режиме земель, входящих в категорию земель промышленности // Современное право. 2005. N 8. С. 14 - 23; 16 тезисов по эволюции основ и содержанию нормативного регулирования правового режима земель промышленности в РФ // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 2. С. 33 - 35; Участки из земель промышленности как объект права // Закон. 2005. N 12; К вопросу об основаниях возникновения вещных прав на земли промышленности // Актуальные проблемы юридических наук: Сборник материалов I Всероссийской научно-практической конференции. Пенза, РИО ПГСХА, 2005. С. 157 - 159; Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: основные подходы и перспективы // Вопросы права и социологии. Вып. 4. Волгоград, 2002. С. 65 - 70; Та - ту? Кубань покупают: Материал о слияниях и поглощениях в Краснодарском крае // Бизнес-журнал "Люди Года". 2004. N 10 (27); Твердо стоять на земле: инвестиции в кубанскую землю возможны, но безопасны? // Бизнес-журнал "Люди Года". 2004. N 7(24).
1. В соответствии с положениями действующего гражданского и земельного законодательства в составе земель в пределах границ РФ существует самостоятельная категория земель промышленности. В соответствии с существующими в научной литературе классификациями земельных участков земли промышленности относятся к землям, используемым в качестве операционно-территориального, пространственного базиса. Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации. 2. Принадлежность к категории земель промышленности и иного специального назначения и разрешенное использование определяют правовой режим земельных участков, входящих в состав земель промышленности. Анализ понятия "правовой режим земель" имеет принципиальное значение для уяснения особенностей правового регулирования гражданского оборота земель промышленности. Основными элементами правового режима земель промышленности являются: целевое назначение и разрешенное использование земель промышленности, оборотоспособность земель промышленности, права и обязанности собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков, связанные с пользованием, владением и распоряжением земельными участками, охрана, учет и мониторинг земель промышленности. В составе правового режима земельного участка может быть выделен правовой статус земельного участка, характеризующийся таким уровнем правового регулирования, который присущ любому земельному участку, входящему в категорию земель промышленности безотносительно от конкретного правоотношения и волеизъявления сторон правоотношения. 3. Дореволюционное законодательство не выделяло земли, используемые для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в отдельную категорию, имеющую собственную специфику правового режима. Правовой режим земельных участков, занятых производственными объектами, в основном определялся правовым статусом землевладельца, градостроительной документацией и основаниями возникновения прав на данный земельный участок. Необходимость в установлении определенного порядка использования земель для эксплуатации объектов промышленности возникла в результате развития промышленного производства, появления крупных мануфактур, заводов, занимающих значительные площади и требующих привлечения значительных людских ресурсов. Однако объем и качество правового регулирования в этой сфере были различны. После революции 1917 г. акцент в правовом регулировании застройки и использования земель, в том числе земель, используемых для эксплуатации объектов промышленности, смещается в сторону нормативного закрепления именно основ использования земельных участков. В этот период делаются попытки на уровне нормативно-правового акта определить понятие отдельных категорий земель и сформулировать их отличительные признаки. Однако советское законодательство вплоть до конца 60-х гг. не использовало понятие "земли промышленности". На основе комплексного анализа ряда нормативно-правовых актов можно сделать вывод о зарождении самостоятельной категории земель специального назначения, включающей в себя земли, предоставленные в непосредственное пользование государственных учреждений и предприятий и общественных организаций для специальных целей несельскохозяйственного характера (для транспорта, военных нужд, горных разработок, фабрик и заводов, школ, курортов и т. п.) и используемые в соответствии с целями их предоставления. Юридические предпосылки как для рационального использования земель, предназначенных для размещения и использования промышленных объектов, так и для совершенствования земельного законодательства в целом были созданы после принятия Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г., которые впервые выделили в качестве самостоятельной категории земли промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения. Под землями промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения признавались земли, предоставленные в пользование предприятиям, организациям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач (промышленного производства, транспорта, организации курортов, заповедников и т. п.). Данная категория земель сформирована не по целевому назначению, а по остаточному принципу, т. е. "все, что не вошло в иные категории, но требует отдельного упоминания в законе". Земельное законодательство дореформенного периода носило преимущественно "аграрный" характер, регулируя главным образом вопросы использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения. 4. Право собственности на земельный участок из земель промышленности можно определить как право юридического или физического лица владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком из земель промышленности своей волей и в своем интересе в пределах, установленных законом. Основанием для разграничения земель промышленности по уровням публичной собственности являются уровень публичной собственности имущества, расположенного на данных земельных участках; уровень публичного органа власти, принявшего решение о создании расположенного на данном участке унитарного предприятия; уровень публичной собственности на расположенное на данных участках приватизированное имущество до его приватизации; уровень публичного значения недр под поверхностью этих земельных участков. При этом Конституция РФ и действующее земельное законодательство не предусматривают для иностранных граждан и юридических лиц каких-либо ограничений по приобретению права собственности на земельные участки из земель промышленности. 5. Предлагается следующая редакция ч. 1 ст. 88 ЗК РФ: "Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для размещения специального оборудования, предназначенного непосредственно для целей промышленного производства (станки, прессы, конвейеры, технологические линии и т. п.), а также обслуживающей их промышленной инфраструктуры: здания фабричной (заводской) администрации, склады готовой продукции, транспортные линии, рабочие столовые и т. п., в частности в целях эксплуатации предприятий как имущественных комплексов, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и другими федеральными законами". 6. Предлагается установить в нормативном акте уровня федерального закона предельные нормы предоставления (приобретения) в собственность земельных участков из земель промышленности. Введение подобного рода ограничения будет стимулировать "землесбережение", т. е. интенсификацию производства, его развитие не в "ширину", а в "высоту". Как следствие - на практике это приведет к бережному и экономному расходованию земельных ресурсов. 7. В отношении земельных участков земель промышленности нет ограничений на сдачу в аренду по мотиву изъятия или ограниченности в обороте. Целевое назначение аренды - эксплуатация промышленных объектов. При применении к договору аренды земельного участка из земель промышленности гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, тем самым признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК РФ об арендных обязательствах. При аренде земель промышленности, находящихся в публичной собственности, необходимо, с одной стороны, принять во внимание интересы публичного собственника, которые состоят в максимально эффективном (т. е. прибыльном) распоряжении землями промышленности, находящимися в муниципальной или государственной собственности, а с другой - интересы арендатора, заключающиеся в том, чтобы размер арендной платы по причине регулярного повышения не стал для него разорительным. В связи с этим размер и порядок изменения арендной платы за земли промышленности, находящиеся в частной собственности, должны устанавливаться по соглашению сторон в договоре аренды. Размер и порядок изменения арендной платы за земли промышленности, находящиеся в публичной собственности, должны устанавливаться следующим образом. Земли промышленности по своей правовой и экономической природе предназначены для обеспечения эксплуатации промышленных объектов. Следовательно, все случаи предоставления в аренду земель промышленности можно разделить на две группы: А. Предоставление земли в аренду для строительства и последующей эксплуатации промышленного объекта. Б. Предоставление в аренду земель промышленности для эксплуатации уже существующего промышленного объекта. Предоставление в аренду земель промышленности под застройку должно производиться только с торгов. Введение максимума арендной платы в размере ставки земельного налога во всех случаях нецелесообразно, так как делает невозможным торги. Выигравшим торги считается лицо, предложившее наибольшую арендную плату. Данный размер арендной платы указывается в договоре аренды и может пересматриваться либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке арендодателем пропорционально изменению величины земельного налога. Учитывая это, арендная плата по договорам аренды земель промышленности под уже существующими промышленными объектами должна быть не более ставки земельного налога за метр в год. Соответственно и повышаться данный размер может только пропорционально повышению ставок земельного налога. 8. Площадь земельного участка под объектом недвижимости при его выкупе определяется по площади участка, предоставленного для эксплуатации недвижимости. При определении цены выкупа учитывается поправочный коэффициент к ставке земельного налога, который ежегодно устанавливается федеральными законами. Собственник недвижимости, не переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования соответствующим земельным участком, автоматически не утрачивает это право, поскольку ст. 45 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований для прекращения данного права. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ не предусматривает в данном случае возможность понуждения к заключению договора аренды или купли-продажи с 1 января 2006 г.
Название документа